公司业务结构与规划 - 形成以现代高端仓储物流为战略性业务、以房地产开发为支撑性业务、以产城综合开发为培育性业务的发展布局，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式 [6] 各业务板块情况 仓储物流业务 - 2023年以来物流市场供应高峰使租赁市场去化压力大，有效需求增长偏弱，供需不平衡，租赁市场面临下行风险，但中国庞大消费市场是行业长期发展的稳定器和基石，社会有效需求将增长，保持市场需求长期稳定 [4] - 各地政府对物流仓储用地出让比例和绝对数量呈下降趋势，除传统招拍挂，二手项目收并购是规模扩张重要方式，宝湾物流聚焦环首都、长三角及粤港澳大湾区布局优质项目，利用内外部资源寻求优质资产，凭借经验和管理体系建立“募投建管退”资产管理能力，扩展管理输出项目规模 [4][6] 房地产开发业务 - 2024年外部环境复杂严峻，行业尚待止跌回稳，维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，关注有利润空间及风险可控项目，优先处理存量项目回笼资金，降低开发成本和资金风险 [6] 产城综合开发业务 - 聚焦主题产业园区及标准化工业园区，收入来源包括产业物业出租和销售、配套住宅销售、园区配套服务等，业务处于培育期，经营业绩不稳定，将强化园区产业属性，搭建产业配套体系，提升精细化管理水平，探索建立“募投建管退”业务闭环 [4] 融资情况 - 融资渠道包括银行贷款、股东借款、债券中票及证券化融资等，公司及子公司有相对独立融资能力和较好信用评级，有融资成本优势，2024年金融市场流动性改善，推进存量融资置换，融资成本逐步下行 [4] 市值管理 - 按照证监会及国资委市值管理系列文件精神，研究制定市值管理措施提升估值至合理范围，持续做好经营管理工作，提高经营效率和盈利能力，完善公司治理机制，推动内在价值增长，加强与市场沟通交流，做好价值传播 [4] 控股股东相关 - 控股股东秉承有利于上市公司可持续发展和全体股东利益的原则，助力上市公司实现长远规划，提高持续盈利能力，目前未获悉中国南山注入资产相关计划，若涉及将按规则及时披露 [2][4][7] 交流活动信息 - 2024年12月24日在公司26楼会议室，副总经理、董事会秘书蒋俊雅和投资者关系经理戴晶与兴业证券、永赢基金通过电话会议进行交流 [6]

公司业务构成 - 以现代高端仓储物流为战略性业务，以房地产开发为支撑性业务，以产城综合开发为培育性业务，还涉及新能源、制造业及石油后勤服务等业务 [3] - 是港股上市公司中国核能科技（HK.00611）第一大股东，该公司以新能源电站开发、投资、建设、运营为主业 [3] - 制造业包含集成房屋业务、船舶舾装业务和海洋工程装备业务 [3] 海洋工程装备业务 - 旗下子公司深圳赤湾胜宝旺工程有限公司是海上油气设施建造服务提供商，被评为国家高新技术企业及国家级专精特新“小巨人”企业 [3] - 2023年和2024年连续中标意大利ENI集团的国际总包项目，业务模式从建造拓展到EPC总包，深化与世界一流能源公司的业务合作关系 [3] 宝湾物流业务 - 过去主要通过自有资金及银行债务融资筹集建设资金，物流园区建成后获取入驻客户的租金收入和智慧供应链等收入 [3] - 积极推进轻重并举发展转型，年内成功发行设立华泰宝湾物流REIT，持续提升“募投建管退”的资产管理能力，打造业务滚动发展的资本闭环，持续提升资产效益 [2] 行业竞争格局 - 仓储物流是高度市场化行业，仓储物流企业、金融机构以及电商企业等均已进入，呈现“一超多强”的市场格局 [2] - 仓储物流资产公募REITs的成功发行和相关政策的不断明确及完善，吸引众多资本介入，竞争持续加剧 [2] 公司转型发展规划 - 立足主业发展，积极寻找发展新动能，探索实践基金、REITs等资本手段，逐步实现战略转型升级，提升盈利能力和可持续增长能力 [2] - 入股中国核能科技，布局新能源发电业务 [2] - 参与投资设立工业园区Pre - REITs并购基金，并完成项目收购 [2] - 宝湾物流公募REITs项目于2024年10月在深交所上市 [2] 市值管理计划 - 按照证监会及国资委市值管理系列文件精神，以提高公司质量为基础，做好市值管理工作 [2] - 持续做好各项经营管理工作，提高经营效率和盈利能力，完善公司治理机制，推动内在价值可持续增长 [2] - 加强与市场沟通交流，做好价值传播，提高市场对公司价值的理解与认可 [2] 投资者关系活动信息 - 活动时间为2024年12月20日，地点在公司26楼会议室 [3] - 参与单位有创华投资、中恒证券、圣吉集团 [3] - 上市公司接待人员有副总经理、董事会秘书蒋俊雅，证券事务部副总经理、证券事务代表刘逊，投资者关系经理戴晶 [3] - 交流活动中与投资者充分沟通，未出现未公开重大信息泄露等情况 [4]

担保情况 - 公司及控股子公司累计对外担保338.24亿元，占2023年归母净资产329.39%[10] - 对资产负债率超70%单位担保占2023年归母净资产228.04%[3] - 对合并报表外单位担保38.48亿元，占2023年归母净资产37.47%[10] - 2023年股东大会同意新增不超60亿元担保额度[5] - 宝湾物流为镇海宝湾2.2亿元贷款提供连带责任担保[4] 镇海宝湾情况 - 截至2024年11月30日，资产负债率59.38%（未经审计）[6] - 2023年营收2795.87万元，净利润190.14万元[8] - 2024年1 - 11月营收2672.75万元，净利润336.97万元[8]

公司经营策略 - 公司将持续关注政策动向，结合市场变化，积极进行营销策略应对，促进项目销售去化，提升经营业绩表现 [2] - 2025年，公司将继续保持稳健经营策略，审慎选取投资标的，重点关注北京、上海、深圳、成都等深耕区域投资机会 [2] - 公司目前没有并购重组计划，但会基于自身业务发展需要，审慎评估并购重组的机会，以实现资源优化配置和业务协同效应 [4] 房地产市场分析 - 9月24日以来，中央积极释放稳楼市信号，部分房地产市场出现止跌势头，但全国楼市止跌回稳的基础仍不扎实 [2] - "收储"相关政策的落地，有助于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置，同时有利于企业库存去化，缓解资金压力 [2] 产品策略 - 公司始终关注消费者对生活品质提升的需求，持续丰富产品线，未来可能供应高端住宅是开发商主流方向 [3]

活动信息 - 公司将参加2024年度深圳辖区上市公司集体接待日活动[1] - 活动于2024年12月12日14:30 - 17:00网络远程举行[1] - 投资者可通过“全景路演”网站等参与[1] 沟通安排 - 公司董事兼总经理舒谦等将与投资者交流[2] - 沟通内容含业绩、战略等方面[2]

营业收入情况 - 本报告期营业收入14.13亿元，同比降4.61%；年初至报告期末41.35亿元，同比降55.92%[3] - 年初至报告期期末营业收入同比降55.92%，因本期房地产业务项目结转收入减少；营业成本同比降56.79%，因本期房地产业务项目结转成本减少[7] - 2024年1 - 9月销售商品、提供劳务收到的现金为50.32亿元，2023年同期为121.38亿元，变动比例 -58.54%，主要因房地产业务销售回款减少[9] - 营业总收入本期发生额为4,135,448,336.95元，较上期9,382,721,374.76元下降约55.92%[16] - 销售商品、提供劳务收到的现金本期为5,032,459,807.04元，上期为12,138,083,015.97元[19] 净利润情况 - 本报告期归属上市公司股东净利润 -2.30亿元，同比降4213.10%；年初至报告期末 -3.48亿元，同比降1829.76%[3] - 净利润本期为-270,098,951.37元，上期为217,668,399.10元[17] 经营活动现金流情况 - 年初至报告期末经营活动现金流净额 -10.65亿元，同比降119.40%[3] - 经营活动产生的现金流量净额本期为-1,064,544,510.84元，上期为5,487,619,100.26元[19] 资产与权益情况 - 本报告期末总资产738.38亿元，较上年度末增1.41%；归属上市公司股东所有者权益99.09亿元，较上年度末降3.51%[3] - 截至2024年9月30日，公司资产总计73,838,192,329.97元，较期初72,808,100,394.55元增长约1.41%[14][15] - 流动资产合计38,153,142,651.91元，较期初38,079,952,290.77元增长约0.19%[14] - 非流动资产合计35,685,049,678.06元，较期初34,728,148,103.78元增长约2.76%[14] - 流动负债合计31,939,514,953.00元，较期初33,051,133,023.42元下降约3.36%[15] - 非流动负债合计24,697,253,268.75元，较期初22,030,598,142.49元增长约12.10%[15] - 货币资金期末余额7,307,662,636.74元，较期初8,235,415,232.01元下降约11.26%[13] - 应收账款期末余额868,158,643.84元，较期初776,436,101.21元增长约11.81%[13] - 存货期末余额23,315,666,356.57元，较期初22,799,454,715.82元增长约2.26%[13] 非经常性损益情况 - 本报告期非经常性损益合计313.55万元，年初至报告期期末1759.17万元[4] 应收与债权投资情况 - 应收票据较上年末增41.29%，因收到票据增加；债权投资较上年末增100.00%，因提供联营公司借款增加[7] 短期借款与应付账款情况 - 短期借款较上年末降54.58%，因偿还短期银行借款增加；应付账款较上年末降38.14%，因本期支付购地款及工程款增加[7] 费用与收益变动情况 - 管理费用同比降33.19%，因本期冲回前期计提奖金及长期激励，实行降本增效减少管理费用支出[8] - 公允价值变动收益同比降100.00%，因本期无交易性金融资产；营业外收入同比降88.68%，因上期收到停产停业补助，本期无[8] - 税金及附加本期发生额为219,881,509.82元，上期为432,738,259.70元[17] - 销售费用本期发生额为165,861,716.69元，上期为214,426,907.48元[17] - 管理费用本期发生额为374,747,381.37元，上期为560,913,115.57元[17] 税费返还与投资收益现金情况 - 2024年1 - 9月收到的税费返还为2.34亿元，2023年同期为3.80亿元，变动比例 -38.33%，主要因收到土地增值税退税减少[9] - 2024年1 - 9月取得投资收益收到的现金为2140.73万元，2023年同期为1076.12万元，变动比例98.93%，主要因收到联合营公司股利增加[9] 投资支付现金情况 - 2024年1 - 9月投资支付的现金为4.16亿元，2023年同期为7200万元，变动比例477.26%，主要因支付联合营公司投资款增加[9] - 2024年1 - 9月支付其他与投资活动有关的现金为8.20亿元，2023年同期为1.18亿元，变动比例594.31%，主要因支付关联方借款增加[9] 吸收投资与借款现金情况 - 2024年1 - 9月吸收投资收到的现金为3106.92万元，2023年同期为52.05万元，变动比例5869.42%，主要因少数股东投入增加[10] - 2024年1 - 9月取得借款收到的现金为119.99亿元，2023年同期为175.73亿元，变动比例 -31.72%，主要因借款减少[10] 偿还债务支付现金情况 - 2024年1 - 9月偿还债务支付的现金为81.12亿元，2023年同期为166.53亿元，变动比例 -51.29%，主要因偿还借款减少[10] 股东持股情况 - 报告期末普通股股东总数为48584人，中国南山开发（集团）股份有限公司持股比例57.99%，持股数量15.70亿股[11] - 赤晓企业有限公司持股比例10.45%，持股数量2.83亿股，持有无限售条件股份数量2.83亿股[11] 每股收益情况 - 基本每股收益本期为-0.1287，上期为0.0074[18] - 稀释每股收益本期为-0.1287，上期为0.0074[18] 投资活动现金流量情况 - 投资活动现金流入小计本期为193,225,237.68元，上期为758,875,501.14元[19] - 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金本期为1,300,648,263.43元，上期为1,865,477,706.40元[19] - 投资活动现金流出小计本期为25.36亿美元，上期为20.79亿美元[20] - 投资活动产生的现金流量净额本期为 - 23.43亿美元，上期为 - 13.20亿美元[20] 筹资活动现金流量情况 - 筹资活动现金流入小计本期为121.98亿美元，上期为181.20亿美元[20] - 筹资活动现金流出小计本期为93.52亿美元，上期为187.15亿美元[20] - 筹资活动产生的现金流量净额本期为28.46亿美元，上期为 - 5.94亿美元[20] 汇率与现金等价物情况 - 汇率变动对现金及现金等价物的影响本期为53.57万美元，上期为 - 241.37万美元[20] - 现金及现金等价物净增加额本期为 - 5.60亿美元，上期为35.71亿美元[20] - 期末现金及现金等价物余额本期为72.52亿美元，上期为94.30亿美元[20]

会议信息 - 公司第七届董事会第十五次会议2024年10月24日发通知，10月30日通讯会议召开[1] - 会议应出席董事9名，实际出席9名[1] 审议事项 - 审议通过《公司2024年第三季度报告》，9票同意[1] - 审议通过《关于新增为项目公司提供财务资助额度的议案》，9票同意[2] 公告信息 - 《公司2024年第三季度报告》2024年10月31日刊登，编号2024 - 067[1] - 《关于新增为项目公司提供财务资助额度的公告》2024年10月31日刊登，编号2024 - 068[3] 后续安排 - 《关于新增为项目公司提供财务资助额度的议案》需提交股东大会审议[3]

财务资助额度 - 2023年度9.46亿元额度即将用完[1] - 拟新增5.7亿元额度待股东大会审议[2] - 新增额度有效期至2024年度股东大会[6] 资助对象与限制 - 被资助对象从事单一房地产开发[3] - 其他股东按比例提供同等资助[4] - 新增额度不超净资产50%，单个不超10%[4] 资助现状与用途 - 累计对外资助余额41亿元无逾期[11] - 新增额度用于房地产开发建设[7]

会议信息 - 公司第七届监事会第八次会议通知于2024年10月24日发出，10月30日通讯会议召开[1] - 应出席监事3名，实际出席3名[1] 审议结果 - 会议审议通过《公司2024年第三季度报告》，表决3票同意，0票反对，0票弃权[1] - 监事会认为报告编制审核程序合规，内容真实准确完整[1]

产品进展 - 华泰宝湾物流REIT于2024年5月11日获证监会准予注册批复[1] - 2024年9月11日完成发售，10月29日在深交所上市，代码180303[1] 数据情况 - 最终募集基金份额30000万份，发售价格4.062元/份，规模12.19亿元[2] - 战略配售22800万份，占比76%；原始权益人占30%，其他战略投资者占46%[2] - 网下投资者认购5040万份，占比16.8%；公众投资者认购2160万份，占比7.2%[3] 未来展望 - 发行REITs可释放物流园区资产价值，优化资产结构[3] - 拓宽融资渠道，促进投资循环，增强可持续经营能力[3]