深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2024 年年度报告全文 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2024 年年度报告 2025 年 4 月 1 深圳市新南山控股（集团）股份有限公司 2024 年年度报告全文 2024 年年度报告 第一节 重要提示、目录和释义 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真 实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连 带的法律责任。 公司负责人舒谦、主管会计工作负责人兰健锋及会计机构负责人（会计主 管人员）胡永涛声明：保证本年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者 的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。 2 | 目录 | | --- | | 第一节 | 重要提示、目录和释义 | 2 | | --- | --- | --- | | 第二节 | 公司简介和主要财务指标 | 6 | | 第三节 | 管理层讨论与分析 | 10 | | 第四节 | 公司治理 | 38 | | 第 ...

投资者： 贵公司是否受益于国内内循环政策？ 董秘最新回复 董秘： 感谢您对公司的关注。近期，国家出台一系列刺激消费的政策，旨在推动经济增长和提升内 需，也为公司业务发展创造了有利的外部环境。公司将持续关注相关政策后续的落地情况，根据下游市 场需求变化相应调整经营策略与目标。 投资者： 贵公司业绩是否受益于内循环和内需政策？ 截至2025年4月11日收盘，南山控股(002314)报收于2.21元，上涨0.0%，换手率1.73%，成交量23.17万 手，成交额5128.11万元。 董秘： 感谢您对公司的关注。近期，国家出台一系列刺激消费的政策，旨在推动经济增长和提升内 需，也为公司业务发展创造了有利的外部环境。公司将持续关注相关政策后续的落地情况，根据下游市 场需求变化相应调整经营策略与目标。 投资者： 贵公司开展零碳园区建设，能否降本增效？能减少多少成本？ 董秘： 感谢您对公司的关注。公司持续推进绿色低碳转型，旗下宝湾物流持续打造"绿色、低碳、环 保、高效"智慧型物流园，多个智慧物流园区先后获得中国仓储与配送协会颁发的"一级绿色仓库"（最 高级）评定，首个零碳园区上海快仓项目获国际认证。此外，公司产城综合开发业 ...

担保情况 - 公司及下属对外担保总额337.91亿，占2023年经审计归母净资产329.07%[10] - 对资产负债率超70%单位担保额占2023年经审计归母净资产233.47%[3] - 对合并报表外单位担保余额37.68亿，占2023年经审计归母净资产36.69%[10] 项目担保 - 南山地产为武汉合跃17亿授信按37.5%持股比例提供不超6.375亿担保[4] - 武汉合跃项目融资贷款展期，南山地产按比例提供约5.574375亿担保[5] - 2023年度股东大会同意为武汉合跃新增不超12.115亿担保额度[6] 项目财务 - 截至2024年12月31日，武汉合跃净资产 -2.284579亿[8] - 截至2025年2月28日，武汉合跃净资产 -2.258408亿[8]

会议信息 - 公司第七届董事会第十九次会议3月14日发通知，3月17日通讯会议召开[1] - 会议应出席董事9名，实际出席9名[1] 人事选举 - 选举赵建潮为第七届董事会副董事长，任期至届满[1] 议案表决 - 《关于选举第七届董事会副董事长的议案》9票同意通过[1] - 《关于调整第七届董事会专门委员会成员的议案》9票同意通过[1] 委员会成员 - 战略委员会主任舒谦，委员邱文鹤、宋德星[5] - 薪酬与考核委员会主任宋德星，委员胡芹、赵建潮[5] - 提名委员会主任胡芹，委员余明桂、李鸿卫[5] - 审计委员会主任余明桂，委员胡芹、张建国[5]

股东大会出席情况 - 出席股东及委托代理人共320人，代表股份1,889,802,737股，占比69.7915%[4] - 现场3人代表1,853,250,638股，占比68.4416%[5] - 网络投票317人代表36,552,099股，占比1.3499%[5] 议案表决情况 - 非独立董事候选人李鸿卫同意股份占比98.7870%[7] - 非独立董事候选人邱文鹤同意股份占比98.8279%[7] - 《关于新增为项目公司提供财务资助额度的议案》同意占比98.9750%[9]

股东大会信息 - 2025年第一次临时股东大会于3月14日15:30召开[5] - 会议通知2月26日刊载，采用现场和网络投票结合方式[5] 投票情况 - 现场出席股东及代理人3名，代表18.53亿股，占比68.4416%[9] - 网络投票股东317名，代表3655.21万股，占比1.3499%[9] - 出席股东合计320名，代表18.90亿股，占公司股本总额69.7915%[9] 议案表决 - 补选李鸿卫为非独立董事，同意18.67亿股，占比98.7870%[13] - 补选邱文鹤为非独立董事，同意18.68亿股，占比98.8279%[14] - 新增财务资助额度议案，同意18.70亿股，占比98.9750%[15][16]

股东大会信息 - 公司定于2025年3月14日召开第一次临时股东大会[1] - 现场会议15:30开始，网络投票9:15 - 15:00[1][18][19] - 会议股权登记日为2025年3月7日[3] 提案信息 - 提案1累积投票选2名非独立董事[4][7] - 非独立董事候选人为李鸿卫和邱文鹤[22] - 有新增为项目公司提供财务资助额度议案[22] 投票规则 - 累积投票提案不设同意、反对和弃权项[23] - 投给候选人票数0 - 可用票数，合计不超总数[23] 其他信息 - 登记截止2025年3月13日17:00[8] - 投票代码362314，简称南山投票[15] - 会议联系人及联系方式[11] - 备查文件为两次董事会会议决议[12] - 授权有效至股东大会结束，委托书形式不限[23]

会议情况 - 南山控股第七届董事会第十八次会议2月21日发通知，2月25日通讯会议召开[1] - 应出席董事7名，实际出席7名[1] 议案审议 - 审议通过《关于补选公司董事的议案》，7票同意[1] - 审议通过《关于召开2025年第一次临时股东大会的议案》，7票同意[4] 候选人情况 - 控股股东提名李鸿卫、董事会提名邱文鹤为非独立董事候选人[2] - 二人未持股，与大股东无关联关系[8][9]

公司业务发展与战略规划 - 坚持稳中求进，围绕“不动产开发和运营管理能力”，综合考量进行资源盘活和调配，打造业务滚动发展的资本闭环和可持续发展模式 [2] 房地产开发业务 - 维持审慎投资策略，聚焦核心城市优质区块，选择有利润空间且风险可控项目，推动存量项目去化回笼资金 [2] - 2024年9月中央政治局会议及监管政策利好，公司将关注行业动态，加速项目去化推动业务发展 [2] - 截至2024年6月末，土地储备分布在华东、华中、成都、粤港澳大湾区，建筑面积分别为74.10万平方米、41.04万平方米、67.65万平方米、43.00万平方米，待售货值集中在深圳、上海、武汉、东莞等城市 [3] - 行业面临有效需求不足、市场未出清挑战，预计2025年市场降幅收窄，能否回稳需考虑多重因素，市场可能波动 [4] - 关注闲置土地收储政策，探索存量资产优化路径 [4] 宝湾物流业务 - 2024年上半年收入94,844万元，同比增长7.52%，租金收入占比接近80% [5] - 自持、自建项目运营约700万平方米，在建及拟建超80万平方米 [5] - 2024年签约6个管理输出项目，管理输出面积超100万平方米，体现轻重资产管理多样化策略 [5] 资产证券化业务 - 2024年10月华泰宝湾物流公募REIT成功发行，公司将结合政策和资产情况设定后续发行节奏 [6] 产城综合开发业务 - 聚焦主题产业园区和标准化工业园区，结合当地情况设计园区，通过销售物业回笼资金，建成后获取运营收入 [8] 市值管理业务 - 响应相关要求，开展研讨适时推进工作，通过聚焦主业等夯实内在价值，加强投资者管理和价值传播 [8]

仓储物流业务 - 2024年上半年宝湾物流实现营业收入94,844万元，同比增长7.52%，经营净现金流56,375万元，同比增长6.80%，仓库平均使用率87% [2] - 2023年二季度以来，行业出租压力加大，因前期停工高标仓项目递延交付使供应量显著增加，且经济复苏节奏偏缓致租赁需求增速放缓，市场竞争加剧，出租率和租金下降 [2] - 短期内物流市场承租压力持续，中长期全国仓储用地供应预计趋于平缓，高标仓需求有望企稳，市场租金及空置率将逐步稳定，行业有望健康可持续发展 [3] - 目前在建与拟建项目面积超80万平方米，近年获取新项目力度下降，2024年管理输出项目签约6个创新高，实现全链条资管服务输出 [4] - 2020年起在多地提供全链条资管服务输出，管理输出面积超百万平米，实现多赢局面 [5] 公募REITs业务 - 2024年10月华泰宝湾物流公募REIT成功发行，公司将结合政策和资产情况合理设定后续资产证券化产品发行节奏 [6] 房地产开发业务 - 2024年全国新建商品房销售额96,750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%，公司销售规模和毛利受区域经济影响下降 [7] - 2024年预计亏损，一是促销使结转项目毛利率下降，二是部分房地产项目计提存货跌价准备金额同比增加 [8] 市值管理业务 - 公司从提升资产运营管理能力、探索资本手段、响应监管要求、加强投资者管理四方面开展市值管理工作 [9] - 控股股东暂未对市值管理提具体指标要求，重点关注公司运营质量、转型升级和新业务拓展 [10][11] 新能源业务 - 公司作为第一大股东的中国核能科技2024年储能业务零突破，零碳园区建设加快，园区分布式光伏、工商业储能项目成效显著 [11]