业绩总结 - 第三季度GAAP收益为900万美元，每股摊薄收益为0.31美元[10] - 核心收益为970万美元，每股摊薄收益为0.34美元[10] - 2019年第三季度的总收入为19,847千美元，较2019年第二季度的21,675千美元下降了8.45%[47] - 2019年第三季度的净收入为9,034千美元，较2019年第二季度的9,755千美元下降了7.39%[49] - 2019年第三季度的基本每股收益为0.32美元，较2019年第二季度的0.34美元下降了5.88%[47] - 2019年第三季度的核心收益为9,720千美元，较2019年第二季度的11,044千美元下降了12.00%[49] - 2019年第三季度的利息收入为28,269千美元，较2019年第二季度的29,993千美元下降了5.75%[47] - 2019年第三季度的利息支出为15,124千美元，较2019年第二季度的16,675千美元下降了9.30%[47] - 2019年第三季度的总费用为10,794千美元，较2019年第二季度的11,702千美元下降了7.75%[47] 贷款组合 - 贷款组合总承诺为17.755亿美元，未偿还本金为15.482亿美元[17] - 贷款组合中97%的贷款为浮动利率，96%的贷款为高级贷款[17] - 贷款组合的加权平均未偿还本金余额为15.126亿美元[17] - 贷款组合的加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[10] - 贷款投资组合总额为1775.5百万美元，未偿还本金为1548.2百万美元，账面价值为1538.4百万美元，未偿还本金的加权平均利率为1.7%[40] 贷款细分 - 多户住宅贷款总额为590.2百万美元，未偿还本金为552.7百万美元，账面价值为550.2百万美元[33] - 酒店贷款总额为285.7百万美元，未偿还本金为275.8百万美元，账面价值为274.5百万美元[34] - 办公室贷款总额为359.8百万美元，未偿还本金为258.8百万美元，账面价值为256.3百万美元[36] - 学生住房贷款总额为184.1百万美元，未偿还本金为158.8百万美元，账面价值为157.2百万美元[37] - 混合用途贷款总额为214.2百万美元，未偿还本金为157.4百万美元，账面价值为156.6百万美元[40] - 住宅/公寓贷款总额为66.9百万美元，未偿还本金为42.4百万美元，账面价值为42.0百万美元[41] 股息和资本 - 第三季度支付普通股股息为每股0.33美元，年化股息收益率为8.7%[10] - 第四季度宣布的股息为每股0.33美元[30] - 资本和流动性方面，总借款能力为19亿美元，未偿还本金为12亿美元[10] 资产与负债 - 截至2019年9月30日，公司总资产为1,674,697千美元，相较于2018年12月31日的1,603,324千美元增长了4.44%[44] - 截至2019年9月30日，公司总负债为1,248,953千美元，较2018年12月31日的1,177,737千美元增加了6.04%[45] - 截至2019年9月30日，公司股东权益总额为425,744千美元，较2018年12月31日的425,587千美元略微增长[46]

现金及现金等价物情况 - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，公司现金及现金等价物分别为5952千美元和5034千美元，受限现金均为379千美元，现金、现金等价物及受限现金总额分别为6331千美元和5413千美元[28] 投资贷款减值情况 - 2019年和2018年第三季度及前九个月，公司对持有投资的贷款未确认任何减值损失[32] 利息费用情况 - 2019年和2018年第三季度，公司有担保融资协议利息费用分别为7438千美元和11250千美元，应付票据利息费用分别为356千美元和0千美元，证券化债务利息费用分别为5088千美元和2950千美元，有担保定期贷款利息费用分别为2242千美元和2178千美元，总利息费用分别为15124千美元和16378千美元[46] - 2019年和2018年前九个月，公司有担保融资协议利息费用分别为24868千美元和32008千美元，应付票据利息费用分别为536千美元和0千美元，证券化债务利息费用分别为15361千美元和8353千美元，有担保定期贷款利息费用分别为6774千美元和6284千美元，总利息费用分别为47539千美元和46645千美元[46] 投资贷款计量方式 - 公司持有投资的贷款按成本计量，减去未摊销的贷款费用和发起成本，除非贷款被视为减值[30] 房地产资产入账及折旧情况 - 公司房地产资产按收购时的估计公允价值入账，并减去累计折旧和减值准备[35] - 公司房地产资产采用直线法折旧，建筑物和改良设施的估计使用寿命最长为40年，家具、固定装置和设备最长为15年[36] 可变利益实体财务报表合并情况 - 公司对可变利益实体（VIE）进行评估，若为主要受益人则合并其财务报表[22] 债务发行成本处理方式 - 公司债务发行成本在相关债务工具期限内资本化并摊销[40] 综合收入列示情况 - 2019年和2018年第三季度及前九个月，综合收入等于净收入，因此未单独列示综合收入表[47] 潜在贷款损失准备金预计情况 - 公司预计采用ASU No. 2016 - 13将增加潜在贷款损失准备金[48] 股东权益合并报表列报方式变更情况 - 公司于2019年第一季度采用新的股东权益合并报表列报方式[49] 投资组合贷款情况 - 截至2019年9月30日，公司投资组合中有47笔投资性贷款，初始承诺总额约18亿美元，未偿还本金15亿美元[50] - 2019年前9个月，公司发放约4.192亿美元未偿还本金，收回3.67亿美元未偿还本金，将一笔3860万美元未偿还本金的贷款转为不动产[50] - 截至2019年9月30日，公司92.4%的贷款有伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下限，加权平均下限为1.69%[50] 不同时间点投资组合账面价值及收益率情况 - 截至2018年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为14.79713亿美元，未偿还本金为14.88542亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.5%[51] - 截至2018年12月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为5868万美元，未偿还本金为5968.2万美元，加权平均无杠杆有效收益率为15.0%[51] - 截至2018年12月31日，投资性贷款组合总计账面价值为15.38393亿美元，未偿还本金为15.48224亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[51] - 截至2019年9月30日，高级抵押贷款的账面价值为14.89708亿美元，未偿还本金为14.9853亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.0%[52] - 截至2019年9月30日，次级债务和优先股投资的账面价值为3516.5万美元，未偿还本金为3621.3万美元，加权平均无杠杆有效收益率为14.9%[52] - 截至2019年9月30日，公司投资组合贷款未偿本金总额为15.482亿美元，账面价值为15.384亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[54] 贷款组合资金及还款情况 - 2019年前九个月，公司贷款组合初始资金为2.89273亿美元，额外资金为1.29878亿美元，贷款还款为3.67033亿美元[58] 贷款组合余额及减值情况 - 截至2019年9月30日，公司贷款组合余额为15.38393亿美元，所有贷款均按合同条款支付，未确认减值损失[58] 以房抵债情况 - 2019年3月8日，公司通过以房抵债获得纽约一家酒店产权，该酒店此前为一笔3860万美元高级抵押贷款的抵押物[59] 不同地区高级抵押贷款情况 - 佛罗里达州多户住宅高级抵押贷款未偿本金为8970万美元，利率为L+4.75%，无杠杆有效收益率为7.0%，到期日为2020年2月[54] - 德克萨斯州多户住宅高级抵押贷款未偿本金为7500万美元，利率为L+2.85%，无杠杆有效收益率为5.0%，到期日为2022年10月[54] - 多元化酒店高级抵押贷款未偿本金为6850万美元，利率为L+3.60%，无杠杆有效收益率为6.2%，到期日为2021年9月[54] - 俄勒冈州/华盛顿州酒店高级抵押贷款未偿本金为6780万美元，利率为L+3.45%，无杠杆有效收益率为6.0%，到期日为2021年5月[54] - 伊利诺伊州办公楼高级抵押贷款未偿本金为6740万美元，利率为L+3.75%，无杠杆有效收益率为6.3%，到期日为2020年12月[54] - 犹他州多户住宅高级抵押贷款未偿本金为6360万美元，利率为L+3.25%，无杠杆有效收益率为5.5%，到期日为2020年12月[54] 酒店物业相关情况 - 酒店物业公允价值3690万美元，净资产170万美元，高级抵押贷款账面价值3860万美元，注销时未确认损益[60] 房地产净值及折旧费用情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有的房地产净值为3802万美元，2018年12月31日无房地产[61] - 2019年前三季度和前九个月，公司房地产折旧费用分别为20.7万美元和44.8万美元[62] 融资协议情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，融资协议未偿还余额分别为7.86185亿美元和8.87974亿美元，总承诺分别为14.47944亿美元和14.75989亿美元[64] 融资协议借款期及到期日情况 - 2019年5月，BAML Facility借款期到期，未展期，9月将未偿还余额到期日延至12月4日[65] 融资协议功能变更情况 - 2019年6月，CNB Facility增加可增加承诺金额功能，可从5000万美元增至7500万美元，为期120天[66] 各融资协议非使用费用情况 - 2019年前三季度和前九个月，Wells Fargo Facility非使用费用分别为17.7万美元和48.9万美元[68] - 2019年前三季度和前九个月，Citibank Facility非使用费用分别为9.9万美元和26.8万美元[69] - 2019年前三季度和前九个月，BAML Facility非使用费用分别为0和4.3万美元[71] - 2019年前三季度和前九个月，CNB Facility非使用费用分别为4万美元和11.7万美元[72] 主回购和证券合同情况 - 公司与美国银行有1.86亿美元的主回购和证券合同，初始到期日为2020年7月31日，可两次延长12个月至2022年7月31日，利率为1个月LIBOR加2.25%，未使用费用为0.25%，2019年第三和九个月分别产生未使用费用8.9万美元和15.6万美元[75] 应付票据情况 - 公司子公司有两笔应付票据，分别为3240万美元和2830万美元，前者初始到期日为2024年3月5日，可延长12个月至2025年3月5日，利率为1个月LIBOR加2.50%，截至2019年9月30日，本金余额为2790万美元；后者到期日为2024年6月10日，初始利率为1个月LIBOR加3.00%，满足条件可降至1个月LIBOR加2.50%，截至2019年9月30日，本金余额为2830万美元[76][77][78] 有担保定期贷款情况 - 公司有1.1亿美元的有担保定期贷款，初始到期日为2020年12月22日，可延长12个月至2021年12月22日，利率为1、2、3或6个月LIBOR加5.00%，2019年第三和九个月有效年利率分别为8.0%和8.1%，2018年同期分别为7.7%和7.5%[79] 公司总承诺及资助情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总承诺分别为17.75455亿美元和16.77615亿美元，已资助承诺分别为15.48224亿美元和15.34743亿美元，未资助承诺分别为2.27231亿美元和1.42872亿美元[81] 普通股发行情况 - 2019年第三和九个月，公司未在公开或私募中发行普通股[82] 股权奖励计划修订情况 - 2018年公司修订股权奖励计划，可授予普通股总数增至139万股[83] 限制性股票情况 - 截至2019年9月30日，公司授予限制性股票总数为67.5493万股[85] - 截至2019年9月30日，非归属限制性股票中，董事为1.7664万股，管理人员和员工为21.3128万股，总计23.0792万股[86] - 2019 - 2022年预计归属的限制性股票总数分别为6993股、10.825万股、7.0344万股和4.5205万股[87] 法律索赔情况 - 截至2019年9月30日，公司未发现会对业务、财务状况或经营成果产生重大影响的法律索赔[81] 净利润及每股收益情况 - 2019年第三季度归属于普通股股东的净利润为903.4万美元，2018年同期为995.7万美元；2019年前九个月为2733.1万美元，2018年同期为2857.7万美元[89] - 2019年第三季度基本每股收益为0.32美元，摊薄后每股收益为0.31美元；2018年同期基本每股收益为0.35美元，摊薄后每股收益为0.35美元。2019年前九个月基本每股收益为0.96美元，摊薄后每股收益为0.95美元；2018年同期基本每股收益为1.00美元，摊薄后每股收益为1.00美元[89] 所得税及消费税费用情况 - 2019年第三季度所得税费用为1.9万美元，2018年同期为23.6万美元；2019年前九个月为33.2万美元，2018年同期为40.3万美元[91] - 2019年第三季度和前九个月，公司分别产生6.5万美元和21.5万美元的美国联邦消费税费用；2018年同期分别为9.5万美元和26万美元，消费税为公司部分普通收入和未分配净资本收益总和的4%[91] 税务审查及税收优惠情况 - 截至2019年9月30日，2016 - 2019年税务年度仍受税务机关审查，公司无未确认的税收优惠，且预计未来12个月不会改变[93] 金融和非金融资产或负债记录情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司无需按公允价值定期记录的金融和非金融资产或负债[98] 金融资产账面价值及公允价值情况 - 截至2019年9月30日，贷款投资的账面价值为153839.3万美元，公允价值为154822.4万美元；2018年12月31日账面价值为152487.3万美元，公允价值为153474.3万美元[101] - 截至2019年9月30日，担保融资协议账面价值和公允价值均为62003万美元；2018年12月31日为77797.4万美元[101] - 截至2019年9月30日，应付票据账面价值为5501.4万美元，公允价值为5615.5万美元；2018年12月31日无相关数据[101] 基础管理费情况 - 基础管理费为公司股东权益的1.5%/年，按季度以现金支付[106] 激励费用情况 - 2019年前9个月公司产生激励费用67.4万美元，2018年同期为61万美元；2019年和2018年第三季度均未产生激励费用[107] 关联方成本情况 - 2019年第三季度和前9个月关联方成本分别为242.8万美元和781.3万美元，2018年同期分别为247.1万美元和809.8万美元[112] 共同投资未偿还本金余额情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司共同投资的未偿还本金余额分别为5740万美元和3400万美元[113] 关联方购买贷款情况 - 2019年5月，公司从关联方购买一笔高级抵押贷款，承诺金额4050万美元，购买时未偿还本金余额3490万美元[115] 现金股息情况 - 2019年前9个月公司宣布现金股息总额2857.3万美元，每股0.99美元；2018年同期分别为2436.7万美元和每股0.85美元[117] 契约修订情况 - 2019年1月11日，公司间接子公司修订契约，涉及约50410万美元有担保浮动利率票据和5290万美元优先股权益[119] 票据抵押情况 - 截至2019年9月30日，票据由总本金余额52150万美元的16项抵押资产和3550万美元应收款作抵押；2018年12月31日，相关数据分别为28960万美元和5160万美元[120]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度GAAP净收入为980万美元，即每股普通股0.34美元，核心收益为1100万美元，即每股0.38美元，核心每股收益较2018年第二季度增长9% [6][11] - 截至6月30日，贷款组合包括45笔贷款，未偿还本金余额为15亿美元，信贷质量良好无减值，投资组合加权平均无杠杆有效收益率保持在7.2% [12] - 杠杆率保持稳定，债务与权益比率为2.9倍，符合目标，96%的贷款组合为优先贷款 [13] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.33美元，按年化计算，基于昨日收盘价每股14.94美元，股息收益率为8.8% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新贷款承诺总额为9900万美元，总贷款资金为1.29亿美元，年初至今承诺和资金分别为3.33亿美元和2.5亿美元，与2018年上半年水平一致 [6] - 第二季度有1.9亿美元的贷款偿还，上半年偿还额接近2.5亿美元，预计2019年偿还总额可能处于4亿 - 7亿美元原范围的高端 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为美国房地产基本面保持健康，多数目标市场供应总体可控，物业需求稳定，近期交易活动有所增加，但公司仍保持高度选择性，2019年上半年成交交易不足审查交易的5% [7] - 由于努力拓展业务渠道，目前正在审查、已报价或处于更高级阶段的交易数量较2018年同期翻了一番 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司不会在信贷质量上妥协，专注于在目标回报范围内发放贷款，进一步将业务拓展到增长动力强劲且竞争覆盖不足的市场，第二季度在北加州新增一名贷款发放专业人员，以增加西海岸业务覆盖 [8] - 公司看到所有资产类别的业务流，认为杠杆优先抵押贷款模式的相对回报仍然具有吸引力，会适时评估增加资产期限的时机 [31] - 公司有能力参与困境资产投资，团队具备结构化信贷和房地产运营修复能力，待机会出现会做好准备 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度强劲业绩感到满意，进入下半年形势良好，投资交易具有吸引力的风险调整后回报，业务渠道强劲，韦斯特切斯特万豪酒店表现良好 [16] - 展望未来，公司将继续通过资本部署、降低负债成本和运营费用来寻求增加收益的机会 [16] 其他重要信息 - 公司修订了与城市国家银行5000万美元有担保循环融资安排的条款，增加了2500万美元的可调节资金额度，降低成本35个基点，并增加了两年的延期选项 [13] - 6月，公司获得了韦斯特切斯特万豪酒店2830万美元的无追索权第一抵押贷款，有效将股权和投资降至略高于1000万美元，预计基于酒店过去12个月现金流，股权回报率将达到中两位数 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 基于目前业务渠道和还款情况，多久能使投资组合恢复到之前17 - 18亿美元的峰值水平？ - 季度末的余额反映的是特定时间点的情况，第二季度的还款大多发生在季度末，季度内的盈利能力高于显示的15亿美元余额，重要的是关注季度内的平均余额 [20] - 业务渠道情况良好，目前有六七个已执行的条款清单，下半年业务形势乐观，历史上第四季度是表现最强劲的季度，公司今年下半年的定位很好，且选择性更高，交易回报高于去年 [21][22] 问题2: 公司对持有REO贷款的最新想法，是选择变现再投资贷款还是继续持有？以及是否考虑将自有房地产作为长期核心资产加入投资组合？ - 公司喜欢该资产，其表现超出预算和预期，通过融资大幅降低了风险敞口并获得了有吸引力的现金回报，认为酒店资产有运营公司成分，出售时机很重要，目前正在进行一些工作以提高回报和优化出售，并非长期投资，但会在最大化价值后变现再投资贷款 [27][28][29] - 公司看到所有资产类别的业务流，认为杠杆优先抵押贷款模式的相对回报仍然具有吸引力，会适时评估增加资产期限的时机 [31] 问题3: 鉴于股价略高于账面价值且还款规模超过新增贷款，如何看待普通股发行？市场上是否有有吸引力的投资组合收购机会？ - 普通股发行需满足两个条件，一是不稀释股权，公司已满足；二是有明确的近期机会以有吸引力的回报重新投资资本，目前因还款规模尚未满足该条件，未来满足时会评估发行股权 [34] - 公司能看到市场上几乎所有交易，收购的关键在于定价和信贷质量，会寻找价格合理、信贷质量高的有吸引力的投资组合 [35] 问题4: 目前是否对困境资产投资感兴趣？ - 参与该领域投资需要具备结构化信贷能力和房地产运营修复能力，公司在这两方面都符合要求，团队成员有助于整合两个平台，为机会出现做好准备 [37] 问题5: 未来两个季度季度新增贷款是否有超过2亿美元的潜力？还款范围是4 - 7亿美元的高端，具体是多少？ - 还款范围预计在5500 - 7000万美元，贷款还款情况因每笔贷款的具体情况而异，难以准确预测，主要取决于借款人完成业务计划、稳定资产后进行再融资或出售的时间，公司会密切监控并与借款人频繁沟通 [39][40] - 建议从年度或年初至今的角度看待统计数据，年初至今新增贷款和还款在资金和预付款方面均接近2.5亿美元，若调整未在年初持有的韦斯特切斯特万豪酒店3860万美元贷款，截至6月30日的总余额与年末几乎相同 [41][42] - 目前有六笔已执行条款清单的交易，本金余额接近2亿美元，后续还有大量贷款可见，对下半年业务情况感到乐观，但交易完成时间不确定 [44] 问题6: 加权平均LIBOR利率下限为1.62%，其分布情况如何？LIBOR下降时何时能看到收入增加？过去几年的利差压缩是否是由于下限收入损失，利率下降是否会扩大利差？ - 超过90%的贷款有LIBOR下限，平均下限略高于1.6%，不同时间发放的贷款LIBOR下限不同，例如一年前发放的贷款下限较低，近三到六个月发放的贷款下限较高，20%的贷款下限在2.25%左右，约28.7%的贷款下限在2%左右，LIBOR下降时更多贷款的下限会起作用 [47][48] - LIBOR上升时利差会压缩，因为借款人更关注融资总成本，预计LIBOR下降时公司会有更多定价权，息票相对粘性，指数变动时利差会扩大 [49][50] 问题7: 2020年还款情况如何？新的Ares贷款安排是否有将其填满的目标，以及其价值如何？ - 还款计划需从贷款到期情况开始分析，并根据每个资产的实际情况进行调整，预计2020年还款趋势与以往一致，虽然到期时间可能更集中在下半年，但实际还款可能会更分散在全年 [53][54] - 设立Ares贷款安排的目的是在还款高峰期更高效地重新部署资金，团队正在努力将更多贷款存入该安排，以便在2020年及以后更好地应对贷款还款 [55] 问题8: 韦斯特切斯特万豪酒店的收入季节性如何？费用中固定成本和可变成本的比例是多少？第三季度是否预计盈利？ - 该酒店具有典型的郊区商务酒店季节性特征，夏季业务旅行减少、旅游增多时业务量会减少，第一和第三季度通常是业务最慢的时期，尤其是第三季度，第二和第四季度通常最强，预算显示第三季度是四个季度中最弱的 [57][58] - 作为全服务酒店，该酒店有相当大比例的固定成本，包括员工、餐饮和宴会服务等，可变成本主要是客房成本，由于固定成本比例较高，季节性对酒店运营利润率的影响较大 [58] - 公司未提供该酒店的具体指导，预计2019年业绩与历史水平一致，目前表现略好于预算，第三季度预算远低于第二季度，但暂不提供是否盈利的具体信息 [60] 问题9: 能否量化本季度提前还款收入带来的收益？ - 正常季度提前偿还递延 origination 费用对每股收益的影响约为0.02美元，第一季度提前还款费用极少，第二季度约为每股0.03美元，建议从长期年度趋势看待，约为每年0.08美元 [64]

业绩总结 - GAAP收益为980万美元，每股摊薄收益为0.34美元[10] - 核心收益为1100万美元，每股摊薄收益为0.38美元[10] - 2019年第二季度的总收入为21,675千美元，较2019年第一季度的14,157千美元增长了53.0%[46] - 2019年第二季度的净收入为9,755千美元，较2019年第一季度的8,543千美元增长了14.0%[46] - 2019年第二季度的每股基本和稀释收益分别为0.34美元和0.38美元，较2019年第一季度的0.30美元和0.32美元增长了13.3%和18.8%[46][48] - 2019年第二季度的核心收益为11,044千美元，较2019年第一季度的9,089千美元增长了21.5%[48] - 2019年第二季度的总费用为11,702千美元，较2019年第一季度的5,518千美元增长了112.5%[46] 资产与负债 - 截至2019年6月30日，总资产为16.71亿美元，较2018年12月31日的16.03亿美元增长4.24%[43] - 截至2019年6月30日，公司总资产为16,714.47百万美元，较2018年12月31日的16,033.24百万美元增长了4.25%[45] - 债务与股本比率为2.9倍[27] - 第二季度加权平均借款为12.391亿美元[27] - 投资组合总额为17.03亿美元，未偿还本金为14.98亿美元，账面价值为14.88亿美元，未杠杆有效收益率为7.2%[41] 贷款组合 - 总贷款组合为45笔，已发起承诺总额为17.373亿美元，未偿还本金为14.975亿美元[20] - 98%的贷款基于未偿还本金为浮动利率，96%的贷款为高级贷款[20] - 多户住宅贷款总额为5.20亿美元，未偿还本金为5.14亿美元，账面价值为5.12亿美元[34] - 办公室贷款总额为4.48亿美元，未偿还本金为3.32亿美元，账面价值为3.29亿美元[34] - 混合用途贷款总额为1.72亿美元，未偿还本金为1.14亿美元，账面价值为1.13亿美元[36] - 酒店贷款总额为2.86亿美元，未偿还本金为2.75亿美元，账面价值为2.73亿美元[37] - 学生住房贷款总额为1.62亿美元，未偿还本金为1.60亿美元，账面价值为1.60亿美元[38] - 住宅/公寓贷款总额为1,670万美元，未偿还本金为1,030万美元，账面价值为1,010万美元[39] - 工业贷款总额为4,050万美元，未偿还本金为3,490万美元，账面价值为3,460万美元[41] - 自存储贷款总额为1,950万美元，未偿还本金为1,950万美元，账面价值为1,930万美元[41] 股息与收益 - 第二季度普通股股息为每股0.33美元，年化股息收益率为8.9%[12] - 每股账面价值为14.75美元[10]

现金及现金等价物情况 - 截至2019年6月30日和2018年6月30日，公司现金及现金等价物分别为5215千美元和5045千美元，受限现金均为379千美元，现金、现金等价物及受限现金总额分别为5594千美元和5424千美元[28] 投资贷款减值情况 - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，公司对持有投资的贷款未确认任何减值损失[32] 利息费用情况 - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，有抵押融资协议利息费用分别为8972千美元和11066千美元，应付票据利息费用分别为181千美元和0千美元，证券化债务利息费用分别为5246千美元和2794千美元，有抵押定期贷款利息费用分别为2276千美元和2108千美元，总利息费用分别为16675千美元和15968千美元[46] - 2019年和2018年截至6月30日的六个月，有抵押融资协议利息费用分别为17430千美元和20759千美元，应付票据利息费用均为181千美元，证券化债务利息费用分别为10272千美元和5402千美元，有抵押定期贷款利息费用分别为4532千美元和4106千美元，总利息费用分别为32415千美元和30267千美元[46] 应付票据抵押及费用情况 - 应付票据中有一笔2830万美元的票据以酒店物业作抵押，其利息费用计入房地产拥有费用[46] 房地产资产入账及折旧情况 - 房地产资产按收购时的估计公允价值入账，建筑物及改良按最长40年直线折旧，家具、固定装置及设备按最长15年直线折旧[35][36] 可变利益实体合并评估情况 - 公司对可变利益实体（VIE）进行合并评估，若为主要受益人则合并其资产、负债等[22][25] 持有投资贷款入账情况 - 持有投资的贷款按成本入账，除非减值，减值时按预计未来现金流现值减记[30] 房地产资产减值评估情况 - 房地产资产按季度评估减值，当预计未来未折现现金流低于账面价值时确认减值损失[37] 综合收入情况 - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，综合收入等于净收入，未单独列示综合收入表[47] 投资贷款组合情况 - 截至2019年6月30日，公司投资组合中有45笔投资贷款，累计初始承诺约17亿美元，未偿还本金为15亿美元[50] - 2019年上半年，公司提供约2.498亿美元未偿还本金，收到2.484亿美元还款，并将一笔3860万美元未偿还本金的贷款转为不动产[50] - 截至2019年6月30日，公司91.8%的贷款有伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下限，加权平均下限为1.61%[50] - 截至2019年6月30日，高级抵押贷款的账面价值为14.35696亿美元，未偿还本金为14.44546亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%，加权平均剩余期限为1.6年[52] - 截至2019年6月30日，次级债务和优先股投资的账面价值为5203.9万美元，未偿还本金为5298.7万美元，加权平均无杠杆有效收益率为14.7%，加权平均剩余期限为3.3年[52] - 截至2019年6月30日，投资贷款组合总计账面价值为14.87735亿美元，未偿还本金为14.97533亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.2%，加权平均剩余期限为1.7年[52] - 截至2018年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为14.89708亿美元，未偿还本金为14.9853亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.0%，加权平均剩余期限为1.7年[53] - 截至2018年12月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为3516.5万美元，未偿还本金为3621.3万美元，加权平均无杠杆有效收益率为14.9%，加权平均剩余期限为4.3年[53] - 截至2018年12月31日，投资贷款组合总计账面价值为15.24873亿美元，未偿还本金为15.34743亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.1%，加权平均剩余期限为1.8年[53] 股东权益报表列报方式变更情况 - 公司于2019年第一季度采用了股东权益合并报表的新列报方式[49] 贷款组合余额变化情况 - 截至2019年6月30日，公司贷款组合余额为14.87735亿美元，较2018年12月31日的15.24873亿美元有所减少[59] 房地产产权及贷款注销情况 - 2019年3月8日，公司通过代替止赎契约获得纽约一家酒店产权，注销3860万美元高级抵押贷款[60] 房地产净值情况 - 截至2019年6月30日，公司拥有的房地产净值为3689.1万美元，2018年12月31日无房地产[61] 房地产折旧费用情况 - 2019年第二季度和上半年，公司房地产折旧费用分别为18.8万美元和24.2万美元[62] 融资协议未偿余额情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司融资协议未偿余额分别为7.83679亿美元和8.87974亿美元[64] 融资工具借款期及未偿余额情况 - 2019年5月，公司BAML融资工具新贷款借款期到期，未偿余额3628万美元将于9月到期[64][69] 融资工具修订情况 - 2019年6月，公司修订CNB融资工具，可将承诺金额从5000万美元增至7500万美元[65] 融资工具未使用费用情况 - 富国银行融资工具初始到期日为2020年12月14日，可延长至2023年12月14日，2019年第二季度和上半年未使用费用分别为17.9万美元和31.2万美元[67] - 花旗银行融资工具初始到期日为2021年12月13日，可延长至2023年12月13日，2019年第二季度和上半年未使用费用分别为8.1万美元和16.9万美元[68] - BAML融资工具下，截至2019年6月30日有一笔3630万美元的预付款将于9月5日到期，2019年第二季度和上半年未使用费用分别为1.6万美元和4.3万美元[69][71] - 公司与城市国家银行的5000万美元有担保循环融资安排，可增至7500万美元，利率降低，2019年二季度和上半年未使用费用分别为3.3万美元和7.8万美元[72] - 公司与美国银行的1.86亿美元回购和证券合同，初始到期日为2020年7月31日，可延至2022年，2019年二季度和上半年未使用费用分别为5.7万美元和6.7万美元[74][75] 应付票据未偿本金余额情况 - 公司子公司两笔应付票据分别为3240万美元和2830万美元，截至2019年6月30日，未偿本金余额分别为2790万美元和2830万美元[76][77][78] 有担保定期贷款情况 - 公司与贷款人的1.1亿美元有担保定期贷款，初始到期日为2020年12月22日，可延至2021年，2019年二季度和上半年有效年利率为8.2%[79] 总承诺及未履行承诺情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司总承诺分别为17.03379亿美元和16.77615亿美元，未履行承诺分别为2058.46万美元和1428.72万美元[81] 普通股发行情况 - 2019年二季度和上半年公司未公开发行或私募普通股[82] 股权奖励计划情况 - 公司修订后的2012年股权奖励计划可授予普通股数量增至139万股[83] 限制性股票授予情况 - 截至2019年6月30日，公司授予限制性股票总计675493股[85] 非归属股份及股份等价物余额情况 - 2018年12月31日非归属股份及股份等价物余额为202,010，2019年6月30日为261,895[86] 净利润情况 - 2019年第一、二季度归属普通股股东的净利润分别为9,755千美元和18,296千美元，2018年同期分别为9,303千美元和18,621千美元[89] 每股收益情况 - 2019年第一、二季度基本每股收益分别为0.34美元和0.64美元，稀释每股收益分别为0.34美元和0.63美元；2018年同期基本每股收益分别为0.33美元和0.65美元，稀释每股收益分别为0.33美元和0.65美元[89] 所得税及联邦消费税费用情况 - 2019年第一、二季度所得税费用分别为218千美元和314千美元，2018年同期分别为86千美元和168千美元[91] - 2019年第一、二季度美国联邦消费税费用分别为60千美元和150千美元，2018年同期分别为90千美元和165千美元[91] 金融资产账面价值及公允价值情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，贷款投资持有账面价值分别为1,487,735千美元和1,524,873千美元，公允价值分别为1,497,533千美元和1,534,743千美元[100] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，担保融资协议账面价值分别为617,524千美元和777,974千美元，公允价值均为对应账面价值[100] - 截至2019年6月30日，应付票据账面价值为54,960千美元，公允价值为56,155美元；2018年无相关数据[100] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，担保定期贷款账面价值分别为108,735千美元和108,345千美元，公允价值均为110,000千美元[100] - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，合并可变利益实体的担保贷款证券化债务账面价值分别为442,715千美元和270,737千美元，公允价值分别为445,600千美元和272,927千美元[100] 激励费用情况 - 2019年和2018年截至6月30日的三个月和六个月，公司分别产生激励费用67.4万美元和61万美元[105] 管理费用情况 - 2019年和2018年截至6月30日的三个月，公司管理费用分别为157.8万美元和156.3万美元；六个月分别为315.2万美元和312.1万美元[110] 共同投资未偿还本金总额情况 - 截至2019年6月30日和2018年12月31日，公司共同投资的未偿还本金总额分别为5070万美元和3400万美元[111] 高级抵押贷款购买情况 - 2019年5月，公司从Ares Warehouse Vehicle购买一笔高级抵押贷款，承诺金额4050万美元，购买时未偿还本金余额3490万美元[113] 现金股息情况 - 2019年上半年公司宣布现金股息总额1904.7万美元，每股0.66美元；2018年上半年宣布现金股息总额1604.4万美元，每股0.56美元[115] - 2019年7月26日，公司宣布2019年第三季度普通股每股现金股息为0.33美元，将于2019年10月15日支付给截至2019年9月30日登记在册的普通股股东[127] 契约修订情况 - 2019年1月11日，公司间接子公司修订契约，涉及约5.041亿美元有担保浮动利率票据和5290万美元优先股权益[117] 票据抵押情况 - 截至2019年6月30日，票据由本金余额4.342亿美元的15项抵押资产和1.228亿美元应收款作抵押；截至2018年12月31日，由本金余额约2.896亿美元的11项抵押资产和5160万美元应收款作抵押[118] 票据及优先股权益保留情况 - 公司保留约5850万美元票据和全部5290万美元优先股权益，共计1.114亿美元[120] 票据提前还款费情况 - 2023年1月16日后，发行人赎回票据需支付1.0%的提前还款费[122] 合并财务报表情况 - 公司被确定为CLO Securitization的主要受益人，将其纳入合并财务报表[123] CLO证券化投资最大损失风险情况 - 截至2019年6月30日，公司在CLO证券化投资的最大损失风险为1.114亿美元[125] LIBOR变动对投资贷款净息差影响情况 - 假设2019年6月30日30天LIBOR立即上调300个基点，公司投资贷款的净息差将增加780万美元[183] - 假设2019年6月30日30天LIBOR立即上调200个基点，公司投资贷款的净息差将增加520万美元[183] - 假设2019年6月30日30天LIBOR立即上调100个基点，公司投资贷款的净息差将增加260万美元[183] - 假设2019年6月30日30天LIBOR立即下调100个基点，公司投资贷款的净息差将增加250万美元[183] - 假设2019年6月30日30天LIBOR立即降至0个基点，公司投资贷款的净息差将增加1540万美元[183] 投资组合管理情况 - 公司通过与经理人和Ares Management的互动过程管理投资组合，经理人设有投资委员会监督投资策略和准则的合规情况[177] 资产融资策略情况 - 公司主要发起或收购浮动利率抵押资产，并用指数匹配的浮动利率负债为这些资产融资，以降低利率变动对投资组合价值和现金流的影响[179] 风险及管理情况 - 公司面临信用、利率、市场、提前还款、房地产通胀和融资等多种风险，通过尽职调查、非追索权融资、持续审查等方式管理风险[177][178] 法律索赔情况 - 截至2019年6月30日，公司未发现会对业务、财务状况

财务数据和关键指标变化 - 2019年第一季度GAAP净收入为850万美元，摊薄后每股收益为0.30美元；核心收益为910万美元，摊薄后每股收益为0.32美元 [12] - 第一季度加速发放的手续费低于每股0.005美元，而过去平均每季度约为每股0.02美元 [13] - 董事会宣布第二季度股息为每股0.33美元，按年化计算，基于昨日每股15.20美元的收盘价，股息收益率为8.7% [11] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度发起五笔高级浮动利率贷款，承诺金额为2.75亿美元，其中2.34亿美元在ACRE，4100万美元在Ares Warehouse，几乎是2018年第一季度发起的贷款承诺量的3倍 [8] - 截至2019年3月31日，投资组合包括45笔贷款，未偿还本金余额为16亿美元，其中98%的贷款与1个月伦敦银行同业拆借利率挂钩，92%的贷款设有LIBOR下限 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国房地产基本面仍然有利，中端市场向优质赞助商提供有吸引力的房产贷款具有较强的相对价值 [10] - 截至季度末，已完成两笔额外贷款，以德州和北卡罗来纳州的办公物业为抵押，新承诺总额为5900万美元，所有已完成贷款的总杠杆回报率接近低至中两位数 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于扩大发起团队和地理覆盖范围，紧密整合股权和债务团队，以增加业务机会来源 [10] - 公司将继续利用Ares Warehouse，进一步降低资本成本和一般及行政费用，以提高收益 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国房地产基本面有利，公司在中端市场贷款中看到了有吸引力的相对价值 [10] - 公司对2019年剩余时间的业绩持积极态度，预计收益将受益于更典型的加速手续费水平、借款成本和一般及行政费用的降低 [13] - 公司对拥有的酒店业务前景感到乐观，预计在成功融资后，股权回报率将达到或高于之前的高级贷款 [17] 其他重要信息 - 2019年3月8日，公司将一处位于纽约州塔里敦的万豪品牌酒店转换为自有房地产，初始公允价值为3860万美元，约合每间客房8万美元 [14][16] - 公司内部资产管理团队已启动战略计划，以改善酒店运营、增加团体销售并完成宴会厅的翻新 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度关闭的四笔贷款中，已发放金额仅占总承诺金额的52%，这些贷款的性质如何？ - 其中一笔贷款是过渡性资产，但不是建设贷款，在关闭时未发放任何资金，但后续会迅速发放，这是承诺金额与已发放金额存在差异的主要原因 [20] 问题2: 公司在学生住房领域的投资偏好如何？ - 公司在学生住房领域的投资占比不到10%，偏好靠近校园、入学人数增长、无新供应竞争的高质量房产，且对该领域的投资组合和承销能力有信心 [23][24] 问题3: 2019年剩余时间内，预计还款占3月31日16亿美元投资组合的百分比是多少？ - 过去还款额低至4亿美元，高至7亿美元，还款情况具有偶发性。2018年还款高于平均水平，预计2019年还款低于平均水平，大部分还款将在第二季度或第三季度初进行，全年还款额预计处于4 - 7亿美元区间的较低端 [26] 问题4: 公司目前的资金部署情况如何？ - 公司使用Ares Warehouse来管理不同的流动性需求，第一季度有一段时间现金不足以资助一笔4050万美元的贷款，因此将其放入Ares Warehouse。随着还款和资产融资，预计现金将可用，可将该贷款转入ACRE资产负债表，未来公司将推动ACRE资产负债表更充分地部署资金 [30][32][33] 问题5: 对自有酒店进行杠杆融资后，回报是否会有波动性和季节性？ - 酒店资产的现金流存在一定波动性，部分是由于装修计划，部分是由于市场干扰，但该酒店自1981年以来一直由万豪品牌管理，具有一定稳定性。公司认为有足够的缓冲，预计融资后回报将达到或超过之前作为贷款人的收益，且酒店运营收入有望进一步增长 [35][36][37] 问题6: 酒店的财务数据是从3月8日到季度末的吗？基于之前展示的收益率，该物业的净营业收入应该是多少？ - 财务数据是从3月8日到季度末的。由于存在季节性因素，难以根据短期数据推断，2018年该物业的净收入在扣除家具、固定装置和设备储备之前约为400万美元 [40][42] 问题7: 酒店的翻新计划是什么，预计在每间客房或其他区域花费多少？ - 未来的翻新计划主要涉及宴会厅区域，包括地毯、墙壁和天花板处理等。大部分翻新所需资金已存入家具、固定装置和设备储备账户 [44][45] 问题8: 酒店的预计持有期是多久？ - 公司预计在未来12个月内不会将该酒店推向市场，希望完成业务计划和翻新计划，继续提高每间可售房收入和净营业收入，然后再出售 [46] 问题9: 投资组合中设有LIBOR下限的贷款的平均下限是多少？ - 截至2019年3月31日，设有LIBOR下限的贷款的平均下限为1.48%，92%的贷款设有LIBOR下限 [52] 问题10: 从Ares和赞助商的角度来看，为何会出现目前的结果？ - 这是一笔协商交易，没有进行 foreclosure。借款人由多个投资者组成，他们可能对酒店有不同的利益和现金流优先级。公司认为自己处于更好的位置来完成酒店的业务计划、翻新和增加现金流，因此决定接管该资产 [54][55][56]

业绩总结 - 2019年第一季度GAAP净收入为850万美元，每股摊薄收益为0.30美元[2] - 第一季度总收入为14,157千美元，较2018年同期的13,137千美元增长了7.8%[15] - 第一季度净收入为8,543千美元，相较于2018年第四季度的10,018千美元下降14.7%[57] - 第一季度的基本和稀释每股收益分别为0.30美元和0.30美元，较2018年第四季度的0.35美元下降14.3%[57] - 第一季度的核心收益为9,089千美元，较2018年第四季度的10,882千美元下降16.5%[63] 财务数据 - 第一季度的利息收入为27,986千美元，利息支出为15,740千美元，净利息收入为12,246千美元[15] - 第一季度总支出为5,518千美元，较2018年同期的3,738千美元增长了47.7%[15] - 截至2019年3月31日，公司总资产为1,618,440千美元，较2018年12月31日的1,603,324千美元有所增加[12] - 截至2019年3月31日，公司总负债为1,193,338千美元，较2018年12月31日的1,177,737千美元有所增加[12] - 2019年第一季度的现金及现金等价物为12,814千美元，较2018年第四季度的11,089千美元增长15.6%[59] 贷款投资组合 - 贷款投资组合总承诺为18.73亿美元，未偿还本金为15.59亿美元，98%的贷款为浮动利率，97%的贷款为高级贷款[35] - 2019年第一季度关闭的贷款数量为4笔，平均贷款规模为5850万美元，所有贷款均为浮动利率和高级贷款[30] - 2019年第一季度贷款投资组合的加权平均未偿还本金余额为15.58亿美元，贷款组合的加权平均剩余期限为1.7年[40] - 投资组合总额为18.13亿美元，未偿还本金为15.59亿美元，账面价值为15.48亿美元，未杠杆有效收益率为7.2%[54] 股息和融资 - 公司宣布2019年第二季度每股现金分红为0.33美元[2] - 2019年第一季度普通股股息为每股0.33美元，年化股息收益率为8.7%[28] - 七项融资协议的总借款能力为15亿美元，已使用731.6百万美元[28] 资产和负债 - 2019年第一季度的债务与股本比率为2.8倍[40] - 2019年第一季度的股东权益总额为425,102千美元，较2018年第四季度的425,587千美元下降0.1%[61] 其他信息 - ACRE于2019年3月8日通过与前借款人协商交易获得了Westchester Marriott的法律所有权，酒店的公允价值为3690万美元[44] - 2019年第一季度的管理和激励费用为1,574千美元，较2018年第四季度的2,116千美元下降25.7%[57]

现金及现金等价物相关 - 截至2019年3月31日和2018年3月31日，公司现金及现金等价物分别为12,814千美元和5,201千美元，受限现金均为379千美元，现金、现金等价物及受限现金总额分别为13,193千美元和5,580千美元[31] 投资贷款减值损失 - 2019年和2018年第一季度，公司对持有投资的贷款未确认任何减值损失[35] 利息费用 - 2019年和2018年第一季度，公司利息费用分别为15,740千美元和14,299千美元，其中担保融资协议和证券化债务利息费用分别为13,484千美元和12,301千美元，担保定期贷款利息费用分别为2,256千美元和1,998千美元[47][48] 财务报表列报及准则评估 - 公司自2019年第一季度起采用新的股东权益合并报表列报方式[52] - 公司正在评估采用ASU No. 2016 - 13对其合并财务报表的影响，该准则将于2019年12月15日后的年度报告期生效[51] 财务报表编制原则 - 公司合并财务报表按权责发生制编制，符合美国公认会计原则，包括公司、受控制的可变利益实体及全资子公司的账户[22] 可变利益实体合并评估 - 公司评估可变利益实体是否合并，若为主要受益人则合并其资产、负债等[25][28] 持有投资贷款计量 - 持有投资的贷款按成本计量，减值时调整至预计未来现金流现值[33] 房地产资产计量及折旧 - 房地产资产按收购时公允价值计量，折旧年限建筑物及改良最多40年，家具等最多15年[38][39] 综合收益情况 - 2019年和2018年第一季度，综合收益等于净收入，未单独列示综合收益表[50] 投资组合贷款情况 - 截至2019年3月31日，公司投资组合中有45笔投资贷款，累计初始承诺约19亿美元，未偿还本金为16亿美元[53] - 2019年第一季度，公司提供约1.212亿美元未偿还本金资金，收到5830万美元还款，并将一笔3860万美元未偿还本金贷款转为房地产[53] - 截至2019年3月31日，公司92.2%的贷款有伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下限，加权平均下限为1.48%[53] 不同类型贷款账面价值及收益率 - 截至2019年3月31日，高级抵押贷款的账面价值为15.00209亿美元，未偿还本金为15.10103亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[54] - 截至2019年3月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为4794.9万美元，未偿还本金为4892.9万美元，加权平均无杠杆有效收益率为15.2%[54] - 截至2019年3月31日，投资贷款组合总计账面价值为15.48158亿美元，未偿还本金为15.59032亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.2%[54] - 截至2018年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为14.89708亿美元，未偿还本金为14.9853亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.0%[56] - 截至2018年12月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为3516.5万美元，未偿还本金为3621.3万美元，加权平均无杠杆有效收益率为14.9%[56] - 截至2018年12月31日，投资贷款组合总计账面价值为15.24873亿美元，未偿还本金为15.34743亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.1%[56] - 截至2019年3月31日，按贷款类型细分的投资贷款组合未偿还本金总计15.59亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.2%[58] 贷款组合余额变化 - 截至2019年3月31日，公司贷款组合余额为1548158000美元，较2018年12月31日的1524873000美元有所增加[62] 房地产相关业务 - 2019年3月8日，公司通过代替止赎契约获得纽约一家酒店产权，注销3860万美元高级抵押贷款[63] - 截至2019年3月31日，公司拥有的房地产净值为36814000美元，2018年12月31日无房地产[64] - 2019年第一季度，公司房地产折旧费用为54000美元[65] 融资协议未偿余额 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，融资协议未偿余额分别为731549000美元和887974000美元，总承诺均为1475989000美元[67] 银行信贷安排 - 富国银行信贷安排额度为5亿美元，截至2019年3月31日未偿余额为174071000美元，2018年12月31日为274071000美元[67] - 花旗银行信贷安排额度为3.25亿美元，2019年第一季度非使用费用为88000美元，2018年同期为51000美元[69] - 美银信贷安排额度为1.25亿美元，2019年第一季度非使用费用为28000美元，2018年同期为11000美元[70] - 国泰银行信贷安排额度为5000万美元，2019年第一季度非使用费用为45000美元，2018年同期为46000美元[71][72] - 大都会人寿信贷安排额度为1.8亿美元，2019年第一季度无未使用费用，2018年同期为6000美元[73] 主回购和证券合同及定期贷款 - 公司与美国银行有1.86亿美元的主回购和证券合同，初始到期日为2020年7月31日，可两次延长12个月，利率为1个月LIBOR加2.25%利差，2019年第一季度产生未使用费用1万美元[74] - 公司有1.1亿美元的有担保定期贷款，初始到期日为2020年12月22日，可延长12个月，2019年和2018年第一季度估计年利率分别为8.2%和7.3%[75] 总承诺及未偿还承诺 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司总承诺分别为18.13233亿美元和16.77615亿美元，未偿还承诺分别为2.54201亿美元和1.42872亿美元[76] 股份发行情况 - 2019年第一季度无公开发行或私募发行股份[77] 股权奖励计划 - 修订和重述的2012年股权奖励计划允许公司授予最多139万股普通股[78] 受限股情况 - 截至2019年3月31日，公司共授予65.5828万股受限股[80] - 截至2019年3月31日，未归属受限股总数为27.6293万股[81] 净利润及每股收益 - 2019年和2018年第一季度，归属于普通股股东的净利润分别为854.3万美元和931.8万美元，基本和摊薄每股收益分别为0.30美元和0.33美元[83] 所得税费用 - 2019年和2018年第一季度，公司所得税费用分别为9.6万美元和8.1万美元，美国联邦消费税分别为9万美元和7.5万美元[86] 公允价值计量 - 公司遵循FASB ASC Topic 820 - 10进行公允价值计量，分为三个层次[88] 金融和非金融资产或负债公允价值记录 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司无需按公允价值定期记录的金融和非金融资产或负债[92] 房地产公允价值及账面净值 - 2019年3月8日公司通过代替止赎契约获得的酒店房地产，收购时公允价值为3686.8万美元，账面净值为3681.4万美元[93][94] 贷款投资账面价值与公允价值 - 截至2019年3月31日，贷款投资账面价值为15.48158亿美元，公允价值为15.59032亿美元；截至2018年12月31日，账面价值为15.24873亿美元，公允价值为15.34743亿美元[95] 基础管理费 - 基础管理费为公司股东权益的1.5%，按季计算并以现金支付[100] 激励费 - 激励费为20%乘以公司前12个月核心收益与加权平均发行价和股数乘积的8%之差，再减去前三个财季已赚取的激励费，2019年和2018年第一季度未产生激励费[101] 相关方成本及应付情况 - 2019年第一季度相关方成本总计228.5万美元，2018年为258.5万美元；截至2019年3月31日应付225.9万美元，截至2018年12月31日应付316.3万美元[106] 联合投资未偿还本金余额 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司联合投资的未偿还本金余额分别为4670万美元和3400万美元[107] 现金股息情况 - 2019年第一季度宣布的现金股息总额为952万美元，每股0.33美元；2018年为800.8万美元，每股0.28美元[109] - 2019年5月1日，公司宣布2019年第二季度普通股现金股息为每股0.33美元，7月16日支付[123] 管理协议 - 管理协议于2020年5月1日到期，之后自动续约一年，终止时公司需支付相当于前24个月平均年度基础管理费和激励费三倍的终止费[104] 投资和权益合并评估 - 公司评估所有投资和对实体的其他权益是否合并，包括对CLO证券化的投资[110] 子公司契约修订 - 2019年1月11日，公司子公司修订契约，管理约5.041亿美元有担保浮动利率票据本金余额和5290万美元优先股权，取代2017年3月发行的约3.088亿美元有担保浮动利率票据本金余额和3240万美元优先股权的契约[111] 票据抵押资产权益 - 截至2019年3月31日，票据由17项抵押资产权益抵押，总本金余额5.57亿美元；截至2018年12月31日，由11项抵押资产权益抵押，总本金余额约2896万美元及约5160万美元应收款[112] 公司保留票据及优先股权 - 公司通过子公司保留约5850万美元票据和全部5290万美元优先股权，总计1.114亿美元[114] 票据提前还款费 - 2023年1月16日后，发行人赎回已发行票据需支付1.0%的提前还款费；A、A - S、B、C类票据全额偿还后，赎回D类票据需支付1.0%的提前还款费[115][116] CLO证券化相关 - 截至2019年3月31日，公司在CLO证券化中的最大损失风险为1.114亿美元；2019年和2018年第一季度，公司CLO证券化利息费用分别为450万美元和230万美元[119] 新发放高级抵押贷款 - 2019年4月17日，公司发放3050万美元高级抵押贷款，收盘时未偿还本金余额约1270万美元，年利率为LIBOR加3.50% [121] - 2019年4月18日，公司发放2820万美元高级抵押贷款，收盘时未偿还本金余额约1150万美元，年利率为LIBOR加4.05% [122] LIBOR变动对投资贷款净利息差影响 - 2019年第一季度，30天LIBOR平均变动300、200、100个基点和降至0个基点时，投资贷款净利息差分别增加270万、180万、90万和280万美元[174] 业务风险 - 公司CRE贷款提前还款速度过快，可能无法以相同收益率替换；CLO证券化中，需先偿还高级票据，公司才能获得还款收益[177][178]

财务数据和关键指标变化 - 2018年GAAP每股收益1.35美元，核心每股收益创纪录达1.43美元，较2017年增长27% [7] - 2018年核心收益的股本回报率从2017年的7.7%增至约9.7% [7] - 2018年第四季度GAAP净收入1000万美元，即每股0.35美元；核心收益1090万美元，即每股0.38美元 [12] - 2018年支付年度股息每股1.16美元，宣布2019年第一季度股息每股0.33美元，基于昨日收盘价14.03美元，年化股息收益率达9.4% [13] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2018年评估的投资机会数量翻倍，审查超1000笔潜在交易，成交率低于5% [8] - 2018年平均盈利资产较2017年增加约12% [9] - 2018年加权平均杠杆有效收益率从2017年底的6.3%增至7.1% [9] - 2018年新承诺贷款6.09亿美元，涉及18笔贷款，分布于24个不同市场；第四季度新承诺贷款1.82亿美元，包括6笔高级贷款和1笔次级贷款 [10][11] - 截至2018年底，约99%的投资组合为浮动利率贷款 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 尽管第四季度资本市场波动，但公司认为商业房地产基本面保持稳定，租金增长、入住率和交易量等因素表现强劲 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2018年提升业务发起能力，扩大投资范围，与Ares管理平台和美国房地产私募股权业务进一步整合 [8] - 利用Ares仓库工具，更好匹配还款和新贷款发起时间，提高资金投资率 [9][11] - 优化投资组合，受益于市场条件，降低负债借款利差 [7][9] - 继续严格的信贷流程，投资组合几乎全为高级贷款 [7] - 扩大现有证券化规模至4.456亿美元，降低初始借款利差，提高融资效率 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2019年有望延续良好态势，实现更高、更可持续的盈利水平，目标是继续赚取并支付稳定且不断增长的股息 [20] - 公司对盈利稳定性有信心，战略举措带来的上行潜力将推动盈利增长 [11][12] 其他重要信息 - 2018年贷款还款总额达7.47亿美元，高于三到四年平均水平，部分原因是11月底两笔总计约1.99亿美元的自存储贷款还款 [14][25] - 第四季度因特定贷款还款获得额外利息收入，约合每股0.04美元 [14] - 一笔3860万美元的纽约地区高级酒店贷款在年底出现到期违约，但酒店运营表现稳定，现金流足以覆盖利息支付，公司未将其列为非应计贷款或计提减值 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2019年贷款提前还款或还款的预期范围及第一季度情况 - 2018年还款额高于三到四年平均水平，过去三到四年平均约6 - 6.5亿美元，2018年为7.47亿美元，部分受两笔自存储贷款影响 [24][25] - 预计2019年还款额约6 - 7亿美元，略高于历史平均水平，第一季度预计无异常情况 [25][26] 问题2: 第四季度两笔夹层贷款的吸引力因素 - 这两笔贷款位于优质地点，基础条件良好，公司认为能获得与风险相匹配的回报 [28] 问题3: 如何协调2019年计划到期还款和提前还款预期 - 公司贷款平均期限超两年，多数贷款会在到期前还款，主要取决于借款人业务计划的成功与否 [32][33] - 公司会逐笔分析贷款，与借款人保持沟通，以确定还款预期 [33] 问题4: 证券化融资成本的未来趋势 - 公司在资产和负债匹配融资方面表现良好，借款成本与资产利差变化存在6 - 9个月的滞后效应 [35] - 目前借款成本正追赶2018年资产利差下降的趋势，未来借款成本变化将取决于资产利差走势 [36] 问题5: 在使用Ares 2亿美元贷款工具前，公司的投资组合杠杆水平预期 - 目标是保持稳定的业务发起节奏，优化杠杆和投资比例，Ares仓库工具可帮助在预期有资金释放时适度超额发起业务 [38][39] 问题6: 2019年核心收益扣除激励费用后能否覆盖股息 - 过去扣除激励费用后，核心收益也能覆盖股息，公司注重从现金角度确保有足够资金支付股息 [40] 问题7: 第四季度每股0.04美元额外利息收入的来源 - 作为过渡性资产贷款人，公司在贷款文件中设置了费用条款，包括前期费用和修改费用，以补偿额外风险和变化 [42] 问题8: 自存储贷款的结构保护机制及在其他投资组合中的普遍性 - 公司贷款的发起、文件和结构设计有一系列保护措施，这些结构在多数贷款中普遍存在，能在交易出现问题时保护公司 [44] 问题9: 12月市场波动对贷款定价和交易流量的影响 - 对依赖公共CLO的机构有一定影响，但未迅速传导至私人市场利差，行业在12月消化已签约贷款，1月参加会议，整体影响不大 [46] 问题10: 并购方面是否有感兴趣的项目 - Ares在市场有广泛影响力，公司会谨慎寻找对股东有益的交易机会，不会为交易而交易 [48] 问题11: 若信贷市场利差进一步扩大，多久会传导至私人市场，与借款人沟通中业务计划有无变化 - 难以预测利差传导时间和持续时间，公司希望利用适度波动，其投资组合有优势 [51] 问题12: 有无方法锁定当前融资利率或利差 - 公司通过扩大FL3证券化规模、延长再投资期限和降低借款利差等方式锁定成本，未来会寻找更多类似策略 [53] 问题13: 第四季度市场波动是否导致借款人观望，这种情况是否开始逆转 - 市场波动初期，买卖双方利差扩大，融资方面有一定影响但持续时间短，根据业务管道，交易量情况良好 [56] 问题14: 是否开始使用Ares贷款工具，何时能体现对公司的益处 - 目前Ares仓库工具下无公司指定贷款，预计本季度末接近全面部署时开始使用 [60] 问题15: 2019年资产收益率和利差的走势 - 利差似乎已稳定，但难以预测未来走势，市场目前感觉相对稳定，公司认为适度波动有益 [62] 问题16: 公司所说的“全面部署”是否指17.5亿美元的贷款组合 - “全面部署”需考虑高级与夹层贷款比例、贷款类型和融资方式、底层资产等因素，更关注可投资的股权资本 [67][68] 问题17: 2019年第一季度是否可能收益不足 - 公司按年度看待业务和股息支付能力，设定股息基于年度现金盈利预期 [70] 问题18: 酒店违约贷款的具体子市场、运营商情况及物业未达稳定状态的原因 - 公司未具体透露酒店位置，酒店由知名全国性管理公司运营 [74] - 酒店业务计划执行时间长于预期，部分原因是装修后需时间实现效益，子市场整体有所改善 [74][75] 问题19: 目前对酒店违约贷款的计划，是否继续参与、收购资产或由其他过桥贷款人 refinance - 公司因讨论性质未透露具体计划，但贷款文件有保护机制，酒店运营良好，公司有能力管理该贷款或资产 [77][78]

业绩总结 - 2018年第四季度GAAP净收入为1000万美元，每股摊薄收益为0.35美元[11] - 2018年全年GAAP净收入为3860万美元，每股摊薄收益为1.35美元[11] - 2018年第四季度核心收益为1090万美元，每股摊薄收益为0.38美元[11] - 2018年全年核心收益为4080万美元，每股摊薄收益为1.43美元[11] - 2018年第四季度净利息收入为30,882千美元，全年为118,284千美元[30] - 2018年第四季度净利息支出为16,357千美元，全年为63,002千美元[30] - 2018年第四季度净利息利润为14,525千美元，全年为55,282千美元[30] - 2018年第四季度税前收入为10,061千美元，全年为39,042千美元[30] - 2018年第四季度净收入为10,018千美元，全年为38,596千美元[30] - 2018年第四季度核心收益为10,882千美元，全年为40,848千美元[33] 用户数据 - 2018年第四季度新贷款承诺为1.816亿美元，全年为6.086亿美元[12] - 截至2018年12月31日，投资组合的总承诺为17亿美元，未偿还本金为15亿美元[12] - 截至2018年12月31日，投资组合的加权平均无杠杆有效收益率为7.1%，较2017年12月31日的6.3%有所上升[12] 股息和财务策略 - 2018年第四季度支付的每股股息为0.31美元，全年支付的每股股息为1.16美元，同比增长7.4%[14] - 2019年第一季度宣布每股股息增加至0.33美元，较2017年第四季度的股息增加0.06美元[16] - 截至2018年12月31日，公司的债务与股本比率为2.7倍[18] 融资和协议 - 2018年12月，修订了Citibank融资协议，将承诺金额从2.5亿美元增加至3.25亿美元[13] - 2018年12月，修订了Wells Fargo融资协议，延长初始到期日至2020年12月14日[13] 费用和补偿 - 2018年第四季度的总费用为4,464千美元，全年为16,240千美元[30] - 2018年第四季度的股权补偿费用为324千美元，全年为1,102千美元[33]