现金及现金等价物相关数据变化 - 2020年3月31日现金及现金等价物为74,498千美元，2019年为12,814千美元；受限现金均为379千美元；现金、现金等价物及受限现金总额2020年为74,877千美元，2019年为13,193千美元[33] 会计政策变更 - 公司自2020年1月1日起采用修正追溯法采用ASU No. 2016 - 13，后续预期信贷损失的增减将影响收益[38] 房地产资产折旧政策 - 房地产资产建筑物及改良按直线法在最长40年的估计使用寿命内折旧，家具、固定装置和设备最长15年[40] 贷款非应计状态规定 - 贷款一般在本金或利息逾期30天以上或有合理怀疑无法全额收回时置于非应计状态[35] 贷款核销规定 - 贷款被视为无法收回时作为已实现损失核销，并从当前预期信贷损失准备金中扣除[36] 可变利益实体合并评估 - 公司对可变利益实体（VIE）进行合并评估，满足特定条件时将其合并[26] 财务报表编制原则 - 公司按权责发生制编制合并财务报表，符合美国公认会计原则（GAAP）[22] 投资性贷款入账方式 - 投资性贷款按成本减去未摊销贷款费用和发起成本后的金额入账[34] 房地产资产减值评估 - 房地产资产按季度评估减值迹象，减值时记录减值费用[41] 债务发行成本处理 - 债务发行成本在各自债务工具期限内资本化并摊销[43] 利息费用变化 - 2020年第一季度利息费用为1553.4万美元，2019年同期为1574万美元[49] 投资贷款组合总体情况 - 截至2020年3月31日，公司投资贷款组合包含53笔贷款，初始承诺总额约22亿美元，未偿还本金为19亿美元[53] - 2020年第一季度，公司发放约2.973亿美元未偿还本金，收到1.071亿美元还款[53] - 截至2020年3月31日，公司93.7%的贷款有LIBOR下限，加权平均下限为1.77%[53] 不同类型贷款及投资详细数据（2020年3月31日） - 截至2020年3月31日，高级抵押贷款的账面价值为17.83789亿美元，未偿还本金为17.95079亿美元，加权平均收益率为5.9%，无杠杆有效收益率为6.2%，加权平均剩余期限为1.5年[54] - 截至2020年3月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为8685万美元，未偿还本金为8800.8万美元，加权平均收益率为13.5%，无杠杆有效收益率为13.5%，加权平均剩余期限为2.5年[54] - 截至2020年3月31日，投资贷款组合总计账面价值为18.70639亿美元，未偿还本金为18.83087亿美元，加权平均收益率为6.2%，无杠杆有效收益率为6.6%，加权平均剩余期限为1.6年[54] 不同类型贷款及投资详细数据（2019年12月31日） - 截至2019年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为16.22666亿美元，未偿还本金为16.32164亿美元，无杠杆有效收益率为6.5%，加权平均剩余期限为1.5年[55] - 截至2019年12月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为5983.2万美元，未偿还本金为6073万美元，无杠杆有效收益率为15.1%，加权平均剩余期限为2.6年[55] - 截至2019年12月31日，投资贷款组合总计账面价值为16.82498亿美元，未偿还本金为16.92894亿美元，无杠杆有效收益率为6.8%，加权平均剩余期限为1.6年[55] 投资组合中各类贷款详细数据 - 公司投资组合中高级抵押贷款类贷款，如办公类贷款在多元化地区未偿本金为10750万美元，账面价值为10690万美元，利率为L+3.65%，无杠杆有效收益率为5.7%[56] - 混合用途类贷款在佛罗里达州未偿本金为10060万美元，账面价值为10000万美元，利率为L+4.25%，无杠杆有效收益率为7.8%[56] - 多户住宅类贷款在佛罗里达州未偿本金为8970万美元，账面价值为8970万美元，利率为L+4.75%，无杠杆有效收益率为5.7%[56] - 学生公寓类贷款在加利福尼亚州未偿本金为4170万美元，账面价值为4170万美元，利率为L+3.95%，无杠杆有效收益率为5.7%[56] - 酒店类贷款在俄勒冈州/华盛顿州未偿本金为6810万美元，账面价值为6780万美元，利率为L+3.45%，无杠杆有效收益率为4.6%[56] - 工业类贷款在佛罗里达州未偿本金为5250万美元，账面价值为5200万美元，利率为L+6.10%，无杠杆有效收益率为8.8%[56] 次级债务和优先股投资详细数据 - 次级债务和优先股投资中，办公类在伊利诺伊州投资金额为2620万美元，账面价值为2580万美元，利率为L+8.00%，收益率为10.2%[57] - 办公类在新泽西州投资金额为1700万美元，账面价值为1640万美元，利率为12.00%，收益率为12.8%[57] - 住宅公寓类在纽约投资金额为1550万美元，账面价值为1540万美元，利率为L+14.00%，收益率为19.1%[57] 投资组合总体金额及收益率 - 公司投资组合总金额为18.831亿美元，账面价值为18.706亿美元，加权平均收益率为6.2%[57] 贷款投资组合余额变化 - 截至2020年3月31日，公司贷款投资组合余额为18.70639亿美元，较2019年12月31日的16.82498亿美元有所增加[62] 非应计状态贷款投资账面价值 - 截至2020年3月31日，非应计状态的贷款投资账面价值为1.046亿美元[62] 贷款投资组合CECL储备情况 - 截至2020年3月31日，公司贷款投资组合的CECL储备为3220万美元，占总贷款承诺余额22亿美元的149个基点[64] - 2020年第一季度，已发放贷款承诺的CECL储备增加至2914.3万美元，未发放贷款承诺的CECL储备增加至302.5万美元[66][67] 特定贷款状态及信息 - 截至2020年3月31日，俄勒冈/华盛顿贷款的夹层部分未偿本金余额为1310万美元，处于非应计状态[6] - 截至2020年3月31日，新泽西次级贷款未偿本金余额为1700万美元，将于2021年2月开始摊销[10] - 纽约次级贷款中210万美元的部分年利率为20%，初始到期日为2020年4月[11] 应计利息应收款情况 - 截至2020年3月31日，公司应计利息应收款为980万美元，包含在其他资产中[72] 以房抵债情况 - 2019年3月8日，公司通过以房抵债获得纽约一家酒店产权，该酒店曾抵押一笔3860万美元的高级抵押贷款[73] 贷款信用质量评估 - 公司根据5点风险评级体系评估贷款信用质量，并在2020年3月31日对部分高风险贷款进行了定性调整[68][69] 房地产净值情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司拥有的房地产净值分别为3790.7万美元和3790.1万美元[74] 折旧费用变化 - 2020年和2019年截至3月31日的三个月内，公司折旧费用分别为22.1万美元和5.4万美元[75] 融资协议情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，融资协议未偿还余额分别为11.67274亿美元和8.94744亿美元，总承诺分别为16.45824亿美元和14.71424亿美元[78] 各银行信贷安排非使用费用情况 - 富国银行信贷安排允许公司借款最高达5亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为1.9万美元和13.3万美元[81] - 花旗银行信贷安排额度为3.25亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为13万美元和8.8万美元[82] - 美银信贷安排截至2020年3月31日有一笔3630万美元的未偿还预付款，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为0美元和2.8万美元[83] - 国泰银行信贷安排额度为5000万美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为3.2万美元和4.5万美元[84] - 大都会人寿信贷安排额度为1.8亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，未产生非使用费用[86] - 美国银行信贷安排额度为1.86亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为9万美元和1万美元[87] 房地产减值损失情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有的房地产未确认减值损失[74] 主回购和证券合同情况 - 2020年1月公司与摩根士丹利银行签订1.5亿美元主回购和证券合同，初始到期日为2023年1月16日，可两次延长12个月至2025年1月16日，利率为1个月LIBOR加1.75% - 2.25%利差[88] 子公司应付票据和有担保借款情况 - 公司子公司有多笔应付票据和有担保借款，包括2019年5月3240万美元、6月2830万美元、11月2350万美元的票据及2020年2月2440万美元有担保借款，截至2020年3月31日，各笔借款本金余额分别为2790万、2830万、0、1060万美元[89][91][92][93][94] 有担保定期贷款协议情况 - 公司及子公司签订1.1亿美元有担保定期贷款协议，初始到期日为2020年12月22日，可延长12个月至2021年12月22日，延长期利差逐季递增，2020年和2019年第一季度估计有效年利率分别为7.4%和8.2%[95] 承诺资金、已提供资金和未提供资金情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司承诺资金分别为2158059000美元和1909084000美元，已提供资金分别为1883087000美元和1692894000美元，未提供资金分别为274972000美元和216190000美元[98] 股权分配协议情况 - 2019年11月公司签订股权分配协议，可不时出售最高1亿美元普通股，2020年第一季度未发行或出售[99] 普通股出售情况 - 2020年1月公司签订承销协议出售400万股普通股，行使超额配售权额外出售60万股，分别获得净收益约6330万和960万美元[100] 股权奖励计划情况 - 2012年公司采用股权奖励计划，2018年修订后可授予普通股数量增至139万股[101] 限制性股票和RSU授予情况 - 截至2020年3月31日，公司授予限制性股票和RSU共计796544股[103] 贷款转让情况 - 2019年4月公司发放3050万美元贷款，拆分为2440万美元高级抵押贷款和610万美元夹层贷款，2020年2月转让高级抵押贷款按融资交易处理[94] 疫情对合并资产负债表影响 - 截至2020年3月31日，公司合并资产负债表未因COVID - 19疫情记录或有事项，但疫情持续可能产生不利影响[96] 受限股票和RSU余额情况 - 2020年3月31日受限股票和RSU的余额分别为董事7,000、管理人员和员工98,525、RSU员工108,507，总计214,032[104] 净亏损及每股收益变化 - 2020年第一季度净亏损17,263千美元，2019年同期净利润8,543千美元；基本和摊薄每股收益2020年为 - 0.54美元，2019年为0.30美元[108] 所得税费用变化 - 2020年第一季度所得税费用为9千美元，2019年为96千美元，其中消费税两年均为90千美元[110] 无需按公允价值定期计量的资产或负债情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司无需按公允价值定期计量的金融和非金融资产或负债[118] 各类金融资产和负债公允价值情况 - 截至2020年3月31日，贷款投资的账面价值为1,870,639千美元，公允价值为1,831,481千美元；2019年12月31日账面价值为1,682,498千美元，公允价值为1,692,894千美元[122] - 截至2020年3月31日，担保融资协议账面价值和公允价值均为990,564千美元；2019年12月31日为728,589千美元[122] - 截至2020年3月31日，应付票据和担保借款账面价值为65,047千美元，公允价值为66,490千美元；2019年12月31日账面价值为54,708千美元，公允价值为56,155千美元[122] - 截至2020年3月31日，担保定期贷款账面价值为109,378千美元，公允价值为109,040千美元；2019年12月31日账面价值为109,149千美元，公允价值为110,000千美元[122] - 截至2020年3月31日，CLO证券化债务账面价值为443,558千美元，公允价值为419,069千美元；2019年12月31日账面价值为443,177千美元，公允价值为445,600千美元[122]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度GAAP净收入为970万美元，即每股0.33美元；核心收益为1070万美元，即每股0.37美元。全年GAAP净收入为3700万美元，即每股1.28美元；核心收益为4060万美元，即每股1.41美元 [13] - 2019年全年股息为每股1.32美元，较2018年增加0.16美元，连续四年核心收益完全覆盖股息 [8] - 2020年1月公司以账面价值108%的增值基础筹集7300万美元普通股，使账面价值从每股14.77美元增至每股14.92美元 [11] - 2019年末债务与股权比率为3.1倍，符合目标 [16] - 预计当前预期信用损失（CECL）准备金在480万美元至670万美元之间，约占总贷款承诺的25至35个基点 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度新关闭6笔贷款，承诺总额2.5亿美元；全年关闭18笔新贷款，承诺总额7.77亿美元 [14] - 2019年第四季度资金总额为2.6亿美元，全年资金总额为6.8亿美元 [14] - 截至2019年12月31日，贷款组合包括50笔贷款，未偿还贷款承诺为19亿美元，未偿还本金余额为17亿美元，较2018年末增长约10% [15] - 2019年末，93%的贷款组合为浮动利率贷款，内置平均约1.76%的LIBOR下限，另外2%为固定利率贷款，总体95%的贷款对LIBOR下降有一定保护 [15] - 基于2019年末1.76%的LIBOR，61%的贷款LIBOR下限处于实值状态或为固定利率 [16] - 2019年第四季度有1.15亿美元贷款偿还，全年偿还总额为4.82亿美元，低于预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为美国商业房地产基本面保持有利，得益于整体经济持续强劲以及供需动态平衡 [9] - 公司在17个州有投资，业务覆盖洛杉矶、旧金山、芝加哥、亚特兰大、丹佛和纽约等市场 [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续利用Ares管理平台和房地产股权团队资源创造更多贷款发起机会，并有效评估潜在信贷 [11] - 保持严格尽职调查和承销流程，注重贷款结构和房地产质量 [12] - 采取资本效率的纪律性方法，优化借款成本和整体费用负担 [12] - 期望通过上述举措实现业务增值扩张 [12] - 行业对优质贷款的竞争依然激烈，但公司在许多市场和物业板块仍能找到有吸引力的相对价值机会 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国商业房地产基本面因整体经济持续强劲、供需动态平衡而保持有利，但鉴于经济周期时长和特定事件驱动风险，公司会保持适当谨慎 [9] - 公司对现有投资组合表现有信心，无减值情况，且新的投资机会管道强劲 [10][11] - 公司认为有机会扩大市场份额，以增值方式扩展业务，为股东创造价值 [19] 其他重要信息 - 公司董事会宣布2020年第一季度股息为每股0.33美元，将于2020年4月15日支付给2020年3月31日登记在册的股东 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是什么吸引您担任该职位，以及如何更好地利用Ares平台实现预期结果 - 吸引因素是Ares平台产品丰富、团队出色，房地产债务和股权业务协同效应良好，有利于寻找和执行独特机会 [21] - 增长路径上，债务和股权业务联合执行有提升空间，将使ACRE平台受益 [21] 问题2: 是否会向ACRE业务添加股权或更长期限资产，以及如何利用股权业务 - 无进入股权业务的意图，将保持对债务业务的纪律性 [23] - 未来可能寻找更长期限资产，目前主要是在日常承销中借助协同效应，如与股权基金在相近资产上的合作 [23] 问题3: 如何看待2019年获得的工业贷款机会，与其他公司有何不同 - 工业是公司重点关注领域，在股权业务方面有专业知识 [27] - 债务业务中工业领域机会有限，因其业务具有二元性，但2019年第四季度业务量增加反映了业务流的改善 [27][28] 问题4: 股息政策是年度决策还是临时决策 - 股息是长期决策，按季度评估，但会综合考虑年度收益目标和生产情况 [30] - 董事会和管理层按季度审查股息，历史上第一季度会重点关注，公司连续四年核心收益覆盖股息，未来将继续保持股息增长、稳定和一致 [30][31] 问题5: 投资组合加权平均剩余寿命是否为完全展期基础，一年半后能否以类似回报水平重新配置资本 - 加权平均剩余寿命指初始到期日，非展期到期日，这是公司有意为之，偏好短期浮动贷款以适应宏观经济变化 [34][35][36] - 公司有信心继续发起贷款，超过还款额，并通过Ares仓库线管理还款和新发起的时间，确保回报 [36] 问题6: 目前杠杆回报是否与过去几个季度一致 - 公司认为杠杆回报与过去几个季度一致，能找到符合目标ROE且风险相似的资产，同时负债端资本效率提高 [37] 问题7: 贷款到期日推迟的原因，以及对加利福尼亚州一笔1100万美元住宅贷款修改的评论 - 公司贷款针对处于业务转型的优质资产，业务计划执行时间可能与原计划不同，贷款修改和展期是正常业务操作 [39][40] - 贷款修改可收取费用、提高利率，并可能要求额外抵押品等保护措施 [40][41] 问题8: 加利福尼亚州贷款的性质和项目情况 - 该贷款是单户住宅开发项目，是公司在该领域的唯一敞口 [43] - 项目执行时间较长，但不认为会影响抵押品价值或造成减值，修改贷款获得了更好的经济条件和额外抵押品 [43] 问题9: 对Freddie Mac K系列计划及购买其中B部分的看法 - 目前不是公司关注重点，此类证券收益率压缩，公司技能和目标收益率更适合直接房地产贷款发起，而非集合形式 [45] 问题10: 2020年初至今无还款，2月和3月到期贷款的情况及预期 - 2月有两笔贷款到期，3月有三笔贷款到期，各情况不同 [49] - 预计多数贷款将按预期到期还款，部分贷款正在协商展期，展期时会争取更好的经济条件和结构 [49] 问题11: 贷款展期时利率条款如何协商 - 无通用规则，根据未偿还本金余额与抵押品价值协商，以实现去杠杆化 [51] - 会根据情况收取费用、提高利率，短期展期较常见，总体认为展期能改善公司地位 [51] 问题12: 公司如何利用Ares平台，期望的发起量和投资组合增长情况 - 房地产信贷是Ares业务的自然延伸，公司有能力提升内部发起能力，可通过多种方式实现 [53] - 第一季度承诺额创纪录，管道强劲，将继续扩大发起范围，增加平均贷款规模有利于平台扩展 [53][54] - 公司有多种资金来源，为业务增长做好准备，同时保持信贷纪律，有信心管理还款并实现充分投资 [55][56] 问题13: Ares仓库线上的贷款是否算REIT的未融资承诺，是否有CECL准备金 - 贷款在Ares仓库线时，ACRE账上无记录，无承诺和CECL准备金 [58] - 只有ACRE购买贷款后，才会在资产负债表上反映相关信息，包括CECL准备金 [58] 问题14: 公司扩大业务规模对提高ROE的机会和所需规模 - 无明确规模目标，1月的融资和平台定位已使公司从规模中受益，体现在借款成本降低 [60] - 公司将继续保持资本筹集的纪律性，发起管道透明度越高，越有信心利用不同资本结构 [60] 问题15: 规模扩大对G&A费用和专业费用的影响，以及这些费用与投资组合增长的关系 - G&A费用大多为固定金额，近期7300万美元股权融资使资本基础增加约17%，预计固定费用无变化，新增资本的净ROE将高于之前 [62] - 规模扩大可通过分摊固定费用和获得更好的融资成本提高ROE，即使贷款利差不变 [63] 问题16: M&A是否仍是公司优先事项，还是更注重有机增长 - M&A仍是可行且有吸引力的增长机会，公司作为Ares家族一员有更多机会 [65][66] - 但会谨慎进行，以实现协同增长和提高ROE为目标 [66] 问题17: 西切斯特酒店REO投资组合的收益贡献预期，如何计算 - 2019年第一季度中期接管酒店，当年数据不完整，且酒店业务有季节性，第三季度通常较淡，难以按季度年化收益 [68] - 2019年酒店EBITDA超预算约5%，有良好增长，完成部分资本支出项目后年末会议流量增加，公司将积极管理并适时出售 [69] 问题18: 第一季度与第三季度收益的比较 - 第二和第四季度通常较强，第一和第三季度较弱，难以精确比较第一和第三季度，业务按月有变化 [70] 问题19: 财务杠杆应如何建模，长期杠杆假设是多少 - 公司目标是保持约3倍的杠杆比率，根据贷款和投资组合情况调整融资 [72] - 过去曾因某些融资结构选择更高杠杆，总体业务ROE模型基于约3倍杠杆 [72][73]

业绩总结 - 2019年第四季度GAAP收益为970万美元，每股摊薄收益为0.33美元[10] - 2019年全年GAAP收益为3700万美元，每股摊薄收益为1.28美元[10] - 2019年第四季度核心收益为1070万美元，每股摊薄收益为0.37美元[10] - 2019年全年核心收益为4060万美元，每股摊薄收益为1.41美元[10] - 2019年第四季度的净收入为9,660千美元，较上季度增长6.9%[52] - 2019年第四季度的核心收益为10,739千美元，较上季度增长10.4%[54] - 2019年第四季度的每股基本收益为0.34美元，较上季度增长6.3%[52] 用户数据 - 截至2019年12月31日，贷款投资组合总承诺为19.091亿美元，未偿还本金余额为16.929亿美元[22] - 贷款投资组合中98%的贷款为浮动利率，96%的贷款为高级贷款[22] - 多家庭贷款的当前贷款承诺总额为5.408亿美元，未偿还本金为5.052亿美元[38] - 办公室贷款的当前贷款承诺总额为4.950亿美元，未偿还本金为3.619亿美元[39] - 酒店贷款的当前贷款承诺总额为2.720亿美元，未偿还本金为2.666亿美元[40] - 混合用途贷款的当前贷款承诺总额为2.142亿美元，未偿还本金为1.979亿美元[41] - 学生住房贷款总额为184.1百万美元，较前期增长1.2%[37] 财务数据 - 2019年第四季度的加权平均无杠杆有效收益为6.8%[22] - 2019年第四季度支付的普通股股息为每股0.33美元，年化股息收益率为8.3%[10] - 2019年第四季度的贷款总融资为2.601亿美元[12] - 2019年全年偿还贷款总额为4.824亿美元[10] - 总债务为19.171亿美元，未偿还余额为13.404亿美元[32] - 融资来源总承诺为12.773亿美元，未偿还余额为7.286亿美元[32] - 贷款持有投资的利息收入为28,536千美元，较上季度增长0.9%[52] - 净利息收入为13,492千美元，较上季度增长2.6%[52] - 总收入为21,580千美元，较上季度增长8.7%[52] - 总资产为1,784,134千美元，较去年同期增长11.3%[50] - 总负债为1,357,795千美元，较去年同期增长15.3%[51] - 股东权益总额为426,339千美元，较去年同期增长0.2%[49] 未来展望与融资 - 公司在后续事件中筹集了约7300万美元的股本，并与摩根士丹利银行建立了1.5亿美元的新融资设施[10] - 贷款投资组合的加权平均剩余期限为1.6年[33] - 加权平均融资协议的剩余期限为3.3年[33] - 2019年第四季度新承诺的本金为204,600,000美元，较2018年同期的185,300,000美元增长10.4%[55]

公司人员与办公分布情况 - 截至2019年12月31日，Ares Management有超1200名员工，分布在超10个国家的超20个办公室[25] 公司杠杆债务权益比预期 - 公司预计杠杆的债务权益比不超4比1[29] 公司债务未偿还余额情况 - 截至2019年12月31日，公司在1.1亿美元的有担保定期贷款下的未偿还余额为1.1亿美元[31] - 截至2019年12月31日，公司在应付票据下的未偿还余额为5620万美元[31] - 截至2019年12月31日，公司在融资协议下的未偿还余额为8.947亿美元[31] - 截至2019年12月31日，公司的CLO证券化未偿还余额为4.456亿美元[34] 公司税收认定情况 - 公司自2012年12月31日起被认定为REIT，一般情况下，若每年向股东分配所有REIT应税收入并遵守其他要求，将无需缴纳美国联邦所得税[35] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他REIT、金融机构等的竞争，部分竞争对手规模更大、资金成本更低、资源更多[37] 公司投资组合管理方式 - 公司通过与经理和Ares Management的互动过程管理投资组合，经理的投资委员会监督投资策略和融资策略的合规性[445] 公司资产融资策略 - 公司主要发起或收购浮动利率抵押资产，并用指数匹配的浮动利率负债为其融资，以降低利率风险[447] 利率变动对公司净收入的影响 - 30天LIBOR上升100个基点，公司净收入减少0.5百万美元；上升50个基点，净收入减少1.6百万美元；下降50个基点，净收入增加3.6百万美元；下降100个基点，净收入增加8.6百万美元；降至0个基点，净收入增加17.5百万美元[452] 利率变动对公司净利息利差和收益率的影响 - 公司经营成果很大程度取决于资产收益与借款成本的差异，利率上升借款成本增加，净利息利差和净利息收益率可能下降；利率下降借款成本降低，净利息利差和净利息收益率可能上升[451] 利率变动对公司净利息收入的影响 - 公司主要发放或收购浮动利率抵押资产，借款成本与资产利率限制不同，利率变动可能影响净利息收入甚至导致净亏损[453] 利率变动对公司投资公允价值的影响 - 公司投资的公允价值主要因利率和其他因素波动，利率上升固定利率证券公允价值预计下降，利率下降预计上升[454] 提前还款率对公司净收入和收益的影响 - 公司净收入和收益可能受现有CRE贷款提前还款率影响，提前还款或还款率降低都可能对经营结果产生负面影响[456] 金融市场波动对公司融资的影响 - 公司通过融资协议借款为目标资产融资，金融市场等的疲软或波动可能影响潜在贷款人提供融资的意愿和成本[457] 房地产投资影响因素 - 公司房地产投资受多种因素影响，包括经济、房地产、行业等状况，房产价值下降可能导致公司损失[458] 利率和其他因素对公司业绩的影响 - 公司资产和负债对利率敏感，利率和其他因素对业绩影响远大于通胀，利率变化与通胀率不一定相关[459]

业绩总结 - 2019年第三季度的核心收益同比增长10%[36] - 2019年第三季度的总收入为19,847千美元，较2019年第二季度的21,675千美元下降了8.4%[60] - 2019年第三季度的净收入为9,034千美元，较2019年第二季度的9,755千美元下降了7.4%[60] - 2019年第三季度的基本每股收益为0.32美元，较2019年第二季度的0.34美元下降了5.9%[60] - 2019年第三季度的核心收益为9,720千美元，较2019年第二季度的11,044千美元下降了12%[63] 用户数据 - 贷款组合中96%为高级贷款，整体投资组合总额为15亿美元，涵盖47笔贷款[13] - 截至2019年9月30日，总贷款承诺为17.755亿美元，未偿还本金余额为15.482亿美元，贷款数量为47笔[28] - 贷款组合中97%为浮动利率贷款，3%为固定利率贷款[31] - 直接发放的贷款组合的未偿还本金为15亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[47] 未来展望 - 目标投资主要集中在美国前30大及一般前50大大都市统计区[25] - 假设30天LIBOR立即上升或下降，预计每稀释普通股的净收入在12个月内将有假设性增加[66] 新产品和新技术研发 - Ares的投资策略强调对高质量物业和赞助商的优先考虑[25] - Ares房地产集团自1993年以来已投资约200亿美元于700多个交易[17] 市场扩张和并购 - Ares管理公司管理的资产总额约为1440亿美元[14] - Ares在PERE 100中排名第13，评估时间为2014年1月1日至2019年4月1日，涉及直接房地产投资的资金[64] 负面信息 - 2019年第三季度的利息收入为28,269千美元，较2019年第二季度的29,993千美元下降了5.7%[60] - 2019年第三季度的净利息利润为13,145千美元，较2019年第二季度的13,318千美元下降了1.3%[60] - 截至2019年9月30日，公司总负债为1,248,953千美元，相较于2018年12月31日的1,177,737千美元增长了6.0%[58] 其他新策略和有价值的信息 - ACRE自2018年初以来已四次增加季度分红，并在过去三年中用核心收益覆盖分红[36] - 2019年第四季度宣布每股分红0.33美元，支付日期为2020年1月15日[35] - Ares管理公司在纽约证券交易所的市值约为73亿美元[15]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度GAAP净收入为900万美元，即每股普通股0.31美元，核心收益为970万美元，即每股0.34美元，今年前九个月的核心收益为每股1.04美元，超过了同期支付的每股0.99美元股息 [11] - 截至9月30日，贷款组合包括47笔贷款，未偿还本金余额为15亿美元，较2019年第二季度增长3%，投资组合加权平均无杠杆有效收益率为6.9% [12] - 杠杆率保持稳定，债务与股权比率为2.9倍，96%的贷款为优先头寸 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新发放五笔高级浮动利率贷款，新承诺总额为1.93亿美元，季度总资金为1.69亿美元 [11] - 自季度末以来，又完成了三笔总计1.26亿美元的贷款，使年初至今的承诺额达到6.52亿美元，比2018年同期增长38% [9] - 目前正在审查和报价且处于更高级阶段的金额比2018年同期增加了30%以上 [9] - 第三季度有1.19亿美元的贷款还款，使今年前三个季度的还款额达到3.67亿美元，预计第四季度还款额将大幅增加 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行战略计划，在美国各地扩展平台，开设新办事处，增加人才，提高业务发起能力，拓宽产品供应，以保持更充分的投资并获得有吸引力的风险调整后回报 [7] - 公司专注于在各类房产和产品中寻找最佳相对价值，对交易保持高度选择性，年初至今完成的交易不到审查交易的5% [10] - 行业在第三季度对国债收益率下降进行了调整，第四季度业务管道情况良好，同比表现优于以往，这得益于公司建立更广泛区域业务和与股权团队更紧密合作的战略 [28] - 公司在构建LIBOR下限方面表现出色，借款人对此更加关注，但整体结构良好，未发现结构性条款方面的问题，房地产基本面在长期扩张中表现良好 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于有利地位，董事会经验丰富，管理团队能力强，有信心在新CEO的带领下实现持续强劲和盈利的增长 [17][18] - 基于第四季度初投资活动的改善以及贷款组合和资产负债表对LIBOR的结构安排，预计第四季度收益将超过第三季度，有信心连续第四年用核心收益覆盖全年股息 [15] 其他重要信息 - 公司首席执行官Jamie Henderson将于12月5日卸任，但将继续担任董事会董事，并在公司工作至今年年底，新CEO为Bryan Donohoe [6] - 公司在其网站的投资者资源部分发布了收益报告演示文稿 [4] - 会议中的评论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，公司不承担更新此类陈述的义务 [5] - 公司使用某些非GAAP财务指标来衡量经营业绩，这些指标不应孤立看待或替代按照公认会计原则编制的指标，且可能与其他公司使用的类似指标不可比 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度还款增加的情况，特别是2 - 4月到期的四笔住宅公寓贷款的情况及是否预计到期偿还或展期 - 预计第四季度还款活动将增加，目前已还款超过1亿美元，预计第四季度总还款额在2.5 - 3亿美元之间 [21] - 其中一笔1750万美元的佛罗里达高级贷款已偿还，另外两笔分别将于2020年2月和3月到期，预计将在到期日左右偿还 [22] 问题2: 公司是否使用了Ares的融资工具，以及在还款放缓的情况下对该工具的使用和获取的看法 - 过去一个季度未使用该融资工具，但它对业务发起活动有很大帮助，让发起人有信心确保承诺的贷款有资金支持 [24][25] - 公司的主要目标是充分利用现有资产负债表和资本，目前尚未动用该工具，未来会在充分部署现有资本后考虑使用 [25][26] 问题3: 竞争市场情况，借款人是否对LIBOR下限提出更多异议，以及其他竞争对手在承销方面的情况 - 行业在第三季度有小波动，第四季度业务管道良好，同比表现更佳，这得益于公司的战略实施 [28] - 团队在构建LIBOR下限方面表现出色，借款人更加关注，但仍能达成协议，整体结构良好，未发现结构性条款方面的问题，房地产基本面良好 [29] 问题4: 关于LIBOR敏感性，是否可以认为目前已实现了LIBOR下降50个基点带来的约0.08美元收益的一半，以及LIBOR预测是否是第四季度收益将好于第三季度的原因之一 - 预计第四季度收益将超过第三季度，部分原因是LIBOR下降带来的积极影响，公司已经历了约25个基点的LIBOR变化 [33] 问题5: 关于股息，假设第四季度股息不变，是否认为已满足分配应税收入的要求，以及未来是否考虑特殊股息或提高股息率 - 从税收角度看公司状况良好，有办法管理REIT分配要求，之前出售房利美和房地美抵押贷款业务有未分配的应税收益，已缴纳一些消费税 [37][38] - 董事会和管理层在设定股息时会考虑多种因素，特殊股息是一种可考虑的选择，但目前无法给出未来股息的展望 [36][39] 问题6: 目前在业务管道中以及未来预计的增量杠杆回报情况，考虑到近期降息、可能的进一步降息、利差压缩和LIBOR下限等因素，低两位数的内部收益率是否仍可实现 - 公司专注于中端市场，业务模式良好，利差压缩情况有所缓解甚至有所扩大，目前杠杆净资产收益率仍处于低两位数，对业务现状和资产负债表有信心 [42][43] 问题7: 已完成和正在进行的贷款管道中，贷款的地理区域、房产类型、利差等情况，以及与之前关于杠杆回报的评论如何契合 - 已完成贷款的特征与公司历史和投资组合一致，预计相关指标不会有重大变化，贷款的预期杠杆净资产收益率与整体回报一致，公司因资产负债表规模较小，在交易选择上更具选择性 [45] 问题8: 本季度两笔公寓夹层贷款（一笔在纽约，一笔在夏威夷）的修改情况，借款人业务计划的执行情况，是否预计全额偿还或可能出现减值 - 夏威夷贷款延长了到期日，预计将在新的到期日（2020年3月）左右偿还 [48] - 纽约贷款的修改是由于开发商建设单元组合的变化，该贷款2021年5月到期，目前未发现减值情况 [49] 问题9: 纽约公寓贷款的每平方英尺承销出售价值以及整个投资组合的情况 - 公司谨慎对待借款人的业务计划，会进行深入的市场和贷款价值比分析 [51] - 公司一直避免涉足主要大都市的豪华和超豪华公寓项目，认为该领域存在重大风险，目前专注于有大量需求的中端产品项目 [52] 问题10: 与同行公司相比，公司在何处看到相对价值机会，以及本季度贷款组合起源与整体组合相比，向更防御性资产类别转移是暂时现象还是更具战术性的举措 - 公司的每笔交易都要经过全球投资委员会审核，该委员会具有丰富的专业房地产经验，过去几个季度审核的严格程度有所提高，投资组合构成反映了这一点，公司一直较为保守，最近几个季度更加保守 [55][56]

业绩总结 - 第三季度GAAP收益为900万美元，每股摊薄收益为0.31美元[10] - 核心收益为970万美元，每股摊薄收益为0.34美元[10] - 2019年第三季度的总收入为19,847千美元，较2019年第二季度的21,675千美元下降了8.45%[47] - 2019年第三季度的净收入为9,034千美元，较2019年第二季度的9,755千美元下降了7.39%[49] - 2019年第三季度的基本每股收益为0.32美元，较2019年第二季度的0.34美元下降了5.88%[47] - 2019年第三季度的核心收益为9,720千美元，较2019年第二季度的11,044千美元下降了12.00%[49] - 2019年第三季度的利息收入为28,269千美元，较2019年第二季度的29,993千美元下降了5.75%[47] - 2019年第三季度的利息支出为15,124千美元，较2019年第二季度的16,675千美元下降了9.30%[47] - 2019年第三季度的总费用为10,794千美元，较2019年第二季度的11,702千美元下降了7.75%[47] 贷款组合 - 贷款组合总承诺为17.755亿美元，未偿还本金为15.482亿美元[17] - 贷款组合中97%的贷款为浮动利率，96%的贷款为高级贷款[17] - 贷款组合的加权平均未偿还本金余额为15.126亿美元[17] - 贷款组合的加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[10] - 贷款投资组合总额为1775.5百万美元，未偿还本金为1548.2百万美元，账面价值为1538.4百万美元，未偿还本金的加权平均利率为1.7%[40] 贷款细分 - 多户住宅贷款总额为590.2百万美元，未偿还本金为552.7百万美元，账面价值为550.2百万美元[33] - 酒店贷款总额为285.7百万美元，未偿还本金为275.8百万美元，账面价值为274.5百万美元[34] - 办公室贷款总额为359.8百万美元，未偿还本金为258.8百万美元，账面价值为256.3百万美元[36] - 学生住房贷款总额为184.1百万美元，未偿还本金为158.8百万美元，账面价值为157.2百万美元[37] - 混合用途贷款总额为214.2百万美元，未偿还本金为157.4百万美元，账面价值为156.6百万美元[40] - 住宅/公寓贷款总额为66.9百万美元，未偿还本金为42.4百万美元，账面价值为42.0百万美元[41] 股息和资本 - 第三季度支付普通股股息为每股0.33美元，年化股息收益率为8.7%[10] - 第四季度宣布的股息为每股0.33美元[30] - 资本和流动性方面，总借款能力为19亿美元，未偿还本金为12亿美元[10] 资产与负债 - 截至2019年9月30日，公司总资产为1,674,697千美元，相较于2018年12月31日的1,603,324千美元增长了4.44%[44] - 截至2019年9月30日，公司总负债为1,248,953千美元，较2018年12月31日的1,177,737千美元增加了6.04%[45] - 截至2019年9月30日，公司股东权益总额为425,744千美元，较2018年12月31日的425,587千美元略微增长[46]

现金及现金等价物情况 - 截至2019年9月30日和2018年9月30日，公司现金及现金等价物分别为5952千美元和5034千美元，受限现金均为379千美元，现金、现金等价物及受限现金总额分别为6331千美元和5413千美元[28] 投资贷款减值情况 - 2019年和2018年第三季度及前九个月，公司对持有投资的贷款未确认任何减值损失[32] 利息费用情况 - 2019年和2018年第三季度，公司有担保融资协议利息费用分别为7438千美元和11250千美元，应付票据利息费用分别为356千美元和0千美元，证券化债务利息费用分别为5088千美元和2950千美元，有担保定期贷款利息费用分别为2242千美元和2178千美元，总利息费用分别为15124千美元和16378千美元[46] - 2019年和2018年前九个月，公司有担保融资协议利息费用分别为24868千美元和32008千美元，应付票据利息费用分别为536千美元和0千美元，证券化债务利息费用分别为15361千美元和8353千美元，有担保定期贷款利息费用分别为6774千美元和6284千美元，总利息费用分别为47539千美元和46645千美元[46] 投资贷款计量方式 - 公司持有投资的贷款按成本计量，减去未摊销的贷款费用和发起成本，除非贷款被视为减值[30] 房地产资产入账及折旧情况 - 公司房地产资产按收购时的估计公允价值入账，并减去累计折旧和减值准备[35] - 公司房地产资产采用直线法折旧，建筑物和改良设施的估计使用寿命最长为40年，家具、固定装置和设备最长为15年[36] 可变利益实体财务报表合并情况 - 公司对可变利益实体（VIE）进行评估，若为主要受益人则合并其财务报表[22] 债务发行成本处理方式 - 公司债务发行成本在相关债务工具期限内资本化并摊销[40] 综合收入列示情况 - 2019年和2018年第三季度及前九个月，综合收入等于净收入，因此未单独列示综合收入表[47] 潜在贷款损失准备金预计情况 - 公司预计采用ASU No. 2016 - 13将增加潜在贷款损失准备金[48] 股东权益合并报表列报方式变更情况 - 公司于2019年第一季度采用新的股东权益合并报表列报方式[49] 投资组合贷款情况 - 截至2019年9月30日，公司投资组合中有47笔投资性贷款，初始承诺总额约18亿美元，未偿还本金15亿美元[50] - 2019年前9个月，公司发放约4.192亿美元未偿还本金，收回3.67亿美元未偿还本金，将一笔3860万美元未偿还本金的贷款转为不动产[50] - 截至2019年9月30日，公司92.4%的贷款有伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）下限，加权平均下限为1.69%[50] 不同时间点投资组合账面价值及收益率情况 - 截至2018年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为14.79713亿美元，未偿还本金为14.88542亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.5%[51] - 截至2018年12月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为5868万美元，未偿还本金为5968.2万美元，加权平均无杠杆有效收益率为15.0%[51] - 截至2018年12月31日，投资性贷款组合总计账面价值为15.38393亿美元，未偿还本金为15.48224亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[51] - 截至2019年9月30日，高级抵押贷款的账面价值为14.89708亿美元，未偿还本金为14.9853亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为7.0%[52] - 截至2019年9月30日，次级债务和优先股投资的账面价值为3516.5万美元，未偿还本金为3621.3万美元，加权平均无杠杆有效收益率为14.9%[52] - 截至2019年9月30日，公司投资组合贷款未偿本金总额为15.482亿美元，账面价值为15.384亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[54] 贷款组合资金及还款情况 - 2019年前九个月，公司贷款组合初始资金为2.89273亿美元，额外资金为1.29878亿美元，贷款还款为3.67033亿美元[58] 贷款组合余额及减值情况 - 截至2019年9月30日，公司贷款组合余额为15.38393亿美元，所有贷款均按合同条款支付，未确认减值损失[58] 以房抵债情况 - 2019年3月8日，公司通过以房抵债获得纽约一家酒店产权，该酒店此前为一笔3860万美元高级抵押贷款的抵押物[59] 不同地区高级抵押贷款情况 - 佛罗里达州多户住宅高级抵押贷款未偿本金为8970万美元，利率为L+4.75%，无杠杆有效收益率为7.0%，到期日为2020年2月[54] - 德克萨斯州多户住宅高级抵押贷款未偿本金为7500万美元，利率为L+2.85%，无杠杆有效收益率为5.0%，到期日为2022年10月[54] - 多元化酒店高级抵押贷款未偿本金为6850万美元，利率为L+3.60%，无杠杆有效收益率为6.2%，到期日为2021年9月[54] - 俄勒冈州/华盛顿州酒店高级抵押贷款未偿本金为6780万美元，利率为L+3.45%，无杠杆有效收益率为6.0%，到期日为2021年5月[54] - 伊利诺伊州办公楼高级抵押贷款未偿本金为6740万美元，利率为L+3.75%，无杠杆有效收益率为6.3%，到期日为2020年12月[54] - 犹他州多户住宅高级抵押贷款未偿本金为6360万美元，利率为L+3.25%，无杠杆有效收益率为5.5%，到期日为2020年12月[54] 酒店物业相关情况 - 酒店物业公允价值3690万美元，净资产170万美元，高级抵押贷款账面价值3860万美元，注销时未确认损益[60] 房地产净值及折旧费用情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有的房地产净值为3802万美元，2018年12月31日无房地产[61] - 2019年前三季度和前九个月，公司房地产折旧费用分别为20.7万美元和44.8万美元[62] 融资协议情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，融资协议未偿还余额分别为7.86185亿美元和8.87974亿美元，总承诺分别为14.47944亿美元和14.75989亿美元[64] 融资协议借款期及到期日情况 - 2019年5月，BAML Facility借款期到期，未展期，9月将未偿还余额到期日延至12月4日[65] 融资协议功能变更情况 - 2019年6月，CNB Facility增加可增加承诺金额功能，可从5000万美元增至7500万美元，为期120天[66] 各融资协议非使用费用情况 - 2019年前三季度和前九个月，Wells Fargo Facility非使用费用分别为17.7万美元和48.9万美元[68] - 2019年前三季度和前九个月，Citibank Facility非使用费用分别为9.9万美元和26.8万美元[69] - 2019年前三季度和前九个月，BAML Facility非使用费用分别为0和4.3万美元[71] - 2019年前三季度和前九个月，CNB Facility非使用费用分别为4万美元和11.7万美元[72] 主回购和证券合同情况 - 公司与美国银行有1.86亿美元的主回购和证券合同，初始到期日为2020年7月31日，可两次延长12个月至2022年7月31日，利率为1个月LIBOR加2.25%，未使用费用为0.25%，2019年第三和九个月分别产生未使用费用8.9万美元和15.6万美元[75] 应付票据情况 - 公司子公司有两笔应付票据，分别为3240万美元和2830万美元，前者初始到期日为2024年3月5日，可延长12个月至2025年3月5日，利率为1个月LIBOR加2.50%，截至2019年9月30日，本金余额为2790万美元；后者到期日为2024年6月10日，初始利率为1个月LIBOR加3.00%，满足条件可降至1个月LIBOR加2.50%，截至2019年9月30日，本金余额为2830万美元[76][77][78] 有担保定期贷款情况 - 公司有1.1亿美元的有担保定期贷款，初始到期日为2020年12月22日，可延长12个月至2021年12月22日，利率为1、2、3或6个月LIBOR加5.00%，2019年第三和九个月有效年利率分别为8.0%和8.1%，2018年同期分别为7.7%和7.5%[79] 公司总承诺及资助情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司总承诺分别为17.75455亿美元和16.77615亿美元，已资助承诺分别为15.48224亿美元和15.34743亿美元，未资助承诺分别为2.27231亿美元和1.42872亿美元[81] 普通股发行情况 - 2019年第三和九个月，公司未在公开或私募中发行普通股[82] 股权奖励计划修订情况 - 2018年公司修订股权奖励计划，可授予普通股总数增至139万股[83] 限制性股票情况 - 截至2019年9月30日，公司授予限制性股票总数为67.5493万股[85] - 截至2019年9月30日，非归属限制性股票中，董事为1.7664万股，管理人员和员工为21.3128万股，总计23.0792万股[86] - 2019 - 2022年预计归属的限制性股票总数分别为6993股、10.825万股、7.0344万股和4.5205万股[87] 法律索赔情况 - 截至2019年9月30日，公司未发现会对业务、财务状况或经营成果产生重大影响的法律索赔[81] 净利润及每股收益情况 - 2019年第三季度归属于普通股股东的净利润为903.4万美元，2018年同期为995.7万美元；2019年前九个月为2733.1万美元，2018年同期为2857.7万美元[89] - 2019年第三季度基本每股收益为0.32美元，摊薄后每股收益为0.31美元；2018年同期基本每股收益为0.35美元，摊薄后每股收益为0.35美元。2019年前九个月基本每股收益为0.96美元，摊薄后每股收益为0.95美元；2018年同期基本每股收益为1.00美元，摊薄后每股收益为1.00美元[89] 所得税及消费税费用情况 - 2019年第三季度所得税费用为1.9万美元，2018年同期为23.6万美元；2019年前九个月为33.2万美元，2018年同期为40.3万美元[91] - 2019年第三季度和前九个月，公司分别产生6.5万美元和21.5万美元的美国联邦消费税费用；2018年同期分别为9.5万美元和26万美元，消费税为公司部分普通收入和未分配净资本收益总和的4%[91] 税务审查及税收优惠情况 - 截至2019年9月30日，2016 - 2019年税务年度仍受税务机关审查，公司无未确认的税收优惠，且预计未来12个月不会改变[93] 金融和非金融资产或负债记录情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司无需按公允价值定期记录的金融和非金融资产或负债[98] 金融资产账面价值及公允价值情况 - 截至2019年9月30日，贷款投资的账面价值为153839.3万美元，公允价值为154822.4万美元；2018年12月31日账面价值为152487.3万美元，公允价值为153474.3万美元[101] - 截至2019年9月30日，担保融资协议账面价值和公允价值均为62003万美元；2018年12月31日为77797.4万美元[101] - 截至2019年9月30日，应付票据账面价值为5501.4万美元，公允价值为5615.5万美元；2018年12月31日无相关数据[101] 基础管理费情况 - 基础管理费为公司股东权益的1.5%/年，按季度以现金支付[106] 激励费用情况 - 2019年前9个月公司产生激励费用67.4万美元，2018年同期为61万美元；2019年和2018年第三季度均未产生激励费用[107] 关联方成本情况 - 2019年第三季度和前9个月关联方成本分别为242.8万美元和781.3万美元，2018年同期分别为247.1万美元和809.8万美元[112] 共同投资未偿还本金余额情况 - 截至2019年9月30日和2018年12月31日，公司共同投资的未偿还本金余额分别为5740万美元和3400万美元[113] 关联方购买贷款情况 - 2019年5月，公司从关联方购买一笔高级抵押贷款，承诺金额4050万美元，购买时未偿还本金余额3490万美元[115] 现金股息情况 - 2019年前9个月公司宣布现金股息总额2857.3万美元，每股0.99美元；2018年同期分别为2436.7万美元和每股0.85美元[117] 契约修订情况 - 2019年1月11日，公司间接子公司修订契约，涉及约50410万美元有担保浮动利率票据和5290万美元优先股权益[119] 票据抵押情况 - 截至2019年9月30日，票据由总本金余额52150万美元的16项抵押资产和3550万美元应收款作抵押；2018年12月31日，相关数据分别为28960万美元和5160万美元[120]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度GAAP净收入为980万美元，即每股普通股0.34美元，核心收益为1100万美元，即每股0.38美元，核心每股收益较2018年第二季度增长9% [6][11] - 截至6月30日，贷款组合包括45笔贷款，未偿还本金余额为15亿美元，信贷质量良好无减值，投资组合加权平均无杠杆有效收益率保持在7.2% [12] - 杠杆率保持稳定，债务与权益比率为2.9倍，符合目标，96%的贷款组合为优先贷款 [13] - 董事会宣布第三季度股息为每股0.33美元，按年化计算，基于昨日收盘价每股14.94美元，股息收益率为8.8% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度新贷款承诺总额为9900万美元，总贷款资金为1.29亿美元，年初至今承诺和资金分别为3.33亿美元和2.5亿美元，与2018年上半年水平一致 [6] - 第二季度有1.9亿美元的贷款偿还，上半年偿还额接近2.5亿美元，预计2019年偿还总额可能处于4亿 - 7亿美元原范围的高端 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为美国房地产基本面保持健康，多数目标市场供应总体可控，物业需求稳定，近期交易活动有所增加，但公司仍保持高度选择性，2019年上半年成交交易不足审查交易的5% [7] - 由于努力拓展业务渠道，目前正在审查、已报价或处于更高级阶段的交易数量较2018年同期翻了一番 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司不会在信贷质量上妥协，专注于在目标回报范围内发放贷款，进一步将业务拓展到增长动力强劲且竞争覆盖不足的市场，第二季度在北加州新增一名贷款发放专业人员，以增加西海岸业务覆盖 [8] - 公司看到所有资产类别的业务流，认为杠杆优先抵押贷款模式的相对回报仍然具有吸引力，会适时评估增加资产期限的时机 [31] - 公司有能力参与困境资产投资，团队具备结构化信贷和房地产运营修复能力，待机会出现会做好准备 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第二季度强劲业绩感到满意，进入下半年形势良好，投资交易具有吸引力的风险调整后回报，业务渠道强劲，韦斯特切斯特万豪酒店表现良好 [16] - 展望未来，公司将继续通过资本部署、降低负债成本和运营费用来寻求增加收益的机会 [16] 其他重要信息 - 公司修订了与城市国家银行5000万美元有担保循环融资安排的条款，增加了2500万美元的可调节资金额度，降低成本35个基点，并增加了两年的延期选项 [13] - 6月，公司获得了韦斯特切斯特万豪酒店2830万美元的无追索权第一抵押贷款，有效将股权和投资降至略高于1000万美元，预计基于酒店过去12个月现金流，股权回报率将达到中两位数 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 基于目前业务渠道和还款情况，多久能使投资组合恢复到之前17 - 18亿美元的峰值水平？ - 季度末的余额反映的是特定时间点的情况，第二季度的还款大多发生在季度末，季度内的盈利能力高于显示的15亿美元余额，重要的是关注季度内的平均余额 [20] - 业务渠道情况良好，目前有六七个已执行的条款清单，下半年业务形势乐观，历史上第四季度是表现最强劲的季度，公司今年下半年的定位很好，且选择性更高，交易回报高于去年 [21][22] 问题2: 公司对持有REO贷款的最新想法，是选择变现再投资贷款还是继续持有？以及是否考虑将自有房地产作为长期核心资产加入投资组合？ - 公司喜欢该资产，其表现超出预算和预期，通过融资大幅降低了风险敞口并获得了有吸引力的现金回报，认为酒店资产有运营公司成分，出售时机很重要，目前正在进行一些工作以提高回报和优化出售，并非长期投资，但会在最大化价值后变现再投资贷款 [27][28][29] - 公司看到所有资产类别的业务流，认为杠杆优先抵押贷款模式的相对回报仍然具有吸引力，会适时评估增加资产期限的时机 [31] 问题3: 鉴于股价略高于账面价值且还款规模超过新增贷款，如何看待普通股发行？市场上是否有有吸引力的投资组合收购机会？ - 普通股发行需满足两个条件，一是不稀释股权，公司已满足；二是有明确的近期机会以有吸引力的回报重新投资资本，目前因还款规模尚未满足该条件，未来满足时会评估发行股权 [34] - 公司能看到市场上几乎所有交易，收购的关键在于定价和信贷质量，会寻找价格合理、信贷质量高的有吸引力的投资组合 [35] 问题4: 目前是否对困境资产投资感兴趣？ - 参与该领域投资需要具备结构化信贷能力和房地产运营修复能力，公司在这两方面都符合要求，团队成员有助于整合两个平台，为机会出现做好准备 [37] 问题5: 未来两个季度季度新增贷款是否有超过2亿美元的潜力？还款范围是4 - 7亿美元的高端，具体是多少？ - 还款范围预计在5500 - 7000万美元，贷款还款情况因每笔贷款的具体情况而异，难以准确预测，主要取决于借款人完成业务计划、稳定资产后进行再融资或出售的时间，公司会密切监控并与借款人频繁沟通 [39][40] - 建议从年度或年初至今的角度看待统计数据，年初至今新增贷款和还款在资金和预付款方面均接近2.5亿美元，若调整未在年初持有的韦斯特切斯特万豪酒店3860万美元贷款，截至6月30日的总余额与年末几乎相同 [41][42] - 目前有六笔已执行条款清单的交易，本金余额接近2亿美元，后续还有大量贷款可见，对下半年业务情况感到乐观，但交易完成时间不确定 [44] 问题6: 加权平均LIBOR利率下限为1.62%，其分布情况如何？LIBOR下降时何时能看到收入增加？过去几年的利差压缩是否是由于下限收入损失，利率下降是否会扩大利差？ - 超过90%的贷款有LIBOR下限，平均下限略高于1.6%，不同时间发放的贷款LIBOR下限不同，例如一年前发放的贷款下限较低，近三到六个月发放的贷款下限较高，20%的贷款下限在2.25%左右，约28.7%的贷款下限在2%左右，LIBOR下降时更多贷款的下限会起作用 [47][48] - LIBOR上升时利差会压缩，因为借款人更关注融资总成本，预计LIBOR下降时公司会有更多定价权，息票相对粘性，指数变动时利差会扩大 [49][50] 问题7: 2020年还款情况如何？新的Ares贷款安排是否有将其填满的目标，以及其价值如何？ - 还款计划需从贷款到期情况开始分析，并根据每个资产的实际情况进行调整，预计2020年还款趋势与以往一致，虽然到期时间可能更集中在下半年，但实际还款可能会更分散在全年 [53][54] - 设立Ares贷款安排的目的是在还款高峰期更高效地重新部署资金，团队正在努力将更多贷款存入该安排，以便在2020年及以后更好地应对贷款还款 [55] 问题8: 韦斯特切斯特万豪酒店的收入季节性如何？费用中固定成本和可变成本的比例是多少？第三季度是否预计盈利？ - 该酒店具有典型的郊区商务酒店季节性特征，夏季业务旅行减少、旅游增多时业务量会减少，第一和第三季度通常是业务最慢的时期，尤其是第三季度，第二和第四季度通常最强，预算显示第三季度是四个季度中最弱的 [57][58] - 作为全服务酒店，该酒店有相当大比例的固定成本，包括员工、餐饮和宴会服务等，可变成本主要是客房成本，由于固定成本比例较高，季节性对酒店运营利润率的影响较大 [58] - 公司未提供该酒店的具体指导，预计2019年业绩与历史水平一致，目前表现略好于预算，第三季度预算远低于第二季度，但暂不提供是否盈利的具体信息 [60] 问题9: 能否量化本季度提前还款收入带来的收益？ - 正常季度提前偿还递延 origination 费用对每股收益的影响约为0.02美元，第一季度提前还款费用极少，第二季度约为每股0.03美元，建议从长期年度趋势看待，约为每年0.08美元 [64]

业绩总结 - GAAP收益为980万美元，每股摊薄收益为0.34美元[10] - 核心收益为1100万美元，每股摊薄收益为0.38美元[10] - 2019年第二季度的总收入为21,675千美元，较2019年第一季度的14,157千美元增长了53.0%[46] - 2019年第二季度的净收入为9,755千美元，较2019年第一季度的8,543千美元增长了14.0%[46] - 2019年第二季度的每股基本和稀释收益分别为0.34美元和0.38美元，较2019年第一季度的0.30美元和0.32美元增长了13.3%和18.8%[46][48] - 2019年第二季度的核心收益为11,044千美元，较2019年第一季度的9,089千美元增长了21.5%[48] - 2019年第二季度的总费用为11,702千美元，较2019年第一季度的5,518千美元增长了112.5%[46] 资产与负债 - 截至2019年6月30日，总资产为16.71亿美元，较2018年12月31日的16.03亿美元增长4.24%[43] - 截至2019年6月30日，公司总资产为16,714.47百万美元，较2018年12月31日的16,033.24百万美元增长了4.25%[45] - 债务与股本比率为2.9倍[27] - 第二季度加权平均借款为12.391亿美元[27] - 投资组合总额为17.03亿美元，未偿还本金为14.98亿美元，账面价值为14.88亿美元，未杠杆有效收益率为7.2%[41] 贷款组合 - 总贷款组合为45笔，已发起承诺总额为17.373亿美元，未偿还本金为14.975亿美元[20] - 98%的贷款基于未偿还本金为浮动利率，96%的贷款为高级贷款[20] - 多户住宅贷款总额为5.20亿美元，未偿还本金为5.14亿美元，账面价值为5.12亿美元[34] - 办公室贷款总额为4.48亿美元，未偿还本金为3.32亿美元，账面价值为3.29亿美元[34] - 混合用途贷款总额为1.72亿美元，未偿还本金为1.14亿美元，账面价值为1.13亿美元[36] - 酒店贷款总额为2.86亿美元，未偿还本金为2.75亿美元，账面价值为2.73亿美元[37] - 学生住房贷款总额为1.62亿美元，未偿还本金为1.60亿美元，账面价值为1.60亿美元[38] - 住宅/公寓贷款总额为1,670万美元，未偿还本金为1,030万美元，账面价值为1,010万美元[39] - 工业贷款总额为4,050万美元，未偿还本金为3,490万美元，账面价值为3,460万美元[41] - 自存储贷款总额为1,950万美元，未偿还本金为1,950万美元，账面价值为1,930万美元[41] 股息与收益 - 第二季度普通股股息为每股0.33美元，年化股息收益率为8.9%[12] - 每股账面价值为14.75美元[10]