财务数据和关键指标变化 - 二季度核心每股收益为0.32美元，GAAP每股收益为0.29美元，收益得益于多元化投资组合和几乎所有贷款的LIBOR下限保护 [10] - 二季度末，公司未偿还本金余额中非应计贷款占比从6%降至4%，内部风险评级为3及以上的贷款占比从84%升至91% [11] - 二季度末，公司CECL储备为2800万美元，较上一季度减少约400万美元 [20] - 截至8月5日，公司现金头寸提高至8000万美元，净支付二季度每股0.33美元的现金股息 [13] - 公司债务与权益比率从3.2倍降至2.9倍，有追索权的债务与权益杠杆降至低于1.9倍 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度及季度末后，公司通过五笔交易剥离选定资产，总未偿还本金余额达2.38亿美元，产生6000万美元净现金 [12][13] - 出售酒店贷款后，公司酒店贷款敞口减少3100万美元，未偿还本金余额降至2.37亿美元 [13] - 二季度，公司REO物业威彻斯特万豪酒店亏损约220万美元，预计三季度亏损将大幅缩减 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去45 - 60天，公司业务机会管道显著扩大，但可操作机会占比仍较小 [32] - 与6 - 8个月前相比，当前贷款利差扩大，平均贷款利差从LIBOR加3.50% - 3.75%扩大至4.75% - 5.00% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是保持稳定收益，利用资产管理能力维护信贷质量，选择性剥离资产以增强流动性和管理风险敞口 [7] - 公司将继续积极管理现有投资组合和资产负债表流动性，利用广泛关系和Ares平台寻找非公开、高利差的投资机会 [14] - 公司主要关注多户住宅、工业地产、长期租赁办公室和自存仓资产，严格审查投资安全性和收益率 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对在增强流动性、保持盈利能力、改善信贷质量和保护股东价值方面取得的进展感到自豪，对投资组合表现和团队工作满意 [21] - 公司认为有财务灵活性开展进攻性业务，看好四季度和明年一季度的市场机会 [14][34] 其他重要信息 - 公司约94%的贷款有LIBOR下限，加权平均利率为1.77%，另有2%的贷款为固定利率 [16] - 公司未偿承诺约2.5亿美元，需满足里程碑才能提取资金，主要用于资产租赁相关的积极事项 [25][27] - Ares融资工具可为公司提供额外流动性，可用于获取未来投资或释放资产负债表资本 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司降低杠杆的目标及影响因素 - 公司没有明确的杠杆目标，过去认为3.0的债务与权益比率是杠杆和收益的平衡，目前目标范围约为2.5 - 2.75倍 [22] - 杠杆目标受多种因素影响，包括有追索权杠杆、融资期限、利率和到期日等，公司希望在当前市场条件下进一步降低杠杆 [23] 问题2: 未偿承诺的资金提取情况 - 公司未偿承诺约2.5亿美元，需满足里程碑才能提取资金，主要用于资产租赁相关的积极事项，预计大部分资金将用于提升底层资产价值 [25][27][28] 问题3: Ares融资工具的发展和用途 - Ares融资工具在疫情前后都对公司有很大帮助，可用于获取未来投资或释放资产负债表资本，交易将按公平市场价值进行 [30] 问题4: 公司业务机会管道和利差变化 - 过去45 - 60天，公司业务机会管道显著扩大，但可操作机会占比仍较小，预计三季度末和四季度情况会改善 [32] - 与6 - 8个月前相比，当前贷款利差扩大，平均贷款利差从LIBOR加3.50% - 3.75%扩大至4.75% - 5.00% [33] 问题5: 公司当前盈利水平能否维持 - 公司认为资产交易对盈利的影响将被其他因素缓解，包括威彻斯特万豪酒店亏损减少、LIBOR下限的充分影响和G&A费用的降低，预计三季度运营盈利将保持稳定 [37][38] - 二季度400万美元的按市值计价损失未影响核心收益，但将在三季度计入核心收益 [40] 问题6: 二季度贷款还款情况 - 二季度公司没有重大贷款还款，7月初有一笔约5000万美元的普通贷款提前还款 [45] 问题7: 三季度贷款还款和资金提取预期 - 公司预计三季度不会有大量贷款还款，但可能会有一定水平的还款，远低于疫情前水平 [47] - 公司未偿承诺约2.5亿美元，过去每季度资金提取约2500万美元，但具体情况因贷款而异 [48] 问题8: 公司学生住房业务情况 - 过去90天，学生住房市场表现积极，入住率和租金超过去年同期，租赁结构也较为积极 [50]

业绩总结 - 2020年第二季度GAAP净收入为980万美元，每股摊薄收益为0.29美元[12] - 核心收益为1070万美元，每股摊薄收益为0.32美元[12] - 2020年第二季度的无约束现金为8000万美元[11] - 净收入为9768千美元，较上期的-17263千美元显著改善[43] - 每股基本收益为0.29，较上期的-0.54有所回升[43] - 总收入为17982千美元，较上期的21134千美元下降15.9%[43] - 总支出为8063千美元，较上期的11271千美元下降28.5%[43] 贷款投资组合 - 截至2020年6月30日，贷款投资组合的总贷款承诺为20.59亿美元，未偿还本金余额为18.06亿美元[18] - 贷款投资组合中98%的贷款为浮动利率贷款，2%为固定利率贷款[20] - 贷款投资组合的加权平均未杠杆有效收益为6.7%[15] - 贷款投资组合中95%的贷款为高级贷款[18] - 贷款的加权平均风险评级为3.0，评级范围为1.0（最低风险）至5.0（最高风险）[27] - 贷款的利率范围从LIBOR+1.45%到LIBOR+12.25%不等[25][26][30][32][33] 信用损失与风险 - 当前预期信用损失储备为2816.1万美元，较2020年3月31日的3216.8万美元减少了400.7万美元[27] - 不良贷款占未偿还本金余额的比例从6%降至4%[10] - 办公物业的预期信用损失储备占比为23%，酒店占比为24%[27] - 预计信用损失准备金为-4007千美元，较2020年3月31日的27117千美元显著下降[45] 资产与负债 - 总资产为2021.233百万，较2019年12月31日的1784.134百万增长13.3%[41] - 总负债为1556.107百万，较2019年12月31日的1357.795百万增长14.6%[42] - 截至2020年6月30日，总债务为20.31亿美元，未偿还余额为14.89亿美元[26] - 债务与股本比率为3.0倍[24] 其他信息 - 2020年第二季度普通股股息为每股0.33美元，于2020年7月15日支付[15] - 股票补偿费用为365千美元，较2020年3月31日的225千美元有所增加[45] - 贷款出售的未实现损失为3998千美元[45] - 学生住房贷款总额为183.2百万，较上期增长1.0%[34] - 投资组合总贷款额为2058.8百万，较上期增长13.9%[36] - 贷款持有投资净额为1767.986百万，较2019年12月31日的1682.498百万增长5.1%[41]

现金及现金等价物与受限现金情况 - 截至2020年6月30日，现金及现金等价物为72,987千美元，2019年为5,215千美元；受限现金2019年为379千美元，2020年无；现金、现金等价物及受限现金总额2020年为72,987千美元，2019年为5,594千美元[31] 会计准则采用情况 - 2016年6月FASB发布ASU No. 2016 - 13，公司于2020年1月1日采用修正追溯法采用该准则[36] 资产折旧规则 - 房地产资产建筑物及改良按直线法在长达40年的估计使用寿命内折旧，家具、固定装置和设备按长达15年折旧[39] 贷款非应计状态规定 - 贷款一般在本金或利息逾期30天以上或有合理怀疑无法全额收回时置于非应计状态[33] 投资入账方式 - 公司一般将CRE债务及相关工具用于投资，按成本减去未摊销贷款费用和发起成本入账[32] - 公司偶尔会将部分投资分类为待售，按公允价值入账，公允价值变动计入收益[37] 房地产资产入账与减值评估 - 房地产资产按收购时估计公允价值入账，按季度评估减值迹象[38][40] 债务发行成本处理 - 债务发行成本在各自债务工具期限内资本化并摊销，提前还款时未摊销部分费用化[42] 收入确认方式 - 投资贷款利息收入按未偿还本金和合同条款计提，发起费等按实际利率法在初始贷款期限内确认为利息收入[46] - 房地产运营收入在客房入住、服务提供或费用赚取时确认，按净额记录[47] 利息费用变化 - 2020年第二季度利息费用为1304.2万美元，2019年同期为1667.5万美元；2020年上半年利息费用为2857.6万美元，2019年同期为3241.5万美元[49] 投资贷款组合情况 - 截至2020年6月30日，公司投资组合中有50笔投资贷款，累计初始承诺约21亿美元，未偿还本金为18亿美元[52] - 2020年上半年，公司提供约4.582亿美元未偿还本金资金，收到2.441亿美元未偿还本金还款，将三笔未偿还本金为1.008亿美元的贷款转为待售[52] - 截至2020年6月30日，公司93.4%的贷款有LIBOR下限，加权平均下限为1.77%[52] - 截至2020年6月30日，高级抵押贷款的加权平均收益率为6.0%，无杠杆有效收益率为6.3%[53] - 截至2020年6月30日，次级债务和优先股投资的加权平均收益率为13.6%，无杠杆有效收益率为13.6%[53] - 截至2020年6月30日，投资贷款组合总加权平均收益率为6.4%，无杠杆有效收益率为6.7%[53] - 截至2019年12月31日，高级抵押贷款的加权平均无杠杆有效收益率为6.5%，加权平均剩余期限为1.5年[54] - 截至2019年12月31日，次级债务和优先股投资的加权平均无杠杆有效收益率为15.1%，加权平均剩余期限为2.6年[54] - 截至2019年12月31日，投资贷款组合总加权平均无杠杆有效收益率为6.8%，加权平均剩余期限为1.6年[54] - 截至2020年6月30日，公司投资组合贷款未偿本金总计18.063亿美元，账面价值总计17.94亿美元，加权平均收益率为6.4%[57][58] - 高级抵押贷款中，办公室类贷款（多元化）未偿本金1.079亿美元，账面价值1.074亿美元，利率L+3.65%，未杠杆化有效收益率5.7%，到期日2023年1月[57] - 高级抵押贷款中，混合用途类贷款（佛罗里达州）未偿本金1.006亿美元，账面价值1.002亿美元，利率L+4.25%，未杠杆化有效收益率7.8%，到期日2021年2月[57] - 高级抵押贷款中，多户住宅类贷款（佛罗里达州）有多笔，如一笔未偿本金9130万美元，账面价值9060万美元，利率L+5.00%，未杠杆化有效收益率6.7%，到期日2022年6月[57] - 次级债务和优先股投资中，办公室类贷款（伊利诺伊州）未偿本金2970万美元，账面价值2940万美元，利率L+8.00%，未杠杆化有效收益率10.1%，到期日2023年3月[57] - 住宅类贷款（加利福尼亚州）未偿本金1310万美元，账面价值1310万美元，利率13.00%，未杠杆化有效收益率14.4%，到期日2020年8月[57] 贷款修改情况 - 公司对受COVID - 19影响的贷款进行监控和评估，与借款人保持沟通[59] - 2020年第二季度，公司进行了6笔贷款修改，涉及本金余额总计2.923亿美元[59] - 贷款修改包括利息延期或资本化、延期修订、未来资金或绩效测试调整、到期日延长、储备金重新分配或契约豁免等[59] - 这些贷款修改均不符合不良债务重组的会计要求[59] 贷款投资组合余额变化 - 截至2020年6月30日，公司贷款投资组合余额为17.94049亿美元，较2019年12月31日的16.82498亿美元有所增加[62] - 2020年上半年，公司贷款组合初始资金为4.22062亿美元，额外资金为3617万美元，贷款还款为2.44104亿美元，转入待售贷款为1.003亿美元[62] 非应计贷款情况 - 截至2020年6月30日，公司有三笔投资贷款因新冠疫情影响处于非应计状态，账面价值为6870万美元[63] - 截至2020年6月30日，俄勒冈/华盛顿贷款的夹层部分未偿本金余额为1310万美元，处于非应计状态[60] CECL储备变化 - 截至2020年6月30日，公司贷款投资组合的CECL储备为2820万美元，占总贷款投资承诺余额21亿美元的137个基点[66] - 2020年3月31日至6月30日，公司对已承诺贷款的CECL储备从2914.3万美元降至2606.3万美元[67] - 2020年3月31日至6月30日，公司对未承诺贷款的CECL储备从302.5万美元降至209.9万美元[68] 特定贷款情况 - 截至2020年6月30日，新泽西次级贷款未偿本金余额为1700万美元，将于2021年2月开始摊销[60] - 截至2020年6月30日，纽约次级贷款中有220万美元的贷款年利率为20%，初始到期日为2020年10月[60] 应收利息情况 - 截至2020年6月30日，公司应收利息为860万美元，包含在其他资产中，不包括在贷款投资账面价值内[74] 房地产产权与净值情况 - 2019年3月8日公司通过代替止赎契约获得纽约一家酒店产权，注销3860万美元高级抵押贷款[76] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司房地产净值分别为3769.3万美元和3790.1万美元[77] 折旧费用变化 - 2020年和2019年截至6月30日的三个月折旧费用分别为22.4万美元和18.8万美元，六个月分别为44.5万美元和24.2万美元[78] 融资协议情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，融资协议未偿余额分别为1.042997亿美元和8947.44万美元，总承诺分别为1.585144亿美元和1.471424亿美元[81] - 富国银行信贷安排额度为5亿美元，2020年三、六个月非使用费用均为1.9万美元，2019年分别为17.9万美元和31.2万美元[84] - 花旗银行信贷安排额度为3.25亿美元，2020年三、六个月非使用费用分别为12.7万美元和25.7万美元，2019年分别为8.1万美元和16.9万美元[85] - 美银信贷安排额度为1.25亿美元，2020年已全额偿还，2019年三、六个月非使用费用分别为1.6万美元和4.3万美元[86] - 国泰银行信贷安排额度为5000万美元，可增至7500万美元，2020年三、六个月非使用费用均为3.2万美元，2019年分别为3.3万美元和7.8万美元[87][89] - 富国银行信贷安排初始到期日为2020年12月14日，可延长至2023年12月14日[84] - 花旗银行信贷安排初始到期日为2021年12月13日，可延长至2023年12月13日[85] - 公司与大都会人寿有1.8亿美元循环回购安排，初始到期日为2020年8月12日，可两次延期至2022年8月12日，利率为1个月LIBOR加2.30%，2020年3和6月非使用费用为3000美元[90] - 公司与美国银行有1.86亿美元回购和证券合同，初始到期日为2020年7月31日，可两次延期至2022年7月31日，利率为1个月LIBOR加2.25%，2020年3和6月非使用费用分别为9.2万和18.2万美元[91] - 公司2020年1月与摩根士丹利达成1.5亿美元协议，初始到期日为2023年1月16日，可两次延期至2025年1月16日，利率为1个月LIBOR加1.75% - 2.25%[92] - 公司有1.1亿美元有担保定期贷款，初始到期日为2020年12月22日，可延期至2021年12月22日，2020年3和6月有效年利率分别为6.2%和6.8%，2019年为8.2%[98] - 2020年8月4日，公司子公司修订与大都会人寿的信贷安排，将初始到期日延至2022年8月13日，部分贷款利率调整为1个月LIBOR加2.50%，未使用费用豁免9个月[156] 应付票据与担保借款情况 - 公司子公司有三笔应付票据，金额分别为3240万、2830万和2350万美元，截至2020年6月30日，未偿本金余额分别为2790万、2830万和0美元[93][95][96][97] - 公司子公司有三笔担保借款，金额分别为2440万、2490万和1260万美元，截至2020年6月30日，未偿本金余额分别为1060万、2490万和1260万美元[99][101][102] 或有事项与法律索赔情况 - 截至2020年6月30日，公司因COVID - 19疫情未在合并资产负债表记录或有事项，但疫情持续可能产生不利影响[103] - 截至2020年6月30日，公司未发现会对业务、财务状况或经营成果产生重大影响的法律索赔[104] 股权发售情况 - 2019年11月22日公司签订股权分销协议，可不时发售最高1亿美元的普通股[106] - 2020年1月22日公司签订承销协议，出售400万股普通股，承销商有30天内额外购买60万股的期权，公开发行于1月27日结束，净收益约6330万美元，1月30日额外出售60万股，额外净收益约960万美元[107] 非归属受限股和RSU情况 - 截至2020年6月30日，非归属受限股和RSU的期初余额为285,393股，授予102,442股，归属75,383股，没收79,202股，期末余额为233,250股[110] 每股收益情况 - 2020年和2019年第三季度基本每股收益分别为0.29美元和0.34美元，摊薄每股收益分别为0.29美元和0.34美元；2020年和2019年上半年基本每股收益分别为 - 0.23美元和0.64美元，摊薄每股收益分别为 - 0.23美元和0.63美元[113] 所得税与消费税情况 - 2020年和2019年第三季度所得税费用分别为16万美元和21.8万美元，上半年分别为16.9万美元和31.4万美元[115] - 2020年和2019年第三季度美国联邦消费税分别为7.5万美元和6万美元，上半年分别为16.5万美元和15万美元[116] 待售贷款情况 - 截至2020年6月30日，公司有三笔待售贷款，转入Level 3时账面价值1.003亿美元，确认净未实现损失400万美元，期末公允价值9640万美元[122] 股权奖励计划情况 - 2018年公司修订并重述股权奖励计划，可授予的普通股总数增至139万股[108] - 受限股和RSU通常在归属开始日期起一至四年内按比例归属[109] 房地产公允价值计量与减值评估 - 公司需对房地产按非经常性基础以公允价值计量，房地产在收购时使用Level 3输入值记录公允价值，并按季度评估减值迹象[124] 投资贷款与相关资产公允价值情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司持有用于投资的贷款账面价值分别为1794049千美元和1682498千美元，公允价值分别为1777110千美元和1692894千美元[126] - 担保融资协议账面价值2020年6月30日为876842千美元，2019年12月31日为728589千美元，公允价值与账面价值相同[126] - 应付票据账面价值2020年6月30日为54819千美元，公允价值为56155千美元；2019年12月31日账面价值为54708千美元，公允价值为56155千美元[126] 管理费用与激励费用情况 - 基本管理费为公司股东权益的1.5%/年，按季度以现金支付[130] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月和六个月，公司产生的激励费用均为303千美元和674千美元[131] 关联方交易情况 - 截至2020年

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心每股收益为0.32美元，GAAP每股亏损0.54美元，净GAAP亏损主要因采用CECL会计标准，不反映贷款组合减值 [7] - 3月31日，每股账面价值为13.95美元，较2019年末的14.77美元下降，包含CECL下每股累计0.96美元的影响 [12] - 第一季度CECL准备金大幅增加2710万美元，即每股0.85美元，导致GAAP净亏损；3月31日，CECL准备金为3220万美元，使每股账面价值减少0.96美元，约占贷款承诺余额的1.5%和未偿还本金余额的1.7% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务方面，第一季度前两个半月发放3.56亿美元贷款，总资金投入2.97亿美元，包括新贷款初始资金2.84亿美元和现有贷款1300万美元；第一季度有4笔贷款还清，本金余额总计1.07亿美元 [8][13] - 截至3月31日，贷款组合包括53笔贷款，总贷款承诺约22亿美元，未偿还本金余额约19亿美元 [13] - 有6笔酒店高级贷款，占未偿还本金余额的14%；在纽约韦斯特切斯特的万豪酒店有1000万美元股权头寸 [10] - 4笔贷款被置于非应计状态，未偿还本金余额总计1.05亿美元，占总投资组合的6%，包括3笔酒店贷款和1笔学生公寓贷款 [20] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略上，疫情爆发后减少新投资活动，增强流动性，对投资组合中的每个资产进行评估；与借款人积极沟通，考虑贷款修改，如延长到期日和推迟利息支付 [8][11] - 未来投资环境中，预计继续关注多户住宅、长期租赁办公室、自助存储资产，工业领域机会增加 [11] - 融资策略上，追求融资来源和贷款构成多元化，匹配资产和负债；与仓库贷款人保持良好关系，6条仓库融资渠道无基于市场借款利差变化的按市值计价再保证金条款 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境充满挑战，COVID - 19对美国经济产生重大不利影响，但公司投资组合表现相对良好，4月所有贷款均按合同支付利息 [7][8] - 预计经济重新开放和复苏后，房地产投资市场将改善；公司虽专注于保留资本，但通过Ares房地产债务平台的互补基金保持活跃，有望带来交易流量和未来机会 [22] 其他重要信息 - 公司预计在6月中旬董事会会议后宣布第二季度股息决定，以便有更多时间评估现金、流动性、市场状况和贷款表现等因素 [21] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4笔非应计贷款信息在哪查看 - 答案: 更详细信息在10 - Q报告中，演示文稿附录列出所有投资贷款，其中4笔非应计贷款和1笔酒店高级贷款有标识，非应计贷款由3笔酒店贷款和1笔学生公寓贷款组成，4月已收到利息，但预计未来偿债可能有问题 [25][26] 问题2: 非按市值计价贷款融资情况 - 答案: 一种是贷款人基于借款利差变化对贷款进行按市值计价再保证金调整，公司无此类条款；另一种是基于底层抵押品信用恶化进行再保证金调整，公司仓库融资渠道有此类常见条款 [28][29] 问题3: 还款展望 - 答案: 现金规划上，保守假设2020年剩余时间几乎无还款，但会与借款人密切合作；多户住宅资产因GSE融资有吸引力和市场流动性，还款速度可能高于其他资产类别 [31][32] 问题4: 现金余额情况及未来资金需求 - 答案: 历史上公司尽量保持最低现金余额以提高收益；目前现金至关重要，公司有5000万美元现金，并制定计划增加流动性；未来约有2.75亿美元资金需求，预计2020年约5500 - 6000万美元，公司会平衡现金状况和资金使用 [35][37][38] 问题5: 4笔非应计贷款与CECL准备金关系 - 答案: 4笔非应计贷款包含在CECL准备金中，非应计不意味着减值或特定准备金；虽4月收到利息，但考虑COVID - 19对借款人和资产的影响，将其置于非应计状态是谨慎决定 [40][41] 问题6: 学生贷款组合底层股权情况 - 答案: 公司学生贷款组合非直接与大学相关，大多是有额外资本渠道的私人所有者 [42] 问题7: 处于非应计状态的学生贷款原因 - 答案: 该贷款到期是主要因素，虽资产表现良好，但考虑学生公寓的不确定性，做出保守决定将其置于非应计状态 [44] 问题8: 多户住宅组合中两笔到期贷款是否为流动性来源 - 答案: 整体上多户住宅组合是潜在流动性来源，但无法具体评论这两笔贷款情况 [46] 问题9: 3笔非应计贷款与赞助商的沟通情况 - 答案: 与赞助商沟通积极，旨在共同应对短期流动性危机；不同资产情况不同，无统一模式 [48] 问题10: 公司目标现金持有量 - 答案: 公司目前有5000万美元现金，会预估资金需求，准备多种增加现金的方案；多户住宅高级贷款和部分无特定融资的贷款是潜在流动性来源，会在必要时采取行动 [51][52][53] 问题11: 还款预期及是否有折扣还款讨论 - 答案: 2020年有多笔贷款到期，会与借款人密切合作；现金规划上保守假设几乎无还款，但会鼓励借款人在可能情况下进行再融资或出售资产；多户住宅贷款到期时，借款人可能因资产增值有还款意愿 [55][57][58] 问题12: 二级市场和门户城市复苏情况及多户住宅信贷信心 - 答案: 资本流动历史上倾向门户城市，但当前人口集中问题可能有反作用；公司选择资产注重表现，而非市场指数，历史上逐渐远离门户城市，预计会持续；多户住宅信贷因人口和公司迁移趋势、市场需求等因素有信心 [60][61] 问题13: LIBOR下降影响及费用情况 - 答案: LIBOR下限对公司有利，维持了较高无杠杆有效收益率； origination fees按贷款预期寿命摊销，过去的费用仍会影响收益；融资成本的origination fees也会摊销，两者在一定程度上相互抵消 [64][65] 问题14: 仍在计息的酒店贷款情况 - 答案: 投资的酒店多为有限或精选服务酒店，费用负担相对较低；与赞助商的重组会与高级贷款人协商，沟通积极；若延长贷款期限，会相应调整origination fees的摊销 [67][68][71] 问题15: 预融资设施情况 - 答案: Ares仓库线是重要工具，传统用途是发起超过公司资产负债表容量的贷款；目前考虑反向操作，将公司直接持有的贷款出售给Ares仓库工具以释放流动性 [73][74]

现金及现金等价物相关数据变化 - 2020年3月31日现金及现金等价物为74,498千美元，2019年为12,814千美元；受限现金均为379千美元；现金、现金等价物及受限现金总额2020年为74,877千美元，2019年为13,193千美元[33] 会计政策变更 - 公司自2020年1月1日起采用修正追溯法采用ASU No. 2016 - 13，后续预期信贷损失的增减将影响收益[38] 房地产资产折旧政策 - 房地产资产建筑物及改良按直线法在最长40年的估计使用寿命内折旧，家具、固定装置和设备最长15年[40] 贷款非应计状态规定 - 贷款一般在本金或利息逾期30天以上或有合理怀疑无法全额收回时置于非应计状态[35] 贷款核销规定 - 贷款被视为无法收回时作为已实现损失核销，并从当前预期信贷损失准备金中扣除[36] 可变利益实体合并评估 - 公司对可变利益实体（VIE）进行合并评估，满足特定条件时将其合并[26] 财务报表编制原则 - 公司按权责发生制编制合并财务报表，符合美国公认会计原则（GAAP）[22] 投资性贷款入账方式 - 投资性贷款按成本减去未摊销贷款费用和发起成本后的金额入账[34] 房地产资产减值评估 - 房地产资产按季度评估减值迹象，减值时记录减值费用[41] 债务发行成本处理 - 债务发行成本在各自债务工具期限内资本化并摊销[43] 利息费用变化 - 2020年第一季度利息费用为1553.4万美元，2019年同期为1574万美元[49] 投资贷款组合总体情况 - 截至2020年3月31日，公司投资贷款组合包含53笔贷款，初始承诺总额约22亿美元，未偿还本金为19亿美元[53] - 2020年第一季度，公司发放约2.973亿美元未偿还本金，收到1.071亿美元还款[53] - 截至2020年3月31日，公司93.7%的贷款有LIBOR下限，加权平均下限为1.77%[53] 不同类型贷款及投资详细数据（2020年3月31日） - 截至2020年3月31日，高级抵押贷款的账面价值为17.83789亿美元，未偿还本金为17.95079亿美元，加权平均收益率为5.9%，无杠杆有效收益率为6.2%，加权平均剩余期限为1.5年[54] - 截至2020年3月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为8685万美元，未偿还本金为8800.8万美元，加权平均收益率为13.5%，无杠杆有效收益率为13.5%，加权平均剩余期限为2.5年[54] - 截至2020年3月31日，投资贷款组合总计账面价值为18.70639亿美元，未偿还本金为18.83087亿美元，加权平均收益率为6.2%，无杠杆有效收益率为6.6%，加权平均剩余期限为1.6年[54] 不同类型贷款及投资详细数据（2019年12月31日） - 截至2019年12月31日，高级抵押贷款的账面价值为16.22666亿美元，未偿还本金为16.32164亿美元，无杠杆有效收益率为6.5%，加权平均剩余期限为1.5年[55] - 截至2019年12月31日，次级债务和优先股投资的账面价值为5983.2万美元，未偿还本金为6073万美元，无杠杆有效收益率为15.1%，加权平均剩余期限为2.6年[55] - 截至2019年12月31日，投资贷款组合总计账面价值为16.82498亿美元，未偿还本金为16.92894亿美元，无杠杆有效收益率为6.8%，加权平均剩余期限为1.6年[55] 投资组合中各类贷款详细数据 - 公司投资组合中高级抵押贷款类贷款，如办公类贷款在多元化地区未偿本金为10750万美元，账面价值为10690万美元，利率为L+3.65%，无杠杆有效收益率为5.7%[56] - 混合用途类贷款在佛罗里达州未偿本金为10060万美元，账面价值为10000万美元，利率为L+4.25%，无杠杆有效收益率为7.8%[56] - 多户住宅类贷款在佛罗里达州未偿本金为8970万美元，账面价值为8970万美元，利率为L+4.75%，无杠杆有效收益率为5.7%[56] - 学生公寓类贷款在加利福尼亚州未偿本金为4170万美元，账面价值为4170万美元，利率为L+3.95%，无杠杆有效收益率为5.7%[56] - 酒店类贷款在俄勒冈州/华盛顿州未偿本金为6810万美元，账面价值为6780万美元，利率为L+3.45%，无杠杆有效收益率为4.6%[56] - 工业类贷款在佛罗里达州未偿本金为5250万美元，账面价值为5200万美元，利率为L+6.10%，无杠杆有效收益率为8.8%[56] 次级债务和优先股投资详细数据 - 次级债务和优先股投资中，办公类在伊利诺伊州投资金额为2620万美元，账面价值为2580万美元，利率为L+8.00%，收益率为10.2%[57] - 办公类在新泽西州投资金额为1700万美元，账面价值为1640万美元，利率为12.00%，收益率为12.8%[57] - 住宅公寓类在纽约投资金额为1550万美元，账面价值为1540万美元，利率为L+14.00%，收益率为19.1%[57] 投资组合总体金额及收益率 - 公司投资组合总金额为18.831亿美元，账面价值为18.706亿美元，加权平均收益率为6.2%[57] 贷款投资组合余额变化 - 截至2020年3月31日，公司贷款投资组合余额为18.70639亿美元，较2019年12月31日的16.82498亿美元有所增加[62] 非应计状态贷款投资账面价值 - 截至2020年3月31日，非应计状态的贷款投资账面价值为1.046亿美元[62] 贷款投资组合CECL储备情况 - 截至2020年3月31日，公司贷款投资组合的CECL储备为3220万美元，占总贷款承诺余额22亿美元的149个基点[64] - 2020年第一季度，已发放贷款承诺的CECL储备增加至2914.3万美元，未发放贷款承诺的CECL储备增加至302.5万美元[66][67] 特定贷款状态及信息 - 截至2020年3月31日，俄勒冈/华盛顿贷款的夹层部分未偿本金余额为1310万美元，处于非应计状态[6] - 截至2020年3月31日，新泽西次级贷款未偿本金余额为1700万美元，将于2021年2月开始摊销[10] - 纽约次级贷款中210万美元的部分年利率为20%，初始到期日为2020年4月[11] 应计利息应收款情况 - 截至2020年3月31日，公司应计利息应收款为980万美元，包含在其他资产中[72] 以房抵债情况 - 2019年3月8日，公司通过以房抵债获得纽约一家酒店产权，该酒店曾抵押一笔3860万美元的高级抵押贷款[73] 贷款信用质量评估 - 公司根据5点风险评级体系评估贷款信用质量，并在2020年3月31日对部分高风险贷款进行了定性调整[68][69] 房地产净值情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司拥有的房地产净值分别为3790.7万美元和3790.1万美元[74] 折旧费用变化 - 2020年和2019年截至3月31日的三个月内，公司折旧费用分别为22.1万美元和5.4万美元[75] 融资协议情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，融资协议未偿还余额分别为11.67274亿美元和8.94744亿美元，总承诺分别为16.45824亿美元和14.71424亿美元[78] 各银行信贷安排非使用费用情况 - 富国银行信贷安排允许公司借款最高达5亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为1.9万美元和13.3万美元[81] - 花旗银行信贷安排额度为3.25亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为13万美元和8.8万美元[82] - 美银信贷安排截至2020年3月31日有一笔3630万美元的未偿还预付款，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为0美元和2.8万美元[83] - 国泰银行信贷安排额度为5000万美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为3.2万美元和4.5万美元[84] - 大都会人寿信贷安排额度为1.8亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，未产生非使用费用[86] - 美国银行信贷安排额度为1.86亿美元，2020年和2019年截至3月31日的三个月内，非使用费用分别为9万美元和1万美元[87] 房地产减值损失情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有的房地产未确认减值损失[74] 主回购和证券合同情况 - 2020年1月公司与摩根士丹利银行签订1.5亿美元主回购和证券合同，初始到期日为2023年1月16日，可两次延长12个月至2025年1月16日，利率为1个月LIBOR加1.75% - 2.25%利差[88] 子公司应付票据和有担保借款情况 - 公司子公司有多笔应付票据和有担保借款，包括2019年5月3240万美元、6月2830万美元、11月2350万美元的票据及2020年2月2440万美元有担保借款，截至2020年3月31日，各笔借款本金余额分别为2790万、2830万、0、1060万美元[89][91][92][93][94] 有担保定期贷款协议情况 - 公司及子公司签订1.1亿美元有担保定期贷款协议，初始到期日为2020年12月22日，可延长12个月至2021年12月22日，延长期利差逐季递增，2020年和2019年第一季度估计有效年利率分别为7.4%和8.2%[95] 承诺资金、已提供资金和未提供资金情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司承诺资金分别为2158059000美元和1909084000美元，已提供资金分别为1883087000美元和1692894000美元，未提供资金分别为274972000美元和216190000美元[98] 股权分配协议情况 - 2019年11月公司签订股权分配协议，可不时出售最高1亿美元普通股，2020年第一季度未发行或出售[99] 普通股出售情况 - 2020年1月公司签订承销协议出售400万股普通股，行使超额配售权额外出售60万股，分别获得净收益约6330万和960万美元[100] 股权奖励计划情况 - 2012年公司采用股权奖励计划，2018年修订后可授予普通股数量增至139万股[101] 限制性股票和RSU授予情况 - 截至2020年3月31日，公司授予限制性股票和RSU共计796544股[103] 贷款转让情况 - 2019年4月公司发放3050万美元贷款，拆分为2440万美元高级抵押贷款和610万美元夹层贷款，2020年2月转让高级抵押贷款按融资交易处理[94] 疫情对合并资产负债表影响 - 截至2020年3月31日，公司合并资产负债表未因COVID - 19疫情记录或有事项，但疫情持续可能产生不利影响[96] 受限股票和RSU余额情况 - 2020年3月31日受限股票和RSU的余额分别为董事7,000、管理人员和员工98,525、RSU员工108,507，总计214,032[104] 净亏损及每股收益变化 - 2020年第一季度净亏损17,263千美元，2019年同期净利润8,543千美元；基本和摊薄每股收益2020年为 - 0.54美元，2019年为0.30美元[108] 所得税费用变化 - 2020年第一季度所得税费用为9千美元，2019年为96千美元，其中消费税两年均为90千美元[110] 无需按公允价值定期计量的资产或负债情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司无需按公允价值定期计量的金融和非金融资产或负债[118] 各类金融资产和负债公允价值情况 - 截至2020年3月31日，贷款投资的账面价值为1,870,639千美元，公允价值为1,831,481千美元；2019年12月31日账面价值为1,682,498千美元，公允价值为1,692,894千美元[122] - 截至2020年3月31日，担保融资协议账面价值和公允价值均为990,564千美元；2019年12月31日为728,589千美元[122] - 截至2020年3月31日，应付票据和担保借款账面价值为65,047千美元，公允价值为66,490千美元；2019年12月31日账面价值为54,708千美元，公允价值为56,155千美元[122] - 截至2020年3月31日，担保定期贷款账面价值为109,378千美元，公允价值为109,040千美元；2019年12月31日账面价值为109,149千美元，公允价值为110,000千美元[122] - 截至2020年3月31日，CLO证券化债务账面价值为443,558千美元，公允价值为419,069千美元；2019年12月31日账面价值为443,177千美元，公允价值为445,600千美元[122]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度GAAP净收入为970万美元，即每股0.33美元；核心收益为1070万美元，即每股0.37美元。全年GAAP净收入为3700万美元，即每股1.28美元；核心收益为4060万美元，即每股1.41美元 [13] - 2019年全年股息为每股1.32美元，较2018年增加0.16美元，连续四年核心收益完全覆盖股息 [8] - 2020年1月公司以账面价值108%的增值基础筹集7300万美元普通股，使账面价值从每股14.77美元增至每股14.92美元 [11] - 2019年末债务与股权比率为3.1倍，符合目标 [16] - 预计当前预期信用损失（CECL）准备金在480万美元至670万美元之间，约占总贷款承诺的25至35个基点 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年第四季度新关闭6笔贷款，承诺总额2.5亿美元；全年关闭18笔新贷款，承诺总额7.77亿美元 [14] - 2019年第四季度资金总额为2.6亿美元，全年资金总额为6.8亿美元 [14] - 截至2019年12月31日，贷款组合包括50笔贷款，未偿还贷款承诺为19亿美元，未偿还本金余额为17亿美元，较2018年末增长约10% [15] - 2019年末，93%的贷款组合为浮动利率贷款，内置平均约1.76%的LIBOR下限，另外2%为固定利率贷款，总体95%的贷款对LIBOR下降有一定保护 [15] - 基于2019年末1.76%的LIBOR，61%的贷款LIBOR下限处于实值状态或为固定利率 [16] - 2019年第四季度有1.15亿美元贷款偿还，全年偿还总额为4.82亿美元，低于预期 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司认为美国商业房地产基本面保持有利，得益于整体经济持续强劲以及供需动态平衡 [9] - 公司在17个州有投资，业务覆盖洛杉矶、旧金山、芝加哥、亚特兰大、丹佛和纽约等市场 [9][10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续利用Ares管理平台和房地产股权团队资源创造更多贷款发起机会，并有效评估潜在信贷 [11] - 保持严格尽职调查和承销流程，注重贷款结构和房地产质量 [12] - 采取资本效率的纪律性方法，优化借款成本和整体费用负担 [12] - 期望通过上述举措实现业务增值扩张 [12] - 行业对优质贷款的竞争依然激烈，但公司在许多市场和物业板块仍能找到有吸引力的相对价值机会 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国商业房地产基本面因整体经济持续强劲、供需动态平衡而保持有利，但鉴于经济周期时长和特定事件驱动风险，公司会保持适当谨慎 [9] - 公司对现有投资组合表现有信心，无减值情况，且新的投资机会管道强劲 [10][11] - 公司认为有机会扩大市场份额，以增值方式扩展业务，为股东创造价值 [19] 其他重要信息 - 公司董事会宣布2020年第一季度股息为每股0.33美元，将于2020年4月15日支付给2020年3月31日登记在册的股东 [17] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是什么吸引您担任该职位，以及如何更好地利用Ares平台实现预期结果 - 吸引因素是Ares平台产品丰富、团队出色，房地产债务和股权业务协同效应良好，有利于寻找和执行独特机会 [21] - 增长路径上，债务和股权业务联合执行有提升空间，将使ACRE平台受益 [21] 问题2: 是否会向ACRE业务添加股权或更长期限资产，以及如何利用股权业务 - 无进入股权业务的意图，将保持对债务业务的纪律性 [23] - 未来可能寻找更长期限资产，目前主要是在日常承销中借助协同效应，如与股权基金在相近资产上的合作 [23] 问题3: 如何看待2019年获得的工业贷款机会，与其他公司有何不同 - 工业是公司重点关注领域，在股权业务方面有专业知识 [27] - 债务业务中工业领域机会有限，因其业务具有二元性，但2019年第四季度业务量增加反映了业务流的改善 [27][28] 问题4: 股息政策是年度决策还是临时决策 - 股息是长期决策，按季度评估，但会综合考虑年度收益目标和生产情况 [30] - 董事会和管理层按季度审查股息，历史上第一季度会重点关注，公司连续四年核心收益覆盖股息，未来将继续保持股息增长、稳定和一致 [30][31] 问题5: 投资组合加权平均剩余寿命是否为完全展期基础，一年半后能否以类似回报水平重新配置资本 - 加权平均剩余寿命指初始到期日，非展期到期日，这是公司有意为之，偏好短期浮动贷款以适应宏观经济变化 [34][35][36] - 公司有信心继续发起贷款，超过还款额，并通过Ares仓库线管理还款和新发起的时间，确保回报 [36] 问题6: 目前杠杆回报是否与过去几个季度一致 - 公司认为杠杆回报与过去几个季度一致，能找到符合目标ROE且风险相似的资产，同时负债端资本效率提高 [37] 问题7: 贷款到期日推迟的原因，以及对加利福尼亚州一笔1100万美元住宅贷款修改的评论 - 公司贷款针对处于业务转型的优质资产，业务计划执行时间可能与原计划不同，贷款修改和展期是正常业务操作 [39][40] - 贷款修改可收取费用、提高利率，并可能要求额外抵押品等保护措施 [40][41] 问题8: 加利福尼亚州贷款的性质和项目情况 - 该贷款是单户住宅开发项目，是公司在该领域的唯一敞口 [43] - 项目执行时间较长，但不认为会影响抵押品价值或造成减值，修改贷款获得了更好的经济条件和额外抵押品 [43] 问题9: 对Freddie Mac K系列计划及购买其中B部分的看法 - 目前不是公司关注重点，此类证券收益率压缩，公司技能和目标收益率更适合直接房地产贷款发起，而非集合形式 [45] 问题10: 2020年初至今无还款，2月和3月到期贷款的情况及预期 - 2月有两笔贷款到期，3月有三笔贷款到期，各情况不同 [49] - 预计多数贷款将按预期到期还款，部分贷款正在协商展期，展期时会争取更好的经济条件和结构 [49] 问题11: 贷款展期时利率条款如何协商 - 无通用规则，根据未偿还本金余额与抵押品价值协商，以实现去杠杆化 [51] - 会根据情况收取费用、提高利率，短期展期较常见，总体认为展期能改善公司地位 [51] 问题12: 公司如何利用Ares平台，期望的发起量和投资组合增长情况 - 房地产信贷是Ares业务的自然延伸，公司有能力提升内部发起能力，可通过多种方式实现 [53] - 第一季度承诺额创纪录，管道强劲，将继续扩大发起范围，增加平均贷款规模有利于平台扩展 [53][54] - 公司有多种资金来源，为业务增长做好准备，同时保持信贷纪律，有信心管理还款并实现充分投资 [55][56] 问题13: Ares仓库线上的贷款是否算REIT的未融资承诺，是否有CECL准备金 - 贷款在Ares仓库线时，ACRE账上无记录，无承诺和CECL准备金 [58] - 只有ACRE购买贷款后，才会在资产负债表上反映相关信息，包括CECL准备金 [58] 问题14: 公司扩大业务规模对提高ROE的机会和所需规模 - 无明确规模目标，1月的融资和平台定位已使公司从规模中受益，体现在借款成本降低 [60] - 公司将继续保持资本筹集的纪律性，发起管道透明度越高，越有信心利用不同资本结构 [60] 问题15: 规模扩大对G&A费用和专业费用的影响，以及这些费用与投资组合增长的关系 - G&A费用大多为固定金额，近期7300万美元股权融资使资本基础增加约17%，预计固定费用无变化，新增资本的净ROE将高于之前 [62] - 规模扩大可通过分摊固定费用和获得更好的融资成本提高ROE，即使贷款利差不变 [63] 问题16: M&A是否仍是公司优先事项，还是更注重有机增长 - M&A仍是可行且有吸引力的增长机会，公司作为Ares家族一员有更多机会 [65][66] - 但会谨慎进行，以实现协同增长和提高ROE为目标 [66] 问题17: 西切斯特酒店REO投资组合的收益贡献预期，如何计算 - 2019年第一季度中期接管酒店，当年数据不完整，且酒店业务有季节性，第三季度通常较淡，难以按季度年化收益 [68] - 2019年酒店EBITDA超预算约5%，有良好增长，完成部分资本支出项目后年末会议流量增加，公司将积极管理并适时出售 [69] 问题18: 第一季度与第三季度收益的比较 - 第二和第四季度通常较强，第一和第三季度较弱，难以精确比较第一和第三季度，业务按月有变化 [70] 问题19: 财务杠杆应如何建模，长期杠杆假设是多少 - 公司目标是保持约3倍的杠杆比率，根据贷款和投资组合情况调整融资 [72] - 过去曾因某些融资结构选择更高杠杆，总体业务ROE模型基于约3倍杠杆 [72][73]

业绩总结 - 2019年第四季度GAAP收益为970万美元，每股摊薄收益为0.33美元[10] - 2019年全年GAAP收益为3700万美元，每股摊薄收益为1.28美元[10] - 2019年第四季度核心收益为1070万美元，每股摊薄收益为0.37美元[10] - 2019年全年核心收益为4060万美元，每股摊薄收益为1.41美元[10] - 2019年第四季度的净收入为9,660千美元，较上季度增长6.9%[52] - 2019年第四季度的核心收益为10,739千美元，较上季度增长10.4%[54] - 2019年第四季度的每股基本收益为0.34美元，较上季度增长6.3%[52] 用户数据 - 截至2019年12月31日，贷款投资组合总承诺为19.091亿美元，未偿还本金余额为16.929亿美元[22] - 贷款投资组合中98%的贷款为浮动利率，96%的贷款为高级贷款[22] - 多家庭贷款的当前贷款承诺总额为5.408亿美元，未偿还本金为5.052亿美元[38] - 办公室贷款的当前贷款承诺总额为4.950亿美元，未偿还本金为3.619亿美元[39] - 酒店贷款的当前贷款承诺总额为2.720亿美元，未偿还本金为2.666亿美元[40] - 混合用途贷款的当前贷款承诺总额为2.142亿美元，未偿还本金为1.979亿美元[41] - 学生住房贷款总额为184.1百万美元，较前期增长1.2%[37] 财务数据 - 2019年第四季度的加权平均无杠杆有效收益为6.8%[22] - 2019年第四季度支付的普通股股息为每股0.33美元，年化股息收益率为8.3%[10] - 2019年第四季度的贷款总融资为2.601亿美元[12] - 2019年全年偿还贷款总额为4.824亿美元[10] - 总债务为19.171亿美元，未偿还余额为13.404亿美元[32] - 融资来源总承诺为12.773亿美元，未偿还余额为7.286亿美元[32] - 贷款持有投资的利息收入为28,536千美元，较上季度增长0.9%[52] - 净利息收入为13,492千美元，较上季度增长2.6%[52] - 总收入为21,580千美元，较上季度增长8.7%[52] - 总资产为1,784,134千美元，较去年同期增长11.3%[50] - 总负债为1,357,795千美元，较去年同期增长15.3%[51] - 股东权益总额为426,339千美元，较去年同期增长0.2%[49] 未来展望与融资 - 公司在后续事件中筹集了约7300万美元的股本，并与摩根士丹利银行建立了1.5亿美元的新融资设施[10] - 贷款投资组合的加权平均剩余期限为1.6年[33] - 加权平均融资协议的剩余期限为3.3年[33] - 2019年第四季度新承诺的本金为204,600,000美元，较2018年同期的185,300,000美元增长10.4%[55]

公司人员与办公分布情况 - 截至2019年12月31日，Ares Management有超1200名员工，分布在超10个国家的超20个办公室[25] 公司杠杆债务权益比预期 - 公司预计杠杆的债务权益比不超4比1[29] 公司债务未偿还余额情况 - 截至2019年12月31日，公司在1.1亿美元的有担保定期贷款下的未偿还余额为1.1亿美元[31] - 截至2019年12月31日，公司在应付票据下的未偿还余额为5620万美元[31] - 截至2019年12月31日，公司在融资协议下的未偿还余额为8.947亿美元[31] - 截至2019年12月31日，公司的CLO证券化未偿还余额为4.456亿美元[34] 公司税收认定情况 - 公司自2012年12月31日起被认定为REIT，一般情况下，若每年向股东分配所有REIT应税收入并遵守其他要求，将无需缴纳美国联邦所得税[35] 公司竞争情况 - 公司面临来自其他REIT、金融机构等的竞争，部分竞争对手规模更大、资金成本更低、资源更多[37] 公司投资组合管理方式 - 公司通过与经理和Ares Management的互动过程管理投资组合，经理的投资委员会监督投资策略和融资策略的合规性[445] 公司资产融资策略 - 公司主要发起或收购浮动利率抵押资产，并用指数匹配的浮动利率负债为其融资，以降低利率风险[447] 利率变动对公司净收入的影响 - 30天LIBOR上升100个基点，公司净收入减少0.5百万美元；上升50个基点，净收入减少1.6百万美元；下降50个基点，净收入增加3.6百万美元；下降100个基点，净收入增加8.6百万美元；降至0个基点，净收入增加17.5百万美元[452] 利率变动对公司净利息利差和收益率的影响 - 公司经营成果很大程度取决于资产收益与借款成本的差异，利率上升借款成本增加，净利息利差和净利息收益率可能下降；利率下降借款成本降低，净利息利差和净利息收益率可能上升[451] 利率变动对公司净利息收入的影响 - 公司主要发放或收购浮动利率抵押资产，借款成本与资产利率限制不同，利率变动可能影响净利息收入甚至导致净亏损[453] 利率变动对公司投资公允价值的影响 - 公司投资的公允价值主要因利率和其他因素波动，利率上升固定利率证券公允价值预计下降，利率下降预计上升[454] 提前还款率对公司净收入和收益的影响 - 公司净收入和收益可能受现有CRE贷款提前还款率影响，提前还款或还款率降低都可能对经营结果产生负面影响[456] 金融市场波动对公司融资的影响 - 公司通过融资协议借款为目标资产融资，金融市场等的疲软或波动可能影响潜在贷款人提供融资的意愿和成本[457] 房地产投资影响因素 - 公司房地产投资受多种因素影响，包括经济、房地产、行业等状况，房产价值下降可能导致公司损失[458] 利率和其他因素对公司业绩的影响 - 公司资产和负债对利率敏感，利率和其他因素对业绩影响远大于通胀，利率变化与通胀率不一定相关[459]

业绩总结 - 2019年第三季度的核心收益同比增长10%[36] - 2019年第三季度的总收入为19,847千美元，较2019年第二季度的21,675千美元下降了8.4%[60] - 2019年第三季度的净收入为9,034千美元，较2019年第二季度的9,755千美元下降了7.4%[60] - 2019年第三季度的基本每股收益为0.32美元，较2019年第二季度的0.34美元下降了5.9%[60] - 2019年第三季度的核心收益为9,720千美元，较2019年第二季度的11,044千美元下降了12%[63] 用户数据 - 贷款组合中96%为高级贷款，整体投资组合总额为15亿美元，涵盖47笔贷款[13] - 截至2019年9月30日，总贷款承诺为17.755亿美元，未偿还本金余额为15.482亿美元，贷款数量为47笔[28] - 贷款组合中97%为浮动利率贷款，3%为固定利率贷款[31] - 直接发放的贷款组合的未偿还本金为15亿美元，加权平均无杠杆有效收益率为6.9%[47] 未来展望 - 目标投资主要集中在美国前30大及一般前50大大都市统计区[25] - 假设30天LIBOR立即上升或下降，预计每稀释普通股的净收入在12个月内将有假设性增加[66] 新产品和新技术研发 - Ares的投资策略强调对高质量物业和赞助商的优先考虑[25] - Ares房地产集团自1993年以来已投资约200亿美元于700多个交易[17] 市场扩张和并购 - Ares管理公司管理的资产总额约为1440亿美元[14] - Ares在PERE 100中排名第13，评估时间为2014年1月1日至2019年4月1日，涉及直接房地产投资的资金[64] 负面信息 - 2019年第三季度的利息收入为28,269千美元，较2019年第二季度的29,993千美元下降了5.7%[60] - 2019年第三季度的净利息利润为13,145千美元，较2019年第二季度的13,318千美元下降了1.3%[60] - 截至2019年9月30日，公司总负债为1,248,953千美元，相较于2018年12月31日的1,177,737千美元增长了6.0%[58] 其他新策略和有价值的信息 - ACRE自2018年初以来已四次增加季度分红，并在过去三年中用核心收益覆盖分红[36] - 2019年第四季度宣布每股分红0.33美元，支付日期为2020年1月15日[35] - Ares管理公司在纽约证券交易所的市值约为73亿美元[15]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度GAAP净收入为900万美元，即每股普通股0.31美元，核心收益为970万美元，即每股0.34美元，今年前九个月的核心收益为每股1.04美元，超过了同期支付的每股0.99美元股息 [11] - 截至9月30日，贷款组合包括47笔贷款，未偿还本金余额为15亿美元，较2019年第二季度增长3%，投资组合加权平均无杠杆有效收益率为6.9% [12] - 杠杆率保持稳定，债务与股权比率为2.9倍，96%的贷款为优先头寸 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新发放五笔高级浮动利率贷款，新承诺总额为1.93亿美元，季度总资金为1.69亿美元 [11] - 自季度末以来，又完成了三笔总计1.26亿美元的贷款，使年初至今的承诺额达到6.52亿美元，比2018年同期增长38% [9] - 目前正在审查和报价且处于更高级阶段的金额比2018年同期增加了30%以上 [9] - 第三季度有1.19亿美元的贷款还款，使今年前三个季度的还款额达到3.67亿美元，预计第四季度还款额将大幅增加 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司执行战略计划，在美国各地扩展平台，开设新办事处，增加人才，提高业务发起能力，拓宽产品供应，以保持更充分的投资并获得有吸引力的风险调整后回报 [7] - 公司专注于在各类房产和产品中寻找最佳相对价值，对交易保持高度选择性，年初至今完成的交易不到审查交易的5% [10] - 行业在第三季度对国债收益率下降进行了调整，第四季度业务管道情况良好，同比表现优于以往，这得益于公司建立更广泛区域业务和与股权团队更紧密合作的战略 [28] - 公司在构建LIBOR下限方面表现出色，借款人对此更加关注，但整体结构良好，未发现结构性条款方面的问题，房地产基本面在长期扩张中表现良好 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前处于有利地位，董事会经验丰富，管理团队能力强，有信心在新CEO的带领下实现持续强劲和盈利的增长 [17][18] - 基于第四季度初投资活动的改善以及贷款组合和资产负债表对LIBOR的结构安排，预计第四季度收益将超过第三季度，有信心连续第四年用核心收益覆盖全年股息 [15] 其他重要信息 - 公司首席执行官Jamie Henderson将于12月5日卸任，但将继续担任董事会董事，并在公司工作至今年年底，新CEO为Bryan Donohoe [6] - 公司在其网站的投资者资源部分发布了收益报告演示文稿 [4] - 会议中的评论包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，公司不承担更新此类陈述的义务 [5] - 公司使用某些非GAAP财务指标来衡量经营业绩，这些指标不应孤立看待或替代按照公认会计原则编制的指标，且可能与其他公司使用的类似指标不可比 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度还款增加的情况，特别是2 - 4月到期的四笔住宅公寓贷款的情况及是否预计到期偿还或展期 - 预计第四季度还款活动将增加，目前已还款超过1亿美元，预计第四季度总还款额在2.5 - 3亿美元之间 [21] - 其中一笔1750万美元的佛罗里达高级贷款已偿还，另外两笔分别将于2020年2月和3月到期，预计将在到期日左右偿还 [22] 问题2: 公司是否使用了Ares的融资工具，以及在还款放缓的情况下对该工具的使用和获取的看法 - 过去一个季度未使用该融资工具，但它对业务发起活动有很大帮助，让发起人有信心确保承诺的贷款有资金支持 [24][25] - 公司的主要目标是充分利用现有资产负债表和资本，目前尚未动用该工具，未来会在充分部署现有资本后考虑使用 [25][26] 问题3: 竞争市场情况，借款人是否对LIBOR下限提出更多异议，以及其他竞争对手在承销方面的情况 - 行业在第三季度有小波动，第四季度业务管道良好，同比表现更佳，这得益于公司的战略实施 [28] - 团队在构建LIBOR下限方面表现出色，借款人更加关注，但仍能达成协议，整体结构良好，未发现结构性条款方面的问题，房地产基本面良好 [29] 问题4: 关于LIBOR敏感性，是否可以认为目前已实现了LIBOR下降50个基点带来的约0.08美元收益的一半，以及LIBOR预测是否是第四季度收益将好于第三季度的原因之一 - 预计第四季度收益将超过第三季度，部分原因是LIBOR下降带来的积极影响，公司已经历了约25个基点的LIBOR变化 [33] 问题5: 关于股息，假设第四季度股息不变，是否认为已满足分配应税收入的要求，以及未来是否考虑特殊股息或提高股息率 - 从税收角度看公司状况良好，有办法管理REIT分配要求，之前出售房利美和房地美抵押贷款业务有未分配的应税收益，已缴纳一些消费税 [37][38] - 董事会和管理层在设定股息时会考虑多种因素，特殊股息是一种可考虑的选择，但目前无法给出未来股息的展望 [36][39] 问题6: 目前在业务管道中以及未来预计的增量杠杆回报情况，考虑到近期降息、可能的进一步降息、利差压缩和LIBOR下限等因素，低两位数的内部收益率是否仍可实现 - 公司专注于中端市场，业务模式良好，利差压缩情况有所缓解甚至有所扩大，目前杠杆净资产收益率仍处于低两位数，对业务现状和资产负债表有信心 [42][43] 问题7: 已完成和正在进行的贷款管道中，贷款的地理区域、房产类型、利差等情况，以及与之前关于杠杆回报的评论如何契合 - 已完成贷款的特征与公司历史和投资组合一致，预计相关指标不会有重大变化，贷款的预期杠杆净资产收益率与整体回报一致，公司因资产负债表规模较小，在交易选择上更具选择性 [45] 问题8: 本季度两笔公寓夹层贷款（一笔在纽约，一笔在夏威夷）的修改情况，借款人业务计划的执行情况，是否预计全额偿还或可能出现减值 - 夏威夷贷款延长了到期日，预计将在新的到期日（2020年3月）左右偿还 [48] - 纽约贷款的修改是由于开发商建设单元组合的变化，该贷款2021年5月到期，目前未发现减值情况 [49] 问题9: 纽约公寓贷款的每平方英尺承销出售价值以及整个投资组合的情况 - 公司谨慎对待借款人的业务计划，会进行深入的市场和贷款价值比分析 [51] - 公司一直避免涉足主要大都市的豪华和超豪华公寓项目，认为该领域存在重大风险，目前专注于有大量需求的中端产品项目 [52] 问题10: 与同行公司相比，公司在何处看到相对价值机会，以及本季度贷款组合起源与整体组合相比，向更防御性资产类别转移是暂时现象还是更具战术性的举措 - 公司的每笔交易都要经过全球投资委员会审核，该委员会具有丰富的专业房地产经验，过去几个季度审核的严格程度有所提高，投资组合构成反映了这一点，公司一直较为保守，最近几个季度更加保守 [55][56]