财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股1.03美元,同比增长5.7% [31] - 第二季度AFFO每股为1.04美元,同比增长6.4% [31] - 公司已将2024年全年AFFO每股指引范围提高至4.11美元至4.14美元,中值代表4.4%的同比增长 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度公司投资约2.03亿美元收购70处高质量零售净租赁物业 [14] - 收购物业加权平均资本化率为7.7%,同比增加90个基点,加权平均租期超过9年 [16] - 投资级零售商占收购租金总额的近60% [16] - 上半年公司共投资3.43亿美元收购102处零售净租赁物业,覆盖37个州和24个零售行业 [17] - 第二季度公司启动5个开发和DFP项目,完成4个开发和DFP项目 [18] - 上半年公司共有25个项目完工或在建,涉及1.01亿美元承诺资本 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司在第二季度出售10处物业,总收益近3700万美元,加权平均资本化率为6.4% [20] - 这些出售物业主要为非核心资产,租户多为非投资级或未评级运营商 [20] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续保持谨慎的资本配置和严格的承销标准 [13] - 公司将积极拓展三大外部增长平台,包括收购、开发和DFP [14][18][19] - 公司认为大型连锁便利店和折扣零售将是未来5-10年增长最快的行业领域之一 [66][67] - 公司将继续减少对沃尔格林的投资,而增加对CVS的投资 [57][58][59] - 公司认为传统药店正面临着来自便利店、大型连锁店和电商的竞争压力 [121][122][123][124][125][126][127][128][129] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层表示第二季度公司业绩强劲,资本市场交易增强了公司的坚固资产负债表 [8][9][10][11] - 管理层认为当前宏观环境和资本市场波动较大,给公司的投资活动带来了不确定性 [39][104][105] - 管理层对公司未来前景保持乐观,并将继续保持谨慎的资本配置策略 [12][13] 其他重要信息 - 公司第二季度末资产负债表净债务/经常性EBITDA比率为4.1倍,流动性约17亿美元 [28][29] - 公司已将2024年全年收购指引从6亿美元提高至约7亿美元 [12] - 公司第二季度末物业出租率达99.8%,创历史新高 [23] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Ronald Kamdem提问** 询问公司第四季度收购指引大幅提高的原因 [38][39][40][41] **Joey Agree回答** 公司第三季度收购管线已基本确定,第四季度收购将受益于公司改善的资本成本 [39][40][41] 问题2 **Smedes Rose提问** 询问公司是否看到交易活动有所恢复 [46][47][48][49] **Joey Agree回答** 公司看到市场流动性有所改善,但仍保持谨慎态度 [47][48] 问题3 **Mitch Germain提问** 询问公司对CVS和沃尔格林的投资策略差异 [56][57][58][59] **Joey Agree回答** 公司看好CVS的实体店业务,但对沃尔格林的实体店业务持谨慎态度 [57][58][59]

文章核心观点 - 公司2024年二季度财报表现良好，营收和每股收益同比增长且超预期，部分关键指标也表现出色，股票近一个月回报率高于市场，评级为买入 [1][2] 营收情况 - 2024年二季度营收1.5258亿美元，同比增长17.5%，超Zacks共识预期1.50% [1] - 租金收入1.5242亿美元，高于五位分析师平均预期的1.4979亿美元，同比增长17.4% [2] - 租金收入中的运营成本报销为1594万美元，两位分析师平均预期为1620万美元，同比增长10% [2] - 其他收入为15万美元，两位分析师平均预期为3万美元，同比增长529.2% [2] 每股收益情况 - 2024年二季度每股收益为1.04美元，去年同期为0.42美元，超共识预期0.97% [1] - 摊薄后每股净收益为0.52美元，高于五位分析师平均预期的0.44美元 [2] 股票表现 - 公司股票过去一个月回报率为7.4%，同期Zacks标准普尔500综合指数变化为2% [2] - 股票目前Zacks排名为2（买入），表明短期内可能跑赢大盘 [2]

文章核心观点 - 公司二季度运营表现良好，FFO和营收超预期，虽年初至今股价表现逊于市场，但基于FFO展望和Zacks Rank，预计短期内股价将跑赢市场，同时行业前景对其有重要影响 [1][2][4] 公司业绩表现 - 二季度每股运营资金（FFO）为1.04美元，超Zacks共识预期的1.03美元，去年同期为0.98美元，FFO惊喜率为0.97%，过去四个季度中有三次超共识FFO预期 [1] - 二季度营收1.5258亿美元，超Zacks共识预期1.50%，去年同期为1.299亿美元，过去四个季度均超共识营收预期 [1] 股价表现 - 年初至今公司股价上涨约5.3%，而标准普尔500指数涨幅为16.7% [2] 未来展望 - 股价短期走势取决于管理层在财报电话会议上的评论，投资者可参考公司FFO展望及预期变化，以及Zacks Rank等评级工具 [2][3] - 财报发布前公司的预期修正趋势有利，当前Zacks Rank为2（买入），预计短期内股价将跑赢市场 [4] - 下一季度当前共识FFO预期为1.03美元，营收1.5267亿美元，本财年FFO预期为4.12美元，营收6.0778亿美元 [4] 行业情况 - Zacks行业排名中，REIT和股权信托 - 零售行业目前处于前12%，研究显示排名前50%的行业表现优于后50%超两倍 [5] 同行业公司情况 - 同行业的Macerich（MAC）尚未公布2024年二季度业绩，预计7月31日发布 [5] - 预计该公司二季度每股收益0.40美元，与去年同期持平，过去30天该季度共识每股收益预期下调0.6% [5] - 预计该公司二季度营收2.1899亿美元，较去年同期增长3.1% [6]

财务数据关键指标变化 - 2024年第二季度净收入同比增长35.5%至5290万美元，每股净收入增长25.6%至0.52美元；上半年净收入同比增长21.7%至9590万美元，每股净收入增长11.3%至0.95美元[4] - 2024年第二季度Core FFO同比增长14.0%至1.042亿美元，每股Core FFO增长5.7%至1.03美元；上半年Core FFO同比增长14.3%至2.062亿美元，每股Core FFO增长4.6%至2.05美元[5] - 2024年第二季度AFFO同比增长14.7%至1.053亿美元，每股AFFO增长6.4%至1.04美元；上半年AFFO同比增长15.3%至2.086亿美元，每股AFFO增长5.5%至2.07美元[6] - 2024年第二季度公司宣布每月现金股息为每股0.25美元，年化股息3美元，同比增长2.9%；上半年宣布股息每股1.491美元，同比增长2.9%[7] - 2024年第二季度总营收为152,575美元，2023年同期为129,900美元，同比增长17.45%[44] - 2024年上半年总营收为302,029美元，2023年同期为256,518美元，同比增长17.74%[44] - 2024年第二季度净收入为54,913美元，2023年同期为41,015美元，同比增长33.88%[44] - 2024年上半年净收入为99,927美元，2023年同期为82,789美元，同比增长20.70%[44] - 2024年第二季度归属于普通股股东的基本每股净收入为0.53美元，2023年同期为0.42美元，同比增长26.19%[44] - 2024年上半年归属于普通股股东的基本每股净收入为0.95美元，2023年同期为0.86美元，同比增长10.47%[44] - 2024年第二季度运营资金（FFO）为95,833美元，2023年同期为82,625美元，同比增长16%[47] - 2024年上半年运营资金（FFO）为189,439美元，2023年同期为162,894美元，同比增长16.3%[47] - 2024年第二季度核心运营资金（Core FFO）为104,214美元，2023年同期为91,419美元，同比增长14%[47] - 2024年上半年核心运营资金（Core FFO）为206,198美元，2023年同期为180,383美元，同比增长14.3%[47] - 2024年6月30日，土地投资为23.40966亿美元，2023年12月31日为22.82354亿美元[42] - 2024年6月30日，建筑物投资为50.61561亿美元，2023年12月31日为48.61692亿美元[42] - 2024年6月30日，累计折旧为4.94737亿美元，2023年12月31日为4.33958亿美元[42] - 2024年6月30日，在建物业为4483.9万美元，2023年12月31日为3323.2万美元[42] - 2024年6月30日，净房地产投资为69.52629亿美元，2023年12月31日为67.4332亿美元[42] - 2024年6月30日，总资产为80.00838亿美元，2023年12月31日为77.74836亿美元[42] - 2024年6月30日，总负债为28.3776亿美元，2023年12月31日为25.74683亿美元[42] - 2024年6月30日，总股本为51.63078亿美元，2023年12月31日为52.00153亿美元[42] - 2024年6月30日，公司普通股发行并流通1.00624624亿股，2023年12月31日为1.00519355亿股[42] - 2024年第二季度净收入为5491.3万美元，利息费用为2641.6万美元，所得税费用为100.4万美元[54] - 2024年第二季度EBITDAre为1.25611亿美元，经常性EBITDA为1.35798亿美元，年化经常性EBITDA为5.43192亿美元[54] - 公司总债务与年化净收入之比为12.2倍，净债务与经常性EBITDA之比为4.9倍，预估净债务与经常性EBITDA之比为4.1倍[54] - 截至2024年6月30日公司净债务与经常性EBITDA之比为4.9倍，预估为4.1倍[34] - 2024年第二季度最低租金收入为1.40945亿美元，2023年同期为1.20916亿美元[61] - 2024年第二季度百分比租金收入为33.7万美元，2023年同期为6.8万美元[61] - 2024年第二季度运营成本报销收入为1594.3万美元，2023年同期为1449.5万美元[61] - 2024年第二季度直线租金调整收入为349.6万美元，2023年同期为310.8万美元[61] - 2024年第二季度租赁无形资产摊销为 - 829.7万美元，2023年同期为 - 871.1万美元[61] 业务指引调整 - 公司将2024年AFFO每股指引提高至4.11 - 4.14美元，收购指引提高至约7亿美元[1] - 2024年第二季度收购总额约1.858亿美元，包括47处物业；上半年收购总额约3.093亿美元；全年收购展望提高至约7亿美元[13][14] - 2024年第二季度处置10处物业，总收益约3690万美元；上半年处置16处物业，总收益约5920万美元；公司将2024年全年处置指引下限从5000万美元提高到6000万美元[15] 公司投资组合情况 - 截至2024年6月30日，公司投资组合包括2202处物业，总面积约4580万平方英尺，出租率99.8%，加权平均剩余租期约8.1年，68.4%的年化基础租金来自投资级零售租户[11] - 公司总租赁组合的年化基础租金为57.8916亿美元，总可租赁面积为4567.6万平方英尺[20] - 前十大租户中华尔玛年化基础租金为3.3864亿美元，占比5.8%[22] - 零售部门中杂货店年化基础租金为5531.4万美元，占比9.6%[25] - 地理分布上得克萨斯州年化基础租金为4081.5万美元，占比7.1%[27] - 截至2024年6月30日，公司拥有并运营2202处物业，分布于49个州，总可租赁面积约4580万平方英尺[37] 公司项目开发情况 - 2024年第二季度公司启动5个开发或DFP项目，预计总成本约1880万美元；上半年有25个项目完成或在建，预计总成本约1.01亿美元[16] 公司租赁业务情况 - 2024年第二季度公司在现有投资组合中执行新租约、续租或期权约30.2万平方英尺；上半年执行约70.7万平方英尺；截至6月30日，2024年到期租约占年化基础租金的0.1%[19] 公司融资情况 - 2024年5月公司完成4.5亿美元5.625%的2034年到期高级无担保票据公开发行[29] - 2024年7月公司获承诺将信贷额度从10亿美元增至12.5亿美元，预计8月完成[30] - 二季度公司通过ATM计划签订远期销售协议出售320万股普通股，净收益1.945亿美元[31] - 截至2024年6月30日公司总流动性超14亿美元，信贷额度完成后约17亿美元[33] - ATM远期发行还有709.0578万股待结算，预计结算后将筹集约4.311亿美元净收益[56] 公司股份情况 - 2024年6月30日止三个月和六个月公司完全摊薄加权平均流通股分别为1.005亿股和1.004亿股[35] 公司债务情况 - 截至2024年6月30日，公司总债务为26.97393亿美元，净债务为26.73139亿美元，预计ATM远期发行净收益为4.31073亿美元，预估净债务为22.42066亿美元[54]

财务数据关键指标变化 - 2024年第二季度总营收为152,575,000美元，2023年同期为129,900,000美元，同比增长17.45%[10] - 2024年上半年总营收为302,029,000美元，2023年同期为256,518,000美元，同比增长17.74%[10] - 2024年第二季度净收入为54,913,000美元，2023年同期为41,015,000美元，同比增长33.88%[10] - 2024年上半年净收入为99,927,000美元，2023年同期为82,789,000美元，同比增长20.70%[10] - 2024年6月30日普通股股东可归属净利润为52,865,000美元，2023年同期为39,009,000美元，同比增长35.52%[10] - 2024年6月30日基本每股收益为0.53美元，2023年同期为0.42美元，同比增长26.19%[10] - 2024年6月30日稀释每股收益为0.52美元，2023年同期为0.42美元，同比增长23.81%[10] - 2024年6月30日综合收入为58,410,000美元，2023年同期为43,726,000美元，同比增长33.58%[10] - 2024年6月30日加权平均普通股基本股数为100,349,943股，2023年同期为93,053,870股，同比增长7.84%[10] - 2024年6月30日加权平均普通股稀释股数为100,454,703股，2023年同期为93,134,385股，同比增长7.86%[10] - 2022年12月31日，公司优先股7000股，金额17.5万美元，普通股90173424股，金额9美元，总股本权益463.039万美元[17] - 2023年3月31日，普通股数量增至93198079股，总股本权益为479.7844万美元[17] - 2023年6月30日，普通股数量达96269336股，总股本权益为497.8045万美元[17] - 2024年上半年净收入为9.9927万美元，2023年同期为8.2789万美元[18] - 2024年上半年经营活动提供的净现金为20.0119万美元，2023年同期为18.3728万美元[18] - 2024年上半年投资活动使用的净现金为29.0242万美元，2023年同期为66.3373万美元[18] - 2024年上半年融资活动提供的净现金为9.9853万美元，2023年同期为46.2983万美元[18] - 2024年上半年现金及现金等价物和托管现金净增加9730美元，2023年同期减少16662美元[18] - 2024年上半年支付利息现金（净额）为5.665万美元，2023年同期为4.7048万美元[18] - 2024年上半年支付所得税现金为4091美元，2023年同期为3019美元[18] - 2024年第二季度和上半年，基本每股收益计算中使用的普通股加权平均股数分别为1.00349943亿股和1.00319591亿股，摊薄每股收益计算中分别为1.00454703亿股和1.00415466亿股[52] - 2024年第二季度和上半年，分别有1680股和1910股受限普通股为反摊薄股，未纳入摊薄每股收益计算；2023年第二季度，41股受限普通股和3715个绩效单位为反摊薄股；2023年上半年，1794个绩效单位为反摊薄股[55] - 2024年3 - 6月，租赁无形资产摊销费用分别为2.4585亿美元和4.8732亿美元，2023年同期分别为2.2894亿美元和4.5129亿美元[34] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司现金及现金等价物和托管现金超过联邦存款保险公司保险限额的金额分别为2310万美元和1340万美元[40] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，现金及现金等价物分别为96.39亿美元和109.07亿美元，托管现金分别为146.15亿美元和36.17亿美元，两者总计分别为242.54亿美元和145.24亿美元[42] - 2024年6月30日和2023年12月31日，直线租金应收款余额分别为7150万美元和6590万美元[44] - 截至2024年6月30日，有四个租户的六份租约收款可能性不大，按现金制记录租金收入并核销未偿应收款，2024年第二季度和上半年租金收入分别增加不到10万美元和10万美元[46] - 2024年6月30日和2023年12月31日，未开票运营成本补偿应收款余额分别为1040万美元和1400万美元[49] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，递延收入分别为2660万美元和2190万美元[85] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司土地租赁的使用权资产净额分别为6030万美元和6020万美元，相应的租赁义务净额分别为2310万美元和2300万美元[86] - 2024年和2023年3个月运营土地租赁使用权资产摊销为40万美元，6个月为80万美元；2024年和2023年3个月金融土地租赁利息费用少于10万美元，6个月为10万美元[88] - 2024年和2023年3个月运营租赁的经营现金流出为29.9万美元，6个月为59.8万美元；金融租赁的经营现金流出3个月分别为6.2万美元和6.3万美元，6个月分别为12.4万美元和12.6万美元，融资现金流出3个月分别为2.2万美元和2.1万美元，6个月分别为4.3万美元和4.2万美元[90] - 截至2024年6月30日，运营和金融租赁义务计算中使用的加权平均折现率约为4%[90] - 截至2024年6月30日，运营土地租赁负债总计1705.7万美元，金融土地租赁负债相关数据可参考对应表格[92] - 2024年剩余租赁付款6084美元，扣除82美元估算利息后，总租赁负债6002美元[93] - 截至2024年6月30日，公司总债务27亿美元，包括4440万美元应付抵押票据、3.5亿美元无担保定期贷款、22.6亿美元高级无担保票据和4300万美元循环信贷安排[103] - 截至2024年6月30日，公司抵押债务4440万美元，加权平均利率3.76%；无担保定期贷款本金3.5亿美元，利率4.52%；高级无担保票据本金22.6亿美元[104][108][110] - 截至2024年6月30日，循环信贷安排的利率为6.21%，包括5.34%的有担保隔夜融资利率、77.5个基点的定价利差、10个基点的调整和1个基点的环境、社会和治理评级改善减免[118] - 截至2024年6月30日，循环信贷安排的未偿还余额为4300万美元，2023年12月31日为2.27亿美元，到期日为2026年1月，可选择延长至2027年1月，最高可增加至17.5亿美元[119][120] - 截至2024年6月30日，公司有700万份存托股份，代表A类优先股，股息率为每年4.25%，每月股息为每份存托股份0.08854美元[128] - 截至2024年6月30日，公司债务的预定本金还款总额为26.97393亿美元，其中2024年剩余时间为48.8万美元，2025年为5102.6万美元，2026年为4362.9万美元，2027年为5000万美元，2028年为4.1亿美元，之后为21.4225亿美元[125] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，利率互换协议数量分别为3个和6个，名义金额分别为3.5亿美元和5亿美元[147] - 2024年第二季度和上半年，利率互换协议在其他综合收益中确认的收入/损失分别为572.2万美元和1881.3万美元，2023年同期分别为334.1万美元和334.1万美元；从累计其他综合收益重分类至利息费用的金额，2024年第二季度和上半年分别为222.5万美元和442.2万美元，2023年同期分别为63万美元和125.7万美元[151] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，衍生品公允价值净额分别为730万美元资产和410万美元负债[153] - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，高级无抵押票据账面价值分别为22.4亿美元和17.9亿美元，公允价值分别为20.5亿美元和16亿美元；应付抵押票据账面价值分别为4250万美元和4280万美元，公允价值分别为4060万美元和4120万美元[165] - 2024年和2023年第二季度，公司确认限制性股票授予费用分别为150万美元和120万美元；上半年分别为280万美元和220万美元；截至2024年6月30日，未确认补偿成本为1230万美元，预计在2.3年加权平均期内确认；2024年和2023年上半年，赎回限制性股票的内在价值分别为220万美元和260万美元[168] - 2024年6月30日未归属受限股为22.7万股，加权平均授予日公允价值为63.74美元；2023年12月31日未归属受限股为19.4万股，加权平均授予日公允价值为68.85美元[170] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认三年业绩期未完成的绩效单位费用分别为0.8百万美元和0.6百万美元；六个月分别为1.4百万美元和1.0百万美元[174] - 截至2024年6月30日，三年业绩期未完成的绩效单位有7.0百万美元未确认薪酬成本，预计在2.3年的加权平均期间内确认[174] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认三年业绩期已完成但股份未归属的绩效单位费用均为0.1百万美元；六个月均为0.3百万美元[175] - 截至2024年6月30日，三年业绩期已完成但股份未归属的绩效单位有0.4百万美元未确认薪酬成本，预计在1.2年的加权平均期间内确认[175] - 2024年和2023年截至6月30日的三个月，公司确认授予董事会成员受限股的费用均为0.3百万美元；六个月分别为0.7百万美元和0.5百万美元[182] - 截至2024年6月30日，授予董事会成员的受限股有0.7百万美元未确认薪酬成本，预计在2024年剩余时间内确认[182] - 2024年第二季度公司一般及行政费用增加130万美元（15%）至970万美元，占总收入比例从6.5%降至6.4%[201] - 2024年第二季度公司利息费用增加650万美元（32%）至2640万美元，主要因借款增加[202] - 2024年第二季度公司租金收入增加2254.8万美元（17%），房地产税费用增加84.7万美元（9%），物业运营费用增加66.6万美元（11%），折旧和摊销费用增加770.4万美元（18%）[203] - 2024年第二季度公司未确认减值准备，而2023年同期确认130万美元[205] - 2024年第二季度公司资产出售净收益增加690万美元至720万美元，主要因处置量增长[206] 业务线数据关键指标变化 - 截至2024年6月30日和2023年12月31日，公司在运营合伙企业中持有99.7%的普通股权益，非控股权益为0.3%[21] - 假设所有非控股运营合伙企业普通股单位全部交换，2024年6月30日公司将有1.00972243亿股流通股[21] - 截至2024年6月30日，公司拥有2202处房产，总可租赁面积约4580万平方英尺[21] - 截至2024年6月30日，公司投资组合的出租率为99.8%，加权平均剩余租赁期限约为8.1年[21] - 约68.4%的年化基本租金来自具有投资级信用评级的租户[21] - 截至2024年6月30日，预计未来租赁无形资产摊销总额为8.01008亿美元[35] - 2024年3月和6月，公司运营租赁的总租赁付款分别为15.7223万美元和31.2086万美元，2023年同期分别为13.5691万美元和26.7842万美元[83] - 截至2024年6月30日，未来非可变租赁付款总计4976.284万美元，其中2024年剩余时间为292.962万美元，2025 - 2028年分别为583.818万美元、565.274万美元、538.389万美元和501.420万美元，之后为2494.421万美元[84] - 截至2024年6月30日，公司拥有2202处房产，总可租赁面积约4580万平方英尺，净房地产投资总计69.5亿美元；截至2023年12月31日，拥有2135处房产，总可租赁面积约4420万平方英尺，净房地产投资总计67.4亿美元[94] - 2024年第二季度，公司购买47处零售净租赁资产，花费约1.87

文章核心观点 - 自最新CPI报告发布后市场对近期降息充满热情，REIT板块反应积极，过去两年高利率使REIT股价受负面影响，出现大量内部人士买入情况，文章列出两只过去12个月内部人士大量买入的REIT股票，认为它们年底前还有上涨空间 [1] 行业情况 - 过去两年高利率对REIT板块股价产生负面影响，许多REIT股价处于或低于疫情低点，为投资者创造买入机会，也让部分管理团队有操作空间 [1] - 投资者因固定利率投资回报率达5%-6%而觉得更具吸引力，导致REIT股价下跌 [2] - 若未来几个月或几年内利率多次下调，将有利于REIT价格及其增长，若因低利率实现更高增长，其股价未来12 - 24个月可能创新高 [13] - 历史上2月、5月和9月是股市表现最差的月份，9月负回报率最高，7月是股市表现最好的月份，近期可能出现抛售 [10] 内部人士买入原因 - 彼得·林奇观点表明内部人士大量买入通常认为股价会上涨，这通常是他们在股价下跌时大量买入的唯一原因 [2] Agree Realty（ADC）情况 - 是分析师第二大REIT持仓，仅次于VICI Properties，相比Realty Income规模较小，目前仅在美国有投资 [3] - 拥有强大投资组合，69%为投资级租户，地面租赁组合中88%为投资级租户，抗衰退能力强，地面租赁组合占总投资组合年化基础租金近12%，能带来长期稳定现金流 [4] - 资产负债表在行业内名列前茅，预估净债务与EBITDA之比仅4.3倍，2028年前无重大债务到期 [4] - 过去12个月内部人士大量买入，无内部人士卖出，2023年8月买入超63k股，9 - 10月抛售期间买入近66k股，12月股价有所回升时仍买入近18k股 [4][5] - 本月CPI报告发布后股价上涨超8%，目前回调至约4%，若利率下调，REIT可能进一步上涨，分析师预计9月利率有93.5%的可能性降低25个基点 [5] - 目前远期P/AFFO倍数为16.2倍，高于行业中位数15.94倍，与混合倍数16.23倍一致，可能略有高估，但仍有上涨空间，投资者可在回调时加仓 [11] Armada Hoffler Properties（AHH）情况 - 是小盘REIT，市值略超10亿美元，投资组合包括多户住宅、办公和零售物业，与办公物业的关联使其股价较低 [7] - 上市时间较晚，2013年IPO，有强大零售租户阵容，办公物业租户也很知名，办公物业出租率达94%，多数建筑较新且有顶级设施以吸引投资级租户 [7] - 过去12个月管理层利用股价低迷进行大量内部买入，除5月有一次卖出外持续买入，最近一次是7月11日，本月买入近5.5k股为去年以来最多，10月抛售期间买入近2300股 [7][8] - 上周通胀降温消息传出后股价上涨近7%，目前回落至约2.5%，若今年利率如预期下调，REIT可能进一步上涨 [8] - 远期倍数为9.5倍，远低于行业中位数13.73倍，且低于混合倍数12.21倍，可能仍被低估，为长期投资者提供买入机会，未来几个月可能有更好的入场价格 [12]

文章核心观点 - Agree Realty和Rexford Industrial是两家提供高于标准普尔500指数两倍以上股息收益的股票 [1][2] - Agree Realty是一家快速扩张的净租赁房地产投资信托基金(REIT),过去10年股息年增长率接近6% [3][4] - Rexford Industrial是一家专注于投资加州南部工业地产的REIT,过去10年股息年增长率接近17% [6][8] 行业总结 Agree Realty - 公司从100多处资产快速扩张到2,150处,主要投资于单一租户零售物业 [3][4] - 公司专注于一个规模大且流动性强的市场,未来仍有较大增长空间 [5] - 公司目前股息收益率较高,处于历史高位 [5] Rexford Industrial - 公司专注投资加州南部工业地产,该地区是全美最大工业市场之一 [6][7] - 该地区供给受限,公司能够持续提升租金和资产价值 [7][9] - 公司未来5年内有望将净运营收入提升47% [9] - 公司股息增长迅速,估值溢价合理 [8]

文章核心观点 - 投资者可能对REITs感兴趣的主要原因是其较高的股息收益率 [1] - REITs相比其他股票更不容易受到重大市场调整的影响,因为它们持有实物资产(房地产物业),这使它们成为寻求低风险股票的投资者的更好选择 [2] - 虽然市场上有许多优秀的REITs,但有些REITs在各方面都超过了竞争对手,是任何对REITs感兴趣的投资者必须拥有的 [3] Agree Realty (ADC) - 该公司专注于零售物业的所有权、收购、开发和管理,其投资组合遍布全国各地 [5] - 该公司是行业内增长最快的REITs之一,租赁率高达99.6%,平均租赁期限为8.2年,并支付高股息,是投资者寻求最佳收益和增长股票的有吸引力的选择 [7] - 该公司在财务表现方面也是行业内最出色的房地产公司之一,最新季度报告显示净收入和核心营运资金均大幅增长 [8] Alexandria Real Estate (ARE) - 该公司投资、运营、开发和出租办公楼和实验室,主要租赁对象为生命科学公司、科技公司和其他从事研发的租户 [9] - 该公司拥有定价能力,因为它有特定的客户群体,过去10年其营运资金平均增长7%,收入也稳步增长,90%以上的租金收入来自投资级或上市公司租户 [10] - 该公司连续14年增加股息,派息率为55%,为未来进一步增加股息留有空间 [11] - 该公司今年在市值和总权益资本化等关键指标方面表现出色,位列全美上市REITs前10% [12] National Storage Affiliates Trust (NSA) - 该公司是一家自储存房地产公司,拥有12个自储品牌、1000多个储存设施和700多处物业 [14] - 该公司的所有物业都运营在其公司品牌之下,大部分客户都对其保持忠诚,一季度入住率达85.9% [15] - 该公司抓住了自储存行业的增长机遇,2019年至2023年的收入大幅增长 [16] - 该公司今年的盈利能力也很强,净收入增长135.4%,达到9510万美元,净利润率为30.4% [17]

文章核心观点 - 尽管市场普遍预期利率将会下降,但实际情况仍存在不确定性 [3] - 过去两年可能是投资房地产投资信托(REIT)的最佳时机 [4][5] - 投资者需要控制情绪,避免被短期波动影响决策 [4][5] 行业和公司总结 Realty Income (O) - Realty Income是作者最喜欢的月度支付型REIT之一 [6] - 目前Realty Income的估值较低,未来12个月内有38.5%的上涨空间 [6] - 即使仅恢复至16倍估值,也有19.6%的上涨空间 [6] - 公司资产负债表稳健,信用评级为A-,有利于以较低成本融资 [6] - 利率下降可能会吸引更多投资者关注这家知名REIT [7] - 利率下降也可能推动公司提高业绩指引,进而带动股价上涨 [7] VICI Properties (VICI) - VICI进军保龄球等新领域有助于拓展业务覆盖范围 [8][9] - 保龄球行业未来10年预计增长13.9% [8] - VICI目前估值较低,如果恢复至正常估值区间,有20.4%的上涨空间 [9] - 即使仅恢复至15倍估值,也有12.6%的上涨空间 [9] - 公司资产负债表稳健,净负债/EBITDA在5.4倍左右 [10] - 利率下降可能会提振拉斯维加斯旅游,从而带动VICI物业入住率上升 [10]

文章核心观点 - 市场处于牛市但多数涨幅集中在少数科技股，仍有很多高股息股票未受应有关注，美敦力、阿格瑞房地产信托和 Realty Income 三只股票平均收益率约 4.7%，是标准普尔 500 指数平均股息支付者的三倍多，有望在未来十年持续履行并提高股息承诺 [1] 美敦力 - 全球最大创新医疗设备开发商和制造商，近期股价股息收益率 3.6%，预计未来十年会上升，5 月连续第 47 年提高股息支付 [2] - 凭借开发和营销新设备的悠久历史，销售代表易与医院采购经理沟通，投资新技术风险低于竞争对手 [2] - 2018 年以 16 亿美元收购 Mazor Robotics，其神经科学产品组合 2024 财年营收 94 亿美元，同比增长 5%，4 月新脊髓刺激器获 FDA 批准，有望推动神经科学业务增长 [3] - 作为成熟医疗科技巨头，虽不太可能快速增长，但未来十年实现稳定增长是合理预期 [3] 阿格瑞房地产信托 - 房地产投资信托基金，近期股价股息收益率 4.7%，有机会增加股息支付，2021 年从按季支付改为按月支付，自 2011 年以来年度股息稳步增长 [4] - 采用长期净租赁，租户负责建筑所有权的可变成本，超半数预期年租金来自 2030 年或更晚到期的租约，长期净租赁含年度租金递增条款，现金流可预测性高 [4] - 预计今年调整后运营资金每股 4.10 - 4.13 美元，管理层有足够空间提高目前每股 3.00 美元的年度股息支付 [5] Realty Income - 另一家净租赁房地产投资信托基金，专注于受电子商务影响小的商业地产，自 1994 年上市以来每季度提高股息支付 [6] - 近期股价股息收益率 5.7%，3 月底拥有 15485 处商业地产，未来几年不太可能快速增长 [7] - 3 月底拥有约 40 亿美元可用流动性，穆迪给予 A3 信用评级，有资源整合欧洲商业房地产市场，未来十年股息增长率可能不如以往，但全球商业房地产市场分散且流动性充足，有望持续提高股息支付 [7]