文章核心观点 - 成长股长期跑赢价值股时，价值因子吸引力会降低，如英伟达、特斯拉等 [1] 人物相关 - Roberts Berzins有超十年财务管理经验，助顶级企业制定财务战略和执行大规模融资 [1] - Roberts Berzins推动拉脱维亚REIT框架制度化，促进泛波罗的海资本市场流动性 [1] - Roberts Berzins开展国家国企融资指南制定等政策层面工作，引导私人资本进入经济适用房领域 [1] - Roberts Berzins是CFA持证人、ESG投资证书持有者，曾在芝加哥期货交易所实习，积极参与支持泛波罗的海资本市场发展活动 [1]

文章核心观点 企业基本盈利公式是投资收益率高于资本成本，介绍了投资集团High Yield Landlord和投资精品公司Leonberg Capital相关情况 [1] 分组1：投资集团High Yield Landlord - 由Jussi Askola领导，实时分享真实资金REIT投资组合和交易情况 [1] - 有核心、退休、国际三个投资组合，提供买卖提醒，还有可直接向Jussi及其分析师团队提问的聊天室 [1] 分组2：投资精品公司Leonberg Capital - Jussi Askola是其总裁，该公司为对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询服务 [1] - Jussi Askola撰写过关于REIT投资的获奖学术论文，通过CFA三级考试，与许多顶级REIT高管建立了关系 [1] 分组3：分析师持仓情况 - 分析师在ADC、VICI、EPRT、NNN股票上有长期实益持仓，通过股票、期权或其他衍生品持有 [2]

投资目标 - 退休投资和构建投资组合的潜在目标是安全地为计划的生活费用提供资金，并可能为继承人留下一些资本 [1] 人物介绍 - Roberts Berzins有超过十年的财务管理经验，帮助顶级企业制定财务战略并执行大规模融资 [2] - Roberts Berzins努力将拉脱维亚的房地产投资信托（REIT）框架制度化，以提高泛波罗的海资本市场的流动性 [2] - Roberts Berzins的其他政策层面工作包括制定国家国有企业融资指南，以及引导私人资本进入经济适用房领域的框架 [2] - Roberts Berzins是特许金融分析师（CFA）持证人、ESG投资证书持有者，曾在芝加哥期货交易所实习，积极参与支持泛波罗的海资本市场发展的“思想领袖”活动 [2] 分析师持仓披露 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对O、KBDC、MSDL、FDUS的股票持有长期受益头寸 [3] - 分析师撰写本文表达自己的观点，除Seeking Alpha外未获得其他报酬，与文章中提及股票的公司无业务关系 [3]

文章核心观点 公司投资研究方法获超180个五星好评，呼吁投资者加入以实现回报最大化，同时介绍了投资团队情况及服务内容 [1][2] 公司投资研究情况 - 公司每年投入超千小时和超10万美元研究高利润投资机会，为投资者提供低成本高收益策略 [1] 投资团队情况 - Samuel Smith有多元背景，在多家知名股息股票研究公司任职，运营股息投资YouTube频道，拥有专业资质和学位，领导高收益投资者投资团队 [2] - Samuel与Jussi Askola、Paul R. Drake合作，专注平衡安全、增长、收益和价值 [2] 公司服务内容 - 高收益投资者提供实盘核心、退休和国际投资组合，还有定期交易提醒、教育内容和投资者交流聊天室 [2] 行业趋势 - 过去几年华尔街主要关注科技行业 [1]

文章核心观点 公司邀请投资者加入High Yield Landlord进行为期2周的免费试用，还可在限时内以大幅优惠价格加入 [1] 公司情况 - 公司是Seeking Alpha上最大的房地产投资社区，拥有超2000名成员 [1] - 公司获得400多条评论，评级为完美的5/5 [1]

文章核心观点 - 公司宣布AK138 D1在澳大利亚开展治疗晚期恶性肿瘤的I期临床试验，这是公司首个进入临床研究的ADC药物，公司将借此推进下一代ADC疗法战略发展，重新定义癌症治疗标准 [1][4] 公司战略 - 公司致力于通过“IO 2.0 + ADC”战略改变全球肿瘤治疗格局，以双特异性抗体和ADC疗法为重点，提升药物疗效并降低毒性，为全球患者提供治疗选择 [2][5] - 公司建立了前沿的ADC研发、中试生产和制造设施，为高质量临床开发和全球市场拓展做准备 [6] 产品情况 AK138D1 - AK138D1是公司自主研发的差异化HER3靶向ADC药物，通过可裂解连接子将全人源抗HER3 IgG1抗体与拓扑异构酶I抑制剂DXd结合，能导致肿瘤细胞DNA损伤和凋亡 [7] - 公司已在澳大利亚启动AK138D1的I期剂量递增和扩展临床试验，研究其治疗晚期恶性肿瘤的安全性、耐受性、药代动力学和初步疗效 [7] 其他产品 - 公司自主研发的双特异性抗体卡度尼利单抗和依沃西单抗已获监管批准，在中国上市，公司是全球唯一拥有两款获批癌症免疫治疗双特异性检查点抗体的生物制药公司 [2] - 公司拥有超50种创新资产的强大产品线，23个候选药物已进入临床试验，5种新药已上市，5种新药的7个适应症正在接受监管审批 [9] 行业情况 - HER3成为癌症药物开发的活跃靶点，虽过去30年靶向HER3的实验药物抗肿瘤效果不佳，但研究表明其在多种恶性肿瘤中表达或过表达，且与肿瘤发生、转移和抗癌治疗耐药有关 [6]

文章核心观点 - 介绍2025年1月REITs表现 提供多维度数据以助投资者识别投资机会与风险 [1] REIT表现 整体与市场对比 - 2025年1月REITs平均总回报率为 -1.29% 跑输道琼斯工业平均指数、标准普尔500指数和纳斯达克指数 [1] - 市值加权先锋房地产ETF（VNQ）1月表现优于REITs平均水平 回报率为 +1.65% [1] 不同市值REITs表现 - 1月大型股REITs（+0.30%）和中型股REITs（+0.09%）小幅上涨 小型股REITs（-0.95%）平均回报率为负 微型股REITs（-7.80%）延续跌势 [2] - 1月大型股REITs的2025年FFO倍数（17.3x）与小型股REITs（12.6x）的差距扩大 大型股倍数扩张0.1倍 小型股收缩0.9倍 [1] 不同物业类型REITs表现 - 18种物业类型中7种1月总回报率为正 占比38.9% 表现最好与最差的物业类型总回报率差距为15.14% [3] - 木材（+7.63%）和工业（+4.06%）表现最强 单户住宅（-7.51%）和购物中心REITs（-6.46%）表现最差 [3] 个别证券表现 - 医疗物业信托（MPW）1月总回报率为 +18.73% 表现优于其他股票REITs 期间其租户申请破产及完成贷款再融资 [6] - 创意媒体与社区信托（CMCT）1月股价暴跌66.22% 年初宣布1比10反向股票分割后股价仍持续下跌 [7] 股息收益率 整体情况 - 股息收益率是REITs总回报重要组成部分 许多REITs当前股价低于资产净值 收益率较高 [11] 股息排名 - 全球净租赁公司（GNL）股息收益率最高 为15.3% 部分REITs如OUTFRONT Media Inc.（REIT）等股息收益率为0 [13][16] 月度派息REITs - EPR Properties股息收益率最高 为7.4% 部分REITs支付月度股息可使投资者现金流更平稳 [17] 股息新闻 - 1月3家REITs宣布提高股息 其中Medalist Diversified REIT（MDRR）增幅最大 为8.3% [18] - 多数（53.9%）REITs当前股息高于新冠疫情前 6.3%与疫情前相同 39.8%减少或暂停股息 [20] 估值 物业类型与NAV关系 - 提供按物业类型排名的REITs相对于资产净值（NAV）的溢价/折价数据 不同物业类型REITs与NAV关系各异 [25] 市值与估值关系 - 市值与FFO倍数、Price/NAV呈强正相关 大型股REITs平均交易价格相对于NAV的折价为 -4.80% 微型股为 -37.81% [28][29] 经济健康与行业动态 经济环境 - 2024年企业破产数量为14年来最多 2025年1月破产数量是2024年1月的两倍 高利率对负债公司造成压力 [31] 卖空情况 - 1月REITs平均卖空利率微降1个基点至3.8% 广告REITs平均卖空利率最高 为5.9% 木材和数据中心最低 [34] - Wheeler REIT（WHLR）1月卖空利率增幅最大 为11.2% Net Lease Office Properties（NLOP）降幅最大 为 -9.7% [35] - 高卖空利率的REITs如MPW等 若卖空论点不成立 股价可能有上涨动力 [37]

文章核心观点 - Realty Income是股息投资者中最受欢迎的房地产投资信托基金之一，因其稳定的月度收入而闻名，分析师持有其股票超五年；分析师有超15年投资经验，擅长挖掘市场获利机会，认为结合经典股息增长股票、商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金可提高投资收益并获得与传统指数基金相当的总回报 [1] 公司情况 - Realty Income（NYSE: O）因稳定的月度收入在股息投资者中很受欢迎 [1] 行业分析 - 结合经典股息增长股票、商业发展公司、房地产投资信托基金和封闭式基金，可在获得与传统指数基金相当总回报的同时提高投资收益 [1]

文章核心观点 介绍Jussi Askola及其所在投资组织的情况，以及分析师持仓情况 分组1：Jussi Askola个人信息 - Jussi Askola是High Yield Landlord投资集团的领导者，实时分享自己的REIT投资组合和交易情况 [1] - Jussi Askola是Leonberg Capital的总裁，该公司是一家为对冲基金、家族办公室和私募股权公司提供REIT投资咨询的精品投资公司 [1] - Jussi Askola撰写过关于REIT投资的获奖学术论文，通过了CFA三级考试，并与许多顶级REIT高管建立了关系 [1] 分组2：High Yield Landlord投资集团特点 - 该集团有三个投资组合，分别是核心、退休和国际组合 [1] - 提供买卖提醒服务 [1] - 设有聊天室，可直接向Jussi及其分析师团队提问 [1] 分组3：分析师持仓情况 - 分析师通过股票、期权或其他衍生品对NNN、VICI、ARE、LANP、ADC、HOM.U、CCI、SAFE等股票持有长期多头头寸 [2]

财务数据和关键指标变化 - 2024年全年核心FFO每股4.08美元，第四季度为1.02美元，同比分别增长3.7%和3.5% [32] - 2024年全年AFFO每股4.14美元，第四季度为1.04美元，同比分别增长4.6%和4.7% [32] - 2025年全年AFFO每股指导为4.26 - 4.30美元，中点同比增长约3.5% [13][32] - 2024年第四季度宣布每月每股0.253美元现金股息，年化股息近3.04美元，同比增长2.4%，第四季度股息支付率为AFFO每股的73% [35] - 截至2024年底，杠杆率为预估净债务与经常性EBITDA的3.3倍，排除未结算远期股权影响为4.9倍 [28] - 总债务与企业价值约为27%，固定费用覆盖率为4.4倍 [29] - 2024年信用损失约35个基点，2025年指导假设为50个基点 [112] 各条业务线数据和关键指标变化 收购平台 - 2024年第四季度投资约3.71亿美元于127处优质零售净租赁物业，收购98项资产超3.41亿美元，收购物业加权平均资本化率7.3%，加权平均租赁期限12.3年 [17][18] - 2024年全年投资物业覆盖45个州和28个零售行业，约8.67亿美元活动源于收购平台，收购加权平均资本化率7.5%，加权平均租赁期限10.4年，约三分之二租金来自投资级零售商 [19][20] 开发和DFP平台 - 2024年是创纪录一年，41个项目完成或在建，承诺资本约1.8亿美元 [20] - 2024年第四季度启动8个新项目，预计总成本约4500万美元，14个项目在建，预计总成本约6700万美元，9个项目完工，总成本3100万美元 [21][22] 资产管理 - 2024年第四季度在超53万平方英尺可租赁面积执行新租约、续租或期权，全年约200万平方英尺 [22] 资产处置 - 2024年机会性处置26处物业，总收益超9800万美元，加权平均资本化率6.7%，其中第四季度出售8处 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 10年期国债收益率在4.25% - 4.75%波动，卖家定价预期未受明显影响，市场交易价格不稳定 [48][50][51] - 过去几年交易市场较历史平均水平下降45%，机构、个人、税务驱动和DST驱动的竞争减少 [153] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持投资核心零售商，追求风险调整后回报，做大型零售商有价值的合作伙伴 [8] - 强化与核心零售商关系，提供收购、开发和开发商融资一站式解决方案，在行业中具有独特价值主张 [15][16] - 2025年计划投资11 - 13亿美元，有望实现AFFO每股指导目标 [12][13] - 利用强大资产负债表和流动性，抓住市场机会，执行投资计划，无需额外股权融资 [11][12] - 关注资产质量和投资回报率，谨慎部署资本，避免偏离核心投资策略 [8] - 行业竞争减少，主要挑战是卖家定价预期与市场现实的差距 [153][154] - 公司开发商融资平台通过提供资金和解决方案，帮助零售商和开发商推进项目，在市场中占据份额 [58] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年市场波动大，公司保持战略纪律，资产负债表管理使公司处于有利执行位置 [7][9] - 2025年面临利率波动环境，强调资本配置和融资的纪律性和谨慎性 [10] - 对2025年投资能力有信心，投资指导可能保守，将定期更新市场信息 [12] - 消费者市场呈现分化，低收入群体受通胀压力，高端消费者状况良好，沃尔玛等继续抢占市场份额 [150][151] - 零售商有扩张需求，但面临流动性和建设成本挑战，公司独特能力可提供解决方案 [94][98][99] 其他重要信息 - 电话会议中部分陈述为前瞻性声明，实际结果可能因多种原因与声明有重大差异 [5] - 讨论非GAAP财务指标，相关指标与GAAP指标的调节可在财报发布、网站和SEC文件中找到 [6] - 2025年收益指导考虑了未结算远期股权的库存股法稀释影响，若股价高于远期股权发行净价，稀释影响将计入股份数量 [33] - 若股价维持当前水平，2025年FFO每股稀释影响约0.01 - 0.02美元，股价大幅上涨影响可能更高 [34] - 7月公司信用评级被S&P从BBB上调至BBB+，展望稳定 [31] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司地面租赁续约情况及潜在增值空间 - 地面租赁有显著按市值计价的增值空间，如某案例中租户最初提议以固定租金续约五年，公司要求按市值签订15年新租约并附带期权 [38][39][40] 问题2: 如何平衡远期股权规模 - 目前远期股权利息可抵消股息，几乎无现金拖累，与历史情况不同 确定远期股权规模取决于资金来源和用途以及宏观因素，公司持有约9.2亿美元远期股权以执行2025年投资指导 [41][42][45] 问题3: 收购资本化率下降、10年期国债收益率上升情况下，卖家预期是否需改变及一季度情况 - 10年期国债收益率波动未影响卖家定价预期，市场价格不稳定 公司在波动环境中会谨慎部署资本，一季度收购情况良好，目前正为二季度做准备 [48][51][68] 问题4: 监管变化是否使银行更具竞争力 - 未看到监管问题会带来影响，开发商面临融资流动性、成本和交易可见性等问题，公司开发商融资平台可提供解决方案并抢占市场份额 [55][56][58] 问题5: 投资级租户占比与长期预期比较及近期是否会增加 - 投资级租户占比是投资策略的结果，目前接近历史高位 公司也关注未评级优质零售商，投资级占比可能因资本配置和市场趋势变化 [62][64][65] 问题6: 一季度交易 volume 情况及投资管道的上下行风险 - 一季度情况良好，符合预期，目前正为二季度做准备 市场环境变化快，每天都可能有新机会出现 [67][68][69] 问题7: 汽车零部件板块纳入投资组合的原因 - 汽车平均车龄创纪录，融资困难，汽车零部件需求增加 该板块底层房地产具有优势，如面积适中、租金合理、用途广泛等，符合公司投资偏好 [72][74][76] 问题8: 今年交易节奏预期 - 无法预测未来交易情况，目前仅对一季度有可见性 公司处于对冲位置，有资金储备，可根据机会果断行动，也可耐心等待价格波动 [77][79][80] 问题9: 特定地块和租户情况更新及售后回租市场现状 - 特定地块租赁情况有进展，如部分租金提高、新租户签约等 售后回租市场活跃，公司已完成相关交易，预计今年会有更多活动，具体取决于租户资本结构决策 [83][84][90] 问题10: 开发板块零售商需求、劳动力短缺及相关讨论情况 - 大型零售商有扩张需求，但面临流动性和建设成本挑战，公司能力可提供解决方案 目前劳动力短缺问题未在讨论中出现，主要挑战是建设可行性和成本 [93][94][101] 问题11: 租户增长计划主题、关注点及利用破产空置空间情况 - 零售商面临空间不足问题，收购破产租赁权是有效扩张方式，但公司不希望处于中间转租位置 [105][106][107] 问题12: 私人参与者退出市场情况及相关机会 - 由于商业房地产交易放缓和利率上升，私人资本缺乏，公司强大资产负债表和锁定的资本成本是巨大优势，在各平台都看到相关机会 [108][109] 问题13: 2024年和2025年坏账指导及实际发生情况 - 2024年实际信用损失约35个基点，指导假设为50个基点 2025年指导假设为50个基点，考虑了Big Lots最坏情况和其他潜在信用问题 [111][112][113] 问题14: 今年处置计划及目标租户或行业 - 今年不将处置作为必要资金来源，将关注非核心资产或他人出价更高的物业 [114][116] 问题15: 各零售板块租金覆盖率变化情况 - 公司多数租户不提供EBITDA层面租金覆盖率数据，从行业看，体验式零售、洗车、餐饮等板块租金覆盖率面临挑战 [119][120][121] 问题16: 评级提升因素及距离下次提升的差距 - 评级提升主要因公司规模，目前公司资产负债表优秀，无重大债务到期，投资组合多元化、抗衰退 评级机构提升评级较慢，未来有望提升至A - ，但时间不受公司控制 [122][123][124] 问题17: 公司“沙盒”租户变化情况 - “沙盒”租户会根据零售商、消费者和行业趋势变化，但变化缓慢 公司关注租户信用、消费者趋势和投资组合平衡，避免过度集中 [129][130][131] 问题18: 一般及行政费用（G&A）增长驱动因素及现金与非现金占比 - 去年下半年公司进行人员和系统投资，为2025年做准备，招聘新团队成员 非现金G&A增长快于现金G&A，预计现金G&A占调整后收入比例将随业务扩张继续下降 [133][134][136] 问题19: 2025年到期租约情况及是否有已知迁出或处置目标 - 多数到期租约租户会行使合同期权，无重大已知迁出情况 后续有部分租约期权已行使，名单在减少 [141][142][143] 问题20: 2026年及以后资本配置和资金来源考虑 - 公司有2亿美元10年期互换协议，可在无额外处置情况下投资15亿美元并保持杠杆率低于5倍 目前无需资金，未来情况需根据市场和行政命令变化而定 [145][146][165] 问题21: 消费者健康状况对零售业务影响 - 低收入群体受通胀压力，高端消费者状况良好，中等收入群体倾向沃尔玛等，市场分化情况将随通胀和宏观因素变化 [149][150][151] 问题22: 市场竞争变化情况 - 竞争减少，主要挑战是卖家定价预期与市场现实的差距 [152][153][154] 问题23: 开发和融资平台（DFP）扩大规模的限制因素 - 回报率和项目是否符合“沙盒”标准是关键限制因素 开发项目风险和期限长，需更高回报率，公司会筛选项目以确保符合要求 [157][160][162] 问题24: 2026年是否会再次出现“无为”情景 - 认为2026年不会出现“无为”情景，公司目前资产负债表和投资组合优势明显，但未来情况需关注行政命令和市场变化 [163][164][165] 问题25: 信用储备涉及的租户类别及关注情况 - 主要关注Big Lots情况，还有两个Party City物业希望收回 不持有Joanne's物业，预计其将清算 也关注部分电影院情况 [168][170][171] 问题26: 关税对租户影响及公司考虑 - 关税影响所有零售类别并最终影响消费者 大型零售商因之前经验已多元化采购来源，有能力应对，小型零售商受影响更大 [173][174][179] 问题27: 部分零售类别（美元店和药店）面临的挑战 - 药店板块同比下降近10%，无重大处置情况 公司将坚持投资优质、抗衰退零售商，不增加美元店和药店板块投资 [184][185][186]