文章核心观点 - Agree Realty是大型净租赁REIT，有股息增长历史，但并非适合所有收益型投资者，投资时需综合考虑多方面因素决定买卖或持有 [1] 买入Agree Realty的理由 - 公司最具吸引力的是增长而非股息率，2013年初仅拥有109处房产，到2024年第一季度末增至超2150处，增长显著 [2] - 过去十年股息复合年增长率约6%，远高于通胀历史增长率，且高于其最大竞争对手Realty Income的3.5% [2] - 买入公司股票是因其业务持续增长支撑股息增长 [3] 持有Agree Realty的理由 - 若因股息快速增长买入公司股票，目前无需急于抛售，以2013年最高股价买入计算，当前购买价格收益率约8.9% [4] - 除非有更具吸引力的投资，否则放弃该收入流不合理，但因华尔街对高利率的担忧反应，投资者或有机会提升收益 [4] 卖出Agree Realty的理由 - 购买价格收益率不能反映全貌，2013年买入的股票如今价值近乎翻倍，但过去十年的快速业务和股息增长可能放缓 [5] - 卖出公司股票可买入净租赁行业标杆Realty Income，其股息率为5.7%，比公司高1个百分点，能增加股息收入 [5] - 公司股息连续增长约10年，而Realty Income达30年，若追求稳健收益，卖出公司股票转投Realty Income是不错选择 [6] 综合评价 - 公司是运营良好的净租赁REIT，但经历强劲十年后，可能难以维持过去的增长率 [7] - 若投资者注重收益，可考虑股息率更高的优质同行，如Realty Income [7]

文章核心观点 - 收益追求者应认为阿格瑞房地产投资信托基金（Agree Realty）是值得托付可投资资本的房地产投资信托基金，虽其过往派息模式有异常，但结合背景考虑可恢复对其作为近期股息增长者的信心 [1] 股息支付情况 - 阿格瑞房地产从实体零售物业获取收入，每月支付股息 自今年第一季度以来，已每股派发 0.247 美元股息，假设不削减股息，年化股息为每股 2.964 美元，比 2023 年第一季度开始的每股 2.88 美元年化股息高 2.9% [2] - 对于 60 多美元的股票而言，该金额看似不多，但相当于每月近 0.25 美元，预期年化股息收益率为 4.74%，优于房地产行业 3.91% 的平均股息收益率 [2] 股息异常及解释 - 2022 年初，阿格瑞房地产将每股股息分配从每季度 0.23 美元改为每月 0.23 美元，有效使股息分配增加两倍；2011 年，该公司将季度股息分配从每股 0.51 美元大幅削减至 0.40 美元 [3] - 2011 年，书店连锁企业博德斯（Borders）占阿格瑞房地产租金收入的 20%，博德斯当年申请破产，财务压力迫使公司削减股息支付 [3] - 如今，阿格瑞房地产从沃尔玛、达乐公司和拖拉机供应公司等成熟租户处获得收入，管理的物业数量是原来的 26 倍多且更加多元化，应能让收益追求者放心公司可继续维持每月派息节奏 [3]

文章核心观点 - 房地产投资者包括REITs选择投资时应考虑多方面因素，REITs评估投资是否合理通常涉及投资收益与成本的利差，很多REITs用WACC评估投资但存在问题，净租赁REITs应直接参考AFFO/sh增长来承保投资，投资者需关注REITs AFFO/sh增长情况 [1][2][16] 房地产投资选择要点 - 房地产投资者选择投资时应考虑价格、理想物业类型、现金收益、收益增长和风险，还应反映资金来源和成本 [1] - 个人投资者面临的权衡相对简单，REITs需要评估投资合理性的方法，通常涉及投资收益与成本的利差 [1] REITs投资评估方法 - 当投资通过发行股票支持时，每股收益增长直接反映新投资的ROE与AFFO收益率之间的利差，很多REITs用WACC评估投资 [2] - 可从MM定理命题II推导出两个关系，一个用于求ROE，另一个定义WACC，但WACC中ROE无客观定义 [2][3] 不同净租赁REITs的WACC计算及问题 NNN REIT - NNN REIT计算的WACC中股权成本8.5%像是粗略估计，在2010年代AFFO收益率较小时可行，但如今AFFO收益率变大这种方法有问题 [5][6] - 使用WACC阈值获取预期增值率效果不佳，可能导致进行价值不大的投资，2022年发行股权稀释了股东权益却未增加每股收益 [7] Realty Income - Realty Income得出三个不同的WACC值，说明WACC中“股权成本”主观且定义不明确 [10] - 其规则下AFFO/sh增长率在低利率时低于NNN，利率接近5%以上时变得很小，近年来常规收购未实现增值 [11] Agree Realty - Agree Realty计算WACC时股权成本采用基于当前远期股权销售的AFFO收益率，更合理，使利率和资本回报率在阈值计算中独立 [14] - 该公司明确设定阈值利差，其方法可防止进行稀释性投资，但不能保证特定的AFFO/sh增长率 [14][15] 对净租赁REITs及投资者的建议 对净租赁REITs的建议 - 净租赁REITs应直接参考投资将产生的AFFO/sh增长来承保投资，最好摒弃WACC及WACC利差分析，至少应像Agree一样使用阈值 [16] - 应明白为获得相同的增长，投资利差必须随资本回报率增加而增加 [16] 对净租赁REIT投资者的建议 - 净租赁REITs商业模式强大，投资者可借此参与，但各REITs在多方面存在差异，导致AFFO/sh增长率不同 [16][17] - 目前讨论的三个REITs理论上都不明白如何实现预期的AFFO/sh增长率，投资者需对其投资计划进行具体完整的建模分析 [17] - 长期来看可选择Essential Properties和Agree Realty，当前也可投资NNN和W. P. Carey获取高股息收益率 [17]

行业核心观点 - 高收益房地产投资信托基金（REIT）投资长期来看利润丰厚，因其需将90%应税收入以股息形式返还股东且免交企业税 [1] - REIT近期表现出色，尽管利率波动仍有韧性，持续派发高额股息，受追求高收益的投资者欢迎 [1] - REIT通过房地产投资和有效管理提供稳定股息回报，各股票有独特策略，财务健康，估值有吸引力 [2] 公司情况 新湖资本伙伴（Newlake Capital Partners，NLCP） - 是大麻领域领先的工业REIT，专注三重净租赁并为大麻企业提供资金 [3] - 三重净租赁将物业费用转嫁给租户，提高盈利能力和股东收入稳定性，为大麻公司提供资金是其在严格监管市场的差异化优势 [3] - 最新报告显示，NLCP入住率达100%，租约平均剩余14.1年 [3] - 平均运营资金（AFFO）增长6.8%，比行业中位数高196%，支持5.8%的股息增长和9.30%的收益率 [4] - 股票远期非公认会计准则市盈率为14倍，比行业中位数低58% [4] Realty Income（O） - 是收益股领域巨头，有超26年持续股息增长记录，每月派息，被称为“月度股息公司” [6] - 拥有多元化零售房地产投资组合，零售物业入住率超98%，股东回报计划稳定，受投资者青睐 [6] - 3年平均AFFO稳定在5.7%，比行业中位数高38%，近期上调全年财务展望，显示管理层对REIT持续增长有信心 [7] Agree Realty（ADC） - 是美国顶级零售REIT，管理近2100处物业，过去十年通过长期租赁策略实现快速增长，租约率达99.6%，平均租期8.2年 [8] - 过去十年总回报率达216%，接近标准普尔500指数的237%，为追求收益和增长的投资者提供有吸引力的投资选择 [8] - 季度报告显示财务健康，每股运营资金（FFO）1.01美元略超预期，收入同比增长18%至1.4945亿美元，超预期109万美元 [9] - 近期宣布每股25美分股息，年化3美元，收益率4.8%，能保持稳健财务状况并回报投资者，在REIT领域有优势 [9]

文章核心观点 - 高利率使一些蓝筹房地产投资信托基金（REITs）具有投资价值，为投资者创造了买入机会，推荐7月值得买入的三只蓝筹REITs [1] 行业情况 - REITs是投资者在不实际购买房产的情况下将房地产纳入投资组合的好方法，这些公司专注于房地产并支付高额股息，且像其他股票一样易于买卖 [1] - 许多REIT股票因高利率表现不佳，因其通过借款来推动增长，高利率增加了借款成本，但高质量REITs在利率下降时可能反弹 [1] 公司情况 Agree Realty - 收购并租赁物业给知名零售商，拥有约2161处房产，超三分之二租户为投资级 [2] - 财务状况稳固，资产负债表为投资级，2028年前几乎无债务到期，无需担心近期以高利率再融资债务 [2] - 股息收益率为4.8%，基于2024年预计现金利润的派息率为73%，支撑股息发放 [2] - 有持续增长潜力，因可收购的零售建筑供应似乎无穷无尽，分析师预计业务将实现低个位数增长，推动股息稳定增加 [3] - 股价合理，为2024年预计现金利润（运营资金，FFO）的15倍 [3] Realty Income - 以每月支付股息闻名，自称“每月股息公司”，是全球最大的REITs之一，市值450亿美元，全球拥有15485处房产，专注零售行业 [4] - 有出色的股息增长历史，连续31年支付并提高股息，包括在2020年疫情高峰期和2008 - 2009年金融危机期间，资产负债表为投资级，评级为A -，2024年预计FFO的股息派息率为75% [5] - 目前股价具有吸引力，为预计FFO的12倍，未来有望实现缓慢稳定的低个位数增长，股息收益率为6% [5] Alexandria Real Estate - 拥有、运营和开发创新园区，供生命科学公司等租户用于研发，房地产投资组合主要分布在美国东西海岸的少数城市 [6] - 92%的租金收入来自投资级或上市公司租户，创新园区为优质设施，使其具有一定定价权 [7] - 过去十年FFO年均增长7%，分析师认为由于高利率FFO增长将放缓至中个位数，若利率下降可能重新加速 [7] - 目前股息收益率为4.4%，管理层连续14年提高股息，基于2024年预计FFO的派息率为55%，未来有更多提高股息的空间 [7] - 股价为2024年FFO的12倍，鉴于较高的增长潜力，可视为低价股 [7]

文章核心观点 - Myricx Bio是一家专注于开发新型抗体-药物偶联物(ADC)载体的英国生物技术公司 [1][10][11] - 公司的核心技术是基于N-肌氨酰转移酶(NMT)抑制剂的ADC载体平台 [4][11] - 该平台在多种实体瘤模型中展现出良好的临床前疗效和安全性 [5] - 公司获得了9000万英镑(1.14亿美元)的A轮融资,由Novo Holdings和Abingworth牵头 [1][6] - 融资将用于建立实验室运营、扩大管理和研发团队,推进NMTi-ADC管线临床验证 [3][7][8] 公司概况 - Myricx Bio成立于英国,是由Imperial College London和Francis Crick Institute孵化的公司 [12] - 公司创始团队包括Prof. Ed Tate、Dr Roberto Solari和Dr Andrew Bell,2019年引进了Dr Robin Carr作为CEO [7] - 公司已经吸引了业内资深人才加盟,包括Chris Martin、Francesca Zammarchi和Robert McCleod [9] - 公司目前位于伦敦Kings Cross生物技术中心,未来将进一步扩大在伦敦的业务和管理团队 [7] 投资者概况 - 本轮融资由Novo Holdings和Abingworth牵头,British Patient Capital、Cancer Research Horizons和礼来公司等新投资者参与 [1][6] - 公司的创始投资者包括Brandon Capital和Sofinnova Partners [6][7] - Novo Holdings是一家管理诺华基金会资产的控股和投资公司,是全球领先的生命科学投资者 [13][14] - Abingworth是一家跨大西洋的生命科学投资公司,在生命科学领域有超过50年的投资经验 [15] - Cancer Research Horizons是英国癌症研究慈善机构的创新部门,专注于早期高风险公司投资 [16][17] - Brandon Capital和Sofinnova Partners也是公司的长期支持者,在生命科学领域有丰富的投资经验 [18][19][20][21]

文章核心观点 公司宣布将在2024年7月23日收盘后发布第二季度运营结果，并于7月24日上午9点召开电话会议讨论，同时提供了参会方式及回放信息 [1][2] 运营结果发布与会议安排 - 公司将于2024年7月23日收盘后发布2024年第二季度运营结果 [1] - 讨论运营结果的电话会议定于2024年7月24日上午9点举行 [1] - 参会者可通过电话或网络直播接入会议，需提前至少五分钟拨入或登录 [1] - 电话会议网络直播可通过公司网站观看，需在会议前五分钟登录 [1] - 会议网络直播回放将存档并可通过公司网站投资者板块在线查看 [2] 公司概况 - 公司是一家公开交易的房地产投资信托公司，通过收购和开发净租赁给行业领先的全渠道零售租户的物业来重塑零售行业 [3] - 截至2024年3月31日，公司拥有并运营着2161处物业，分布在49个州，总可租赁面积约4490万平方英尺 [3] - 公司普通股在纽约证券交易所上市，股票代码为“ADC” [3]

文章核心观点 - 7月金融板块中阿格瑞房地产信托（Agree Realty）、富兰克林资源（Franklin Resources）和多伦多道明银行（Toronto - Dominion Bank）是值得关注的股息股票，各有特点，适合不同类型投资者 [1][7] 阿格瑞房地产信托（Agree Realty） - 股息收益率为4.8%，高于房地产投资信托平均水平和整体股市，但在净租赁同行组中并非最高 [2] - 过去十年股息年增长率约6%，约为主要竞争对手两倍，公司擅长扩张，未来有望持续 [2] - 适合追求股息收益和股息增长的投资者 [2][7] 富兰克林资源（Franklin Resources） - 作为资产管理行业的伞形公司，通过收购实现增长，但面临低成本替代产品如ETF的竞争 [3] - 连续44年提高股息，股息收益率为5.6%，能提供可靠收入流，但增长可能不显著 [4] - 适合寻求可靠股息的投资者 [4][7] 多伦多道明银行（Toronto - Dominion Bank） - 自1857年开始支付股息以来从未中断，当前股息收益率达历史高位5.4% [5] - 美国业务员工涉洗钱，银行正与监管机构合作改进控制措施并将面临巨额罚款，美国市场增长可能停滞 [6] - 平均银行股息收益率为2.8%，对激进投资者而言风险回报比值得考虑 [6][7]

文章核心观点 - 投资房地产投资信托基金（REITs）是产生被动收入的绝佳方式，能让人走向财务自由，推荐5只适合投入5000美元的REITs [1] 行业情况 - 投资房地产是产生被动收入的方式之一，REITs是初学者最简单的选择，多数REITs支付高收益股息且会随时间稳定增长 [1] 具体公司情况 Agree Realty - 专注于向财务状况良好的零售商提供独立物业净租赁或地面租赁，租赁收入稳定且逐年增长，每月将不到75%的收入以股息形式支付给投资者 [3] - 过去十年股息复合年增长率为5.6%，预计今年投资约6亿美元用于购置新物业，未来增长空间大 [3] Mid - America Apartment Communities（MAA） - 是领先的住宅REIT，专注于美国阳光地带快速增长地区的公寓，因人口迁移，南方住房需求上升，有利于现有社区并为新社区开发创造机会 [4] - 第一季度入住率95.3%，租金上涨1.5%，因新公寓供应增加低于近期平均水平，随着市场消化新供应，入住率和租金有望改善 [4] - 目前有五个新社区在建，未来两年预计再启动4 - 6个，过去14年持续提高股息 [4] Stag Industrial - 是工业REIT，专注于仓库和轻型制造设施，这些物业为其带来稳定增长的收入以支付月度股息 [5] - 自疫情以来工业房地产需求强劲，新租约和续约租金比之前高30.5%，今年预计购买3.5 - 6.5亿美元的物业，有望稳步提高股息 [6] W.P. Carey - 是多元化REIT，专注于拥有净租赁给优质租户的单租户工业、仓库和零售物业，还有自存仓物业组合，多数租约与通胀挂钩 [7] - 近期出售或剥离大部分办公物业，进行战略转型并重置股息，今年已两次提高股息，承诺投资7亿美元用于仓库、工业和零售物业 [7] Vici Properties - 专注于体验式房地产，如赌场、保龄球娱乐中心等，通过长期净租赁获得稳定增长的租金收入 [8] - 自2018年以来股息复合年增长率为7.9%，通过一系列投资实现快速扩张，与领先运营商合作获得新投资机会 [8]

文章核心观点 - 预计美联储未来几个月降息，届时股市可能上涨，推荐在降息前后分别买入不同股票 [1][2] 降息前推荐股票 推荐股票 - 推荐买入房地产投资信托基金（REIT）Agree Realty（ADC），因其在利率下降后可能有更高上涨空间 [3][4] 对比分析 - Realty Income（O）远期市盈率为12.41倍，低于ADC的15倍，但投资者担心O规模过大及对困境租户的高风险敞口，且O未来几年有大量债务到期，而ADC未来四年几乎无到期债务 [4][5][6] 上涨潜力 - 过去一个月Agree Realty股价上涨超5%，其5年正常市盈率为20.14倍，若回归该水平，意味着约36%的上涨空间，目标价82.76美元；使用2年市盈率计算，仍有近24%的上涨空间，约达75美元/股 [7][8] 未来展望 - 未来一两年内，Agree Realty股价可能超过80美元/股，因其拓展全渠道业务并增加对投资级租户的敞口，且若今年能超预期盈利，股价可能随之上涨 [10] 降息后推荐股票 推荐股票 - 推荐在利率下降后买入商业发展公司（BDC）Capital Southwest（CSWC），当前该公司股价被高估，等待利率下降后会有更好的买入价格 [11] 下跌原因 - 利率下降后，CSWC及整个BDC行业可能回调，因其浮动利率投资组合带来的额外股息可能取消，盈利可能下降，投资者可能会抛售 [13][14][16] 估值对比 - CSWC当前市净率为1.53倍，高于同行Ares Capital（ARCC）的1.05倍和Blue Owl Capital Corp（OBDC）的1.01倍 [15] 利率走向及投资建议 利率预期 - 预计9月进行首次降息，部分人预计今年有两次降息，2025年降息幅度更大 [18][19] 投资建议 - 建议投资者近期买入Agree Realty以避免错过机会，耐心等待6个月至1年，待Capital Southwest股价下跌后再买入 [18][20]