The stock market is a platform where investors buy and sell shares of companies, aiming to gain profits through stock appreciation or dividends. Monthly dividend stocks are attractive because they offer investors a steady stream of income, disbursing dividends every month instead of quarterly or annually. This can be particularly appealing to retirees or others needing regular income.Investing in monthly dividend stocks offers the advantage of regular income which can help with cash flow management, especia ...

D-Keine I have been investing in Real Estate Investment Trusts, also known as REITs (VNQ), for well over a decade, and I have made some great but also some bad investments along the way. Back when I started investing in REITs, there unfortunately wasn't nearly as much educational material on REITs online, and as a result, I had to learn some lessons the hard way. Had I known these things, I would have avoided some painful losses and earned even better returns over the years. Here are 5 important lessons ...

Dividend investing has a long, successful track record that makes it one of the best strategies investors can use. The best dividend growth stocks to buy tend to be those that regularly raise their shareholder payout.The asset managers at Hartford Funds looked at the performance of the benchmark S&P 500 going all the way back to 1930, and found that dividends contributed 40% to the total return of the index over that 91-year period. Reinvesting dividends in the benchmark, coupled with the power of compoundi ...

A falling stock price has made Agree Realty an even more attractive passive-income investment.Agree Realty (ADC -1.44%) has become a magnificent dividend stock over the past decade. The real estate investment trust (REIT) has grown its dividend at a 5.6% compound annual rate during that period. It also switched from making quarterly dividend payments to a monthly schedule, increasing its attractiveness to those seeking a recurring income stream. Despite Agree Realty's success, shares of the REIT have slumpe ...

文章核心观点 公司宣布运营合伙企业定价发售4.5亿美元2034年到期的5.625%优先无担保票据，预计5月13日完成发行，所得款项用于一般公司用途，此次发行有助于公司持续增长和增强流动性 [1] 分组1：票据发行情况 - 公司运营合伙企业定价发售4.5亿美元2034年到期的5.625%优先无担保票据，公开发行价格为本金的98.827%，有效到期收益率为5.779%，预计5月13日完成发行 [1] - 票据为运营合伙企业的优先无担保债务，由公司及其某些子公司担保 [1] 分组2：资金用途 - 公司预计将此次发行所得净收益用于一般公司用途，包括减少高级无担保循环信贷安排下的未偿金额，以及为房地产收购和开发活动提供资金 [1] 分组3：发行意义 - 此次发行使公司能够持续增长，将流动性状况提升至超13亿美元，加权平均债务期限延长至约7年（不包括无担保循环信贷安排），2028年前无重大债务到期 [2] - 公司签订的远期起息互换降低了票据的有效利率，体现了审慎的资产负债表管理 [2] 分组4：发行相关方 - PNC Capital Markets LLC、花旗集团、摩根大通、富国证券、美银证券和瑞穗证券担任此次发行的联席账簿管理人 [2] - 摩根士丹利、Raymond James、Regions Securities LLC、Stifel和美国合众银行担任此次发行的副经理 [2] 分组5：公司概况 - 公司是一家公开交易的房地产投资信托公司，截至2024年3月31日，拥有并运营2161处物业，分布在49个州，总可租赁面积约4490万平方英尺，普通股在纽约证券交易所上市，代码为“ADC” [5]

文章核心观点 本周美国股市反弹，尽管基准利率持续上升，但企业财报季开局良好抵消了令人失望的经济数据；房地产市场本周企稳，不同板块表现各异，同时市场关注美联储政策会议及经济数据对利率走向的影响 [4][6] 市场整体表现 股市 - 标普500指数本周上涨2.8%，抹去上周跌幅；大型科技股带动纳斯达克100指数上涨超4%；小盘股和国内聚焦板块涨幅较缓，小型股600指数和中型股400指数各上涨约2% [6] 房地产市场 - 房地产股票本周企稳，权益型房地产投资信托基金（REIT）指数本周上涨1.5%，18个房地产板块中有14个呈正向走势；抵押型REIT指数上涨2.3%；房屋建筑商和住房100指数也上涨超2% [6] 债券市场 - 10年期国债收益率本周再上升4个基点至4.67%，为去年11月以来最高水平；政策敏感的2年期国债收益率本周收于5%以上 [8] 商品市场 - WTI原油今年上涨20.6%，推动大宗商品综合指数上涨7.0%；天然气下跌30.6%；黄金上涨13.3%；汽油上涨0.6% [36][37] 企业财报情况 整体情况 - 据FactSet数据，77%的标普500成分股公司公布的每股收益高于市场普遍预期，高于10年平均水平；第一季度综合盈利增长率目前为3.5%，较上周的0.6%大幅上升 [8] 房地产企业财报 - 本周约24家REIT和6家房屋建筑商公布财报，显示住宅租金意外企稳、零售基本面保持积极势头、办公租赁活动显著反弹、商品导向型房地产板块租赁趋势疲软以及建筑活动整体放缓 [15] - 已公布财报的30家权益型REIT中，28家提供了最新指引，11家（39%）上调全年运营资金（FFO）展望，13家（46%）维持，4家（14%）下调 [15] 经济数据 本周数据 - GDP数据显示美国第一季度经济增长远低于预期，通胀加速，实际国内生产总值年化增长率为1.6%，为2022年第二季度以来最慢；核心个人消费支出（PCE）物价指数第一季度上涨3.7%，为一年来最高季度通胀数据 [12] - 3月PCE报告显示通胀上升较为温和，整体PCE环比上涨0.3%，同比上涨2.7%；核心PCE环比上涨0.4%，同比上涨2.8% [12] 下周经济数据展望 - 市场关注美联储政策会议，预计联邦公开市场委员会（FOMC）将维持基准利率在当前5.5%的上限不变，投资者关注更新的“点阵图”和美联储主席鲍威尔的评论 [38] - 就业数据是下周经济数据的重点，包括JOLTS报告、ADP就业人数、失业救济申请数据和美国劳工统计局（BLS）非农就业报告；经济学家预计4月新增就业约21万个 [38] 各板块表现 公寓板块 - 公寓REIT本周表现领先，Equity Residential和AvalonBay分别上涨6%和4%，AvalonBay上调全年展望，Equity Residential维持全年指标但租赁利差加速扩大 [16] 净租赁板块 - 三家净租赁REIT本周公布财报，Agree Realty上涨2%，Essential Properties上涨1%并上调全年FFO展望，Getty Realty持平 [17] 办公板块 - 办公REIT财报季开局强劲，本周四家办公REIT显示2024年初租赁活动加速，Highwoods、Cousins Properties、COPT Defense和Empire State Realty均有不同程度上涨 [19] 医疗保健板块 - 医疗办公建筑REIT Healthpeak上涨近5%，上调全年FFO展望；实验室空间所有者Alexandria上涨0.5%，维持全年FFO增长5.6%的展望 [21] 购物中心板块 - 零售REIT的初步报告显示基本面相对健康，West Coast-focused Retail Opportunity、Phillips Edison表现平稳，Hawaii-focused Alexander & Baldwin上涨0.5%并上调全年FFO指引 [24] 工业板块 - 工业REIT本周表现不佳，EastGroup下跌2%，报告显示物流基本面有所缓和，运营指标低于市场预期 [24] 制造住房板块 - Equity LifeStyle下跌3%，尽管业绩相对强劲并上调全年同店净营业收入（NOI）和FFO增长展望，但RV部门仍面临挑战 [26] 仓储板块 - CubeSmart下跌3%，仓储REIT财报季开局喜忧参半，因住房市场活动低迷和新供应增长创纪录，仓储基本面持续疲软 [27] 商场板块 - 服装零售商Express申请第11章破产保护，计划关闭至少100家门店；Simon Property等组成的投资集团有意收购Express品牌 [29][30] 抵押型REIT板块 - 抵押型REIT连续第二周表现优于权益型REIT，住宅抵押型REIT表现突出，商业抵押型REIT业绩参差不齐 [33][34]

文章核心观点 - 美国制造业基地衰退并非完全因国际贸易，贸易壁垒增加会阻碍经济增长，当前贸易战策略未达预期效果，还可能带来通胀、就业损失等负面影响，同时推荐了7只5月可买入的股息股票 [4][5][17] 美国制造业现状 - 南卡罗来纳州温斯伯勒镇的电视工厂是美国最后一家同类工厂，宣布关闭并裁员126人 [3] - 自全球金融危机以来，美国制造业就业岗位增加约150万个，且与中国贸易使服务业和科技行业中高薪工作岗位增加 [10] 贸易壁垒的影响 对美国经济的长期威胁 - 国际贸易促进全球繁荣，对美国经济有益，可提高生活水平、增加产品种类、创造就业、促进跨境投资等 [5] - 贸易壁垒增加会拖累长期GDP增长轨迹，美国对中国产品加征关税使温斯伯勒电视工厂面临关闭和裁员风险 [5] 美中贸易战情况 - 拜登呼吁提高对中国钢铁和铝的关税，导致工业金属价格立即上涨超10%，目前价格比新冠疫情前高近50% [6] - 美国政府可能推动造船、物流、电动汽车和太阳能板行业提高关税，美中贸易战使自2018年初以来中国进口量下降约20%，泰国、印度等国进口量相应增加 [8] 对就业和经济的影响 - 研究表明2010年后与中国贸易对美国就业无显著负面影响，考虑非制造业岗位增加，与中国贸易对美国就业有积极影响 [10][11] - 过去五年新关税实施对美国就业有负面影响，2018 - 2019年美中贸易战使美国约损失24.5万个工作岗位 [14] - 关税未能增加美国制造业就业和提振经济，反而导致美国农业等行业受损，消费者和企业承担了关税成本 [14][15] 关税未促进美国就业的原因 - 关税可能导致最终商品价格上涨，而非将生产从外国供应商转移到国内供应商 [16] - 美国进口商从高关税国家转向低关税国家 [16] - 美国少数产业回流案例中，新工厂自动化程度高，创造的工作岗位与过去不同 [16] 经济增长与股市表现 - 第一季度美国实际GDP增长率降至1.6%，引发股市抛售，市场担心出现滞胀 [20] - 剔除滞后的住房成分后，通胀并非顽固高企或加速上升，可能回归低通胀、慢增长和低利率的环境 [21][22] - 股票回报与实际GDP增长相关，较低的实际GDP增长意味着长期平均股票回报降低 [19] 7只5月买入的股息股票 工业REITs - 经济和利率不确定性及消费支出放缓抑制工业空间租赁，导致工业REITs如EGP和REXR大幅抛售，但长期增长前景良好 [23] 其他股票 - Agree Realty一季度业绩稳健，有足够低成本资金进行投资，租赁利差超10%，自由现金流接近1亿美元 [23] - Alexandria是一流的生命科学REIT，租金主要来自顶级设施和大型园区，目前被低估 [25] - Comcast一季度营收增长缓慢、EBITDA下降，但资本支出和利息费用减少，调整后每股收益和自由现金流增长 [25] - PepsiCo国际销售增长强劲，弥补北美食品和饮料销售疲软，股价已回升至买入区间之上 [25] - Bar Harbor Bankshares一季度业绩良好，存款稳定、贷款增长，提高股息并启动回购计划 [25] - Mid - America Apartments预计一季度业绩好于市场预期，虽今年有机增长平淡，但2025年下半年及以后增长前景好 [25]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股1.01美元,同比增长3.5% [1][2] - 第一季度AFFO每股为1.03美元,同比增长4.6% [2] - 公司全年AFFO每股指引为4.10-4.13美元,中值同比增长4.2% [1][2] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度公司完成50个高质量零售净租赁物业的投资,加权平均收益率达7.7%,环比和同比分别提高50和100个基点 [1][2] - 公司在第一季度完成或在建20个开发和DFP项目,总预计成本约8200万美元 [1][2] - 公司在第一季度出售6处资产,加权平均收益率约6.2% [1][2] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司看到佛罗里达州1031交易活动相对整体市场较高 [9][10] - 公司将继续在佛罗里达等地区出售一些非核心资产,并以150个基点的价差再投资 [9][10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于最佳零售商,保持严格的投资标准,不会提高风险偏好 [3][4] - 公司将继续与零售商合作,提高运营效率,降低成本 [1] - 公司将利用自身的数据环境和行业关系,主动挖掘独特的投资机会 [1][2] - 公司将继续通过开发和DFP项目为零售商提供解决方案,但会谨慎定价考虑项目期限风险 [8][10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前宏观环境充满不确定性,但公司有信心通过执行力和资产组合优势实现可靠的长期收益增长 [1][2] - 公司将继续保持灵活和机会主义的策略,利用自身优势在当前市场环境下寻找独特的投资机会 [1][2] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **RJ Milligan 提问** 为什么公司首次提供AFFO指引? [1][2] **Joey Agree 回答** 公司希望在当前不确定的宏观环境下,向投资者展示自身的执行力和收益增长能力 [1][2] 问题2 **Nick Joseph 提问** 第一季度收购收益率环比大幅提升的原因? [3][4] **Joey Agree 回答** 公司保持严格的投资标准,不会提高风险偏好,收益率提升主要是通过内部努力实现的 [3][4] 问题3 **Ronald Kamdem 提问** 公司对未来坏账准备的预期? [6] **Peter Coughenour 回答** 公司在指引中保守地预计了50个基点的坏账准备,高于历史平均水平的25个基点 [6]

文章核心观点 - 净租赁行业发展迅速但环境变化大，Agree Realty Corporation（ADC）作为净租赁REIT表现出色，财务状况良好、盈利增长、投资策略灵活，获“强力买入”评级 [2][7][23] 行业情况 - 净租赁行业发展迅速，出现各种规模的净租赁REITs，还有相关ETF，持有21只净租赁股票 [2] - 过去两年行业变化大，后金融危机时代资本成本下降使净租赁REITs繁荣，过去一年趋势改变，联邦基金利率上升重塑REIT活动，许多REITs增长受阻 [6][7] 公司概况 - ADC专注收购和开发“下一代”零售资产，指抗电商的零售子类别，按月支付股息且股息持续增长 [2] - 截至3月31日，拥有2161处物业，分布在49个州，可租赁总面积近4500万平方英尺，出租率99.6%，高于竞争对手；加权平均剩余租期8.2年，近70%收入来自投资级租户；还拥有地面租赁组合，有224份租约，分布在35个州，占年化基本租金超11% [3] - 公司资产负债表出色，当前流动性近10亿美元，季度末总债务与企业价值比为30%，净债务与经常性EBITDA比为4.8倍，财务状况保守 [3] 公司一季度财报 - 4月23日，公司公布2024年第一季度财报，调整后每股运营资金（AFFO）为1.03美元，收购额超1亿美元；CEO提供全年指引，AFFO每股4.10 - 4.13美元，收购额6亿美元 [4] - 收购31处净租赁物业，投资1.235亿美元，加权平均资本化率7.7%，加权平均剩余租期8.2年；启动四个新开发项目，预计总支出1760万美元，开发项目增至20个，完工后将租给TJX、Burlington等公司 [4] - 出售6处物业，收入2230万美元，加权平均资本化率6.2%，低于收购资本化率，可有效将资金循环到更高收益机会 [4] 公司优势体现 AFFO/每股增长领先 - AFFO是评估净租赁REIT表现关键指标，每股AFFO更重要，增长更难，需增值投资超过长期加权平均资本成本（WACC） [9] - 2024年第一季度，公司每股AFFO为1.03美元，同比增长4.6%，许多REITs该指标增长放缓或为负 [9] - 与竞争对手相比，公司AFFO每股增长率更高，推动股息增长更快，过去十年股息增长快于股息冠军竞争对手；第一季度AFFO派息率为72%，较2023年第一季度的73%基本持平，保守派息率利于股息可持续性 [9][10][12] 新投资放缓 - 过去两年行业受干扰，资本化率上升，公司投资更保守 [13][15] - 本季度收购31处物业，投资1.235亿美元，加权平均资本化率7.7%，启动四个开发项目；2023年和2022年第一季度收购额分别为3.023亿美元和4.07亿美元，开发项目启动数分别为5个和15个 [15] - 公司全年收购指引为6亿美元，较2023年的13.4亿美元大幅放缓；融资成本增长快于收购资本化率，市场脱节，寻找新机会难，高利率使卖家不愿出售物业，公司发行新债务和股权融资更谨慎 [16] WACC在大型竞争对手中最低 - 资本成本是净租赁成功关键，REIT投资决策受其引导，WACC由债务和股权成本按内部融资比例混合确定 [17] - 公司是净租赁行业融资最保守的REIT之一，目标债务和股权比例为25%/75%，在蓝筹净租赁零售REITs中，WACC最低 [17] - 低WACC使公司能以更好投资利差投资高质量机会，降低风险 [19] 公司综合评价 - 公司是净租赁行业定位最佳的REIT之一，财务上资产负债表强劲，2028年前无重大债务到期，当前流动性近10亿美元，股息增长且派息率保守 [20] - 公司投资组合保守，资产负债表债务少，投资级租户收入多，管理层强调商业模式一致性，定位为长期增长REIT [20] - 公司是对股东最友好的公司之一，与股东利益一致，采取放缓收购、关注正利差等措施实现每股AFFO增长，管理层大量持股 [21] - 公司获“强力买入”评级，资产负债表能承受“更高更久”利率环境，融资环境挑战下财务状况更好，第一季度财报表明公司积极以股东友好方式应对市场 [23]

财务表现 - Agree Realty（ADC）报告的第一季度营收为1.4945亿美元，同比增长18%[1] - 每股收益为1.03美元，较去年同期的0.44美元有所增长[1] - 营收超出Zacks Consensus Estimate 1.07%，每股收益超出预期 1.98%[1] 公司业绩 - Agree Realty在最近报告的季度中表现如下： - 租金收入为1.4942亿美元，高于四位分析师平均估值的1.4734亿美元，同比增长18%[4] - 租金收入-运营成本补偿为1.647万美元，高于两位分析师平均估值的1.58万美元，同比增长8.7%[5] - 其他收入为0.03万美元，高于两位分析师平均估值的0.02万美元，同比增长244.4%[6] - 每股稀释净收益为0.43美元，低于三位分析师平均估值的0.44美元[6] 股票表现 - Agree Realty股票过去一个月的回报率为+1.5%，表现优于Zacks S&P 500综合指数的-4.2%变化[7]