财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增长13.7%，超出核心FFO指引0.05美元，其中0.01美元收入归因于居民收款率超预期，0.03美元因运营费用降低，0.01美元与利息收入等项目有关 [7] - 第一季度同类租期有效租金变化为4.1% [7] - 4月初按每股255美元的即期价格提取了一年前订立的股权远期合约收益5亿美元，额外资本成本在4%以下，已将该资本分配给在建开发项目，预计开发收益率达6%以上 [7][8] - 预计股权远期合约现金增量收入将使2023年核心FFO每股增加约0.03美元，全年核心FFO指引中点提高0.10美元至每股10.41美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度有效租金在东西海岸较疫情前水平上涨约10%，但路径不同，西海岸租金波动较大，东海岸较为平稳，第一季度两条海岸均实现正的月度租金环比增长 [13] - 同店组合关键绩效指标健康，第一季度可用率处于低5%区间，周转率较2022年第四季度有所下降，入住率较第四季度提高约30个基点，租金变化从1月的3.7%提高到4月的4.9%，组合平均挂牌租金自年初以来上涨约3.5%，5月和6月的续租报价约为7% [14][15] 开发业务 - 第一季度有4个开发社区积极租赁，租金较初始承保增加485美元/月或17%，投资收益率提高70个基点至6.7% [16] - 预计年底前另外7个社区开始租赁，虽未将这些项目租金标记为当前市场水平，但所在位置市场租金有类似增长 [17] - 第一季度从整个开发项目中实现了1000万美元的预计净营业收入（NOI），剩余超1.3亿美元的增量NOI将在资产完工稳定后实现 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司既定地区的入住率和租金趋势比阳光地带地区更稳定，有效市场租金在过去3年增长约10%，收入增长与租金增长同步，且租房经济比买房更有利 [10] - 既定地区今年新供应预计为存量的1.6%，低于阳光地带市场的3.6%，与公司投资组合直接竞争的供应水平更低，整体为存量的1.4%，郊区市场为1.2% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司仍希望将25%的投资组合转移到扩张地区，以实现多元化和优化长期增长，近期出售既定地区资产并收购扩张地区资产的交易可能更具吸引力 [12] - 随着美联储过去几个季度收紧政策，开发市场发生变化，许多竞争对手的计划项目被推迟或放弃，公司已利用一些机会增加了开发权管道，并预计市场调整后会有更多机会 [18] - 公司计划为Gables Residential的25000套公寓提供后台财务行政支持服务，展示了公司创新能力，未来有望为其他机构多户业主提供服务以创造价值 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年开局感到满意，预计投资组合未来表现出色，在资本相对稀缺的环境中，将有选择地利用机会为股东创造价值 [24] - 公司认为既定地区市场基本面稳定，新供应有限，有利于郊区沿海投资组合的表现 [10][11] - 开发市场虽面临挑战，但公司凭借自身优势，如作为开发商和总承包商的能力，以及对资本的有效管理，有望在困难环境中找到盈利机会 [18][19] 其他重要信息 - 公司净债务与EBITDA比率为4.6倍，低于5 - 6倍的目标范围，利息覆盖率和无抵押NOI百分比接近创纪录水平，分别为6.9倍和95%，债务到期分布合理，加权平均到期年限约为8年 [20] - 公司目前拥有约28亿美元的流动性，无未偿还的22.5亿美元无担保信贷额度借款，且刚结算了一年前发起的股权远期合约获得额外5亿美元 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 与Gables的合作是一次性交易还是有扩大业务的计划，能获得怎样的利润率和经济效益，是否对其他物业管理合同感兴趣 - 目前合作影响相对较小但有健康利润率，公司希望未来能开展更多类似业务，但目前不会主动寻求新业务，该合作是公司运营模式发展的一步，有助于公司在技术、流程和人员方面进行投资，提升整体平台 [27][28] 问题: 管理多少单位才能使该业务对收益产生重大影响，是否将成本分摊给其他方 - 难以确定具体单位数量，公司更关注通过此类合作打造领先运营平台，该合作能为公司平台带来外部验证，证明其能力和经济价值 [30][31] 问题: 考虑到成本下降、经济可能疲软和租金增长放缓，今年开发项目启动情况如何，是否提高了回报率门槛 - 目标收益率从去年的中高5%升至目前的中6%左右，今年开发启动活动可能更集中在下半年，公司对完成计划启动项目有信心，同时正在重新调整开发权管道中的项目以适应市场变化 [34][36][37] 问题: 未达到开发启动数量的风险有多大 - 公司对完成今年开发启动计划有信心，除非发生意外情况，目前已确定3个项目，对其他项目也较为乐观 [36] 问题: 5月和6月租金数据是否会像4月一样好，哪些市场表现最强和最弱 - 第一季度续租租金在高5%区间，新入住租金在中2%区间，4月续租租金在中5%区间，新入住租金升至中4%区间，预计租金变化和租赁收入增长在第一季度表现良好后会开始放缓，不同市场情况不同，纽约地区第一季度有改善 [39][40][51] 问题: 与Gables合作的契机是什么，是否考虑过其他投资组合，合作是否会带来未来收购机会 - 合作源于公司间现有关系，经过试点后双方决定推进，该合作专注于运营效益，并非收购性质 [43] 问题: 如何看待当前开发机会，是否会加快开发速度 - 公司控制了大量优质房地产，前期投资较小，但开发经济尚未完全显现价值，需观察资产价值和交易市场情况，同时关注硬成本下降趋势，若机会出现，公司有能力在今年晚些时候或明年加快开发 [45][46] 问题: 如何看待未来几个季度的坏账情况，是否有机会获得一次性收益 - 第一季度坏账率约为3%，比预期好22个基点，预计第二至第四季度平均约为2.7%，从第二季度的3%开始逐渐下降，不同市场情况不同，目前不认为会有一次性收益 [51][53] 问题: 各市场的优惠情况如何，过去19天趋势如何 - 第一季度签署的约16000份租约中，平均优惠不到200美元，约30%的优惠集中在西雅图和旧金山湾区，过去几周不到10%的交易有优惠，主要集中在旧金山和太平洋西北地区 [56] 问题: 当前的资本化率情况如何，达到什么水平会吸引公司投资 - 市场存在分化，优质资产资本化率在中4%，吸引力较低的资产在低5%左右，公司今年计划保持净中性，目前有一些处置项目在进行中，未来一两个季度将考虑在扩张地区进行收购 [58][59][60] 问题: 土地价值下降30% - 35%是否代表市场现状，此类项目数量是否可观 - 市场仍处于早期阶段，有卖家愿意延长合同观察情况，但已出现一些交易破裂情况，预计未来会有更多机会，公司相对优势明显，将有选择地参与 [63][64] 问题: 为何许可和开工活动未大幅下降 - 第四季度可能是由于已承诺的资本，且部分许可和开工活动并非公司产品类型，经济适用房生产较高可能是一个因素，也可能存在拉取许可后对报价不满意的情况 [66] 问题: 是否有收购投资组合或平台的机会，还是主要是土地或资产的单项交易 - 预计更多是单项交易，目前未听说有合适的投资组合交易，市场环境下投资组合交易较少 [70] 问题: 郊区和城市资产表现如何，未来预期怎样 - 第一季度租金变化比预期好10个基点，城市和郊区差异极小，若经济环境变弱，郊区沿海投资组合表现可能更好，因为新供应较少 [72] 问题: 为其他运营商提供后台支持服务的收入机会有多大 - 公司尚未确定规模，目前专注于首个第三方客户的全面实施，之后会考虑更多客户和业务发展 [76] 问题: 哪些领域机会最具吸引力 - 包括开发业务、收购业务（出售既定地区资产并投资扩张地区）以及公司的开发商融资计划和结构化投资计划 [78] 问题: 未开始租赁的7个项目的潜在提升是否包含在指引范围内 - 今年的指引主要反映了这些项目的租赁预算，但实际提升将在2024年体现 [81] 问题: 已更新预测的项目收益率提升70个基点，对这7个项目是否适用 - 如果这7个项目的租金增长与公司整体同店组合类似，预计收益率也会有类似提升 [83] 问题: 为何现在启动项目能获得更好的建筑报价 - 主要是确定性因素，对于一年后启动的项目，承包商只能提供估计价格，而对于准备立即开工的项目，部分承包商有空闲产能，愿意降低价格 [85] 问题: 提取的股权远期合约资金有多少，能否随时提取，长期计划是什么 - 提取了4.9亿美元，将其存入高评级银行的定期存款，存款期限与开发资金需求相匹配，公司有足够流动性应对新机会，资金可用于开发或其他合适项目 [88] 问题: 如何解读公司近期业务变化，对长期战略有何影响，如何权衡增长与复杂性和低倍数的关系 - 公司由管理团队制定战略，旨在推动盈利和差异化，创造长期价值，战略重点包括运营模式转型、优化投资组合、利用开发能力、加强ESG领导地位以及关注人员和文化 [91] 问题: 在扩张市场中，公司如何定位城市和郊区投资 - 公司追求最佳风险调整回报，在扩张地区发现郊区资产的供需基本面和定价更具吸引力，目前大部分投资和开发项目集中在郊区，但也会关注城市地区的机会 [94] 问题: 在保险市场中，公司是否考虑增加自保以降低成本 - 公司拥有全资监管的 captive 保险公司，过去曾利用其降低保险成本，今年预计保险成本增长较高，可能会通过 captive 承担更多自保风险以应对市场定价问题 [97] 问题: 未来几年租户周转率是否会回到历史水平 - 由于住房市场紧张，特别是单户住宅供应有限，融资市场和生产情况不佳，预计未来几个季度租户周转率仍将受到限制 [100] 问题: 开发商融资计划项目的收益率与公司开发项目收益率相比如何 - 开发商融资计划的目标收益率约为收购和开发收益率的中间水平，目前实际收益率高于此目标，比公司自行开发的收益率低30 - 40个基点，但比收购收益率高50 - 60个基点 [103] 问题: 纽约州住房提案对公司是机会还是增加供应，如何看待全国类似举措 - 该提案既是开发机会，也可能降低长期租金增长，从公共政策角度有其意义，但实际实施困难，目前公司仅在加州的ADU项目中取得一定成效，监管动态影响公司投资组合分配决策 [107][108][109]

业绩总结 - 2023年第一季度核心FFO每股同比增长13.7%[7] - 2023年第一季度净收入为146,902千美元，较2022年同期的262,044千美元下降44%[47] - 2023年第一季度FFO为355,258千美元，较2022年同期的313,908千美元增长13%[47] - 核心FFO为359,970千美元，较2022年同期的316,923千美元增长14%[47] - 2023年第一季度市场占用率为96.2%[19] 用户数据 - 当前租赁项目的月租收入预计为每户3,330美元，初始稳定收益率为6.7%[21] - 同店住宅租金收入同比增长9.5%，环比增长1.1%[7] 未来展望 - 预计正在进行的开发项目在稳定后每年将带来超过1.3亿美元的增量NOI[24] - 预计2023年剩余投资的总资本成本为1,082百万美元，匹配资金开发正在进行中，匹配率为108%[57] - 预计今年将启动另外10亿美元的开发项目[35] - 沿海郊区的市场预计将表现优于其他地区[35] 新产品和新技术研发 - 2023年第一季度开发启动金额为1亿美元[7] 财务健康状况 - 2023年第一季度净债务与核心EBITDA比率为4.6倍，利息覆盖率为6.9倍[29] - 总债务本金为81.27亿美元，净债务为77.51亿美元[60] - 第一季度现金流可用于投资为10.60万美元，年化后为42.40万美元[71] 市场动态 - 开发市场正在调整，私营多户开发商因融资困难而推迟或放弃项目[27] - 发展市场的失衡可能带来有吸引力的机会[35] - 公司的强大资产负债表为增长提供了支持[35] 其他信息 - 2023年4月公司结算的股权远期合同总额为4.9亿美元，初始成本为4.0%[7] - 第一季度的资产保护资本支出为2.25万美元[71] - 第一季度利息支出为56.82万美元，管理费用为20.40万美元[65] - 总住宅NOI为456.29万美元，商业NOI为8.75万美元[77] - 总NOI为466.17万美元，未担保资产的NOI为443.76万美元，占比95%[77]

市场风险 - 公司主要面临的市场风险主要来自金融工具，主要是来自市场利率的变化[300] - 公司目前使用利率保护协议，如利率上限协议，以实现风险管理目标[301] 利率风险管理 - 公司在2022年底和2021年底分别有6.0715亿美元和7.1415亿美元的浮动利率债务，如果利率比实际情况高100个基点，公司的年度利息支出将分别增加约685万美元和771.6万美元[303] - 公司的固定利率债务的公允价值受到利率变化的影响，如果利率比实际情况高100个基点，固定利率债务的公允价值将减少约4.6355亿美元[305]

AvalonBay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q4 2022 Results Conference Call February 9, 2023 1:00 PM ET Company Participants Jason Reilley - VP, IR Ben Schall - President and CEO Kevin O’Shea - CFO Sean Breslin - COO Matt Birenbaum - Chief Investment Officer Conference Call Participants Nick Joseph - Citi Steve Sakwa - Evercore Austin Wurschmidt - KeyBanc Chandni Luthra - Goldman Sachs Adam Kramer - Morgan Stanley John Kim - BMO Capital Markets Alan Peterson - Green Street Rich Anderson - SMBC Michael Goldsmith ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为2.016477亿美元，较2021年12月31日的1.9902016亿美元增长1.32%[12] - 截至2022年9月30日，公司总负债为8951.327万美元，较2021年12月31日的8965.555万美元下降0.16%[12] - 2022年前三季度，公司总营收为19.23775亿美元，较2021年同期的16.93653亿美元增长13.6%[15] - 2022年前三季度，公司总费用为15.35169亿美元，较2021年同期的14.45074亿美元增长6.24%[15] - 2022年前三季度，公司税前收入为9.03237亿美元，较2021年同期的6.70492亿美元增长34.71%[15] - 2022年前三季度，公司净利润为8.95274亿美元，较2021年同期的6.69058亿美元增长33.81%[15] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净利润为8.95482亿美元，较2021年同期的6.6909亿美元增长33.84%[15] - 2022年前三季度，公司综合收益为9.24623亿美元，较2021年同期的6.82416亿美元增长35.49%[15] - 2022年前三季度，基本每股收益为6.40美元，较2021年同期的4.79美元增长33.61%[15] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为6.40美元，较2021年同期的4.79美元增长33.61%[15] - 2022年9月30日止九个月净收入为895,274美元，2021年同期为669,058美元[17] - 2022年9月30日止九个月经营活动提供的净现金为1,080,440美元，2021年同期为911,742美元[17] - 2022年9月30日止九个月投资活动使用的净现金为348,489美元，2021年同期为315,753美元[17] - 2022年9月30日止九个月融资活动使用的净现金为788,613美元，2021年同期为473,671美元[17] - 2022年9月30日现金、现金等价物和托管现金期末余额为487,126美元，2021年同期为435,850美元[17] - 2022年9月30日止九个月支付的利息净额为144,833美元，2021年同期为127,575美元[17] - 2022年9月30日结束的三个月，加权平均普通股基本股数为139,640,421，摊薄股数为139,981,959；2021年同期基本股数为139,386,413，摊薄股数为139,737,725[29] - 2022年9月30日结束的三个月，基本每股收益为3.54美元，摊薄每股收益为3.53美元；2021年同期基本每股收益为0.57美元，摊薄每股收益为0.56美元[29] - 2022年9月30日结束的九个月，加权平均普通股基本股数为139,610,205，摊薄股数为139,964,172；2021年同期基本股数为139,338,800，摊薄股数为139,645,069[29] - 2022年9月30日结束的九个月，基本每股收益为6.40美元，摊薄每股收益为6.40美元；2021年同期基本每股收益为4.79美元，摊薄每股收益为4.79美元[29] - 2022年9月30日结束的三个月和九个月，公司分别确认所得税费用565.1万美元和796.3万美元，主要与公寓处置和其他应税REIT子公司活动有关[34] - 2022年9月30日结束的三个月，公司总营收为6.57973亿美元，2021年同期为5.59138亿美元[39] - 2022年9月30日结束的九个月，公司总营收为18.89665亿美元[41] - 2021年前九个月总营收为16.13664亿美元，其中租赁收入为16.0432亿美元，非租赁收入为9344万美元[42] - 2022年和2021年前九个月，公司住宅和商业投资组合的无法收回租赁收入净收入冲减分别为3126.7万美元和4229.5万美元[45] - 2022年和2021年前九个月，公司开发或再开发活动的资本化利息分别为2442.4万美元和2502.3万美元[46] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务分别为8.078012亿美元和8.170431亿美元[48] - 2022年2月，公司按面值偿还了1亿美元的可变利率无担保定期贷款[49] - 2022年3月，公司设立了无担保商业票据计划，最高发行额为5亿美元，截至9月30日，已发行4998.5万美元[50] - 2022年9月，公司提前偿还了3527.6万美元的固定利率债务，确认了139.9万美元的债务清偿损失[51] - 2022年9月，公司修订并重述了信贷安排，将借款额度从17.5亿美元提高到22.5亿美元，期限延长至2026年9月27日[52] - 截至2022年9月30日，公司固定利率和可变利率有担保应付票据的加权平均利率分别为3.4%和4.1%[56] - 截至2022年9月30日，公司遵守了信贷安排、商业票据计划、定期贷款和无担保票据契约的惯常契约[58] - 2021年12月31日普通股余额为1398000美元，总股东权益为10932527000美元，总权益为10933093000美元[61] - 2022年3月31日普通股余额为1399000美元，总股东权益为10976736000美元，总权益为10977292000美元[61] - 2022年6月30日普通股余额为1399000美元，总股东权益为10917461000美元，总权益为10918011000美元[61] - 2022年9月30日普通股余额为1399000美元，总股东权益为11210037000美元，总权益为11210588000美元[61] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为262044000美元[61] - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为138691000美元[61] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为494747000美元[61] - 2022年各季度向普通股股东宣派的股息均为每股1.59美元，第一季度股息总额为222373000美元，第二季度为222772000美元，第三季度为222753000美元[61] - 2022年第一季度现金流量套期净收益为10155000美元，第二季度为7759000美元，第三季度为8188000美元[61] - 2022年各季度现金流量套期损失重分类至收益均为1013000美元[61] - 截至2021年9月30日，公司股东权益总额为1.078823亿美元，其中普通股为1396美元，额外实收资本为1.0684639亿美元[63] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司授权发行2.8亿股普通股和5000万股优先股[63] - 2022年前九个月，公司发行了151813股普通股，包括因行使股票期权、股息再投资计划、受限股票授予等发行的股份，同时注销了3235股受限普通股[65] - 2020年股票回购计划授权总额为5亿美元，截至2022年9月30日，剩余授权购买金额为3.16148亿美元，该期间无回购[66] - 第五个连续股权计划（CEP V）授权发行总额为10亿美元，截至2022年9月30日，剩余授权发行金额为7.05961亿美元，该期间无销售[67] - 2022年前九个月，公司完成了200万股普通股的包销公开发行，预计收到净收益约4.942亿美元[68] - 2022年第三季度，公司总营收为6.65288亿美元，较2021年同期的5.80774亿美元增长14.6%；2022年前九个月总营收为19.23775亿美元，较2021年同期的16.93653亿美元增长13.6%[138] - 2022年第三季度，公司总社区运营费用为2.09901亿美元，较2021年同期的1.95023亿美元增长7.6%；2022年前九个月总社区运营费用为5.98814亿美元，较2021年同期的5.66423亿美元增长5.7%[138] - 2022年第三季度，公司净收入为4.94632亿美元，较2021年同期的7884.7万美元增长527.3%；2022年前九个月净收入为8.95274亿美元，较2021年同期的6.69058亿美元增长33.8%[138] - 2022年第三季度，公司归属于普通股股东的净收入为4.94747亿美元，较2021年同期的7891.4万美元增长526.9%；2022年前九个月归属于普通股股东的净收入为8.95482亿美元，较2021年同期的6.6909亿美元增长33.8%[138][139] - 2022年第三季度，公司来自非控股权益的净亏损为11.5万美元，较2021年同期的6.7万美元增长71.6%；2022年前九个月来自非控股权益的净亏损为20.8万美元，较2021年同期的3.2万美元增长550.0%[138] - 2022年第三季度，公司投资非合并实体的收入为4377.7万美元，较2021年同期的686.7万美元增长537.5%；2022年前九个月投资非合并实体的收入为4657.4万美元，较2021年同期的3295.9万美元增长41.3%[138] - 2022年第三季度，公司出售社区的收益为3.18289亿美元，较2021年同期的58万美元大幅增长；2022年前九个月出售社区的收益为4.67493亿美元，较2021年同期的3.88354亿美元增长20.4%[138] - 2022年第三季度，公司其他房地产交易净收益为1.5万美元，较2021年同期的154.3万美元下降99.0%；2022年前九个月其他房地产交易净收益为9.5万美元，较2021年同期的200.2万美元下降95.3%[138] - 2022年第三季度，公司待售公寓活动净收入为30.4万美元，较2021年同期的15.8万美元增长92.4%；2022年前九个月待售公寓活动净收入为46.9万美元，较2021年同期的 - 140.2万美元有显著提升[138] - 2022年第三季度和前九个月净收入分别为494,632,000美元和895,274,000美元，2021年同期分别为78,847,000美元和669,058,000美元[143] - 2022年第三季度和前九个月NOI分别为449,152,000美元和1,300,071,000美元，2021年同期分别为371,913,000美元和1,075,955,000美元[143] - 2022年第三季度和前九个月住宅NOI分别为438,147,000美元和1,273,169,000美元，2021年同期分别为365,241,000美元和1,058,574,000美元[143] - 2022年前九个月同店住宅NOI增加，源于住宅租赁收入分别增加60,008,000美元（11.8%）和165,244,000美元（11.1%），部分被住宅物业运营费用分别增加10,990,000美元（6.5%）和25,987,000美元（5.3%）抵消[145] - 2022年第三季度和前九个月租金及其他收入分别增加83,810,000美元（14.4%）和229,448,000美元（13.6%）[148] - 2022年前九个月合并社区加权平均入住公寓数量增至77,369套，加权平均每月每入住公寓租金收入增至2,754美元[148] - 2022年第三季度和前九个月同店住宅租赁收入分别增加60,008,000美元（11.8%）和165,244,000美元（11.1%），同店商业租赁收入分别增加1,018,000美元（18.6%）和3,811,000美元（26.2%）[149] - 2022年前九个月同店住宅租赁收入增长归因于平均每入住公寓租金收入增长10.9%和经济入住率增长0.2%[150] - 2022年第三季度和前九个月同店住宅租赁收入增长受租赁费率、优惠和其他折扣等因素影响，分别增长11.8%和11.1%[152] - 2022年第三季度同店无法收回的租赁收入增加404.1

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO同比增长21%，同店收入较去年增长近12%，较第二季度环比增长2.2% [7] - 第三季度核心FFO每股低于指引0.02美元，全年核心FFO每股下调0.07美元，更新全年核心FFO增长预期至18.5% [9] - 第三季度末净债务与EBITDA的杠杆率降至4.6倍，低于去年第四季度的5.1倍，且低于5 - 6倍的目标范围 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度收入增长11.8%，主要由租赁费率同比增长9.5%、减免优惠影响减少240个基点等因素驱动，租金减免造成140个基点的不利影响 [14] - 同店周转率略高于预期，但仍远低于疫情前水平，实际入住率降至96%，但仍比季度典型水平高约20个基点 [15] 开发业务 - 目前处于租赁阶段的开发项目收益率近7%，预计稳定后将为净资和核心FFO带来强劲增长 [18] - 目前正在进行的26亿美元开发项目大多处于建设早期，上季度仅产生1900万美元的年化NOI，预计稳定后将增加1.3亿美元的NOI [18] 资产处置业务 - 第三季度出售五项全资资产，获得5.4亿美元收益，加权平均资本化率为4.1%，每套房屋定价48万美元 [20] - 上季度完成一个私人投资基金工具中最终资产的出售，每套房屋定价47万美元，资本化率为3.6% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今，公司既定沿海地区的资本化率上升约75 - 100个基点，扩张地区上升约100 - 150个基点，既定地区资产价值可能下降10% - 15%，扩张市场可能下降15% - 25% [21] - 第三季度新入住居民的新租赁收入同比增长11%，入住价值同比增长约10% - 11% [44] - 第三季度来自150英里以外的迁入量较疫情前正常水平增长约20%，城市和郊区就业中心环境趋势良好 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计2023年收益高于传统水平，现有租金滚动带来积极收益势头，潜在的租金损失也将进一步提升收益 [8] - 预计未来几年三项举措将带来约2亿美元的增量NOI，包括开发项目、运营模式改进和结构化投资计划 [8][9] - 今年调整战略，先出售资产锁定资金成本，再选择性地在扩张市场进行收购，减少新开发项目启动 [11] - 2022年新开发项目启动从11.5亿美元降至预计的8.5亿美元，2023年预计启动规模低于此前预期 [12] - 持续根据租金和建筑成本趋势、潜在开发收益率与市场资本化率的差距以及增量资本成本进行调整，目标是保持100 - 150个基点的利差 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩延续上半年强劲势头，但未达指引，主要因租金季节性回归和费用高于预期 [9][10] - 预计2023年租金内置增长约4%，为历史第二高水平，损失与租金差距约6%，为续租租金增长提供机会 [16] - 预计2023年坏账整体呈下降趋势，租金减免影响较小，但净坏账可能对收入增长构成温和不利因素 [17][37] - 公司财务状况良好，资产负债表强劲，有足够的财务灵活性，无需在较长时间内进入资本市场融资 [23][24][25] 其他重要信息 - 公司在可持续发展和企业责任方面表现出色，连续八年获得全球房地产可持续发展基准（GRESB）5星评级，在11家上市多户住宅公司和37家上市住宅公司中均排名第一 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金季节性影响何时开始偏离预期，哪些特定市场导致了这种情况？ - 公司预计第四季度受影响更大，实际从8月下旬开始出现偏差，主要影响新入住，续租情况相对较好，主要影响市场为北加州、太平洋西北地区和中大西洋地区 [30][31] 问题2: 为何现在是发展结构化投资产品计划的合适时机，夹层市场和收益率有何变化？ - 进入该领域是一两年前的战略决策，目前资本稀缺，公司有更多选择和议价能力，投资利率有所上升，会根据市场情况进行严格的风险评估 [33][34] 问题3: 2022年净坏账总数是多少，2023年趋势如何？ - 2022年预计报告的净坏账约为1.7%，剔除租金减免影响，潜在坏账年初在4%以上，预计年底降至约2.7%，2023年预计租金减免极少，潜在坏账趋势持续改善，但净坏账可能对收入增长构成温和不利因素 [36][37] 问题4: 明年即将启动的项目回报率如何，是否需要降低成本或提高租金才能实现目标？ - 不同项目情况不同，目前开发项目收益率在5%以上，部分项目已高于6%，管道中的项目平均收益率约为5%，部分项目需成本下降或土地重新定价，目前建筑成本有企稳迹象 [39][40] 问题5: 是否看到任何行为趋势，如合租、室友、搬家等，对2023年需求产生担忧？ - 目前未看到相关行为趋势，新入住居民的租赁收入和入住价值同比增长，来自150英里以外的迁入量持续增加 [44][45] 问题6: 为何不提供季度内运营情况的实时更新？ - 公司认为没有必要，第三季度收入与预期相差仅0.01美元，未达到需要提前披露的重要程度 [48] 问题7: 从长期来看，公司发展项目的合适水平是多少？ - 公司希望扩大发展项目在业务中的占比，但短期内会因经济环境而受限，目前占比约为4% - 5% [51] 问题8: 目前开发管道中，基于100 - 150个基点利差定价的项目占比是多少？ - 难以给出具体百分比，部分项目在当前环境下可行，部分项目可能需要成本或土地价值的调整 [53] 问题9: 城市和郊区资产的表现趋势有何差异？ - 租金变化方面，城市约为12.5%，郊区约为10.2%，北加州和西雅图的城市环境相对较弱，城市和郊区就业中心的迁入量较多 [58][59] 问题10: 能否讨论租户搬出的原因调查情况？ - 第三季度周转率与去年基本持平，略高于预期，部分租户因租金上涨搬出，同时坏账改善导致更多驱逐情况，其他原因如搬迁、购房等导致的搬出有所减少 [64][65] 问题11: 租户因租金上涨搬出后，是否有关于他们去向的评论？ - 相关信息多为轶事，缺乏可靠数据支持 [67] 问题12: 目前租金与收入比率的最新指标如何，与过去相比有何变化？ - 第三季度新入住居民的家庭收入同比增长约11%，入住价值同比增长约10%，整体租金与收入比率相对稳定 [70] 问题13: 预计年底前损失与租金差距是否会缩小？ - 第四季度约20%的租约到期，租户将获得续租租金增长，对损失与租金差距的影响相对较小，第三季度影响较大 [72] 问题14: 2023年成本增长的潜在因素有哪些？ - 主要包括物业税、工资、维修和维护、公用事业等方面，物业税可能面临上涨压力，工资增长受限，维修和维护可能受工资通胀和周转率影响，公用事业在上半年可能面临价格压力，但智能服务收入有望大幅增长 [74][75] 问题15: 与土地卖家的谈判中，是否感觉到他们开始降低土地价格？ - 目前还处于早期阶段，土地交易具有滞后性，预计先在交易市场看到变化，然后逐渐影响到土地市场 [78] 问题16: 北加州10月3%以上的有效租金变化是否意味着新租赁增长为负？ - 目前仍为正增长 [79] 问题17: 是否需要在北加州或太平洋西北地区提供减免优惠或降低租金以维持入住率？ - 有可能，具体情况取决于市场环境 [81] 问题18: 目前开发项目的资本化率是如何测算的？ - 公司关注开发项目与基础资本化率之间保持100 - 150个基点的利差，部分项目可能略低于该水平 [85] 问题19: 开发和租赁项目近7%的收益率是特定项目还是计算方式不同？ - 目前仅4个处于租赁阶段的项目达到该收益率，原预计为6.5%，若其他项目也有类似租金提升，整体收益率可能提高40个基点 [87][88] 问题20: 整体开发管道5.8%的收益率是基于原始测算还是当前市场租金？ - 4个已标记市场的项目基于当前市场租金，其他13个项目基于初始测算，整体收益率可能升至6.0% - 6.1% [90] 问题21: 为何第三季度周转率未达到预期，如何看待周转率回归到疫情前水平？ - 公司原本预计第三季度周转率将延续前两个季度低于去年的趋势，但实际与去年持平，主要因前两个季度租金上涨幅度较大 [93] 问题22: 中大西洋市场表现较弱的原因是什么？ - 该市场表现略低于预期，主要因租金变化减速较快，但绝对数字仍健康，华盛顿特区和北弗吉尼亚部分地区表现较差，主要因办公利用率低和就业增长弱 [95][96][97] 问题23: 如何考虑资本化率上升对开发项目的风险，以及如何在测算中纳入该因素？ - 主要通过匹配资金来锁定利差，同时不考虑租金和NOI的增长，以提供一定的保守性 [100][101] 问题24: 测算时在收入方面考虑了多少缓冲？ - 公司根据当前的NOI、租金、费用和成本计算即期收益率，并与即期资本化率或资产价值进行比较，通常项目稳定后的收益率会高于测算值 [102] 问题25: 测算时是否使用即期费用，如何考虑其风险？ - 使用即期费用，通常项目稳定后租金和运营费用都会有所增长，若两者增长比例相同，将带来更高的NOI [104] 问题26: 公司与Industrious合作的联合办公空间业务的经济情况、机会规模和对底线的贡献如何？ - 该业务是公司激活底层零售空间的一部分，与Industrious的合作是试点项目，采用共享模式，有望为居民创造增值空间 [107][109]

公司资产情况 - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总资产分别为197.69亿美元和199.02亿美元[12] - 2022年6月30日和2021年12月31日，净运营房地产分别为176.23亿美元和175.91亿美元[14] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总经营租赁资产分别为1.18645亿美元和1.1837亿美元，租赁负债分别为1.46424亿美元和1.46377亿美元[84] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司总融资租赁资产分别为2852.8万美元和2822.9万美元，融资租赁负债分别为2009.5万美元和2012万美元[85] - 截至2022年6月30日，公司总权益为10,918,011,000美元，较2021年12月31日的10,933,093,000美元略有下降[62] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司债务总额分别为8.064003亿美元和8.170431亿美元[53] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司章程授权发行2.8亿股普通股和5000万股优先股[64] - 截至2022年6月30日和2021年6月30日，分别有8,222份和292,544份购买普通股的期权未行使，但因反摊薄未计入摊薄每股收益计算[32] - 截至2022年6月30日，公司有17.5亿美元的循环可变利率无担保信贷额度，年利率为LIBOR加0.775%（2022年6月30日为2.56%），年费为0.125%，即218.8万美元[56] - 截至2022年6月30日和2021年12月31日，公司与信贷额度相关的未偿还信用证分别为691.4万美元和1196.9万美元，与信贷额度无关的未偿还信用证分别为4218.1万美元和3958.1万美元[57] - 截至2022年6月30日，公司固定利率有担保应付票据的加权平均利率为3.7%，可变利率有担保应付票据的加权平均利率为2.5%[59] - 截至2022年6月30日，公司有担保应付票据和无担保票据的预定付款和到期情况显示，未来多年有不同金额和利率的还款安排，总计有担保票据本金支付2.1653亿美元、到期5.47473亿美元，无担保票据和定期贷款到期7.3亿美元[60] - 截至2022年6月30日，公司现金、现金等价物和托管现金期末余额为260,191美元，2021年同期为487,105美元[21] - 截至2022年6月30日，公司有1.5亿美元未偿还的固定利率支付利率互换协议用于对冲未来债务发行的利率变化[109] - 截至2022年6月30日，股票期权未行使数量为300623份，加权平均行权价格为181.09美元；可行使数量为7058份，加权平均行权价格为135.62美元[99] - 截至2022年6月30日，绩效奖励未行使数量为281187份，加权平均授予日公允价值为225.54美元[100] - 截至2022年6月30日，受限股未行使数量为164790股，加权平均授予日公允价值为212.12美元[104] - 截至2022年6月30日，Same Store社区共238个，含70347套公寓[137] - 截至2022年6月30日，Other Stabilized社区共26个，含7234套公寓[137] - 截至2022年6月30日，Lease - Up社区共5个，含2086套公寓[137] - 截至2022年6月30日，Redevelopment社区共2个，含1058套公寓[137] - 截至2022年6月30日，公司拥有或持有权益的社区共299个，含89037套公寓[137] - 截至2022年6月30日，公司在非合并房地产实体的投资中，NYTA MF Investors LLC公司所有权占比20.0%，公寓数量1301套，总资本化成本766344千美元，债务金额395399千美元，利率3.88%[203] - 截至2022年6月30日，Archstone Multifamily Partners AC LP公司所有权占比28.6%，公寓数量671套，总资本化成本238312千美元，债务金额115603千美元，利率3.65%[203] - 截至2022年6月30日，其他运营合资企业中，MVP I, LLC公司所有权占比25.0%，公寓数量313套，总资本化成本129265千美元，债务金额103000千美元，利率3.24%[203] - 截至2022年6月30日，所有非合并投资的公寓总数为2918套，总资本化成本1259567千美元，债务金额634060千美元，利率3.72%[203] - 非合并开发社区AVA Arts District公司所有权占比25.0%，公寓数量475套，预计总资本化成本2.76亿美元，建设于2020年第三季度开始，预计2023年第一季度初始入住，2023年第四季度完工[205] - 截至2022年6月30日，公司已对AVA Arts District投入总股权投资28088千美元，该项目已获得最高借款167147千美元的可变利率建设贷款，截至当日已提取37947千美元[205] - 截至2022年6月30日，公司拥有或直接持有16个在建开发社区，预计完工后将增加4919套公寓和56000平方英尺商业空间，总资本化成本约20.69亿美元[207] 公司营收与利润情况 - 2022年第二季度和2021年同期，总营收分别为6.45亿美元和5.62亿美元[18] - 2022年上半年和2021年同期，总营收分别为12.58亿美元和11.13亿美元[18] - 2022年第二季度和2021年同期，净利润分别为1.39亿美元和4.48亿美元[18] - 2022年上半年和2021年同期，净利润分别为4.01亿美元和5.90亿美元[18] - 2022年第二季度和2021年同期，普通股基本每股收益分别为0.99美元和3.21美元[18] - 2022年上半年和2021年同期，普通股基本每股收益分别为2.87美元和4.23美元[18] - 2022年6月30日结束的六个月净收入为400,642美元，2021年同期为590,211美元[21] - 2022年6月30日止三个月，公司总营收为6.3886亿美元，2021年同期为5.38856亿美元[42] - 2022年6月30日止六个月，公司总营收为12.43976亿美元[44] - 2021年上半年总营收为10.65714亿美元，其中租赁收入为10.59413亿美元，非租赁收入为6301万美元[45] - 2022年和2021年上半年，公司住宅和商业投资组合的无法收回租赁收入储备分别为2066万美元和3371万美元[48] - 2022年和2021年上半年，公司房地产开发或再开发活动的资本化利息分别为1529.3万美元和1716.1万美元[51] - 2022年第二季度，公司普通股股东应占净收入为1.38691亿美元，较上年同期减少3.09262亿美元，降幅69.0%[126] - 2022年第二季度，同店公寓租赁业务的净营业收入为3.91626亿美元，较上年同期增加5676.3万美元，增幅17.0%[126] - 2022年第二季度，住宅租赁收入增加6439.7万美元，增幅12.9%，住宅物业运营费用增加776万美元，增幅4.8%[126] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，归属于普通股股东的净收入分别减少3.09262亿美元（69.0%）至1.38691亿美元和1.89441亿美元（32.1%）至4.00735亿美元[140][141] - 截至2022年6月30日，租金及其他收入为64.3655万美元，较2021年的56.0935万美元增长8.272万美元（14.7%）；六个月数据为125.683万美元，较2021年的111.1194万美元增长14.5636万美元（13.1%）[140] - 截至2022年6月30日，总营收为64.4559万美元，较2021年的56.1743万美元增长8.2816万美元（14.7%）；六个月数据为125.8486万美元，较2021年的111.2879万美元增长14.5607万美元（13.1%）[140] - 截至2022年6月30日，直接物业运营费用（不包括物业税）为12.4848万美元，较2021年的11.6506万美元增长8342美元（7.2%）；六个月数据为24.7309万美元，较2021年的23.1214万美元增长1.6095万美元（7.0%）[140] - 截至2022年6月30日，物业税为7.0865万美元，较2021年的7.0776万美元增长89美元（0.1%）；六个月数据为14.1603万美元，较2021年的14.0186万美元增长1417美元（1.0%）[140] - 截至2022年6月30日，净营业收入（NOI）为44.4287万美元，较2021年的35.977万美元有所增长；六个月数据为85.9011万美元，较2021年的71.1336万美元增长[145] - 截至2022年6月30日，住宅净营业收入（Residential NOI）为43.6524万美元，较2021年的35.415万美元有所增长；六个月数据为84.2928万美元，较2021年的70.0405万美元增长[145] - 截至2022年6月30日，商业净营业收入（Commercial NOI）为 - 7763美元，较2021年的 - 5620美元有所下降；六个月数据为 - 1.6083万美元，较2021年的 - 1.0931万美元下降[145] - 截至2022年6月30日的三个月和六个月，住宅净营业收入增长主要来自同店增长5.6763万美元和9.1211万美元、其他稳定物业增长1.6257万美元和3.3292万美元、开发/再开发项目增长9354美元和1.802万美元[146] - 截至2022年6月30日，房地产销售及相关收益减少，部分被社区净营业收入的增加所抵消，导致净收入下降[141] - 2022年3月和6月止三个月及六个月，同店住宅净营业收入（NOI）增加，住宅租赁收入分别增加6439.7万美元（12.9%）和1.06366亿美元（10.7%），部分被住宅物业运营费用增加所抵消，费用分别增加776万美元（4.8%）和1529.4万美元（4.7%）[148] - 2022年3月和6月止三个月及六个月，租赁及其他收入分别增加8272万美元（14.7%）和1.45636亿美元（13.1%），主要因稳定的全资社区租赁收入增加[148] - 2022年6月止六个月，合并社区的加权平均入住公寓数量从上年同期的74999套增至77225套，每套入住公寓的加权平均月租赁收入从上年同期的2466美元增至2709美元[150] - 2022年3月和6月止三个月及六个月，同店租赁收入分别增加6583.8万美元（13.1%）和1.09121亿美元（10.9%）[150] - 2022年3月和6月止三个月及六个月，商业租赁收入分别增加144.1万美元（31.6%）和275.5万美元（29.4%），因商业租户财务表现改善[153] - 2022年6月止六个月，同店社区的优惠减少，从上年同期的2562.1万美元降至401.2万美元，摊销的住宅优惠减少1849.9万美元，推动收入增加，6月30日同店住宅优惠的未摊销净额为467.9万美元[152] - 2022年3月和6月止三个月及六个月，直接物业运营费用（不包括物业税）分别增加834.2万美元（7.2%）和1609.5万美元（7.0%），主要因新增公寓社区及同店社区运营费用增加[157] - 2022年6月止六个月，物业税增加141.7万美元（1.0%），主要因新增公寓社区及稳定投资组合评估增加，部分被处置物业的物业税减少所抵消[159] - 2022年3月和6月止三个月及六个月，公司层面的物业管理及其他间接运营费用分别增加642.5万美元（25.6%）和993.3万美元（19.7%），主要因薪酬相关成本及技术投资增加[161] - 2022年3月和6月止六个月，利息费用净额分别增加269.3万美元（4.8%）和660.6万美元（6.1%），主要因资本化利息减少、无担保债务增加及预期信贷损失确认，部分被有担保债务利率和金额下降所抵消[163] - 2022年3月和6月，公园洛吉亚出售13套和28套住宅公寓，总收益4.1002亿美元和8.1338亿美元，GAAP收益46.7万美元和146.9万美元；2021年同期出售16套和26套，总收益3.8392亿美元和5.3001亿美元，GAAP收益57.5万美元和70.6万美元

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.43美元，超出先前指引每股0.12美元，高于预期超5%，第二季度核心FFO增长约23%，年初至今核心FFO增长达19% [7][8] - 上调全年核心FFO指引至每股9.86美元，较先前指引增加每股0.28美元 [8] - 预计全年核心FFO每股9.86美元，较去年收益增长19.4%，若实现将是公司超20年来全年收益最强劲增长 [17] - 预计净坏账从上半年的135个基点增至下半年的215个基点，全年约180个基点，2021年为210个基点，预计坏账变化对2022年营收增长贡献约30个基点 [18][19] - 预计同店住宅营收同比增长11.25%，同店住宅运营费用增长5%，同店住宅NOI增长14.25% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度同店营收增长12.9%，主要来自租赁费率增长和优惠影响减少 [12] - 租赁组合表现强劲，季度内租赁速度超每月30份租约，租金平均比初始预测高约350美元或12%，预计近7亿美元业务稳定收益率在中6%区间 [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 多个市场资本化率扩大约50个基点，资产价值可能下降5% - 10% [10][28] - 自年初以来要价租金上涨超9%，季末租约损失约15% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资产负债表强劲，4月发行5亿美元股权远期合约，可在2023年底前提取资金用于未来增长 [9] - 2022年从净买家转变为净中性交易者，优化投资组合，将资本从成熟地区转移到扩张市场，选择性匹配处置和收购 [10] - 开发方面，有21亿美元在建项目和47亿美元开发权管道，因项目特定延迟减少2022年预计开工项目，对新项目保持灵活性，根据宏观条件调整2023年开发开工量 [11] - 推出结构化投资计划，已完成前两笔投资，为第三方开发商提供优先股，预计在3 - 5亿美元资本上实现有吸引力的风险调整回报 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营结果良好，上调全年盈利预期，有诸多顺风因素支持未来持续强劲增长 [26] - 尽管宏观环境可能恶化，但租金与负营收增长间有缓冲，需严重经济冲击才会快速出现负营收增长 [36] - 公司2/3投资组合位于郊区市场，需求驱动因素预计较强，供应低于全国平均水平，为运营提供韧性和持久性，未来新开发活动仍将集中在郊区市场 [45][46] 其他重要信息 - 公司在ESG方面处于领先地位，设定减排目标并已实现一定减排，重视员工和文化投资及社区投入 [25] - 公司投资创新和技术，预计实现200个基点的利润率提升或4000 - 5000万美元的NOI增长 [23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去3 - 6个月市场资本化率和资产价值的变化 - 过去几个月交易市场因利率上升发生转变，资本化率可能上升约50个基点，部分地区可能更多或更少，取决于资产类型，整体资产价值可能下降5% - 10% [27][28] 问题2: 结构化投资计划首批交易情况及竞争情况 - 首批两笔交易分别在旧金山东湾和丹佛，还有项目在东海岸推进，交易来源包括当地开发商、经纪社区等，与一级贷款人关系良好，随着资本获取难度增加，交易流量可能增加，公司竞争地位将更有利 [30][31] 问题3: 2023年盈利情况及营收增长转负的可能性 - 进入2023年的盈利情况目前难以确定，但应高于2022年初水平，营收增长转负需严重经济冲击，当前租金与负营收增长间有缓冲 [34][36] 问题4: 2023年开发开工量及债务能力 - 2023年开发开工量可能在10 - 20亿美元之间，取决于项目经济可行性和最终成本，公司有股权远期合约等资金来源；公司资产负债表强劲，杠杆低于目标范围，正常市场环境下有12.5亿美元以上的杠杆中性投资资金，2023年可通过增加债务发行获得更多资金，具体债务规模将取决于债务成本与开发收益率及其他资本市场选择的比较 [40][42][44] 问题5: 7 - 9月续约通知情况及全年想法 - 7月续约报价处于低两位数范围，未来60 - 90天大致保持该水平，受加州等地COVID相关法规限制，续约情况可能需明年才能完全明朗 [48] 问题6: 开发投入成本通胀情况及未来管道收益率变化 - 成本通胀仍显著，但可能开始下降，如木材价格已下跌，当前开发权管道收益率约为中5%，较两年前下降30 - 40个基点，但仍有较强利差 [50][51] 问题7: 科技导向市场业务是否受影响 - 目前未受影响，尽管媒体报道科技公司裁员和放缓招聘，但公司租赁需求未受影响 [54] 问题8: 衰退情况下开发与收购的相对定位 - 收购方面，目前基于资产交易和投资组合优化，未来可能根据市场情况调整；开发方面，需考虑机会集、利差和资本来源等因素进行资本分配 [56][57] 问题9: 从上次金融危机中关于开发与收购资本分配的经验教训 - 要保持资产负债表健康，正常运营环境下开发是创造股东价值的最佳方式，市场混乱时可能出现收购机会，公司目前杠杆低于目标水平且有大量流动性，可应对不同市场情况；开发方面，经济低迷时是获取土地和启动项目的好时机，项目成熟后收益率较高 [59][60][61] 问题10: 延迟开工项目的共性及未来延迟可能性 - 延迟开工项目的共性是各地审批和设计专业人员工作积压，这种情况可能持续，但下半年计划开工项目进展正常，目前无进一步延迟迹象 [63] 问题11: 现场员工数量同比减少幅度及未来是否有进一步减少计划 - 第二季度办公室员工数量下降约6%，维护人员数量下降约4%，未来数字举措将提高现场效率，预计未来几年办公室和维护人员数量将进一步减少 [65] 问题12: 开发经济利差低于100个基点时是否仍会启动新项目 - 有可能，具体取决于对特定市场的看法和长期价值创造与风险的评估 [67] 问题13: 长期租金增长的合适代理数字 - 长期来看，公司市场和客户群体的租金增长比通胀高约70 - 100个基点，租金增长是通胀率的函数，而非绝对数字 [69] 问题14: 下半年混合租赁增长和新租赁费率增长的预测及年底情况 - 下半年同类有效租金变化预计平均减速约150个基点，主要因2021年下半年基数较高 [71] 问题15: 下半年租金绝对金额和市场租金增长节奏 - 预计下半年租金有季节性下降，但降幅约为疫情前的一半，目前尚未出现下降情况 [73] 问题16: 科技行业招聘和裁员对多户住宅业务的影响 - 不确定哪种情况更好，但即使就业人数适度下降，只要就业仍集中在公司市场，就有利于租赁需求，公司已看到人口回流趋势，希望这一趋势在第三季度持续 [77][78][79] 问题17: 损失到租赁增长的季节性和异常性 - 第二季度损失到租赁通常会上升，但今年增长速度异常快，主要因租金上涨速度快和续约限制 [82][84][86] 问题18: 杠杆买家退出是否影响商业开发商及公司收购机会 - 商业开发商买家通常不是高杠杆买家，退出情况相对较少，但也有部分卖家希望提前出售，这为公司创造了更有利的收购机会 [88] 问题19: 如何看待结构化投资计划及是否会根据开发情况调整 - 结构化投资计划是一项独立业务，计划在未来几年内投入3 - 5亿美元资本，将根据环境适度调整，但整体会保持稳定推进 [90]

公司资产与负债情况 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总资产分别为198.69627亿美元和199.02016亿美元[11] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总负债分别为88.88999亿美元和89.65555亿美元[12] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司债务总额分别为8.070068亿美元和8.170431亿美元[49] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司在信贷安排下无未偿还借款，信用证未偿还金额分别为691.4万美元和1196.9万美元，与信贷安排无关的额外信用证未偿还金额分别为3983.1万美元和3958.1万美元[51] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司普通股发行和流通股数分别为1.39818068亿股和1.39751926亿股[15] - 截至2022年3月31日，公司股东权益总额为1.0977292亿美元，较2021年12月31日的1.0933093亿美元有所增加[57] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，经营性租赁资产分别为1.20004亿和1.1837亿美元，租赁负债分别为1.47866亿和1.46377亿美元[80] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，融资租赁资产分别为2828.5万和2822.9万美元，融资租赁负债分别为2010.7万和2012万美元[81] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，住宅和商业租户的未收租金应收款净额分别为1973.4万美元和1859.4万美元[127] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司合并债务义务（不包括信贷安排和商业票据计划以及与待售社区相关的未偿金额）分别为8070068000美元和8170431000美元[190] 公司营收与费用情况 - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总营收分别为6.13927亿美元和5.51135亿美元，同比增长11.4%[17] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司总费用分别为4.9877亿美元和4.6243亿美元，同比增长7.9%[17] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司分别为住宅和商业投资组合的无法收回租赁收入记录了1360万美元和1864.5万美元的收入抵销[45] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司与开发或重建活动相关的资本化利息分别为710万美元和879.9万美元[46] - 2022年第一季度总营收为6.10708亿美元，2021年同期为5.32101亿美元[41] - 2022年第一季度净收入2.62076亿美元，2021年同期为1.42234亿美元[85] - 2022年第一季度净营业收入4.18291亿美元，2021年同期为3.54898亿美元[85] - 2022年第一季度来自已售或待售房地产资产的净营业收入为169.9万美元，2021年同期为1124.7万美元[88] - 2022年第一季度同店业务总收入5.46839亿美元，净营业收入3.76427亿美元[91] - 2022年第一季度，公司确认所得税费用2,471,000美元，主要与The Park Loggia的公寓处置有关[36] - 2022年第一季度开发相关费用净支出98.7万美元，2021年同期净收回17万美元[71] - 2022年第一季度出售三处房产，分别获得收益5643.4万、4051.2万和5176.2万美元[76] - 2022年第一季度出售15套住宅公寓，总收益4033.6万美元，收益100.2万美元[78] - 2022年和2021年第一季度，商业业务分别占总净营业收入的2.0%和1.5%[83] - 2022年第一季度，公司确认的员工股票薪酬总成本为688.7万美元，2021年同期为524.7万美元；资本化股票薪酬总成本为237.7万美元，2021年同期为190.3万美元[100] - 2022年和2021年第一季度，公司从非合并实体获得的费用收入分别为75.2万美元和87.7万美元；截至2022年3月31日和2021年12月31日，应收账款分别为505.7万美元和396.4万美元[101] - 2022年和2021年第一季度，公司记录的非员工董事薪酬费用分别为51.5万美元和46.5万美元；截至2022年3月31日和2021年12月31日，递延薪酬分别为28.1万美元和69.6万美元[102] - 2022年第一季度总营收6.13927亿美元，较2021年同期增长6279.2万美元，增幅11.4%[139] - 2022年第一季度净收入2.62076亿美元，较2021年同期增长1.19842亿美元，增幅84.3%[139] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入2.62044亿美元，较2021年同期增长1.19821亿美元，增幅84.2%[139][140] - 2022年第一季度NOI为4.18291亿美元，较2021年同期增长6339.3万美元；住宅NOI为4.09971亿美元，较2021年同期增长6038.4万美元[144] - 2022年第一季度同店住宅NOI增长3468.4万美元，主要因租金收入增加4.232亿美元（增幅8.5%），部分被物业运营费用增加764.9万美元（增幅4.7%）抵消[146][148] - 2022年第一季度租赁及其他收入增长6291.7万美元，增幅11.4%，主要源于开发、收购和现有运营社区带来的额外租金收入及同店社区租金上涨[139][148] - 2022年第一季度同店租金收入增长4363.4万美元，增幅8.7%；住宅租金收入增长4232万美元，增幅8.5%，部分得益于未收租收入减少492.7万美元[150][151] - 2022年第一季度同店社区优惠减少1375.7万美元至237.3万美元，优惠摊销减少676.2万美元，推动收入增长，3月31日同店住宅优惠未摊销余额为826.1万美元[152] - 2022年第一季度商业租赁收入增加131.4万美元，增幅27.4%，部分原因是无法收回的租赁收入减少40.4万美元[153] - 2022年第一季度同店住宅租赁收入各因素变化：租赁费率4.8%、优惠和其他折扣1.3%、经济入住率0.8%、其他租赁收入0.6%、无法收回的租赁收入1.0%，总计增长8.5%[155] - 2022年第一季度同店住宅租赁总收入为54038.9万美元，较2021年的49806.9万美元增加4232万美元，增幅7.7%[156] - 2022年第一季度直接物业运营费用（不包括物业税）增加775.4万美元，增幅6.8%，同店住宅相关费用增加598.6万美元，增幅5.9%[157] - 2022年第一季度物业税增加132.8万美元，增幅1.9%，同店住宅物业税增加166.3万美元，增幅2.8%[159] - 2022年第一季度公司层面物业管理和其他间接运营费用增加350.8万美元，增幅13.8%[160] - 2022年第一季度已费用化的交易、开发和其他追求成本净增加115.7万美元[161] - 2022年第一季度利息费用净额增加391.3万美元，增幅7.4%[162] - 2022年第一季度折旧费用增加1848.9万美元，增幅10.1%，社区销售收益增加9507.3万美元[163] - 2022年第一季度净销售共管公寓活动净收益为23.6万美元，2021年同期净费用为91.3万美元[164] 公司现金流情况 - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司经营活动产生的净现金分别为3.4368亿美元和3.30145亿美元，同比增长4.1%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司投资活动使用的净现金分别为0.902亿美元和1.55952亿美元，同比减少42.1%[20] - 2022年第一季度和2021年第一季度，公司融资活动使用的净现金分别为3.39857亿美元和2.57993亿美元，同比增长31.7%[20] - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物为343,457美元，2021年同期为129,298美元；代管现金为113,954美元，2021年同期为100,434美元；现金、现金等价物及代管现金总计457,411美元，2021年同期为229,732美元[23] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为3.4368亿美元，2021年同期为3.30145亿美元[173][176] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为9020万美元，主要用于社区开发和再开发等[173][176] - 2022年第一季度融资活动使用的净现金为3.39857亿美元，主要用于支付现金股息和偿还贷款[173][177] - 截至2022年3月31日，公司现金、现金等价物和托管现金为4.57411亿美元，较2021年12月31日减少8637.7万美元[176] 公司股权与股息情况 - 2022年第一季度，公司发行132,135股普通股用于股权激励计划，其中54,053股与绩效奖励转换有关，78,082股与新股票授予有关，价值18,441,000美元；通过股息再投资计划发行605股，价值150,000美元；为满足员工预扣税等负债扣留69,721股，价值16,365,000美元；取消1,181股受限股，价值255,000美元[23] - 2022年第一季度，公司宣布但未支付的普通股股息总计222,754,000美元；可赎回非控股权益增加43,000美元；预付费用和其他资产增加10,155,000美元；将1,013,000美元现金流套期损失从其他综合收益重分类至利息费用[24] - 2022年第一季度，基本加权平均普通股为139,559,904股，稀释加权平均普通股为139,976,082股；基本每股收益为1.87美元，稀释每股收益为1.87美元；2021年同期基本加权平均普通股为139,291,187股，稀释加权平均普通股为139,552,413股；基本每股收益为1.02美元，稀释每股收益为1.02美元[31] - 截至2022年3月31日和2021年，分别有9,793和294,115份购买普通股的期权未行使，但因反稀释未纳入稀释每股收益计算[31] - 2022年第一季度，公司宣布向普通股股东支付每股1.59美元的股息，共计22.2373万美元[57] - 截至2022年3月31日，2020年股票回购计划剩余授权购买金额为3.16148亿美元[61] - 截至2022年3月31日，第五个连续股权计划（CEP V）剩余授权发行金额为7.05961亿美元[63] - 2022年第一季度，公司发行了4304股与行使股票期权相关的普通股、605股通过股息再投资计划发行的普通股以及132135股与限制性股票授予和绩效奖励转换相关的普通股[60] - 2022年第一季度，公司未进行2020年股票回购计划下的股票回购以及第五个连续股权计划（CEP V）下的股票销售[61][63] - 截至2022年3月31日，未行使的股票期权为302,194股，加权平均行权价格为181.09美元；可行使的股票期权为7,058股，加权平均行权价格为135.62美元[95] - 截至2022年3月31日，未行使的绩效奖励为281,547份，加权平均授予日公允价值为225.54美元[96] - 2022年授予的绩效奖励，估计计划期限内的波动率为16.1% - 36.8%，股息收益率为2.7%，无风险利率为0.72% - 1.68%[98] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净利润为2.62044亿美元，较上年同期增加1.19821亿美元，增幅84.2%[122] - 2022年第一季度稀释后每股收益为1.87美元，2021年同期为1.02美元[171] - 2022年4月公司完成公开发行200万股普通股，预计获得净收益约4.942亿美元[184] - 截至2022年4月29日，2020年股票回购计划剩余授权购买金额为3.16148亿美元[186] 公司业务运营情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有或持有296个运营公寓社区，包含87,918套公寓；18个社区正在开发，2个正在重建；The Park Loggia有172套待售住宅公寓，已售出138套；66,000平方英尺商业空间，出租率87%；公司预计在土地上开发29个社区，预计包含10,122套公寓[27] - 公司作为出租方，住宅和商业租赁为经营

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO每股2.26美元，同比增长15.9%，比指引中点高0.06美元 [7] - GAAP住宅收入同比增长8.5%，现金基础上增长近10%，GAAP收入增长比第一季度指引假设高150个基点 [9] - 全年预计核心FFO增长16%，更新指引考虑净坏账不确定性、驱逐禁令影响及收购活动调整 [12][13][14] - 预计全年外部资本需求近700百万美元，较年初计划减少约200百万美元 [60] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 本季度完成开发项目收益率6.9%，全年预计约7亿的开发项目完成，平均收益率6.3% [8] - 五个合并社区租赁中租金比预期高230美元或9%，收益率达6.1%，预计完工价值超10亿美元，成本6.9亿美元，创造价值约3.6亿美元，利润率52% [15] - 第一季度末开发权管道增长至40亿美元，年初为33亿美元，新增项目位于丹佛、奥斯汀、新英格兰和北加州 [16] 投资业务 - 第一季度执行4.95亿美元股权交易，作为2023年底前的资本来源 [8] - 推出结构化投资计划（SIP），预计未来几年投资规模达3 - 5亿美元 [19][20] 运营业务 - 运营平台转型取得进展，目标提高利润率200个基点或增加4000 - 5000万美元NOI，目前已产生约1000万美元 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 入住率保持在96.5%，年化周转率低，30天可租赁库存占比低于5%，组合整体租赁损失率为14%，年初以来要价上涨4% [11] - 续租报价处于低两位数，比预算预期高约150个基点 [39] - 东南部佛罗里达市场收入同比增长25%，是市场基本面和收购资产管理改善的综合结果 [74][75] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 持续投资运营平台，推进Wi - Fi、智能门禁和移动维护等变革性举措 [20] - 依靠开发平台，扩大开发权管道，注重在扩张市场增长，优化投资组合 [21] - 推出结构化投资计划，利用开发、建设和金融专业知识增加收益和创造价值 [21] 行业竞争 - 结构化投资计划面临来自一些REIT同行的竞争，但市场条件变化使其更具吸引力，公司凭借关键关系和专业知识具有竞争力 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度是强劲开端，多项利好因素支持运营基本面，进入租赁旺季形势良好 [20] - 开发业务虽面临硬成本上升，但仍有压缩空间和良好回报，开发权管道收益率有一定安全边际 [15][17] - 预计2023年若无重大宏观经济冲击将是不错的一年，如坏账减少、租金增长和部分市场限制解除等因素有利 [92] 其他重要信息 - 租金增长受多种因素支持，如远距离迁入增加、去密集化、新居民收入提高和租购成本差异大等 [9][10] - 建设供应链方面，供应和可用性问题有所改善，但获得最终许可、入住证明和电力公司安装电表等环节仍有延迟 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 进入结构化投资计划后，预计多久扩大到3 - 5亿美元规模，如何安排交易和赎回时间 - 预计需要两到三年，取决于交易市场量和业务开展情况，投资期限通常为三到五年，达到规模后每年有赎回和新投资 [23] 问题2: 进入结构化投资计划时，如何看待市场竞争，是否有购买或拥有交易项目的选择权 - 没有购买选择权，该计划旨在利用专业知识和市场存在获取风险调整回报；市场存在竞争，但市场条件变化使其更具吸引力，公司有关键关系和专业知识优势 [25][26] 问题3: 收购指引下调约0.05美元，结合近期股权融资，是否用股权融资支持未来开发，暂停收购市场，是否采取中长期策略 - 股权融资预计在2023年用于支持开发；收购指引下调是基于当前市场情况评估，整体核心FFO预期上调，收购活动可能动态变化，目前平衡收购和处置规模，将资金从成熟地区重新配置到扩张市场 [29][30][33] 问题4: 为何不加速处置资产，将资金作为储备资金 - 公司采取长期优化投资组合的方法，大部分资产表现良好，同时考虑资产当前和未来价值以及市场动态，目前相对价值可能在未来改善 [35][36][37] 问题5: 5 - 7月续约情况与第一季度和4月相比如何 - 已发出的承诺续约报价处于低两位数，比预算预期高约150个基点 [39] 问题6: 续约接受率是否有变化 - 续约和租约中断接受率均大幅下降，周转率同比下降约20%，与疫情前相比下降15% - 16%，公司定价能力强，租客考虑转换成本倾向续租 [41] 问题7: 全年坏账或无法收回款项的假设是多少，与2021年相比如何 - 全年预算假设无法收回收入占收入的270个基点，目前为264个基点，净坏账总体与初始展望基本持平，2021年报告的无法收回收入为210万美元，2022年重新预测为264万美元 [43][45] 问题8: 建设供应链情况如何，新项目启动面临哪些挑战 - 建筑成本上升，公司作为总承包商有优势；供应和可用性问题有所改善，但获得最终许可和相关检查环节仍有延迟，部分项目启动推迟几个月 [49][50] 问题9: 年初至今要价上涨4%的情况与预期相比如何，全年走势如何 - 要价上涨情况略超预期，通常租金在7 - 8月前上涨，下半年减速，今年预计恢复正常季节性模式，但宏观经济和供需动态将决定最终走势 [54] 问题10: 按照当前预期，14%的租赁损失率会下降多少，进入2023年还剩多少 - 目前难以给出准确范围，基于现有情况应高于平均水平 [57] 问题11: 计划筹集的资本金额与2月最初计划相比是否有变化，是否仍主要通过债务融资 - 资本计划有变化，目前预计全年外部资本需求近7亿美元，较年初减少约2亿美元，约一半来自净处置收益，一半来自新的无担保债务，已对1.5亿美元进行套期保值 [60] 问题12: 下调指引高端值几个美分，达到高端值和低端值的因素分别是什么 - 达到高端值主要靠全年预期租金收入增加，收购活动等有较小影响；达到低端值可能是意外宏观经济事件导致收入大幅下降 [64][66] 问题13: 目前续约率处于低两位数，与去年相比，寻求低价租房的情况是否有反转 - 租客因租金上涨或财务原因搬出的情况同比略有上升，但不明显，主要是居民工资增长强劲，新迁入居民收入同比增长12% - 13%，系统压力不大 [68] 问题14: 行业整体开发交付延迟情况如何，哪些市场延迟特别高，是否会影响运营结果 - 供应交付时间会延长，不会突然大量交付，丹佛和奥斯汀市场延迟压力较大 [72][73] 问题15: 东南部佛罗里达市场25%的收入增长，多少是市场基本面因素，多少是收购资产此前管理不善因素 - 是两者的综合，市场基本面健康，租金增长显著，部分收购资产在管理上有提升空间，即使不考虑管理因素，市场仍有较高增长 [75][76] 问题16: 收购指引调整的考虑因素是什么 - 主要是基于当前市场情况更新评估，宏观市场因素如利率上升，但资金流入多户住宅领域强劲，公司关注杠杆买家受影响情况，采取长期投资策略，仍积极寻找收购机会 [79] 问题17: 去密集化趋势是永久的还是疫情异常现象 - 目前难以确定，有多个宏观因素支持其可能是长期现象，如在家工作需求、住房支出增加、人口结构变化和居民财务健康等 [81][82][84] 问题18: 如何看待开发业务扩张，哪些因素会使其更加谨慎 - 公司注重风险管理，有大量开发权管道和选择权，目前开发经济有利，会匹配资金并谨慎管理风险；公司资产负债表强劲，有财务灵活性 [86][87][88] 问题19: 如何将当前租金增长机会延续到2023 - 2024年 - 公司关注通过运营模式转型提高利润率和NOI，优化投资组合，利用开发管道和寻找新的资本配置途径增加收益；2023年若无重大宏观经济冲击将是不错的一年，如坏账减少、租金增长和部分市场限制解除等因素有利 [90][92][93] 问题20: 租金应收账款中，加州和联邦项目的占比，以及现有居民和前居民欠款的细分情况 - 公司将离线提供详细信息，高层面来看，2020 - 2022年2月收到的资金中约三分之二来自加州，10%来自马萨诸塞州 [96][97] 问题21: 第二季度指引低于市场预期，是否有抵消因素或谨慎因素 - 难以与市场分析师预测进行调和，公司根据业务计划更新预测，认为风险平衡在每股9.55美元左右，收购活动调整影响0.05美元 [102][103] 问题22: 结构化投资计划对未来资本部署偏好有何影响，为何现在推出 - 对资本部署策略是补充，不影响原有计划；公司在开发融资项目中积累经验，认为该计划能利用专业知识和市场机会，且当前市场环境更有利于此类投资 [106][107] 问题23: 结构化投资计划的贷款是固定利率还是浮动利率 - 最初几笔交易是固定利率，会根据市场情况调整 [109]