业绩总结 - 2022年第一季度净收入为262,076千美元，较2021年第一季度的142,234千美元增长84.4%[60] - 2022年第一季度总净运营收入（NOI）为418,291千美元，较2021年第一季度的354,898千美元增长17.8%[60] - 每股摊薄收益为1.87美元，较2021年第一季度的1.02美元增长了83%[51] - FFO（每股）为2.24美元，较2021年第一季度的1.94美元增长了15%[51] - 核心FFO（每股）为2.26美元，较2021年第一季度的1.95美元增长了16%[51] 用户数据 - 第一季度同店住宅租金收入增长（GAAP基础）为8.5%，现金基础为9.9%[7] - 第一季度同店住宅净运营收入总计为371,119千美元，较2021年第一季度的336,435千美元增长10.3%[70] - 第一季度租金减免收款约为1340万美元，较2021年同期的75万美元显著增加[10] 未来展望 - 2022年全年的核心FFO每股增长预计为16.0%，同店租金收入增长预计为9.0%[28] - 第一季度业绩超出预期，全年展望上调[42] - 预计当前租赁活动的年初始稳定净运营收入为4200万美元，市场价值为10.5亿美元[32] 新产品和新技术研发 - 公司在2022年4月完成首笔SIP投资，金额约为5300万美元[40] - SIP计划目标规模为3亿至5亿美元，预期回报率在9%至11%之间[40] 市场扩张和并购 - 发展权管道预计达到40亿美元，为各地区提供增长机会[34] - 目前在丹佛和东南佛罗里达地区投资/承诺约20亿美元资本，这两个地区的收入增长非常健康[42] 负面信息 - 2022年第一季度的利息支出为56,526千美元，较2021年第一季度的52,613千美元增长7.3%[60] - 2022年第一季度的折旧费用为201,786千美元，较2021年第一季度的183,297千美元增长10.1%[60] - 2022年第一季度的物业管理及其他间接运营费用为28,113千美元，较2021年第一季度的24,470千美元增长14.0%[60] - 2022年第一季度的所得税费用为2,471千美元，较2021年第一季度的（755）千美元有所增加[60]

公司业务布局与运营模式 - 公司在选定市场是大型多户租赁公寓社区开发商，在多地设有区域、行政或专业办公室[10][12] - 公司核心收购市场为北卡罗来纳州、佛罗里达州东南部、得克萨斯州和科罗拉多州等地，也会根据情况在传统沿海市场投资[18] - 公司开发时通常通过期权或长期有条件合同获取土地，降低风险并节省资金[12] - 公司会通过合资企业开发或间接拥有公寓社区，决策基于经济、税收、多元化和资本等因素[24] - 公司通过创新、主动的物业管理增加运营收入，同时控制运营费用增长[18][19] 公司员工情况 - 2022年1月31日公司有2927名员工，约97%为全职员工，约70%的员工在运营社区现场工作[42] - 2022年1月31日公司员工中38%为白人，30%为西班牙裔，14%为黑人，6%为亚洲人，12%为其他族裔或未回应；61%为男性，39%为女性[42] - 公司通过AvalonBay大学的学习管理系统为员工提供约900门课程，涵盖技术、管理、道德、合规和网络安全意识培训[45] 公司面临的政策法规风险 - 加利福尼亚州房龄超过15年的社区续租时租金涨幅限制为10%或5%加当地消费者物价指数（CPI）中的较低值；纽约州对受租金管制或租金稳定政策约束的单元租金涨幅有规定[38] - 加利福尼亚州州长和地方政府可宣布地方或全州紧急状态，限制公司提高新租和续租租金不超过紧急状态宣布时租金的10%[38] - 公司需遵守包括联邦证券法、房地产投资信托（REIT）和其他税法、环境和健康安全法等多种政府法规[35] - 2019年加利福尼亚州对房龄超15年社区实施全州租金管制，租金涨幅限制为10%或5%加当地CPI中的较低值；纽约州修订并限制续租租金计算方式[89] - 为维持REIT资格，任何单一股东不得拥有超过已发行和流通股份的9.8%，养老金计划和共同基金可拥有最多15% [117] - 若公司不符合REIT资格，将按普通公司缴纳联邦所得税，未来四年无资格申请REIT待遇，会减少可分配给股东的资金[95] 公司面临的市场竞争风险 - 公司面临来自其他房地产投资者、公寓运营商、公寓和单户住宅销售或租赁方的竞争[34] - 公司面临房地产投资竞争，可能抬高物业价格并影响新投资盈利能力[61] 公司面临的业务风险 - 新冠疫情导致公司在执行居民租赁义务、租金收入、运营成本、施工进度等方面面临风险[50][51][53][55][58] - 公司开发和重建公寓社区面临规划和审批时间长、成本高、可能无法达到预期入住率和租金等风险[60] - 公司进入新市场可能面临无法准确评估当地市场、获取土地或合适收购机会的风险[64] - 公司联合投资存在合作伙伴破产、目标不一致等风险，可能影响投资决策和价值[66] - 公司技术投资价值可能波动，处置时会产生应税收益，影响报告收入[67] - 公司长期土地租赁可能限制物业使用、融资和转让，临近租期结束物业价值可能下降[68] - 公司未开发土地可能因市场价值变化产生减值费用，减少净收入[69] - 公司债务融资面临现金流不足、利率上升、债券融资合规等风险，可能影响财务状况和运营结果[70][73][74][76] - 公司公寓租约大多为一年或更短，短期租约使公司更快受市场租金下降影响[90] 公司面临的自然与社会风险 - 公司西海岸许多社区靠近活跃地震断层，地震保险成本高且供应有限[104] - 公司许多市场位于沿海城市，面临恶劣或极端天气风险，如飓风、严重冬季风暴和沿海洪水[105] - 公司在纽约/新泽西和华盛顿特区等大都市有大量投资，面临恐怖袭击风险，部分损失无法全额投保[105] - 公司部分社区使用了含石棉材料和含铅油漆，虽实施维护计划，但仍可能面临责任[111] - 公司可能因环境法规变化增加资本支出或运营费用，且无相应收入增加，影响净收入[106] 公司股权与股息相关情况 - 公司章程授权董事会可不经股东批准发行最多5000万股优先股[115] - 公司需每年分配至少90%的REIT应税收入作为股息，限制了现金流用于偿还债务的额度[73] - 公司可能选择以自身股票支付股息，美国股东可能需支付超过所获现金的税款，非美国股东可能被代扣美国税[98] 公司社区数量与公寓套数情况 - 截至2021年12月31日，Same Store社区共237个，公寓住宅70120套[135] - 截至2021年12月31日，Other Stabilized社区共17个，公寓住宅4953套[135] - 截至2021年12月31日，Lease - Up社区共13个，公寓住宅3796套[135] - 截至2021年12月31日，Redevelopment社区共1个，公寓住宅344套[135] - 截至2021年12月31日，Unconsolidated社区共10个，公寓住宅2590套[135] - 截至2021年12月31日，Development社区共17个，公寓住宅5386套[135] - 截至2021年12月31日，Unconsolidated Development社区共2个，公寓住宅803套[135] - 截至2022年1月31日，公司拥有278个社区，公寓数量为81,803套，较2021年1月31日的272个社区和79,856套公寓有所增加[141] - 2021年12月31日止年度，公司完成9个社区共2,752套公寓建设，出售11个运营社区共2,933套公寓[141] - 截至2022年1月31日，公司直接或通过全资子公司拥有266个运营社区，其中259个为完全所有权，7个土地为租赁[142] - 公司持有Archstone Multifamily Partners AC LP普通合伙权益，其附属公司拥有3个运营社区[144] - 公司持有4个有限责任公司的成员权益，其中NYTA MF Investors LLC附属公司拥有3个运营社区的完全所有权和2个运营社区的租赁权益[144] - 截至2022年1月31日，公司参与的“DownREIT”合伙企业有7,500个合伙单位流通在外[145] - 截至2021年12月31日，公司拥有或直接参与17个在建开发社区，预计完工后将增加5,386套公寓和40,000平方英尺商业空间，总资本化成本约21.4亿美元[147] - 已完工公寓项目共2752套，总资本化成本10.7亿美元[151] - 未合并开发社区AVA Arts District预计有475套公寓和5.6万平方英尺商业空间，公司持股25%，已投入3043.6万美元，项目获1.67147亿美元建设贷款，已提取1158.1万美元[152] - 未合并开发社区Avalon Alderwood Mall有328套公寓，公司持股50%，2021年开始租赁，截至2021年12月31日实际入住率8%[153] - 未合并运营社区总投资涉及2590套公寓，总资本化成本11.4955亿美元，债务总额6.36178亿美元，平均利率3.72%[157] - 2021年Archstone Multifamily Partners AC JV LP出售两个社区共529套公寓，总价3.25亿美元，公司收益2330.5万美元，同时偿还1.11653亿美元贷款[158] - 公司共收购10个社区，总计3421套公寓，总成本13.52亿美元[164] - 2021年1月至2022年1月31日，公司出售9个全资运营社区，含2404套公寓，总售价8.672亿美元[167] 公司商业空间与收入情况 - 截至2021年12月31日，公司有86.7万平方英尺可出租商业空间，2021年商业空间租赁总收入为3188.5万美元，占总收入1.4%[27] - 2021年公司1.4%的总收入来自商业租户，2.1%的住宅总收入来自企业公寓提供商[56] - 2021年公司租赁商业空间的毛租金收入占总收入的1.4%[92] 公司土地与开发权情况 - 截至2021年12月31日，公司直接持有的七块土地收购及相关资本化成本为1.47546亿美元，另有4041.4万美元与24个开发权相关成本[160] - 开发权预计成功完成后将增加约8070套公寓到公司投资组合[160] - 2021年公司因开发权相关费用支出323.1万美元[161] - 2021年公司收购土地总投资1.74224亿美元[163] 公司保险情况 - 公司主财产保险计划单次和年度累计限额4亿美元，公司附属保险公司承担每次损失首2500万美元的100%和第二个2500万美元的10%[169] - 地震损失保险单次和年度累计限额1.75亿美元，加州或华盛顿社区为2亿美元[170] - 公司购买的恐怖主义财产损失私人市场保险单次和年度累计限额6亿美元[174] - 公司社区通过社区特定保险政策和主商业综合责任及伞式/超额保险计划保障第三方责任损失，附属保险公司承担主综合责任保险政策每次损失首200万美元[173] 公司法律诉讼情况 - 公司涉及各类索赔和行政程序，但认为目前未决诉讼不会对财务状况和经营成果产生重大不利影响[178] 公司金融衍生品与债务情况 - 2021年，公司终止1.5亿美元远期利率互换协议，结算2亿美元远期利率互换协议，并新签1.5亿美元远期利率互换协议[294] - 截至2021年和2020年12月31日，公司可变利率债务分别为7.1415亿美元和7.2085亿美元，若利率提高100个基点，2021年和2020年利息支出将分别增加约771.6万美元和828.9万美元[295] - 截至2021年12月31日，公司债务本金总额81.70431亿美元，估计公允价值85.65339亿美元，其中固定利率债务公允价值79.24162亿美元，若利率提高100个基点，固定利率债务公允价值将减少约9.36938亿美元[296] 公司社区收购、处置与开发情况 - 2019 - 2021年公司收购12个公寓社区，处置24个公寓社区，完成24个公寓社区开发和9个公寓社区再开发[9] - 2021年12月31日止年度，公司完成Avalon Foundry Row、Avalon Woburn、AVA RiNo等社区开发[149] 公司税收保护支付情况 - 若2021年出售全部14个资产，触发的税收保护支付总额约为4510万美元[17] 公司短期流动性需求解决方式 - 公司短期流动性需求将通过现金、17.5亿美元循环可变利率无担保信贷安排借款、出售运营社区和发行证券满足[23] 公司社区房龄与占比情况 - 公司运营社区加权平均房龄为19.7年，调整后为10.6年[141] - 部分社区公寓占比有变化，如New England从14.4%降至12.9%，Mid - Atlantic从18.7%升至19.5%[141] 公司利率过渡影响情况 - 公司预计LIBOR至少在2023年6月30日前以现有形式可用，其向SOFR过渡可能影响融资成本、运营和现金流[83] 公司受收入限制公寓情况 - 截至2021年12月31日，公司当前运营社区中4.9%的公寓受收入限制，可能影响租金提升和社区价值[77] 再开发相关标准 - 再开发被视为重大时，资本投资预计超过500万美元或社区再开发前基础的10%，且物理入住率低于90% [130]

AvalonBay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q4 2021 Earnings Conference Call February 3, 2022 1:00 PM ET Company Participants Jason Reilley - VP of IR Ben Schall - CEO, President Kevin O’Shea - CFO Matt Birenbaum - CIO Sean Breslin - COO Conference Call Participants Nick Joseph - Citi Rich Hill - Morgan Stanley Rich Hightower - Evercore Austin Wurschmidt - KeyBanc John Kim - BMO Capital Markets John Pawlowski - Green Street Rich Anderson - SMBC Joshua Dennerlein - Bank of America Alexander Goldfarb - Piper Sandl ...

业绩总结 - 2021年第四季度的核心FFO每股同比增长12.4%，全年增长4.9%[6] - 2021年归属于普通股股东的净收入为341,128美元，2020年为1,004,299美元，下降了约66.1%[53] - 2021年每股摊薄收益为2.44美元，2020年为7.19美元，下降了约66.0%[53] - 2021年每股普通股的FFO为1.93美元，2020年为8.13美元，下降了约76.2%[53] - 2021年每股普通股的核心FFO为2.02美元，2020年为8.26美元，下降了约75.6%[53] - 预计2022年每股摊薄收益范围为7.06美元[58] - 预计2022年每股FFO（摊薄）范围为9.28美元[57] - 预计2022年每股核心FFO（摊薄）范围为9.30美元[57] 用户数据 - 2021年同店住宅租金收入同比增长4.7%，环比增长2.0%[7] - 2021年移动租金价值同比增长约23%，第二半年的季节性影响较小[19] - 2021年新英格兰地区的移动租金价值增长最为显著，加州南部的租金水平比2019年高出约21%[21] - 2021年同店有效租金变化在过去五个月中均超过10%[25] - 2022年同店社区收入预计变化为7.25%至9.25%[32] - 2022年同店收入预计增长8.25%，主要受租金上涨、减少优惠和其他租赁收入增加的推动[36] - 预计2022年南佛罗里达、丹佛和太平洋西北地区的租赁收入将实现20%的年增长[38] 未来展望 - 预计2022年核心每股FFO范围为9.30美元至9.80美元，预计中点变化为15.6%[31] - 预计运营模型创新将提升净营业收入（NOI）利润率约200个基点[16] - 预计2022年开发开始的初始稳定收益率为6.0%[41] - 预计2022年运营费用变化为4.0%至5.5%[32] - 预计2022年来自开发社区的NOI变化为8.50%至11.50%[32] - 预计2022年将有约300-500美元的非例行津贴费用[55] - 预计2022年将有9.80美元的所得税费用[58] 新产品和新技术研发 - 2021年完成的新开发项目总价值为11亿美元，创造了约6.5亿美元的价值[8] - 发展权管道约为26亿美元，预计将推动未来的FFO和NAV增长[43] - 2022年预计运营模型将通过NOI利润率改善（约200个基点）和额外收入来源实现增量收益[45] 资本募集与成本 - 2021年资本募集总额为7.2亿美元，初始资本成本为2.7%[7] - 2021年资本成本总额为11亿美元[9] - 开发活动预计总资本成本为775百万美元，开发完成的总资本成本为880百万美元[32] 可持续发展 - 2021年公司在可持续发展方面取得进展，温室气体排放减少约16%[18]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为1.9478967亿美元，较2020年12月31日的1.9199144亿美元增长1.46%[12] - 截至2021年9月30日，公司总负债为8687.601万美元，较2020年12月31日的8444.293万美元增长2.88%[12] - 2021年前三季度，公司总营收为16.93653亿美元，较2020年同期的17.45459亿美元下降2.96%[15] - 2021年前三季度，公司总费用为14.45074亿美元，较2020年同期的13.62534亿美元增长6.06%[15] - 2021年前三季度，公司税前收入为6.70492亿美元，较2020年同期的4.85523亿美元增长38.09%[15] - 2021年前三季度，公司净利润为6.69058亿美元，较2020年同期的4.86592亿美元增长37.50%[15] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净利润为6.6909亿美元，较2020年同期的4.86502亿美元增长37.53%[15] - 2021年前三季度，公司综合收益为6.82416亿美元，较2020年同期的4.75388亿美元增长43.55%[15] - 2021年前三季度，基本每股收益为4.79美元，较2020年同期的3.46美元增长38.44%[15] - 2021年前三季度，摊薄每股收益为4.79美元，较2020年同期的3.46美元增长38.44%[15] - 2021年9月30日结束的九个月净收入为669,058美元，2020年同期为486,592美元[17] - 2021年九个月经营活动提供的净现金为911,742美元，2020年同期为962,074美元[17] - 2021年九个月投资活动使用的净现金为315,753美元，2020年同期为321,323美元[17] - 2021年九个月融资活动使用的净现金为473,671美元，2020年同期为585,965美元[17] - 2021年9月30日现金、现金等价物和托管现金期末余额为435,850美元，2020年同期为182,400美元[17] - 2021年9月30日结束的九个月基本加权平均普通股数为139,338,800股，2020年同期为140,366,438股[27] - 2021年9月30日结束的九个月摊薄加权平均普通股数为139,645,069股，2020年同期为140,702,803股[27] - 2021年第三季度总营收为57.6943亿美元，2020年同期为54.3096亿美元[41] - 2021年9月30日止九个月总营收为16.65377亿美元，2020年同期为16.69595亿美元[42] - 2021年和2020年9月30日止三个月，住宅和商业租赁组合无法收回的租赁收入分别为858.6万美元和1875.5万美元；九个月分别为4229.5万美元和4303.4万美元[48] - 2021年和2020年9月30日止三个月，资本化利息分别为786.2万美元和1122.1万美元；九个月分别为2502.3万美元和3373.8万美元[49] - 2021年9月30日，固定利率无担保票据为6.75亿美元，2020年12月31日为6.5亿美元[51] - 2021年1月，公司提前偿还2779.5万美元5.37%固定利率债务；9月提前偿还4.5亿美元2.95%无担保票据，产生1789万美元债务清偿损失[52] - 2021年9月，公司公开发行7亿美元无担保票据，利率2.05%，净收益约6.94617亿美元[53] - 2021年9月30日，公司有17.5亿美元循环可变利率无担保信贷安排，年利率为LIBOR加0.775%（2021年9月30日为0.86%），年费为218.8万美元[54] - 2021年9月30日和2020年12月31日，公司在信贷安排下无未偿还借款，信用证分别为259.9万美元和290万美元；无关信用证分别为3759.6万美元和3207.9万美元[55] - 2021年9月30日和2020年12月31日，公司固定利率有担保应付票据加权平均利率为3.8%；可变利率有担保应付票据分别为1.6%和1.7%[56] - 2020年12月31日，公司普通股为1395美元，额外实收资本为10664416美元，累计收益减股息为126022美元，累计其他综合损失为40250美元，股东权益总额为10751583美元，非控股权益为591美元，总权益为10752174美元[59] - 2021年3月31日，公司普通股为1396美元，额外实收资本为10657665美元，累计收益减股息为47151美元，累计其他综合损失为37883美元，股东权益总额为10668329美元，非控股权益为575美元，总权益为10668904美元[59] - 2021年6月30日，公司普通股为1396美元，额外实收资本为10670564美元，累计收益减股息为272398美元，累计其他综合损失为36339美元，股东权益总额为10908019美元，非控股权益为568美元，总权益为10908587美元[59] - 2021年9月30日，公司普通股为1396美元，额外实收资本为10684639美元，累计收益减股息为128549美元，累计其他综合损失为26924美元，股东权益总额为10787660美元，非控股权益为570美元，总权益为10788230美元[59] - 2019年12月31日，公司普通股为1406美元，额外实收资本为10736733美元，累计收益减股息为282913美元，累计其他综合损失为31503美元，股东权益总额为10989549美元，非控股权益为649美元，总权益为10990198美元[62] - 2020年3月31日，公司普通股为1407美元，额外实收资本为10732022美元，累计收益减股息为225656美元，累计其他综合损失为47157美元，股东权益总额为10911928美元，非控股权益为614美元，总权益为10912542美元[62] - 2020年6月30日，公司普通股为1407美元，额外实收资本为10742796美元，累计收益减股息为172304美元，累计其他综合损失为46317美元，股东权益总额为10870190美元，非控股权益为615美元，总权益为10870805美元[62] - 2020年9月30日，公司普通股为1398美元，额外实收资本为10681158美元，累计收益减股息为29705美元，累计其他综合损失为42617美元，股东权益总额为10669644美元，非控股权益为598美元，总权益为10670242美元[62] - 2021年各季度，公司向普通股股东宣派的股息均为每股1.59美元[59] - 2021年前九个月，公司因行使股票期权发行2126股普通股，通过股息再投资计划发行2223股，因限制性股票授予和绩效奖励转换发行153379股，通过员工股票购买计划发行12145股，出售21000股，扣留75542股，取消3077股受限普通股[64] - 2020年7月，公司董事会批准新的5亿美元股票回购计划，截至2021年9月30日，该计划剩余授权购买金额为3.16148亿美元，2021年前九个月无回购[66] - 2019年5月，公司启动CEP V计划，可出售最高10亿美元普通股，销售代理最高获1.5%佣金，2021年前九个月出售21000股，平均售价227.6美元/股，净收益470.8万美元，截至2021年9月30日，剩余授权发行金额为7.48099亿美元[67] - 2021年第三季度和前九个月，公司费用化交易、开发和其他追求成本分别为41.7万美元和190万美元，2020年同期为56.7万美元和428.9万美元[75] - 2021年第三季度和前九个月，公司因东海岸严重风暴造成物业和伤亡损失197.1万美元，前九个月因火灾造成损失114.6万美元[77][79] - 2021年第三季度和前九个月，公司未对在售公寓库存、土地投资和非合并房地产实体投资确认任何减值损失[79][80] - 2021年前九个月有房地产销售活动，处置收益在综合收益表中报告[81] - 2021年前三季度，公司行使运营租赁购买权，以1033.6万美元收购Avalon Hackensack at Riverside的土地[84] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总运营租赁资产分别为1.26699亿美元和1.33581亿美元，租赁负债分别为1.5479亿美元和1.61313亿美元[85] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，公司总融资租赁资产分别为2561.6万美元和2168.5万美元，融资租赁负债分别为2013.1万美元和2016.6万美元[86] - 2021年和2020年前三季度，公司净收入分别为6.69058亿美元和4.86592亿美元，NOI分别为11.07475亿美元和11.5774亿美元[91] - 2021年和2020年前三季度，房地产出售或待售资产的净运营收入分别为1739.3万美元和4779.8万美元[92] - 2021年前三季度，Same Store板块总收入为5.19797亿美元，NOI为3476.94万美元[95] - 2021年前三季度，公司各板块总收入为1.665377亿美元，NOI为1.107475亿美元[96] - 2021年第三季度归属普通股股东的净利润为7891.4万美元，较上年同期减少6878.9万美元，降幅46.6%[130] - 2021年第三季度同店净营业收入为3.42896亿美元，较上年同期减少92.3万美元，降幅0.3%，其中物业运营费用增加577.2万美元，增幅3.5%，租金收入增加506.7万美元，增幅1.0%[131] - 2021年10月，公司以1.5亿美元收购位于佛罗里达州劳德代尔堡的Curv，含243套公寓和4.9万平方英尺商业空间[125] - 2021年10月，公司以每股225.85美元的平均价格出售101343股普通股，净收益2254.5万美元[125] - 2021年11月，公司提前偿还7306万美元固定利率债务，加权平均利率3.79%[125] - 截至2021年11月4日，公司信贷安排下的未偿还金额为3900万美元[125] - 截至2021年9月30日的三个月，公司总营收为580,774,000美元，较去年同期增长13,370,000美元，增幅2.4%[150] - 截至2021年9月30日的九个月，公司总营收为1,693,653,000美元，较去年同期减少51,806,000美元，降幅3.0%[150] - 截至2021年9月30日的三个月，公司净收入为78,847,000美元，较去年同期减少68,870,000美元，降幅46.6%[150] - 截至2021年9月30日的九个月，公司净收入为669,058,000美元，较去年同期增加182,466,000美元，增幅37.5%[150] - 截至2021年9月30日的三个月，归属于普通股股东的净收入为78,914,000美元，较去年同期减少68,789,000美元，降幅46.6%[150][151] - 截至2021年9月30日的九个月，归属于普通股股东的净收入为669,090,000美元，较去年同期增加182,588,000美元，增幅37.5%[150][151] - 截至2021年9月30日的三个月，折旧费用为193,791,000美元，较去年同期增加18,443,000美元，增幅10.5%[150] - 截至2021年9月30日的九个月，折旧费用为561,560,000美元，较去年同期增加32,052,000美元，增幅6.1%[150] - 截至2021年9月30日的三个月，来自非合并实体的投资收入为6,867,000美元，较去年同期增加1,784,000美元，增幅35.1%[150] - 截至2021年9月30日的九个月，来自非合并实体的投资收入为32,959,000美元，较去年同期增加26,189,000美元，增幅386.8%[150] - 2021年第三季度和前九个月净收入分别为7884.7万美元和6.69058亿美元，2020年同期分别为1.477

AvalonBay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q3 2021 Earnings Conference Call October 28, 2021 1:00 PM ET Company Participants Jason Reilley - VP of IR Tim Naughton - Chairman and CEO Ben Schall - President & Director Sean Breslin - COO Matt Birenbaum - CIO Kevin O'Shea - CFO Conference Call Participants Rich Hill - Morgan Stanley Nick Joseph - Citi Rich Hightower - Evercore Bradley Heffern - RBC Capital Markets Chandni Luthra - Goldman Sachs John Pawlowski - Green Street John Kim - BMO Austin Wurschmidt - KeyBa ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司总资产为193.16625亿美元，较2020年12月31日的191.99144亿美元增长0.62%[13] - 截至2021年6月30日，公司总负债为84.04999亿美元，较2020年12月31日的84.44293亿美元下降0.46%[13] - 2021年第二季度，公司总营收为5.61743亿美元，较2020年同期的5.76405亿美元下降2.54%[15] - 2021年上半年，公司总营收为11.12879亿美元，较2020年同期的11.78056亿美元下降5.53%[15] - 2021年第二季度，公司总费用为4.74269亿美元，较2020年同期的4.4398亿美元增长6.82%[15] - 2021年上半年，公司总费用为9.367亿美元，较2020年同期的9.06648亿美元增长3.31%[15] - 2021年第二季度，公司税前收入为4.47987亿美元，较2020年同期的1.69736亿美元增长164%[15] - 2021年上半年，公司税前收入为5.89466亿美元，较2020年同期的3.37833亿美元增长74.49%[15] - 2021年第二季度，公司净利润为4.47977亿美元，较2020年同期的1.70869亿美元增长162.18%[15] - 2021年上半年，公司净利润为5.90211亿美元，较2020年同期的3.38875亿美元增长74.17%[15] - 截至2021年6月30日六个月公司净收入为590,176,000美元，而2020年同期为338,799,000美元[28] - 2021年6月30日现金、现金等价物和托管现金为487,105,000美元，2020年同期为415,694,000美元[19] - 2021年上半年宣布但未支付的普通股股息总计222,901,000美元，2020年同期为224,482,000美元[20][21] - 2021年上半年公司发行151,186股普通股用于股权激励计划，2020年同期为164,526股[19][20] - 2021年第二季度基本每股收益为3.21美元，2020年同期为1.21美元；上半年基本每股收益为4.23美元，2020年同期为2.41美元[28] - 2021年上半年公司记录可赎回非控股权益增加528,000美元，2020年同期减少325,000美元[20][21] - 2021年上半年公司重新分类4,733,000美元现金流套期损失至利息费用，2020年同期为4,250,000美元[20][21] - 调整后归属于普通股股东的净收入2021年为447,965美元，2020年为170,840美元；2021年上半年为590,200美元，2020年上半年为338,823美元[29] - 摊薄后加权平均普通股股数2021年为139,650,639股，2020年为140,738,160股；2021年上半年为139,601,526股，2020年上半年为140,752,331股[29] - 摊薄后每股收益2021年为3.21美元，2020年为1.21美元；2021年上半年为4.23美元，2020年上半年为2.41美元[29] - 2021年3个月总营收为554,024千美元，2020年同期为555,006千美元；2021年6个月总营收为1,095,572千美元，2020年同期为1,133,527千美元[39][41] - 2021年3个月租赁收入为550,713千美元，2020年同期为552,203千美元；2021年6个月租赁收入为1,089,168千美元，2020年同期为1,128,069千美元[39][41] - 2021年3个月非租赁收入为3,311千美元，2020年同期为2,707千美元；2021年6个月非租赁收入为6,404千美元，2020年同期为5,362千美元[39][41] - 2021年和2020年6月30日止三个月，公司住宅和商业租赁组合的不可收回租赁收入分别为1506.5万美元和2009.9万美元；2021年和2020年6月30日止六个月，分别为3371万美元和2427.9万美元[47] - 2021年和2020年6月30日止三个月，公司房地产开发或再开发活动的资本化利息分别为836.2万美元和1101.9万美元；2021年和2020年6月30日止六个月，分别为1716.1万美元和2251.7万美元[48] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司抵押应付票据、无担保票据、定期贷款和信贷安排总额分别为75950.8万美元和76298.14万美元[49] - 2021年1月，公司提前偿还了2779.5万美元5.37%固定利率债务[50] - 截至2021年6月30日，公司有17.5亿美元循环可变利率无担保信贷安排，年利率为伦敦银行同业拆借利率加0.775%（2021年6月30日为0.88%），年费为0.125%，即218.8万美元[51] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司在信贷安排下无未偿还借款，相关信用证未偿还金额分别为259.9万美元和290万美元；无关信用证未偿还金额分别为3668.2万美元和3207.9万美元[52] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司固定利率有担保应付票据加权平均利率均为3.8%；可变利率有担保应付票据加权平均利率分别为1.6%和1.7%[53] - 截至2021年6月30日，公司有担保应付票据本金支付总额为29739.2万美元，到期总额为54768.8万美元；无担保票据和定期贷款到期总额为67500万美元[54] - 截至2021年6月30日，公司股东权益总额为1090801.9万美元，非控股权益为56.8万美元，总权益为1090858.7万美元[57] - 截至2020年6月30日，公司普通股为1407美元，额外实收资本为1.0742796亿美元，累计收益减股息为172304美元，累计其他综合损失为46317美元，股东权益总额为1.087019亿美元，非控股权益为615美元，权益总额为1.0870805亿美元[60] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司章程授权发行2.8亿股普通股和5000万股优先股[60] - 2021年上半年，公司因行使股票期权发行2126股普通股，通过股息再投资计划发行1561股，因限制性股票授予和绩效奖励转换发行151186股，为满足员工预扣税等义务扣留74726股，通过员工股票购买计划发行12145股，取消709股受限股[61] - 2020年7月，公司董事会终止原5亿美元股票回购计划，批准新的5亿美元股票回购计划，截至2021年6月30日，剩余3.16148亿美元授权额度，上半年无回购[62] - 2019年5月，公司启动第五个连续股权计划，可出售最高1亿美元普通股，截至2021年6月30日，剩余75287.8万美元授权额度，上半年无销售[63] - 2021年上半年，公司完成多笔房地产销售，如Avalon Norwalk售价1.03亿美元，收益4891.2万美元[76] - 2021年3月和6月，公司净收入分别为4.47977亿美元和5.90211亿美元；2020年3月和6月，分别为1.70869亿美元和3.38875亿美元[85] - 2021年3月和6月，公司净营业收入分别为3.68914亿美元和7.29259亿美元；2020年3月和6月，分别为3.88128亿美元和7.98568亿美元[85] - 2021年3月和6月，房地产资产出售或待售的净营业收入分别为474.9万美元和1054.9万美元；2020年3月和6月，分别为1358.1万美元和2857.2万美元[86] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，公司总营收分别为554,024美元和1,095,572美元，净营业收入分别为368,914美元和729,259美元；2020年同期总营收分别为555,006美元和1,133,527美元，净营业收入分别为388,128美元和798,568美元[88] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司从非合并实体获得的费用收入分别为808,000美元和926,000美元；六个月分别为1,685,000美元和1,933,000美元[97] - 2021年和2020年截至6月30日的三个月，公司记录的非员工董事薪酬费用分别为476,000美元和446,000美元；六个月分别为941,000美元和901,000美元[98] - 2021年第二季度，归属于普通股股东的净利润为4.47953亿美元，较上年同期增加2.77125亿美元，增幅162.2%[116] - 2021年6月30日，住宅和商业租户的未收租金应收款净额从2020年12月31日的1815.9万美元降至1504.7万美元[120] - 2021年7月31日，7月住宅租金收款率为93.4%[121] - 2020年Q2至2021年Q2各季度末及2021年7月31日住宅租金收款率分别为95.4%、95.1%、94.7%、94.7%、95.0%和98.3%、97.7%、97.3%、96.7%、96.1%[122] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，归属于普通股股东的净收入分别增加2.77125亿美元（162.2%）至4.47953亿美元和增加2.51377亿美元（74.2%）至5.90176亿美元[132][133] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，总营收分别为56.1743万美元和111.2879万美元，较去年同期分别下降14662美元（2.5%）和65177美元（5.5%）[132] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，直接物业运营费用（不包括物业税）分别为11.6506万美元和23.1214万美元，较去年同期分别增加9753美元（9.1%）和16280美元（7.6%）[132] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，物业税分别为7.0776万美元和14.0186万美元，较去年同期分别增加3763美元（5.6%）和6147美元（4.6%）[132] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，NOI分别为36.8914万美元和72.9259万美元，较去年同期分别下降19214美元和69309美元[137] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，住宅NOI分别为36.3236万美元和71.8214万美元，较去年同期分别下降22906美元和71585美元[137][138] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，同店住宅NOI分别下降33920美元和87641美元[138] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，其他稳定住宅NOI分别增加2104美元和3100美元[138] - 截至2021年6月30日的三个月和六个月，开发/重建住宅NOI分别增加8910美元和12956美元[138] - 截至2021年6月30日的三个月，出售社区的收益为33.4569万美元，较去年同期增加29.9274万美元（847.9%）；六个月的收益为38.8296万美元，较去年同期增加32.8565万美元（550.1%）[132] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，租赁及其他收入分别减少1454.4万美元（2.5%）和6492.9万美元（5.5%）[139] - 2021年截至6月30日的三个月，无法收回的租赁收入改善503.4万美元，其中住宅收入改善42.5万美元，商业收入改善460.9万美元；六个月，无法收回的租赁收入增加943.1万美元，住宅收入减少1314.3万美元，商业收入改善371.2万美元[139][140] - 2021年截至6月30日的三个月和六个月，合并社区住宅优惠摊销分别增加1581万美元和3079.3万美元，截至6月30日，住宅优惠的剩余未摊销净额为3384万美元[141] - 2021年截至6月30日的六个月，合并社区加权平均占用公寓数量增至74999套，加权平均每月每套占用公寓租赁收入降至2466美元[143]

AvalonBay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q2 2021 Earnings Conference Call July 29, 2021 2:00 PM ET Company Participants Jason Reilley - Vice President, Investor Relations Tim Naughton - Chairman and Chief Executive Officer Ben Schall - President Kevin O'Shea - Chief Financial Officer Matt Birenbaum - Chief Investment Officer Sean Breslin - Chief Operating Officer Conference Call Participants Nick Joseph - Citi Michael Bilerman - Citi Rich Hill - Morgan Stanley Rich Hightower - Evercore Nick Yulico - Scotiaban ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为19120532美元，较2020年12月31日的19199144美元略有下降[12] - 2021年第一季度，公司总营收为551135美元，较2020年同期的602267美元有所减少[14] - 2021年第一季度，公司总费用为462430美元，较2020年同期的463284美元略有降低[14] - 2021年第一季度，公司净收入为142234美元，较2020年同期的168006美元有所下降[14] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为142223美元，较2020年同期的167971美元减少[14] - 2021年第一季度，公司综合收入为144590美元，较2020年同期的152317美元有所降低[14] - 2021年第一季度，基本和摊薄后普通股每股收益均为1.02美元，较2020年同期的1.19美元下降[14] - 截至2021年3月31日，公司股东总权益为10668904美元，较2020年12月31日的10752174美元略有下降[12] - 2021年第一季度净收入为142,234美元，2020年同期为168,006美元[17] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为330,145美元，2020年同期为341,704美元[17] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为155,952美元，2020年同期为136,067美元[17] - 2021年第一季度融资活动使用的净现金为257,993美元，2020年同期融资活动提供的净现金为535,170美元[17] - 2021年第一季度公司总营收为548,832,000美元，2020年为587,014,000美元，同比下降6.5%[40] - 2021年第一季度公司租赁收入为545,725,000美元，2020年为583,729,000美元，同比下降6.5%[40] - 2021年第一季度公司非租赁收入为3,107,000美元，2020年为3,285,000美元，同比下降5.4%[40] - 2021年第一季度公司开发或再开发活动的资本化利息为8,799,000美元，2020年为11,498,000美元，同比下降23.5%[47] - 截至2021年3月31日，公司抵押应付票据、无担保票据、定期贷款和信贷安排总额为7,601,326,000美元，2020年12月31日为7,629,814,000美元，同比下降0.4%[49] - 2021年和2020年第一季度，公司租金及其他收入分别为2639.8万美元和3307.2万美元，净亏损分别为337.9万美元和净收入414.6万美元[65] - 2021年和2020年第一季度，公司开发相关费用净回收分别为17万美元和净支出333.4万美元[66] - 2021年和2020年第一季度，公司净营业收入分别为3.64655亿美元和4.15513亿美元[80] - 2021年和2020年第一季度，公司来自已售或待售房地产资产的租金收入分别为230.3万美元和1525.3万美元，净营业收入分别为149万美元和991.8万美元[81] - 2021年和2020年第一季度，公司商业业绩占总净营业收入的比例分别为1.5%和1.6%[78] - 截至2021年3月31日，公司总收入为548,832美元，净营业收入为364,655美元，总房地产资产为24,060,003美元；2020年同期总收入为587,014美元，净营业收入为415,513美元，总房地产资产为23,272,507美元[82] - 2021年和2020年第一季度，公司确认的员工股票薪酬成本分别为5,247,000美元和5,039,000美元，资本化股票薪酬成本分别为1,903,000美元和3,178,000美元[92] - 2021年和2020年第一季度，公司从非合并实体获得的费用收入分别为877,000美元和1,007,000美元；截至2021年3月31日和2020年12月31日，应收账款分别为3,686,000美元和5,408,000美元[93] - 2021年和2020年第一季度，公司记录的非员工董事薪酬费用分别为465,000美元和455,000美元；截至2021年3月31日和2020年12月31日，递延薪酬分别为227,000美元和614,000美元[94] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净利润为142223000美元，较上年同期减少25748000美元，降幅15.3%[114] - 2021年第一季度，公司总营收为551,135,000美元，较2020年同期的602,267,000美元下降8.5%，其中租金及其他收入为550,258,000美元，较2020年同期的601,260,000美元下降8.5%，管理、开发及其他费用为877,000美元，较2020年同期的1,007,000美元下降12.9%[129] - 2021年第一季度，公司总社区运营费用为184,117,000美元，较2020年同期的175,823,000美元增长4.7%，其中直接物业运营费用（不含物业税）为114,707,000美元，较2020年同期的108,797,000美元增长5.4%，物业税为69,410,000美元，较2020年同期的67,026,000美元增长3.6%[129] - 2021年第一季度，公司净收入为142,234,000美元，较2020年同期的168,006,000美元下降15.3%，归属于普通股股东的净收入为142,223,000美元，较2020年同期的167,971,000美元下降15.3%[129] - 2021年第一季度，公司社区销售收益为53,727,000美元，较2020年同期的24,436,000美元增长119.9%，其他房地产交易净收益为427,000美元，较2020年同期的43,000美元增长893.0%[129] - 2021年第一季度净收入为142,234,000美元，2020年同期为168,006,000美元[134] - 2021年第一季度租金及其他收入减少51,002,000美元，降幅8.5%，主要因新冠疫情致14,465,000美元租赁收入无法收回[137] - 2021年第一季度住宅优惠摊销增加14,983,000美元，截至3月31日未摊销余额为37,095,000美元[138] - 2021年第一季度合并社区加权平均入住公寓数量降至74,275套，月均每套房租金降至2,466美元[140] - 2021年第一季度成熟社区租金收入减少50,278,000美元，降幅9.1%，其中住宅减少49,473,000美元，商业减少805,000美元[140] - 2021年第一季度直接物业运营费用（不含物业税）增加5,910,000美元，增幅5.4%[145] - 2021年第一季度物业税增加2,384,000美元，增幅3.6%[146] - 2021年第一季度公司层面物业管理及其他间接运营费用增加1,531,000美元，增幅6.4%[147] - 2021年第一季度已费用化交易、开发及其他追求成本净额减少3,504,000美元[148] - 2021年第一季度利息费用净额减少3,301,000美元，降幅5.9%[149] - 2021年第一季度未合并房地产实体的权益亏损收入较上年同期减少164.2万美元，主要因当期合资企业净营业收入减少和上年出售一个未合并社区[151] - 2021年第一季度社区销售收益较上年同期增加2929.1万美元，收益金额取决于多个因素[151] - 2021年第一季度待售公寓净活动为净支出91.3万美元，2020年同期为净收益346万美元；2021年第一季度出售10套，总收益1460.9万美元，GAAP收益13.1万美元，2020年同期出售36套，总收益1.05607亿美元，GAAP收益490.3万美元[152] - 2021年第一季度所得税收益为75.5万美元，主要因应税房地产投资信托子公司活动减少了2021年的税款[153] - 2021年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.42223亿美元，2020年同期为1.67971亿美元；2021年第一季度FFO为2.70822亿美元，2020年同期为3.20975亿美元；2021年第一季度核心FFO为2.71646亿美元，2020年同期为3.35757亿美元[160] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为3.30145亿美元，2020年同期为3.41704亿美元；投资活动使用的净现金为1.55952亿美元；融资活动使用的净现金为2.57993亿美元[162] - 截至2021年3月31日，公司现金、现金等价物和托管现金为2.29732亿美元，较2020年12月31日减少8380万美元[166] - 截至2020年12月31日总负债为7,629,814美元，截至2021年3月31日为7,601,326美元[179] 公司债务相关数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司无担保票据净额为6703759美元，较2020年12月31日的6702005美元略有增加[12] - 截至2021年3月31日，公司应付抵押票据净额为834025美元，较2020年12月31日的862332美元有所减少[12] - 2021年1月，公司提前偿还2779.5万美元本金的5.37%固定利率债务[50] - 截至2021年3月31日，公司固定利率无担保票据为6,500,000,000美元，与2020年12月31日持平；定期贷款为250,000,000美元，与2020年12月31日持平[49] - 截至2021年3月31日，公司固定利率抵押应付票据为380,576,000美元，2020年12月31日为408,964,000美元；可变利率抵押应付票据为470,750,000美元，2020年12月31日为470,850,000美元[49] - 截至2021年3月31日，公司有17.5亿美元的循环可变利率无担保信贷安排，年利率为伦敦银行同业拆借利率加0.775%（2021年3月31日为0.89%），年费为0.125%，即218.8万美元[51] - 截至2021年3月31日和2020年12月31日，公司在信贷安排下无未偿还借款，信用证未偿还金额分别为261.3万美元和290万美元；与信贷安排无关的额外信用证未偿还金额分别为3348.2万美元和3207.9万美元[52] - 公司固定利率有担保应付票据加权平均利率在2021年3月31日和2020年12月31日均为3.8%，可变利率有担保应付票据加权平均利率均为1.7%[53] - 2021 - 2030年及以后，公司有担保票据本金支付、到期金额及无担保票据和定期贷款到期金额及利率有明确安排，有担保票据本金支付总计30363.8万美元，到期金额总计54768.8万美元，无担保票据和定期贷款到期金额总计675万美元[54] - 截至2021年4月30日，公司在信贷安排下有3.13亿美元未偿还借款，有259.9万美元未偿还信用证，另有3388.2万美元与信贷安排无关的未偿还信用证[169] - 2021年第一季度，公司提前偿还了2779.5万美元5.37%固定利率的有抵押债务[177] - 阿瓦隆栗山固定利率免税债券年利率为6.16%，本金到期日为2047年10月，2020年12月31日余额为36,399美元[179] - 4.5亿美元无担保票据年利率为4.30%，本金到期日为2022年9月，2020年12月31日和2021年3月31日余额均为450,000美元[179] - 1亿美元定期贷款年利率为1.20%，本金到期日为2022年2月，2020年12月31日和2021年3月31日余额均为100,000美元[179] - 阿瓦隆韦斯特伯里固定利率免税债券年利率为3.86%，本金到期日为2036年11月，2020年12月31日余额为62,200美元[179] - 阿瓦隆阿克顿可变利率免税债券年利率为1.11%，本金到期日为20

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增长下降超18%，同店收入同比下降9.1%，预计本季度是今年最难的同比比较季度 [8] - 同店收入环比降幅从2020年第四季度的1.6%收窄至1.5% [8] - 预计第二季度核心FFO每股1.90美元，同店NOI同比增长中值为 - 11.5%，收入减少5.5%，运营费用增加8.25% [19] - 从第一季度核心FFO每股1.95美元到第二季度展望的1.90美元，预计同店NOI恶化0.05美元，商业和其他住宅NOI改善0.02美元，间接费用和其他增加0.02美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 4月至今平均入住租金较1月增长约5%，较2020年3月疫情前峰值低约8% [13] - 各地区入住率和平均入住租金均有增长，南加州基本恢复到疫情前水平，北加州入住率改善但租金仍较疫情前峰值低17%，其他地区4月平均入住租金较疫情前峰值低7% - 8%，西雅图低11% [14][15] - 郊区投资组合入住率基本恢复到疫情前，4月平均入住租金较疫情前峰值低2.5%；城市投资组合仍处于复苏初期，入住率较2020年低点增加超500个基点，4月平均入住租金较疫情前峰值低约18% [15][16] - 平均有效入住租金增长得益于平均租赁租金增加和优惠减少，4月含优惠的租约比例降至不到25%，本周可用库存中仅13%含优惠 [17] 开发业务 - 第一季度完成近6亿美元开发项目，预计初始收益率5.6%，远高于交易市场现行资本化率 [9] - 预计第二季度启动6个社区开发项目，总投资约6.5亿美元，主要在郊区子市场 [12][26] - 目前有23亿美元开发项目未稳定，预计产生1.34亿美元NOI，收益率5.7%，截至第一季度仅贡献2200万美元年化NOI [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 平均要价租金自去年11月低谷以来上涨约13%，过去4周上涨约5%，扣除优惠后净有效要价租金自低谷以来上涨约15%，较疫情前峰值仅低约2% [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略调整 - 随着经济复苏，调整资本分配策略，增加新开发项目启动，将2021年总启动项目指导从7.5亿美元提高到10 - 12.5亿美元 [26] - 利用开发经验，调整产品供应以满足目标客户群体不断变化的需求 [27] 运营创新 - 运营平台转型3年，初始举措已产生1000万美元年度增量NOI，预计近期运营路线图将带来2500 - 3500万美元年度NOI [27] - 采用人工智能管理潜在居民，AI租赁代理Sidney已发送超400万条消息，安排近10万次社区参观 [28] - 投资运营平台，利用数字平台和数据科学提高运营效率和资产收益，预计通过各项举措提高运营利润率约200个基点 [29] ESG战略 - 设定到2030年将范围1和范围2排放减少约50%的科学目标，完成投资组合气候弹性分析并制定资产特定行动计划 [30] - 设定可衡量的多元化和包容性目标，到2025年实现领导层性别平等，到2025年和2030年分别将少数族裔在领导层的比例提高到20%和25% [30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业绩具有挑战性，但预计是今年最难的同比收入比较季度，市场基本面正在复苏，郊区子市场已达到或超过疫情前水平，城市子市场的改善将在年中及秋季随着员工返回办公室而增强 [32] - 公司未来几年处于有利地位，得益于沿海市场布局、投资组合集中在城市和就业中心郊区市场、购房成本上升、开发项目表现良好、运营模式创新带来的利润率提高以及ESG领导地位 [33] 其他重要信息 - 公司在发布前瞻性声明时存在风险和不确定性，实际结果可能与声明有重大差异，相关风险和不确定性在昨日下午的新闻稿以及提交给美国证券交易委员会的10 - K表和10 - Q表中有讨论 [5] - 新闻稿包含非GAAP财务指标和其他术语的定义及调整说明，可在公司网站查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 为何目前不发布全年指导 - 公司按季度提供指导符合当前动态环境和不确定时期的业务管理方式，随着4月和5月业务的稳定和增长，预计在第二季度财报电话会议上完成年度中期重新预测后提供全年指导 [35] 问题: 本季度6.5亿美元启动项目的预计初始收益率及租金计算方式 - 收益率与当前在建开发项目一致，处于高5%区间，按当前租金和成本计算，不进行趋势调整，预计项目稳定时可能超过预期收益率 [37] 问题: 如何看待市场资本化率扩大及开发收益率差异缩小的可能性 - 公司会考虑该因素，影响开发项目的匹配资金安排，若认为存在资本市场风险，将接近100%匹配资金，即开工时已通过股权、债务或资产处置筹集到永久资本 [39] 问题: 第二季度费用同比增长最大的类别 - 费用增长较为广泛，主要是由于2020年第二季度业务停滞，如周转下降、仅进行必要维护、减少营销、实施招聘冻结等，预计各项活动、基本成本和工资将恢复正常水平，税收和保险也有适度增长 [41][42] 问题: 如何看待郊区和城市投资组合的未来发展 - 城市投资组合租金较疫情前峰值仍低约8%，郊区投资组合租金较疫情前峰值高约2%，城市市场将出现反弹，郊区市场也有良好需求支撑，如就业中心郊区市场因人们返回办公室将有更多需求，且单户住宅市场紧张限制了租户的选择 [45][46] - 随着经济重新开放，城市和郊区市场表现将趋于收敛，但郊区市场仍有良好的供需动态，长期来看，城市市场供应可能低于郊区，未来3 - 4年城市市场可能表现优于郊区市场 [47][48] 问题: 是否会因资本化率压缩和1031条款可能废除而加快资产销售 - 公司使用1031条款较少，主要根据投资组合回收需求进行资产销售，目前债务仍是最有吸引力的资本来源，但资产销售的吸引力正在增加，资本化率压缩和资产价值上升会影响资本分配决策 [52][54] 问题: 佛罗里达东南部和丹佛4月租金增长强劲的情况是否会持续，以及是否会加快在这些市场的布局或进入新市场 - 这两个扩张市场目前资产规模较小，一季度的同比增长可能因个别资产因素产生波动，预计后续不会保持相同水平 [56] - 公司计划将这两个市场的规模扩大至占投资组合的至少5%，目前各约占2%，未来几个季度有开发计划，也在积极寻求收购机会，同时也在寻找其他符合知识经济和高收入、高教育就业特征的市场 [57][58] 问题: 混合办公环境对公司业务是否有利 - 公司认为混合办公模式下，郊区家庭形成可能更强，人们通勤天数减少，部分人愿意居住在离办公室更远的地方，公司有能力在城市和郊区市场都抓住机会 [60][61] 问题: 是否看到疫情后业务节奏的变化 - 目前判断居民特征是否改变还为时过早，随着疫情结束和市场稳定，与居民的沟通可能会影响公司在郊区市场的产品选择，如提供更大户型、工作空间或增加联排别墅等 [63] 问题: 如果建筑成本压力持续，开发收益率会压缩多少 - 成本压力确实在上升，但租金也有上涨潜力，目前部分项目的总资本成本未高于一年前，且资产价值和资本化率的变化使利润率较之前有所扩大，市场预计未来12个月NOI将超过总开发成本 [65][66][67] 问题: 随着含优惠租约到期，是否预计入住率会下降 - 目前居民收入同比下降约6%，有一定支付能力，第一季度周转率上升并非主要因财务原因，未来几个季度在城市环境中会有更明确的情况，同时，驱逐禁令结束后，部分坏账可能转化为实际空置，会对入住率产生一定影响 [69][70][71] 问题: 未来几年如何规划开发管道规模 - 公司预计今年开发项目启动规模超过10亿美元，认为可以轻松将规模扩大到12亿美元，甚至15亿美元，前提是不进入新市场和扩大业务范围 [73] 问题: 技术举措产生增量NOI的总投资是多少 - 数字平台和AI等技术举措的投资约为3000万美元，智能访问和智能家居组件的投资取决于客户采用情况和需求，目前尚未确定 [75] 问题: 此次未出现供应低谷是否会影响开发计划规模 - 公司认为开发规模在10 - 15亿美元的范围是合适的，虽然与上一周期相比，企业价值方面可能略低，但考虑到市场机会、平台规模和资产负债表承受能力，该范围是合理的 [77] 问题: 4月坏账情况及联邦资金的影响 - 预计在驱逐禁令结束前，坏账不会有明显变化，目前尚未看到每月坏账有显著变动，随着客户看到驱逐选项的可能性增加，预计坏账会有更大变化 [79] - 公司积极参与联邦资金申请，但资金发放缓慢，主要是因为相关机构缺乏管理资金的流程和经验 [80] 问题: 开发收益率为何不受租金疲软和建筑成本上升的影响 - 在建项目成本已锁定，部分项目还有成本节约，同时，土地成本占比15% - 20%，大部分土地在疫情前已签约，部分还有重新谈判的机会，软成本如建筑工程费、许可证和资本化利息有所下降，可抵消部分成本上升 [83][84] - 实际收益率较之前有所下降，约25 - 50个基点，但资本化率压缩基本抵消了这一影响 [86] 问题: 如何平衡直接收购和与当地土地所有者合作开发进入新市场 - 公司采取多种方式进入新市场，包括收购现有资产、自行开发和与第三方开发商合作，目前在扩张市场收购的多为全新或较新的资产，未来也希望收购一些旧社区以实现价格点多元化，不同方式的时间跨度不同，可实现资本在时间和产品上的多元化配置 [88][89][90] 问题: 请介绍Park Loggia的租户情况、剩余待租面积及NOI目标是否仍可实现 - 零售部分目前约87%已出租，二楼剩余空间已在去年季度租出，租户为医疗用户，一楼还有约8500平方英尺待租，租户包括Fidelity、Spectrum、Target等 [92] - 长期来看，该项目能否实现每年1000万美元的NOI目标，取决于一楼剩余空间的租赁情况，目前纽约街头零售市场较疲软 [93] 问题: 员工秋季返回办公室对季节性租赁趋势有何影响 - 目前尚不确定具体影响，但从某些市场的潜在租户和新租约数据来看，一些人开始从较远的地方返回城市环境，如纽约市过去季度的新租约中，来自50英里以外的租户比例增加 [96][97] - 随着公司宣布返回办公室日期和大学计划秋季全面恢复校园学习，预计从现在到劳动节期间市场将呈积极趋势，但能否恢复到疫情前正常水平要到劳动节后才能确定 [97][98] 问题: 城市市场新租约在户型和价格点方面有何需求趋势 - 城市市场中，工作室户型的单户住宅需求仍然较低，其入住率落后于投资组合平均水平约200个基点，在纽约市、华盛顿特区、旧金山和波士顿等城市尤为明显 [100] 问题: 如何看待技术投资带来的200个基点利润率提升的基准和正常利润率 - 公司以稳定年份为基准，如2019年，排除税收和保险因素，控制可支配NOI利润率，疫情期间数据受到干扰，2018 - 2019年该利润率在80%以上，2019年可作为基准年 [102][104] 问题: 如何评估城市市场满足首波被压抑需求后下一阶段的需求情况 - 难以确定返回城市的具体比例，下一阶段需求主要取决于宏观经济、就业和收入增长等正常驱动因素，供应方面预计相对稳定，单户住宅市场的可负担性问题可能为公司业务带来一定顺风 [107][108]