净收入和营业收入 - 2023年第二季度，公司归属于普通股股东的净收入为3.67923亿美元，同比增长165.3%[99] - 公司公寓租赁运营的同店净营业收入为4.35057亿美元，同比增长5.4%[100] - 公司出售了两个完全拥有的社区，销售额为2.37亿美元，获得了1.87341亿美元的收益[103] - 公司的净收入归属于普通股股东同比增长了229.2亿美元，增长了165.3%[114] - 公司的同店净营业收入为租赁和其他收入为6.88148亿美元，同比增长6.9%[113] - 公司的总营收为6.9086亿美元，同比增长7.2%[113] - 公司的总净收入为3.67807亿美元，同比增长165.4%[113] - 公司的净营业收入为2023年第二季度达到471,020,000美元，同比增长8.1%[116] - 同店铺住宅净营业收入在2023年第二季度增长了6.3%[118] - 公司的整体租金和其他收入在2023年第二季度增长了6.9%[119] - 同店铺住宅租金收入的增长主要来自于租金率的提高、经济占用率的下降以及其他租金收入的增加[121] - 2023年第二季度同店铺不可收回的租金收入增加了6,609,000美元[123] 费用和支出 - 公司的总社区运营费用为2.1315亿美元，同比增长8.9%[113] - 公司的利息支出净额为5.1585亿美元，同比减少12.3%[113] - 公司的管理、开发和其他费用在2023年第二季度增长了200.0%[125] - 直接物业运营费用在2023年第二季度增加了10.7%[126] - 公司的利息支出在2023年第二季度减少了12.3%[130] 资金和融资 - 公司在2023年6月30日拥有946,998,000美元的现金、现金等价物和托管现金[147] - 公司在2023年6月30日的运营活动提供的净现金增加主要是由于净营业收入的增加[148] - 公司在2023年6月30日的融资活动中使用的净现金主要是由于支付了454,323,000美元的现金股息和偿还了2.5亿美元的固定利率无抵押票据[149] - 公司的可变利率无抵押信贷额度到2026年9月到期，利率为6.12%[150] - 公司在未来通过各种内部和外部来源满足流动性需求，包括房地产处置、现金余额、经营活动中产生的现金、信贷设施下的借款等[165] - 公司需要偿还到期的长期债务，包括偿还了2.85%无担保债券的25亿美元本金[159] - 公司进入了新的远期利率互换协议，以减少利率变动对未来债务发行活动的影响[158] 其他 - 公司在2022年和2023年初被指控存在反垄断行为，但于2023年7月被撤销[124] - 公司可能通过次级贷款或其他优先股权投资，投资于第三方进行的多户开发项目[168] - 公司在开发社区方面拥有17个正在建设中的项目，总资本成本约为2,293,000,000美元[174] - 公司将被要求扣除并向美国国税局汇款21%的任何分配给非美国股东的收益[185] - 公司在未来展望中提到了开发、重新开发、收购或处置社区的潜力，以及正在建设、重建、开发或重新开发的公寓社区的完工时间和成本[186]

财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为每股2.66美元,同比增长9.5%,比4月份提供的第二季度指引高出0.07美元 [7] - 全年核心FFO指引上调至每股10.56美元,比2022年增长7.9% [9] - 同店收入增长6.3%,比预期高出110个基点 [7] - 全年同店收入增长预期上调至6%,同店NOI增长预期上调至6%,比中点高出175个基点 [9] - 全年坏账预期改善至2.3%,比最初估计改善约50个基点 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 新项目租赁表现优异,5个新项目租金比初始预测高出520美元/月或18%,收益率提高70个基点至6.6% [17] - 预计未来6个季度将交付3600套新公寓,推动NOI增长和NAV创造 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 东海岸投资组合全年表现预计比西海岸投资组合高出约200个基点 [14] - 纽约、洛杉矶和华盛顿特区在处理案件方面进展较慢 [101] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略重点是出售资产锁定资本成本,然后在其扩张市场寻求收购 [12] - 预计2023年将成为资产净卖家,预计处置额将超过收购额约2亿美元 [12] - 公司目标是在5-6年内将25%的投资组合转移到扩张市场 [94] - 公司正在寻找机会以较低的价格回购土地,例如在波士顿和佛罗里达的回购价格比一年前低30%-40% [95] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,由于供应动态,其沿海郊区市场相对于阳光地带市场具有优势,预计这种优势将持续到2025年 [60] - 管理层预计,随着更多有动机的卖家出现,未来6-12个月可能会出现更多机会 [75] - 管理层预计,随着非支付居民的离开,坏账将继续改善 [13] - 管理层预计,由于非支付居民的离开,未来几个季度入住率将继续下降 [13] - 管理层预计,由于非支付居民的离开,未来几个季度经济入住率将保持在95%左右 [39] 其他重要信息 - 公司已从RealPage相关诉讼中被驳回 [23] - 公司正在调整其资本配置方法,以应对不断变化的外部环境,包括其资本成本的增加 [11] - 公司预计2023年的启动量将减少至7.75亿美元,低于最初的8.75亿美元 [11] - 公司预计2023年将净出售资产,预计处置额将超过收购额约2亿美元 [12] - 公司预计2023年将净出售资产,预计处置额将超过收购额约2亿美元 [74] 问答环节所有提问和回答 问题: RealPage相关诉讼的最新情况 - 公司已从RealPage相关诉讼中被驳回 [23] [24] [79] [80] 问题: 开发项目的贡献 - 公司预计未来6个季度将交付3600套新公寓,推动NOI增长和NAV创造 [27] [28] 问题: 租赁率增长趋势 - 公司预计全年平均租赁率将比最初预期高出约70个基点 [35] - 公司预计下半年将看到一些适度的租赁率增长放缓 [37] - 公司预计下半年经济入住率将保持在95%左右 [39] 问题: 坏账情况 - 公司预计下半年坏账率将改善至2%,上半年为2.7% [38] - 公司预计坏账率将在2024年上半年恢复正常水平 [45] 问题: 运营费用情况 - 公司预计下半年物业税将下降,主要受华盛顿州影响 [46] 问题: 运营效率提升 - 公司预计2023年将实现约1600万美元的增量NOI,比最初目标高出480万美元 [48] - 公司预计2024-2025年将实现约2500万美元的增量NOI [48] 问题: 交易市场情况 - 公司预计交易市场仍将相对低迷,总销售额比2022年下降约70% [19] - 公司预计未来6-12个月可能会出现更多机会 [50] - 公司预计未来6-12个月可能会出现更多机会 [75] 问题: 开发启动量减少的原因 - 公司因回报率收紧而取消了一个项目 [54] 问题: 开发团队情况 - 公司看到一些私人开发商开始缩减开发团队 [56] 问题: 东北市场表现 - 公司认为东北市场具有供应保护和稳定的需求驱动因素 [60] [63] [64] 问题: SIP业务情况 - 公司预计SIP业务将放缓,但仍有机会 [66] [67] [68] [69] [70] [71] 问题: 建设成本趋势 - 公司在某些市场看到成本下降,但在其他市场尚未看到下降 [87] [88] [89] 问题: 入住率变化原因 - 公司看到非支付居民离开导致入住率下降 [91]

业绩总结 - 第二季度核心FFO每股同比增长9.5%，年初至今增长11.5%[7] - 第二季度净收入为367,923千美元，较去年同期的138,691千美元显著增长[60] - 第二季度FFO为379,811千美元，较去年同期的336,792千美元增长[60] - 核心FFO每股为2.66美元，较去年同期的2.43美元增长[60] - 第二季度及年初至今的业绩超出预期[50] 用户数据 - 同店住宅租金收入同比增长6.3%，环比增长2.0%[7] - 当前租赁活动的月均租金收入为3365美元，较初始预期的2845美元高出18.3%[35] - 2023年同店租金收入增长预期在所有AVB已建立地区均有所上升，东海岸预计将比西海岸高出200个基点[25] 未来展望 - 2023年全年的核心FFO每股增长预期从5.3%上调至7.9%[16] - 公司预计2023年全年的每股收益（EPS）范围为6.84美元至7.04美元[71] - 预计2023年全年的每股基金自有收益（FFO）范围为10.38美元至10.58美元[71] - 预计2023年全年的每股核心基金自有收益（Core FFO）范围为10.46美元至10.66美元[71] 新产品和新技术研发 - 预计2023年创新计划将带来近1600万美元的增量净营业收入[30] - 创新努力预计在2023年将带来近1600万美元的增量NOI[50] 市场扩张和并购 - 关闭三项处置交易，累计销售价格约为3.4亿美元，初始市场资本化率约为4.7%[50] - 开发完成项目的加权平均初始预计稳定收益为1.85亿美元，收益率为5.9%[7] 负面信息 - 2023年坏账改善，因非支付居民搬出，导致周转率和入住率受到影响，但对未来增长有利[20] 其他新策略和有价值的信息 - 预计到2025年，女性领导层比例目标为53%[46] - 预计到2025年，少数族裔领导层比例目标为44%[46] - 2022年社区投资目标为275万美元，实际投资为240万美元[47] - NOI（净营业收入）被视为评估社区运营表现的重要补充指标，帮助投资者理解核心运营[68] - 公司的重建项目包括一个包含714个公寓单元的社区，预计在2023年内进行重大重建[75]

第一季度财务表现 - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1.46902亿美元，较去年同期减少了1.15142亿美元，降幅为43.9%[102] - 2023年第一季度，同店净营业收入（包括停车和其他附属住宅收入）为4.3043亿美元，较去年同期增加了4.1569亿美元，增幅为10.7%[103] - 2023年第一季度，归属于普通股股东的净收入为1.46902亿美元，较去年同期减少了1.15142亿美元，降幅为43.9%[115] - 2023年3月31日，同店铺住宅净营业收入同比增长9.5%，达到41569万美元[118] - 2023年3月31日，租金和其他收入同比增长9.9%，达到60467万美元[119] - 2023年3月31日，同店铺住宅租金收入总额同比增长9.5%，达到54168万美元[121] - 2023年3月31日，同店铺住宅租金收入中，租金率增长8.0%[122] - 2023年3月31日，同店铺住宅租金收入中，不可收回租金收入净额同比增长284.3万美元[122] - 2023年3月31日，直接物业运营费用（不包括物业税）同比增长8.6%，达到10520万美元[126] - 2023年3月31日，物业税同比增长5.3%，达到3757万美元[127] - 2023年3月31日，总体财产管理和其他间接运营费用同比增长10.4%，达到3000万美元[128] - 2023年3月31日，折旧费用同比增长1.5%，达到2957万美元[130] - 公司净利润为146,902,000美元，较2022年同期的262,044,000美元有所下降[141] - FFO每股稀释为2.54美元，较去年同期的2.24美元有所增长[141] - 公司于2023年第一季度的经营活动净现金流为396,118,000美元，较去年同期的343,680,000美元增加了52,438,000美元[146] 资本成本和资产规划 - 截至2023年3月31日，公司拥有或持有直接或间接利益的18个正在建设的全资社区，预计将包含5762套公寓，总资本成本预计为23.6亿美元[104] - 公司拥有或持有土地或土地使用权，预计将开发41个公寓社区，如果按预期开发，将包含14290套公寓，总资本成本为64.15亿美元[105] - 公司持有的开发社区中，Avalon Harrison和Avalon West Windsor包含至少10000平方英尺的商业空间[174] - 公司拥有177,889,000美元的收购和相关资本化成本，用于直接持有的七个土地地块的开发权益[177] - 公司有64348000美元的资本化成本，用于30个开发权益，其中包括四个预计作为现有稳定运营社区的额外阶段进行建设的开发权益[178] - 公司有92,375,000美元的承诺，用于在现有市场下资助三笔次级贷款，截至2023年3月31日，已资助46840000美元[180] 资金筹集和流动性管理 - 公司于2023年4月28日未在商业票据计划下有任何未偿还金额[148] - 公司于2023年4月28日未在信用设施下有任何未偿还金额，可用信贷额度为2,248,086,000美元[150] - 公司于2023年第一季度回购了7,000股普通股，平均价格为每股161.29美元[156] - 公司于2023年4月通过股票前向交易发行了2,000,000股普通股，净额为491,912,000美元，每股245.96美元[154] - 公司于2023年第一季度偿还了2.85%无抵押票据的25亿美元本金[158] - 公司总负债（不包括信贷额度和商业票据）为8,377,827美元，较上一季度下降至8,126,927美元[160] - 公司计划通过多种内部和外部来源满足流动性需求，包括房地产处置、现金余额、运营活动产生的现金、信贷额度、商业票据借款和担保和无担保债务融资[164] - 公司通过合资企业持有或开发个别房地产资产，以减轻资产集中风险，并作为流动性来源[166] - 公司在未来融资和资本需求方面计划足够资金来完成新建或重建活动，但无法保证能够获得融资[165] - 公司通过次级贷款或其他优先股权投资，投资于第三方进行的多户住宅开发项目，预计在建设完成后获得投资回报[167] - 公司出售不符合长期投资标准的资产，并将出售所得用于开发和重新开发社区，以实现部分增值[168] - 公司在2023年可能通过发行普通股和优先股等方式获得额外流动性[164] 风险管理和关注事项 - 公司通过商业综合责任保险和财产保险保障所有社区，包括使用全资保险公司发行的保单[182] - 公司的东南佛罗里达社区可能会受到飓风等重大风暴事件的影响，这些天气事件的损失在我们的主要财产保险计划中得到覆盖[185] - 公司关注疫情对业务、运营和财务状况的影响[191] - 公司关注开发、重新开发、收购或处置社区的潜在机会[191] - 公司关注在建、重建、开发或重新开发的公寓社区的竣工时间和成本[191] - 公司关注公寓社区的租赁、入住和稳定时间[191] - 公司关注进入新市场的扩张[191] - 公司关注现金流量可能不足以满足开发需求的风险[196] - 公司关注新的房东-租户法律和租金规定可能带来的影响[196] - 公司关注法律

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO增长13.7%，超出核心FFO指引0.05美元，其中0.01美元收入归因于居民收款率超预期，0.03美元因运营费用降低，0.01美元与利息收入等项目有关 [7] - 第一季度同类租期有效租金变化为4.1% [7] - 4月初按每股255美元的即期价格提取了一年前订立的股权远期合约收益5亿美元，额外资本成本在4%以下，已将该资本分配给在建开发项目，预计开发收益率达6%以上 [7][8] - 预计股权远期合约现金增量收入将使2023年核心FFO每股增加约0.03美元，全年核心FFO指引中点提高0.10美元至每股10.41美元 [9] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度有效租金在东西海岸较疫情前水平上涨约10%，但路径不同，西海岸租金波动较大，东海岸较为平稳，第一季度两条海岸均实现正的月度租金环比增长 [13] - 同店组合关键绩效指标健康，第一季度可用率处于低5%区间，周转率较2022年第四季度有所下降，入住率较第四季度提高约30个基点，租金变化从1月的3.7%提高到4月的4.9%，组合平均挂牌租金自年初以来上涨约3.5%，5月和6月的续租报价约为7% [14][15] 开发业务 - 第一季度有4个开发社区积极租赁，租金较初始承保增加485美元/月或17%，投资收益率提高70个基点至6.7% [16] - 预计年底前另外7个社区开始租赁，虽未将这些项目租金标记为当前市场水平，但所在位置市场租金有类似增长 [17] - 第一季度从整个开发项目中实现了1000万美元的预计净营业收入（NOI），剩余超1.3亿美元的增量NOI将在资产完工稳定后实现 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司既定地区的入住率和租金趋势比阳光地带地区更稳定，有效市场租金在过去3年增长约10%，收入增长与租金增长同步，且租房经济比买房更有利 [10] - 既定地区今年新供应预计为存量的1.6%，低于阳光地带市场的3.6%，与公司投资组合直接竞争的供应水平更低，整体为存量的1.4%，郊区市场为1.2% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司仍希望将25%的投资组合转移到扩张地区，以实现多元化和优化长期增长，近期出售既定地区资产并收购扩张地区资产的交易可能更具吸引力 [12] - 随着美联储过去几个季度收紧政策，开发市场发生变化，许多竞争对手的计划项目被推迟或放弃，公司已利用一些机会增加了开发权管道，并预计市场调整后会有更多机会 [18] - 公司计划为Gables Residential的25000套公寓提供后台财务行政支持服务，展示了公司创新能力，未来有望为其他机构多户业主提供服务以创造价值 [21][22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对今年开局感到满意，预计投资组合未来表现出色，在资本相对稀缺的环境中，将有选择地利用机会为股东创造价值 [24] - 公司认为既定地区市场基本面稳定，新供应有限，有利于郊区沿海投资组合的表现 [10][11] - 开发市场虽面临挑战，但公司凭借自身优势，如作为开发商和总承包商的能力，以及对资本的有效管理，有望在困难环境中找到盈利机会 [18][19] 其他重要信息 - 公司净债务与EBITDA比率为4.6倍，低于5 - 6倍的目标范围，利息覆盖率和无抵押NOI百分比接近创纪录水平，分别为6.9倍和95%，债务到期分布合理，加权平均到期年限约为8年 [20] - 公司目前拥有约28亿美元的流动性，无未偿还的22.5亿美元无担保信贷额度借款，且刚结算了一年前发起的股权远期合约获得额外5亿美元 [21] 问答环节所有提问和回答 问题: 与Gables的合作是一次性交易还是有扩大业务的计划，能获得怎样的利润率和经济效益，是否对其他物业管理合同感兴趣 - 目前合作影响相对较小但有健康利润率，公司希望未来能开展更多类似业务，但目前不会主动寻求新业务，该合作是公司运营模式发展的一步，有助于公司在技术、流程和人员方面进行投资，提升整体平台 [27][28] 问题: 管理多少单位才能使该业务对收益产生重大影响，是否将成本分摊给其他方 - 难以确定具体单位数量，公司更关注通过此类合作打造领先运营平台，该合作能为公司平台带来外部验证，证明其能力和经济价值 [30][31] 问题: 考虑到成本下降、经济可能疲软和租金增长放缓，今年开发项目启动情况如何，是否提高了回报率门槛 - 目标收益率从去年的中高5%升至目前的中6%左右，今年开发启动活动可能更集中在下半年，公司对完成计划启动项目有信心，同时正在重新调整开发权管道中的项目以适应市场变化 [34][36][37] 问题: 未达到开发启动数量的风险有多大 - 公司对完成今年开发启动计划有信心，除非发生意外情况，目前已确定3个项目，对其他项目也较为乐观 [36] 问题: 5月和6月租金数据是否会像4月一样好，哪些市场表现最强和最弱 - 第一季度续租租金在高5%区间，新入住租金在中2%区间，4月续租租金在中5%区间，新入住租金升至中4%区间，预计租金变化和租赁收入增长在第一季度表现良好后会开始放缓，不同市场情况不同，纽约地区第一季度有改善 [39][40][51] 问题: 与Gables合作的契机是什么，是否考虑过其他投资组合，合作是否会带来未来收购机会 - 合作源于公司间现有关系，经过试点后双方决定推进，该合作专注于运营效益，并非收购性质 [43] 问题: 如何看待当前开发机会，是否会加快开发速度 - 公司控制了大量优质房地产，前期投资较小，但开发经济尚未完全显现价值，需观察资产价值和交易市场情况，同时关注硬成本下降趋势，若机会出现，公司有能力在今年晚些时候或明年加快开发 [45][46] 问题: 如何看待未来几个季度的坏账情况，是否有机会获得一次性收益 - 第一季度坏账率约为3%，比预期好22个基点，预计第二至第四季度平均约为2.7%，从第二季度的3%开始逐渐下降，不同市场情况不同，目前不认为会有一次性收益 [51][53] 问题: 各市场的优惠情况如何，过去19天趋势如何 - 第一季度签署的约16000份租约中，平均优惠不到200美元，约30%的优惠集中在西雅图和旧金山湾区，过去几周不到10%的交易有优惠，主要集中在旧金山和太平洋西北地区 [56] 问题: 当前的资本化率情况如何，达到什么水平会吸引公司投资 - 市场存在分化，优质资产资本化率在中4%，吸引力较低的资产在低5%左右，公司今年计划保持净中性，目前有一些处置项目在进行中，未来一两个季度将考虑在扩张地区进行收购 [58][59][60] 问题: 土地价值下降30% - 35%是否代表市场现状，此类项目数量是否可观 - 市场仍处于早期阶段，有卖家愿意延长合同观察情况，但已出现一些交易破裂情况，预计未来会有更多机会，公司相对优势明显，将有选择地参与 [63][64] 问题: 为何许可和开工活动未大幅下降 - 第四季度可能是由于已承诺的资本，且部分许可和开工活动并非公司产品类型，经济适用房生产较高可能是一个因素，也可能存在拉取许可后对报价不满意的情况 [66] 问题: 是否有收购投资组合或平台的机会，还是主要是土地或资产的单项交易 - 预计更多是单项交易，目前未听说有合适的投资组合交易，市场环境下投资组合交易较少 [70] 问题: 郊区和城市资产表现如何，未来预期怎样 - 第一季度租金变化比预期好10个基点，城市和郊区差异极小，若经济环境变弱，郊区沿海投资组合表现可能更好，因为新供应较少 [72] 问题: 为其他运营商提供后台支持服务的收入机会有多大 - 公司尚未确定规模，目前专注于首个第三方客户的全面实施，之后会考虑更多客户和业务发展 [76] 问题: 哪些领域机会最具吸引力 - 包括开发业务、收购业务（出售既定地区资产并投资扩张地区）以及公司的开发商融资计划和结构化投资计划 [78] 问题: 未开始租赁的7个项目的潜在提升是否包含在指引范围内 - 今年的指引主要反映了这些项目的租赁预算，但实际提升将在2024年体现 [81] 问题: 已更新预测的项目收益率提升70个基点，对这7个项目是否适用 - 如果这7个项目的租金增长与公司整体同店组合类似，预计收益率也会有类似提升 [83] 问题: 为何现在启动项目能获得更好的建筑报价 - 主要是确定性因素，对于一年后启动的项目，承包商只能提供估计价格，而对于准备立即开工的项目，部分承包商有空闲产能，愿意降低价格 [85] 问题: 提取的股权远期合约资金有多少，能否随时提取，长期计划是什么 - 提取了4.9亿美元，将其存入高评级银行的定期存款，存款期限与开发资金需求相匹配，公司有足够流动性应对新机会，资金可用于开发或其他合适项目 [88] 问题: 如何解读公司近期业务变化，对长期战略有何影响，如何权衡增长与复杂性和低倍数的关系 - 公司由管理团队制定战略，旨在推动盈利和差异化，创造长期价值，战略重点包括运营模式转型、优化投资组合、利用开发能力、加强ESG领导地位以及关注人员和文化 [91] 问题: 在扩张市场中，公司如何定位城市和郊区投资 - 公司追求最佳风险调整回报，在扩张地区发现郊区资产的供需基本面和定价更具吸引力，目前大部分投资和开发项目集中在郊区，但也会关注城市地区的机会 [94] 问题: 在保险市场中，公司是否考虑增加自保以降低成本 - 公司拥有全资监管的 captive 保险公司，过去曾利用其降低保险成本，今年预计保险成本增长较高，可能会通过 captive 承担更多自保风险以应对市场定价问题 [97] 问题: 未来几年租户周转率是否会回到历史水平 - 由于住房市场紧张，特别是单户住宅供应有限，融资市场和生产情况不佳，预计未来几个季度租户周转率仍将受到限制 [100] 问题: 开发商融资计划项目的收益率与公司开发项目收益率相比如何 - 开发商融资计划的目标收益率约为收购和开发收益率的中间水平，目前实际收益率高于此目标，比公司自行开发的收益率低30 - 40个基点，但比收购收益率高50 - 60个基点 [103] 问题: 纽约州住房提案对公司是机会还是增加供应，如何看待全国类似举措 - 该提案既是开发机会，也可能降低长期租金增长，从公共政策角度有其意义，但实际实施困难，目前公司仅在加州的ADU项目中取得一定成效，监管动态影响公司投资组合分配决策 [107][108][109]

业绩总结 - 2023年第一季度核心FFO每股同比增长13.7%[7] - 2023年第一季度净收入为146,902千美元，较2022年同期的262,044千美元下降44%[47] - 2023年第一季度FFO为355,258千美元，较2022年同期的313,908千美元增长13%[47] - 核心FFO为359,970千美元，较2022年同期的316,923千美元增长14%[47] - 2023年第一季度市场占用率为96.2%[19] 用户数据 - 当前租赁项目的月租收入预计为每户3,330美元，初始稳定收益率为6.7%[21] - 同店住宅租金收入同比增长9.5%，环比增长1.1%[7] 未来展望 - 预计正在进行的开发项目在稳定后每年将带来超过1.3亿美元的增量NOI[24] - 预计2023年剩余投资的总资本成本为1,082百万美元，匹配资金开发正在进行中，匹配率为108%[57] - 预计今年将启动另外10亿美元的开发项目[35] - 沿海郊区的市场预计将表现优于其他地区[35] 新产品和新技术研发 - 2023年第一季度开发启动金额为1亿美元[7] 财务健康状况 - 2023年第一季度净债务与核心EBITDA比率为4.6倍，利息覆盖率为6.9倍[29] - 总债务本金为81.27亿美元，净债务为77.51亿美元[60] - 第一季度现金流可用于投资为10.60万美元，年化后为42.40万美元[71] 市场动态 - 开发市场正在调整，私营多户开发商因融资困难而推迟或放弃项目[27] - 发展市场的失衡可能带来有吸引力的机会[35] - 公司的强大资产负债表为增长提供了支持[35] 其他信息 - 2023年4月公司结算的股权远期合同总额为4.9亿美元，初始成本为4.0%[7] - 第一季度的资产保护资本支出为2.25万美元[71] - 第一季度利息支出为56.82万美元，管理费用为20.40万美元[65] - 总住宅NOI为456.29万美元，商业NOI为8.75万美元[77] - 总NOI为466.17万美元，未担保资产的NOI为443.76万美元，占比95%[77]

市场风险 - 公司主要面临的市场风险主要来自金融工具，主要是来自市场利率的变化[300] - 公司目前使用利率保护协议，如利率上限协议，以实现风险管理目标[301] 利率风险管理 - 公司在2022年底和2021年底分别有6.0715亿美元和7.1415亿美元的浮动利率债务，如果利率比实际情况高100个基点，公司的年度利息支出将分别增加约685万美元和771.6万美元[303] - 公司的固定利率债务的公允价值受到利率变化的影响，如果利率比实际情况高100个基点，固定利率债务的公允价值将减少约4.6355亿美元[305]

AvalonBay Communities, Inc. (NYSE:AVB) Q4 2022 Results Conference Call February 9, 2023 1:00 PM ET Company Participants Jason Reilley - VP, IR Ben Schall - President and CEO Kevin O’Shea - CFO Sean Breslin - COO Matt Birenbaum - Chief Investment Officer Conference Call Participants Nick Joseph - Citi Steve Sakwa - Evercore Austin Wurschmidt - KeyBanc Chandni Luthra - Goldman Sachs Adam Kramer - Morgan Stanley John Kim - BMO Capital Markets Alan Peterson - Green Street Rich Anderson - SMBC Michael Goldsmith ...

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年9月30日，公司总资产为2.016477亿美元，较2021年12月31日的1.9902016亿美元增长1.32%[12] - 截至2022年9月30日，公司总负债为8951.327万美元，较2021年12月31日的8965.555万美元下降0.16%[12] - 2022年前三季度，公司总营收为19.23775亿美元，较2021年同期的16.93653亿美元增长13.6%[15] - 2022年前三季度，公司总费用为15.35169亿美元，较2021年同期的14.45074亿美元增长6.24%[15] - 2022年前三季度，公司税前收入为9.03237亿美元，较2021年同期的6.70492亿美元增长34.71%[15] - 2022年前三季度，公司净利润为8.95274亿美元，较2021年同期的6.69058亿美元增长33.81%[15] - 2022年前三季度，归属于普通股股东的净利润为8.95482亿美元，较2021年同期的6.6909亿美元增长33.84%[15] - 2022年前三季度，公司综合收益为9.24623亿美元，较2021年同期的6.82416亿美元增长35.49%[15] - 2022年前三季度，基本每股收益为6.40美元，较2021年同期的4.79美元增长33.61%[15] - 2022年前三季度，摊薄每股收益为6.40美元，较2021年同期的4.79美元增长33.61%[15] - 2022年9月30日止九个月净收入为895,274美元，2021年同期为669,058美元[17] - 2022年9月30日止九个月经营活动提供的净现金为1,080,440美元，2021年同期为911,742美元[17] - 2022年9月30日止九个月投资活动使用的净现金为348,489美元，2021年同期为315,753美元[17] - 2022年9月30日止九个月融资活动使用的净现金为788,613美元，2021年同期为473,671美元[17] - 2022年9月30日现金、现金等价物和托管现金期末余额为487,126美元，2021年同期为435,850美元[17] - 2022年9月30日止九个月支付的利息净额为144,833美元，2021年同期为127,575美元[17] - 2022年9月30日结束的三个月，加权平均普通股基本股数为139,640,421，摊薄股数为139,981,959；2021年同期基本股数为139,386,413，摊薄股数为139,737,725[29] - 2022年9月30日结束的三个月，基本每股收益为3.54美元，摊薄每股收益为3.53美元；2021年同期基本每股收益为0.57美元，摊薄每股收益为0.56美元[29] - 2022年9月30日结束的九个月，加权平均普通股基本股数为139,610,205，摊薄股数为139,964,172；2021年同期基本股数为139,338,800，摊薄股数为139,645,069[29] - 2022年9月30日结束的九个月，基本每股收益为6.40美元，摊薄每股收益为6.40美元；2021年同期基本每股收益为4.79美元，摊薄每股收益为4.79美元[29] - 2022年9月30日结束的三个月和九个月，公司分别确认所得税费用565.1万美元和796.3万美元，主要与公寓处置和其他应税REIT子公司活动有关[34] - 2022年9月30日结束的三个月，公司总营收为6.57973亿美元，2021年同期为5.59138亿美元[39] - 2022年9月30日结束的九个月，公司总营收为18.89665亿美元[41] - 2021年前九个月总营收为16.13664亿美元，其中租赁收入为16.0432亿美元，非租赁收入为9344万美元[42] - 2022年和2021年前九个月，公司住宅和商业投资组合的无法收回租赁收入净收入冲减分别为3126.7万美元和4229.5万美元[45] - 2022年和2021年前九个月，公司开发或再开发活动的资本化利息分别为2442.4万美元和2502.3万美元[46] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司债务分别为8.078012亿美元和8.170431亿美元[48] - 2022年2月，公司按面值偿还了1亿美元的可变利率无担保定期贷款[49] - 2022年3月，公司设立了无担保商业票据计划，最高发行额为5亿美元，截至9月30日，已发行4998.5万美元[50] - 2022年9月，公司提前偿还了3527.6万美元的固定利率债务，确认了139.9万美元的债务清偿损失[51] - 2022年9月，公司修订并重述了信贷安排，将借款额度从17.5亿美元提高到22.5亿美元，期限延长至2026年9月27日[52] - 截至2022年9月30日，公司固定利率和可变利率有担保应付票据的加权平均利率分别为3.4%和4.1%[56] - 截至2022年9月30日，公司遵守了信贷安排、商业票据计划、定期贷款和无担保票据契约的惯常契约[58] - 2021年12月31日普通股余额为1398000美元，总股东权益为10932527000美元，总权益为10933093000美元[61] - 2022年3月31日普通股余额为1399000美元，总股东权益为10976736000美元，总权益为10977292000美元[61] - 2022年6月30日普通股余额为1399000美元，总股东权益为10917461000美元，总权益为10918011000美元[61] - 2022年9月30日普通股余额为1399000美元，总股东权益为11210037000美元，总权益为11210588000美元[61] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为262044000美元[61] - 2022年第二季度归属于普通股股东的净收入为138691000美元[61] - 2022年第三季度归属于普通股股东的净收入为494747000美元[61] - 2022年各季度向普通股股东宣派的股息均为每股1.59美元，第一季度股息总额为222373000美元，第二季度为222772000美元，第三季度为222753000美元[61] - 2022年第一季度现金流量套期净收益为10155000美元，第二季度为7759000美元，第三季度为8188000美元[61] - 2022年各季度现金流量套期损失重分类至收益均为1013000美元[61] - 截至2021年9月30日，公司股东权益总额为1.078823亿美元，其中普通股为1396美元，额外实收资本为1.0684639亿美元[63] - 截至2022年9月30日和2021年12月31日，公司授权发行2.8亿股普通股和5000万股优先股[63] - 2022年前九个月，公司发行了151813股普通股，包括因行使股票期权、股息再投资计划、受限股票授予等发行的股份，同时注销了3235股受限普通股[65] - 2020年股票回购计划授权总额为5亿美元，截至2022年9月30日，剩余授权购买金额为3.16148亿美元，该期间无回购[66] - 第五个连续股权计划（CEP V）授权发行总额为10亿美元，截至2022年9月30日，剩余授权发行金额为7.05961亿美元，该期间无销售[67] - 2022年前九个月，公司完成了200万股普通股的包销公开发行，预计收到净收益约4.942亿美元[68] - 2022年第三季度，公司总营收为6.65288亿美元，较2021年同期的5.80774亿美元增长14.6%；2022年前九个月总营收为19.23775亿美元，较2021年同期的16.93653亿美元增长13.6%[138] - 2022年第三季度，公司总社区运营费用为2.09901亿美元，较2021年同期的1.95023亿美元增长7.6%；2022年前九个月总社区运营费用为5.98814亿美元，较2021年同期的5.66423亿美元增长5.7%[138] - 2022年第三季度，公司净收入为4.94632亿美元，较2021年同期的7884.7万美元增长527.3%；2022年前九个月净收入为8.95274亿美元，较2021年同期的6.69058亿美元增长33.8%[138] - 2022年第三季度，公司归属于普通股股东的净收入为4.94747亿美元，较2021年同期的7891.4万美元增长526.9%；2022年前九个月归属于普通股股东的净收入为8.95482亿美元，较2021年同期的6.6909亿美元增长33.8%[138][139] - 2022年第三季度，公司来自非控股权益的净亏损为11.5万美元，较2021年同期的6.7万美元增长71.6%；2022年前九个月来自非控股权益的净亏损为20.8万美元，较2021年同期的3.2万美元增长550.0%[138] - 2022年第三季度，公司投资非合并实体的收入为4377.7万美元，较2021年同期的686.7万美元增长537.5%；2022年前九个月投资非合并实体的收入为4657.4万美元，较2021年同期的3295.9万美元增长41.3%[138] - 2022年第三季度，公司出售社区的收益为3.18289亿美元，较2021年同期的58万美元大幅增长；2022年前九个月出售社区的收益为4.67493亿美元，较2021年同期的3.88354亿美元增长20.4%[138] - 2022年第三季度，公司其他房地产交易净收益为1.5万美元，较2021年同期的154.3万美元下降99.0%；2022年前九个月其他房地产交易净收益为9.5万美元，较2021年同期的200.2万美元下降95.3%[138] - 2022年第三季度，公司待售公寓活动净收入为30.4万美元，较2021年同期的15.8万美元增长92.4%；2022年前九个月待售公寓活动净收入为46.9万美元，较2021年同期的 - 140.2万美元有显著提升[138] - 2022年第三季度和前九个月净收入分别为494,632,000美元和895,274,000美元，2021年同期分别为78,847,000美元和669,058,000美元[143] - 2022年第三季度和前九个月NOI分别为449,152,000美元和1,300,071,000美元，2021年同期分别为371,913,000美元和1,075,955,000美元[143] - 2022年第三季度和前九个月住宅NOI分别为438,147,000美元和1,273,169,000美元，2021年同期分别为365,241,000美元和1,058,574,000美元[143] - 2022年前九个月同店住宅NOI增加，源于住宅租赁收入分别增加60,008,000美元（11.8%）和165,244,000美元（11.1%），部分被住宅物业运营费用分别增加10,990,000美元（6.5%）和25,987,000美元（5.3%）抵消[145] - 2022年第三季度和前九个月租金及其他收入分别增加83,810,000美元（14.4%）和229,448,000美元（13.6%）[148] - 2022年前九个月合并社区加权平均入住公寓数量增至77,369套，加权平均每月每入住公寓租金收入增至2,754美元[148] - 2022年第三季度和前九个月同店住宅租赁收入分别增加60,008,000美元（11.8%）和165,244,000美元（11.1%），同店商业租赁收入分别增加1,018,000美元（18.6%）和3,811,000美元（26.2%）[149] - 2022年前九个月同店住宅租赁收入增长归因于平均每入住公寓租金收入增长10.9%和经济入住率增长0.2%[150] - 2022年第三季度和前九个月同店住宅租赁收入增长受租赁费率、优惠和其他折扣等因素影响，分别增长11.8%和11.1%[152] - 2022年第三季度同店无法收回的租赁收入增加404.1

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO同比增长21%，同店收入较去年增长近12%，较第二季度环比增长2.2% [7] - 第三季度核心FFO每股低于指引0.02美元，全年核心FFO每股下调0.07美元，更新全年核心FFO增长预期至18.5% [9] - 第三季度末净债务与EBITDA的杠杆率降至4.6倍，低于去年第四季度的5.1倍，且低于5 - 6倍的目标范围 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第三季度收入增长11.8%，主要由租赁费率同比增长9.5%、减免优惠影响减少240个基点等因素驱动，租金减免造成140个基点的不利影响 [14] - 同店周转率略高于预期，但仍远低于疫情前水平，实际入住率降至96%，但仍比季度典型水平高约20个基点 [15] 开发业务 - 目前处于租赁阶段的开发项目收益率近7%，预计稳定后将为净资和核心FFO带来强劲增长 [18] - 目前正在进行的26亿美元开发项目大多处于建设早期，上季度仅产生1900万美元的年化NOI，预计稳定后将增加1.3亿美元的NOI [18] 资产处置业务 - 第三季度出售五项全资资产，获得5.4亿美元收益，加权平均资本化率为4.1%，每套房屋定价48万美元 [20] - 上季度完成一个私人投资基金工具中最终资产的出售，每套房屋定价47万美元，资本化率为3.6% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 年初至今，公司既定沿海地区的资本化率上升约75 - 100个基点，扩张地区上升约100 - 150个基点，既定地区资产价值可能下降10% - 15%，扩张市场可能下降15% - 25% [21] - 第三季度新入住居民的新租赁收入同比增长11%，入住价值同比增长约10% - 11% [44] - 第三季度来自150英里以外的迁入量较疫情前正常水平增长约20%，城市和郊区就业中心环境趋势良好 [45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 预计2023年收益高于传统水平，现有租金滚动带来积极收益势头，潜在的租金损失也将进一步提升收益 [8] - 预计未来几年三项举措将带来约2亿美元的增量NOI，包括开发项目、运营模式改进和结构化投资计划 [8][9] - 今年调整战略，先出售资产锁定资金成本，再选择性地在扩张市场进行收购，减少新开发项目启动 [11] - 2022年新开发项目启动从11.5亿美元降至预计的8.5亿美元，2023年预计启动规模低于此前预期 [12] - 持续根据租金和建筑成本趋势、潜在开发收益率与市场资本化率的差距以及增量资本成本进行调整，目标是保持100 - 150个基点的利差 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第三季度业绩延续上半年强劲势头，但未达指引，主要因租金季节性回归和费用高于预期 [9][10] - 预计2023年租金内置增长约4%，为历史第二高水平，损失与租金差距约6%，为续租租金增长提供机会 [16] - 预计2023年坏账整体呈下降趋势，租金减免影响较小，但净坏账可能对收入增长构成温和不利因素 [17][37] - 公司财务状况良好，资产负债表强劲，有足够的财务灵活性，无需在较长时间内进入资本市场融资 [23][24][25] 其他重要信息 - 公司在可持续发展和企业责任方面表现出色，连续八年获得全球房地产可持续发展基准（GRESB）5星评级，在11家上市多户住宅公司和37家上市住宅公司中均排名第一 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租金季节性影响何时开始偏离预期，哪些特定市场导致了这种情况？ - 公司预计第四季度受影响更大，实际从8月下旬开始出现偏差，主要影响新入住，续租情况相对较好，主要影响市场为北加州、太平洋西北地区和中大西洋地区 [30][31] 问题2: 为何现在是发展结构化投资产品计划的合适时机，夹层市场和收益率有何变化？ - 进入该领域是一两年前的战略决策，目前资本稀缺，公司有更多选择和议价能力，投资利率有所上升，会根据市场情况进行严格的风险评估 [33][34] 问题3: 2022年净坏账总数是多少，2023年趋势如何？ - 2022年预计报告的净坏账约为1.7%，剔除租金减免影响，潜在坏账年初在4%以上，预计年底降至约2.7%，2023年预计租金减免极少，潜在坏账趋势持续改善，但净坏账可能对收入增长构成温和不利因素 [36][37] 问题4: 明年即将启动的项目回报率如何，是否需要降低成本或提高租金才能实现目标？ - 不同项目情况不同，目前开发项目收益率在5%以上，部分项目已高于6%，管道中的项目平均收益率约为5%，部分项目需成本下降或土地重新定价，目前建筑成本有企稳迹象 [39][40] 问题5: 是否看到任何行为趋势，如合租、室友、搬家等，对2023年需求产生担忧？ - 目前未看到相关行为趋势，新入住居民的租赁收入和入住价值同比增长，来自150英里以外的迁入量持续增加 [44][45] 问题6: 为何不提供季度内运营情况的实时更新？ - 公司认为没有必要，第三季度收入与预期相差仅0.01美元，未达到需要提前披露的重要程度 [48] 问题7: 从长期来看，公司发展项目的合适水平是多少？ - 公司希望扩大发展项目在业务中的占比，但短期内会因经济环境而受限，目前占比约为4% - 5% [51] 问题8: 目前开发管道中，基于100 - 150个基点利差定价的项目占比是多少？ - 难以给出具体百分比，部分项目在当前环境下可行，部分项目可能需要成本或土地价值的调整 [53] 问题9: 城市和郊区资产的表现趋势有何差异？ - 租金变化方面，城市约为12.5%，郊区约为10.2%，北加州和西雅图的城市环境相对较弱，城市和郊区就业中心的迁入量较多 [58][59] 问题10: 能否讨论租户搬出的原因调查情况？ - 第三季度周转率与去年基本持平，略高于预期，部分租户因租金上涨搬出，同时坏账改善导致更多驱逐情况，其他原因如搬迁、购房等导致的搬出有所减少 [64][65] 问题11: 租户因租金上涨搬出后，是否有关于他们去向的评论？ - 相关信息多为轶事，缺乏可靠数据支持 [67] 问题12: 目前租金与收入比率的最新指标如何，与过去相比有何变化？ - 第三季度新入住居民的家庭收入同比增长约11%，入住价值同比增长约10%，整体租金与收入比率相对稳定 [70] 问题13: 预计年底前损失与租金差距是否会缩小？ - 第四季度约20%的租约到期，租户将获得续租租金增长，对损失与租金差距的影响相对较小，第三季度影响较大 [72] 问题14: 2023年成本增长的潜在因素有哪些？ - 主要包括物业税、工资、维修和维护、公用事业等方面，物业税可能面临上涨压力，工资增长受限，维修和维护可能受工资通胀和周转率影响，公用事业在上半年可能面临价格压力，但智能服务收入有望大幅增长 [74][75] 问题15: 与土地卖家的谈判中，是否感觉到他们开始降低土地价格？ - 目前还处于早期阶段，土地交易具有滞后性，预计先在交易市场看到变化，然后逐渐影响到土地市场 [78] 问题16: 北加州10月3%以上的有效租金变化是否意味着新租赁增长为负？ - 目前仍为正增长 [79] 问题17: 是否需要在北加州或太平洋西北地区提供减免优惠或降低租金以维持入住率？ - 有可能，具体情况取决于市场环境 [81] 问题18: 目前开发项目的资本化率是如何测算的？ - 公司关注开发项目与基础资本化率之间保持100 - 150个基点的利差，部分项目可能略低于该水平 [85] 问题19: 开发和租赁项目近7%的收益率是特定项目还是计算方式不同？ - 目前仅4个处于租赁阶段的项目达到该收益率，原预计为6.5%，若其他项目也有类似租金提升，整体收益率可能提高40个基点 [87][88] 问题20: 整体开发管道5.8%的收益率是基于原始测算还是当前市场租金？ - 4个已标记市场的项目基于当前市场租金，其他13个项目基于初始测算，整体收益率可能升至6.0% - 6.1% [90] 问题21: 为何第三季度周转率未达到预期，如何看待周转率回归到疫情前水平？ - 公司原本预计第三季度周转率将延续前两个季度低于去年的趋势，但实际与去年持平，主要因前两个季度租金上涨幅度较大 [93] 问题22: 中大西洋市场表现较弱的原因是什么？ - 该市场表现略低于预期，主要因租金变化减速较快，但绝对数字仍健康，华盛顿特区和北弗吉尼亚部分地区表现较差，主要因办公利用率低和就业增长弱 [95][96][97] 问题23: 如何考虑资本化率上升对开发项目的风险，以及如何在测算中纳入该因素？ - 主要通过匹配资金来锁定利差，同时不考虑租金和NOI的增长，以提供一定的保守性 [100][101] 问题24: 测算时在收入方面考虑了多少缓冲？ - 公司根据当前的NOI、租金、费用和成本计算即期收益率，并与即期资本化率或资产价值进行比较，通常项目稳定后的收益率会高于测算值 [102] 问题25: 测算时是否使用即期费用，如何考虑其风险？ - 使用即期费用，通常项目稳定后租金和运营费用都会有所增长，若两者增长比例相同，将带来更高的NOI [104] 问题26: 公司与Industrious合作的联合办公空间业务的经济情况、机会规模和对底线的贡献如何？ - 该业务是公司激活底层零售空间的一部分，与Industrious的合作是试点项目，采用共享模式，有望为居民创造增值空间 [107][109]