财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度，有效新租约下降2.1%，有效续约增长2.3%，综合增长率为0.3%；7月有效租约结果显示，新租约下降2%，续约增长0.2%，综合下降0.9% [17] - 2020年第二季度，入住率平均为95.2%，而2019年第二季度为96.1%；目前入住率已提高到95.5% [17] - 2020年第二季度，公司收取了97.7%的预定租金，1.1%的租金处于当前延期租金安排中，1.2%拖欠；2019年第二季度收取了98.6%的预定租金，但拖欠率略高，为1.4%；第三季度开局强劲，2020年7月收取了98.7%的预定租金，高于2019年7月的98.4% [19] - 2020年第二季度，资金运营收益为1.104亿美元，即每股1.09美元，较2020年第一季度每股净运营资金收益下降0.26美元；排除14.02美元的直接新冠相关费用后，第二季度每股净运营资金收益下降0.12美元 [20] - 同一门店坏账占租金收入的百分比从第一季度的约45个基点增加到第二季度的约180个基点；零售业务在第二季度预留了100%的未收且未延期款项，总计约80万美元 [21][23] - 预计2020年第三季度同一门店收入在中点将下降1.6%，费用将增长4.5%，净运营收入在中点将下降5%；预计第三季度每股资金运营收益在1.14 - 1.20美元之间，中点为1.17美元，比第二季度报告的1.09美元高0.08美元；调整第二季度新冠相关费用后，第三季度中点比第二季度每股下降0.06美元 [24][25] - 截至目前，公司拥有约14亿美元的流动性，包括略高于5亿美元的现金及现金等价物，9亿美元无担保信贷额度无未偿还金额；季度末，现有开发管道下未来2.5年还有1.85亿美元的支出；直到2022年都没有预定的债务到期 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度，同一物业组合每月平均签订3855份租约，而2019年第二季度平均为4016份；2020年7月的总签约租赁活动与2019年7月持平 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿仍是较弱市场，能源业务承压，2020年预计交付约1.9万套公寓，市中心和中城受影响最大；7月休斯顿续约基本持平，而公司整体7月续约率约为1.8%，奥斯汀高达4% [33][35] - 凤凰城夏季有季节性疲软，2%的入住率下降略高于正常水平，但租金增长良好，仍是亮点市场 [36] - 加利福尼亚州仍是拖欠率最高的市场，但7月拖欠率已大幅改善至约3.6% [66] - 东南佛罗里达州目前面临交通流量少和收款方面的挑战，2020年第二季度收款率为94%，是仅次于洛杉矶橙县的受挑战市场 [127] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续鼓励团队坚持改善团队成员、居民和股东生活的宗旨，利用地理和产品多元化降低租金和入住率的波动性 [8][9] - 公司计划在年底前将Chirp网关解决方案推广到整个投资组合，预计到明年此时将网关加锁解决方案推广到整个投资组合；认为Chirp是公司和行业的巨大差异化因素，能带来居民满意度和成本节约等好处 [57][60][62] - 公司将继续投资于城市和郊区物业，从开发角度会考虑如何利用公共区域空间，为居民创造更友好的居家办公环境 [105] - 行业在疫情初期制定了帮助居民的原则，如平租续约、无滞纳金、制定付款计划等，多数企业遵循这些原则以维护与客户的关系 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有近4000万美国人申请失业救济，官方失业率达11.1%，但公寓需求比预期强劲；公司对第三季度有足够信心并提供了指导，但鉴于新冠疫情的不确定性，暂不提供全年财务展望更新 [8][15][23] - 公司认为疫情终将过去，长期来看会表现良好；Sun Belt市场就业岗位流失较少，复苏较快，就业是市场表现的关键因素 [8][73] - 公司预计第三季度入住率与第二季度总体持平，租金续约情况会改善，新租约7月略有好转；公司有信心维持95%以上的入住率 [38][46][47] 其他重要信息 - 疫情期间，公司向1400名现场团队成员支付了一线奖金，从长期设立的员工紧急救济基金中向近400名员工提供了赠款，还设立了居民救济基金，向8200名居民提供了赠款 [13][14] - 公司在技术方面进行了投资，如云基操作系统和Chirp访问系统，使租赁、运营和发薪等工作不受影响；现场团队在虚拟租赁方面取得了成功，完成了第二次虚拟季度结算 [10][29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细谈谈休斯顿和凤凰城市场以及第三季度指导中入住率和坏账情况 - 休斯顿是较弱市场，能源业务承压且2020年预计交付约1.9万套公寓，市中心和中城受影响大；7月休斯顿续约基本持平；凤凰城夏季有季节性疲软，2%的入住率下降略高于正常，但租金增长良好，仍是亮点市场；预计第三季度2020年入住率与第二季度总体持平 [33][36][38] 问题2: 是否看到居民向单户租赁市场迁移的情况 - 季度初单户市场迁出略有上升，但随后趋于平稳，仍在14% - 15%的范围内；公司租户多为单身人士，即使利率低也不太会买房，未看到向单户租赁或购房市场迁移的增加 [39] 问题3: 如何看待第三季度及全年剩余时间的租金定价动态 - 续约情况在改善，疫情初期为保护与居民的关系未提高续约租金，现在恢复正常，预计续约结果会更好；新租约7月比上半年略有好转；重要的是公司能维持95%以上的入住率 [42][46][47] 问题4: 公司投资组合中高层产品与非高层产品的情况，以及租赁需求是否有差异 - 公司高层产品较少，更多是中低层和郊区物业；未看到高层和低层产品在租赁需求上有很大差异，整体产品在收款和需求方面表现相似 [52][53] 问题5: 第二季度坏账对同一门店收入增长的影响，以及第三季度同一门店收入指导中对坏账的假设 - 第二季度同一门店坏账从约45个基点增加到约180个基点，直接减少了收入；预计第三季度坏账降至约125个基点，但会被略低的净市场租金和再租赁收入抵消 [56] 问题6: Chirp的推广时间表以及如何衡量其回报 - 预计年底前将Chirp网关解决方案推广到整个投资组合，明年此时将网关加锁解决方案推广到整个投资组合；Chirp能带来无需重新配钥匙、方便居民等好处，还能在疫情期间发挥作用，虽难以量化所有好处，但认为是公司和行业的巨大差异化因素，能提高居民满意度和节约成本 [57][60][62] 问题7: 加利福尼亚州未支付租金的居民比例，以及这些人未来支付租金的可能性 - 7月加利福尼亚州拖欠率降至约3.6%，虽仍是最高拖欠市场但有显著改善；公司按政策核销坏账，但认为关心信用的人会支付租金，行业正在教育居民拖欠租金会影响信用 [66][70][71] 问题8: 公司市场和投资组合表现优于沿海城市的原因 - 主要是Sun Belt市场就业岗位流失较少，且沿海城市存在社会动荡等问题影响物业运营，就业是关键因素 [73] 问题9: 是否预计会有更多租户或员工救济、一线奖金 - 目前没有计划，第二季度提供救济是因为疫情冲击突然，现在居民和员工有了更持久的救济措施，如刺激计划和失业救济增加 [75][76] 问题10: 接受救济的居民在拖欠率或周转率上是否有差异 - 未看到差异，7月收款率高于2019年，可能与居民的善意有关，但难以确定原因 [77] 问题11: 是否看到从沿海市场向Sun Belt市场的迁移增加 - 从沿海市场迁入Sun Belt市场的趋势一直在持续，可从U-Haul租赁价格和邮政转寄情况看出；认为这是长期趋势，沿海市场虽有挑战但不会消失 [80][81][83] 问题12: 如何看待开发和收购机会，是否会参与夹层或优先贷款 - 已看到一些开发项目因融资或股权问题出现，建筑市场价格有软化趋势；公司过去在金融危机中参与合资等结构增加了风险，因此不会参与夹层或类似业务，更关注核心物业现金流增长 [85][86][87] 问题13: 7月在较大市场（除休斯顿）的租赁速度或迁出通知是否有明显变化 - 未看到明显回调，7月回到虚拟租赁模式，员工和潜在租户对此都比较适应，约30% - 40%的潜在租户希望永久采用这种方式 [90][91] 问题14: 在受影响较大的市场（如奥兰多、休斯顿）购买稳定项目，相对于疫情前资产价值会寻求多大折扣 - 目前交易较少，定价未变，资本化率下降；投资者认为现金流会在疫情后快速增长，以获得合理回报；开发方面，建筑贷款难获得，可能存在收购机会 [93][94][96] 问题15: 如何看待加利福尼亚州“幽灵租客”现象，以及是否会改变租户信用审查标准 - 加利福尼亚州洛杉矶和橙县第二季度收款率为92.6%，是最低的，其中2.3%为延期付款，5.1%为拖欠；认为这是疫情期间独特的政策环境导致的，难以想象在金融危机时会出现这种情况 [99][100][101] 问题16: 从城市到郊区、从A类到B类物业的转移是否会永久改变公司战略 - 不认为从城市到郊区、从大城市到小城市有永久性转移，人们在疫情后会回归正常生活；但从沿海市场向Sun Belt市场的迁移会持续；公司会继续投资城市和郊区物业，会更关注为居民创造居家办公环境 [103][104][105] 问题17: 第二季度收款率中救济基金的计算方式 - 救济基金与收款率计算分开，不包含在第二季度97%以上的收款率中 [109] 问题18: 如何看待南加州市场的长期政治风险、资本化率和价值影响 - 加利福尼亚州一直是人们想进入的市场，虽有挑战但长期来看是好市场；目前拖累了公司表现，但从长期和多元化角度看，其波动性会平衡；租金控制等政策对现有企业有利，竞争较小 [111][112][113] 问题19: 第三季度入住率趋势以及费用指导中新增和已知部分的情况 - 预计第三季度入住率与第二季度持平；费用增加主要是物业税驱动，大部分在提供指导时已考虑，如2019年第三季度在亚特兰大和休斯顿获得了有利的物业税退款 [117][118] 问题20: 是否预计东北地区居民冬季成为候鸟人群，是否会提供短期租赁 - 公司愿意以溢价提供短期租赁以满足需求，尽管目前入住率高，但仍有提升空间 [120] 问题21: 是否看到大学生城市间迁移带来的潜在逆风，哪些市场受影响较大 - 尚未看到影响，要到9月才能确定；奥斯汀是大学城镇，但在其整体发展中大学因素重要性降低；公司投资组合中大学生参与度不高 [122] 问题22: 市场上的交易情况，买家的承销情况和内部收益率目标 - 有一些交易完成，部分是疫情前签约的；资本化率已压缩，如达拉斯和休斯顿在3%左右；投资者持观望态度，预计承销内部收益率会下降 [124][125] 问题23: 请详细说明东南佛罗里达州近期面临的挑战 - 东南佛罗里达州面临交通流量少和收款方面的挑战，2020年第二季度收款率为94%，是仅次于洛杉矶橙县的受挑战市场 [127] 问题24: 非Chirp启用物业的租赁动态以及公司的应对方式 - 仍使用虚拟租赁，但方式较传统，如使用带钥匙的锁箱；远不如Chirp应用程序有效，Chirp能打开门禁和单元门，有明确的使用时间 [129]

物业持有与建设情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有、运营或开发171处多户住宅物业，包含58,051套公寓[97] - 截至2020年6月30日，公司有7个在建项目，包含1939套公寓，其中一个项目由基金拥有，公司持股31.3%；排除该项目，6个合并项目的预计完工成本约为1.847亿美元[108] - 截至2020年6月30日，公司运营中的房产共56,112套，164处；在建房产1,939套，7处；总计58,051套，171处；完全合并的房产共50,804套，149处[114] - 截至2020年6月30日，有一处已完工运营房产处于招租阶段，为位于亚利桑那州凤凰城的Camden North End I，有441套公寓，已产生成本9880万美元，截至7月29日出租率为89%，预计2020年第四季度稳定[117] - 2020年6月30日的合并资产负债表中，约5.143亿美元与在建房产和土地有关，其中约3.609亿美元与当前在建项目有关，约1.534亿美元主要投资于预计未来开工项目的土地[118] - 截至2020年6月30日，有6处合并房产和1处非合并房产处于不同建设阶段，总计1705套公寓，预计成本6.75亿美元，已产生成本4.903亿美元[119] - 截至2020年6月30日，有多个合并多户社区正在进行开发活动，预计建造2699套住房，预计总成本9.2亿美元，已产生成本1.534亿美元[121] 租金收取情况 - 2020年第二季度，公司收取了约97.7%的预定租金，1.1%进入当前递延租金安排，约1.2%拖欠；截至7月29日，7月收款约为预定租金的98.7%，无递延租金安排，约1.3%拖欠[99] 净收入变化情况 - 2020年第二季度和上半年，归属于普通股股东的净收入分别减少约2590万美元和2130万美元[100] - 2020年第二季度，净收入减少主要因折旧费用增加820万美元、利息费用增加约410万美元、物业运营减少约40万美元，部分被净费用和资产管理收入增加120万美元抵消[102] - 2020年上半年，净收入减少主要因折旧费用增加约1970万美元、利息费用增加约340万美元，部分被物业运营增加约1360万美元、净费用和资产管理收入增加220万美元、土地出售收益约40万美元抵消[103] - 2020年和2019年截至6月30日的三个月和六个月，净收入分别为17,511千美元和43,542千美元、61,978千美元和83,263千美元[124] 新冠相关影响 - 2020年第二季度和上半年，新冠相关影响约为1440万美元，其中950万美元与居民救济基金有关，410万美元为运营物业的新冠费用，80万美元与员工救济基金有关[101] - 2020年3月和6月，公司因新冠疫情相关的居民救济基金和直接费用支出约1320万美元，其中支付给约7100名居民910万美元，运营物业产生相关费用410万美元[133][134] - 2020年上半年，新冠疫情相关影响约为1440万美元，包括居民救济基金、运营社区费用和员工救济基金等[148] 同店收入情况 - 2020年第二季度和上半年，同店收入分别增长0.1%和1.9%[104] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，同店社区物业收入分别增长0.1%（171千美元）和1.9%（8,273千美元），物业费用分别增长2.3%（1,842千美元）和1.2%（1,883千美元），物业NOI分别下降1.1%（1,671千美元）和增长2.2%（6,390千美元）[125] 融资与资金情况 - 2020年4月，公司发行7.5亿美元、利率2.800%的高级无担保票据，有效年利率2.905%[109] - 截至2020年6月30日，公司有现金及现金等价物约6.016亿美元，9亿美元无担保信贷额度中可用8.898亿美元；2020年ATM计划下有最高3.627亿美元的普通股可供出售，2021年底前无债务到期[112] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2023年3月到期，可两次各延期6个月，满足条件可三次最多额外增加5亿美元[157] - 截至2020年6月30日，公司无信贷安排借款，有1020万美元未偿还信用证，信贷安排剩余可用额度约8.898亿美元[158] - 2020年4月，公司发行7.5亿美元2.800%优先无担保票据，2030年5月15日到期，净收益约7.431亿美元，有效年利率约2.905%[159] - 2020年6月，公司设立3.627亿美元“按市价”股票发行计划，截至文件提交日未出售股票，剩余可售额度3.627亿美元[160] - 截至文件提交日，公司2020 - 2021年无到期债务，2020年4月发行7.5亿美元2030年5月15日到期优先无担保票据[162] 公寓运营指标情况 - 2020年第二季度，每套公寓平均月房产收入为1703美元，2019年同期为1755美元；2020年上半年，每套公寓平均月房产收入为1755美元，2019年同期为1742美元[122] - 2020年第二季度，每套公寓年化总房产费用为8126美元，2019年同期为7514美元；2020年上半年，每套公寓年化总房产费用为7904美元，2019年同期为7545美元[122] - 2020年第二季度，100%自持运营公寓的加权平均数量为49069套，2019年同期为48565套；2020年上半年，100%自持运营公寓的加权平均数量为49043套，2019年同期为48261套[122] - 2020年第二季度，100%自持运营公寓的加权平均入住率为94.9%，2019年同期为96.0%；2020年上半年，100%自持运营公寓的加权平均入住率为95.4%，2019年同期为95.9%[122] 房产稳定状态情况 - 公司通常认为房产入住率达到90%即为稳定，在截至2020年6月30日的三个月内，没有房产达到稳定状态[115] 各业务线物业收入、费用及NOI情况 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，非同一商店社区物业收入分别增长24.1%（5,897千美元）和36.4%（16,576千美元），物业费用分别增长29.7%（2,716千美元）和38.5%（6,545千美元），物业NOI分别增长20.7%（3,181千美元）和35.2%（10,031千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，开发和租赁社区物业收入分别增长（未提及有意义百分比）（918千美元）和（未提及有意义百分比）（1,737千美元），物业费用分别增长（未提及有意义百分比）（756千美元）和（未提及有意义百分比）（1,119千美元），物业NOI分别增长（未提及有意义百分比）（162千美元）和（未提及有意义百分比）（618千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，居民救济基金物业收入均下降100%（9,074千美元），COVID - 19相关影响物业NOI均下降100%（13,170千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，处置/其他物业收入分别下降65.5%（2,990千美元）和58.2%（5,278千美元），物业费用分别下降52.8%（956千美元）和53.6%（1,891千美元），物业NOI分别下降74.0%（2,034千美元）和61.1%（3,387千美元）[125] - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，总物业收入分别下降2.0%（5,078千美元）和增长2.4%（12,234千美元），总物业费用分别增长9.3%（8,454千美元）和6.5%（11,752千美元），总物业NOI分别下降8.2%（13,532千美元）和增长0.1%（482千美元）[125][126] 同店物业NOI及费用变化原因 - 2020年截至6月30日的三个月，同店物业NOI减少约170万美元，主要因物业费用增加约190万美元，部分被物业收入增加约20万美元抵消；六个月同店物业NOI增加约640万美元，主要因物业收入增加约830万美元，部分被物业费用增加约190万美元抵消[129] - 2020年截至6月30日的三个月，同店物业费用增加190万美元，主要因薪资费用增加约120万美元、公用事业和物业保险费用增加约90万美元、房地产税增加约50万美元，部分被维修保养费用减少约70万美元抵消[129] 非同一商店和开发及租赁社区物业NOI变化原因 - 2020年截至6月30日的三个月和六个月，非同一商店和开发及租赁社区物业NOI分别增加约330万美元和1060万美元，主要因收入分别增加约680万美元和1830万美元，部分被费用分别增加约350万美元和770万美元抵消[130] 各费用及收入项目变化情况 - 2020年3月和6月，处置/其他物业净营业收入分别减少约200万美元和340万美元，主要因2019年第四季度处置物业和新冠导致的坏账费用增加[135] - 2020年3月和6月，费用和资产管理收入分别增加约50万美元和120万美元，主要因建设和开发活动增加[136][138] - 2020年3月和6月，递延补偿计划分别确认收入约1140万美元和亏损约340万美元，2019年同期分别为约390万美元和约1420万美元[136][138] - 2020年3月和6月，物业管理费用分别减少约20万美元和30万美元，主要因差旅费降低[139][140] - 2020年3月和6月，费用和资产管理费用分别减少约70万美元和100万美元，主要因合资企业和建设活动的自由支配支出降低[139][140] - 2020年3月和6月，一般和行政费用分别增加约110万美元，主要因新冠费用和薪资福利等成本增加[139][140] - 2020年3月和6月，利息费用分别增加约410万美元和340万美元，主要因发行债券，部分被赎回债券和提前还款等抵消[139][140] - 2020年3月和6月，折旧和摊销费用分别增加约820万美元和1970万美元，主要因物业收购和开发完成，部分被处置物业抵消[139][144] - 2020年3月和6月，递延补偿计划分别确认费用约1140万美元和收益约340万美元，2019年同期分别为约390万美元和约1420万美元[139][144] 其他业务指标情况 - 2020年上半年出售约4.7英亩土地，获约80万美元，确认约40万美元收益，土地出售收益较2019年同期增长100%[145] - 2020年Q2和上半年，合资企业股权收益分别减少约30万美元和10万美元，降幅分别为14.5%和1.7%[145] - 2020年Q2和上半年，所得税费用分别增加约20万美元和50万美元，增幅分别为72.8%和117.4%[145] - 2020年Q2和上半年，运营资金分别为1.10367亿美元和2.46686亿美元，调整后运营资金分别为9158.5万美元和2.13079亿美元[148] - 2020年6月30日和2019年同期，利息费用覆盖率（扣除资本化利息）分别约为6.2倍和7.5倍（Q2）、7.0倍和7.1倍（上半年）[150] - 2020年6月30日，公司所有合并物业无抵押，2019年同期约98.9%的合并物业无抵押，债务加权平均到期期限约为8.8年[150] - 2020年上半年，经营活动净现金约为2.502亿美元，2019年同期约为2.187亿美元[154] - 2020年上半年，投资活动净现金使用约为2.056亿美元，2019年同期为4.301亿美元[155] - 2020年上半年，融资活动净现金约为5.336亿美元，2019年同期为3.228亿美元[155] 未来支出预计情况 - 公司估计六个合并项目建设额外成本约1.847亿美元，2020年剩余时间预计支出9000 - 1.1亿美元，2021 - 2022年支出剩余部分[163] - 2020年剩余时间，公司预计新开发活动支出0 - 2000万美元，重新定位和增收支出2100 - 2500万美元，额外重建支出400 - 800万美元，额外经常性资本支出4100 - 4500万美元[163][165] 股息政策情况 - 公司作为房地产投资信托基金，一般政策是至少分配100%应税收入作为股息，2020年6月宣布每股0.83美元季度股息，假设后续季度类似，年化股息率为每股3.32美元[167] 非合并合资企业债务情况 - 截至2020年6月30日，公司非合并合资企业有5.016亿美元未偿还债务，无相关未偿还担保[168] 公寓租期情况 - 公司公寓平均租期约14个月，短期租约可降低通胀不利影响[169]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度，公司资金运营为1.363亿美元，即每股1.35美元，超出指导范围中点0.04美元 [40] - 第一季度，公司同店净营业收入增长带来约0.005美元的收益，非同店和开发社区表现好于预期带来约0.0075美元的收益，利息费用降低带来约0.01美元的收益，出售土地收益带来约0.005美元的收益，管理成本降低和费用收入增加带来约0.0075美元的收益 [40] - 鉴于新冠疫情对社会和经济影响的不确定性，公司撤回了先前的2020年盈利指导，本季度不会更新财务展望 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年第一季度，新租约增长0.5%，续约增长4.2%，综合增长率为2.5%；4月新租约下降2.5%，续约增长0.1%，综合下降0.8%，较2019年4月的4.1%低约500个基点 [27] - 若按同行方法统计4月生效租约，新租约下降1.2%，续约增长4.5%，综合增长2% [29] - 第一季度平均入住率为96.1%，4月为95.6%，2019年4月为96%，当前入住率为95% [29] - 2020年4月，公司在同物业组合中签订3807份租约，其中新租约1322份，续约2485份；2019年签订3756份租约，其中新租约2025份，续约1731份 [31] 房地产开发业务 - 2020年第一季度，公司稳定了夏洛特价值2250万美元的28套家乡住宅开发项目Camden Grandview Phase two，并开始在休斯顿的271套新开发项目Camden Downtown进行租赁 [36] - 第一季度，公司在罗利收购了五英亩土地用于未来开发约355套公寓，并出售了罗利一处运营物业相邻的约五英亩土地，产生约40万美元的土地出售收益 [36] - 公司决定暂时暂停佛罗里达州种植园的Camden Atlantic开发项目的建设活动，并将几乎所有新开发项目的预计初始入住、建设完成和项目稳定日期推迟一到两个季度 [37] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月租金收取方面，公司收取了94.3%的预定租金，2.5%的居民签订了延期租金协议，3.2%的居民拖欠租金，4月收取率为正常月份的96% [31] - 南加州和佛罗里达东南部市场拖欠率高于正常水平，分别为9%和4%；德州的奥斯汀、达拉斯、休斯顿，以及凤凰城、坦帕和奥兰多等市场拖欠率在2%及以下 [32] - 5月租金收取情况略好于4月 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 公司优先照顾员工，向员工紧急救济基金追加100万美元，为受影响员工提供最高3000美元的补助，已向350名员工提供超100万美元的补助；为一线员工发放2000美元奖金，总计约300万美元 [13][14][15] - 公司设立500万美元居民救济基金，后增加至1040万美元，已向约8200名居民提供援助 [16][21][22] - 公司将利用资产负债表优势完成现有2.35亿美元开发管道的资金投入，并关注新开发和潜在收购机会 [108][109] 行业竞争 - 公司资产负债表在行业中最强，持有超5亿美元现金和9亿美元未动用信贷额度，为应对危机做好了准备 [96] - 行业中，开发商面临资金问题，公司收到很多私人开发商的合作请求，但公司不会与私人开发商进行股权交易 [100][102] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为此次衰退中，其比以往更有准备，凭借财务实力和专注积极的团队，将在衰退后处于有利地位 [10] - 公司预计未来几个月市场将逐渐清晰，三到六个月后可能会开始看到行业活动和决策 [104] - 公司认为，疫情可能会带来一些永久性的业务实践变化，如虚拟租赁和远程办公等 [139][140] 其他重要信息 - 公司技术投资取得成效，完成了首次虚拟季度结算，现场团队在虚拟租赁方面取得成功，并准备首次虚拟年度股东大会 [24] - 居民救济基金将在第二季度作为收入的抵消项计入财务报表，75万美元的员工救济基金捐款将计入公司管理费用，约300万美元的一线员工奖金将主要计入物业费用 [34] - 公司首席执行官Ric Campo和执行副总裁Keith Oden各自自愿减少50万美元的年度奖金，总计100万美元的薪酬减少将用于相关支出 [35] 问答环节所有提问和回答 问题1: 公司如何平衡租金价格和入住率，以及入住率可接受的下降水平是多少？ - 公司长期平均入住率在95% - 95.5%之间，目前入住率下降到95%，公司希望将入住率维持在95%左右，并根据市场情况调整策略 [43] - 公司采用净有效定价，未提供租金减免优惠，认为在当前环境下提供优惠会带来不必要的风险和复杂性 [44][45] 问题2: 租赁需求从4月到5月的演变情况，以及在春季和夏季旺季的发展趋势如何？ - 1月至3月15日，业务正常，流量、新租约等与2019年基本持平 [46] - 3月16日至4月12日，受居家令影响，客户卡访问量下降约45%，实地访问量下降约84%，新租约约为正常水平的50% [47] - 4月13日至今，客户卡访问量较去年同期下降约13%，实地访问量仍下降62%，但新租约下降约21%，续约率大幅提高，周转率降至公司历史最低的37% [48][49] 问题3: 如何看待为居民提供的1000万美元救济资金，是否会成为经常性项目？ - 提供救济资金是为了满足居民的即时财务需求，帮助他们过渡到更持久的援助，同时也是为了维护公司品牌形象 [52][53][54] - 公司目前没有计划开展其他居民救济计划，但可能会考虑补充员工紧急救济基金 [55] 问题4: 提供资金救济与租金延期支付协议相比，是如何权衡的？ - 公司既提供了资金救济，也与2.5%的居民签订了租金延期支付协议 [60] - 提供资金救济是为了发出重大声明，帮助居民度过难关，同时考虑到政府援助的延迟和 gig 经济从业者申请失业救济的困难 [60][62][63] 问题5: 在接受救济资金的8000名居民中，全额支付租金、未支付租金和延期支付租金的比例分别是多少？ - 公司首席财务官Alex Jessett表示，大部分接受资金的居民全额支付了租金，但未提供具体比例 [64] 问题6: 请谈谈休斯顿市场的情况，以及市中心项目的租赁进展？ - 休斯顿市场虽有大量人员申请失业救济，但经济多元化，能源行业此次受影响可能小于2015 - 2016年周期 [69][70][74] - 休斯顿可能在2020年净损失7.5万 - 10万个工作岗位，市场复苏取决于消费者是否恢复正常活动 [74] - 休斯顿能源行业可能迎来转型机遇，有望在能源转型中发挥领导作用 [76][77][78] - 市中心项目处于租赁初期，进展缓慢，目前已出租16%，部分建筑原计划作为Y酒店，受疫情影响，预订情况不佳 [79][80] 问题7: 公司提供的续约租金持平政策的时间范围，以及何时会恢复基于市场的定价策略？ - 公司将续约租金持平政策维持60天，可能到6月中旬或月底结束 [85] - 之后公司将根据市场情况和客户、员工的感受进行评估，再决定是否调整政策 [86][87][88] 问题8: 与2016 - 2017年相比，休斯顿市场的供应情况有何不同？ - 休斯顿市场目前供应达到峰值，2019年获批2.1万套，2020年预计1.4 - 1.5万套，可能会有所下降 [91] - 全国范围内，新开发项目的股权和建设贷款难以获得，供应预计将从峰值的40万套降至略超10万套 [92] 问题9: 如何看待公司资产负债表的资金部署，是否有收购机会？ - 公司资产负债表在行业中最强，持有大量现金和未动用信贷额度，为应对危机做好了准备 [96] - 市场可能会出现收购机会，但目前还处于早期，需要几个月时间市场才能稳定 [99] - 公司不会与私人开发商进行股权交易或夹层融资 [102] 问题10: 多久能对未来开发项目的租金进行更有信心的评估？ - 公司认为，随着市场开放和行业适应情况逐渐清晰，未来三到六个月可能会有更明确的判断 [103][104] 问题11: 未来12个月公司在投资组合和市场内的开发计划如何？ - 公司有合适规模的开发管道，将等待市场就业和再就业情况更清晰后，推进计划中的开发项目 [106][107] - 公司将优先完成现有2.35亿美元开发管道的资金投入，并关注新开发和潜在收购机会 [108][109] 问题12: 请比较核心阳光地带市场和南加州市场在拖欠租金、申请支付计划和市场表现方面的差异？ - 4月，南加州市场拖欠率为9%，其中洛杉矶和橙县约为11%，圣地亚哥和内陆帝国约为6%；阳光地带市场拖欠率较低，若剔除加州，整体拖欠率将降至2.4% [110][111] - 从居民救济基金申请情况来看，加州居民申请比例与其他地区相当，说明加州市场可能存在行为压力而非财务压力 [112][113] 问题13: 1000万美元居民救济资金的会计处理方式，以及评级机构对公司的态度是否有变化？ - 居民救济基金将在第二季度作为收入的抵消项计入财务报表，但不纳入同店数据 [117] - 评级机构对REITs行业整体较为放心，因为行业目前比上次衰退前更强大，且公司能够顺利发行7.5亿美元债券，显示了良好的融资能力 [118][119] 问题14: 请评论奥兰多、坦帕和凤凰城市场的情况？ - 奥兰多市场受影响较大，定价能力较弱，但4月拖欠率仅为2% [121][122] - 坦帕和凤凰城市场表现较好 [121] 问题15: 如何看待公司目前的运营费用，是增加还是减少？ - 公司为一线员工发放的300万美元奖金将计入运营费用 [124] - 剔除奖金后，预计工资方面会有一定节省，因为部分职位空缺时间会延长；福利成本也会下降，因为人们就医需求减少 [125][126] - 公用事业方面，垃圾处理费用可能会增加，但大部分费用会转嫁给居民；维修和保养费用会因居民续约率提高而下降 [127] - 财产税预计全年增长3%，保险费用预计增长20% [128] - 4月物业层面的新冠相关费用约为30万美元 [129] 问题16: 回顾全球金融危机，延期支付租金的租户最终的租金回收率是多少？ - 公司在金融危机期间没有延期支付计划，当时坏账率从约50个基点上升到约100个基点 [130] 问题17: 公司在租金收取情况良好的情况下，何时会提供第二季度的业绩指导？ - 公司需要看到连续几周失业申请人数不再大幅增加，或者达到一个转折点，即大部分受影响人员已经失业，才能对未来60 - 90天的情况做出更合理的估计 [133][134] 问题18: 公司在技术投资方面是否遇到问题，以及在当前环境下是否有可能实现更强劲的租赁活动？ - 公司此前进行了虚拟租赁和自助导览的试点项目，但不确定客户是否会大量接受这种方式；目前客户对虚拟租赁的反馈非常积极，公司认为这将带来永久性的业务实践变化 [137][138][139] - 公司的云技术在远程办公和季度结算中发挥了重要作用，未来工作场所和工作方式可能会发生重大变化 [141][142][143] 问题19: 公司的租户周转率最低能达到多少，对收入和费用有何影响？ - 公司目前租户周转率降至历史最低的37%，有可能进一步降低至33% [145][146] - 低周转率有助于降低费用，如无需重新出租、支付佣金和更换地毯等；从收入角度看，续约比新租约更有利，因为可以节省其他成本 [147] 问题20: 公司在正常月份1.5%的拖欠租金最终回收率是多少，时间周期是多久？ - 公司通常需要一个月左右的时间，将1.5%的拖欠租金回收率降至约50个基点 [148] 问题21: 本季度物业税下降的市场层面原因是什么，未来预期如何？ - 本季度物业税下降主要是由于一些特定的退款，涉及达拉斯和亚特兰大等市场；公司年初预计物业税全年增长3%，目前仍维持这一预期 [150] - 休斯顿和奥兰多市场物业税分别上涨约7%和9%，但部分市场因退款出现负增长 [151] - 在经济周期中，物业税可能会成为一项可以转为负数的大项费用，公司预计2021年可能会受益于物业税调整 [152] 问题22: 公司提供的续约租约大部分是12个月的吗？ - 公司提供9 - 15个月的续约租约选项，但绝大多数租户选择12个月的租约，说明他们希望未来一年的居住条件更稳定 [153]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总资产分别为6715570千美元和6748504千美元，较上期末下降约0.49%[11] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总负债分别为3044246千美元和3046780千美元，较上期末下降约0.08%[11] - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司总权益分别为3671324千美元和3701724千美元，较上期末下降约0.82%[11] - 2020年第一季度净收入为4446.7万美元，2019年同期为3972.1万美元[28] - 2020年第一季度经营活动净现金为11058.4万美元，2019年同期为9265.1万美元[28] - 2020年第一季度投资活动净现金为 - 11367.6万美元，2019年同期为 - 17675.7万美元[28] - 2020年第一季度融资活动净现金为223.7万美元，2019年同期为5225万美元[28] - 2020年第一季度归属于普通股股东的净利润约为4330万美元，较2019年同期的3860万美元增加约470万美元，增幅为12.1%[96] - 2020年第一季度净营业收入为1.71743亿美元，2019年同期为1.57729亿美元[116] - 2020年第一季度资金运营为1.36319亿美元，调整后资金运营为1.21494亿美元，分别高于2019年同期的1.20663亿美元和1.11008亿美元[136] - 2020年第一季度经营活动净现金约为1.106亿美元，高于2019年同期的约9270万美元；投资活动净现金使用约为1.137亿美元，低于2019年同期的1.768亿美元；融资活动净现金约为220万美元，低于2019年同期的5230万美元[143][145] - 截至2020年3月31日，公司总资产为67.1557亿美元，较2019年12月31日的67.48504亿美元略有下降[11] - 截至2020年3月31日，公司总负债为30.44246亿美元，较2019年12月31日的30.4678亿美元略有下降[11] - 截至2020年3月31日，公司总权益为36.71324亿美元，较2019年12月31日的37.01724亿美元略有下降[11] - 2020年3月31日止三个月净收入为44,467千美元，2019年同期为39,721千美元[15] - 2020年3月31日止三个月经营活动产生的净现金为110,584千美元，2019年同期为92,651千美元[28] - 2020年3月31日止三个月投资活动使用的净现金为113,676千美元，2019年同期为176,757千美元[28] - 2020年3月31日止三个月融资活动产生的净现金为2,237千美元，2019年同期为52,250千美元[28] - 2020年3月31日现金、现金等价物及受限现金期末余额为26,644千美元，2019年同期为11,747千美元[28] - 2020年3月31日止三个月支付的利息净额为17,581千美元，2019年同期为13,997千美元[28] - 2020年3月31日止三个月宣布但未支付的股息为84,112千美元，2019年同期为80,771千美元[28] - 2020年3月31日止三个月按福利计划发行的股份价值净额为18,412千美元，2019年同期为16,930千美元[28] 物业业务线数据关键指标变化 - 2020年和2019年第一季度，公司物业收入分别为265879千美元和248567千美元，同比增长约6.96%[15] - 2020年和2019年第一季度，公司物业总费用分别为94136千美元和90838千美元，同比增长约3.63%[15] - 2020年第一季度总物业收入2.65879亿美元，较2019年同期增加1731.2万美元，增幅7.0%[117] - 2020年第一季度总物业费用9413.6万美元，较2019年同期增加329.8万美元，增幅3.6%[117] - 2020年第一季度总物业NOI为1.71743亿美元，较2019年同期增加1401.4万美元，增幅8.9%[117] - 2020年第一季度同店物业NOI增加约810万美元，主要因物业收入增加，费用基本持平[120] - 2020年第一季度非同店和开发及招租社区物业NOI增加约730万美元，因收入增加1150万美元，部分被费用增加420万美元抵消[121] - 2020年第一季度处置/其他物业NOI减少约140万美元，因2019年第四季度处置两个合并运营物业[125] - 2020年3月31日止三个月物业收入为265,879千美元，2019年同期为248,567千美元[15] - 2020年3月31日止三个月，平均每月每套公寓物业收入从1728美元增至1808美元，年化每套公寓物业总费用从7577美元增至7682美元，100%拥有的运营公寓加权平均数量从47957套增至49017套，入住率从95.7%增至95.9%[114] 非物业业务线数据关键指标变化 - 2020年和2019年第一季度，公司非物业收入（损失）分别为 - 12004千美元和12497千美元，同比下降约196.07%[15] - 2020年第一季度非物业收入为 - 1200.4万美元，较2019年同期减少2450.1万美元，降幅196.1%[126] 每股收益相关数据变化 - 2020年和2019年第一季度，公司基本每股收益均为0.43美元和0.40美元，同比增长约7.5%[15] - 2020年第一季度持续经营业务归属于普通股股东的基本每股收益为0.43美元，2019年为0.40美元[51] - 2020年第一季度持续经营业务归属于普通股股东的稀释每股收益为0.43美元，2019年为0.40美元[53] - 2020年和2019年截至3月31日的三个月，每股摊薄收益计算中排除的普通股等价证券约为190万股[51] - 2020年3月基本每股收益计算中，持续经营业务归属于普通股股东的收入为4328.4万美元，分配给参与性证券的金额为9.9万美元，归属于普通股股东的基本净收入为4318.5万美元，基本每股总收益为0.43美元，基本加权平均流通普通股股数为9929.8万股[51] - 2019年3月基本每股收益计算中，持续经营业务归属于普通股股东的收入为3861.3万美元，分配给参与性证券的金额为8.4万美元，归属于普通股股东的基本净收入为3852.9万美元，基本每股总收益为0.40美元，基本加权平均流通普通股股数为9689.2万股[51] - 2020年3月摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的摊薄净收入为4318.5万美元，摊薄每股总收益为0.43美元，基本加权平均流通普通股股数为9929.8万股，假设转换产生的增量股份中普通股期权和已授予股份奖励为8.2万股，摊薄加权平均流通普通股股数为9938万股[53] - 2019年3月摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的摊薄净收入为3852.9万美元，摊薄每股总收益为0.40美元，基本加权平均流通普通股股数为9689.2万股，假设转换产生的增量股份中普通股期权和已授予股份奖励为14.9万股，摊薄加权平均流通普通股股数为9704.1万股[53] 公司物业持有与开发情况 - 截至2020年3月31日，公司拥有、运营或开发171处多户住宅物业，共58051套公寓[30] - 截至2020年3月31日，有7处物业在建，完工后将有1939套公寓[30] - 2019年2月，公司以约9710万美元收购位于亚利桑那州斯科茨代尔的一处含316套公寓的经营性物业[58] - 2020年1月公司以约1820万美元收购北卡罗来纳州罗利4.9英亩土地，用于开发约355套公寓[59] - 2020年3月公司出售北卡罗来纳州罗利约4.7英亩土地，售价约80万美元，获利约40万美元[60] - 截至2020年3月31日，公司在两个可自由支配投资基金中各持有31.3%的所有权，第三只基金投资从4.5亿美元减至约3.6亿美元，公司所有权从20%增至40%[62] - 截至2020年3月31日，公司有7个在建项目，共1939套公寓，其中6个项目预计还需约2.354亿美元完成建设[99] - 2020年1月，公司以约1820万美元收购北卡罗来纳州罗利约4.9英亩土地，用于未来开发约355套公寓[100] - 2020年3月，公司出售北卡罗来纳州罗利约4.7英亩土地，售价约80万美元，确认收益约40万美元[102] - 截至2020年3月31日，在建物业总数为1939套，项目7个；2019年12月31日为2208套，项目8个[106] - 截至2020年3月31日，总物业数为58051套，项目171个；2019年12月31日为58315套，项目172个[106] - 截至2020年3月31日，未合并合资企业物业总数为7247套，项目22个；2019年12月31日数据相同[106] - 截至2020年3月31日，完全合并物业总数为50804套，项目149个；2019年12月31日为51068套，项目150个[106] - 2020年第一季度，一套合并运营物业Camden Grandview II达到稳定状态，公寓数量28套[106] - 截至2020年3月31日，一套合并已完工运营物业Camden North End I处于招租阶段，公寓数量441套，已发生成本9880万美元，截至5月6日出租率81%[107] - 截至2020年3月31日，资产负债表中约4.673亿美元与开发中的物业和土地有关，其中约3.223亿美元与在建项目有关，约1.45亿美元主要投资于未来开发用地[108][109] - 截至2020年3月31日，有6个合并物业和1个非合并物业处于不同建设阶段，预计总成本6.72亿美元，已发生成本4.366亿美元；开发管道社区预计总套数2699套，预计总成本9.2亿美元，已发生成本1.45亿美元[111] 公司债务与融资情况 - 截至2020年3月31日和2019年12月31日，公司应付票据总额分别为26.069亿美元和25.241亿美元[64] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2020年3月31日有1.26亿美元借款，890万美元未偿还信用证，可用额度约7.651亿美元[66] - 2020年和2019年3月31日，公司未偿还浮动利率债务分别约为2.258亿美元和3.416亿美元，加权平均利率分别约为2.1%和3.3%[66] - 2020年4月，公司发行7.5亿美元2.800%的2030年到期高级无担保票据，净收益约7.431亿美元，有效年利率约2.905%[67] - 2020年4月发行7.5亿美元2.8%高级无担保票据，2030年5月15日到期，净收益约7.431亿美元，有效年利率约2.905%[148] - 公司有9亿美元无担保信贷安排，2023年3月到期，有两次6个月延期选项，可最多额外增加5亿美元，2020年3月31日有1.26亿美元借款和890万美元未偿还信用证，可用额度约为7.651亿美元[146][147] - 截至2020年3月31日，公司非合并合资企业的未偿债务约为4.969亿美元，无相关未偿担保[156] 公司租约相关数据 - 2020年和2019年第一季度，公司就已签订租约分别确认约460万美元和190万美元的摊销费用[34] - 2020年和2019年第一季度，已签订租约的加权平均摊销期分别约为6个月和7个月[34] - 预计现有租约的物业收入2020年剩余时间为554.4万美元，2021年为98.0万美元，2022年为5.4万美元，2023年为4.8万美元，2024年为4.0万美元，之后为28.8万美元，总计695.4万美元[46] 公司股份激励相关数据 - 2018年股份激励计划授权发行970万股，截至2020年3月31日约有700万股普通股可用，可授予约200万股全额价值奖励股份[73] - 2020年和2019年第一季度股份奖励计入收入的总补偿成本分别约为370万美元和450万美元，资本化补偿成本均约为70万美元[73] - 2020年和2019年3月31日授予股份奖励的加权平均公允价值分别为117.70美元和98.58美元，第一季度归属股份的总公允价值分别约为1680万美元

业绩总结 - 2019年每股运营资金(FFO)为5.04美元，扣除早期赎回和预付款项的0.12美元后，FFO每股为5.16美元，超出2019年初指导中点0.09美元[8] - 2019年净收入为224,270千美元，较2018年全年净收入160,694千美元增长39.5%[68] - 2019年第四季度净收入为96,225千美元，较2018年同期的40,307千美元增长138.8%[68] - 2019年全年调整后的EBITDA为589,650千美元，较2018年全年539,491千美元增长9.3%[70] - 2019年第四季度调整后的EBITDA为155,578千美元，较2018年同期的139,165千美元增长11.8%[70] 用户数据 - Camden居民的平均年家庭收入为101,000美元，租金与收入比率为18.9%[24] - 截至2019年12月31日，总公寓数量为56,107，整体入住率为96.1%[25] - 2019年，整体投资组合的同物业入住率为96.1%[36] - 自2011年以来，平均每个已入住公寓的月收入从$1,042增加至$1,827[40] - 2019年第四季度，华盛顿特区大都会区的每个已入住公寓的月收入为$2,186，入住率为96.3%[25] 未来展望 - 2020年每股收益(EPS)指导范围为1.64美元至1.84美元，FFO每股指导范围为5.30美元至5.50美元[10] - 2020年同物业收入增长指导范围为2.7%至3.7%，净运营收入增长指导范围为2.3%至4.3%[10] 市场扩张与并购 - 2019年收购四个新建公寓社区，总金额为440百万美元[9] - 完成和稳定的开发社区数量为39个，其中包括29个已完成和10个当前开发的社区[43] - 公寓总数为11,698个，其中已完成的公寓为9,021个，当前开发的公寓为2,677个[43] 资本结构与财务状况 - 2019年净债务与年化调整后EBITDA比率为3.9倍[8] - 2019年第四季度的净债务为2,444,829千美元，较2018年同期的2,291,967千美元增长6.7%[73] - 资本结构中，未担保的信用额度为15.8亿美元，未担保的票据为23.81亿美元，固定利率债务占比为90.2%[51] - 可用流动资金为7.33亿美元，未担保资产池约为140亿美元[53] 负面信息 - 2019年第四季度的物业管理费用为6,386千美元，较2018年同期的6,166千美元增长3.6%[68] - 2019年全年的折旧和摊销费用为336,274千美元，较2018年全年300,946千美元增长11.7%[68] - 2019年第四季度的利息费用为20,168千美元，较2018年同期的22,047千美元下降8.5%[70]

财务数据关键指标变化 - 2019年物业收入为10.28461亿美元，2018年为9.54505亿美元[104] - 2019年持续经营业务归属于普通股股东的收入为2.19623亿美元，2018年为1.56128亿美元[104] - 2019年基本每股收益为2.23美元，2018年为1.63美元[104] - 2019年宣布的普通股每股股息为3.20美元，2018年为3.08美元[104] - 2019年末房地产资产成本为91.15793亿美元，2018年末为83.28475亿美元[104] - 2019年末总资产为67.48504亿美元，2018年末为62.19586亿美元[104] - 2019年末应付票据为25.24099亿美元，2018年末为23.21603亿美元[104] - 2019年末权益为37.01724亿美元，2018年末为33.85104亿美元[104] - 2019年经营活动现金流为5.55597亿美元，2018年为5.03747亿美元[104] - 2019年归属于普通股股东的净利润约为2.196亿美元，较2018年的1.561亿美元增长约6350万美元，增幅40.7%[116] - 2019年同店收入较2018年增长3.7%[117] - 2019年和2018年，华盛顿特区地铁市场房地产资产分别为15.74746亿美元和15.51925亿美元，占比分别为17.3%和18.6%[138] - 2019年和2018年，公司房地产资产总额分别为91.15793亿美元和83.28475亿美元[138] - 2019年和2018年，公寓每月平均物业收入分别为1765美元和1695美元[139] - 2019年和2018年，公寓年化总物业费用分别为7546美元和7322美元[139] - 2019年和2018年，100%拥有的运营公寓加权平均数量分别为48549套和46925套[139] - 2019年和2018年，100%拥有的运营公寓加权平均入住率分别为96.0%和95.6%[139] - 2019年和2018年，净运营收入分别为6.62114亿美元和6.10926亿美元[141] - 2019年总物业收入为10.28461亿美元，较2018年的9.54505亿美元增加7395.6万美元，增幅7.7%[142] - 2019年总物业费用为3.66347亿美元，较2018年的3.43579亿美元增加2276.8万美元，增幅6.6%[142] - 2019年总物业NOI为6.62114亿美元，较2018年的6.10926亿美元增加5118.8万美元，增幅8.4%[142] - 2019年同店物业NOI增加约2460万美元，主要因收入增加约3050万美元，部分被费用增加约580万美元抵消[145] - 2019年非同店和开发及租赁社区物业NOI增加约2600万美元，因收入增加约4240万美元，部分被费用增加约1640万美元抵消[148] - 2019年处置/其他物业NOI增加约60万美元，主要因收到商业中断保险赔款[151] - 2019年非物业收入为3348万美元，较2018年的279.7万美元增加3068.3万美元，增幅1097.0%[152] - 2019年总其他费用为5.22924亿美元，较2018年的4.59441亿美元增加6348.3万美元，增幅13.8%[157] - 2019年利息费用减少约360万美元，因2018年10月偿还3.8亿美元加权平均利率4.43%的有担保常规抵押贷款票据，2019年第一季度偿还约4.393亿美元加权平均利率5.2%的有担保常规抵押贷款债务等[161] - 2019年折旧和摊销费用较2018年增加约3530万美元，主要因收购物业、开发项目完工等[162] - 2019年递延薪酬计划费用约为2170万美元，2018年收益约为650万美元[163] - 2019年提前偿还债务损失1199.5万美元，与赎回2.5亿美元4.78%优先票据和预付4530万美元4.38%有担保常规抵押贷款票据有关[165] - 2019年出售经营性物业收益4990.1万美元，源于第四季度出售位于德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的两处经营性物业[165][166] - 2019年合资企业股权收入较2018年增加约690万美元，主要因2019年12月一只基金出售一处经营性物业获得620万美元收益份额及基金旗下经营性物业盈利增加[167] - 2019年所得税费用较2018年减少约30万美元，主要因州所得税降低，包括约10万美元州所得税退款，但被应税REIT子公司第三方建筑活动应税收入增加部分抵消[168] - 2019年和2018年资金运营（FFO）分别为5.05388亿美元和4.63982亿美元，调整后资金运营（AFFO）分别为4.33216亿美元和3.91686亿美元[173] - 2019年和2018年利息费用覆盖率（扣除资本化利息）分别约为7.3倍和6.4倍，2019年12月31日所有物业无抵押，2018年和2017年无抵押物业比例分别约为89.6%和80.0%，2019年12月31日债务加权平均到期期限约为8.9年[175] - 2019年和2018年经营活动净现金分别约为5.556亿美元和5.037亿美元，投资活动净现金分别约为 - 7.924亿美元和 - 6.409亿美元，融资活动净现金分别约为2.207亿美元和 - 1.97亿美元[184] - 2019年年度股息率为每股3.20美元，2020年预计为每股3.32美元[197][198] 业务线项目情况 - 截至2019年12月31日，公司拥有、运营或开发172处多户住宅物业，包含58315套公寓[115] - 截至2019年12月31日，公司有8个在建项目，共2208套公寓，预计未来24个月开始入住，除基金持有的项目外，完成7个项目建设预计还需约3.586亿美元[118] - 2019年公司进行多笔收购，包括4处运营物业和3块土地，2020年1月又收购一块土地，总花费约487.7亿美元[119][120][121][122] - 2019年公司出售了位于得克萨斯州科珀斯克里斯蒂的3处运营物业，总净收益约10.79亿美元，确认收益约5.61亿美元[123] - 2019年有3处合并运营物业达到稳定状态，共1137套公寓[133] - 截至2019年12月31日，有2处合并运营物业处于招租阶段，共469套公寓，已发生成本约1.213亿美元[134] - 公司约9890万美元主要投资于与预计开始建设项目相关的未来开发用地[136] - 2019年12月31日，在建的合并物业有7处，未合并物业有1处，合并物业预计总成本7.72亿美元，已发生成本4.134亿美元[136] - 2019年12月31日，开发管道社区预计总成本7.05亿美元，已发生成本9890万美元[136] - 完成七个合并项目的建设估计还需约3.586亿美元，预计2020年支出2.2 - 2.4亿美元，2021年支出剩余部分[193] 融资与债务情况 - 2019年2月公司发行约340万股普通股，净收益约3.284亿美元；同年2月和3月偿还约4.393亿美元有担保常规抵押贷款债务；6月和10月分别发行6亿美元和3亿美元高级无担保票据；10月赎回2.5亿美元高级票据并预付4530万美元有担保抵押票据，记录约1200万美元债务提前赎回损失；此外，2019年通过ATM计划发行约20万股，净收益约2480万美元[124][126][127] - 2019年3月公司将6亿美元无担保信贷额度修订并重述为9亿美元，可根据条件最多再增加15亿美元[125] - 截至2019年12月31日，公司有现金及现金等价物约2320万美元，9亿美元无担保信贷额度中可用额度为8.471亿美元；截至文件提交日，2017年ATM计划下还有最高2.877亿美元的普通股可供出售，且到2021年底无债务到期；截至2019年12月31日及文件提交日，公司100%的合并物业无抵押[129] - 2019年3月修订并重述6亿美元无担保信贷安排，将到期日从2019年8月延长至2023年3月，额度从6亿美元增至9亿美元，可根据条件最多再增加15亿美元[187] - 2019年12月31日，9亿美元信贷安排中有约4400万美元借款未偿还，未偿还信用证总额约为890万美元，信贷安排可用额度约为8.471亿美元[188] - 公司可发行最多1.85亿股受益权益，包括1.75亿股普通股和1000万股优先股；截至2019年12月31日，流通普通股约9720万股，无优先股流通[189] - 2017年5月设立的ATM股票发行计划，可出售总价达3.153亿美元的普通股；截至文件提交日，剩余可售普通股总价达2.877亿美元[190] - 截至文件提交日，公司在2021年12月31日前无到期债务[192] - 截至2019年12月31日，已知合同现金义务总计33.318亿美元，其中债务到期25.241亿美元、利息支付7.906亿美元、不可撤销租赁付款1710万美元[199] - 截至2019年12月31日，公司非合并合资企业的未偿债务约4.969亿美元，无未偿担保[199] - 截至2019年12月31日，固定利率债务23.804亿美元，占比94.3%，加权平均到期年限9.3年，加权平均利率3.8%；可变利率债务1.437亿美元，占比5.7%，加权平均到期年限2.7年，加权平均利率2.7%[208] - 2019年结算所有剩余未到期远期利率互换，名义价值总计3亿美元，净现金支出约2040万美元；若2019年可变利率债务利率提高100个基点，年利息成本将增加约140万美元[208] 信用评级情况 - 截至2019年12月31日，穆迪、惠誉和标准普尔对公司的高级无担保债务评级分别为A3、A - 、A - ，展望均为稳定[191]

财务数据和关键指标变化 - 2019年全年同店收入增长3.7%，费用增长2%，净营业收入（NOI）增长4.7%，高于原同店指引的3.3% [37] - 2019年第四季度资金运营（FFO）为1.256亿美元，即每股1.24美元，超出先前指引范围中点0.01美元 [36] - 预计2020年FFO稀释后每股在5.30 - 5.50美元之间，中点为5.40美元，较2019年增加0.36美元 [37] - 预计2020年同店净营业收入增长3.3%，由收入增长3.2%和费用增长3%驱动 [38] - 2020年第一季度FFO每股预计在1.29 - 1.33美元之间 [44] - 2019年第四季度因赎回和预付债务产生一次性FFO费用约每股0.12美元 [33] - 2019年末净债务与EBITDA比率为3.9倍，总固定费用覆盖率为6.4倍 [34] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产开发与收购 - 2019年第四季度稳定了休斯顿的Camden McGowen Station开发项目，并在佛罗里达州Plantation开始建设Camden Atlantic，共269个单元，成本1亿美元 [27] - 2019年第四季度收购了北卡罗来纳州罗利的Camden Carolinian和德克萨斯州休斯顿的Camden Highland Village，总价2.2亿美元，预计稳定收益率约5% [28] - 2019年全年完成4个社区共1380套公寓的收购，总成本约4.4亿美元，收购3块未开发土地，总成本约3700万美元 [29] - 2019年第四季度出售德克萨斯州科珀斯克里斯蒂的投资组合，净收益约7500万美元，该组合平均房龄22年 [30] - 2019年末后，以约1820万美元收购罗利4.9英亩土地，用于未来开发约355套公寓 [31] 融资业务 - 2019年第四季度完成3亿美元30年期高级无担保债券发行，全利率3.4%，用于提前赎回现有2.5亿美元4.8%债券和预付4500万美元4.4%有担保抵押贷款 [32] 各个市场数据和关键指标变化 2020年市场预期 - 预计除菲尼克斯外，各市场同店收入增长在2% - 4%之间，菲尼克斯预计增长5% - 6%，加权平均增长率为3.2% [11] 各市场具体情况 - 菲尼克斯：2020年排名第一，2019年营收增长5.9%，3年平均营收增长4.9%，获A评级和稳定展望，预计新增近5万个就业岗位和6000套新公寓 [12] - 罗利和亚特兰大：获A - 评级和稳定展望，罗利去年交付5000个新单元，今年预计6000个，预计新增2万个就业岗位；亚特兰大去年新增约7万个就业岗位，今年预计4.5万个，去年交付9000套新公寓，今年计划1.1万套 [13] - 丹佛：获A - 评级和下降展望，过去3年同店收入年均增长近5%，预计2020年新增3万多个就业岗位和9000个新单元 [14] - 奥兰多：获B + 评级和稳定展望，预计2020年新增3.5万个就业岗位，8000 - 10000套新公寓交付 [15] - 南加州和华盛顿特区地铁区：获B + 评级和下降展望，南加州预计新增约13万个就业岗位和2.5万套新公寓；华盛顿特区预计新增1.3 - 2.5万个就业岗位和1.3万套新公寓 [15][16] - 坦帕：获B评级和改善展望，预计新增2万个就业岗位，新供应降至约4000套，2019年同店收入增长近3.1%，预计2020年增速加快 [17] - 奥斯汀和夏洛特：从B - 升至B评级，展望稳定，2019年实际收入增长超3%，预计2020年与去年相近，奥斯汀预计新增超3万个就业岗位和1万个新单元，夏洛特预计新增2.5万个就业岗位和8000个新单元 [18][19] - 达拉斯：获B - 评级和稳定展望，预计新增5 - 6万个就业岗位，2018 - 2020年均有2万个新单元交付 [19][20] - 佛罗里达东南部：获C + 评级和改善展望，预计新增超3万个就业岗位和9000个新单元，2019年同店收入增长1.4%，预计2020年运营条件改善 [21] - 休斯顿：获C + 评级和稳定展望，预计新增4.5万个就业岗位，新供应在9500 - 2万套之间，2019年同店收入增长2.1%，预计今年类似 [19][22] 2019年运营结果 - 第四季度同店收入增长4.1%，全年增长3.7%，第四季度表现最好的市场为菲尼克斯（6.3%）、罗利（6%）、圣地亚哥/内陆帝国（5.3%）、华盛顿特区地铁区（4.8%）和丹佛（4.7%） [24] - 第四季度新租约租金下降0.2%，续约租金上涨5.1%，综合增长率为2.2% [24] - 1月份初步结果显示续约租金增长5.4%，新租约增长0.8%，综合增长率为3.1%，与2019年1月一致 [25] - 第四季度平均入住率为96.2%，1月份平均入住率为96.2% [25] - 2019年年度净周转率为43%，比2018年低100个基点 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续优化投资组合，通过开发、收购和处置资产创造价值 [8] - 计划在2020年进行1 - 3亿美元的资产负债表内开发项目 [43] - 推进Chirp移动访问解决方案的试点和部署，预计2021年及以后产生显著收益 [43] 行业竞争 - 收购市场资本充足，竞争激烈，资本化率持续压缩，部分市场出现低于4%的资本化率 [77][98] - 开发市场面临建筑成本上升和租赁率增长缓慢的挑战，难以实现盈利 [59] - 债务基金在多户住宅融资市场的份额从两年前的5%增长到现在的20%，提供了更多融资选择 [100] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2019年表现出色，超越既定目标，为新十年的发展奠定了坚实基础 [9] - 尽管部分市场面临供应增加和就业增长放缓的挑战，但人口结构变化带来的租赁需求增长将支撑公寓市场的发展 [53][54] - 公司对各市场的发展前景持谨慎乐观态度，预计2020年整体同店收入增长3.2% [11][23] 其他重要信息 - 公司预计2020年大部分费用类别增长约3%，但财产保险预计增长约20%，财产税预计增长约3% [41][42] - 公司在2020年的指导中考虑了约260万美元的房地产税上诉退款 [116] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：休斯顿市场2019年同店收入增长2.1%，预计今年类似，但供应增加和就业增长情况如何平衡，公司在该市场的具体情况如何？ - 回答：休斯顿新供应数据存在较大不确定性，预计平均约1.4 - 1.5万套公寓，而就业增长预计为4.5 - 5万个新岗位，估计更集中。公司在休斯顿的投资组合涵盖城市核心和郊区资产，预计城市核心受影响较早，郊区资产在年底可能受影响，但整体仍有信心实现约2%的增长。此外，人口结构变化带来的租赁需求增长将支撑市场发展 [48][49][53] 问题2：华盛顿特区在选举年和后续年份与其他年份有何不同？ - 回答：选举年对华盛顿特区经济有一定影响，如果有新政府上台，现有游说者和商人需要重新调整，可能带来经济增长。总体而言，选举前的时期有助于华盛顿特区和全国经济发展，若政府更迭，华盛顿特区经济将受益 [55] 问题3：菲尼克斯市场持续强劲，开发何时会增加以满足需求，为何目前尚未增加？ - 回答：2020年菲尼克斯的完工量预计将略有增加，从去年的约6800套增加到约7600套，但仍不足以满足需求。该市场与其他市场相比，来自上市公司和本土商人开发商的竞争较少，且目前其他上市公司在该市场的在建项目极少。此外，建筑成本上升快于租赁率增长，使得开发商难以实现盈利，限制了开发的增加 [57][58][59] 问题4：关于JT TEN，公司对转向核心重点或指导数字以及报告NAREIT与核心的利弊有何看法？ - 回答：公司计划根据NAREIT白皮书报告FFO，认为这一非GAAP指标具有重要意义，且SEC允许其使用，只要保持一致应用，公司将在可预见的未来继续遵循该白皮书 [60] 问题5：休斯顿市场上季度提到家庭形成需求中由就业驱动的比例从历史的40% - 50%降至去年的15%，但出现了积极转变，这一转变是否持续改善？ - 回答：公司观察到多户住宅需求的捕获率高于单户住宅。去年单户住宅需求超过多户住宅是异常情况，部分原因是休斯顿能源业务下滑导致就业岗位流失，新就业岗位被已有住房的人获得。随着就业增加和移民率改善，多户住宅需求捕获率今年有所增加，预计明年将继续增加 [63][64][66] 问题6：公司的周转率持续下降，是否会继续减速、趋于平稳或回升？ - 回答：过去五年公司投资组合的周转率持续下降，难以确定是否会继续下降，但可能处于一个长期较低的周转周期，且这种趋势可能会持续，尽管最终会达到一个合理的低点，但目前尚未看到 [67] 问题7：2019年同店NOI年初预计为3.3%，最终达到4.7%，2020年年初同样预计为3.3%，2020年是否会类似2019年，有合理但可能超预期的同店表现？ - 回答：2019年同店收入增长高于预期主要是由于入住率从预期的95.7 - 95.8%提高到全年平均的96.1%。2020年公司预计新供应将增加约1.5万套公寓，而就业增长将下降约10万个岗位，供应和需求面临不同挑战，因此适度降低了入住率预期。如果入住率能达到96.1%左右，将处于今年收入增长范围的高端 [71][73][75] 问题8：在就业减少、供应增加且收入减速的情况下，公司为何增加1亿美元的开发项目？ - 回答：开发项目启动具有不确定性，公司一直计划每年进行2 - 3亿美元的开发项目。目前收购市场资本化率持续压缩，开发项目相比收购仍具有较高的溢价，因此公司认为开发项目仍有较好的回报 [77] 问题9：本季度每入住单元的其他收入加速增长，是否主要由停车费和智能家居技术推广驱动，2020年其他收入增长情况如何？ - 回答：第四季度其他收入增长主要来自停车业务和公用事业收入回收增加。2020年，公司预计非公寓租赁收入将与公寓租赁收入保持一致，不会对整体收入产生稀释影响 [79] 问题10：从杠杆角度看，公司预计年底的杠杆水平如何，什么情况下会更愿意提高当前约4倍的杠杆水平？ - 回答：公司一直表示对净债务与EBITDA比率在4 - 5倍的范围感到舒适，目前为3.9倍，预计年底将处于4倍多的中间水平。公司会密切关注市场情况，根据资本筹集的替代方案来调整杠杆水平 [80] 问题11：公司在休斯顿的资产占比约11%，鉴于该市场自石油危机以来表现滞后，是否考虑减少在休斯顿的资产并重新投资于其他增长更快的市场？ - 回答：从长期来看，休斯顿在过去20年的NOI表现优于多数其他市场，虽然波动性较大，但仍符合公司实现股东总回报和长期NOI增长的目标。目前休斯顿市场提供了有吸引力的收购机会，公司在第四季度收购的资产具有较高的性价比。不过，当休斯顿市场复苏且资产交易价格合理时，公司会考虑出售部分旧资产，以调整资产组合 [85][87][89] 问题12：公司目前新开发项目的收益率如何，与融资成本相比如何？ - 回答：公司目前目标是郊区开发项目收益率在6%左右，城市开发项目收益率在5%左右。公司通过长期加权平均资本成本来评估项目，要求开发项目在7年的无杠杆内部收益率（IRR）高于资本成本150个基点左右，收购项目的要求相对较低。公司在短期内会根据债务利率和股权发行情况灵活管理资产负债表 [90][91][92] 问题13：考虑到加利福尼亚州的立法、监管和投票问题，公司在该州除了一个在建项目和一个潜在项目外，如何考虑资本部署？ - 回答：公司仍然看好加利福尼亚州的投资组合，因为其位于受租金控制影响较小的市场。全州租金上限对公司影响不大，且公司的投资组合不在租金控制较为激进的城市。尽管加利福尼亚州存在生活成本高等问题，但仍是一个适合多户住宅投资的市场 [94] 问题14：周转率降低对公司的重建项目是否有影响，公司如何应对？ - 回答：周转率降低对重建项目的影响较小，因为2018 - 2019年周转率仅从44%降至43%。而且公司大部分重建项目已经完成，目前活跃的重建项目管道仅约2900套公寓 [95] 问题15：目前收购资本化率极低且开发收益率压缩，与一年前相比，当前的竞争格局、典型资本结构、门槛收益率和贷款人要求如何？ - 回答：与一年前相比，目前利率较低，收购方的资本结构有所改善。尽管私募股权从养老基金筹集资金的数量下降，但市场上仍有大量已筹集但未投资的资金，导致资本化率持续下降。贷款人要求的贷款价值比（LTV）为70% - 80%，债务基金在多户住宅融资市场的份额从两年前的5%增长到现在的20%，提供了更多融资选择，夹层融资竞争也非常激烈 [98][100] 问题16：公司的杠杆率在行业中最低，远低于多户住宅房地产投资信托基金（REITs）的平均水平，为何要保持如此低的杠杆率？ - 回答：公司保持较低的杠杆率主要是基于市场周期的考虑。目前美国经济处于自上世纪大萧条以来最长的复苏期，同时面临供应高峰和低利率环境，公司董事会认为需要保持谨慎。公司预计未来5年内可能会出现衰退，希望在衰退时能够利用机会进行投资，而低杠杆率可以使公司在市场波动时有更多的灵活性 [103] 问题17：休斯顿市场的供应在今年下半年预计增加，公司如何看待下半年和2021年的市场情况？ - 回答：休斯顿市场规模较大，供应主要集中在郊区，而公司的部分资产与这些新增供应的竞争较小。下半年市场压力通常会大于上半年，因为开发项目在年初启动后，产品会在下半年上市，且部分原计划在上半年交付的项目会推迟到下半年。不过，公司认为其资产在一定程度上能够抵御供应增加的影响 [109][110][111] 问题18：近期许可证发放数量回升，但项目仍存在延迟和劳动力限制，是否意味着供应已达到结构性峰值，后续周期内供应不会大幅增加？ - 回答：数据显示，2020年公司所在市场和全国的完工量预计比2019年增长约10%，2021年也会有小幅增长。供应可能受到金融能力和开发商产能的限制，即使资金相对充足，贷款人对单个赞助商的投资也有上限。此外，过去五年在所有市场完成现有项目都面临挑战，在劳动力受限的情况下，预计未来情况不会改善 [115] 问题19：公司的运营费用指导中是否考虑了成功

业绩总结 - Camden的总市值为140亿美元[5] - 2019年净收入归属于普通股东为$43,597万，2018年为$38,866万，增长约4.7%[62] - 2019年FFO为$130,504万，较2018年的$117,070万增长约11.4%[62] - 2019年调整后的FFO（AFFO）为$110,262万，2018年为$97,221万，增长约13.4%[62] - 2019年每股FFO为$3.79，较2018年的$3.54增长约7.1%[62] - 2019年年化调整后的EBITDA为$597,980万，2018年为$544,352万，增长约9.9%[71] - 2019年净债务为$2,352,244万，2018年为$2,216,956万，增长约6.1%[71] - 2019年净债务与年化调整后的EBITDA比率为3.9倍，2018年为4.0倍[71] 用户数据 - Camden的运营社区数量为165个，公寓总数为56,271个[18] - Camden的每个已出租公寓的月收入为1,803美元[18] - Camden的平均租金与收入比为18.7%[20] - Camden的整体公寓组合的入住率为96.1%[22] - 2019年第四季度同物业整体入住率为96.1%[34] - 自2011年以来，月均每个已出租住宅的收入从1,042美元增加至1,803美元[37] 未来展望 - 2019年每股收益（EPS）预期范围为$1.63至$1.67，FFO每股预期范围为$5.00至$5.04[58] - 2019年同物业收入增长预期为3.40%至3.60%，费用增长预期为2.10%至2.30%[58] - 2019年开发和租赁社区的投资预期为$200百万至$300百万[58] 新产品和新技术研发 - 2019年总开发价值为28亿美元，处置总额为30亿美元，收购总额为19亿美元[37] - 当前开发社区的总预算为6,500万美元，包含1,749个公寓单元[45] - 完成和稳定的社区数量为28个，当前开发社区数量为10个，总成本为27亿美元，市场价值为39亿美元[40] 并购活动 - Camden在2019年收购了两处新建公寓社区，交易金额为2.18亿美元[7] - 2019年收购的Camden Old Town Scottsdale和Camden Rainey Street的购买价格分别为9710万美元和1.204亿美元[39] 负面信息 - 2019年重新定位项目的支出达到3.89亿美元，平均每个单元成本为12,700美元[44] 其他新策略 - Camden在2019年被《财富》杂志评选为美国100家最佳工作公司之一，排名第19位[56] - Camden在2019年发行了3.28亿美元的普通股[7] - Camden在2019年发行了9亿美元的高级无担保债券（其中6亿美元为10年期，3亿美元为30年期）[7] - 现金流动性方面，手头现金为7300万美元，未使用的信用额度为8.91亿美元[50]

财务数据和关键指标变化 - 2019年第三季度资金运营为1.305亿美元，即每股1.29美元，超出先前指导范围中点0.01美元，主要因同店净营业收入增加 [26] - 2019年全年同店收入增长指导中点从3.4%提高到3.5%，费用增长指导中点从2.75%降至2.2% [28] - 2019年全年同店净营业收入指导中点从3.75%提高到4.25% [30] - 2019年全年资金运营指导中点从每股5.09美元修订为每股5.02美元，扣除第四季度提前偿还债务的每股0.12美元费用后，指导中点每股增加0.05美元 [32] - 预计2019年第四季度资金运营每股在1.21 - 1.25美元之间，中点1.23美元较第三季度报告的1.29美元下降0.06美元，扣除费用后中点较第三季度增加0.06美元 [33] - 资产负债表强劲，净债务与息税折旧摊销前利润比率为3.9倍，总固定费用覆盖率为6倍，第三季度末无9亿美元无担保信贷额度余额，手头现金1.57亿美元，10月相关交易后手头现金约7300万美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2019年第三季度同店收入增长3.6%，环比增长1.4% [13] - 2019年第三季度入住率平均为96.3%，高于上一季度的96.1%和2018年第三季度的95.9%，年初至今入住率为96.1%，高于去年的95.7%，10月入住率为96.1% [14] - 2019年第三季度新租约增长2.4%，续约增长5.1%，综合增长率为3.6%，低于2018年第三季度的4.1%，入住率较去年提高40个基点，抵消了租金50个基点的下降 [15] - 10月新租约初步数据持平，续约增长5%，综合增长率为1.9%，与2018年10月大致相同，11 - 12月续约平均提高5% [16] - 2019年第三季度净周转率降至51%，低于去年的54% [16] 房地产开发业务 - 2019年第三季度开始建设圣地亚哥的Camden Hillcrest项目，共132个单元，投资9500万美元 [19] - 第三季度末，休斯顿的Camden McGowen Station项目稳定，收益率在5%左右，略低于原预期，但在类似中高层建筑开发的预期回报范围内 [20] - 第四季度将开始建设佛罗里达州Plantation的Camden Atlantic项目，共269个单元，投资1亿美元 [21] - 2019年已完成2.18亿美元的收购和1.85亿美元的新开发项目启动 [22] 各个市场数据和关键指标变化 整体市场 - 2019年市场交付约13.7万套公寓，2020年预计增至约15.1万套，2021年略降至约14.7万套 [41] 各地区市场 - **凤凰城、罗利、圣地亚哥/内陆帝国、丹佛、华盛顿特区地铁、亚特兰大**：第三季度表现较好，收入增长分别为6.9%、5.3%、4.5%、4.1%、4.1%、4% [13] - **南佛罗里达和休斯顿**：表现较弱，收入增长低于2% [13] - **华盛顿特区**：2019 - 2021年交付量基本持平，每年约1.2万套 [42] - **休斯顿**：2019年交付约8000套公寓，2020年预计增至约1.5万套 [42] - **洛杉矶和橙县**：2019年有适度的新公寓供应，预计2020年两个市场的供应都将下降，就业增长良好，业绩符合预期 [96] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续通过开发、收购、重新定位和选择性处置物业来提高物业组合质量，同时保持房地产投资信托领域中较强的资产负债表 [9] - 维持在当前周期最大化入住率的策略，预计2020年平均入住率略高于过去五年，可能在95.5% - 96%之间 [54] - 积极评估房地产交易，预计年底前完成一到两笔交易，达到或略超原指导的1 - 2亿美元 [37] - 持续进行技术创新，评估多项举措以增加收入、降低费用并为居民提供更好的居住体验，如推出移动维护和增强的自助在线功能，试点Chirp移动访问解决方案和智能锁解决方案 [17][78] 行业竞争 - 收购市场竞争激烈，各市场的资本化率和租金增长趋于相似，公司寻求有一定收益率和增长潜力的物业，目前收购难度较大 [56][57] - 一些原本专注于门户城市和沿海市场的大型投资者开始向阳光地带市场转移资金，给资本化率带来额外压力 [60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 多户住宅市场需求持续超过新供应，就业增长高于全国平均水平，家庭形成强劲，公寓仍是千禧一代和许多人的首选住房 [7][8] - 预计2020年市场供应将达到峰值，多数市场供应将持平或下降，但休斯顿、奥兰多、亚特兰大、达拉斯和奥斯汀的供应将增加 [12] - 休斯顿市场虽今年表现不佳，但预计2020 - 2021年公寓需求将改善，就业增长带来的家庭形成需求中，公寓的捕获率将提高 [43][46] - 南佛罗里达市场就业增长放缓，高端市场有大量公寓库存，预计2020年市场难以恢复定价权 [49][51] 其他重要信息 - 公司完成3亿美元30年期高级无担保债券发行，利率3.41%，用于提前赎回现有2.5亿美元4.78%债券和提前偿还4500万美元4.38%有担保抵押贷款，使所有债务无担保，所有资产无抵押，同时产生每股约0.12美元的一次性费用 [23][24] - 德克萨斯州众议院第3号法案通过，降低学区税率，预计2019年降低约0.07，2020年再降低约0.06，使公司同店物业组合全年物业税增幅不到1%，比先前指导低约200个基点 [29][30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司正在评估的交易数量和价值，以及如何考虑资本成本和发行更多股权的可能性 - 公司正在评估约10亿美元的交易，预计年底前完成一到两笔，达到或略超原指导的1 - 2亿美元 [37] - 今年公司资本成本下降，股票价格处于高位也降低了成本，公司将继续谨慎进行资本管理，在有资金用途时才增加资产负债表负担，目前有现金可用于支出 [38][39] 问题2: 2020年预计交付量与今年的对比，以及华盛顿特区和休斯顿的具体情况 - 2019年公司市场交付约13.7万套公寓，2020年预计增至约15.1万套，2021年略降至约14.7万套 [41] - 华盛顿特区2019 - 2021年交付量基本持平，每年约1.2万套；休斯顿2019年交付约8000套，2020年预计增至约1.5万套 [42] 问题3: 如何看待休斯顿市场在供应增加情况下的运营 - 休斯顿市场今年表现不如预期，就业增长强劲但公寓需求未达预期，主要因全国迁移率下降和新就业岗位被已有住房解决方案的人占据 [43][44] - 预计2020 - 2021年情况将改善，公寓在就业带来的家庭形成需求中的捕获率将提高 [46] 问题4: 南佛罗里达市场的情况以及公司应对供应增加的策略 - 南佛罗里达市场就业增长放缓，高端市场有大量公寓库存，预计2020年市场难以恢复定价权 [49][51] - 公司将维持最大化入住率的策略，预计2020年平均入住率略高于过去五年，可能在95.5% - 96%之间 [54] 问题5: 交易市场的内部收益率情况以及是否有资本从其他市场流入阳光地带市场 - 收购市场竞争激烈，各市场资本化率趋于相似，公司寻求有一定收益率和增长潜力的物业，目前收购难度较大 [56][57] - 有迹象表明一些原本专注于门户城市和沿海市场的大型投资者开始向阳光地带市场转移资金，给资本化率带来额外压力 [60] - 在考虑现实的退出资本化率进行内部收益率测算时，与一年前相差不大，但从低的收购资本化率开始实现高于加权平均资本成本的收益率较难 [62][63] 问题6: 如何评估2020年物业税节省情况 - 2020年德克萨斯州税率将进一步降低0.06，同时需关注预算中预计的退款情况 [66] 问题7: 如何看待开发平台以及开发收益率预期范围是否下降 - 公司将继续开展开发业务，开发收益率因建筑成本上升快于租金增长而下降，目前平均回报率约为6%，低于上一轮的7% [67] - 不同类型资产的回报率不同，郊区木结构资产回报率较高，城市混凝土高密度资产回报率在5%左右，综合回报率比上一轮低约100个基点 [68] - 开发项目相对于收购仍有至少150个基点的正利差，因资本化率压缩和资金涌入推高了现有物业价格 [69][70] 问题8: 如何看待华盛顿特区市场在公司组合中的地位和未来发展 - 公司认为长期来看华盛顿特区市场配置合理，该市场今年表现超出预期，净营业收入增长4.1%，对整体组合有增值作用 [72][73] - 公司将继续投资该市场，过去两年在华盛顿特区地铁区域完成约4.25亿美元的新开发项目 [74] 问题9: 公司为提高收入和降低费用所采取的举措以及相关支出和回报预期 - 公司在过去一年关注为居民提供停车选择以增加收入，同时在技术方面推出移动维护，正在试点智能锁解决方案 [77][78] - 由于智能锁解决方案是专有产品，目前尚未确定相关支出和回报 [82] 问题10: 若成功完成收购交易，公司使用股权自动售货机（ATM）和隔夜发行的意愿 - ATM和隔夜发行在成本上相近，但隔夜发行更高效快捷，公司资本分配的决定因素是匹配投资，将使用最有效的平台并结合债务和股权进行投资 [83][84] 问题11: McGowen Station项目的租赁优惠情况以及对市中心开发项目的评估 - McGowen Station项目根据不同时间提供一个月到两个半月的免费租期，目前已稳定，收益率低于原预期 [87][88] - 市中心项目预计也将是一个有租赁优惠的市场，至少持续12 - 18个月，但长期来看市中心仍是适合居住的好地方 [89][90] - 公司将把市中心建筑的100个单元改造成酒店，以产生现金流并减少空置单元，便于后续租赁 [92][93] 问题12: 洛杉矶和橙县市场的收入增长情况以及供应是否是推动入住率高于租金的因素 - 公司年初对洛杉矶和橙县市场持积极态度，认为表现符合预期，两个市场有适度的新公寓供应，预计2020年供应将下降，就业增长良好 [95][96] 问题13: 供应预测是否考虑了2020年施工时间的延迟 - 数据提供商表示在细化交付日期，但过去三年他们都低估了施工延迟情况，公司对此持怀疑态度 [100][101] 问题14: 公司如何处理2023年到期的5%票面利率债务 - 公司希望在2023年到期时处理该债务，但提前还款的罚款较高，目前不会提前偿还，将根据利率和利差情况在未来做出决定 [102][104] 问题15: 同店费用在第三季度的重大变动以及2020年税收重新评估的预期 - 亚特兰大第三季度有大额物业税退款，夏洛特因每八年一次的重新评估导致2019年物业税增长约35%，南佛罗里达市场费用变动也由物业税驱动 [106][107] - 2020年罗利将进行重新评估，但该市场规模较小，影响相对较小 [109] 问题16: 是否考虑减少在休斯顿市场的投资 - 休斯顿经济比过去更加多元化，能源并非驱动市场的根本因素，该市场在能源行业就业下降时，其他行业创造了同等数量的就业岗位，且供应调整灵活 [113][114] - 休斯顿目前占公司投资组合的约11%，公司将继续在该市场投资，但会平衡资产配置，不会考虑退出该市场 [117][119] 问题17: 公司如何利用技术提高资本支出效率 - 公司通过焦点小组了解客户需求，提供智能恒温器和门禁等智能住宅服务以创造价值和增加收入 [122][123] - 公司完成基于甲骨文云的系统，将财务报告和人力资源数据放在云端，利用大数据降低资本支出 [124] - 物联网可实现预防性维护，长期来看可节省成本，公司为此进行了近两年的项目投资 [125][126] 问题18: 2019年城市和郊区物业的运营背景与2018年相比，以及租金增长情况 - 2019年郊区物业表现优于城市物业约50个基点，主要因上一轮开发项目偏向城市资产 [129] - 预计未来开发商可能会重新关注郊区资产 [131] 问题19: 公司目前资本分配的挑战以及长期来看资本流动的变化 - 市场上资金充裕，公司在当前周期后期会更加谨慎地进行资本管理，计划每年投入4 - 5亿美元用于开发和收购 [134][140] - 经济衰退时，市场需求下降，房东可能大幅降价，资本化率上升，价格下降，但多户住宅因人们的居住需求和租金可滚动调整，仍具有吸引力 [134][135][139] 问题20: 在衰退情景下，私人运营商按当前资本化率进行投资是否会大幅低于预期回报 - 从低的资本化率开始投资，如果资本化率上升100个基点，需要25%的收入或净营业收入增长才能抵消，存在回报低于预期的风险 [142] - 由于市场上有大量股权，金融压力导致出售的风险较低，但利润预期可能会回归正常水平 [144][145] 问题21: 圣地亚哥项目的建设情况和成本原因，以及每年1000套单元的重大翻修是否可视为持续的资本支出 - 圣地亚哥项目位于优质地段，周边单户住宅价格高，租金也较高，虽然建设成本高，但回报可行 [147][149] - 每年对约1000套单元进行重大翻修是合理的，公司将继续进行这项投资，这是最佳投资选择之一 [150] 问题22: 公司决定每年重新开发一个物业的原因，以及重新开发和重新定位的情况 - 重新定位每年约2300套单元，这个数字预计会持续，重新开发的项目较少，因为符合条件的社区有限 [151][152] - 重新定位的成本最初为每套1 - 1.2万美元，现在逐渐接近每套1.5 - 2万美元，但回报仍然可观 [153]

物业持有与开发情况 - 截至2019年9月30日，公司拥有、运营或开发172处多户住宅物业，包含58,209套公寓[115] - 截至2019年9月30日，有7个在建项目，共1,938套公寓，其中一个项目由基金持有，公司拥有31.3%权益[117] - 截至2019年9月30日，公司开发中的物业和土地约为4.409亿美元，其中在建项目约为3.349亿美元，主要投资于未来开发土地的金额约为1.06亿美元[130] - 截至2019年9月30日，公司有6个合并物业和1个非合并物业处于不同建设阶段，在建公寓总数为1704套，预计总成本为6.72亿美元，已发生成本为3.349亿美元；非合并物业在建公寓234套，预计成本3800万美元，已发生成本510万美元，公司拥有其31.3%的权益[132] - 截至2019年9月30日，公司有多个合并多户社区正在进行开发活动，预计建造2044套住房，预计总成本7.05亿美元，已发生成本1.06亿美元[132] - 公司目前估计完成六个合并项目的额外成本约3.371亿美元，预计2019年剩余时间内产生5500 - 5600万美元成本[172] 物业收购情况 - 2019年5月和2月分别收购一处运营物业，分别花费1.204亿美元和9710万美元[117] - 2019年5月和4月分别收购土地，花费1800万美元和1090万美元[118] 股权与融资情况 - 2019年2月发行约340万股普通股，净收益约3.284亿美元[119] - 2019年3月将6亿美元无担保信贷额度修订为9亿美元，到期日延至2023年3月[120] - 2019年6月和10月分别发行6亿美元和3亿美元高级无担保票据[121] - 2019年3月，公司将6亿美元无担保信贷安排修订和重述为9亿美元，到期日从2019年8月延长至2023年3月[165][166] - 2019年10月，公司发行3亿美元2049年到期的高级无担保票据，赎回2.5亿美元2021年到期的高级无担保票据，预付4530万美元2045年到期的有担保常规票据[168] - 截至2019年9月30日，公司有9680万股流通普通股，无优先股[168] - 截至文件提交日，公司2017年ATM计划下有最高3.128亿美元的普通股可供出售[169] 债务偿还情况 - 2019年2月和3月偿还约4.393亿美元有担保常规抵押贷款债务[121] - 2018年10月偿还3.8亿美元有担保常规抵押票据，2019年第一季度偿还约4.393亿美元有担保常规抵押债务[149] 现金及等价物与信贷额度情况 - 截至2019年9月30日，公司有现金及现金等价物约1.572亿美元，9亿美元无担保信贷额度中可用8.911亿美元[124] 物业收入与费用指标对比（按时间和项目） - 2019年前三季度和前九个月同店收入较2018年同期增长3.6%[116] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，平均每月每套公寓物业收入分别为1781美元和1714美元；九个月分别为1755美元和1689美元[135] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，年化每套公寓物业总费用分别为7694美元和7474美元；九个月分别为7595美元和7336美元[135] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，100%拥有的运营公寓加权平均数量分别为48801套和47010套；九个月分别为48441套和46682套[135] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，100%拥有的运营公寓加权平均入住率分别为96.2%和95.8%；九个月分别为96.0%和95.6%[135] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，净收入分别为4478.2万美元和3999万美元；九个月分别为1.28045亿美元和1.20387亿美元[136] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，净运营收入分别为1.66799亿美元和1.53937亿美元；九个月分别为4.89062亿美元和4.52727亿美元[136] - 2019年和2018年截至9月30日的三个月，物业总收入分别为2.60672亿美元和2.4177亿美元，增长7.8%；九个月分别为7.65亿美元和7.09586亿美元，增长7.8%[137] - 三季度和前九个月同店物业净营业收入分别增加约620万美元和1650万美元，主要因租金收入分别增加约720万美元和2110万美元，平均租金分别上涨3.5%和3.4%[141] - 三季度和前九个月同店物业费用分别增加约140万美元和570万美元，主要因薪资费用分别增加约110万美元和250万美元[141] - 三季度和前九个月非同店和开发及招租社区物业净营业收入分别增加约690万美元和2000万美元，主要因收入分别增加约1130万美元和3300万美元[143] - 三季度和前九个月非同店和开发及招租社区物业费用分别增加约440万美元和1300万美元，主要因收购物业费用分别增加约240万美元和640万美元[143][144] - 三季度和前九个月费用和资产管理收入分别增加约30万美元和20万美元，主要因基金运营物业收入增加[145][146] - 三季度和前九个月利息及其他收入分别增加约110万美元和40万美元，主要因现金及现金等价物投资利息收入增加[145][148] - 三季度和前九个月递延薪酬计划收入分别约为80万美元和350万美元（2018年）、1500万美元和380万美元（2019年），与投资表现有关[148] - 三季度总物业费用为9387.3万美元，较2018年同期增加604万美元，增幅6.9%；前九个月为2.75938亿美元，较2018年同期增加1907.9万美元，增幅7.4%[140] - 三季度总物业净营业收入为1.66799亿美元，较2018年同期增加1286.2万美元，增幅8.4%；前九个月为4.89062亿美元，较2018年同期增加3633.5万美元，增幅8.0%[140] - 三季度非物业收入为440.4万美元，较2018年同期减少134.7万美元，降幅23.4%；前九个月为2295.5万美元，较2018年同期增加1186.6万美元，增幅107%[145] - 2019年第三季度和前九个月总其他费用分别为1.28241亿美元和3.89217亿美元，较2018年同期分别增长5.7%和11.9%[149] 企业收益与费用相关指标对比 - 2019年第三季度和前九个月权益法核算的合营企业收益分别约为213.3万美元和595.4万美元，较2018年同期分别增加约20万美元和30万美元，增幅分别为9.8%和5.5%[154] - 2019年第三季度所得税费用相对平稳，前九个月所得税费用约为70.9万美元，较2018年同期减少约40万美元，降幅为35.4%[154] 财务比率指标对比 - 2019年9月30日和2018年9月30日，公司利息费用覆盖率（扣除资本化利息）分别约为7.2倍和6.4倍[157] - 2019年9月30日和2018年9月30日，公司未抵押房产比例分别约为98.9%和81.0%[157] - 2019年9月30日，公司债务加权平均到期期限约为5.6年[157] 运营资金与股数指标 - 2019年第三季度和前九个月运营资金分别为1.30504亿美元和3.79802亿美元，较2018年同期分别增长11.5%和10.2%[161] - 2019年第三季度和前九个月调整后运营资金分别为1.10262亿美元和3.28739亿美元，较2018年同期分别增长13.4%和11.2%[161] - 2019年第三季度和前九个月普通股基本加权平均股数分别为9895.9万股和9825.9万股，摊薄加权平均股数分别为1.00819亿股和1.00129亿股[161] 现金流量情况 - 2019年前9个月经营活动净现金约4.084亿美元，2018年同期约3.76亿美元[164] - 2019年前9个月投资活动使用净现金约5.295亿美元，2018年同期为5.518亿美元[164] - 2019年前9个月融资活动净现金约2.404亿美元，2018年同期使用净现金约1.834亿美元[164] 股息分配情况 - 作为REIT，公司需向股东分配至少90%的年度应税收入作为股息，2019年9月宣布每股0.8美元的季度股息[175] 非合并合资企业债务情况 - 截至2019年9月30日，公司非合并合资企业有未偿还债务约5.141亿美元，公司按比例承担约1.609亿美元[176]