Key PointsAs the FED pivots into a more accessible policy coming into 2024, one industry is showing promising signs of expansion.One stock, Scotts Miracle-Gro, is quickly becoming the favorite in the group; connecting the dots has never been easier.Analysts agree no competitor comes even close to having the tailwinds this name carries today.5 stocks we like better than Scotts Miracle-GroSometimes, the market is very blunt in the way it lets investors know what participants are after; other times, it almost ...

华伦·巴菲特购买D.R.霍顿股票 - 华伦·巴菲特在2023年中期购买了D.R.霍顿股票[2] - 华伦·巴菲特购买股票时会进行未来五年或更长时间内的盈利预测和股票估值的考量[6] D.R.霍顿公司业绩和前景 - D.R.霍顿是美国最大的房屋建筑商，市场份额持续增长[5] - D.R.霍顿在2023年是伯克希尔哈撒韦的第二大股票，仅次于亚马逊[7] - D.R.霍顿CEO表示公司未来有望迎来更多好消息，包括低利率和通货膨胀的缓解[8] - 预计2024年D.R.霍顿的需求将继续增长，公司计划逐步增加新建房屋数量[12] D.R.霍顿股票投资价值 - D.R.霍顿股票目前的估值仍然较低，具有良好的增长潜力[13] - 尽管不太可能像去年一样大涨，但D.R.霍顿股票仍然是一个明智的购买选择[14]

文章核心观点 - 2024年投资者买股票前应遵循巴菲特的测试，若不适用可选择低成本标准普尔500指数基金 [1][7] 巴菲特股票测试法 - 巴菲特和芒格在2014年致股东信中提出买股前的测试法，2024年巴菲特可能仍会采用 [2] - 测试分两步，一是判断能否合理预估公司未来五年或更久的盈利区间，二是若能预估，仅当股价相对于预估盈利区间下限合理时买入 [2] - 巴菲特和芒格决策时不受宏观、政治环境或他人观点影响 [2] 测试法实施难点 - 测试法说易行难，最难的部分是预估公司未来五年或更久的盈利 [3] - 巴菲特承认他和芒格常无法有把握地预估未来盈利，此时会转向其他投资机会 [4] - 投资者熟悉的行业股票，更易预估未来盈利 [4] 2024年通过测试的股票 - D.R. Horton虽去年股价飙升70%，但市盈率仅11.4倍，即便未来五年盈利增长甚微，估值仍有吸引力 [5] - 美国住房严重短缺，美联储暗示2024年利率可能下降，D.R. Horton未来几年建房和售房量有望增加 [5] - Meta Platforms的基于分析师五年盈利增长预测的PEG比率低至0.79，低于1.0被认为估值有吸引力 [6] - Meta过去五年平均年盈利增长近8.5%，财务表现改善，若盈利增长稍有提升，股价估值合理 [6] 巴菲特的简单替代方案 - 巴菲特认为多数投资者2024年买低成本标准普尔500指数基金比挑选个股更好，长期来看能获得满意结果 [7]

行业趋势 - 2023年，房屋建筑商的股票经历了显著的上涨，预计这种上升势头将持续到2024年，尽管存在对高抵押贷款利率和可负担性挑战[1] - 联邦储备委员会决定将利率维持在5.25-5.5%的22年高位，给房地产市场带来乐观情绪[2] 领头企业 - D.R. Horton和Lennar是行业的领头羊，两者的市值分别为492.7亿美元和409.6亿美元[4] 业绩表现 - D.R. Horton在2023财年完成了创纪录的89092套房屋交付，连续22年成为美国最大的房地产开发商[6] - Lennar在2023财年的核心房地产业绩保持弹性，专注于生产和销售速度，产生强劲现金流，提高股东权益和资产回报，推动强劲的底线[9] 股票表现 - DHI和LEN在过去三个月中分别上涨了42.6%和34.1%，DHI在这方面表现比LEN更好[12] - 分析师预计DHI的盈利在2024财年将增长2.5%，而LEN的盈利预计在同一时期将增长0.8%[13] - DHI和LEN在过去四个季度中均超过了预期，分别交付了平均盈利惊喜28.9%和21.7%[15] 估值和回报率 - 行业相对于标普500指数的前12个月市盈率(P/E)比率表明，行业被低估，具有未来上涨潜力[16] - DHI和LEN的12个月前瞻市盈率分别为10.3和10，低于标普500指数和行业[17] - DHI的股东权益回报率(ROE)在过去12个月中为21.9%，高于LEN和行业的18.2%[19] 未来展望 - 目前，D.R. Horton的市场份额领先，收购策略稳健，土地、地块和房屋供应充足，多品牌提供的价格实惠，以及强劲的运营表现，使其成为2024年比Lennar更好的房地产选择[20]

房屋销售业务 - 在2023财年，公司的房屋销售量略有增加，营收增长6%，达到355亿美元，而税前利润为63亿美元，税前营业利润率为17.8%[83] - 公司的房屋销售订单增长3%，但销售订单 backlog 下降23%[86] - 公司的房地产租赁业务收入增长至26亿美元，税前利润为5.24亿美元[87] - 公司的房屋销售订单中，东部地区的销售量增长11%，而西南地区的销售量下降5%[91] - 2023年净销售订单数量较2022年增长3%，价值下降3%至295亿美元[92] - 2023年销售订单取消率为20%，较2022年的21%略有下降[92] - 2023年房屋销售收入为316.41亿美元，较2022年基本持平[93] - 2023年房屋销售总毛利率为23.5%，较2022年下降520个基点[93] - 2023年SG&A费用占房屋销售收入的比例为7.1%，较2022年略有增加[94] - 2023年资本化的利息费用为6880万美元，较2022年下降38%[94] - 2023年其他收入为7880万美元，较2022年大幅增加[95] - 2023年与2022年相比，家屋销售毛利率下降了350个基点，销售价格下降，而成本上升，导致毛利率下降[100] - 2023年与2022年相比，家屋销售毛利率下降了470个基点，销售价格下降，而成本上升，导致毛利率下降[100] - 公司的住宅库存在2023年9月30日为181.558亿美元，较2022年的173.244亿美元略有增加[101] - 公司在2023年9月30日拥有的土地和地块总数为568,400个，较2022年的573,200个略有减少[102] - 2023年东南地区房屋销售收入增长10%，主要由于杰克逊维尔、奥兰多和坦帕市场的房屋销售增加[98] - 东部地区在2023财年的家屋销售总收入与2022财年基本持平，但税前收入从2022年的11亿美元下降至2023年的9.357亿美元[99] - 南部地区在2023财年的家屋销售总收入较2022财年增长了7%，税前收入从2022年的4.563亿美元下降至2023年的3.508亿美元[99] 财务服务业务 - 公司的财务服务业务收入增长1%，税前利润为2.83亿美元[89] Forestar业务 - Forestar的收入下降5%，税前利润为2.21亿美元，现金及现金等价物达到6.16亿美元[88] - Forestar在2023财年的总收入为14.369亿美元，税前收入为2.216亿美元[106] - Forestar在2023年售出的单户住宅用地为12,249个，价值为10.947亿美元[106] - Forestar在2023年9月30日的库存总额为18亿美元，较2022年的20亿美元略有减少[107] - Forestar在2023年9月30日的净债务与总资本比率为5.5%[121] - Forestar在2023年9月30日拥有6.16亿美元的现金及现金等价物[121] - Forestar拥有一项4.1亿美元的无担保循环信贷设施，可根据一定条件和额外银行承诺的可用性将该设施的规模增加到6亿美元[122] DHI Mortgage业务 - DHI Mortgage为D.R. Horton购房者提供的首次抵押贷款数量为62,699，较上一年增长9%[109] - DHI Mortgage为D.R. Horton购房者提供的总贷款数量为63,135，较上一年增长8%[110] - DHI Mortgage的贷款销售额为71.8百万美元，较上一年增长37%[110] - DHI Mortgage的抵押贷款和抵押服务权益销售收入为538.4百万美元，较上一年下降4%[110] - DHI Mortgage的总收入为801.5百万美元，较上一年增长1%[110] - DHI Mortgage在2023年9月30日可以在未承诺的抵押贷款回购设施下借款高达3亿美元，利率为6.6%[125] 公司财务及资产情况 - D.R. Horton, Inc.和担保子公司的总资产为26081.4百万美元，总负债为5785.4百万美元，股东权益为20296.0百万美元[128] - 我们公司通常在财政年度的第三季度和第四季度关闭更多的房屋，产生更多的收入和税前收入[128] - 季节性业务性质可能导致我们的房屋建筑、地块开发、金融服务和租赁业务的营运资本需求出现显著变化[128] 风险管理 - 公司长期债务分为固定利率和浮动利率，固定利率债务受利率变动影响较小，而浮动利率债务可能影响未来收入和现金流[140] - 公司通过MBS的远期销售管理抵御抵押贷款服务的利率风险[140] - 公司使用对冲工具为购房者提供低于市场利率的融资[140]

业绩总结 - D.R. Horton在2023财年实现合并收入355亿美元，合并税前收入为63亿美元，股东权益为227亿美元[3] - 2023财年第四季度净收入为15亿美元，每股摊薄收益为4.45美元，合并收入增长9%至105亿美元[24] - 2023财年第四季度房屋销售收入为88亿美元，关闭房屋数量为22,928套，净销售订单增加39%至18,939套，销售额增加34%至73亿美元[24] - 2023财年第四季度，公司的合并税前收入为20亿美元，利润率为19.2%[32] - 2023财年第四季度，公司的净收入为15.26亿美元，较上一财年的16.48亿美元下降了7.4%[34] - 2023财年第四季度，公司的房屋销售毛利为22.3%[29] - 2023财年第四季度，公司的每股稀释净收入为4.45美元，较上一财年的4.67美元下降了4.7%[34] 用户数据 - 2023财年第四季度，公司的关闭房屋数量为22,928套，较上一财年的23,212套下降了1.2%[28] - 租赁业务在2023财年实现税前收入2.172亿美元，收入为14亿美元，销售了3,006套单户住宅和1,582个多户住宅单位[24] - 2023财年第四季度，净销售订单增加39%至18,939套，销售额增加34%至73亿美元[24] 未来展望 - 预计2024财年合并收入将在360亿美元至370亿美元之间，关闭房屋数量在86,000套至89,000套之间[22] - 2024财年第一季度预计合并收入在74亿美元至76亿美元之间，房屋销售毛利率约为23.7%至24.2%[22] - D.R. Horton的财务服务税前利润率预计在20%至25%之间，所得税率约为24.0%至24.5%[22] 资本运作 - D.R. Horton在2023财年回购了350万股普通股，支出为4.231亿美元[24] - 2023财年通过房屋建筑业务产生了96亿美元的现金流[13] - 2023年9月30日，公司的现金及现金等价物为29.27亿美元，较2022年9月30日的20.52亿美元增长了42.9%[34] - 2023年9月30日，公司的总资产为325.82亿美元，较2022年的303.51亿美元增长了7.3%[34] - 2023年9月30日，公司的股东权益为226.96亿美元，较2022年的193.96亿美元增长了17.1%[34] - 2023年9月30日，公司的债务占总资本的比例为18.3%，较2022年的23.8%下降了5.5个百分点[34] 市场扩张 - 2023财年从Forestar购买了24%的完成地块，销售了14,040个地块，收入为14亿美元[20] - 2023年9月30日，公司的库存总额为181.56亿美元，较2022年的173.24亿美元增长了7.7%[34]

财务表现 - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售收入增长了2%，达到250亿美元[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的净利润为33亿美元，每股稀释收益为9.39美元[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的回报率为24.3%[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售总量增长了1%[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售平均价格为38.11万美元[46] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的销售订单价值增长了26%[51] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售毛利率为23.3%[51] - 在2023年6月30日的九个月内，公司的房屋销售前税收入为15亿美元[51] - 上市公司财报电话会议中，D.R. Horton的综合收入增长了11%，达到97亿美元[62] - D.R. Horton的净利润下降了19%，为13亿美元[62] - 房屋销售总量增长了1%，达到59989套，平均售价增长了1%至38.11万美元[63] - Forestar的收入下降了22%，为8.87亿美元，土地和房地产销售占了其中的大部分[64] - Forestar的土地销售减少了34%，达到9054块，其中7947块销售给了D.R. Horton[65] - D.R. Horton的综合收入增长了5%，达到250亿美元，但净利润下降了23%至43亿美元[68] 销售订单情况 - 2023年6月30日三个月内，净销售订单数量增长了37%，价值增长了26%，平均销售价格为381,100美元[73] - 2023年6月30日九个月内，净销售订单数量减少了5%，价值减少了11%，平均销售价格为375,000美元[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单取消率为18%[73] - 2023年6月30日九个月内，销售订单取消率为20%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，西北地区的房屋库存减少了29%，价值减少了34%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，西南地区的房屋库存减少了45%，价值减少了46%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，南部中部地区的房屋库存减少了52%，价值减少了55%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，东部地区的房屋库存减少了18%，价值减少了26%[73] - 2023年6月30日三个月内，销售订单回顾中，北部地区的房屋库存减少了10%，价值减少了12%[73] 财务债务情况 - Forestar截至2023年6月30日，符合所有循环信贷设施和高级票据义务的限制和限制[101] - DHI Mortgage截至2023年6月30日，在承诺的抵押贷款回购设施下有13.9亿美元的义务，年利率为6.7%[102] - DRH Rental截至2023年6月30日，在循环信贷设施下有10亿美元的借款，年利率为7.5%[104] - 截至2023年6月30日，D.R. Horton, Inc.和担保子公司的总资产为254.8亿美元，总负债为60.5亿美元[108] 公司风险管理 - 公司最关键的会计政策包括收入确认、库存和销售成本、保修和法律索赔以及保险[109] - 公司在2023财年第三和第四季度通常会关闭更多房屋，创造更多收入和税前收入[110] - 公司管理属于市场风险的利率风险，通过固定利率和浮动利率债务来监控[113]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股收益为3.90美元，较上年同期的4.67美元下降16% [8] - 净利润为13亿美元，较上年同期下降19%，综合收入为97亿美元 [8] - 过去12个月截至6月30日的房屋建筑库存回报率为31.8%，股权回报率为24.3% [5] - 第三季度房屋销售总收入为87亿美元，成交22,985套房屋，平均成交价格为378,600美元，较上年同期下降3% [8] - 第三季度房屋销售毛利率为23.3%，较3月季度环比上升170个基点 [11] - 第三季度房屋建筑SG&A费用较去年增加6%，占收入的6.7%，较上年同期上升10个基点 [12] - 截至6月30日，房屋建筑流动性为46亿美元，包括26亿美元的无限制房屋建筑现金和20亿美元的房屋建筑循环信贷额度可用容量 [19] - 截至6月30日，房屋建筑债务总计27亿美元，房屋建筑杠杆率为11.1%，净现金后为0.7%，综合杠杆率为22%，净现金后为11.2% [19][20] - 截至6月30日，股东权益为217亿美元，每股账面价值为64.03美元，较去年同期上涨23% [20] - 本季度支付现金股息8500万美元，董事会已宣布8月支付与上季度相同水平的季度股息 [20] - 本季度回购310万股普通股，花费3.43亿美元，本财年至今共回购770万股，花费7.64亿美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 净销售订单在第三季度增加37%，达到22,879套，订单价值较上年增加26%，达到87亿美元 [9] - 取消率为18%，与上一季度持平，低于上年同期的24% [9] - 平均活跃销售社区数量环比增长6%，同比增长8% [9] - 第三季度净销售订单的平均价格为381,100美元，环比上涨2%，较上年同期下降8% [9] - 6月季度开工22,900套房屋，较3月季度增长15% [13] - 季度末库存中有43,800套房屋，较去年同期下降22%，环比持平 [13] - 6月30日有25,000套未售出房屋，其中5,700套已完工 [13] - 第三季度房屋建筑在地块、土地和开发方面的投资总计22亿美元，较上年同期增长25%，环比增长27% [14] 租赁业务 - 本季度租赁业务产生1.62亿美元的税前收入，收入为6.67亿美元，来自出售1,754套单户租赁房屋和230套多户租赁单元 [15] - 6月30日租赁物业库存为33亿美元，其中单户租赁物业为19亿美元，多户租赁物业为14亿美元 [16] Forestar业务 - 第三季度总营收为3.69亿美元，售出3,812个地块，税前收入为6200万美元 [17] - 6月30日拥有和控制的地块数量为73,000个，57%的自有地块与公司有合同或优先购买权 [17] 金融服务业务 - 第三季度金融服务税前收入为9400万美元，收入为2.29亿美元，税前利润率为41.2% [18] - 本季度抵押贷款公司99%的贷款发放与房屋建筑业务成交的房屋相关，为74%的买家提供融资 [18] - FHA和VA贷款占抵押贷款公司业务量的51%，借款人平均FICO评分为723，平均贷款价值比为88% [18] - 首次购房者占本季度抵押贷款公司成交业务的56% [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于可负担价格点的新房和现有房屋供应有限，且人口结构对住房需求有利，净销售订单较上年同期增长37% [6] - 现有房屋市场和新房市场的库存供应仍然短缺 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于巩固市场份额，通过提供更多房屋满足购房者需求，同时在每个社区实现回报和资本效率最大化 [6] - 维持资本投资的纪律性，通过股息和股票回购向股东返还资本，以提升公司长期价值 [7][24] - 租赁业务平台将继续扩大，预计未来几年库存水平将继续增长，但增长速度将较过去两年有所放缓 [31] - 公司收购了Truland的房屋建筑业务，其团队将继续为公司在墨西哥湾沿岸开发地块 [52] - 行业内大型竞争对手也在加快开工步伐，可能会对成本和供应链造成一定压力 [91] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 目前市场状况预计将持续，抵押贷款利率、资本市场和总体经济状况的不确定性可能对业务产生重大影响 [22] - 预计2023财年房屋建筑业务成交82,800 - 83,300套房屋，租赁业务成交6,500 - 7,000套房屋和单元，综合收入在347 - 351亿美元之间 [22] - 预计2023财年运营现金流将超过30亿美元，主要来自房屋建筑业务 [22] - 预计2023财年股票回购约为11亿美元，与去年相似 [22] - 预计第四季度综合收入为97 - 101亿美元，房屋建筑业务成交22,800 - 23,300套房屋 [23] - 预计第四季度房屋销售毛利率约为23.5% - 24%，房屋建筑SG&A费用占收入的比例在6.7% - 6.8%之间 [23] - 预计第四季度金融服务税前利润率约为30% - 35%，所得税税率约为24.5% [23] 其他重要信息 - 为应对市场变化和高抵押贷款利率，公司增加了激励措施的使用，并减小房屋尺寸以提高购房者的可负担性 [10] - 由于成本通胀、定价调整和激励措施，房屋建筑运营利润率低于去年的创纪录水平，但从3月到6月季度环比有所改善 [7] - 建筑周期时间较第二季度减少了一个多月，预计第四季度将进一步减少 [13] - 公司预计继续提供比2022年更高水平的激励措施，但由于房价和激励措施的稳定以及建筑成本的降低，预计第四季度房屋建筑毛利率将略高于第三季度 [10][11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 能否在短期内达到之前每季度开工25,000套房屋的水平，以及季节性因素对开工节奏的影响 - 公司专注于逐季逐步增加开工量，通过整合劳动力和材料资源，提高开工和建房效率，没有设定具体的目标开工数量，而是根据市场情况和增加市场份额的目标来调整 [27][29] - 今年需求流量模式呈现更正常的季节性，订单可能会更接近正常季节性，但由于现有房屋市场和新房市场库存短缺，公司会确保有足够的房屋供应以满足需求 [40][41] 问题2: 社区数量增长是否具有临时性，以及房屋库存数量的变化趋势 - 公司有足够的地块位置来开设新社区，预计未来社区数量将以中个位数的速度增长，虽然可能会有一些波动，但整体呈增长趋势 [34] - 公司致力于提高库存周转率，随着建筑周期时间的改善，有望回到历史上每年库存周转2次的水平 [36] 问题3: 第四季度订单的季节性趋势以及公司满足需求的能力 - 今年需求流量模式更接近正常季节性，订单可能会更符合正常季节性，但由于库存短缺，公司会确保有足够的房屋供应以捕捉需求 [40][41] - 公司专注于长期发展，不追求季度销售数字，如果市场情况良好且周期时间继续改善，可能会比正常季节性表现更好；如果市场疲软或开工数量不足，可能会低于正常季节性 [57] 问题4: 自2019年以来公司交付房屋数量大幅增长的可持续性，以及建造策略和现有房屋库存对业绩的重要性 - 公司多年来致力于简化业务，建立了具有强大资产负债表和流动性的平台，能够利用市场干扰巩固市场份额，这种增长是可持续的 [44][45] - 公司的建造策略注重提高效率和一致性，通过整合劳动力和材料资源，实现规模经济，降低成本 [44][45] - 现有房屋库存短缺为新房建设提供了机会，公司能够满足购房者的需求，从而获得市场份额 [43][45] 问题5: 建筑成本中材料和劳动力的下降情况，以及租赁平台对降低成本的作用 - 目前建筑成本下降主要是由于木材价格下降，劳动力成本也开始出现改善迹象，随着公司规模的扩大，包括租赁平台的发展，有望进一步降低成本 [48][49] 问题6: 私营建筑商出售业务的意愿以及公司的收购策略 - 私营建筑商面临资本成本上升的压力，公司有机会与他们进行沟通，但会选择符合公司文化的合作机会，不会强行整合 [51] 问题7: 第四季度需求和订单趋势，以及公司满足需求的能力和生产限制 - 公司不追求季度销售数字，而是专注于长期发展和增加股东价值，如果市场情况良好且周期时间继续改善，可能会比正常季节性表现更好；如果市场疲软或开工数量不足，可能会低于正常季节性 [57] - 公司目前感觉有能力略微增加开工量，并且建筑周期时间的改善和社区数量的增长使公司处于有利地位，但更关注2024年的发展 [58] 问题8: 2024年房屋成交增长的预期以及相关考虑因素 - 公司希望通过合理的地块和房屋库存定位，实现接近两位数或高个位数的增长，同时注重提高库存周转率 [60] - 公司更关注开工节奏、房屋库存和库存转换效率，而不是积压订单，因为积压订单只是签订销售合同的时间点，而公司确保每个开工的房屋都能成交 [61] 问题9: 地块成本对利润率的影响以及应对地块成本通胀的策略 - 目前成交的地块是之前签订合同并收购的，尚未看到明显的成本压力，但随着地块稀缺，预计未来地块成本将上升，公司已将其纳入指导和业务规划中 [65] 问题10: 抵押贷款利率下调的动态以及公司的应对策略 - 抵押贷款利率下调是公司有效的激励措施之一，公司通常将利率下调至低于市场1个百分点的水平，并将根据市场利率的变化进行调整 [67] 问题11: 毛利率的发展趋势以及影响因素 - 预计第四季度毛利率将有适度改善，达到23% - 24%的范围，目前市场成本和需求相对稳定，这种适度改善在短期内是可持续的 [70][71] - 有限的库存供应和可负担价格点对毛利率有积极影响，而利率大幅上升是毛利率的最大风险 [72] 问题12: 消费者对抵押贷款利率下调的敏感度以及公司的应对策略 - 抵押贷款利率下调是公司使用的多种激励措施之一，会根据市场和购房者的需求进行调整，目前使用比例较前几个季度下降了约10%，显示出利率的稳定性和购房者对购买力的信心增强 [74][94] 问题13: 资本和现金流情况，以及53%的期权地块预计为成品地块的限制因素和相关成本 - 53%的期权地块预计为成品地块是当前的情况，并非上限，公司在正常业务中会与第三方开发商合作，将部分地块开发为成品地块，未来这一比例可能会上升 [78][79] - 今年资本和现金流与收益的匹配度有所改善，主要是由于建筑周期时间的缩短，减少了房屋库存中的资本占用 [80] 问题14: 公司开发土地的原因以及每个社区开工节奏提高的原因 - 公司拥有有才华的团队，在某些情况下，控制土地开发过程对于开工节奏很重要，并且一些交易从时间、结构或规模上看，自行开发更有意义 [82] - 行业整体对回报的关注提高，促使各社区提高效率，改善吸收和周转率，从而提高资本回报率，可能是每个社区开工节奏提高的原因之一 [83][84] 问题15: 与大型SFR公司的交易情况以及对2024年租赁业务的影响 - 公司的指导数据已包含已成交的房屋和租赁进度，交易细节未公开披露，租赁业务将继续扩大，2024年多户租赁业务将有较大增长，单户租赁业务也将持续扩展，但季度和年度间可能会有波动 [86][89] 问题16: 公司在周期时间和成本方面取得的进展的可持续性，以及贸易商的情况 - 公司通过整合贸易商和材料资源，简化流程，使贸易商的工作更轻松和有利可图，这种进展是可持续的，并且随着时间的推移会不断改善 [92] 问题17: 抵押贷款利率下调比例下降的具体数据以及对需求的影响 - 抵押贷款利率下调的使用比例较前几个季度下降了约10%，对需求的敏感度因社区和购房者而异，公司的销售代理会根据购房者的需求调整激励措施 [94] 问题18: 银行业环境对开发商合作伙伴和小型私营建筑商的影响 - 与公司合作的第三方开发商在融资方面面临挑战，但由于与公司的长期合作关系，部分开发商能够获得新的融资承诺，银行业对开发商的支持更加谨慎 [97] - 小型私营建筑商面临一定压力，公司有机会介入并提供流动性支持，这对公司业务有一定的促进作用 [97][98] 问题19: 消费者对不同面积房屋的偏好 - 消费者通常希望获得尽可能大的房屋面积，但受购买力限制，公司因此增加了小户型房屋的开工数量，预计平均房屋面积将继续逐渐下降 [100] 问题20: 目前建筑周期时间与历史水平的比较，以及对资产周转率的影响 - 目前建筑周期时间较峰值下降了30天，约为五个半月，仍略高于历史平均水平，未来有望进一步接近历史正常水平，这将有助于提高资产周转率 [103][104] 问题21: 第四季度租赁业务利润下降的原因以及与核心房屋建筑业务毛利率的比较 - 第四季度租赁业务利润下降主要是由于项目组合和建设成本的影响，是短期现象，从长期来看，租赁业务的毛利率和税前利润率预计仍将高于房屋建筑业务 [106]

公司财务表现 - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的房屋销售收入保持稳定，为152亿美元[46] - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的净利润为19亿美元，每股稀释收益为5.50美元[47] - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的净资产回报率为27.2%[47] - 在2023年3月31日结束的六个月内，公司的房屋销售订单价值下降11%至86亿美元[47] - 在2023年3月31日结束的三个月内，公司的净销售订单增长了73%[47] - 在2023年3月31日结束的三个月内，公司的房屋销售毛利率为21.6%[52] - 在2023年3月31日结束的三个月内，公司的房屋销售前税收入为11亿美元[52] - 2023年3月31日，房屋销售订单数量减少了5%，价值下降了11%至86.29亿美元[71] - 2023年3月31日，房屋销售订单的平均售价为37.29万美元，较去年同期下降了7%[71] - 2023年3月31日，公司的净销售订单价值为13.6亿美元，较去年同期下降了25%[71] - 2023年3月31日结束的三个月内，净销售订单数量较去年同期下降了5%[73] - 2023年3月31日结束的六个月内，净销售订单数量较去年同期下降了20%[73] - 2023年3月31日销售订单取消率分别为18%和21%，较去年同期有所增加[73] 区域房屋建筑收入 - 西北地区房屋建筑收入在2023年三个月内增长了8%[78] - 西南地区房屋建筑收入在2023年三个月内减少了19%[79] - 南部中部地区房屋建筑收入在2023年三个月内减少了2%[80] - 东南地区房屋建筑收入在2023年三个月内增长了8%[81] - 东部地区房屋建筑收入在2023年三个月内减少了1%[82] - 北部地区房屋建筑收入在2023年三个月内增长了1%[83] 子公司财务状况 - Forestar在2023年3月31日拥有的未售出的住宅库存约为24,800套，而在2022年9月30日为27,200套[85] - Forestar在2023年3月31日的总收入为301.5百万美元，2022年为421.6百万美元，2023年的总成本为245.6百万美元，2022年为334.1百万美元[86] - DHI Mortgage为D.R. Horton购房者提供的首次抵押贷款数量在2023年3月31日的三个月内增长了10%，达到14,879笔[90] 租赁业务 - 单户租赁收入在2023年3月31日的三个月内达到了2.241亿美元，比2022年同期的1.729亿美元增长了29.6%[92] - 多户租赁和其他方面的收入在2023年3月31日的三个月内为0美元，而在2022年同期为5千万美元[92] - 单户租赁的销售成本在2023年3月31日的三个月内为1.577亿美元，比2022年同期的0.775亿美元增长了103.9%[92] - 多户租赁和其他方面的销售成本在2023年3月31日的三个月内为0.3亿美元，而在2022年同期为2.5亿美元[92] - 截至2023年3月31日，公司的租赁物业库存总额为33亿美元，其中单户租赁物业库存为21亿美元，多户租赁物业库存为12亿美元[92] - 单户租赁的房屋/单位在2023年3月31日的三个月内共售出721套，价值2.241亿美元，而在2022年同期为368套，价值1.729亿美元[92] - 多户租赁单位在2023年3月31日的三个月内未售出，而在2022年同期为126个单位，价值5千万美元[92] 财务结构 - 截至2023年3月31日，公司的现金及现金等价物总额为24亿美元[96] - Forestar拥有4.1亿美元的无担保循环信贷额度，截至2023年3月31日，尚未借款，信贷额度剩余3.67亿美元[100] - Forestar持有7亿美元的无担保债券，包括3.85%到2026年到期和5.0%到2028年到期的债券[101] - DHI Mortgage的抵押回购额度为20亿美元，截至2023年3月31日，尚有15.5亿美元的未偿还金额[102] - DRH Rental拥有10.25亿美元的无担保循环信贷额度，截至2023年3月31日，已全额使用，借款利率为7.2%[103] - 截至2023年3月31日，DRH Rental符合所有循环信贷额度的条款和限制[104] - 截至2023年3月31日，D.R. Horton, Inc.持有25亿美元的房屋建设债券，无未偿还金额[106] - 截至2023年3月31日，D.R. Horton, Inc.及担保子公司的总资产为247.9亿美元，总负债为60.68亿美元[107] - 2023年3月31日，D.R. Horton, Inc.的营收为141.88亿美元，净利润为16.51亿美元[107] 其他重要信息 - 公司最关键的会计政策涉及收入确认、存货和销售成本、保修和法律索赔以及保险[108] - 在2023年3月底，公司为大约150项新的建筑缺陷索赔设立了准备金，并解决了110项建筑缺陷索赔，总成本为1,660万美元[108] - 公司在第三和第四季度通常关闭更多的房屋，创造更多的收入和税前利润[109] - 公司使用固定利率和浮动利率债务来监控利率风险[112] - 公司在2023年3月底的债务中，固定利率债务总额为3,404.6亿美元，平均利率为5.5%；浮动利率债务总额为2,579.9亿美元，平均利率为6.4%[112]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度每股收益为2.73美元,同比下降32% [11] - 公司第二季度净收入为9.42亿美元,同比下降34% [11] - 公司第二季度营收为80亿美元 [11] - 公司第二季度毛利率为21.6%,环比下降230个基点 [18] - 公司第二季度销售、管理及一般费用占收入比为7.3%,同比上升50个基点 [20] - 公司第二季度资产负债率为22.4%,净资产负债率为12.3% [32] - 公司第二季度权益回报率为27.2% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度房地产销售收入为74亿美元,同比下降2% [14] - 公司第二季度销售订单量为23,142套,同比下降5% [15] - 公司第二季度销售订单金额为86亿美元,同比下降11% [15] - 公司第二季度取消率为18%,同比上升2个百分点,环比下降27% [15] - 公司第二季度平均销售价格为37.29万美元,同比下降7%,环比上升1% [16] - 公司第二季度金融服务业务税前利润率为39.6% [25] - 公司第二季度租赁业务收入为2.24亿美元,税前利润为3500万美元 [27] - 公司子公司Forestar第二季度收入为3.02亿美元,税前利润为3600万美元 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第二季度平均活跃社区数量同比和环比均增长3% [15] - 公司第二季度东南部和东部地区销售表现强于正常季节性 [62] - 公司第二季度西部地区销售表现相对较弱 [62][63] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于管理产品组合、优惠政策、房价、销售节奏和库存水平,以适应市场变化,巩固市场份额,优化收益并增加经营现金流 [13] - 公司通过控制土地供应、与供应商建立良好关系等方式,提高自身在行业中的竞争力 [49][149][150] - 公司认为行业内小型和区域性建筑商由于资本约束,将面临挑战,这为公司提供了并购和获取土地资源的机会 [143][144] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管利率上升和经济不确定性可能持续一段时间,但新房和现有房源在可负担价位范围内仍然有限,支持住房需求的人口因素仍然有利 [12] - 公司有经验的运营团队、可负担的产品组合、灵活的土地供应和良好的贸易和供应商关系,使其能够应对不断变化的市场条件 [13] - 公司预计2023财年全年营收将在315亿美元至330亿美元之间,交付房屋在77,000套至80,000套之间,租赁业务交付在4,000套至5,000套之间 [37][38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **John Lovallo 提问** 询问公司4月份的销售趋势以及第三季度销售的预期 [47][48] **Jessica Hansen 回答** 公司4月份的销售保持良好,第三季度销售可能略有下降,但具体情况将取决于春季销售的持续强劲程度以及利率和经济因素的变化 [48][49] 问题2 **Stephen Kim 提问** 询问公司是否通过市场份额增长来推动销量增长,而不需要相应增加成本 [54][55] **David Auld 回答** 公司在控制较大市场份额的市场中,成本和需求的稳定性更强,这有助于公司维持利润率并提高交付效率 [55][56] 问题3 **Mike Dahl 提问** 询问公司是否会根据市场变化调整之前放弃的一些土地交易 [155][156] **Mike Murray 回答** 公司会密切关注市场变化,与开发商保持透明合作,尽量将更多现成的土地资源带入市场 [156]