房屋销售 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售收入增长了1%，达到73亿美元[41] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售总量减少了6%，但平均房屋成交价上涨了7%至38.69万美元[46] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售总毛利率为23.9%，相比27.4%有所下降[46] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的房屋销售前税收入为11亿美元，相比13亿美元有所下降[46] - 公司2022年第四季度房屋销售收入为67.09亿美元，同比增长1%[64] Forestar部门 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的Forestar部门的收入下降了47%，达到2.17亿美元[49] - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的Forestar部门的净销售订单价值下降了40%，达到49亿美元[49] - 2022年12月31日，Forestar拥有的单户住宅地块销售总收入为2.167亿美元，较2021年同期的4.076亿美元有所下降[76] - Forestar在2022年12月31日拥有4.1亿美元的现金及现金等价物[92] - Forestar拥有4.1亿美元的无担保循环信贷额度，截至2022年12月31日，尚未使用的信贷额度为3.7亿美元[93] 金融服务部门 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的金融服务部门的收入下降了26%，达到1.37亿美元[54] - 2022年12月31日，公司的金融服务运营收入下降34%，为9.57亿美元，主要是由于抵押贷款销售收入减少[82] 租赁业务 - 在2022年12月31日结束的三个月内，公司的租赁部门的收入增长了109%，达到3.28亿美元[55] - 2022年12月31日，公司的租赁业务收入达到3.275亿美元，较2021年同期的1.565亿美元有所增长[83] - 截至2022年12月31日，公司的租赁部门现金及现金等价物总额为1.11亿美元[95] 公司财务状况 - 截至2022年12月31日，公司的债务与总资本比率为22.0%，较2022年9月30日的23.8%和2021年12月31日的25.1%有所下降[88] - 公司的净债务与总资本比率为13.3%，较2022年9月30日的15.4%和2021年12月31日的15.2%有所下降[88] - 公司计划在长期内保持房屋建筑债务与总资本比率低于30%，并预计在2023财年始终保持在20%以下[89] - 截至2022年12月31日，公司的现金及现金等价物总额为20亿美元[90] - 公司拥有21.9亿美元的房屋建筑无担保循环信贷额度，截至2022年12月31日，尚未使用的信贷额度为19.8亿美元[91] 公司运营情况 - 公司2022年第四季度综合收入为73亿美元，同比增长3%[56] - 公司2022年第四季度净利润为9.59亿美元，同比下降16%[56] - 公司2022年第四季度销售订单数量同比下降38%[61] - 公司2022年第四季度销售订单价值为49.23亿美元，同比下降40%[62] - 公司2022年第四季度销售订单平均售价为36.79万美元，同比下降4%[62] - 公司2022年第四季度销售订单取消率为27%[62] - 公司2022年第四季度销售订单 backlog 同比下降46%[63] - 南部地区的房屋建筑收入在2022年12月31日的三个月内下降了9%，主要是由于关闭的房屋数量和这些房屋的平均售价下降。该地区在2022年12月31日的三个月内实现的税前收入为58.7百万美元，较去年同期的111.8百万美元下降[67] - 东部地区的房屋建筑收入在2022年12月31日的三个月内较去年同期增长了6%，主要是由于大多数市场关闭的房屋的平均售价上涨。该地区在2022年12月31日的三个月内实现的税前收入为189.4百万美元，较去年同期的202.3百万美元下降[69] - 2022年12月31日，公司通过土地和地块购买合同控制的地块的总剩余购买价格为190亿美元，较2022年9月30日的197亿美元略有下降[72] - 2022年12月31日，公司终止或预计终止的土地购买合同的诚意金和预收购成本的核销金额为19.4百万美元，较2022财年同期的3.9百万美元增加[65] - 在2022年12月31日，DRH Rental的运营活动中，经营活动产生的净现金为8.291亿美元，较去年同期的净现金使用1.741亿美元有显著增长[98] - 在2022年12月31日，DRH Rental的投资活动中，投资活动产生的净现金为1.429亿美元，较去年同期的净现金使用2.65亿美元有显著增长[99] - 在2022年12月31日，公司董事会批准每股普通股0.25美元的季度现金股利，于2022年12月12日支付给股东，2023年1月，董事会批准每股普通股0.25美元的季度现金股利，将于2023年2月14日支付给股东[99] - 公司长期债务中，固定利率债务占总额3695.4亿美元，平均利率为3.3%[106] - 变动利率债务总额为2013.9亿美元，平均利率为6.0%[106]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度每股收益为2.76美元,同比下降13% [13] - 公司第一季度净收入为9.587亿美元,同比下降16% [13] - 公司第一季度合并收入为73亿美元,同比增长3% [13] - 公司第一季度毛利率为23.9%,环比下降440个基点 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第一季度房地产销售收入为67亿美元,同比持平,销售量为17,340套,同比下降6% [14] - 公司第一季度平均销售价格为38.69万美元,同比上涨7%,环比下降4% [14] - 公司第一季度净销售订单为13,382套,同比下降38%,订单金额为49亿美元,同比下降40% [16] - 公司第一季度平均销售价格为36.79万美元,同比下降4% [17] - 公司第一季度金融服务业务税前利润为1,820万美元,税前利润率为13.3% [29] - 公司第一季度租赁业务收入为3.28亿美元,税前利润为1.1亿美元 [32][33] - 公司子公司Forestar第一季度收入为2.167亿美元,税前利润为2,790万美元,拥有8.23万块可开发用地 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前在109个市场运营,过去4年新进入了约30个市场 [57][58] - 公司在新进入的二三线城市市场表现良好,受益于较少竞争 [57][59] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续专注于提高存货周转率,调整产品结构和价格,以优化存货投资回报 [12][18][23] - 公司将继续通过灵活的土地储备和供应商关系来应对市场变化 [11][26] - 公司将继续保持强大的资产负债表和充足的流动性,为应对经济环境变化提供支撑 [37][38][39] - 公司将继续保持收购中小型建筑商的策略,以增强市场份额 [110][111] - 公司认为行业整体供给仍然偏紧,为公司提供了良好的发展机遇 [105] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司管理层认为,尽管受到房贷利率上升、通胀高企和经济不确定性的影响,但市场供给仍然有限,人口结构因素支撑住房需求 [9][10] - 公司管理层认为,公司凭借经验丰富的运营团队、灵活的产品结构和土地储备,以及良好的供应商关系,有能力在当前挑战的市场环境中取得成功 [11] - 公司管理层预计,尽管未来一段时间内高利率和经济不确定性可能持续,但公司仍有信心在第二季度实现销售订单的正常季节性增长 [10][19] - 公司管理层认为,公司的强大资产负债表、充足的流动性和低杠杆水平,为公司提供了应对经济环境变化的重要支撑 [12] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Carl Reichardt 提问** 公司目前约三分之二的房源未售出,这是否意味着公司有充足的产品可供春季销售旺季使用,还是意味着公司尚未对这些房源进行足够的价格调整? [54][55] **David Auld 回答** 公司对目前的库存状况感到很乐观。公司在过去几个季度限制销售,以更好地平衡库存成本和需求,现在已经处于较为正常的库存水平,并且对即将到来的春季销售旺季充满信心。[55][56] 问题2 **Matthew Bouley 提问** 公司在降低建筑成本方面取得了一些进展,但是在2023财年交付的房源上看不到太多成本下降的体现,这是为什么? [63][64] **Mike Murray 回答** 公司确实通过与供应商的谈判取得了一些成本下降,但由于房屋建设周期较长,这些成本下降的影响要到2023财年下半年才能在交付的房源上体现出来。同时,由于木材价格的季节性波动,这也可能抵消一部分成本下降的效果。[66][67][68] 问题3 **John Lovallo 提问** 公司第一季度的现金流表现强劲,未来在资本配置方面有何计划? [77][78] **David Auld 回答** 公司预计2023财年的经营现金流将大幅增加。公司将继续保持平衡的资本配置策略,优先满足房地产主业的资金需求,同时也会大幅增加租赁业务的投入。此外,公司还将继续派发股息,并计划以与去年相当的金额回购股票。[79][80][81]

公司综合财务数据关键指标变化 - 2022财年公司综合收入增长21%至335亿美元，2021财年为278亿美元[163][181] - 2022财年税前收入为76亿美元，2021财年为54亿美元，税前运营利润率从19.3%提升至22.8%[163][181] - 2022财年净利润为59亿美元，2021财年为42亿美元，摊薄后每股收益从11.41美元增至16.51美元[163][181] - 2022财年和2021财年公司所得税费用分别为17亿美元和12亿美元，有效税率分别为22.7%和21.8%[244] - 2022财年公司回购1400万股普通股，花费11亿美元；截至2022年9月30日，债务回购授权剩余5亿美元，股票回购授权剩余4.383亿美元[262] - 2022财年，经营活动提供净现金5.618亿美元，2021财年为5.344亿美元；投资活动使用净现金4.149亿美元，2021财年为2.522亿美元；融资活动使用净现金8.112亿美元，2021财年为8510万美元[279][282][284] - 截至2022年9月30日，公司现金为19.746亿美元，存货为180.965亿美元，来自非担保子公司的应收款项为10.349亿美元，总资产为240.01亿美元[294] - 截至2022年9月30日，公司应付票据为28.783亿美元，总负债为63.458亿美元，股东权益为176.552亿美元[294] - 2022年财年，公司收入为318.9亿美元，销售成本为227.941亿美元，销售、一般和行政费用为21.285亿美元，税前收入为69.46亿美元，净利润为53.727亿美元[295] 房屋建筑业务数据关键指标变化 - 2022财年房屋建筑业务净现金流入为19亿美元，2021财年为12亿美元[164][176] - 2022财年房屋建筑业务库存回报率为42.8%，2021财年为37.9%[164][175] - 2022财年已完工房屋数量增长1%至82744套，房屋销售平均成交价增长19%至385100美元[175] - 2022财年净销售订单数量下降6%至76137套，但订单价值增长9%至304亿美元[175] - 2022年净销售订单数量较2021年下降6%，价值增长9%至304亿美元，平均售价增长17%至398,900美元[188] - 2022年销售订单取消率为21%，高于2021年的17%，第四季度取消率为32%，高于第三季度的24%[190] - 截至2022年9月30日，销售订单积压房屋数量为19,614套，较2021年下降25%，价值为79.75亿美元，下降16%[191] - 2022年房屋销售营收增长20%至319亿美元，房屋交付数量增长1%至82,744套，平均售价增长19%至385,100美元[194][195] - 2022年房屋销售毛利润增至91亿美元，占营收比例升至28.7%，较2021年增加320个基点[197] - 2022财年土地/地块销售及其他营收为6140万美元，2021年为7500万美元[200] - 2022年房屋建筑业务未记录减值费用，2021年记录了560万美元减值费用[201] - 2022财年销售、一般和行政费用（SG&A）增至22亿美元，占营收比例为6.8%，2021年为19亿美元，占比7.3%[203] - 2022年房屋建筑业务利息支出为1.107亿美元，2021年为9360万美元[204] - 2022年房屋建筑业务其他收入净额为1640万美元，2021年为1030万美元[205] - 2022年公司房屋建筑总收入319.231亿美元，2021年为265.776亿美元，2022年税前收入69.409亿美元，2021年为48.128亿美元，2022年税前收入占比21.7%，2021年为18.1%[207] - 西北区域2022年房屋建筑收入26.584亿美元，较2021年增长6%，2022年税前收入5.608亿美元，2021年为5.108亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加130个基点，SG&A费用占比增加10个基点[207][208] - 西南区域2022年房屋建筑收入48.407亿美元，较2021年增长19%，2022年税前收入9.683亿美元，2021年为6.531亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加330个基点，SG&A费用占比减少70个基点[207][209] - 中南部区域2022年房屋建筑收入81.923亿美元，较2021年增长34%，2022年税前收入19亿美元，2021年为12亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加370个基点，SG&A费用占比减少80个基点[207][210] - 东南部区域2022年房屋建筑收入79.512亿美元，较2021年增长12%，2022年税前收入19亿美元，2021年为14亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加440个基点，SG&A费用占比减少30个基点[207][211] - 东部区域2022年房屋建筑收入53.181亿美元，较2021年增长19%，2022年税前收入11亿美元，2021年为7.951亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加300个基点，SG&A费用占比减少40个基点[207][213] - 北部区域2022年房屋建筑收入29.624亿美元，较2021年增长27%，2022年税前收入4.563亿美元，2021年为3.317亿美元，2022年房屋销售毛利率较2021年增加120个基点，SG&A费用占比减少20个基点[207][214] - 2022年9月30日公司房屋建筑总库存173.244亿美元，2021年为139.078亿美元[218][219] - 2022年9月30日，公司住宅建筑部门现金及现金等价物总额20亿美元；高级无抵押住宅建筑循环信贷额度为21.9亿美元，可增至30亿美元；循环信贷额度下无未偿还借款，已发行信用证2.2亿美元，可用额度19.7亿美元[258] - 截至2022年9月30日，D.R. Horton有28亿美元房屋建筑高级票据未偿还，房屋建筑循环信贷额度无未偿还金额[288] Forestar业务数据关键指标变化 - 2022财年Forestar收入增长15%至15亿美元，2021财年为13亿美元[176] - 公司在2018财年收购Forestar 75%的流通股，截至2022年9月30日，拥有其63%的流通股[224] - 2022和2021财年，Forestar总营收分别为15.191亿美元和13.258亿美元，税前收入分别为2.358亿美元和1.466亿美元[225] - 2022和2021财年，Forestar销售的住宅单户地块分别为1.7691万和1.5915万，其中卖给D.R. Horton的分别为1.4895万和1.4839万[226] - 2022年9月30日，Forestar债务与总资本比率为37.1%，2021年同期为41.0%；净债务与总资本比率为26.9%，2021年同期为35.2%[263] - 2022年9月30日，Forestar现金及现金等价物为2.648亿美元[263] - 2022年9月30日，Forestar高级无抵押循环信贷额度为4.1亿美元，可增至6亿美元，当时无未偿还借款，已发行信用证5330万美元，可用额度3.567亿美元[265] - 截至2022年9月30日，Forestar有7亿美元高级票据，包括4亿美元利率3.85%、2026年5月到期的票据和3亿美元利率5%、2028年3月到期的票据[266] - 2022财年，Forestar按市价发行84,547股普通股，净收益170万美元，扣除佣金等成本10万美元[268] 金融服务业务数据关键指标变化 - 2022财年金融服务收入下降3%至7.95亿美元，2021财年为8.236亿美元[180] - 2022和2021财年，DHI Mortgage为Horton购房者发起或经纪的首笔贷款分别为5.7355万和5.4694万，同比增长5%[230] - 2022财年，抵押贷款业务收入从6.708亿美元降至6.174亿美元，下降8%；产权业务收入从1.528亿美元增至1.776亿美元，增长16%[235] - 2022财年，金融服务运营的一般和行政费用从4.883亿美元增至5.476亿美元，增长12%，占金融服务收入的比例从59.3%升至68.9%[236] - 2022财年，金融服务业务的税前收入从3.646亿美元降至2.906亿美元，下降20%[237] - 2022年9月30日，金融服务部门现金及现金等价物为1.033亿美元[269] - 2022年9月30日，抵押贷款回购安排总容量为22亿美元，有25亿美元待售抵押贷款以24亿美元抵押品价值质押，未偿还债务16亿美元，年利率4.6%[270][272] 租赁业务数据关键指标变化 - 2022财年租赁收入为5.102亿美元，2021财年为2.678亿美元[180] - 2022财年公司租赁业务总收入5.102亿美元，2021年为2.678亿美元；税前收入2.02亿美元，2021年为0.865亿美元[239] - 2022财年公司出售774套单户租赁房屋，收入3.138亿美元，2021年出售257套，收入0.759亿美元；出售775套多户租赁单元，收入1.955亿美元，2021年出售959套，收入1.919亿美元[240] - 2022年9月30日，租赁部门现金及现金等价物为1.099亿美元，库存从2021年9月30日的8.409亿美元增至26亿美元[274] 其他业务数据关键指标变化 - 2022财年公司其他业务税前收入5810万美元，2021年为3270万美元；2022年5月，公司以2.905亿美元收购Vidler Water Resources, Inc.[242] 公司土地/地块及库存数据变化 - 2022年9月30日公司拥有土地/地块13.11万个，通过合同控制44.21万个，总计57.32万个，房屋库存4.64万套[222] - 2021年9月30日公司拥有土地/地块占比23%，通过合同控制占比77%，总计占比100%[222] - 截至2022年9月30日，公司土地/地块拥有量为12.78万，控制量为40.25万，合计拥有和控制量为53.03万，房屋库存量为4.78万，占比分别为24%、76%、100%[223] - 2022和2021财年9月30日，通过土地和地块购买合同控制的地块剩余购买总价分别为197亿美元和155亿美元，定金分别为16亿美元和11亿美元[223] 公司债务相关数据变化 - 2022年9月30日，公司应付票据本金总额61亿美元，其中25亿美元在12个月内到期；未来利息支付总额5.076亿美元，其中2.158亿美元在12个月内到期[253] - 2022年9月30日，公司债务与总资本比率为23.8%，2021年为26.7%；净债务与总资本比率为15.4%，2021年为12.9%；住宅建筑债务与总资本比率为13.2%，2021年为17.8%；净住宅建筑债务与总资本比率为4.4%，2021年为1.7%[254] - 2022年9月30日，用于缓解未承诺抵押贷款和未承诺IRLC利率风险的套期工具名义金额达54亿美元，未承诺IRLC约40亿美元，未承诺抵押贷款约16亿美元[326] - 2022和2021年9月30日，公司未产生IRLC或已结清贷款的MBS分别为5.324亿美元和8.346亿美元，对应资产公允价值分别为480万美元和110万美元[327] - 2022年9月30日，固定利率债务总计36.692亿美元，平均利率3.3%；可变利率债务总计24.183亿美元，平均利率4.7%[328] - 2023年固定利率债务为85510万美元，平均利率5.2%[328] - 2024年固定利率债务为1290万美元，平均利率4.0%[328] - 2025财年（截至9月）固定利率债务为50040万美元，平均利率2.7%[328] - 2026年固定利率债务为90040万美元，平均利率3.4%[328] - 2027年固定利率债务为60040万美元，平均利率1.5%[328] - 2023年可变利率债务为161830万美元，平均利率4.6%[328] - 2026年可变利率债务为80000万美元，平均利率4.8%[328] - 固定利率债务总计366920万美元，平均利率3.3%[328] - 可变利率债务总计241830万美元，平均利率

财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司合并税前收入增长20%至21亿美元，收入增长19%至96亿美元，税前利润率提高10个基点至21.4%，摊薄后每股收益增长26%至4.67美元 [4] - 全年，公司合并税前收入增长42%至76亿美元，收入增长21%至335亿美元，税前利润率提高350个基点至22.8%，摊薄后每股收益增长45%至16.51美元 [4] - 2022年，公司房屋建筑经营活动现金流为19亿美元，过去5年累计产生75亿美元现金流，同时合并收入增长138%，每股收益增长503%，每股账面价值翻倍，房屋建筑杠杆率保持在20%以下，房屋建筑流动性增加18亿美元 [6] - 第四季度，公司净收入增长22%至16亿美元，全年净收入增长40%至59亿美元 [9] - 第四季度，公司房屋销售毛利率为28.3%，较上年同期提高140个基点，但较6月季度下降180个基点 [12] - 第四季度，公司房屋建筑销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为6.7%，较上年同期下降20个基点，全年为6.8%，较2021年下降50个基点 [14] - 第四季度，公司金融服务税前收入为240万美元，收入为1.34亿美元，税前利润率为1.8%，全年税前收入为2.91亿美元，收入为7.95亿美元，税前利润率为36.6% [20] - 2022财年，公司租赁业务销售收入为5.1亿美元，税前收入为2.02亿美元，第四季度销售收入为2100万美元，税前亏损1300万美元 [22] - 截至9月30日，公司房屋建筑流动性为40亿美元，房屋建筑杠杆率为13.2%，净现金杠杆率为4.4%，合并杠杆率为23.8%，净现金杠杆率为15.4% [24][25] - 全年，公司支付现金股息3.165亿美元，回购1400万股普通股，花费11亿美元，流通股数量较上年减少3% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第四季度，房屋销售收入增长23%至94亿美元，交付23212套房屋，平均交付价格为403700美元，较上年增长17%，较上季度增长3% [9] - 第四季度，净销售订单减少15%至13582套，净销售订单价值下降10%至54亿美元，取消率为32%，高于上年同期的19%和第三季度的24% [10] - 第四季度，平均活跃销售社区数量较上年增长8%，与上季度持平，净销售订单平均售价为399600美元，较上年增长6%，但较6月季度下降4% [10][11] - 第四季度，公司开始建造13100套房屋，年末库存房屋为46400套，较上年减少3%，较上季度减少18%，其中27200套未售出，4400套已完工 [15] - 第四季度，公司房屋建筑业务在地块、土地和开发方面的投资总计15亿美元，较上年同期下降19%，较上季度下降15% [18] 土地开发业务（Forestar） - 第四季度，Forestar报告总收入为3.814亿美元，销售3914个地块，税前收入为6640万美元，全年交付17691个地块，产生15亿美元收入，税前利润率为15.5% [19] - 截至9月30日，Forestar拥有和控制的地块数量为90100个，59%的自有地块与公司签订了合同或享有优先购买权，公司第四季度购买的地块中有2.5亿美元来自Forestar [19] 金融服务业务 - 第四季度，金融服务税前收入为240万美元，收入为1.34亿美元，税前利润率为1.8%，全年税前收入为2.91亿美元，收入为7.95亿美元，税前利润率为36.6% [20] - 第四季度，公司抵押贷款公司99%的贷款发放与房屋建筑业务交付的房屋相关，为73%的购房者提供融资服务，FHA和VA贷款占抵押贷款公司业务量的42%，借款人平均FICO评分为724，平均贷款价值比为87%，首次购房者占本季度抵押贷款公司交付业务的57% [21] 租赁业务 - 2022财年，租赁业务销售收入为5.1亿美元，来自出售775套多户租赁单元和774套单户租赁房屋，税前收入为2.02亿美元，第四季度销售收入为2100万美元，来自出售96套单户租赁房屋，税前亏损1300万美元 [22] - 截至9月30日，租赁物业库存为26亿美元，其中包括约9亿美元的多户租赁物业和17亿美元的单户租赁物业 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 大部分时间内住房需求强劲，但6月开始住房需求放缓并加速下滑，主要原因是抵押贷款利率快速上升、高通胀和经济不确定性 [7] - 可负担价格区间的新房和二手房供应仍然有限，支持住房需求的人口结构因素仍然有利 [7] - 10月，随着抵押贷款利率继续上升，净销售订单低于上年水平，取消率仍然较高，预计第一季度净销售订单将同比下降25% - 35% [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于库存周转，管理产品供应、激励措施、定价、销售节奏和库存水平，以超越市场、优化回报、增加市场份额并提高房屋建筑业务的现金流 [8] - 公司将与贸易伙伴和供应商合作，降低新房建设成本，并对早期进展感到满意 [13] - 公司将调整产品供应，在大多数社区开始建造较小的房屋，并改变房屋规格水平，部分社区可能需要3 - 6个月来调整产品供应 [40] - 公司将继续平衡现金流的使用优先级，包括核心房屋建筑业务、租赁业务、保持保守的房屋建筑杠杆率和强大的流动性、支付增加的股息以及持续回购股票 [30] - 公司的资本高效且灵活的地块组合是其强大竞争地位的关键，公司将根据当前和预期的房价和成本对所有地块和土地购买进行评估，并积极管理地块和土地管道以及相关投资 [17][18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场过渡的不确定性可能会持续一段时间，如果抵押贷款利率继续上升，情况可能会更具挑战性，但公司凭借经验丰富的团队、可负担的产品供应、灵活的地块供应以及良好的贸易和供应商关系，能够应对不断变化的市场条件 [7] - 2023财年第一季度市场条件仍将充满挑战，抵押贷款利率、资本市场和整体经济状况的不确定性可能会对业务产生重大影响，公司将使用更多激励措施并在必要时降低房价，这将对第一季度的平均销售价格和毛利率产生更大影响 [27] - 由于宏观层面的不确定性，公司对2023财年的展望能见度较低，目前无法提供全年的具体指导，将逐季重新评估并提供更多预期信息 [28] - 公司目标是在2023财年实现略高于2022财年的合并收入，但预期范围的低端包括合并收入可能较2022财年下降中个位数百分比 [29] - 公司预计2023财年房屋建筑业务的现金流将增加，并计划持续回购股票以减少流通股数量，回购金额将取决于现金流、流动性、市场条件和投资机会 [29] 其他重要信息 - 公司预计2023财年第一季度合并收入为60 - 68亿美元，房屋建筑业务交付房屋数量为15000 - 16500套，房屋销售毛利率约为23% - 24%，房屋建筑SG&A占收入的比例约为8% - 8.4%，金融服务税前利润率约为20%，所得税税率约为23% [27][28] - 公司董事会将季度现金股息提高11%至每股0.25美元 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：12月季度开工量预计增加多少，进入新日历年每个社区预计有多少成品房或总样板房 - 第一季度开工量将与交付量保持同步，目前成品房数量处于正常水平，公司对维持该水平感到满意 [35][36][38] 问题2：在管理产品供应方面，多快能更换社区中提供的户型或楼层平面图，春季销售季开放的社区中有多少会有更新的产品线 - 大多数社区现在已开始调整产品供应，未来6 - 9个月将继续推出，部分社区可能需要3 - 6个月来调整 [40] 问题3：第一季度订单指引显示环比改善，与正常季节性趋势相悖，原因是什么 - 公司根据当前每周的销售情况和计划进行指引，过去几年季节性趋势不太正常，且公司社区数量增加，第一季度订单情况符合指引，同时生产进度推进使更多房屋可用于销售 [43][44] 问题4：第四季度平均销售价格环比下降约4%，多少是同类产品定价变化，多少是产品组合变化 - 主要是同类产品定价变化，公司增加了激励措施，并在必要时调整了社区价格，目前产品组合变化不大 [46] 问题5：必要时削减基础价格的频率如何，削减幅度对单位需求的弹性有多大 - 目前基础价格削减幅度不大，公司主要通过金融激励和利率措施来推动销售，未来随着新社区或新阶段的开放，预计平均销售价格将下降 [48][49] 问题6：施工周期时间开始有所缓解，2023财年能否恢复到疫情前的正常水平 - 公司正在取得进展，预计到年底后期开工的房屋施工周期时间将有所改善，但要完全恢复到疫情前水平可能需要时间 [52] 问题7：第四季度和10月甚至11月激励措施的变化趋势和幅度如何，如何看待当前与3 - 4个月前激励措施的差异 - 激励措施主要集中在融资方面，如利率锁定和降息，随着利率上升，激励水平逐季增加并延续到10月，第一季度开始更多地进行价格调整，未来激励措施将取决于市场利率和公司应对市场的努力 [56][57] 问题8：第一季度SG&A指引中是否包含为鼓励经纪社区在疲软环境下增加的经纪佣金，如何看待未来一年SG&A这一项目 - 经纪佣金包含在毛利率中，不影响SG&A，预计第一季度SG&A占收入的比例将因平均销售价格和收入下降而上升，公司仍将努力获取市场份额 [59][60] 问题9：激励措施是否都包含在毛利率中，金融服务方面是否还有其他额外激励措施 - 金融服务和房屋建筑业务的毛利率指引都反映了融资相关激励措施的预期水平 [63] 问题10：本季度发生的期权放弃情况是否会继续，土地投资组合的减值情况如何 - 期权放弃成本可能会增加，公司会根据项目评估和市场条件做出决策，目前预计不会出现广泛的减值情况，但在较弱的子市场可能会有一些减值 [65][66][68] 问题11：第一季度23% - 24%的毛利率是如何构成的，能否提高，全年毛利率相对于第一季度是否有上下波动空间 - 第一季度毛利率受当前激励措施和定价影响，公司正在与贸易伙伴和供应商合作降低成本，但这些改善要在6 - 9个月后才能体现在交付房屋上，全年毛利率取决于资本市场和利率情况，如果利率稳定，公司对毛利率表现乐观 [71][74] 问题12：单户租赁业务占比多少，2023年预期如何，该买家群体是否存在风险或波动 - 公司目前在单户租赁平台的投资约为17亿美元，预计2023年将增长，但增速可能不如2021 - 2022年，市场对单户租赁社区仍有需求 [76] 问题13：为实现2023年的收入目标，利润率的价格敏感度如何，利润率最低能降到多少 - 公司会在定价、激励措施、利润率和销售节奏之间进行平衡，目前无法确定具体的利润率底线，将根据市场情况逐周做出决策 [80] 问题14：租赁业务中，投资者借贷成本上升对业务增长的影响如何，是否有风险 - 投资者借贷能力有所减弱，但市场上仍有很多买家，公司对单户租赁业务仍有信心，部分原计划第四季度出售的社区推迟到第二季度 [84] 问题15：从买家角度评估在建或已完成的租赁项目，是否仍有盈利空间 - 公司在项目评估上较为保守，过去出售的项目表现超出预期，对当前活跃社区的情况仍有信心，并将根据市场情况进行调整 [86] 问题16：在资本市场困难和借贷成本上升的环境下，是否会改变策略，持有更多资产等待交易环境改善 - 公司的基本业务模式是出售资产以获得最佳回报，但会保持资本灵活性，以应对资本市场的短期干扰 [90] 问题17：10月取消率与第四季度相比是高还是低 - 公司通常每月取消率有波动，不提供具体月度数据，10月市场情况较第四季度没有改善，取消率高于18% - 20%即被视为较高 [92] 问题18：随着利率上升，不同地区的买家流量和兴趣水平有何区域差异，哪些地区有优势 - 各地仍有很多买家流量，但由于 affordability问题，部分买家难以获得资格，当利率稳定时，需求会得到释放，公司认为市场仍在演变，人口从城市向郊区迁移和住房形成的趋势仍在持续 [94][96] 问题19：土地市场上，卖家的反馈如何，期权合同的重新谈判进展如何，是否有阻力 - 公司与土地卖家和开发伙伴积极沟通，卖家大多理解市场情况，愿意合作维持交易，但如果项目评估不划算，公司会放弃部分期权，总体来说沟通较为顺利 [99] 问题20：随着市场变化，如何考虑现金的不同用途，特别是2023年的股票回购计划 - 公司将继续采取平衡的资本配置方法，根据市场情况调整对土地、房屋开工和租赁业务的投资，预计2023财年房屋建筑业务现金流将增加，这将为股票回购等决策提供更多灵活性 [102]

业绩总结 - D.R. Horton的2022财年净收入为59亿美元，同比增长40%[4] - 2022财年合并收入为335亿美元，同比增长21%[4] - 2022财年合并税前收入为76亿美元，同比增长42%，税前利润率为22.8%[4] - 2022财年房屋销售收入为319亿美元，关闭房屋数量为82,744套，同比增长20%[4] - 每股稀释净收入为16.51美元，同比增长45%[4] - 2022财年第四季度，房屋销售收入为93.697亿美元，同比增长23.4%[28] - 2022财年第四季度，净收入为16.483亿美元，同比增长22.6%[28] - 2022财年，房屋销售的毛利润为26.241亿美元，同比增长28.7%[28] - 2022财年，SG&A费用占房屋建筑收入的比例改善了50个基点，降至6.8%[29] - 2022财年第四季度，合并税前利润率同比提高10个基点，达到21.4%[31] 现金流与股东回报 - 2022财年现金流来自房屋建筑业务为19亿美元[4] - D.R. Horton的股东权益为194亿美元，股东权益回报率为34.5%[3] - 2022财年回购了1400万股普通股，耗资11亿美元，减少了3.4%的流通股数量[16] - 截至2022年9月30日，现金及现金等价物为20.52亿美元，同比减少30.5%[33] - 截至2022年9月30日，股东权益为193.963亿美元，同比增长30.0%[33] 未来展望 - 预计2023财年合并收入将略高于2022财年，低端预期可能下降中位数百分比[23] - 2023财年第一季度合并收入预期在60亿至68亿美元之间，关闭房屋数量在15,000至16,500套之间[22] - 未来12个月内有7亿美元的高级票据到期[40] 库存与负面信息 - 截至2022年9月30日，库存总额为173.244亿美元，同比增长24.5%[33]

业绩总结 - D.R. Horton在2022财年第三季度的净收入为16亿美元，同比增长48%[25] - 第三季度的合并收入为88亿美元，同比增长21%[25] - 合并税前利润为22亿美元，同比增长54%[25] - 第三季度的合并税前利润率提高540个基点，达到24.8%[31] - 2022财年第三季度，房屋销售毛利率在29.0%到29.8%之间[22] - 2022财年第三季度，房屋销售收入为83.36亿美元，同比增长18.3%[37] - 2022年三个月内，房屋销售的毛利润为25.10亿美元，同比增长37.8%[37] - 2022年三个月内，房屋建筑的税前收入为19.55亿美元，同比增长47.5%[37] - 2022财年预计合并收入在338亿美元到346亿美元之间[23] - 2022财年预计关闭房屋数量在83,000到85,000之间[23] - 2022年6月30日止的九个月内，房屋销售收入为224.92亿美元，同比增长18.5%[37] 用户数据 - 销售的净房屋订单和已关闭房屋的价值分别增长8%和18%[27] - 2022年6月30日止的三个月内，D.R. Horton关闭的房屋数量为21,308套，同比下降1.3%[37] 股票回购 - 2022财年第三季度，已回购470万股股票，耗资3.1亿美元[25] 费用和负债 - 2022财年第三季度，房屋建筑的SG&A占房屋建筑收入的6.6%[29] - 2022年6月30日的资产负债表显示，现金及现金等价物为16.2百万美元[40] - D.R. Horton在未来12个月内有6.5亿美元的高级票据到期[41]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度摊薄后每股收益增长53%至4.67美元，去年同期为3.06美元 [5][8] - 综合税前收入增长54%至22亿美元，收入增长21%，综合税前利润率提高540个基点至24.8% [5] - 截至6月30日的过去12个月，房屋建筑库存回报率为41.7%，综合股本回报率为35.1%，去年同期为29.5% [5][21] - 第三季度净收入增长48%至16亿美元，综合收入达88亿美元 [8] - 第三季度房屋销售毛利率为30.1%，较3月季度环比提高120个基点 [10] - 第三季度房屋建筑销售、一般和行政费用（SG&A）占收入的比例为6.6%，低于去年同期的7.1% [13] - 6月30日，公司房屋建筑流动性为28亿美元，房屋建筑杠杆率为17%，净现金后为12.1%，综合杠杆率为24.9%，净现金后为19.3% [21] - 6月30日，股东权益为181亿美元，每股账面价值为52美元，较去年同期增长35% [21] - 预计第四季度综合收入在100亿 - 108亿美元之间，房屋销售毛利率在29% - 29.8%之间，房屋建筑SG&A占收入比例约为6.3%，金融服务税前利润率低于20%，所得税税率约为24% [23][24] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第三季度房屋销售收入增长18%至83亿美元，成交21308套房屋，平均成交价格为391200美元，较去年同期增长20% [8] - 第三季度净销售订单减少7%至16693套房屋，总净销售订单价值增长8%至69亿美元，平均销售价格为415800美元，较去年同期增长16% [9] - 平均活跃销售社区数量较去年同期增长5%，环比增长1% [9] - 本季度有意放缓房屋开工至17900套，季度末库存房屋为56400套，较去年增长19%，环比下降6%，其中27200套未售出，1400套已完工 [14] - 第三季度房屋建筑在地块、土地和开发方面的投资总计17.5亿美元，其中8.9亿美元用于成品地块，6.8亿美元用于土地开发，1.8亿美元用于收购土地 [15] 金融服务业务 - 第三季度金融服务税前收入为1.283亿美元，税前利润率为50.5%，去年同期分别为7030万美元和37.3% [17] - 本季度抵押贷款公司99%的贷款发放与房屋建筑业务成交的房屋相关，为69%的购房者提供融资，FHA和VA贷款占抵押贷款公司业务量的41%，借款人平均FICO评分为724，平均贷款价值比为88%，首次购房者占本季度成交业务的56% [18] 租赁业务 - 第三季度租赁业务税前收入为4300万美元，收入为1.1亿美元，涉及出售1处298套单元的多户租赁物业和1处84套房屋的单户租赁物业 [19] - 截至6月30日的9个月内，租赁业务税前收入为2.15亿美元，收入为4.89亿美元 [19] - 6月30日租赁物业库存为20亿美元，去年同期为7.6亿美元，包括约7亿美元的多户租赁物业和13亿美元的单户租赁物业 [20] - 预计2022财年租赁业务收入约为8亿美元 [20] Forestar业务 - 第三季度，多数股权持有的住宅地块开发公司Forestar报告总收入为3.085亿美元，税前收入为5270万美元 [16] - 全年预计交付17000块地块，产生14亿美元收入，税前利润率超过14% [16] - 6月30日，Forestar拥有和控制的地块总数为97000块，与去年基本持平，59%的自有地块与公司有合同或优先购买权，第三季度购买的2.58亿美元成品地块来自Forestar，季度末Forestar流动性约为5亿美元，净债务与资本比率为32.8% [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度大部分时间住房市场需求强劲，但6月开始因抵押贷款利率快速上升和通胀压力，需求放缓，取消率上升 [6] - 第三季度取消率为24%，去年同期为17% [9] - 可负担价格的新房和二手房供应仍然有限，过去12个月成交房屋中54%价格低于35万美元，平均销售价格比其他上市房屋建筑商低约10万美元 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司凭借经验丰富的团队、可负担的产品、灵活的地块供应以及强大的贸易和供应商关系，应对不断变化的市场条件，通过管理产品供应、激励措施、房屋定价、销售节奏和库存水平来优化回报 [7] - 计划继续平衡现金流利用优先级，包括核心房屋建筑业务、租赁业务、保持保守的房屋建筑杠杆和强大的流动性，持续支付股息和回购股票 [24] - 公司认为与过去周期相比，整个行业在当前市场中更加自律，更注重现金流和回报，预计行业开工将保持纪律性，待利率稳定后开工将回升，公司将继续争取市场份额 [102][103] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场过渡的不确定性可能会持续一段时间，但公司有能力应对变化的市场条件，凭借强大的资产负债表、流动性和低杠杆，在不断变化的经济环境中有效运营并继续扩大市场份额 [7][26] - 尽管需求有所放缓，但仍有合格买家，随着家庭形成的持续和通胀压力推动租金上涨，市场仍有需求 [6] - 公司将继续调整以适应市场条件，预计第四季度销售价格上涨速度将放缓，激励水平将从历史低位上升，房屋销售毛利率将低于第三季度 [12] 其他重要信息 - 公司将在明天提交10 - Q报告，电话会议后将在投资者关系网站的新闻和活动板块的演示部分发布更新的投资者和补充数据演示 [4] - 本季度支付现金股息7920万美元，董事会已宣布8月支付与上季度相同水平的季度股息 [22] - 本季度回购470万股普通股，花费3.1亿美元，本财年至今共回购1050万股，花费8.542亿美元，较去年同期增长29%，预计2022财年末流通股数量将比2021财年末减少约3% [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 较低的交付展望是反映对取消率、施工延误还是两者的担忧？ - 两者都有，公司存在持续的施工延误，同时市场已经疲软，公司对新的成交指引有信心，但由于市场不确定性，范围比平时更大，有上升和下降的可能性，公司相信施工周期时间会改善并将房屋转化为成交 [28][29] 问题2: 取消订单的转售能力如何，这些销售是否有明显的平均销售价格（ASP）或利润率损失？ - 转售能力仍然很强，但转售和重新审核买家资格需要4 - 12周时间，公司仍看到对房屋的良好需求 [30][31] 问题3: 取消率的变化是数学问题（高利率、高价格导致人们负担不起）还是心理问题（人们担心房屋价值、经济或工作），与过去周期相比如何？ - 可能两者都有，6月中旬长期利率在3 - 4天内上升100个基点，造成支付冲击，同时人们对2008 - 2010年住房市场的记忆也有影响 [33][34] 问题4: 垂直施工的延误与水平施工的延误有何关系，是否会影响社区按时开放，还是更多是市场放缓的原因？ - 两者都有影响，除了垂直施工延误，许可过程和社区上线也有延误，导致交付指引低于之前预期，垂直施工开始稳定，但水平施工仍将是按时开放新社区的挑战 [35][36] 问题5: 公司期望的成品样板房数量是多少，随着该数量增加，在建样板房数量会怎样，未来几个季度在建工程（CIP）库存金额会如何变化？ - 公司希望尽快出售成品样板房，目前1400套仍处于较低水平，历史上通常更高，目标是每个社区不超过一两个成品样板房，历史正常周期下住房库存每年周转两次，目前因周期延长较慢，预计明年改善，公司正在调整开工以反映需求放缓，总体样板房比例处于正常范围，将根据需求调整开工，在建工程成本因通胀上升，但第四季度房屋库存预计下降，这是正常的季节性现象 [38][39][40][41][43] 问题6: 目前激励水平与正常业务相比如何，短期内预计会比正常水平高多少？ - 目前激励计划可能仍低于正常水平，预计最终会恢复正常，激励水平将取决于市场需求，公司将按市场和社区管理以实现回报最大化 [44][45][46] 问题7: 过去30 - 45天取消率有何变化，对第四季度有何预期？ - 本季度前半段取消率在正常范围，6月大幅上升，7月仍处于高位但未继续上升，公司将密切监测，目前仍看到良好的核心需求，取消订单转售顺利，希望未来几个月需求和取消率能稳定 [48][49][50] 问题8: 不同价格点（入门级、改善型、高端）和地理区域的购房行为是否有差异？ - 对抵押贷款利率敏感的买家可能受影响更大，但本季度56%的成交是首次购房者，公司为他们提供利率锁定产品，有购房需求的买家仍在购买，更具 discretionary 的买家可能因价值预期而暂停购房，公司业务主要关注首次购房者和首次改善型购房者，提供可负担的房屋 [51][52] 问题9: 毛利率指引与市场上听到的激励措施增加情况是否相符，激励措施是否使销售节奏回到理想水平，7月激励措施是否继续上升？ - 毛利率指引考虑了进入第四季度的积压订单，这些买家锁定了利率，同时也考虑了当前销售且将在第四季度成交的房屋可能面临的激励环境，市场上关于激励水平的评论并非不准确，第四季度成交将部分反映当前环境和积压订单情况，毛利率还受过去6 - 9个月成本环境影响，如木材价格波动 [54][55][56] 问题10: 在市场较软的情况下，2023财年的股票回购计划会如何？ - 公司从一开始的计划就是保持一致，平衡支持房屋建筑库存和资金增长，目标是持续运营、扩大市场份额和增加家庭购房机会，预计不会改变 [57][58] 问题11: 在激励措施恢复正常的环境下，公司业务的毛利率会怎样？ - 市场条件变化时，价格上涨放缓和激励措施增加会先影响收入，成本变化滞后，通常会有两到三个季度成本较高对短期毛利率有压力，但之后成本方面有改善机会，如木材价格已有所缓解，公司目标是在成本方面努力抵消价格和激励措施的影响，以保持良好的毛利率，具体取决于住房市场和需求强度 [60][61] 问题12: 公司投资组合中哪些部分可能更容易受到减值影响？ - 公司目前从30%的毛利率开始，距离广泛减值还很远，需要房价大幅下跌才会出现，目前没有项目在内部关注名单上，若市场过渡中某些市场房价下跌更多，这些市场的项目可能首先受到关注 [64][65] 问题13: 激励措施的弹性如何，哪些市场激励措施更有效，哪些市场需求对激励措施不太敏感？ - 目前尚未看到明确模式，目前低于历史正常水平的激励措施在推动流量方面有效，总体流量因市场条件放缓，但激励措施有助于转化取消订单的房屋，公司将根据市场需求按社区调整以实现回报 [67][68] 问题14: 公司的租赁业务中，与租赁投资者的对话情况如何，对租赁市场需求有何预期？ - 公司将社区推向市场时仍看到很强的兴趣，投资者的估值受长期融资成本影响，交易完成时间较长，但仍有巨大需求，社区开始租赁时也看到强劲的入住需求 [69][70][71] 问题15: 公司是否将部分规划中的社区从出售转为租赁？ - 公司会根据市场需求评估，如果某个市场销售节奏放缓，土地储备时间变长，会考虑将原本计划出售的项目转为租赁，以更快实现土地价值，且不会蚕食出售业务，公司在土地收购时按出售进行估值 [72][73] 问题16: 6月订单退出率和7月趋势如何，哪些地铁区域表现好或差？ - 公司不具体谈论每月订单，但6月销售疲软，是本季度最差的销售月份，由于需求放缓和取消率上升，7月取消率仍处于高位但未恶化，销售仍有挑战，但市场仍有一定需求，公司每天仍有销售和成交，德州和佛罗里达州将继续推动全国数据，整体市场没有明显的问题区域，只是市场有调整和重置 [75][77][78][80] 问题17: 公司是否开始重新协商土地合同，在什么市场条件下会放弃最近的合同？ - 公司不断评估土地投资组合，有期权土地的优势是可以根据项目进展做出决策，会继续与合作伙伴合作，根据市场条件调整投资组合，以反映实际情况 [81][82] 问题18: 鉴于木材价格波动和需求不确定性，公司是否考虑对冲木材成本？ - 公司历史上未尝试对冲此类成本，与当地供应商合作以获取最佳价值，尚未评估新市场情况，但会考虑有意义的风险抵消措施 [84][85][86] 问题19: 未来一年土地支出的初步想法如何，与今年和去年相比怎样？ - 公司目前仅拥有约13万套地块，会持续购买更多地块，大部分购买为成品地块并即时投入生产，预计会持续补充土地管道，根据市场条件调整土地和库存，支出将与计划一致 [87][88] 问题20: 订单价格趋势有哪些意外因素，市场价格是有惊喜的韧性还是有下降？ - 公司认为买家需求仍然存在，有住房形成和就业创造，市场虽有调整和不确定性，但仍有机会，目前处于调整期，买家因利率冲击调整预期，公司将根据市场情况调整以满足买家需求 [90][91][93] 问题21: 本季度17000套的开工节奏因供应链问题削减了多少，短期内合理的开工节奏是怎样，在什么情况下2022年开工能超过85000套？ - 本季度有意降低开工节奏以适应市场，主要是考虑生产和生产能力，此前开工节奏较大，供应链和劳动力市场存在挑战，未来将根据市场条件调整开工节奏，目前处于调整期，待找到稳定基础后将维持合适的开工节奏以实现交付目标，2023财年情况需在11月重新评估，取决于市场是否稳定，公司会根据市场情况定位以实现增长和市场份额巩固 [94][95][96] 问题22: 目前正在销售的房屋土地大多在疫情前控制，新地块的毛利率与当前毛利率相比如何，多久会耗尽有利的成本基础？ - 土地价格在全国不同地区有差异，土地价格增长率也不同，公司每季度看到的地块成本每平方英尺增长为低到中个位数，由于大量土地在不同时间签约，预计未来季度成交中地块成本仍将有相对温和的增长 [99][100] 问题23: 公司在住房市场放缓中是否试图获取份额，与过去周期相比，同行和竞争对手在供需方面的自律程度如何？ - 与过去周期相比，整个行业更加自律，更注重现金流和回报，对利率上升反应迅速，预计开工将保持纪律性，待利率稳定、价格和产品调整后开工将回升，获取市场份额是公司的核心战略 [101][102][103] 问题24: 7月需求是继续减速还是稳定和重置？ - 目前处于季度初期，难以判断，今年夏季比过去几年有更多季节性放缓，但仍有客户流量和房屋成交，市场可能回归更正常的季节性，夏季中期流量会稍慢 [104][105] 问题25: 是否看到土地价格下降，市场需求放缓是否带来土地成本的缓解？ - 目前市场处于暂停状态，土地价格是最后下降的因素，通常先在劳动力和材料成本上看到变化，土地价格会根据市场条件调整，滞后于住房需求，公司有较深的土地计划管道，如果土地价格与未来市场预期不平衡，公司有能力暂停土地收购 [106][107][108]

公司业务板块调整 - 2021财年第四季度，公司调整运营和报告板块，将单户和多户租赁业务合并，房屋建造业务重新划分为六个可报告板块[20][32] 公司收购事项 - 2022年4月，公司与Vidler Water Resources达成合并协议，5月完成要约收购，总价2.905亿美元，收购价分配初步结果待四季度确定[25][27] 特定时间点公司资产负债情况 - 2022年6月30日，公司现金及现金等价物为16.557亿美元，受限现金为2860万美元[43] - 2022年6月30日，公司存货中在建和完工房屋价值108.031亿美元，住宅土地和地块价值87.876亿美元[43] - 2022年6月30日，公司租赁物业价值19.51亿美元，待售抵押贷款20.825亿美元[43] - 2022年6月30日，公司递延所得税净额为1.574亿美元，物业和设备净值为4.813亿美元[43] - 2022年6月30日，公司应付账款为15.073亿美元，应计费用和其他负债为29.519亿美元[43] - 2022年6月30日，公司应付票据为59.752亿美元[43] - 截至2021年9月30日，公司合并资产为240.159亿美元，其中现金及现金等价物为32.104亿美元[47] - 截至2021年9月30日，公司合并负债为87.997亿美元，其中应付账款为11.77亿美元[47] - 2022年6月30日，公司房屋建筑库存为179.369亿美元，较2021年9月30日的139.078亿美元有所增长[62] - 截至2022年6月30日，公司应付票据总额为59.752亿美元，较2021年9月30日的54.124亿美元有所增加[71] - 截至2022年6月30日，待售抵押贷款为20.8亿美元，未偿本金余额为21亿美元；2021年9月30日，待售抵押贷款为20.3亿美元，未偿本金余额为19.7亿美元[90] - 2022年6月30日和2021年9月30日，公司持有的无利率锁定承诺或已完成贷款的抵押贷款支持证券分别为20亿美元和8.346亿美元[92] - 2022年6月30日和2021年9月30日，公司递延所得税资产净额分别为1.777亿美元和1.595亿美元，估值备抵分别为2030万美元和420万美元[94] - 2022年6月30日和2021年9月30日，公司法律索赔准备金分别为6.744亿美元和5.775亿美元，约99%与建筑缺陷事项相关[110] - 截至2022年6月30日，公司土地和地块购买合同总存款为16亿美元，包括15亿美元现金存款和8800万美元本票及 surety 债券，相关合同剩余总购买价约202亿美元[117] - 截至2022年6月30日，公司有27亿美元未偿还 surety 债券和2.447亿美元信用证以确保各类合同的履行，其中1.887亿美元信用证来自房屋建筑循环信贷安排，5600万美元来自Forestar的循环信贷安排[119] - 2022年6月30日和2021年9月30日，公司其他资产分别为26.02亿美元和15.606亿美元[123] - 2022年6月30日和2021年9月30日，公司应计费用和其他负债分别为29.519亿美元和22.103亿美元[124] - 截至2022年6月30日，公司拥有和控制的土地/地块总数为598,200个，其中自有占比22%，通过合同控制占比78%；2021年9月30日总数为530,300个，自有占比24%，合同控制占比76%[206][207] - 2022年6月30日和2021年9月30日，通过土地和地块购买合同控制的地块剩余总购买价格分别为202亿美元和155亿美元，定金分别为16亿美元和11亿美元[208] - 2022年6月30日和2021年9月30日，库存中未售出房屋分别约为27,200套和21,700套，其中已完工未售出房屋分别约为1,400套和900套[210] 会计准则相关 - 公司将在LIBOR停用后采用相关会计准则，预计对财务报表无重大影响[28] - 公司将从2023年10月1日起采用新收入准则，预计对财务状况、经营成果和现金流无重大影响[29] 公司各时间段合并收入、成本及利润情况 - 截至2022年6月30日的三个月，公司合并收入为87.881亿美元，其中房屋销售收入为83.364亿美元[50] - 截至2022年6月30日的三个月，公司合并销售成本为58.793亿美元，其中房屋销售成本为57.743亿美元[50] - 截至2022年6月30日的三个月，公司合并税前收入为21.833亿美元[50] - 截至2022年6月30日的九个月，公司合并收入为238.406亿美元，其中房屋销售收入为224.92亿美元[53] - 截至2022年6月30日的九个月，公司合并销售成本为162.149亿美元，其中房屋销售成本为158.621亿美元[53] - 截至2022年6月30日的九个月，公司合并税前收入为55.639亿美元[53] - 截至2022年6月30日的九个月，公司折旧和摊销费用为6.02亿美元[53] - 截至2022年6月30日的九个月，公司经营活动提供（使用）的现金为 - 56.28亿美元[53] - 2021年第二季度，公司合并收入为72.846亿美元，其中房屋销售70.401亿美元[56] - 2021年前六个月，公司合并收入为196.649亿美元，其中房屋销售189.092亿美元[59] - 2022年第二季度，公司合并收入增长21%至88亿美元，合并税前收入增长54%至22亿美元[149] - 2022年前六个月，公司合并收入增长21%至238亿美元，合并税前收入增长53%至56亿美元[156] 公司房屋建筑业务各时间段收入及利润情况 - 2022年第二季度，公司房屋建筑业务收入为83.478亿美元，较2021年同期的70.472亿美元增长[63] - 2022年前六个月，公司房屋建筑业务收入为225.34亿美元，较2021年同期的189.497亿美元增长[63] - 2022年第二季度，公司房屋建筑业务税前收入为19.547亿美元，较2021年同期的13.246亿美元增长[63] - 2022年前六个月，公司房屋建筑业务税前收入为49.406亿美元，较2021年同期的32.993亿美元增长[63] - 2022年第二季度，房屋建筑收入增长18%至83亿美元，房屋交付量下降1%至21308套，平均交付价格增长20%至39.12万美元[144] - 2022年前六个月，房屋建筑收入增长19%至225亿美元，房屋交付量下降1%至59532套，平均交付价格增长20%至37.78万美元[152] - 截至2022年6月30日的三个月，房屋销售收入从上年同期的70亿美元（成交21,588套）增长18%至83亿美元（成交21,308套）；九个月内，从189亿美元（成交60,028套）增长19%至225亿美元（成交59,532套）[174] - 截至2022年6月30日的三个月和九个月，房屋成交数量均较上年同期下降1%[175][176] - 截至2022年6月30日的三个月，房屋销售毛利润从上年同期的18亿美元增至25亿美元，占房屋销售收入的比例提高420个基点至30.1%；九个月内，从47亿美元增至65亿美元，占比提高400个基点至28.9%[179][180] - 2022年Q2公司房屋建筑总收入83.478亿美元，税前收入19.547亿美元，占比23.4%；2021年同期收入70.472亿美元，税前收入13.246亿美元，占比18.8%[190] - 2022年前6个月公司房屋建筑总收入225.34亿美元，税前收入49.406亿美元，占比21.9%；2021年同期收入189.497亿美元，税前收入32.993亿美元，占比17.4%[191] 公司各区域房屋建筑业务情况 - 西北区域2022年Q2和前6个月房屋建筑收入分别增长2%和7%，税前收入分别为1.61亿美元和4.21亿美元[192] - 西南区域2022年Q2和前6个月房屋建筑收入分别增长26%和20%，税前收入分别为2.883亿美元和6.742亿美元[194] - 中南部区域2022年Q2和前6个月房屋建筑收入分别增长34%和31%，税前收入分别为5.272亿美元和13亿美元[195] - 东南部区域2022年Q2和前6个月房屋建筑收入分别增长8%和14%，税前收入分别为5.324亿美元和14亿美元[196] - 东部区域2022年Q2和前6个月房屋建筑收入分别增长13%和11%，税前收入分别为3.099亿美元和7.781亿美元[197] - 北部区域2022年Q2和前6个月房屋建筑收入分别增长28%和29%，税前收入分别为1.359亿美元和3.397亿美元[198] 公司Forestar业务情况 - 2022年第二季度，Forestar收入下降1%至3.085亿美元，税前收入为5270万美元[146] - 2022年前六个月，Forestar收入增长25%至11亿美元，税前收入为1.694亿美元[153] - 2022年第二季度和前九个月，Forestar总收入分别为3.085亿美元和11.377亿美元，2021年同期分别为3.129亿美元和9.071亿美元[213] - 2022年第二季度和前九个月，Forestar分别售出3,473个和13,777个单户住宅地块，2021年同期分别为3,858个和11,013个[213] - 2022年6月30日，Forestar直接拥有或通过合同控制约97,000个住宅地块，其中5,300个已完全开发[214] - 2022年前六个月，Forestar记录了380万美元的土地开发项目减值费用，2021年同期为560万美元[66] 公司金融服务业务情况 - 2022年第二季度，金融服务收入增长35%至2.543亿美元，税前收入增长83%至1.283亿美元[148] - 2022年前六个月，金融服务收入增长10%至6.608亿美元，税前收入增长10%至2.882亿美元[154] - 2022年第二季度和前九个月，金融服务总收入分别为2.543亿美元和6.608亿美元，2021年同期分别为1.887亿美元和6.011亿美元，分别增长35%和10%[218] - 2022年第二季度和前九个月，金融服务税前收入分别为1.283亿美元和2.882亿美元，2021年同期分别为7030万美元和2.621亿美元，分别增长83%和10%[218] 公司租赁业务情况 - 2022年第二季度，租赁收入为1.097亿美元，税前收入为4260万美元[148] - 2022年前六个月，租赁收入为4.891亿美元，税前收入为2.151亿美元[154] 公司净销售订单情况 - 2022年截至6月30日的三个月和九个月，净销售订单数量分别下降7%和4%，价值分别增长8%至69亿美元（16,693套房屋）和15%至249亿美元（62,555套房屋），平均售价分别为415,800美元和398,800美元，同比分别上涨16%和20%[165] - 2022年截至6月30日的三个月，净销售订单数量下降的地区中，西北的西雅图和波特兰、西南的加利福尼亚和亚利桑那、中南的奥斯汀、东南的路易斯安那和坦帕市场贡献最大；订单数量增加的地区中，东部的默特尔比奇、北部的新泽西和明尼苏达市场贡献最大[167] - 2022年截至6月30日的九个月，净销售订单数量下降的地区中，西北的西雅图和丹佛、西南的亚利桑那和加利福尼亚、中南的奥斯汀和沃思堡、东南的路易斯安那、坦帕和奥兰多市场贡献最大；订单数量增加的地区中，东部的默特尔比奇、北部的印第安纳波利斯和俄亥俄市场贡献最大[168] 公司销售订单取消率及积压情况 - 2022年截至6月30日的三个月和九个月，销售订单取消率分别为24%和18%，上年同期均为17%，当前季度取消率增加主要反映6月需求放缓[169] - 截至6月30日，销售订单积压房屋数量为29,244套，较上年的32,209套下降9%，价值为119.176亿美元，较上年的110.222亿美元增长8%，平均售价为407,500美元，较上年的342,200美元上涨19%[170] 公司各区域净房屋销售情况 - 2022年西北净房屋销售886套，较2021年的1,086套下降18%，销售订单价值5.328亿美元，较2021年的5.927亿美元下降10%，平均售价601,400美元，较2021年的545,800美元上涨10%[162] - 2022年西南净房屋销售1,967套，较2021年的2,439套下降19%，销售订单价值10.381亿美元，较2021年的11.148亿美元下降7%，平均售价527,800美元，较2021年的45

业绩总结 - D.R. Horton在2022财年第二季度的净收入为14亿美元，同比增长55%[22] - 合并收入为80亿美元，同比增长24%[22] - 合并税前收入为19亿美元，同比增长60%[22] - 每股稀释净收入增长59%，达到4.03美元[22] - 2022财年第二季度的总收入为7,506.8百万美元，较2021财年第二季度的6,185.8百万美元增长了21.4%[36] - 2022财年第二季度的毛利润为2,158.5百万美元，较2021财年第二季度的1,518.0百万美元增长了42.1%[36] - 2022财年第二季度的房屋销售收入为7,499.2百万美元，较2021财年第二季度的6,170.4百万美元增长了21.5%[36] - 2022财年第二季度的房屋销售毛利率在29.0%至29.5%之间[20] 用户数据 - 销售的净住宅数量为24,340套，关闭的住宅数量为19,828套[22] - 2022财年关闭的住宅数量预计在88,000套至90,000套之间[20] 未来展望 - 预计2022财年合并收入在353亿美元至361亿美元之间[20] - 公司控制的土地和地块管道较去年增加了21%[32] 股票回购 - D.R. Horton在2022财年第二季度回购了310万股股票，耗资2.66亿美元[22] 费用和利润率 - 公司在2022财年第二季度的销售、一般和行政费用为507.3百万美元，较2021财年第二季度的467.6百万美元增长了8.5%[36] - 公司在2022财年第二季度的预税利润率提高了520个基点，达到了23.5%[29] 负债信息 - 公司在未来12个月内有6.5亿美元的高级票据到期[38]

公司业务板块架构 - 2021财年第四季度，公司将单户租赁和多户租赁业务合并为新报告板块，将房屋建造业务运营板块重新整合为六个新报告板块[21][29] - 公司是全国性房屋建造商，业务覆盖32个州的104个市场，运营板块包括77个房屋建造部门等[28] - Forestar板块是住宅地块开发公司，业务覆盖23个州的53个市场[32] 各业务板块财务数据（截至2022年3月31日） - 截至2022年3月31日，公司房屋建造板块现金及现金等价物为11.679亿美元，Forestar为2.337亿美元，金融服务为1.021亿美元，租赁为1.411亿美元，合并后为16.639亿美元[41] - 截至2022年3月31日，公司房屋建造板块受限现金为1490万美元，金融服务为950万美元，租赁为80万美元，合并后为2520万美元[41] - 截至2022年3月31日，公司房屋建造板块在建和完工房屋库存为100.475亿美元，合并后为98.766亿美元[41] - 截至2022年3月31日，公司房屋建造板块已开发和开发中住宅土地及地块库存为65.508亿美元，Forestar为18.617亿美元，合并后为83.461亿美元[41] - 截至2022年3月31日，公司金融服务板块待售抵押贷款为22.428亿美元[41] - 截至2022年3月31日，公司房屋建造板块应付账款为12.208亿美元，Forestar为5560万美元，租赁为1.846亿美元，合并后为13.786亿美元[41] - 截至2022年3月31日，公司房屋建造板块应付票据为32.863亿美元，Forestar为7.053亿美元，金融服务为15.789亿美元，合并后为55.7亿美元[41] 合并财务数据（截至2022年3月31日） - 截至2022年3月31日，公司合并资产总计240.159亿美元，其中现金及现金等价物32.104亿美元，受限现金2.68亿美元[45] - 截至2022年3月31日，公司合并负债总计87.997亿美元，其中应付账款11.77亿美元，应计费用及其他负债22.103亿美元，应付票据54.124亿美元[45] 2022年第一季度合并收入及成本数据 - 2022年第一季度，公司合并收入79.99亿美元，其中房屋销售收入74.992亿美元，土地/地块销售及其他收入5480万美元，租赁物业销售收入2.229亿美元，金融服务收入2.221亿美元[49] - 2022年第一季度，公司合并销售成本54.299亿美元，其中房屋销售成本52.915亿美元，土地/地块销售及其他成本2500万美元，租赁物业销售成本9820万美元，存货及土地期权费用1520万美元[49] - 2022年第一季度，公司合并销售、一般及行政费用6.951亿美元，其他（收入）费用 -930万美元，税前收入18.833亿美元[49] 2022年前六个月合并收入及成本数据 - 2022年前六个月，公司合并收入150.524亿美元，其中房屋销售收入141.556亿美元，土地/地块销售及其他收入1.11亿美元，租赁物业销售收入3.794亿美元，金融服务收入4.064亿美元[53] - 2022年前六个月，公司合并销售成本103.356亿美元，其中房屋销售成本100.878亿美元，土地/地块销售及其他成本5790万美元，租赁物业销售成本1.699亿美元，存货及土地期权费用2000万美元[53] - 2022年前六个月，公司合并销售、一般及行政费用13.61亿美元，其他（收入）费用 -2480万美元，税前收入33.806亿美元[53] - 2022年前六个月，公司折旧及摊销费用3930万美元[53] - 2022年前六个月，公司经营活动提供（使用）的现金为 -8.346亿美元[53] 2022年与2021年同期合并数据对比（3月31日止六个月） - 2022年3月31日止六个月，公司合并收入为123.803亿美元，2021年同期为64.469亿美元[57][61] - 2022年3月31日止六个月，公司合并销售成本为89.835亿美元，2021年同期为46.509亿美元[57][61] - 2022年3月31日止六个月，公司合并息税前利润为22.142亿美元，2021年同期为11.799亿美元[57][61] 住宅建筑业务数据对比 - 2022年3月31日，公司住宅建筑库存为166.459亿美元，2021年9月30日为139.078亿美元[64] - 2022年第一季度，公司住宅建筑业务收入为75.068亿美元，2021年同期为61.858亿美元[65] - 2022年第一季度，公司住宅建筑业务息税前利润为16.528亿美元，2021年同期为10.521亿美元[65] Forestar业务减值及成本冲销数据 - 2022年3月31日止三个月和六个月，Forestar记录了380万美元的土地开发项目减值费用，2021年同期无减值费用，2021年3月31日止六个月记录了560万美元减值费用[68] - 2022年3月31日止三个月和六个月，公司定金和预购成本冲销分别为1140万美元和1620万美元，2021年同期分别为380万美元和650万美元[69] 2022年3月31日止六个月相关费用及现金流数据 - 2022年3月31日止六个月，公司折旧和摊销费用为4410万美元[61] - 2022年3月31日止六个月，公司经营活动提供（使用）的现金为 - 1.549亿美元[61] 2021年9月30日各业务债务数据 - 截至2021年9月30日，房屋建筑业务有多种高级票据，如2022年到期的4.375%高级票据为3.496亿美元等，总计32.133亿美元；Forestar业务相关票据总计7.045亿美元；金融服务业务的抵押贷款回购安排为14.946亿美元；整体总计54.124亿美元[73] 债务发行成本及应付票据公允价值对比 - 2022年3月31日和2021年9月30日，房屋建筑高级票据扣除的债务发行成本分别为1430万美元和1650万美元；Forestar高级票据扣除的债务发行成本分别为720万美元和800万美元[73][74] - 2022年3月31日和2021年9月30日，应付票据公允价值分别为54亿美元和55亿美元，其中2022年3月31日使用Level 2输入值计量的为37亿美元，使用Level 3输入值计量的为17亿美元；2021年9月30日使用Level 2输入值计量的为39亿美元，使用Level 3输入值计量的为16亿美元[74] 各业务循环信贷安排情况 - 公司有21.9亿美元的高级无抵押房屋建筑循环信贷安排，可增至30亿美元，2022年3月31日无未偿还借款，已发行信用证1.756亿美元，可用额度20亿美元[76] - Forestar有4.1亿美元的高级无抵押循环信贷安排，可增至6亿美元，2022年3月31日无未偿还借款，已发行信用证6050万美元，可用额度3.495亿美元[79] - 2022年2月，抵押贷款回购安排修订后，3月31日总容量为21亿美元，当日有22亿美元抵押贷款待售已质押，因提前还款6.199亿美元，未偿还债务为16亿美元，年利率1.9%[83][84] - 2022年3月4日，租赁子公司DRH Rental签订6.25亿美元高级无抵押循环信贷安排，3月17日增至7.5亿美元，3月31日可用额度4.86亿美元[85] 利息资本化及发生额情况 - 2022财年和2021财年前六个月，公司活跃库存超过债务水平，所有利息均资本化至库存；2022年3月31日止三个月和六个月，利息发生额分别为3670万美元和7360万美元[90][91] 抵押贷款相关数据对比 - 2022年3月31日，抵押贷款待售为22.4亿美元，未偿本金余额为22.7亿美元；2021年9月30日，抵押贷款待售为20.3亿美元，未偿本金余额为19.7亿美元[94] - 2022年和2021年3月31日止六个月，抵押贷款发起额分别为84亿美元和73亿美元，销售量分别为81亿美元和70亿美元；2022年3月31日止三个月和六个月，贷款和服务权销售收益分别为1.68亿美元和3.02亿美元[95] 利率锁定承诺及抵押支持证券相关数据对比 - 2022年3月31日和2021年9月30日，公司无利率锁定承诺或已完成贷款的抵押支持证券分别为7.842亿美元和8.346亿美元，对应公允价值资产分别为980万美元和110万美元[96] - 2022年3月31日和2021年9月30日，公司利率锁定承诺的名义金额分别为37亿美元和15亿美元[96] 所得税费用及有效税率对比 - 2022年第一季度和上半年所得税费用分别为4.41亿美元和7.925亿美元，上年同期分别为2.46亿美元和4.851亿美元；2022年第一季度和上半年有效税率均为23.4%，上年同期分别为20.8%和21.9%[97] 递延所得税资产净额对比 - 2022年3月31日和2021年9月30日，公司递延所得税资产净额分别为1.357亿美元和1.595亿美元[98] 净利润及每股收益对比 - 2022年第一季度和上半年归属于公司的净利润分别为14.363亿美元和25.779亿美元，上年同期分别为9.295亿美元和17.213亿美元；基本每股收益分别为4.07美元和7.27美元，上年同期分别为2.57美元和4.74美元；摊薄每股收益分别为4.03美元和7.20美元，上年同期分别为2.53美元和4.67美元[102] 普通股回购及股息情况 - 2022年上半年公司回购580万股普通股，花费5.442亿美元，截至2022年3月31日，回购授权剩余200万美元；2022年4月，董事会授权最高10亿美元的普通股回购[103] - 2022财年前两个季度和2022年4月，董事会均批准每股0.225美元的季度现金股息；2021财年每季度批准并支付每股0.20美元的现金股息[104] Forestar普通股发行情况 - 2022年上半年，Forestar通过市价发行计划发行84,547股普通股，净收益170万美元；截至2022年3月31日，其货架注册声明下剩余7.482亿美元可发行额度，其中2.982亿美元预留用于市价发行计划[105] 股票薪酬费用对比 - 2022年第一季度和上半年，公司基于绩效和基于时间的受限股票单位的总股票薪酬费用分别为2890万美元和5090万美元，上年同期分别为2400万美元和4520万美元[109] 法律或有事项估计负债及相关费用对比 - 2022年3月31日和2021年9月30日，公司法律或有事项估计负债分别为6.171亿美元和5.775亿美元，约99%与建筑缺陷事项相关；2022年和2021年上半年相关费用分别为4410万美元和3730万美元[114] 土地和地块购买合同相关数据 - 截至2022年3月31日，公司土地和地块购买合同总存款为14亿美元，包括13亿美元现金存款和8610万美元本票及 surety 债券，相关合同剩余购买总价约187亿美元[119] Forestar报销费用对比 - 2022年第一季度和上半年，Forestar分别向房屋建造部门报销270万美元和540万美元定金，以及1620万美元和3780万美元预收购及其他尽职调查成本；2021年同期分别报销800万美元和2420万美元定金，以及730万美元和2820万美元预收购及其他尽职调查成本[120] 未偿还 surety 债券和信用证情况 - 截至2022年3月31日，公司有25亿美元未偿还 surety 债券和2.361亿美元信用证，其中1.756亿美元信用证来自房屋建造循环信贷安排，6050万美元来自Forestar的循环信贷安排[121] 其他资产及应计费用和其他负债对比 - 2022年3月31日和2021年9月30日，公司其他资产分别为21.777亿美元和15.606亿美元，应计费用和其他负债分别为26.189亿美元和22.103亿美元[124][125] 公司收购情况 - 2022年4月，公司将以每股15.75美元的全现金交易收购Vidler，交易总股权价值约2.91亿美元，预计在2022年第二季度完成[127] 2022年上半年公司整体业务表现 - 2022年上半年，公司净销售订单数量下降3%，销售订单价值增长18%；房屋交付数量下降1%，房屋销售收入增长19%；综合收入增长22%至151亿美元；税前收入为34亿美元，税前经营利润率为22.5%；净利润为26亿美元，摊薄后每股收益为7.20美元[136] 公司相关回报率数据 - 截至2022年3月31日的过去12个月，公司净资产收益率（ROE）为34.0%，房屋建造库存回报率（ROI）为40.3%[137] 2022年上半年房屋销售价格及类型情况 - 2022年上半年，公司房屋平均成交价格为37.03万美元，约91%的房屋销售收入来自单户独立住宅销售[131] 公司对Forestar持股情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有Forestar Group Inc. 63%的流通股[133] 公司地块控制情况对比 - 截至2022年3月31日，公司通过购买合同控制的地块占拥有和控制地块的77%，高于2021年9月30日的76%和2021年3月31日的75%[139] 2022年第一季度各业务板块收入及相关数据 - 2022年第一季度，房屋建筑收入增长21%至75亿美元，房屋