香港不动产市场核心观点 - 香港私宅市场已筑底企稳，预计未来两到三年处于量价双升的景气周期，房价或实现双位数的年化增长 [2] - 写字楼市场供需关系尚待调整，但中环等核心区域已有边际修复机会；零售物业将实现平稳的结构性温和复苏 [2] - 现阶段“私宅开发商”的超额投资机遇整体大于“持有型开发商” [2] 香港私宅市场回顾 - 市场于2025年筑底回升，一二手总成交量在2024年“撤辣”与美联储降息后，以20-40%的同比增速稳步修复 [4] - 截至2026年1月末，12个月移动总成交量较周期低点（2024年第一季度末）已累计上涨70%，其中一手私宅成交量提升98% [4] - 私宅价格在2024年9月逐步止跌，于2025年7月开启持续性修复，2026年1月环比涨幅+2.5%（同比+7.3%），创通关以来单月最大涨幅 [4] - 市场修复原因可总结为“限供给、提能力、引需求” [5] - **供给方面**：政府主动收紧地根，2024-25与2025-26两个财年一手私宅累计净吸纳量接近1.6万套，实际供应量（两年年均1.15万套）低于长远计划目标（1.32万套/年） [6] - 一手私宅库存在2024年第三季度末达峰回落，截至2025年末累计下降14%至8.44万套，去化周期回落至4.5年以下 [6] - **需求方面**：1) 价格下跌降低购房门槛，本轮下行期私宅价格最大回撤为30.4%（香港岛内33.5%） [6]；2) 按揭利率下行，2025年12月新批房贷平均利率较周期高点下降92个基点至3.25% [6]；3) 交易印花税“减辣”及“撤辣”，400万港元以下住宅仅收100港元印花税，低价二手私宅成交量贡献约五成交易量 [6] - **开放政策引入需求**：高端人才通行证等计划带动人才引进类签证数量自2023年起大幅上升至约11万人/年（2020-2022年不足3万人/年） [8] - 新资本投资者入境计划住宅成交金额门槛由5000万降至3000万港元 [8] - 香港高校非本地本科生生源上限提升，预计到2027/28学年“八大”的非本地生源至少增长3.5万人，将推升大学周边私宅租赁需求 [8] - 二手私宅内地买家占比从2022年以来逐步走高，2025年四季度以来一手项目内地买家占比基本在30%-50% [8] 香港私宅市场展望 - 预计2026-2027年一手私宅成交量维持高位，同比增速分别为+14%和+7% [26] - 预计房价在未来两到三年中实现双位数年化涨幅，新房库存去化周期有望保持在中枢水位之下 [27] - 支持周期筑底的三大因素（有限宅地供给、宽松流动性、开放政策）具有较好的延续性 [26] 香港写字楼市场 - 市场经历下行，写字楼租金指数自2019年6月高点累计下跌21%（截至2025年12月），空置率由2019年初的3.5%上行至2025年底的17.5% [34] - 2025年需求回暖，甲级写字楼净吸纳量达16-20万平方米，创2019年以来新高；其中下半年净吸纳量超过15万平方米 [35] - 中环地区复苏明显，2025年第四季度净吸纳量达2.2-2.7万平方米，租金环比增长3.7%，为2016年第二季度以来最大季度涨幅 [35] - 新增供给已过峰，但存量规模仍需时间消化，截至2024年底空置写字楼达217万平方米（其中甲级153万平方米） [41] - 预计2026年甲级写字楼新增供应量为12-14万平方米，2027年为15-19万平方米 [41] - 中环等核心区域因金融、科技行业需求偏好，相较全港整体或更早企稳复苏 [43] 香港零售物业市场 - 社会零售总额在2023-24年仅回归至2018年水平的八成左右，零售物业租金指数自2019年高点累计下行约两成 [50] - 主要影响因素包括：1) 大陆消费者回流，游客购物占社零总额比例从高峰期三至四成降至2025年的13.6% [54]；2) 香港本地线上分流，2023年整体线上零售额达848亿港元 [54]；3) 港人北上消费分流，估计占香港居民境内外消费总额的3%-5% [63] - 2025年以来，随经济复苏及访港游客增长，社零总额同比增速自5月起转正，核心区零售物业表现积极 [64] - 展望2026年，预计市场将延续结构性温和复苏，面向高端市场和到港游客的核心区域及重点项目有望实现温和增长 [64] 重点港房基本面与投资建议 - 主流港资房企可大致分为以持有经营业务为主和以地产开发为主两类 [71] - **私宅开发商**：建议关注估值折价空间充裕、历史储备足且香港私宅开发敞口占比较高、边际投资拿地积极的开发商 [3] - **持有型开发商**：此类公司估值大致处于合理区间，后续投资以获取绝对收益型机会为主，包括利润增长与股息收益 [3] - 报告梳理了10余家重点公司的业务结构，例如信和置业香港房开收入占比62%，新鸿基地产占比29%，恒隆地产占比13%等 [71]

香港房地产市场展望 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%大幅上调至12% [1][3] - 上调预测主要基于政府签证及移民政策将带动需求 以及2024财年初“撤辣”后交易成本大为降低可能刺激投资需求 [1][3] - 预计2023至2025年间租金累计增长约两成 加上按揭利率下降 或促使更多人“转租为买” [1][3] - 预计未来政府政策将继续支持人口 收入增长及住屋可负担能力 [1][3] 写字楼与零售市场前景 - 受惠于资本市场活跃 预计今年核心中环区写字楼租金将同比上升3% 其他地区租金则大致持平 [1][3] - 对零售市场前景较为审慎 预计租金仅温和增长2% 因面临港人外游及网购的持续竞争 [1][3] 地产股评级调整：获上调评级的公司 - 将恒基地产评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至39港元 [1][3] - 将信和置业评级由“沽售”上调至“买入” 目标价大幅升至14.6港元 [1][3] - 重申对新鸿基地产的“买入”评级 目标价大幅升至159港元 [1][3] - 上述三家公司单位库存合计占市场整体约36% 并有不同新项目正在推进 [1][3] 地产股评级调整：遭下调评级的公司 - 将长实集团评级由“买入”下调至“中性” 目标价升至53港元 因其对香港物业市场敞口较小 [1][3] - 将九龙仓置业评级由“买入”下调至“沽售” 目标价降至28港元 [2][4] - 将领展房产基金评级由“买入”下调至“中性” 目标价降至41.3港元 [2][4] - 将港铁公司评级由“中性”下调至“沽售” 目标价升至36.1港元 [2][4] - 九龙仓置业与领展房产基金遭降级主因是对零售业敞口较大 且各自面临公司层面的特定问题或其他结构性挑战 [2][4]

香港房地产市场前景与预测 - 高盛将今年香港楼价升幅预测由5%调高至12% 驱动因素包括港府推出的签证及移民政策将带动楼市需求 租金强劲增长 以及按揭利率下降或令更多人“转租为买” [1] - 高盛预期今年核心中环区写字楼租金将上升3% 主要受惠于资本市场活跃 其他地区写字楼租金则大致持平 [1] - 对零售市场前景较审慎 预计租金温和增长2% 因来自港人外游及网购的竞争持续 [1] 香港地产公司评级与目标价调整 - 高盛调高恒基地产评级至“买入” 目标价调高至39港元 [1] - 高盛调高信和置业评级至“买入” 目标价调高至14.6港元 [1] - 高盛维持新鸿基地产“买入”评级 目标价升至159港元 [1] - 高盛将长实集团评级由“买入”降至“中性” 但上调目标价至53港元 [1] 公司业务分析与投资逻辑 - 恒基地产 信和置业及新鸿基地产的单位库存合计占市场整体约36% 并有新项目推进 最能受惠于香港楼价复苏 [1] - 长实集团本地物业项目有限 其英国酒吧业务面对成本压力及消费者习惯转变 [1]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持）[1] 报告的核心观点 - 香港住宅市场拐点已现，复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升态势，主要港资房企估值处于历史低位，具备修复空间，其中香港开发业务及土地储备占比较高的公司更具估值弹性[1][3] 根据相关目录分别进行总结 1 香港房地产市场复盘：住宅市场筑底迎新局，商业地产当前仍承压 - **住宅成交量稳价升**：2025年香港新房成交量达2.05万套，已接近2019年周期峰值2.11万套水平，较2022年周期底部增长99.1%[8]；2025年二手房成交量达4.22万套，创2022年以来新高，较周期底部增长31.1%[8] - **住宅价格企稳回升**：香港私人住宅售价指数在2025年3月筑底，自周期高点回撤28.4%，随后持续回升，至2025年11月累计增长4.4%[14] - **库存去化周期大幅压降**：截至2025年9月，香港新房广义库存去化周期从2023年9月的125个月大幅缩减至61个月，已开工及竣工未售库存去化周期从101个月降至53个月[16] - **零售物业租金仍处调整**：截至2025年11月，香港零售物业租金指数较2019年7月峰值下滑24.0%，但租金同比降幅已从2025年1月的7.6%收窄至11月的4.8%[19][21] - **零售物业空置率区域分化**：2024年香港零售物业整体空置率达11.8%，但核心区域如中环、尖沙咀、旺角空置率在2025年底同比分别下降4.3、1.1、2.3个百分点[23] - **写字楼市场承压且分化**：截至2025年11月，香港写字楼租金指数较2019年6月峰值下滑21.1%，空置率在2024年达16.3%；区域市场分化明显，2025年1-11月中环核心区租金累计增长0.4%至990港元/平方米/月，其空置率在2025年第四季度同比下降2.5个百分点至14.8%[25][26] 2 香港房地产市场展望：住宅市场量价齐升，商业地产蓄势回暖 - **利率下行驱动复苏**：香港房贷利率自2024年9月进入下行区间，截至2025年12月H按封顶利率降至3.3%；预计2026年美联储降息趋势延续，将带动香港利率保持低位，支撑房地产市场回暖[34][37] - **“供平过租”比例提升刺激需求**：截至2025年11月，香港40平方米以下私人住宅租金回报率达3.6%，已超过H按封顶利率；随着利率进一步下行，预计2026年超80%的住宅有望实现“供平过租”，从而带动购房需求[39][40] - **人才政策创造潜在需求**：2022-2024年，香港通过高才通计划、优才计划等主要人才政策签发的签证/入境许可证合计超25万份；同时，非本地学生招生上限提升，未来来港及留港人才有望逐步转化为购房需求[44] - **供给端收缩支撑市场**：近年来香港政府供地克制，2017-2019年平均年出让土地面积16.3万平方米，2023年至2025年11月合计仅出让16宗土地，面积13.6万平方米；未来潜在私人住宅供应规模大幅收缩，2025年远期私人住宅供应仅2.4万套，较2014年的11.6万套下降近八成[51][52] - **市场复苏伴随结构分化**：2025年，九龙区域二手房成交量同比增20.3%，较2021年峰值仅下滑9.2%，复苏最快；房价方面，截至2025年11月，九龙CCL指数较年初上涨7.3%，涨幅领先；九龙因人口密度高（4.8万人/平方公里）、交通便利、楼龄结构相对合理（30年以下房屋占比16%）、待售尾货库存同比降幅达18.1%等因素，有望成为本轮周期的阿尔法区域[57][59][60][62] - **零售商业市场有望回暖**：2025年5月以来香港零售业销货价值同比持续正增长，入境旅客人次稳步增长；2025年第三季度，九龙及新界零售商业租金同比降幅分别收窄至1.4%和2.7%，后续租金端有望逐步回升[65] 3 香港房地产市场持续复苏，哪些房企更具估值弹性？ - **港资房企估值与市场基本面联动**：主要港资房企（如新鸿基地产、恒基地产等）的PB估值走势与香港住宅成交量、价格及零售租金水平变化相近，预计随市场持续复苏，估值有望进一步提升[72] - **当前估值处于历史低位**：主要港资房企当前PB估值处于历史估值分位数的平均值仅为34.6%，其中恒隆地产、新鸿基地产、希慎兴业、恒基地产的分位数较低，分别为16.5%、23.3%、27.8%、33.0%[81] - **高股息提供价值支撑**：主要港资房企普遍有较高分红率，如信和置业、太古地产、恒基地产、恒隆地产以核心归母净利润计算的分红率分别为99.1%、98.6%、89.2%、80.1%；恒基地产、嘉里建设、恒隆地产、希慎兴业的股息率较高，分别为6.0%、5.9%、5.4%、5.1%[86] - **开发业务占比高的房企弹性更大**：开发业务受周期影响更明显，销售更具弹性；嘉里建设、新鸿基地产、恒基地产、信和置业的开发业务收入占比相对较高，分别为65%、43%、42%、36%[89][92] - **销售龙头与土储优势**：2025年香港销售额前三房企为新鸿基地产（345.9亿港元，同比-20.9%）、恒基地产（226.7亿港元，同比+61.2%）、信和置业（163.1亿港元，同比+45.8%）[94]；土储方面，恒基地产在香港的绝对规模和相对占比均较高，新鸿基地产香港土储绝对规模领先，信和置业香港土储占总土储比例较高[94] 4 投资建议 - 香港住宅市场复苏趋势明确，2026年有望延续量价齐升，主要港资房企估值有望提升，低估值与高股息提供支撑，建议关注香港开发业务占比高且土储丰厚的公司，如新鸿基地产、恒基地产、信和置业[3][99]

核心观点 - 瑞银重申予领展房产基金“买入”评级，目标价42港元 [1] 香港业务运营情况 - 香港零售物业租金仍面临压力，2026财年下半年续租租金预计续录负增长 [1] - 新租客租金则有稳定迹象 [1] - 超市业务拖累业绩，而餐饮业已趋稳 [1] - 北上消费影响趋稳定，惟电商渗透率上升对租户业绩持续带来压力 [1] - 公司旗下香港物业与线上零售模式重叠的租户不足10%，影响相对有限 [1] 内地业务运营情况 - 北京及上海零售资产因历史较高的租金，正进行租金调整 [1] - 去年底北京及上海零售资产的租户销售额及客流量有所回升 [1] - 公司将继续利用Pop Mart店吸引客流 [1] 公司未来计划 - 公司计划2026年寻找投资机会及处置非核心资产 [1] - 对于纳入港股通的时间表，公司指监管方面未有新消息 [1]

住宅市场 - 2025年截至10月住宅楼价累计上升约1.8% [1] - 预计2025年全年住宅成交量有望达约62,000宗 [1] - 预期2026年住宅楼价升幅将在5%以内 [1] - 2025年市场受惠于低息环境及股市财富效应 带动楼价止跌回升 [1] - 预计2026年成交量与2025年相若 将为楼价提供支持 [1] 写字楼市场 - 2025年第四季净吸纳量录得约98.4万方呎 带动全年吸纳量升至约160万方呎 创7年新高 [1] - 银行及金融业持续成为新租赁需求主要动力 [1] - 2025年第四季中区租金按季上升约1.9% 整体写字楼租金按季上升约0.4% [1] - 展望2026年 整体写字楼租金预计将在下跌约1%至上升约1%之间窄幅波动 [1] 零售市场 - 随着访港旅客人数回升 2025年第四季零售销售气氛有所改善 [2] - 中环录得多宗新租赁成交 主要来自银行、金融及高档护肤品牌 [2] - 2025年第四季整体零售物业空置率下降至约5.9% [2] - 预期2026年上半年整体零售租金可望上升约2至3% [2] 物流物业市场 - 物流物业市场持续受压 租赁需求偏弱 [2] - 2025年第四季优质仓库空置率升至约11.2% 为疫情后新高 [2] - 2025年第四季物流物业租金按季下跌约3.4% [2] - 预料2026年整体物流物业租金将下调约7% [2] 资本市场 - 随着利率回落及资产价格吸引 2025年第四季投资气氛明显改善 [2] - 2025年第四季单宗超过1亿港元的物业成交总额升至约191亿港元 按季大增约115% [2] - 2025年第四季写字楼物业占季度总成交量约87% [2] - 展望2026年 全年物业投资成交金额预计约400亿港元 [2]

香港住宅市场量价回升 - 2025年前11个月香港一二手私宅成交总量54669宗，同比增长17.0%，2025年全年有望超过6万宗，达到近13年以来仅次于2021年的第二高水平 [1][2] - 2025年3-5月香港二手住宅价格完成筑底，5月底低点至今房价已回升6.2%，12月中旬房价较2024年年底增长4.3%，2025年全年二手住宅价格有望增长4.5% [1][2] - 2025年3月住宅成交放量以来，500万港元以上的高总价段房源成交占比出现自2022年以来的首次反弹，同时中小型住宅单位价格涨幅大于大型单位，反映出投资性需求提升 [2] 住宅市场回升的驱动因素 - 美联储降息背景下资产配置需求提升是主因，具体包括平抑汇率影响、美元信用衰退下的资金回流、港股上行带来的财富效应 [7] - 其他支撑因素包括积极的人才引入政策、留学生数量增长带来的住房需求、住宅租售比提升、港府克制的新增供应、全面撤辣带动内地买家热情、香港本地居民稳固的基本盘 [7] - 预期香港住宅量价增长势头将持续，预计2026年香港私宅成交总量将增长7.9%至6.5万套，二手住宅价格将提升4.0% [1][7] 香港商办市场结构性变化 - 香港写字楼租金仍处下降趋势，空置率维持在17%左右高位，未来一年新增供应量较多背景下租金和出租率压力仍将持续 [14] - 内资企业加强在港业务布局，推升了2025年写字楼成交热度，例如阿里巴巴&蚂蚁集团以72.0亿港元购入港岛壹号中心最顶13层，京东以35.0亿港元购入中国建设银行大厦50%权益 [14][18] - 改造为学生公寓成为香港写字楼应对较高空置率的新思路 [14] 香港零售物业市场 - 在港人北上次数增长、网购占比提升背景下，香港零售物业整体租金与出租率承压，2025年前10月香港零售物业租金水平下降4.0% [14][19] - 在入境旅客增长、零售业销货价值同比增幅扩大的带动下，香港核心区域的零售物业出租情况出现结构性改善 [14]

住宅市场表现 - 香港住宅市场6月总成交量环比增长17% 主要受一手住宅销售大增28%推动 第二季住宅交易较第一季增加37% [1] - 住宅楼价持续承压 截至5月年初至今下跌0.9% 同比下跌6.2% 买家对1200-1500万港元住宅兴趣最大 [1] - 第二季豪宅市场录得54宗金额超7800万港元成交 环比上升29% 黄竹坑及马鞍山为新盘成交最活跃地区 [1] - 豪宅租赁市场表现向好 5月租金环比上升0.7% 年初至今增加1.4% 非本地专业人士和学生需求为主要推动力 [1] - 非金融部门外籍人士数量增加 年轻专业人士租赁活动上升 特别从英国和新加坡来港寻求工作机会人士 [1] - 预计今年一般住宅楼价下跌最多3% 豪宅和一般住宅租金上升3%至5% 住宅销售可能复苏但二手楼价持续低迷 [1] 写字楼市场动态 - 甲级写字楼市场动力改善 对冲基金为主要租户 美资投资管理公司Jane Street租用中环新海滨3号22.3万方呎楼面 [2] - 为中企提供IPO服务的律师事务所可能成为写字楼需求潜在动力 IPO活动复苏预计推动下半年香港岛租赁需求 [2] - 中环地区3000-5000方呎装修完善写字楼单位因地理优势备受青睐 租户寻找高质素且提供最大折扣的写字楼 [2] - 尖沙咀写字楼租金增长温和 6月环比上升0.7% 租赁需求主要来自保险、金融和专业服务行业 [2] - 九龙东写字楼租赁活动平静 全球贸易不确定性对供应链相关租户构成挑战 整体需求疲弱且供应持续增加 [2] - 业主提供优惠吸引租户 大业主提升设施 小业主提供租金补贴 尖沙咀因租户组合与中环相似预计表现较其他地区理想 [2][3] 零售市场趋势 - 市民收入增加但消费减少 内地游客对奢侈品兴趣减弱 导致零售商放慢扩张计划 业主重新考虑零售策略 [3] - Z世代成为奢侈品消费关键驱动力 更重视品牌价值、可持续性和定价透明度 本地消费模式逐步转变 [3] - 尽管香港旅游业复苏 但零售消费仍未完全恢复至疫情前水平 各行各业均受影响 [3]