分组1：融资与项目背景 - JLL Capital Markets 为 Fairmont Austin 安排了 4.3 亿美元的再融资，用于替换 3 亿美元的优先贷款和 1.25 亿美元的夹层债务 [1][8] - 该融资由 JLL 和高盛共同促成，为期五年，采用固定利率的 SASB CMBS 贷款 [8] - Fairmont Austin 是奥斯汀市中心的一座 37 层豪华酒店，由 Manchester Financial Group 全资拥有 [2][9] 分组2：项目优势与市场定位 - Fairmont Austin 位于奥斯汀市中心，占地 140 万平方英尺，拥有 1,048 间客房和套房，以及近 14 万平方英尺的会议空间 [9] - 酒店地理位置优越，靠近奥斯汀会议中心、Rainey 街、东奥斯汀和 Lady Bird 湖，步行即可到达 [9] - 随着周边区域近期完成和正在进行的建设项目，Fairmont Austin 有望受益于奥斯汀的快速增长 [3] 分组3：公司与行业背景 - JLL Capital Markets 是全球领先的房地产资本解决方案提供商，拥有超过 3,000 名资本市场专家，业务遍及近 50 个国家 [4] - Manchester Financial Group 成立于 1970 年，总部位于圣地亚哥，专注于酒店和商业地产开发，全球资产开发总额超过 50 亿美元 [6] - JLL 是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，年收入达 208 亿美元，业务覆盖 80 多个国家，拥有超过 108,000 名员工 [7]

文章核心观点 - 公司宣布成立首个商业票据计划,可发行最高25亿美元的短期无担保票据 [1][2][3] - 该计划进一步支持公司加强资产负债表的战略,为公司提供另一种短期资本来源,并进一步多元化公司的资产负债表 [2][3] - 公司计划使用票据收益偿还现有信贷额度下的未偿借款 [2] 公司概况 - 公司是一家领先的全球商业房地产和投资管理公司,在全球80多个国家拥有10.8万多名员工,2023年全年收入208亿美元 [6] - 公司宗旨是为客户、员工和社区创造更美好的未来 [6] 票据发行相关 - 票据将由公司全资子公司Jones Lang LaSalle Finance B.V.发行,并由母公司提供全面无条件担保 [3] - 票据和担保未经注册,不得在美国境内发售或出售,除非获得适用的注册豁免 [4]

数据中心市场 - 数据中心已成为JLL的重要业务领域 全球办公开发下降的背景下 数据中心开发势头强劲 特别是在美国 2024年第一季度库存同比增长24% 欧洲市场也显示出20%的同比增长 [1] - JLL在数据中心领域为客户提供选址和物业管理服务 从项目启动到运营期间保持关系 通过物业管理创造稳定的收费收入 [1] - 2024年欧洲主要市场（法兰克福 伦敦 阿姆斯特丹 巴黎 都柏林）数据中心开发强劲 目前有1,587兆瓦在建 另有969兆瓦处于规划阶段 预计未来三年交付 [1] 竞争对手分析 - 商业地产行业竞争激烈 JLL与CBRE Jones Lang LaSalle Cushman & Wakefield Colliers International并称为"四大" 各公司在项目管理和融资等领域有专长 但多数服务重叠 [4][5] - JLL拥有106,000名员工 在80个国家运营 年收入210亿美元 主要竞争对手CBRE拥有130,000名员工 年收入320亿美元 Cushman & Wakefield和Colliers International规模较小 但仍是直接竞争对手 [6] 财务表现 - 过去五年 JLL股价增长49% 略低于主要竞争对手CBRE和Colliers Cushman & Wakefield表现最差 [7] - 2020年JLL取消股息 尽管自由现金流改善 但考虑到商业地产面临的挑战和1.9倍的净杠杆率 公司决定暂不恢复股息 预计未来可能会恢复小额股息以安抚股东 [8] - 2024年第一季度股票回购金额为2000万美元 预计全年回购将抵消股票薪酬 股东并未从中受益 [9] 业务更新 - 2024年第一季度收入同比增长9%至51亿美元 调整后每股收益从0.71美元大幅增长150%至1.78美元 主要得益于收入增长 资本市场交易和成本削减 [15] - 市场咨询部门收入同比增长5% 资本市场部门增长6% 工作动态部门增长11% JLL Technologies和LaSalle部门收入分别下降12%和11% [15] - 全球商业地产空置率在2024年第一季度上升至16.5% 美国市场最为困难 新租约使用面积减少10-15% 欧洲和亚洲市场缺乏现代化 节能 交通便利的办公空间 [16] 投资机会 - JLL通过JLL Spark投资PropTech 作为风险投资参与早期阶段 有助于发现可能改变行业的创新 预计将成为未来增长驱动力 [17] - JLL连续11年被评为领先的商业和多户住宅组合债务发起人 随着投资者重返房地产市场 预计债务发起市场将增长 [18] - 美国预计10月首次降息 欧洲央行6月已降息25个基点 英国央行可能8月降息 利率变化将影响各市场 [18] 行业展望 - 预计2024年下半年和2025年房地产行业活动将明显增加 工业和数据中心除外 JLL已成功应对过去四年的挑战 处于有利位置 [10] - 全球租赁量同比增长7% 零售和酒店业继续强劲复苏 预计房地产行业复苏将刺激新项目融资增加 JLL的服务业务将从中受益 [12] - 尽管2020年以来行业动荡 JLL员工数量仅减少不到3% 随后增长17% 显示出公司在房地产最具挑战时期的韧性 [14]

行业概况 - Zacks房地产运营行业在Zacks行业排名中位列第93位 处于前37%的位置 [7] - 该行业在过去一年中表现逊于Zacks金融板块和标普500指数 涨幅分别为14 8% 21 9%和25 2% [9][15] - 行业当前12个月远期市盈率为13 96X 低于标普500的21 54X和金融板块的14 37X [26] 行业前景 - 行业EPS预期持续上调 2024年和2025年分别上调7 9%和4 9% [1] - 行业排名前50%的板块表现优于后50% 优势超过2比1 [14] - 数据中心和医疗保健等资产类别需求强劲 将推动相关交易增长 [6] - 企业房地产需求外包趋势明显 为行业参与者创造机会 [3] - 技术投资持续增加 有助于提升效率和市场份额 [3][29] 重点公司 - Jones Lang LaSalle：总部位于芝加哥 提供商业地产和投资管理服务 2024年EPS预期上调1 8%至12 36美元 过去六个月股价上涨6% [2][20] - Kennedy Wilson：总部位于比佛利山庄 全球房地产投资公司 2024年EPS预期从亏损1 36美元上调至盈利0 01美元 过去三个月股价上涨12 1% [18][27] - Legacy Housing：总部位于贝德福德 专注于美国西南和东南部地区的预制房屋业务 2024年EPS预期上调36%至2 34美元 过去三个月股价上涨3 9% [19][28] 行业挑战 - 高利率环境和宏观经济不确定性影响行业表现 [11] - 严格的贷款标准提高了借贷成本 减缓了交易活动 [11] - 客户因高利率而持谨慎态度 推迟交易并寻求更充分的价格发现 [11][23]

投资策略 - 投资于具有价格动能的低价股票可能更为安全 这些股票近期表现出价格动能 但仍具有吸引力 [2] - 动量投资者通常不进行市场择时 而是通过“买高卖更高”策略在较短时间内获得更高收益 [7] Jones Lang LaSalle (JLL) 分析 - JLL 是符合“快速动量低价”筛选标准的候选股票之一 其四周价格变化为 3.3% 显示出投资者对该股票的兴趣增加 [3] - JLL 的动量表现强劲 其贝塔值为 1.4 表明该股票在任一方向上的波动比市场高出 40% [4] - JLL 的盈利预测修正呈上升趋势 使其获得 Zacks 排名第 2（买入） 研究表明 Zacks 排名第 1 和第 2 的股票动量效应较强 [5] - JLL 在过去 12 周内上涨了 8% 显示出其长期正回报能力 [8] - JLL 的动量得分为 A 表明现在是进入该股票以利用动量的最佳时机 [9] - JLL 的估值合理 其市销率为 0.46 倍 投资者只需为每美元销售额支付 46 美分 [12] 其他投资机会 - 除了 JLL 还有其他股票符合“快速动量低价”筛选标准 投资者可以考虑投资这些股票 [6] - Zacks 提供了超过 45 种高级筛选工具 帮助投资者根据个人投资风格选择股票 [13]

行业分析 - 南佛罗里达州的酒店业在疫情后表现出强劲复苏 成为全美表现最好的酒店市场之一 主要受益于休闲旅游的增加 团体需求的恢复以及人口向南佛罗里达州的显著迁移 [1] - 根据JLL的佛罗里达州酒店业报告 2023年该州前10大酒店市场的每间可用客房收入(RevPAR)均超过美国平均水平 [1] 公司动态 - JLL为位于佛罗里达州好莱坞的Diplomat Beach Resort安排了5.75亿美元的融资 该度假村拥有1000间客房 [11] - JLL代表借款人(Trinity Investments和UBS Asset Management管理的房地产基金的合资企业) 通过花旗银行和德意志银行获得了五年期浮动利率贷款 贷款还包括Ohana Real Estate Investors和加拿大养老金计划投资委员会(CPPIB)提供的夹层融资 [17] - JLL的酒店及酒店业团队在过去五年中完成了超过830亿美元的全球交易 超过任何其他酒店和酒店业房地产顾问 该团队还在20多个国家完成了7350多项咨询 评估和资产管理任务 [19] 项目信息 - Diplomat Beach Resort位于南佛罗里达州两个最重要的机场之间 距离劳德代尔堡/好莱坞国际机场10分钟车程 距离迈阿密国际机场30分钟车程 为来自美国 拉丁美洲和欧洲主要市场的客人提供了无与伦比的便利 [6] - 该度假村目前由希尔顿酒店及度假村管理 隶属于Curio Collection by Hilton品牌 2018年通过9000万美元的资本计划进行了全面翻新和重新定位 拥有1000间客房和套房 超过20万平方英尺的综合会议和活动空间 以及15,000平方英尺的水疗中心 六家餐厅和酒吧 多个游泳池和瀑布 还提供皮划艇 桨板冲浪和摩托艇租赁服务 [12] 公司背景 - Trinity Investments是一家专注于增值机会的私人房地产投资公司 拥有28年的历史 截至2024年4月 该公司已在美国 墨西哥 欧洲和日本投资超过98亿美元 [8][14] - Ohana Real Estate Investors是一家垂直整合的房地产投资公司 专注于北美城市和度假市场的酒店和住宅领域 目前管理着约30亿美元的资产 [9][15] - JLL是一家领先的全球商业房地产和投资管理公司 拥有超过108,000名员工 年收入达208亿美元 业务遍及80多个国家 [5][21] - UBS为全球富裕 机构和公司客户以及瑞士的私人客户提供财务建议和解决方案 其战略以领先的全球财富管理业务和瑞士顶级全能银行为中心 辅以资产管理和投资银行 [4][20]

项目概述 - Cresset Real Estate Partners与EMBREY合作开发位于科罗拉多州Englewood的395单元多户住宅项目，包括361单元的中层公寓楼和7栋共34单元的联排别墅 [1] - 项目位于4150 South Navajo，占地超过353,000平方英尺，提供25间工作室公寓、252间一居室、84间两居室和34间联排别墅，以及636个停车位 [2] - 项目预计本月动工，2027年第一季度完工，位于Englewood市，距离丹佛市中心商业区约9英里，交通便利 [8] 项目亮点 - 项目设施包括不锈钢电器、石英台面、无钥匙进入等现代化配置，以及健身中心、屋顶休息室、度假式泳池、户外庭院、狗公园、Wi-Fi休息室、游戏室和储藏室 [9] - 项目靠近丹佛的就业中心，距离南百老汇的零售和娱乐场所仅15分钟自行车车程，周边有餐厅、啤酒厂、咖啡店和活跃的音乐场景 [10] 公司背景 - Cresset Real Estate Partners是一家专注于房地产、私人信贷、私募股权和风险投资的私人投资公司，成立于2018年，管理资本超过36亿美元 [5] - EMBREY是一家垂直整合的房地产投资公司，专注于开发、建设、收购、拥有和管理多户住宅社区及商业资产，2024年庆祝成立50周年，已完成50,000套多户住宅和超过600万平方英尺的商业物业 [6] - JLL是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，拥有超过106,000名员工，年收入达208亿美元，业务遍及80多个国家 [6] 资金与投资 - QOZ Fund II于2022年关闭，承诺股本超过6.5亿美元，同时Cresset-Diversified Qualified Opportunity Zone Fund III（Fund III）启动 [3] - Cresset的QOZ平台自2018年3月推出以来，已承诺超过12亿美元的股权投资，覆盖超过600万平方英尺的项目，总投资成本超过30亿美元 [3] 合作伙伴与建设 - 项目的债务和股权由JLL Capital Markets的Robert Wooten和Kristian Lichtenfels提供 [4] - EMBREY的子公司EMBREY Builders将负责项目的合同和建设，EMBREY在过去10年中是丹佛大都会区第二大开发商，整体排名第五 [12] 其他项目 - 这是Cresset Real Estate Partners QOZ Fund II在过去一个月内的第二个项目，5月中旬宣布在佛罗里达州坦帕市开发一栋中层公寓楼 [11]

公司业绩表现 - 公司2024年第一季度调整后每股收益(EPS)为1.78美元，远超Zacks共识预期的0.85美元，较去年同期显著增长 [2] - 公司第一季度营收为51.2亿美元，同比增长8.7%，超过Zacks共识预期的49.4亿美元 [3] - 公司CEO表示，2024年的强劲开局得益于其韧性业务和交易业务的增长，同时成本控制措施显著提升了盈利能力 [4] 各业务板块表现 - 市场咨询板块营收为9.501亿美元，同比增长4.8%，主要得益于美国、英国和加拿大的物业管理业务扩展以及美国租赁业务的增长 [4] - 资本市场板块营收为3.776亿美元，同比增长5.7%，主要受投资销售和债务/股权咨询业务增长的推动，尤其是在日本和德国的办公楼市场表现突出 [5] - 工作动态板块营收为36.4亿美元，同比增长11.1%，主要得益于工作场所管理业务的强劲表现以及2023年在美洲的合同签约和授权扩展 [6] - 科技板块营收为5390万美元，同比下降12.2%，部分原因是2023年下半年合同签约减少以及现有客户在技术支出上的决策延迟 [7] - LaSalle板块营收为1.034亿美元，同比下降9.6%，主要由于管理资产估值下降以及欧洲业务结构调整导致咨询费用减少 [8] 资产负债表与资本活动 - 截至2024年3月31日，公司现金及现金等价物为3.967亿美元，较2023年12月31日的4.1亿美元有所下降 [10] - 公司净杠杆率为1.9，较2023年12月31日的1.2有所上升，但低于2023年3月31日的2.0 [11] - 公司在报告期内回购了110,726股股票，耗资2010万美元，截至2024年3月31日，仍有10.735亿美元的回购授权 [11] 市场表现与展望 - 公司股价在过去一个月上涨了3.6%，表现优于标普500指数 [1] - 尽管近期市场对公司未来表现的预期有所下调，但公司仍获得Zacks Rank 2（买入）评级，预计未来几个月将带来高于平均水平的回报 [14] 其他关键数据 - 截至2024年3月31日，LaSalle板块的房地产管理资产(AUM)为897亿美元，较2023年同期的935亿美元有所下降，主要由于资产估值下降和外汇波动 [9] - 公司整体流动性为23亿美元 [11]

公司动态 - JLL Income Property Trust 宣布其 JLLX Diversified III DST 项目已全额认购 该项目规模为 9500 万美元 旨在为 1031 交换投资者提供机会 使其能够将出售增值房地产所得收益进行再投资 同时递延税款 保持对房地产的配置 并以税收高效的方式实现长期增值 [1] - JLLX Diversified III DST 包含两个医疗保健相关物业 分别是位于新泽西州弗洛勒姆帕克的 Summit Health Management 租用的门诊医疗物业 以及位于北卡罗来纳州达勒姆的 KBI Biopharma 租用的 A 级工业物业 [2] - 自 2020 年成立以来 截至 2023 年 12 月 31 日 JLLX 已通过 19 个 DST 产品吸引了超过 10 亿美元的资金 这些资金来自希望以税收高效方式保持对房地产有意义的配置的物业所有者 JLL Income Property Trust 已完成 10 个完整的 UPREIT 交易 总金额达 8.2 亿美元 [3] 行业趋势 - 由于人口老龄化等人口结构顺风 医疗保健行业继续显示出强劲的基本面 [3] - 1031 交换投资者及其财务顾问对解决方案的需求强劲 许多投资者寻求解决与出售增值投资房地产相关的重大税收后果 并希望找到促进房地产代际财富转移的遗产规划解决方案 [3] 公司概况 - JLL Income Property Trust 是一家每日净资产值 REIT 拥有并管理着多元化高质量创收住宅 工业 以杂货店为锚的零售 医疗保健和办公物业组合 位于美国 公司预计随着时间的推移将进一步多元化其房地产组合 包括在全球范围内 [6] - LaSalle Investment Management 是全球领先的房地产投资管理公司之一 截至 2024 年第一季度 在全球范围内管理着约 870 亿美元的私人及公共房地产物业和债务投资资产 其客户群包括公共和私人养老基金 保险公司 政府 公司 捐赠基金和全球私人个人 [7]

公司董事会变动 - Susan Gore被选为Jones Lang LaSalle Incorporated（JLL）的独立非执行董事，自2024年5月22日起生效，她将担任审计与风险委员会以及提名、治理与可持续发展委员会的成员 [1] - Susan Gore拥有超过30年的会计、审计和财务经验，曾在普华永道（PwC）担任多个领导职务，包括全球技术与信息安全组织的管理合伙人 [1] - Ann Marie Petach未寻求连任，她自2015年起担任董事，并于2016年至2023年担任审计与风险委员会主席 [4] Susan Gore的背景与经验 - Susan Gore在技术和安全服务领域拥有全球领导经验，并在执行数字化转型计划方面有丰富经验 [2] - 她在财务、人力资本和运营规划方面也有显著经验，并曾为董事会和委员会提供审计有效性和效率方面的宝贵见解 [2] - Susan Gore持有德克萨斯基督教大学的会计学士学位，并拥有注册会计师资格 [3] 公司高层对Susan Gore的评价 - JLL董事会主席Siddharth N Mehta表示，Susan Gore在执行数字化转型计划方面的广泛领导经验将对公司全球运营平台的强化和持续增长战略的推动具有重要价值 [3] - JLL首席执行官Christian Ulbrich表示，Susan Gore在新兴技术方面的专业知识以及对会计和财务的深刻理解将极大地促进公司的战略计划，并加强公司对提供卓越客户服务的承诺 [3] 公司对Ann Marie Petach的感谢 - Christian Ulbrich代表董事会和JLL感谢Ann Marie Petach在过去九年中的广泛贡献，特别是在担任审计与风险委员会主席期间展现出的卓越领导力和专业知识 [5] - Siddharth N Mehta补充道，Ann Marie Petach以非凡的承诺服务于董事会和公司股东，她的奉献精神和卓越表现对确保公司财务和运营稳健性起到了关键作用 [5] 公司概况 - JLL是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，拥有超过200年的历史，帮助客户购买、建造、占用、管理和投资各种商业、工业、酒店、住宅和零售物业 [6] - 作为财富500强公司，JLL年收入达208亿美元，业务遍及全球80多个国家，拥有超过108,000名员工 [6]