市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于8月份录得314,000平方呎的正净吸纳量 [1] - 截至8月底整体写字楼空置率微升至13.5% [1] - 正净吸纳量大幅抵消了新供应带来的影响 [1] 分区空置率表现 - 中环空置率改善至11.2% [1] - 尖沙咀空置率降至7.6% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率从9.6%上升至12.2% [1] 租赁需求驱动因素 - 金融机构与专业服务公司的租赁需求持续上升 [1] - 需求主要受活跃的新股市场及持续增长的财富管理需求带动 [1] - 财富管理中心日益着重服务高净值客户 倾向选择核心地段优质办公空间 [1] 租金表现 - 8月份整体甲级写字楼租金环比微跌0.2% 为今年以来最小的单月跌幅 [1] - 港岛东租金下跌0.6% [1] - 九龙东租金回落0.3% [1] - 中环租金微跌0.1% [1]

收购交易核心信息 - JLL Income Property Trust收购了位于北卡罗来纳州Apex的West Raleigh Distribution Center工业园，收购价格约为1.96亿美元 [1] - 公司是一家机构管理的每日净资产房地产投资信托基金，投资组合规模约为65亿美元 [1] 标的资产详情 - 该工业园由5栋建筑组成，总面积达98.5万平方英尺，当前出租率为87%，由八家租户共同使用 [2] - 主要租户是一家服务于生物技术和医疗保健领域的大型分销商，签订了长期租约，并包含每年3.75%的吸引人租金调涨条款 [2] - 建筑于2024年至2025年新建完成，提供多种面积规格以满足中型单元和大宗用户的需求 [2] 区位优势与市场前景 - 物业战略性地位于罗利一个繁荣的工业区，靠近540号州际公路及该地区其他主要生物制造公司 [2] - 罗利被米尔肯研究所评为美国经济增长表现最佳的大型城市之一，得益于强劲的劳动力市场、经济机会和高科技产业的繁荣 [2] - 该区域还有一个价值30亿美元的独立儿童医院开发项目，预计到2030年代将为该地区创造数千个就业岗位 [2] 公司战略与行业布局 - 工业地产是公司最具信心的行业板块之一，截至2025年6月30日，工业投资占其65亿美元总投资组合的33%，资产价值20亿美元，分布于58处工业地产 [3] - 公司在2024年完成了近3亿美元的战略性资产处置，拥有充足的资金，并正以有吸引力的目标回报率收购新投资 [3] - 此次收购符合其收购位于经过深入研究的目标市场中的高质量工业设施的战略 [3] 公司背景信息 - JLL Income Property Trust是一家每日净资产REIT，拥有并管理一个由高质量、创收型住宅、工业、零售、医疗保健和办公物业组成的多元化投资组合 [4] - 其投资管理方LaSalle Investment Management是全球领先的房地产投资管理公司，截至2025年第一季度管理着849亿美元的资产 [5]

人才计划与租赁需求 - 政府调查显示七成高端人才选择在香港租赁私人住宅 [1] - 预计2023年至2027年间，高才通计划每年将新增约12000个租赁单位需求 [1] - 2022年至2024年，香港A类及B类小型住宅单位的年均净吸纳量约为13800个单位，反映高才通持有人持续推动小型单位租赁市场 [1] 人才计划获批与抵港情况 - 所有人才计划的获批申请总数从2022年的38559宗大幅上升至2024年的138215宗 [1] - 2023年推出的高才通计划在2024年占整体获批总数的三成 [1] - 已获批签证人才的抵港率为64%，平均每位持证人携带0.9名受养人 [2] - 首批高才通签证持有人中54%选择续签，续签成功率达94% [2] 高端人才置业现状与障碍 - 调查发现仅13%的高端人才选择在香港置业 [3] - 潜在买家中有95%来自内地，需更长时间累积储蓄及克服跨境资金转移困难 [3] - 跨境资金转移被指为长期阻碍内地买家在港置业的关键因素 [3] 政策建议措施 - 建议简化审批流程，为合资格内地专业人士设立快速配额机制并允许预先审批与物业购置挂钩的资金转移 [3] - 建议设立分级投资门槛，根据买家背景设定阶梯式资金转移限额，并优先支持一手市场交易 [3] - 建议推行大湾区城市先导计划，分阶段测试资金转移松绑政策 [3]

日本房地产投资总体表现 - 2025年上半年日本房地产投资额达3.19万亿日元 同比增长22% 创2007年统计以来上半年历史新高[1] - 东京以160亿美元投资额位居全球城市首位 超过纽约和伦敦[1] 投资驱动因素分析 - 低利率环境与租金上涨预期刺激投资者对东京都心写字楼需求[1] - 海外资本对日本房地产投资额激增至3.7倍 达1.09万亿日元 占整体投资额34%[1] - 若未来利率进一步上升 预计回报率将有小幅提升 为投资者提供额外上涨空间[1] 区域市场分化特征 - 大阪圈投资占比从上年同期21%降至10%[1] - 区域性差异反映日本房地产市场结构性特点 东京国际金融中心地位巩固 其他地区更多依赖特定事件驱动[1] - 大阪关西世博会需求预期带动的酒店投资热潮已告一段落[1]

交易概述 - 仲量联行资本市场集团为Sunroad Enterprises安排了一项价值11亿美元的多户住宅投资组合合资项目[1] - 该投资组合包含15处物业 资产分布在美国六个州[1] - 交易于2025年9月15日宣布[1] 参与方与交易结构 - 交易委托方为Sunroad Enterprises[1] - 交易合作方为Fairfield[1] - 交易类型为投资组合层面的合资安排[1]

核心观点 - 经济不确定性导致商业地产市场年初放缓 但7月投标强度指数出现今年首次上升 显示资本正重返市场 投资者可持乐观态度 [1][3] 投标强度指数构成 - 全球投标强度指数为专有指标 通过三个子指数综合衡量直接投资市场竞争力：买卖价差、每笔交易投标数和投标变异性 [2] - 该指数通过多维度投标数据提供资本市场流动性和动量的前瞻性洞察 能在交易量确认趋势前反映市场竞争力 [3] 指数变动趋势 - 7月指数自12月以来首次改善 表明全行业投资销售投标活动在不确定性后重新趋于竞争 [3] - 2025年初因债券市场波动影响承销能力 叠加贸易政策不确定性导致指数走软 经历数月波动后目前趋于稳定 [4] 细分行业表现 - 住宅/多户住宅：因高流动性和住房短缺保持最高投标竞争力 [6] - 工业物流：受美国及其他市场租赁活动放缓影响 竞争力略逊于住宅板块 [6] - 零售业态：自2024年以来投标强度持续改善 多数市场竞争力强劲 供需平衡且消费支出坚挺 [6]

投资规模与增长 - 2025年1～6月日本房地产投资额同比增长22%至3.1932万亿日元 创2007年以来上半年首次突破3万亿日元纪录 [2] - 全球房地产投资额同比增长21%至3580亿美元 其中美洲大陆增长23% 欧洲非洲及中东增长25% 亚太地区增长17% [7][8] - 东京以160亿美元房地产投资额位居全球城市首位 超过美国达拉斯-沃斯堡和纽约 [8] 投资结构分布 - 写字楼投资占日本整体房地产投资额53% 东京都心5区（千代田区/中央区/港区/新宿区/涩谷区）占投资额56% 为2018年上半年以来首次超50% [4][5] - 千叶/埼玉/神奈川三县因写字楼和物流设施项目出售占投资额11% 同比提升3个百分点 [5] - 大阪圈（大阪府/兵库县/京都府/奈良县）投资占比10% 较上年同期21%显著收缩 主因关西世博会带动的酒店投资告一段落 [5] 投资者构成与交易特征 - 海外投资者对日房地产购买额增至3.7倍达1.0948万亿日元 占整体投资额34% [2][5] - 大型交易活跃 黑石集团以约4000亿日元收购西武控股子公司综合大楼"东京花园露台纪尾井町" [7] - 企业资产出售案例突出 如华歌尔出售京都自有大楼 三菱地所从旗下REIT分拆收购赤坂公园大厦 [4] 市场驱动因素与预期 - 低利率环境与租金上涨预期推动东京都心写字楼交易活跃 [2] - 金融机构对房地产融资持积极态度 预计2025年全年投资额将接近6万亿日元 [7] - 东京都心5区A级写字楼（1990年后竣工/总面积超3万平方米）投资回报率维持在2.0%～2.5% 未来利率上升可能推动回报率小幅提升 [7]

交易概述 - JLL与BlueGate Partners LLC为泽西城海滨区一处顶级混合用途物业安排了3.4亿美元的再融资 [1] - 融资标的为50 & 70 Columbus，是一个拥有938个单元的混合用途物业 [1] - 借款方是由Ironstate Development Company和Panepinto Properties组成的合资企业 [2] - 贷款由Truist Financial Corporation提供，其在此交易中担任行政代理和唯一簿记行 [2] 物业详情 - 物业包括两栋高层住宅塔楼，分别建于2007年和2015年，楼高分别为36层和48层 [2] - 提供从开间到三居室的多种户型，配备豪华装修，包括单元内洗衣干衣机、步入式衣帽间、硬木地板、石材台面和不锈钢厨房电器 [2] - 物业拥有27,746平方英尺的商业空间，且已全部租出 [3] - 物业保持超过98%的高入住率 [3] 设施与区位优势 - 居民可享受一流的配套设施，包括加热室外游泳池、最先进的健身房、带烧烤架的屋顶露台、室外篮球场、日光浴平台、庭院以及现场零售，并辅以24小时礼宾服务 [3] - 物业地理位置优越，直接位于格罗夫街PATH车站上方，为居民提供了前往曼哈顿的无与伦比的交通连接，可在30分钟内抵达世界贸易中心和宾州车站 [4] - 该区位受益于泽西城作为顶级住宅目的地的持续增长，当地A类多户住宅市场表现强劲，租金持续增长 [4] 参与方观点 - Truist表示，此次交易彰显了其与东北部顶级房地产投资者建立长期关系的承诺，该地区是其关键增长市场 [5] - JLL的债务咨询团队认为，50 & 70 Columbus是纽约大都会区最强的公共交通导向区位之一的高品质多户住宅资产，其卓越的区位、出色的配套设施和强大的赞助方共同推动了持续的租户需求 [6] 参与公司背景 - JLL资本市场团队是一家为房地产投资者和用户提供全方位资本解决方案的全球供应商，在全球拥有超过3,000名专家，办事处遍布近50个国家 [6] - Ironstate Development Company是一家全方位的商业房地产开发商 [7] - Panepinto Properties自1977年以来，一直是规划和开发创新商业、住宅、酒店和混合用途项目的先驱，致力于泽西城的复兴 [8] - Truist Financial Corporation是一家总部位于北卡罗来纳州夏洛特市的金融服务公司，截至2025年6月30日，总资产达5,440亿美元 [8] - BlueGate Partners是一家精品房地产投资银行公司，在纽约和棕榈滩设有办事处，在多户住宅资本市场方面拥有专长 [9]

研究服务定位 - 该研究服务面向寻求亚洲上市股票的价值投资者 其核心是寻找价格与内在价值之间存在巨大鸿沟的标的 [1] - 投资理念侧重于两类机会：深度价值资产负债表廉价股 例如以折价购买资产 涵盖净现金股票 净流动资产净值股票 低市净率股票 分部加总估值折扣股票 [1] - 投资理念同时侧重于护城河股票 例如以折价购买优秀公司的盈利潜力 涵盖“神奇公式”股票 高质量企业 隐形冠军和拥有宽阔护城河的复利型企业 [1] 市场覆盖与作者背景 - 研究服务重点关注亚洲市场 特别是香港市场的投资机会 [1] - 作者通过其投资研究小组提供投资构想 并维护一系列观察清单 每月进行更新 [1]

市场表现 - 7月香港整体甲级写字楼市场录得正净吸纳量189,500平方呎 实现连续四个月正增长[1] - 整体写字楼空置率从前期水平轻微回落至13.4% 除湾仔/铜锣湾外大部分分区空置率下降[1] - 港岛东空置率降至13.4% 九龙东空置率降至20.2% 湾仔/铜锣湾空置率升至9.6%[1] 租赁动态 - 租赁交投主要由租户追求更优质办公空间驱动 利用租金回落时机升级办公场所[1] - 香港蚬壳公司于观塘The Millennity租赁12,300平方呎写字楼 从同区Landmark East迁入[1] - 湾仔/铜锣湾分区录得负吸纳量 成为唯一空置率上升的分区市场[1] 租金趋势 - 7月整体甲级写字楼租金环比下降0.5% 延续下跌趋势[1] - 港岛东租金跌幅最显著达2.6% 九龙东略跌0.7% 中环轻微回落0.2%[1]