市场整体格局 - 2025年深圳甲级办公楼市场呈现“总量承压、结构分化”格局，主要受新增供应高位释放与企业租赁需求结构性转型双重影响 [1] - 2025年市场迎来阶段性供应高峰，全年共15个项目入市，新增供应面积近116万平方米，为近三年来最高水平 [1] - 整体空置率同比增长1.8个百分点至26.2% [1] - 租金水平在2025年持续回落，同比下降11.1% [4] 需求驱动因素 - 以消费电子、智能制造、品牌出海及相关专业服务为代表的新经济行业，成为租赁新需求的重要支撑 [1] - 消费电子产品需求复苏及人工智能大模型应用加速，增强了相关产业的集群化发展趋势，推动企业研发与运营空间需求持续攀升 [1] - 办公楼租赁需求的主要增量动力来自三方面：消费电子行业业务扩张、品牌加速出海带动配套专业服务需求、以及人工智能与芯片半导体等战略性新兴产业发展 [3] - 科技类企业主导市场需求，成交面积占比近30%，其中智能制造领域表现尤为活跃 [2] - 约30%的扩租、升级及新设立等新增租赁需求面积来自消费电子、品牌出海及相关服务行业 [2] - 以大型科技和金融类企业为代表的总部自用需求对整体净吸纳量形成有力支撑，2025年全年贡献超过一半的净吸纳量 [2] 租户行为与策略 - 企业租户持续优化不动产策略，续租及成本导向型搬迁仍为主导策略，租约重组交易占比进一步提升 [2] - 多数续租交易伴随租金水平、租赁规模等核心条款调整，搬迁案例中租户通常保持相对稳定的租赁面积，在控制成本的同时提升办公品质与运营效率 [2] - 外资企业继续保持审慎的成本管控策略，2025年全年租赁成交约占总量的18% [2] - 部分企业把握市场机遇，升级至甲级办公楼以优化空间并提升企业形象 [2] - 办公选址正由单一价格导向转向对极致性价比以及物业管理、配套设施等多维度的综合评估 [5] 子市场表现与供应结构 - 2025年新增供应项目高度集中于前海（约占35%）、宝安中心（约占21%）和后海（约占21%）三大子市场，且半数以上为企业自建总部大楼 [3] - 前海片区新竣工项目凭借更具竞争力的租金水平与持续完善的商业配套，有效承接企业办公升级与周边外溢需求 [4] - 2025年第四季度，前海片区录得多笔整层及以上成交，片区空置率环比下降2.3个百分点，并推动深圳全市净吸纳量在四季度环比显著回升，成为全年表现最强的季度 [4] 业主策略与市场调整 - 业主更加频繁地与现有租户推进租约重组，以稳定出租率并降低租户流失风险 [4] - 供给端加快结构性优化，部分在建及存量项目通过引入酒店及其他业态缓解空置压力，另一些项目着力提升装修交付服务能力、物业管理与配套设施水平，以增强产品竞争力与用户粘性 [4] 未来展望 - 2026年深圳甲级办公楼市场预计仍将有超150万平方米新增供应入市 [5] - 供需结构性矛盾短期内难以明显缓解，市场竞争预计维持高强度，租金仍将承压、空置率延续高位运行 [5] - 核心商务区的优质办公空间，以及新兴商务区内配套日趋成熟、具备更高性价比的办公楼项目将更受青睐 [5]

公司荣誉与行业地位 - 仲量联行连续第十年入选《财富》杂志“全球最受赞赏公司”榜单，彰显了其持久的行业卓越声誉 [1] - 该榜单基于全球数千名高管、董事和分析师对九项企业卓越关键属性的同行评估 [2] - 公司首席执行官将此十年里程碑归因于对卓越的坚定承诺、全球团队的卓越才能以及通过前沿技术、全面的市场情报和无与伦比的专业知识持续为客户提供卓越成果的能力 [3] 公司业务与财务概况 - 仲量联行是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，拥有超过200年历史，业务涵盖帮助客户买卖、建造、占用、管理及投资各类商业、工业、酒店、住宅和零售地产 [4] - 公司是《财富》500强企业，年营收达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，拥有超过113,000名员工 [4] 公司战略与价值主张 - 公司通过创新技术、可持续发展努力和道德商业实践，为客户、员工和社区展示更光明的前进道路 [4] - 公司的核心目标是塑造房地产的未来，以创造更美好的世界，并帮助客户、员工和社区“看见更光明之路” [4]

广州商业地产市场总体格局 - 广州商业地产需求在分化中重塑，新兴风口行业的高成长性企业正成为办公租赁市场的新增需求[1] - 非保税物流仓储和酒店业态在2026年新增供给显著，行业发展机遇与挑战并存[1] 甲级办公楼市场 - 2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增幅超过一倍[2] - 2025年广州甲级办公楼平均空置率同比上升2.0个百分点至22.9%，平均租金同比下跌9.7%[2] - 新兴消费内容产业、品牌出海的配套专业服务行业以及战略性新兴产业是办公楼租赁需求增长的核心驱动力，合计贡献全年约40%的新增租赁面积[3] - 新兴产业具体包括直播电商、移动游戏、IP内容创作、跨境支付、国际物流、海外营销、跨境法律咨询、人工智能、低空经济和半导体等领域[3] - 预计新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁表现将日趋活跃，为市场内生增长与多中心发展格局提供支撑[3] 非保税物流仓储市场 - 直播电商、跨境电商、即时零售等新业态的快速增长推动华南地区非保税物流仓储业务发展[4] - 国内电商、即时零售企业及第三方物流企业是市场的主要租赁来源[4] - 2026年非保税物流仓储市场供应预计维持高位，除惠州外，其余四城新增供应预计均超过100万平方米[4] - 部分子市场空置率可能继续上行，新旧项目竞争加剧，租金面临下调压力，续租议价空间或将扩大[4] - 需求将围绕“性价比”在不同城市与子市场间更灵活地配置与迁移[4] 酒店及旅游地产市场 - 2025年前11个月，广州高端酒店平均房价同比微降2.7%至927元，出租率显著提升5.2个百分点至73.0%[5] - 2025年前11个月，广州高端酒店每间可售房收入同比增长2.3%至677元，表现优于全国平均水平[5] - 2025年全年广州中高端及以上酒店新增客房约1091间[5] - 2026年广州将迎来中高端及以上酒店新开业小高峰，预计新增客房供给量约2621间，包括多家国际奢华品牌酒店[6] - 2026年市场竞争预计趋于激烈，业绩增长更依赖于对细分客群的精准把握与运营效率提升[6]

文章核心观点 - 跨境电商、出海配套服务、人工智能及低空经济等新动能加速集聚，推动广州商业地产需求在分化中重塑 [1] - 三类新兴产业已成为广州甲级办公楼租赁需求增长的核心驱动力，在2025年合计贡献约40%的新增租赁面积 [1] - 得益于人工智能商业化应用、商业航天等前沿产业的集群化发展，广州新的经济增长极正在形成 [2] 甲级办公楼市场供需 - 2025年广州甲级办公楼市场迎来供应高峰，全年共9个项目入市，新增供应面积约73.9万平方米，同比增长超过1倍 [1] - 新增供应高度集中于琶洲（约占40%）和广州国际金融城（约占60%）两大新兴商务区 [1] 新兴产业租赁需求来源 - 第一类：以直播电商、移动游戏、IP内容创作为代表的新兴消费内容产业 [1] - 第二类：包括跨境支付、国际物流、海外营销投放、跨境法律咨询等在内的品牌出海配套专业服务行业 [1] - 第三类：以人工智能、低空经济和半导体为代表的战略性新兴产业 [1] 市场趋势与展望 - 企业对高品质空间和核心区位偏好增强，预计新兴产业在甲级办公楼及优质产业园区的租赁活跃度将持续提升 [2] - 除琶洲、广州国际金融城外，广州南站、白鹅潭等新兴商务区的商业活力也有望进一步释放，共同推动城市商业空间格局的持续优化 [2]

公司业绩发布安排 - 仲量联行公司将于2026年2月18日东部时间上午9点举行电话会议和网络直播，讨论2025年第四季度业绩 [1] - 电话会议接入号码为(888) 660-6392，会议ID为5398158，参与者需提前10分钟拨入并提供会议ID [1] - 网络直播将通过公司投资者关系网站ir.jll.com进行，网络直播的演示文稿将在直播开始前在网站“活动与演示”部分提供 [2] - 网络直播的回放将在活动结束后于投资者关系网站上保留12个月 [2] 公司基本信息 - 仲量联行是一家拥有超过200年历史的全球领先的商业房地产和投资管理公司 [3] - 公司业务涵盖帮助客户买卖、建造、占用、管理以及投资于各类商业、工业、酒店、住宅和零售地产 [3] - 公司是财富500强企业，年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家，拥有超过113,000名员工 [3] - 公司的品牌名称为JLL，是Jones Lang LaSalle Incorporated的注册商标 [3] 投资者关系联系信息 - 如需进一步信息，可联系仲量联行投资者关系部门，邮箱为[email protected] [2] - 新闻稿联系人为Allison Heraty，电话为+1 312 228 3128，邮箱为[email protected] [4]

行业监管动态 - 美国联合委员会负责为超过23,000家美国医疗机构和项目提供认证 其认证被大多数州政府认可 是获得医疗补助和医疗保险报销的许可条件[3] - 该委员会在6月宣布正在更新其标准 包括生命安全与环境护理标准[3] 公司合作与战略 - 仲量联行宣布其医疗保健部门与智能物联网设备制造商Hexmodal合作 旨在实现医疗机构合规测试的自动化[7] - 合作目标是利用Hexmodal的智能生命安全设备 对灭火器、应急照明、出口标志、温度监测器和泄漏检测器等安全设备进行持续监控 从而自动化传统的、人工的测试流程[7] 产品与服务方案 - 通过合作 仲量联行将能够提供可扩展的检查服务 公司认为这可以降低现场服务劳动力成本 同时提高合规准确性[5] - 其云平台可自动生成合规报告 并与计算机化维护管理系统集成 在发现问题时创建工单[5] - 公司正在构建其技术平台与Hexmodal平台之间的集成 以提供一系列服务 包括资产和文档管理、空间分析、生命安全评估和合规自动化[6] 市场机遇与价值主张 - 此次合作正值医疗机构面临美国联合委员会更新的标准之际[7] - 合作旨在使满足这些新标准变得更加容易[4] - 医疗机构正在寻找不需要大量资本投资的自动化解决方案[7] - 此次合作提供技术驱动的解决方案 旨在改善合规结果 同时降低运营成本[7] - 利用具有实时法规更新和集成培训支持的数字设施管理合规技术的医疗机构 将在保持运营卓越和遵守法规方面获得显著的竞争优势[4]

行业核心使命变革 - 中国经济进入中高速增长与高质量发展新阶段 城市发展正式由增量开发向存量运营转型 [1] - 行业核心使命发生根本性变革 从传统的空间供给转向价值创造 [1] - 全生命周期运营成为赋能企业穿越经济周期 释放存量潜力的关键 [1] 重塑行业的五大趋势 - 策略差异化：房地产企业、自用型企业及金融投资机构的目标分化明显 分别锁定运营增值、主业支持及投资回报 [1] - 价值证券化：融资模式正加速从开发贷向经营性融资及直接融资转型 截至2025年10月底 中国公募REITs总市值已达2206亿元 [1] - 产品与服务升级：强调设计定制化与运营专业化的重要性 新能源与新建筑技术的应用正重构资产价值 [1] - 全周期解决方案：行业需建立涵盖办公、零售、酒店及长租公寓的“投融建管退”全周期解决方案 [1] - 管理智慧化：人工智能正推动行业范式重构 全球调研数据显示超90%的企业已将人工智能相关的不动产管理列为优先预算项 [1] 未来资产管理方向 - 未来的资产管理将不再局限于价值守护 而是迈向价值共创 [2] - 资产形态正从单一的“物理实体”向“数字孪生”双线管理演进 [2] - 卓越的资产管理能力将成为企业在宏观变局中构建新型竞争优势的核心驱动力 通过运营资本化与能力平台化实现 [2]

市场整体表现 - 截至2025年底，北京甲级办公楼整体空置率环比下降0.3个百分点至15.2%，市场出现微幅改善迹象 [1][2] - 2025年第四季度，全市净吸纳量达21,790平方米，但较上季度略有下滑 [2] - 市场改善主要得益于核心子市场部分项目的集中租赁成交 [2] 区域市场与去化情况 - CBD和望京区域去化表现相对较好 [2] - 这两个区域表现较好的主要原因是业主大幅下调租金以吸引租户 [2] - 2025年第四季度无大规模新增供应入市 [2] 租金走势与定价 - 2025年第四季度，北京甲级办公楼平均月租金为每平方米210元，环比下跌5.6%，同比下滑16.3% [2] - 租金调整持续深化，市场定价透明度进一步提升 [2] - 当前租户议价能力达到历史高位，业主初始报价更加贴近实际可达成水平 [2] 未来供应与市场展望 - 2026年预计将有约70万平方米的新项目集中交付 [2] - 展望未来12个月，全市租金下行速度有望放缓，预计2026年全年平均租金降幅将收窄至6.6% [2] - 随着新增供应陆续入市，租金仍将面临一定下行压力 [2] 市场格局与业主策略 - 市场仍将维持租户主导格局 [3] - 对业主而言，保出租率将继续优先于追求租金增长 [3] - 当前的去化阶段对业主稳定未来出租率至关重要 [2]

北京2025年房地产市场回顾与2026年展望核心观点 - 仲量联行发布报告回顾2025年北京房地产市场并展望2026年市场 办公楼市场续租成交占主导且租户议价能力达历史高位 投资市场大宗成交总额大幅下降58%至约180亿元 零售地产需求受阻且运营要求提高 工业物流市场在新增供应与疲软需求下深度调整 高端酒店市场面临价格下行与收益修复缓慢挑战但需求预期向好 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位 租户议价能力不断提高 [1] - 甲级写字楼租金调整持续深化 市场定价透明度提升 业主初始报价更贴近实际可达成水平 [1] - 尽管租金调整节奏或将趋缓 但市场仍将维持租户主导格局 对业主而言保出租率将继续优先于追求租金增长 [1] 商业不动产投资市场 - 2025年北京商业不动产大宗交易市场成交节奏放缓 第四季度活跃度进一步走弱 [1] - 北京全年大宗成交总额约180亿元 较2024年下降58% [1] - 从资产类别看 商业零售资产相对更受资本青睐 [1] - 从投资主体看 自用型买家和险资机构为主要投资者 [1] 公募REITs市场动态 - 公募REITs底层资产范围近期增扩至商业办公与酒店项目 [2] - 此举有望显著提升相关资产的市场流动性 推动存量资产盘活 缓解部分资产持有者的流动性压力 [2] - 公募REITs市场进一步扩围将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型 并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价 [2] 零售地产市场 - 2025年北京零售地产整体需求释放受阻 市场表现分化加剧对项目运营能力提出了更高要求 [1] 工业物流市场 - 2025年北京工业物流市场在新增供应集中放量与终端需求持续疲软的双重压力下深度调整 [1] 酒店市场 - 2025年下半年北京高端酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战 但市场需求保持向好预期 [1] - 得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代 酒店市场需求仍保持向好预期 [2] - 酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰 为达到上市要求 优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视 [2] - 此举旨在真正形成“融、投、建、管、退”的酒店投资闭环 从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能 [2] - 酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现 并为投资者提供新的投资机会 [2]

核心人事变动 - 仲量联行宣布其美洲租赁咨询业务的关键领导层变动 作为计划内交接的一部分 迈克尔·科拉奇诺被任命为美洲租赁咨询业务首席执行官 约翰·盖茨将转任美洲租赁咨询业务执行董事长 该变动自2026年1月15日起生效 [1] 新任首席执行官背景 - 迈克尔·科拉奇诺于2023年加入仲量联行 担任三州经纪业务总裁 拥有超过30年的商业地产经验 其职业生涯始于Studley公司 并在2002年至2014年该公司被Savills收购期间担任总裁 领导了管理层收购 在Savills期间 他负责美国业务并担任Savills全球执行董事会成员 他于2019年创立了房地产科技投资公司Haiku Partners 之后在SquareFoot担任总裁兼首席执行官 [2] - 科拉奇诺对不断变化的客户期望和竞争性市场动态有深刻理解 并拥有数据管理、人工智能和技术专长 这使其能够有力领导美洲租赁业务的下一阶段战略增长 [2] 新任执行董事长背景与职责 - 约翰·盖茨于1990年在The Staubach公司开始其职业生涯 并通过2008年该公司被仲量联行收购而加入公司 随后担任包括美国、加拿大和拉丁美洲市场首席执行官在内的领导职务 [3] - 在担任首席执行官期间 盖茨加强了仲量联行在整个美洲的业务布局 拓展了关键市场的租赁能力 并建立了公司的工业和物流业务 他还推出了备受推崇的培训项目JLL大学 并推进了表彰员工对公司及社区做出杰出职业贡献的“卓越冠军”传统 [1] - 转任执行董事长后 盖茨将专注于与占用客户建立关系、定向招聘经纪人、监督墨西哥业务以及在整个平台提供战略咨询 [1] 公司背景与业务规模 - 仲量联行是一家领先的全球商业房地产服务和投资管理公司 拥有超过200年历史 帮助客户买卖、建造、占用、管理和投资各种商业、工业、酒店、住宅和零售物业 [5] - 公司是财富500强企业 年收入达234亿美元 业务遍及全球80多个国家 拥有超过113,000名员工 [5] 管理层观点与业务展望 - 仲量联行全球租赁咨询业务首席执行官凯伦·布伦南表示 此次任命将使美洲租赁业务持续增长和创新 科拉奇诺的领导力、战略敏锐性和技术前瞻方法将推动业务发展 而盖茨转任执行董事长有助于利用其市场关系和行业专长 [1] - 盖茨表示 这是其转任新角色的适当时机 可以投入更多时间服务客户并帮助持续引进顶尖人才 他认为在科拉奇诺的领导下业务将得到良好发展 [2] - 科拉奇诺表示 将领导美洲租赁团队 并建立在盖茨取得的巨大成功基础上 借助公司优秀的人才、先进的技术平台和数据分析能力 专注于提供推动更明智房地产决策和卓越客户成果的见解 [3] - 盖茨和科拉奇诺将共同努力确保平稳过渡 并继续为仲量联行在整个美洲的租赁客户提供卓越服务 [4]