交易概述 - 上海南京西路地标博华广场完成股权变更，收购方为中邮保险投资的招赢政盛私募基金[1] - 该交易始于2025年初，市场推测成交价超百亿，是近年上海乃至全国单体写字楼最大规模成交[1][1] - 此标杆级办公项目的成功交割刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂[2] 第三季度上海投资市场整体表现 - 2025年第三季度上海投资市场整体回暖，共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1%[1] - 单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值5.6亿元及2025年上半年水平4.2亿元显著提升[1] - 本季度共录得4宗成交金额高于10亿的成交记录，成交金额超过5亿的交易占总宗数的47%[1] 资产类别表现 - 办公楼资产重回主导地位，以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别[1] - 产业园区成交金额占比为11%，零售物业和长租公寓的金额占比分别为8%和6%[1] - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，市场以资本配置驱动为主[2] 区域分布与市场信心 - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域[2] - 交易极大提振了对核心城市核心资产长期价值的信心，标志着办公楼板块在阶段性调整后有望迎来复苏[2] 零售物业市场 - 第三季度上海核心商圈空置率环比下降0.8个百分点至8.8%，非核心商圈空置率环比下降0.6个百分点至13.5%[2] - 核心商圈首层平均租金环比下降1.4%至42.5元/平方米/天，非核心区域租金环比下降1.9%至14.7元/平方米/天[2] - 预计运动服饰、潮流玩具、数码电子及家电品类的租赁需求将保持活跃[3] 酒店市场表现 - 2025年前8个月上海国际游客接待量达552万人次，同比增长37.1%[3] - 全市五星级酒店入住率同比上升2.2个百分点，平均房价微降1%，每间可售房收入RevPAR实现2.3%的稳健增长[3] - 暑期及黄金周商务与休闲客流显著回升，但受餐饮板块复苏乏力制约，酒店业者对全年整体营收持审慎乐观态度[3]

北京办公楼市场整体态势 - 2025年第三季度北京甲级办公楼整体空置率微降0.3个百分点至15.5% [1] - 全市办公楼租金延续下行趋势 [1] - 市场进入以存量竞争为主的阶段 2025年年初至今无新增供应入市 [1] - 各子市场间租金差异收窄 打破区域壁垒 跨区域租赁成交增多 [1] - 高昂的装修成本成为影响企业搬迁决策的首要考量因素 企业搬迁决策周期被拉长 [1] - 业主关注重点从吸引新租户转向留存现有租户 [1] - 整体租金下行趋势预计将至少延续至2027年 [1] 零售地产市场表现 - 三季度北京市区优质零售项目租金环比下降3.5% [1] - 市区优质零售项目空置率录得7.1% [1] - IP消费与情绪消费热度持续 首店经济逆势提升 [2] - 高端手机壳品牌Casetify和法国手袋品牌Polene均开设新店 [2] - 户外运动品牌在时尚业态新开门店中面积占比高达18% 成为重要驱动力 [2] 投资市场动向 - 投资市场延续对零售物业 长租公寓及产业园区的侧重 [1] - 内资买家依然是主导力量 投资逻辑聚焦资产现金流安全性与长期资本价值 [2] - 本季度亮点交易为康桥生命科学基础设施核心基金成功收购康桥大兴生命科学园 [2] 业主策略调整 - 各方业主回归理性 积极构建多元化运营策略 [1] - 业主寻求第二增长曲线以提升核心竞争力 穿越市场周期 [1]

上海办公楼市场概况 - 2025年第三季度上海甲级办公楼市场净吸纳量为19.04万平方米，成本驱动型搬迁和升级需求是主要需求来源 [1] - 中央商务区甲级办公楼租金为6.6元/平方米/天，非中央商务区甲级办公楼租金为4.3元/平方米/天 [1] - 甲级与乙级办公楼租金价差缩小，促使更多企业选择搬迁至甲级楼宇以实现性价比更高的升级 [1] 办公楼市场需求与空置率 - 金融服务业保持韧性，私募基金需求上升，人工智能相关科技互联网企业及户外运动零售品牌的办公租赁需求活跃 [1] - 中央商务区空置率环比下降0.6个百分点至16.3%，非中央商务区空置率环比下降0.5个百分点至30.5% [2] - 业主为保留和吸引租户，在续租及新租条件上保持灵活议价空间，部分业主愿意在延长租约前提下接受租约重组 [1] 产业园区市场动态 - 2025年第三季度上海产业园区净吸纳量为4.12万平方米，科技互联网企业（涵盖人工智能、集成电路、游戏）为主力需求方，总部型经济和科研机构需求也较活跃 [3] - 产业园区整体市场租金环比下降4.4%至3.5元/平方米/天，全市空置率环比上升0.9个百分点至26.1% [3] - 本季度有两个产业园区项目竣工交付，总建筑面积为20.47万平方米，新增供应推高空置率并使租金承压 [3] 物流地产市场 - 2025年第三季度上海物流市场整体租金环比下降5.8%至1.20元/平方米/天，大部分租户活动以节约成本为导向 [3] - 在成本导向型需求主导及空置率高企背景下，业主维持相对激进的定价策略，租金依然有下行压力 [3] 投资市场表现 - 2025年第三季度上海投资市场共达成17宗资产交易，总成交金额达149.7亿元，环比上涨78.1% [4] - 单体项目平均成交金额为8.81亿元，较2024年均值（5.6亿元）及2025年上半年水平（4.2亿元）显著提升，共有4宗成交额高于10亿元的交易 [4] - 办公楼资产以75%的成交金额占比和53%的成交宗数占比领先其他资产类别，产业园区、零售物业和长租公寓的金额占比分别为11%、8%和6% [4] 投资市场结构与趋势 - 投资性需求占比高达91%，稳居绝对主导地位，高净值投资者与各类企业买家持续活跃 [4] - 中环以内项目贡献了86%的成交金额与81%的成交宗数，热度持续回归核心区域 [5] - 一宗标杆级办公项目成功交割，刷新近两年单笔交易纪录，成为市场情绪转折的重要催化剂 [4]

市场供应与项目入市 - 2025年第三季度深圳甲级办公楼市场新增六个项目 合计供应约38万平方米 供应主要集中在前海与后海片区 [1] - 未来12个月内深圳甲级办公楼市场预计将迎来超百万平方米的新增供应入市 [2] 企业租赁策略与市场动态 - 企业对办公租赁持谨慎态度 成本控制与空间使用效率优化成为核心考量 [1] - 面对市场租金与存量租约价差 越来越多租户选择启动租约重组谈判以争取更优租赁条件 [1] - 多数业主在新租及续租洽谈中显著提升灵活性 通过调整租金水平及优化租赁条款等方式增强竞争力 [1] - 部分企业利用租金回调窗口期升级办公空间 部分原本入驻乙级办公楼或创意园区的企业迁入甲级项目 [1] - 部分金融及科技企业因迁回自建新总部 可能缩减在市场化甲级办公楼项目的租赁面积 [2] 行业需求驱动因素 - 科技企业持续领跑市场 三季度贡献了深圳甲级办公楼约三成的租赁成交面积 [1] - 消费电子 人工智能应用 数字营销等细分领域表现活跃 带动科技园 前海等区域出现整层及以上规模租赁成交 [1] - 深圳科技企业加速向价值链高端转型 推动对集中化布局 高灵活性 能承载企业文化的高品质办公空间需求增长 [2] - 出海赛道与科技企业发展带动结构性回暖 成为推动需求端修复的重要力量 [1] 消费电子出海趋势 - 深圳消费电子企业出海势头显著 成为办公市场需求修复的新兴驱动力 [2] - 2025年前7个月深圳电脑及其零部件出口同比增长10.8% 音视频设备及其零件出口同比增长5.5% [2] - 多家头部及新兴消费电子企业于第三季度新租或升级至甲级办公楼 合计面积超过一万平方米 主要用于海外营销 品牌管理及跨境商务拓展等职能 [2] - 深圳出海企业从渠道巩固阶段迈向品牌打造与本地化深耕 推动扩充出海相关团队并带动海外营销 支付结算 跨境物流等配套服务企业加速布局 [2]

市场整体表现 - 第三季度深圳甲级办公楼市场整体租赁活跃度回落，供需关系承压，净吸纳量约为12.5万平方米，租金继续下行 [1] - 部分企业正利用租金回调的窗口期，以更具成本效益的方式升级办公空间 [1] 需求驱动因素 - 科技企业是市场需求主力，贡献了约三成租赁成交面积，消费电子、人工智能应用、数字营销等细分领域表现活跃 [1] - 深圳消费电子企业出海势头显著，多家头部及新兴企业新租或升级甲级办公楼，合计面积超过10000平方米，用于海外营销及品牌管理等职能 [1] - 出海赛道与科技企业的发展带动结构性回暖，成为推动需求端修复的重要力量 [1] 未来供应与市场展望 - 未来12个月深圳甲级办公楼市场预计将有超过百万平方米的新增供应入市 [2] - 短期内市场供过于求格局将延续，空置率或维持高位，租金下行趋势或将持续 [2] - 出海企业从渠道巩固迈向品牌打造与本地化深耕，推动扩充团队并带动配套服务企业布局，相关需求预计保持较强韧性 [2] 政策影响 - 深圳近期出台政策，允许部分商办物业临时转换为酒店、医疗、养老及保障性住房等功能，有望推动办公楼运营模式多元化，缓解阶段性空置压力 [2]

公司动态 - JLL Income Property Trust宣布推出四只新的普通股股份类别 [1] - 公司为机构管理的每日净资产房地产投资信托基金，投资组合权益和债务投资规模约为65亿美元 [1] 行业趋势 - 行业近期趋势是使另类投资更广泛地提供给个人投资者 [1] - 新股份类别的推出旨在提供更广泛的投资渠道，同时保持基金一致的核心聚焦投资策略、投资组合构成和管理团队 [1]

公司介绍与会议背景 - 投资者关系会议主讲人为仲量联行投资者关系主管Sean Coghlan [1] - 会议核心讨论嘉宾为资本市场服务业务首席执行官Richard Bloxam [1] - Richard Bloxam在公司任职超过30年并且是全球执行董事会成员 [1] 会议安排与形式 - 本次电话会议进行网络直播并会被录制 [2] - 会议录音和文字记录将发布在公司官网投资者关系栏目 [2] - 会议议程以讨论资本市场业务的战略、演变和展望开始 随后进行问答环节 [3] - 鼓励听众通过活动页面的问答功能随时提交问题 [3]

公司介绍与会议安排 - 投资者关系主管Sean Coghlan主持电话会议 与会者为仲量联行资本市场服务业务首席执行官Richard Bloxam [1] - Richard Bloxam在公司任职超过30年 并且是公司全球执行董事会成员 [1] - 会议议程首先讨论资本市场业务的战略、演变和展望 随后进行问答环节 [3] 会议信息与资料获取 - 本次电话会议进行网络直播并录音 相关文字记录和录音将发布在公司网站的投资者关系栏目 [2] - 鼓励参会者在网络直播期间通过活动页面的问答功能随时提交问题 将尽可能多地回答问题 [3]

行业趋势转变 - 全球房地产投资重心正从可见资产（如办公大楼、购物中心）转向以数据中心为代表的“隐形”资产 [2] - 数据中心、云服务等虽不可见但被广泛使用，正成为驱动价值转移的关键因素 [2][3] - 投资者正在将投资组合从传统领域重新配置到数据中心等替代资产类别 [4] 投资意向与规模 - 2025年CBRE调查显示，全球95%的主要投资者计划增加对数据中心的投资 [3] - 在接受调查的92家主要投资者中，41%计划在2025年向数据中心部门分配5亿美元或更多股权资金，高于去年的30% [3] - 投资范围已从数据中心扩展至相关的电池存储和基础设施 [5] 市场需求与驱动因素 - 近年来数据中心需求激增，主要驱动力是人工智能工作负载的爆炸式增长，这些负载需要巨大的计算能力、电力、冷却和网络基础设施 [4] - 高盛预测，到2027年，全球数据中心的电力需求将增长50%，到2030年将增长高达165% [4] 主要参与者与项目 - Stargate AI数据中心项目是OpenAI、甲骨文和软银的合作项目，并得到美国前总统特朗普的宣传支持，旨在全美建设人工智能数据中心及其他基础设施 [1] - 基汇资本等投资公司正在投资中国的数据中心市场 [5]

Accessibility StatementSkip Navigation Schaefer now leads reshaped business, combining global connectivity with local expertise to drive operational excellence CHICAGO, Sept. 29, 2025 /PRNewswire/ -- JLL (NYSE: JLL) announced today that it has named Sam Schaefer CEO of Property Management. Schaefer also joins JLL's Real Estate Management Services Board and will lead the globalization of the firm's Property Management business. Based in Boston, Schaefer reports into Neil Murray, Global CEO of Real Estate Man ...