中环甲级写字楼租金表现 - 11月中环甲级写字楼租金环比微升0.1% 为自2022年5月以来首次录得环比增长 [1] - 中环优质商厦出租率于今年显著上升 带动租金企稳并轻微上升 [1] 各分区市场空置率变化 - 截至10月底整体甲级写字楼空置率继续缓步下降至13.1% [1] - 湾仔/铜锣湾空置率显著改善下跌至10.5% [1] - 尖沙咀空置率显著改善下跌至7.5% [1] - 中环空置率微升0.5个百分点至11.5% 主要因租户搬迁后释出空间暂未获承接 [1] 市场需求与租赁活动 - 10月甲级写字楼市场录得29.33万平方呎的正净吸纳量 [2] - 租户趁租金显著回落积极进行整合及升级活动以提升办公室质素及扩充 [1][2] - 市场录得主要成交包括米高集团由铜锣湾迁入中环长江中心二期 涉及建筑面积约10,201平方呎以作扩充 [1] 整体市场趋势 - 整体写字楼租金环比大致持平 但各分区市场呈现分化走势 [2] - 优质甲级写字楼空置率改善支持业主在租金磋商中处于有利位置 [1]

行业投资评级 - 报告未明确给出行业整体投资评级 [1][2][3][4] 核心观点 - 2025年第三季度中国物流仓储市场延续温和修复趋势，由降本搬迁需求与内需回暖共同支撑 [3][4] - 全国物流地产市场整体供应规模明显收窄，新增供应区域性集中，导致各城市空置率表现分化 [3][8] - 受新增需求偏弱影响，项目间竞争加剧，市场租金持续调整，业主普遍通过灵活租赁策略加快去化 [3][16][17] - 短期内市场仍将处于温和修复阶段，租金或延续下行态势，但租金调整有望促使租户向高标仓升级，中长期部分核心城市租金有望于2026年底企稳并温和回升 [16][17][18] 市场供需分析 - **需求端**：前三季度社会消费品零售总额同比增长4.5%，实物商品网上零售额增速逐月改善，快递业务量同比增长17.2% [3]；升级类消费品销售额保持较高增速，企业为应对年末购物季提前布局，支撑国内电商平台和第三方物流企业对高标仓的需求 [3]；本季度净吸纳量约123万平方米，较去年同期明显收缩，昆山和嘉兴表现活跃，单季净吸纳量均超过20万平方米 [4]；区域需求特征显著分化，华北地区租赁活动由企业降本驱动的搬迁需求主导，华东地区需求稳定且以成本优化为导向，华南地区需求以国内电商平台、第三方物流和城市零售企业为主，华西地区需求持续活跃，由数码家电零售、白酒及快递快运企业共同支撑 [4] - **供应端**：第三季度全国物流地产新增供应约118万平方米，同比下降逾40%，整体供应节奏放缓 [8]；新增供应区域性集中，上海单季新增供应超30万平方米，广州和东莞面临阶段性供应压力，成都空置率保持在个位数低位 [8]；个别开发商因去化与运营压力推迟项目竣工或调整开发计划，缓解短期新增供应压力 [8]；展望未来，全国物流地产供应端整体趋于平稳但区域分化持续，华南地区及北京进入供应释放周期，华东与华西地区供应压力相对可控，新增供应集中入市地区去化周期预计延长，整体空置水平或将阶段性上行 [12] 租金与空置率表现 - 2025年第三季度全国物流地产租金整体延续下行调整趋势，业主租金策略更趋灵活，新入市项目注重定价竞争力，存量业主在租金谈判中展现更高灵活性 [16][17] - 仲量联行监测数据显示，三季度全国主要物流城市租金同比全部录得负增长，华北地区的廊坊、天津及华东地区的常熟、嘉兴、太仓、上海、昆山和苏州租金同比降幅均超15%，华南和华西地区租金跌幅相对温和，华西地区租金跌幅较前期显著收窄 [17] - 项目间竞争激烈，空置率表现分化，当前市场处于消化存量与结构性调整阶段，部分城市面临短期空置率压力 [3][16]

亚太区整体市场表现 - 第三季度亚太区商业地产投资总额达395亿美元，同比增长2%，环比大幅上升26% [1] - 年初至今亚太区总投资额达1066亿美元，较去年同期上升11% [1] - 市场在利率变化和地缘政治风险背景下处于缓慢复苏阶段 [1] - 第三季度跨境投资资金流达120亿美元，创历史新高，同比上升60%，年初至今总额同比上升88%至273亿美元 [3] - 区内资金流动日益活跃，日本及韩国写字楼、日本多户型住宅及韩国工业资产吸引大量外资 [3] 香港市场表现 - 香港第三季度商业地产总投资额约12亿美元，同比下跌10%，较第二季略为回落 [1] - 香港年初至今累计成交额达37亿美元，同比上升18% [1] - 写字楼资产表现突出，第三季度成交额约4.6亿美元，年初至今累计约18亿美元，成交以自用业主购入分层单位为主 [1] - 商铺物业第三季度成交额约3.3亿美元，年初至今累计达7.8亿美元 [1] - 工业及物流资产第三季度成交额约2.3亿美元，年初至今累计约5.3亿美元，最大宗交易为建华集团以9500万美元向太古地产购入工业项目 [2] - 部分长线投资者因高回报率和零售销售稳定迹象开始重返市场，但成交仍以本地私人投资者主导 [1] 主要国家/地区市场表现 - 印度第三季度成交额26亿美元，创该国单季最高纪录，同比飙升511%，年初至今增长131%至47亿美元 [2] - 日本第三季度投资额同比上升23%至103亿美元，年初至今总额达316亿美元，较去年同期增长23% [2] - 韩国录得六宗金额超过2.5亿美元的大型交易，日本市场气氛向好促使外资策略性减持 [3] - 澳洲与日本合占近半数私人财富投资交易，澳洲占整体成交量26%，日本占20%，韩国以15%位列第三 [4] 资产类别表现 - 写字楼资产第三季度总成交额同比大幅上升53%至178亿美元，年初至今总额同比上升36%至475亿美元，为最受青睐资产类别 [3] - 工业及物流资产第三季度总成交额为71亿美元，同比下跌38%，但环比回升13% [3] - 住宅市场第三季度成交额同比激增304%至50亿美元，年初至今总额同比上升137%至110亿美元，日本多户型住宅为主要增长引擎 [3] 投资者动态与市场环境 - 第三季度私人财富投资额同比上升35%至60亿美元，年初至今总额同比上升14%至159亿美元 [4] - 澳洲家族办公室市场参与度大幅提升，目前占全国投资者的42%，较2020年的10%显著上升 [4] - 美联储减息为亚洲多国央行提供更大宽松空间，改善区内融资环境，多个市场收益率出现收窄 [4] - 另类贷方的兴起重塑信贷市场格局，为市场注入更多流动性，数据中心、多户型住宅及生命科学等板块持续吸引长线机构投资者 [4]

公司第四季度股息分配 - JLL Income Property Trust董事会于2025年11月4日宣布2025年第四季度每股派息0.1575美元，这将是连续第56次向股东派息 [1] - 股息将于2025年12月29日左右支付给截至2025年12月23日登记在册的股东 [2] - 按年化计算，此次总派息相当于每股0.63美元，基于2025年9月30日每股净资产值11.30美元，派息率约为5.6% [2] 历史派息记录与增长 - 公司拥有13年历史，已增加派息9次，平均年增长率为3.8%，为股东提供抗通胀的收益 [3] - 2025年第三季度每股派息0.1575美元（扣除相应份额类别费用后）已于2025年9月26日支付给截至2025年9月23日登记在册的股东 [3] 不同份额类别的派息细节 - M-I、A-I、M、A份额的第三季度每股总派息均为0.1575美元 [5] - 扣除经销商管理费后，M-I、A-I、M、A份额的第三季度每股净派息分别为0.1575美元、0.14894美元、0.14885美元、0.13289美元 [5] - 基于2025年9月30日净资产值，M-I、A-I、M、A份额的年化净派息率分别为5.6%、5.3%、5.3%、4.7% [5] - A-I份额和M份额股东需每日支付相当于净资产值0.30%的1/365的服务费，A份额股东需每日支付相当于净资产值0.85%的1/365的服务费，这些费用会减少季度股息 [5][6] 公司与投资管理方概况 - JLL Income Property Trust是一家机构管理的每日净资产值房地产投资信托基金，投资组合权益和债务投资约69亿美元 [1] - 公司拥有并管理一个多元化的高质量、创收型房地产组合，包括住宅、工业、杂货店锚定零售、医疗保健和办公物业，位于美国，并计划进一步多元化其房地产组合，包括在全球范围内 [7] - 其赞助方LaSalle Investment Management是全球领先的房地产投资管理公司之一，截至2025年第二季度，在全球管理着885亿美元的私人和公共房地产权益及债务投资资产 [8][9]

市场表现与投资策略背景 - 美国股市主要指数表现分化，标普500指数微涨约0.1%，道琼斯工业平均指数上涨0.7%，而纳斯达克综合指数下跌0.3% [1] - 对美国政府停摆即将结束的乐观情绪提振了道指，而科技股的抛售拖累了纳斯达克指数 [1] - 在市场波动时期，投资者可能倾向于选择财务杠杆较低、被视为更安全的股票 [2] 低杠杆投资策略框架 - 低杠杆股票指债务负担较轻的公司，其债务权益比较低，财务风险较小 [4][5][6] - 债务权益比是衡量公司债务水平的关键指标，计算公式为总负债除以股东权益，较低的比率反映公司偿债能力更强 [7] - 筛选低杠杆股票的其他参数包括：债务权益比低于行业平均水平、当前股价不低于10美元、20日平均成交量不低于5万股、每股收益同比增长高于行业平均水平、VGM评分为A或B、预计一年每股收益增长大于5%、Zacks评级为1级或2级 [12][13] 推荐公司概览：CSW Industrials - 公司生产工业产品，包括涂料、密封剂、粘合剂和特种化学品 [15] - 于2025年11月4日完成以约6.5亿美元现金收购Motors & Armatures Parts，此举扩展了其在暖通空调和制冷终端市场的产品组合 [15] - Zacks共识预期其2026财年销售额将较上年同期增长23.5%，该股四季度的平均盈利惊喜为6.90%，当前Zacks评级为2级 [16] 推荐公司概览：Jones Lang LaSalle - 公司是一家领先的全面服务房地产企业，为全球企业、房地产所有者、用户和投资者提供企业、金融和投资管理服务 [17] - 2025年第三季度调整后每股收益同比增长29%，以当地货币计算的收入增长10% [17] - Zacks共识预期其2025年销售额增长10.3%，盈利增长22.2%，当前Zacks评级为2级 [18] 推荐公司概览：Hecla Mining - 公司是美国领先的低成本白银生产商，同时也是不断增长的黄金生产商 [19] - 2025年第三季度收入同比增长65.4%，毛利润大幅增长204.4% [19] - Zacks共识预期其2025年销售额增长33.3%，盈利增长245.5%，当前Zacks评级为2级 [20] 推荐公司概览：Safran SA - 公司是一家高科技企业，生产飞机、火箭发动机和推进系统 [21] - 于2025年10月28日宣布与蒙特利尔理工大学续签合作伙伴关系协议，新协议有效期从2025年至2030年，将支持20个专注于推进可持续航空技术的研究项目 [21] - Zacks共识预期其2025年销售额同比增长39.9%，长期盈利增长率为20.5%，当前Zacks评级为2级 [22] 推荐公司概览：Siemens Energy - 公司专注于产品和技术的设计、开发、制造和供应，主要集中于可再生能源领域，特别是风力发电厂 [23] - 将于2025年10月1日向Xcel Energy供应10台燃气轮机以支持两座发电厂的建设，首批涡轮机计划于2026年初交付 [23] - Zacks共识预期其2026财年销售额将较2025财年实际数据增长21.2%，长期盈利增长率为51.3%，当前Zacks评级为2级 [24]

Baron Real Estate Fund 2025年第三季度表现 - 基金在2025年第三季度表现强劲 其机构份额实现10.25%的升值 [1] - 基金表现显著超越基准 MSCI美国REIT指数同期上涨4.49% MSCI美国IMI扩展房地产指数上涨5.65% [1] Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) 公司概况与市场表现 - JLL是一家商业房地产和投资管理公司 [2] - 截至2025年11月11日 公司股价报收308.54美元 市值为145.61亿美元 [2] - 公司股票一个月回报率为1.46% 过去52周涨幅达15.54% [2] Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) 业务表现与前景 - 公司2025年第三季度对基金业绩做出积极贡献 主要得益于其强劲的第二季度财报及各业务的普遍增长 [3] - 公司预计将持续受益于结构性长期利好 包括商业房地产的外包趋势 商业房地产的机构化 以及在高度分散市场中提升份额的机会 [3] Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) 市场关注度 - 在2025年第二季度末 共有35只对冲基金投资组合持有JLL 较前一季度的33只有所增加 [4]

香港酒店投资市场表现 - 2024年首三季香港酒店成交总额约4.57亿美元（约27亿港元），较2023年同期的2.21亿美元大幅增长约106% [1] - 增长主要受去年同期成交量偏低以及悦品海景酒店·观塘以近20亿港元易手的重大交易带动 [1] - 在发展商及高净值人士持续套现压力下，预计2026年酒店交投将持续活跃，私募基金及机构投资者将把握估值落差带来的机遇 [1] - 大量内地学生来港及政府推出城中学舍计划支持酒店改建为学生宿舍，相关转型步伐预计加快，多重因素推动香港酒店投资气氛升温 [1] 亚太区酒店投资市场展望 - 2025年全年亚太区酒店交易总额预测为119亿美元，较此前估算的128亿美元略为下调，反映地缘政治不确定性导致交易完成时间延长及投资者尽职调查要求提高 [1] - 预计流动资金将持续集中于日本、澳大利亚、大中华区、新加坡及韩国五大核心市场，吸引大多数机构资本流入，越南等市场亦有望受惠于强劲旅游动能 [2] - 2025年上半年亚太区国际旅客人数同比增长11%，达到疫情前水平的92%，其中东北亚区复苏动能最为强劲，增长率达20% [2] - 日本与越南旅客人数均增长21%，韩国增长15% [2] - 2025年初至8月，亚太区酒店业可供出租客房收入增加3%，支持2026年投资稳定预期 [2] - 展望2026年，亚太区酒店投资市场全年总额有望攀升至133亿美元，较2025年增长逾10%，强劲旅游需求、消费模式变化及持续投资热度将为资产提供资金支撑 [2]

投资策略 - 动量投资策略核心是“买高卖更高” 与传统的“低买高卖”相反 投资者倾向于避免投资廉价股并长期等待其反弹 而是通过投资趋势股在更短时间内获取更高收益 [1] - 单纯追逐动量股存在风险 当股票估值超过其未来增长潜力时可能失去上涨动能 导致投资者持有昂贵股票且上涨空间有限甚至面临下跌风险 [1] - 更安全的策略是投资具有近期价格动量的廉价股 通过“廉价快动量”筛选法可识别价格合理且快速上涨的股票 [2] 仲量联行个股分析 - 公司近期价格动量显著 四周价格变化达58% 反映投资者兴趣增长 [3] - 公司具备长期动量特征 过去12周股价上涨19% 且Beta值为146 表明其价格波动幅度比市场高46% [4] - 公司动量得分为A 显示当前为入场利用动量机会的合适时机 成功概率最高 [5] - 公司获得Zacks排名第2级（买入） 盈利预测修正呈上升趋势 覆盖分析师上调盈利预测会吸引更多投资者兴趣 推动股价上涨 [6] - 公司估值合理 市销率仅为056倍 相当于投资者为每美元销售额支付56美分 显示股票价格便宜 [6] - 结合快动量特征和合理估值 公司股价被认为具备大幅快速上涨空间 [7] 筛选工具与策略 - 除仲量联行外 另有多个股票通过“廉价快动量”筛选标准 可考虑作为投资候选 [7] - Zacks提供超过45种专业筛选屏 可根据个人投资风格选择策略以超越市场表现 [8] - 成功选股策略需确保历史盈利效果 可通过Zacks Research Wizard进行策略有效性回测 该工具加载了多种成功选股策略 [9]

核心财务业绩 - 第三季度调整后每股收益为4.5美元，超出市场预期的4.24美元，较去年同期的3.5美元有所增长 [1] - 总收入达65.1亿美元，超出市场预期的64.6亿美元，同比增长10.9% [2] - 季度末现金及现金等价物为4.289亿美元，高于第二季度末的4.014亿美元 [8] - 净杠杆率从第二季度末的1.2降至0.8，公司流动性从33.2亿美元增至35.4亿美元 [10] 分部门业绩表现 - 房地产管理服务部门收入为49.8亿美元，同比增长10.2%，增长主要由工作场所管理和项目管理驱动 [3] - 租赁咨询部门收入为7.419亿美元，同比增长7.3%，增长主要得益于办公类资产的租赁收入增长，美国市场表现显著 [4] - 资本市场服务部门收入为6.121亿美元，同比增长22.7%，增长由债务咨询、投资销售和股权咨询交易驱动，多户住宅和零售板块贡献显著 [5] - 投资管理部门收入为1.154亿美元，同比增长13.9%，截至2025年9月30日，资产管理规模从846亿美元增至885亿美元 [6] - 软件和技术解决方案部门收入为5860万美元，同比增长3.4%，软件业务实现两位数增长 [7] 管理层展望与战略 - 公司预计增长势头将延续至第四季度，并上调了全年调整后税息折旧及摊销前利润目标的中点 [3] - 数据、技术和人工智能能力与核心业务的紧密结合，有助于深化客户关系并推动长期盈利增长 [3] 同业公司表现 - CBRE集团第三季度核心每股收益为1.61美元，超出预期且同比增长34.2%，其韧性业务收入增长14% [11] - Iron Mountain第三季度调整后运营资金每股收益为1.32美元，超出预期且同比增长16.8%，各业务板块表现稳健 [12]

公司业绩发布安排 - JLL Income Property Trust将于2025年11月12日星期三上午9:00 CT举行第三季度财报电话会议 [1] - 电话会议将由首席执行官Allan Swaringen和首席财务官Gregg Falk主持 回顾季度运营和财务业绩 [1] - 电话会议录音将在公司网站www.jllipt.com的SEC文件栏目中公布 并在2025年11月19日前提供回放 [2] 公司业务概况 - JLL Income Property Trust是一家机构管理的每日净资产房地产投资信托基金 投资组合权益和债务投资约69亿美元 [1] - 公司拥有并管理多元化高质量创收资产组合 包括住宅、工业、零售、医疗保健和办公物业 [3] - 公司计划进一步多元化其房地产投资组合 包括在全球范围内进行拓展 [3] 关联方信息 - LaSalle Investment Management是全球领先的房地产投资管理公司 截至2025年第二季度管理资产规模达885亿美元 [4] - LaSalle为全球客户提供全面的投资工具 包括独立账户、开放式和封闭式基金、公共证券和实体级投资 [4]