北京甲级办公楼市场租金趋势 - 二季度北京甲级办公楼平均租金环比下降4.0% 同比下降16.8% 降幅较前收窄 [2] - 中关村区域受科技行业支撑 部分高入驻率项目租金已基本止跌 [2] - 2025年租金年度降幅预测维持14.8% 低租金阶段或持续吸引租户搬迁 [2] 空置率与需求动态 - 全市甲级办公楼空置率环比下降0.4个百分点至12.0% 中关村及丽泽大面积租赁成交为主要推动力 [1] - 互联网大厂扩张需求贡献二季度净吸纳量的70% 其他增量需求有限 [1] - 非续租成交主要源于项目间搬迁 对整体空置面积去化影响微弱 [1] 租户行为与业主策略 - 科技企业表现突出 互联网大厂在中关村区域进行整合与扩张 [1] - 中小型内资律所持续贡献泛CBD区域需求 但租赁势头较前放缓 [1] - 业主提供灵活续租条款 包括租金折扣 免租期及免费车位等附加条款 [1] - 业主间对搬迁租户的竞争加剧 续租谈判灵活性显著提升 [1][2] 市场供需特征 - 二季度带看量较年初回落 新租需求整体疲弱 [1] - 当前市场环境下 业主更倾向优先挽留楼内优质客户 [1] - 中关村租赁市场因科技行业支撑显现韧性 与其他区域形成分化 [1][2]

公司财报电话会议安排 - 公司将于2025年8月6日美国东部时间上午9点举行2025年第二季度财报电话会议及网络直播 [1] - 电话接入需拨打(888) 660-6392并输入会议ID 5398158 建议提前10分钟拨入 [1] - 网络直播可通过公司投资者关系网站ir.jll.com观看 演示文稿将在直播前发布于网站"Events & Presentations"栏目 [2] - 直播回放将在投资者关系网站保留12个月 [2] 公司背景信息 - 公司为拥有200年历史的全球商业地产及投资管理龙头企业 业务涵盖商业、工业、酒店、住宅及零售物业的全周期服务 [3] - 位列《财富》500强 年收入达234亿美元 业务覆盖80多个国家 员工总数超112,000名 [3] - 公司品牌JLL为Jones Lang LaSalle Incorporated注册商标 [3] 投资者关系联系方式 - 投资者关系部门联系邮箱：[email protected] [2] - 媒体联系人Allison Heraty 电话+1 312 228 3128 邮箱[email protected] [4]

住宅市场 - 中小型住宅价格预计2025年下跌5%，豪宅价格预测从下跌5%调整至下跌5%-10%，主要受财困影响商用物业放售及持有豪宅业主的影响 [1] - 住宅租金预计突破历史新高，受非本地专才及学生入境持续增加带动 [1] - 发展商需持续对新盘减价出售以确保去货速度，若HIBOR长期维持2%以下，低利率环境有望促进住宅销售 [1] 写字楼市场 - 2025年上半年写字楼市场气氛好转，核心地段优质写字楼租赁交投和洽商活动持续增加，尤其是中环 [1] - 整体写字楼空置率升至13.6%，但湾仔/铜锣湾及尖沙咀空置率分别降至9.5%及7.9% [1] - 上半年市场录得13.07万平方呎正净吸纳量，主要由中环、湾仔/铜锣湾及尖沙咀等主要地区成交增加推动 [1] - 中环优质商厦租金预计2025年底回稳，租户对地标式商厦兴趣不减，下半年租务活动将有所改进 [2] - 2025年整体写字楼租金仍处于下行周期，预计全年下跌约5% [2] 零售市场 - 截至2025年6月底，核心区街铺空置率维持在10.5%，优质商场空置率上升至10.5%的新高，主要因新供应增加及现有商场新增空置楼面 [2] - 2025年下半年即将竣工的新零售空间约60万平方呎，对优质商场空置率造成上行压力 [2] - 预计2025年核心区街铺及优质商场租金将下降5%至10% [2]

动量投资策略 - 动量投资策略的核心是跟随股票近期趋势进行操作 在"做多"情境下 投资者本质上是"高价买入但期待以更高价卖出" 关键在于利用股价趋势 一旦股票确立方向 大概率会延续该走势 目标是捕捉趋势带来的及时且盈利的交易机会 [1] - 动量作为股票特性虽受欢迎但难以精确定义 Zacks动量风格评分(属于Zacks风格评分体系)帮助解决了指标选择争议 Jones Lang LaSalle(JLL)当前动量评分为B级 [2] Jones Lang LaSalle(JLL)动量表现 - 短期价格表现优异：过去一周股价上涨7.76% 远超所在房地产运营行业1.16%的涨幅 月度涨幅13.46%也显著高于行业3.06%的水平 [5] - 中长期表现突出：过去季度股价上涨22.19% 年度涨幅达26.16% 同期标普500指数仅分别上涨16.66%和14.76% [6] - 交易量指标积极：最近20日平均交易量为487,314股 上涨行情配合高于均值的交易量通常被视为看涨信号 [7] 盈利预测调整 - 盈利预测持续上调：过去两个月内有5次全年盈利预测上调且无下调 共识预期从16.28美元提升至16.77美元 对下一财年也有4次上调且无下调 [9] - 盈利预测趋势与Zacks评级体系核心逻辑相契合 显示公司基本面持续改善 [8] 综合评级 - 公司同时获得Zacks2(买入)评级和B级动量评分 近期各项指标均显示其具备持续跑赢市场的潜力 [11]

动量投资策略 - 动量投资者通常不择时或"低买高卖" 而是信奉"高买更高卖"策略以在更短时间内获取更高收益 [1] - 趋势股虽受欢迎但正确入场点难以把握 估值超过增长潜力时可能导致动量消失和下行风险 [2] - 结合价格动量与低估值的"快速动量且低价"筛选模型可平衡风险与收益 [3] Jones Lang LaSalle (JLL)投资亮点 - 近期价格动量显著 四周涨幅达14.2% 显示投资者兴趣持续增长 [4] - 长期动量表现优异 过去12周累计上涨23.5% 且贝塔值1.34表明波动性高于市场34% [5] - 获Zacks动量评分B级 显示当前为较佳入场时机 [6] JLL基本面支撑因素 - 盈利预测持续上调 获得Zacks2(买入)评级 研究表明1-2评级股票动量效应显著 [7] - 估值具吸引力 市销率仅0.51倍 相当于每美元销售额仅需支付51美分 [7] 筛选工具与延伸应用 - "快速动量且低价"筛选模型可识别多只符合条件股票 建议持续跟踪新入选标的 [8] - Zacks提供超过45种专业筛选策略 可根据不同投资风格定制选股方案 [9] - 策略回溯测试工具Research Wizard可验证选股策略历史有效性 [10]

融资交易 - JLL资本市场集团为Lower Terra工业投资组合安排了2.525亿美元融资，该组合包含21处轻工业及关键任务资产，总面积达364万平方英尺，分布于美国17个市场[1] - 融资采用浮动利率五年期贷款，由Apollo关联公司提供，交易代表方为Brennan投资集团和Farallon资本[2] 资产组合特征 - 资产分布于美国东部、西部、中部及东南部13个州，覆盖占全美18%劳动力的区域市场[3] - 租户平均租期超过30年，包含多个关键设施和4个总部场所，租户行业覆盖美国经济主要领域[3] - 物业出租率达98%，由16个不同行业租户承租，制造业租赁需求显著，2025年一季度新制造业租赁活动环比增长17.4%[4] 参与机构 - JLL团队由高级总监Lucas Borges等人领导，强调该组合具备地理多样性、长期租户基础和优越市场定位等投资吸引力[5][6] - Brennan投资集团自2010年以来累计收购开发65亿美元工业地产，当前组合覆盖29个州约5700万平方英尺[8] - Farallon资本为全球投资机构，成立于1986年，专注通过基本面研究实现跨资产类别投资[10] 公司背景 - JLL为全球商业地产服务商，年收入234亿美元，业务遍及80国，拥有11.2万名员工[12] - Brennan投资集团在全美设有18个区域办公室，管理团队累计投资超5000处物业，覆盖60多个城市[9]

深圳写字楼市场表现 - 2025年上半年深圳甲级写字楼净吸纳量约18万平方米 [2] - 上半年新增7个甲级办公楼项目交付 合计新增体量64.5万平方米 其中前海子市场占比达48% [2] - 全市甲级写字楼平均空置率环比上升1.3个百分点至26.5% [2] - 第一、二季度租金环比分别下降2.7%和3.1% 业主采取"以价换量"策略 [2] 行业需求结构 - 科技互联网行业贡献近二成租赁成交面积 [3] - 硬科技赛道表现亮眼 包括消费电子、半导体及集成电路等 录得多宗整层及以上规模交易 [3] - 人工智能、智能制造、半导体及集成电路为核心的硬科技板块日益壮大 [3] - 华南企业加速布局出海经济浪潮 为写字楼市场注入结构性增长动力 [3] 市场发展动力 - 深圳深厚产业根基持续孵化增长新引擎 [3] - 科技巨头运营与研发业务扩张有望催生可观新增办公需求 [3] - 深圳作为科技创新高地 具备吸引龙头科技企业设立或扩大人工智能相关业务单元的潜力 [3] - 部分酒店品牌运营商对符合特定品质标准的办公物业关注度提升 [3] 市场展望 - 市场参与各方需在价格动态调整中寻求新的供需平衡点 [3]

房地产行业表现 - 房地产行业整体表现落后于标普500指数(SPY) 在2022年之前Vanguard房地产指数基金(VNQ)与标普500走势相近 [1] 分析师背景 - 分析师为自学成才的股票分析师 在南非经营咨询公司 专注于建筑工程项目估值 [1] - 过去5年从事个人投资 研究本杰明·格雷厄姆和乔尔·格林布拉特的价值投资理论 同时自学数据分析技能 [1] - 投资风格偏向价值型、高质量的中小型企业 采用多空策略 [1] - 通过SEC文件等海量数据源运用数据分析能力挖掘投资标的 [1] 研究平台 - 使用Seeking Alpha平台分享研究成果 与其他个人投资者和分析师交流并获得建设性反馈 [1]

股价表现 - 公司股价在过去一个月上涨14.7%，远超行业2.5%的涨幅[1][8] - 分析师给予Zacks Rank 2（买入）评级，2025年每股收益共识预期上调6美分至16.77美元[1] 业务优势 - 公司提供全面的房地产产品和服务，拥有国内外市场专业知识，能作为单一来源解决方案提供商[3] - 优质的客户服务及对技术和创新的战略投资有助于扩大市场份额并赢得客户关系[3] - 房地产管理服务板块受益于外包业务增长趋势，企业对其广泛服务（包括可持续发展）需求上升[5] 财务展望 - 2025年调整后EBITDA预计为12.5-14.5亿美元，2025-2027年增长率分别为13.5%、17.3%和15.8%[4] - 房地产管理服务板块2025年总收入预计同比增长9.6%[9] - 2025年和2026年费用收入预计分别同比增长7.9%和7.3%[4] 资产负债表与流动性 - 2025年第一季度末公司流动性达33.1亿美元，净杠杆率1.4倍[10] - 拥有穆迪Baa1和标普BBB+投资级评级，有利于以优惠利率融资[10] 行业趋势 - 后疫情时代企业外包房地产服务及寻求工作空间战略咨询的趋势增强[5] - 新合同获取和现有客户服务扩展将推动业绩，职场管理业务销售渠道强劲[6][8]

香港甲级写字楼市场表现 - 5月香港整体写字楼空置率回落至13.6%，尽管有新项目落成 [1] - 5大主要商业区中4个分区空置率下降：中环（11.6%，降0.1个百分点）、尖沙咀（7.8%，降0.1个百分点）、九龙东（20.9%，降0.1个百分点）、湾仔/铜锣湾（9%，降0.2个百分点） [1] - 港岛东空置率微升0.2个百分点至14.2% [1] 租赁市场动态 - 5月整体租赁市场录得19.2万平方呎的正净吸纳量 [1] - 写字楼租金持续下跌，整体按月跌幅0.3% [1] - 港岛东租金跌幅最大（1%），其次为九龙东（0.7%），中环（0.4%）和湾仔/铜锣湾（0.2%）跌幅较小 [1]