公司近期评级与目标价调整 - 2025年1月28日，UBS分析师Alex Kramm重申对Jones Lang LaSalle的“买入”评级，并将其目标价从360美元上调至410美元，这意味着该股有超过22%的上涨空间[1] - 2025年1月13日，Barclays分析师Brendan Lynch将其对Jones Lang LaSalle的目标价从351美元上调至360美元，但维持“等权重”评级[2] 公司业务概况 - Jones Lang LaSalle是一家房地产服务和投资管理公司，业务遍及全球80多个国家[3] - 公司业务覆盖多元化的物业类型，包括商业、工业、酒店、住宅和零售地产[3] - 公司提供的服务包括物业的购买、投资、开发和管理[3] 行业与板块前景 - Barclays基于对房地产投资信托基金2026年展望的修订，维持对该板块的“中性”预测[2] - 在房地产投资信托基金板块中，预计公寓、仓储和单户住宅租赁类REITs将带来最高的上涨潜力[2] - 该机构对来年的冷藏仓储和零售类REITs最为不乐观[2]

公司人事任命 - 仲量联行任命Mencía Barreiros为全球传播负责人 立即生效 [1] - 该职位将负责领导针对内外部受众的全球一体化传播策略 并继续监督现场营销运营 以确保各市场传播与营销策略的无缝协同 [1] 新任负责人背景与评价 - 公司首席营销官Siddharth Taparia认为 其十年的机构知识、战略能力和过往业绩 使其能完美支持公司的持续增长战略和强大的品牌建设 [2] - Barreiros在公司任职期间 曾在国家、区域和全球层面担任高级职务 包括欧洲、中东和非洲地区营销负责人及西班牙营销与传播负责人 其战略眼光对推动公司多元化投资组合的关键营销举措至关重要 [2] - 在加入公司前 Barreiros曾在包括西班牙对外银行、施罗德投资集团和美利亚酒店集团在内的全球公司担任领导职务 在品牌定位和利益相关者沟通方面建立了坚实基础 [3] 公司业务与规模 - 仲量联行是一家领先的全球商业房地产和投资管理公司 拥有超过200年历史 业务涵盖帮助客户买卖、建造、占用、管理及投资各类商业、工业、酒店、住宅和零售地产 [4] - 公司为财富500强企业 年收入达234亿美元 业务遍及全球超过80个国家 拥有超过113,000名员工 [4]

公司资产处置与资本循环策略 - 公司宣布出售位于弗吉尼亚州麦克莱恩郊区、拥有319个单元的公寓社区Kingston at McClean Crossing [1] - 此次处置符合公司长期获取收益并再投资于更具前景的物业领域和市场的策略 旨在为未来获取更高回报进行重新定位 [2] - 该物业于2021年收购 此次出售支持了公司的资本循环策略 目标是转向能够实现更好长期增长的优质物业 [2] - 公司总裁兼CEO表示 该物业在四年持有期内表现优异 此次处置以有吸引力的回报率回收了资本 增加了可用于新投资的资金储备 并将在新的房地产市场周期中重新配置到更核心、稳定的资产上 [3] 公司历史业绩与估值方法 - 在其13年历史中 公司已出售超过50处物业 总价值超过13亿美元 [3] - 这些交易均在独立评估价值的1%范围内按公平交易原则进行 并采用了机构化的独立估值方法 该方法在NAV REIT行业中具有独特性 [3] 公司投资组合与资产配置 - 公司是一家机构化管理、每日公布资产净值的REIT 其投资组合的股权和债务投资总额约为69亿美元 [1] - 此次处置后 公司对住宅板块的投资配置仍然显著 在公寓和多户住宅及单户租赁住宅领域的投资达25亿美元 占其69亿美元多元化投资组合的38% [4] - 公司拥有并管理一个多元化的高质量、创收型物业组合 包括住宅、工业、以杂货店为核心的零售、医疗保健和办公物业 均位于美国 [5] - 公司预期其房地产投资组合将进一步多元化 包括在全球范围内的拓展 [5] 母公司及管理方背景 - 公司的投资由机构投资管理团队筛选 并由全球领先的房地产服务公司之一发起 [5] - 其管理方LaSalle Investment Management是仲量联行的子公司 截至2025年第三季度 其在全球管理的私人和公共房地产股权及债务资产达864亿美元 [6]

2025年美国酒店投资趋势与行业动态 - 2025年酒店投资交易额同比增长17.5% 达到240亿美元 增长主要由强劲的私募股权活动和改善的债务市场推动 [1] - 纽约市 凤凰城和华盛顿特区引领交易活动 交易额分别为37亿美元 15亿美元和12亿美元 大规模交易凸显了对关键城市中心和增长市场的战略关注 [2] - 投资动态发生变化 外国资本和高净值个人在酒店领域变得更加活跃 原因是酒店业具有历史性的重置成本折扣以及相较于其他地产板块更有利的收益率 [3] 宏观经济与融资环境 - 美联储自2024年9月开始降低借贷成本后 整体债务成本下降了近300个基点 这使得投资者在收购资产时能够获得正杠杆 [3] - 这一动态推动了2025年下半年的交易活动 并预计将成为2026年交易活动的催化剂 [3] - 美联储在12月将主要利率下调25个基点 行业领袖认为这可能鼓励新投资 进一步的降息可能刺激更多交易 [4] - 在1月会议上 美联储将利率维持在3.5%至3.75%的区间不变 [4] 酒店业绩与市场分层 - 2025年酒店业继续呈现财富分化 奢华酒店的每间可售房收入同比增长3% 而中档和经济型酒店分别下降2.8%和4.4% [5] 未来增长机遇 - 2026年的活动 包括2026年国际足联世界杯和美国建国250周年纪念 为酒店业带来了“实质性”机遇 [6] - 报告预测 由于世界杯赛程长且具有国际吸引力 主办城市在2026年可能实现中双位数百分比的每间可售房收入增长 [6]

公司2025年度分红税务处理公告 - JLL Income Property Trust 宣布了其2025年度分红的所得税处理方式 截至2025年12月31日的纳税年度 约18%的分红被定性为非股息分红或资本返还 约82%的分红被定性为税收优惠的长期资本利得 [1] 公司管理层核心目标与历史表现 - 自2012年成立以来 公司的核心目标之一是提供持续增长的分红 在13年历史中已进行过9次分红上调 [2] - 公司致力于最大化分红的税务效率 在过去13年中 100%的分红均被定性为资本返还或长期资本利得 [2] 各股份类别2025年度分红税务明细 - **A类股份**：2025年每季度净分红每股在$0.13271至$0.13315之间 全年总计每股$0.53147 其中81.8%为资本利得收入 18.2%为资本返还 资本利得收入中62.6%为未回收的第1250条收益 [2][3] - **M类股份**：2025年每季度净分红每股在$0.14877至$0.14894之间 全年总计每股$0.59543 其中81.8%为资本利得收入 18.2%为资本返还 资本利得收入中62.6%为未回收的第1250条收益 [3] - **A-I类股份**：2025年每季度净分红每股在$0.14850至$0.14894之间 全年总计每股$0.59525 其中81.8%为资本利得收入 18.2%为资本返还 资本利得收入中62.6%为未回收的第1250条收益 [4][5] - **M-I类股份**：2025年每季度净分红每股均为$0.15750 全年总计每股$0.63000 其中81.8%为资本利得收入 18.2%为资本返还 资本利得收入中62.6%为未回收的第1250条收益 [6] - **I类股份**：2025年仅于12月支付一次分红 净分红每股$0.15750 其中81.8%为资本利得收入 18.2%为资本返还 资本利得收入中62.6%为未回收的第1250条收益 [7] - **N类股份**：2025年每季度净分红每股均为$0.15750 全年总计每股$0.63000 其中81.8%为资本利得收入 18.2%为资本返还 资本利得收入中62.6%为未回收的第1250条收益 [8][9] - **S类股份**：2025年仅于12月支付一次分红 净分红每股$0.14651 其中81.8%为资本利得收入 18.2%为资本返还 资本利得收入中62.6%为未回收的第1250条收益 [10][11] 公司业务与规模 - JLL Income Property Trust 是一家机构管理的每日净资产房地产投资信托基金 其投资组合的股权和债务投资规模约为70亿美元 [1] - 公司拥有并管理一个由高质量、创收型住宅、工业、杂货店锚定零售、医疗保健和办公物业组成的多元化投资组合 物业位于美国 [14] - 公司计划进一步多元化其房地产投资组合 包括在全球范围内进行拓展 [14] 资产管理方背景 - 公司的投资管理由仲量联行子公司 LaSalle Investment Management 负责 [15] - 截至2025年第三季度 LaSalle 在全球管理的私人和公共房地产股权及债务投资资产规模达864亿美元 [15]

公司资产处置与资本循环策略 - JLL Income Property Trust宣布出售位于加州圣地亚哥高档社区Point Loma的Dylan Point Loma豪华海滨公寓社区，该物业共180个单元 [1] - 此次出售符合公司长期通过处置资产获取收益并将资本再投资于更具增长潜力的物业领域和市场的策略 [2] - 该物业于2016年收购，此次出售支持了公司的资本循环策略，旨在将资金重新配置到为长期增长做好更强准备的资产上 [2] 交易背景与管理层评论 - 公司总裁兼首席执行官Allan Swaringen表示，该物业在近十年的持有期内是一项成功的投资，其地理位置优越且空置率低 [3] - 此次处置使公司得以以有吸引力的回报率回收资本，增加了可用于新投资的“储备资金”，并在新的房地产市场周期中将资金重新部署到更核心、稳定的资产中 [3] - 在其13年的历史中，公司已出售超过50处物业，总价值超过13亿美元，这些交易均在独立评估值的1%范围内按公平交易原则进行 [3] 公司投资组合与财务状况 - 此次处置后，公司对住宅领域的投资配置仍然显著，总额达25亿美元 [4] - 住宅领域投资（包括多户公寓和单户租赁住宅）占公司69亿美元多元化投资组合的38% [4] - 公司整体投资组合（包括股权和债务投资）规模约为70亿美元 [1] 公司业务模式与定位 - JLL Income Property Trust是一家机构管理的每日净资产房地产投资信托基金，其投资组合由机构投资管理团队筛选，并由一家全球领先的房地产服务公司发起 [5] - 公司拥有并管理一个多元化的高质量、创收型物业组合，包括住宅、工业、以杂货店为核心的零售、医疗保健和办公物业，均位于美国 [6] - 公司预期其房地产投资组合将进一步多元化，包括在全球范围内进行拓展 [6] 关联机构信息 - 公司的投资管理方LaSalle Investment Management是仲量联行的子公司，截至2025年第三季度，其在全球范围内管理着864亿美元的私人和公共房地产股权及债务投资资产 [7] - LaSalle的客户群包括全球范围内的公共和私人养老基金、保险公司、政府、企业、捐赠基金和个人投资者 [7]

文章核心观点 - 2025年中国商业地产市场展现出结构性韧性，成为服务实体经济、促进消费升级、畅通双循环及助力城市发展的重要载体 [1] - 2025年中国主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势，一线城市全年净吸纳量达162.9万平方米 [1] - 科技互联网行业是需求修复的核心引擎，金融服务业保持稳健，消费结构变迁催生新型办公需求 [1][2] - 展望2026年，高技术、高附加值产业有望持续释放需求，金融与专业服务业将发挥基石作用，部分城市将率先实现需求修复 [2] 2025年市场整体表现 - 中国商业地产市场在复杂宏观环境中展现出显著的结构性韧性 [1] - 主要城市甲级办公楼市场需求端呈现温和复苏态势 [1] - 一线城市甲级办公楼市场全年净吸纳量达162.9万平方米 [1] 需求驱动因素分析 - **科技互联网行业**：成为需求修复的核心引擎，人工智能应用、移动游戏、消费电子等细分领域表现活跃 [1] - 在深圳，科技类企业租赁面积占比接近30% [1] - 在上海，科技互联网行业需求占比升至17%，成为第二大需求来源 [1] - **金融服务业**：保持稳健表现，显著拉动核心城市高端办公空间需求 [2] - 在上海，金融类需求占比达25% [2] - **消费结构变迁**：催生新型办公需求，例如户外运动品牌与潮玩IP在上海设立区域总部或旗舰店 [2] - **国货品牌出海**：带动广州、深圳的跨境法律咨询、国际物流、海外营销、跨境支付等配套专业服务行业的办公需求显著提升 [2] 2026年市场展望 - 高技术、高附加值产业有望持续释放办公需求 [2] - 金融与专业服务业仍将发挥基石作用 [2] - 部分城市凭借产业聚集与开放优势，将在消费电子、AI+、游戏产业、中企出海等赛道中率先实现需求修复 [2]

公司战略与财务目标 - 仲量联行计划于2026年3月12日在纽约举办下一次投资者简报会 [1] - 首席执行官兼总裁Christian Ulbrich和首席财务官Kelly Howe等全球领导层成员将介绍公司新的多年战略和长期财务目标 [1] 投资者活动安排 - 活动网络直播将于美国东部时间上午8:30开始，内容包括一系列演讲、小组讨论和问答环节 [2] - 网络直播预计于美国东部时间中午12:00左右结束 [2] - 建议至少在会议开始前10分钟加入，以确保全程连接 [3] - 活动结束后，网络直播回放将在投资者关系网站上提供 [3] 公司背景信息 - 仲量联行是一家全球领先的商业房地产和投资管理公司，拥有超过200年历史 [3] - 公司帮助客户买卖、建造、占用、管理及投资于各类商业、工业、酒店、住宅和零售地产 [3] - 作为一家《财富》500强公司，年收入达234亿美元，业务遍及全球80多个国家 [3] - 公司拥有超过113,000名员工，致力于塑造房地产的未来，以创造更美好的世界 [3]

核心观点 - 美国写字楼租赁市场在2025年第四季度达到疫情后新高 主要驱动力是重返办公室趋势的加强以及企业对长期工作场所战略的承诺所推动的大宗交易 [1] 市场驱动因素 - 财富100强公司中97%的员工面临混合或全职到岗要求 平均每周到岗4天 推动大宗交易同比增长约15% [2] - 2025年初联邦政府出勤政策的调整 使其与私营部门更趋一致 显著提升了主要政府办公区的每日人流量 [3] - 出勤政策正常化与疫情后积极的规模调整相结合 使得许多大公司如摩根大通和亚马逊需要扩张空间 [3] 市场供需数据 - 年度租赁面积同比增长5.2% 达到2.07亿平方英尺 其中第四季度租赁交易面积为5510万平方英尺 为疫情后最高 [4] - 办公空间供应量创历史新低 在建库存较历史低点再下降20% 年底总空置率为22.2% [4] 区域市场表现 - 主要门户市场表现优于二级和三级市场 门户市场同比增长15% 而二级和三级市场分别增长3.5%和3.3% [5] - 2025年入住率增长领先的市场主要是沿海门户城市和中等规模的阳光地带二级城市 纽约和旧金山半岛的库存增长2.6% 硅谷增长1.3% 凤凰城增长1% [5] - 市场整合和更严格的出勤政策正在恢复人才物理位置与公司劳动力之间的关系 使门户市场和达拉斯、亚特兰大、明尼阿波利斯等主要总部枢纽型二级市场受益 [6] 行业趋势与前景 - 过去三年需求稳步复苏 加上新供应放缓 正推动更多市场进入“扩张性状态” [7] - 纽约受益于金融和专业服务公司的持续扩张 而专注于人工智能的公司和初创企业则助力了湾区市场 [7]

市场整体表现 - 香港整体甲级写字楼租赁市场于去年12月录得53.7万平方呎的正净吸纳量，连续9个月录得正吸纳量 [1] - 此趋势反映香港写字楼租赁市场正在逐步复苏，上月租赁活动保持稳定，1月的写字楼租赁查询亦保持活跃 [1] - 截至去年12月底，整体写字楼空置率微升至14.1%，反映市场仍有较多待租楼面 [1] 区域市场动态 - 中环顶级写字楼尤其受到市场追捧，部分写字楼已接近全部租出，预期部分租赁需求将于今年下半年转移至区内其他优质写字楼 [1] - 中环、尖沙咀及港岛东的空置率均月环比轻微上升0.1个百分点 [1] - 2025年全年，中环及尖沙咀的空置率分别同比收窄0.6个及1.7个百分点 [1] 租金走势 - 12月整体租金月环比上升0.4%，延续11月以来的升势 [1] - 中环租金月环比微升0.6% [1] - 湾仔/铜锣湾租金则录得0.4%的轻微反弹 [1]