香港商业房地产市场现状 - 香港整体写字楼空置率达到15% [1] - 中区写字楼成交价较数年前高位下跌超过70% [1] - 商业房地产企业普遍陷于资不抵债困境 [1] 市场调节机制问题 - 银行未显著下调物业估值以避免影响资产质量 [1] - 写字楼资本化率仅2%至3%且低于借贷成本 [1] - 银行放贷取态审慎导致减息难以刺激市场交易 [1] 政府干预方案建议 - 建议成立中央资产处理公司为银行及借贷人争取复苏时间 [1] - 资产处理公司可通过资产打包出售或REIT形式上市实现退出 [1] - 政府需将调节手段交还市场或通过积极干预打破僵局 [1]

Zacks研究服务概述 - Zacks Premium提供多种研究工具帮助投资者提升投资决策能力 包括每日更新的Zacks Rank和行业排名 Zacks第一排名清单 股票研究报告和高级选股筛选器[1] - 服务还包含Zacks风格评分系统 作为Zacks排名的补充指标 帮助识别未来30天可能跑赢市场的股票[2] Zacks风格评分系统 - 价值评分通过市盈率 PEG 市销率 现金流比率等多项指标识别被低估且具有吸引力的股票[3] - 增长评分综合考虑预测和历史收益 销售额及现金流数据 筛选具有长期可持续增长潜力的公司[4] - 动量评分利用一周价格变动和月度盈利预测百分比变化等因素 确定买入高动量股票的最佳时机[5] - VGM评分综合所有风格评分 是结合Zacks排名使用的最全面指标之一 通过加权风格组合筛选最具吸引力价值 最佳增长预测和最 promising 动量的公司[6] Zacks排名与风格评分协同效应 - Zacks排名基于盈利预测修正力量 自1988年以来排名第一(强力买入)股票年均回报率达+23.75% 超过同期标普500指数表现两倍以上[7] - 每日有超过200家公司获强力买入评级 另有600家获买入评级 总计超过800支顶级评级股票可供选择[8] - 最佳选择标准为同时具备Zacks第一或第二排名和A或B风格评分的股票 对持有评级股票同样需要A或B评分以确保上行潜力[9] - 即使拥有A和B评分 卖出或强力卖出评级股票因盈利预测呈下降趋势 股价下跌可能性仍然较大[10] Jones Lang LaSalle个股分析 - 公司为全球领先全方位服务房地产企业 向跨国企业 房地产所有者 用户和投资者提供企业 金融和投资管理服务[11] - 目前获Zacks第三排名(持有) 但VGM评分达到A级 特别适合增长型投资者关注[11][12] - 增长风格评分获A级 预测本财年每股收益同比增长19.8% 2025财年两位分析师在过去60天内上调盈利预测 共识预期提升0.02美元至16.79美元[12] - 公司平均盈利惊喜达到+13.7% 结合稳健的Zacks排名和顶级增长及VGM评分 成为投资者重点观察标的[12]

核心观点 - 仲量联行全球竞标强度指数显示投资者在不确定性中持续配置资本 商业地产市场流动性改善且竞标活动趋于稳定 资本深度持续增长 [1][2] - 2025年7月该指数实现自去年12月以来首次环比改善 表明竞标动态竞争力全面提升 债券市场波动和贸易政策不确定性影响减弱 [2] - 机构投资者携多元资本来源重返市场 借贷成本与地产价值趋稳 预计下半年动能增强 [3] - 各板块表现分化：居住类竞标活跃度领先全球 零售板块因基本面强劲改善 工业物流受供应链不确定性影响 办公板块因竞标方和贷款机构增加而改善 [3] - 投资者将不确定性视为新常态 风险偏好上升 结合强劲债务市场 资本流动预计持续增长 [4] - 地产资本市场展现韧性 资本流向增长型板块 2025下半年至2026年先发投资者或获回报优势 [4] 指数方法论 - 指数基于三个子指数构成 通过投资销售交易中的专有竞标数据识别加速或减速领域 较第三方数据提供商更具前瞻性 [2] 板块表现 - 居住板块竞标动态保持高位 领跑全球主要地产板块 [3] - 零售板块竞标强度较去年初改善 受强劲基本面驱动 [3] - 工业物流板块竞标受供应链不确定性影响 [3] - 办公板块竞标动态改善 因竞标方数量增加且更多贷款机构提供办公贷款报价 [3] 市场前景 - 尽管上半年房地产周期加速步伐略缓于预期 但2025至2026年部署资本的投资者可能获得先发回报优势 该优势随周期成熟而减弱 [4] - 地产作为长期价值存储工具的吸引力未受损害 资本持续投资于增长型板块 2025年后半年存在大量机会 [4] 公司背景 - 仲量联行为全球商业地产及投资管理公司 运营超200年 业务覆盖商业/工业/酒店/住宅/零售物业 [5] - 财富500强企业 年收入234亿美元 业务遍及80多个国家 拥有超11.2万名员工 [5]

市场表现 - 7月香港整体甲级写字楼租赁市场录得18.95万平方呎的正净吸纳量 自4月起连续四个月录得正吸纳量 [1] - 7月整体甲级写字楼租金环比下跌0.5% [1] - 港岛东租金跌幅最显著 下跌2.6% 其次是九龙东略跌0.7% 中环轻微回落0.2% [1] 空置率状况 - 7月底整体写字楼空置率轻微回落至13.4% [1] - 大部份分区市场空置率均见下跌 港岛东及九龙东空置率分别回落至13.4%及20.2% [1] - 湾仔/铜锣湾区录得负吸纳量 空置率上升至9.6% [1]

股价表现与行业对比 - 过去三个月股价上涨28.1% 显著超越行业12%的涨幅 [1][10] 财务业绩表现 - 2025年第二季度调整后每股收益3.30美元 较去年同期2.55美元实现增长 [2] - 收入实现同比增长 韧性业务线贡献主要增长动力 [2] - 投资销售与债务/股权咨询等交易业务推动收入增长 [2] 业务优势与战略布局 - 提供全方位房地产解决方案 具备国内外市场专业知识 [4] - 数据驱动与技术平台提升客户参与度 [1] - 战略性技术投资助力应对市场挑战 [4] - 外包业务趋势利好 企业寻求可持续发展等专业服务 [6] - 职场管理业务销售渠道强劲 合约续签率稳定 [7] 财务指引与资产负债状况 - 上调2025年调整后EBITDA指引至13-14.5亿美元 原指引为12.5-14.5亿美元 [5][10] - 截至2025年第二季度末 公司流动性达33.2亿美元 [8] - 净杠杆率1.2倍 较上季度1.4倍改善 [8][11] - 获得穆迪Baa1和标普BBB+投资级评级 具备低成本融资能力 [11] 行业竞争格局 - 同业竞争对手包括Newmark与CBRE集团 [13] - Newmark获Zacks强力买入评级 2025年EPS共识预期1.55美元 [13] - CBRE集团获买入评级 2025年EPS共识预期6.03美元 [14]

交易概览 - JLL资本市场集团为Fundrise国家工业投资组合安排了3.527亿美元融资方案 该组合包含12个机构级工业资产 总面积达318万平方英尺[1] - 融资由高盛和TPG房地产信贷提供 借款方为Fundrise关联基金[2] - 资产分布于美国中大西洋和阳光地带关键物流走廊 具备地理多元化特征[2][5] 资产特征 - 物业配备机构级标准设施 包括LED照明 ESFR喷淋系统 交叉对接配置 净高23至40英尺[3] - 租户行业构成多元 涵盖第三方物流 分销服务及科技行业[3] - 战略定位靠近国际机场和州际交通要道 受益于持续物流需求[5] 参与机构 - JLL团队由董事总经理Robert Carey及资深管理层领导 全球资本市场专家超3000名 覆盖近50个国家[4][5] - Fundrise作为全美最大直接面向投资者的另类资产管理公司 管理资产超30亿美元 用户超200万[8] - 高盛成立于1869年 是全球领先金融机构 为多元化客户群体提供全方位金融服务[9] 战略意义 - 融资方案推动工业投资组合长期商业计划 把握工业板块强劲宏观顺风机遇[4] - 投资组合通过优质租户名册提供稳定收入流 呈现具吸引力投资机会[5] - JLL作为财富500强公司 年收入234亿美元 业务覆盖80多个国家 拥有11.2万名员工[7]

公司动态 - 仲量联行(JLL)近期推出人工智能功能Prism AI 作为其建筑运营平台Prism的附加组件 [1] - Prism AI通过JLL Falcon驱动的物业技术生态系统 为行业树立新标杆 提升物业团队战略影响力并降低运营成本 [1] - 该工具可将物业文档转化为统一可搜索的知识库 自动化行政任务并优化工作流程 [3] 产品技术 - Prism AI提供建筑运营全方面的预测性智能分析 内置安全可靠的基础设施及自动备份功能保障数据安全 [2] - 通过分析服务请求模式生成提升租户满意度的建议 例如比对服务手册与保修文件识别维修覆盖机会 [3] - 支持自然语言交互查询 实时返回答案和建议 同时保持各机构数据完全隔离 [5] 管理层观点 - 物业技术总裁Daniel Russo称Prism AI能帮助专业人士做出更智能决策 从根本上提升物业管理标准 [6] - 首席技术官Yao Morin表示该技术将高级数据分析与可操作智能结合 为商业地产设定新标准 [6] 财务表现 - 过去三个月公司股价上涨26.1% 跑赢行业13%的涨幅 [10] - 通过战略收购和有机投资持续扩大市场份额 保持强劲现金流和长期盈利增长潜力 [8] 行业比较 - 同行业Newmark(NMRK)获Zacks强力买入评级 2025年每股收益预期1.55美元 同比增长26% [11] - CBRE集团(CBRE)获买入评级 本年度每股收益预期6.03美元 同比增幅18.2% [12] 公司定位 - 作为技术驱动的商业地产公司 结合200余年行业经验与顶尖技术团队 引领行业数字化转型 [7] - 通过技术革新空间管理方式 持续塑造房地产行业未来 [7]

公司股息分配 - 公司宣布2025年第三季度每股股息为0.1575美元 将于2025年9月26日支付给截至2025年9月23日登记在册的股东[1][2] - 此次股息是公司连续第55次向股东支付季度股息 体现其稳定的股息分配记录[1][3] - 按年化计算 总股息相当于每股0.63美元 基于2025年6月30日每股净资产值11.36美元计算 收益率约为5.5%[2] 股息历史表现 - 在13年历史中 公司已9次增加股息 年均增长率为3.9% 为股东提供抗通胀收入[3] - 不同份额类别的净股息收益率存在差异：M-I份额5.5% A-I份额5.2% M份额5.2% A份额4.7%[5] - 2025年第二季度每股净股息分别为：M-I份额0.1575美元 A-I份额0.14850美元 M份额0.14887美元 A份额0.13271美元[5] 公司业务概况 - 公司为机构管理的每日净资产值REIT 拥有约65亿美元股权投资组合[1][4] - 投资组合包括高质量创收资产 涵盖住宅、工业、零售、医疗和办公物业 位于美国[6] - 公司由全球领先房地产服务公司赞助 投资管理团队具备机构背景[4] 资产管理规模 - 母公司LaSalle Investment Management为全球领先房地产投资管理公司 截至2025年第一季度管理资产849亿美元[7] - 资产管理涵盖私人和公共房地产股权及债务投资 客户包括养老金、保险公司、政府和机构投资者[7]

产品发布核心信息 - 仲量联行于2025年8月13日推出人工智能附加功能Prism AI 作为其获奖建筑运营平台Prism的扩展组件 [1] - Prism AI通过JLL Falcon技术生态系统驱动 旨在为物业管理设立新行业标准并提升资产组合战略影响力同时降低成本 [1] - 该产品提供覆盖建筑运营全方面的预测性运营情报 包括资源分配、租户满意度、风险缓解、供应商管理和资本投资等决策支持 [1] 技术功能与优势 - 将分散的物业文档转换为集成可搜索知识库 实现行政任务自动化和工作流优化 [2] - 通过分析服务请求模式提供提升租户满意度的智能建议 并可分析多年物业任务与工作流数据 [2] - 工程师可利用其分析服务手册与保修文档 检测保修覆盖机会并避免高额自费维修 [2] - 通过直观界面支持对话式提问 例如查询"上季度物业检查中未解决问题"并即时获取答案与建议 [3] - 通过维护对话历史和提升透明度 赋能专业人员做出数据驱动决策 [3] 数据安全架构 - 基于安全可靠基础设施构建 配备自动备份功能保障数据安全 [4] - 采用完全数据分离技术 确保各组织的物业数据、租户信息和财务细节保持私密性 [4] 公司战略定位 - 作为全技术支持的商业地产公司 正引领行业数字化转型 以技术重塑全球空间 [5] - 结合公司200余年行业经验与世界级技术团队 创建无与伦比的空间管理与智能产品组合 [5] - 致力于提升全球建筑价值并增强使用者生产率 塑造未来空间形态 [5] 公司背景 - 作为全球领先商业地产与投资管理公司 拥有超过200年运营历史 [6] - 财富500强企业 年收入达234亿美元 业务覆盖超80个国家 [6] - 全球员工总数超过112,000名 融合全球平台优势与本地专业知识 [6] - 核心业务涵盖商业、工业、酒店、住宅和零售物业的买卖、建造、占用、管理与投资 [6]

亚太区商业地产投资总体表现 - 2025年第二季度亚太区商业地产投资总额达312亿美元 同比增长15% [1] - 2025年上半年亚太区投资总额实现676亿美元 同比增幅达17% [1] - 亚太区商业地产持续吸引全球资本 印证经济基本面和资产类别韧性 [2] 主要国家/地区市场表现 - 韩国市场二季度投资额突破60亿美元 同比大幅上升72% 增速居亚太首位 [1] - 日本二季度投资规模达76亿美元 同比增长31% 上半年累计交易213亿美元增长23% [1] - 中国内地二季度投资总额达52亿美元 同比增长7% 市场交易由内资企业和高净值投资者主导 [3] 资产类别表现 - 办公楼资产以133亿美元交易额领跑市场 同比增长24% 其中韩国交易额达四年峰值 [2] - 居住类资产交易规模达36亿美元 同比大幅增长92% 日本市场贡献半数交易量 [2] - 工业物流资产实现63亿美元成交额 同比增长12% 零售物业以50亿美元交易额保持4%稳定增长 [2] - 韩国市场办公楼资产交易占比高达77% 反映业主把握供应高峰前窗口期进行资产处置 [1] - 酒店业态表现活跃 多宗交易实现溢价成交 [1] - 一线城市长租公寓资产因稳定收益表现持续获得投资者青睐 [3] 投资者结构变化 - 私人投资者交易额在二季度达47亿美元 同比上升32% [2] - 办公楼占私人投资者交易总量45% 较2024年同期28%占比显著提升 [2] - 零售物业保持26%稳定占比 仅次于办公楼类别 [2] - 日本国内投资者持续加码办公楼资产 带动居住类物业交易量创三年新高 [1] 投资趋势与策略 - 全球贸易摩擦持续使投资者对资产基本面和租户结构审查更为严格 [1] - 居住类、生命科学和医疗健康类资产因刚需特性成为最具抗风险能力赛道 [1] - 价格调整过程中优质资产出现在交易市场 创造资产配置关键机遇 [3] - 投资策略更趋专业化和多元化 核心区域优质资产保持不可替代投资价值 [3] - 政策内需刺激措施有望为零售物业吸引更多实际使用需求买家和本地投资机构 [3]