公司业务策略 - Lennar公司的主要策略包括强大的运营利润率、一切包含的营销策略、创新的住宅建筑和数字营销[8][9][10][12] - 公司致力于通过技术和创新策略降低销售、一般和行政成本，实现强劲的运营利润率[8] - 一切包含的营销策略使公司能够在竞争激烈的市场中通过提供豪华功能作为标准配置来区分产品[9] - 公司不断创新建造的住宅，以满足客户需求和欲望，例如Next Gen® home[10] - Lennar公司通过数字营销渠道广告房屋，提高了营销效率，吸引更多合格的购房者[12] 金融服务业务 - 在2022财年，公司的金融服务子公司发放了总额为144亿美元的约3.77万笔住宅抵押贷款[25] - 公司的金融服务子公司在2022财年锁定了总额为157亿美元的约4.11万笔住宅抵押贷款的利率[25] - 公司使用新技术自动化部分抵押贷款发放流程，提高了客户体验[26] 投资和资产 - 公司在截至2022年11月30日的投资中，战略技术投资的账面价值为5.225亿美元[31] - 公司的多户家庭业务已开发了116个多户住宅社区，拥有约3.49万个租赁单元[32] - 公司的单户家庭租赁业务已购买了价值11亿美元的4129套房屋[34] - 公司在Five Point Holdings, LLC中拥有约40%的间接利益，投资金额为3.829亿美元[35] - 公司保留了对Rialto基金和其他房地产相关投资车辆的有限合伙人投资，截至2022年11月30日总额为1.851亿美元[36] 风险因素 - 公司在2022财年的负债总额为36亿美元[67] - 公司在2022财年通过发行高级债券融资支持运营[67] - 公司2023年需要更新或替换总额为28.5亿美元的金融服务部门的仓储额度[68] - 公司可能需要将运营现金流的大部分用于偿还债务本金和利息[68] - 公司的信用评级下调可能影响其融资能力[68] - 公司可能受到合资企业合作伙伴未能履行义务或违背公司意愿的不利影响[69] - 政府对土地使用和环境事务的监管可能增加开发和房地产项目的成本[72] - 公司可能受到不受控制的人员不当行为的伤害[73] - 公司可能被迫对承包商和其他合同方的义务和劳动法违规行为负责[73] 公司发展和战略 - 公司计划分拆部分业务，可能无法实现预期目标[74] - 公司股东Stuart Miller拥有36%的投票权，可能影响公司决策[75] - 公司在房地产相关基金和企业中有大量投资，但作为少数股东可能面临重大损失[76] - 公司对公开交易公司的投资可能会受到市值下降的影响[77] - 全球或地区环境条件变化和政府行动可能增加公司成本或限制未来增长活动[78] 公司运营和风险管理 - 公司存在季度业绩波动，受多种因素影响[76] - 公司股票回购计划的执行情况[85] - 公司股票表现图表[86] - 公司对变量利益实体的控制要求进行了评估，包括是否是主要受益人以及是否具有控制财务利益[143] - 公司暴露于市场风险，主要是与投资、持有待售贷款、持有投资贷款和未偿还的浮动利率债务的利率波动相关[143] - 公司使用衍生金融工具对LMF商业的待售贷款的利率风险进行对冲[144] - 公司在2022年11月30日提供了对受利率变动敏感的重要工具的信息，包括贷款、投资、债务和其他应付款项的主要现金流量和加权平均有效利率[145]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度毛利率在减值前下降270个基点至25.3%，主要因降价和提供激励措施 [11] - 第四季度取消率为26%，高于去年的12%，但已从10月的28%峰值下降，预计短期内将降至20%以下 [12] - 2022年销售同比下降15%，开工超68,000套房屋，仅比去年减少1% [12] - 第四季度SG&A维持在5.8%的运营水平 [19] - 第四季度末净债务与总资本比率为负2.4%，房屋建筑债务与总资本比率降至14.4%，为历史最低 [55] - 股东权益增至240亿美元，每股账面价值增至83.16美元，库存回报率为32.8%，股权回报率为20.9% [56] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第四季度新销售订单同比下降15%，社区数量同比下降4% [33] - 第四季度新销售订单价格较第三季度环比下降9.5%，其中混合因素占250个基点，基础价格降低和激励措施分别占200个基点和500个基点 [33] 金融服务业务 - 第四季度运营收益为1.25亿美元，其中抵押贷款运营收益为8000万美元，产权运营收益为4400万美元，均高于去年 [50] 其他业务 - 第四季度运营亏损1.06亿美元，主要因公开交易的科技投资按市值计价的非现金损失9600万美元 [51] 各个市场数据和关键指标变化 表现良好的市场 - 包括西南佛罗里达、东南佛罗里达、坦帕、棕榈大西洋、新泽西、夏洛特、印第安纳波利斯和圣地亚哥等8个市场，受益于低库存、强劲就业和当地经济 [35] 已调整定价和激励措施并恢复销售势头的市场 - 包括杰克逊维尔、奥卡拉、亚特兰大等23个市场，需提供更激进的融资、基础价格降低和/或增加激励措施 [36] 需要进一步调整定价以恢复目标销售速度的市场 - 包括奥兰多、彭萨科拉、北阿拉巴马等8个市场，交通放缓，买家购买时间延长，取消率升高 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续销售房屋并根据市场条件调整价格，维持合理销量，通过动态定价模型指导基于销量的定价 [11] - 与贸易伙伴合作，调整成本结构以适应当前市场条件 [14] - 关注土地和土地收购，重新考虑管道中的每笔土地交易，减少对土地价值下降的风险敞口 [15] - 管理SG&A运营成本，即使在较低毛利率下也能实现强劲净利润率 [18] - 保持严格的库存控制，包括土地和房屋库存，确保现金流稳定 [20] - 继续关注现金流底线，保护和增强资产负债表 [24] 行业竞争 - 公司通过维持开工和销售速度，从贸易伙伴处获得成本降低，并大幅增加市场份额，许多竞争对手停止或放缓开工 [34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 经营环境 - 市场条件在第四季度继续恶化，利率驱动的销售放缓和价格调整与供应链紧张、高劳动力和材料成本以及延长的周期时间相交织 [7] - 新屋和现有房屋市场的销售和销售价格均大幅下降，新的出租物业生产受到限制 [8] 未来前景 - 预计2023年单户和多户住宅生产将下降四分之一到三分之一，加剧全国住房供应短缺 [8] - 公司预计第一季度交付12,000 - 13,500套房屋，毛利率约为21%，预计为全年最低 [28] - 目标是全年交付量持平，通过调整建筑成本和土地成本、提高产品效率以及管理SG&A来提高利润率 [28] 其他重要信息 - 公司原计划在年底前分拆Quarterra，但由于当前市场条件不利，将推迟至合适时机 [26] - 公司区域总裁Jeff Roos将退休，他在过去27年为公司做出了重要贡献 [29] 问答环节所有提问和回答 问题1: 为何预计第一季度毛利率为全年低点，以及假设的抵押贷款利率范围 - 公司提前进行价格调整以维持销量，随着与土地和贸易伙伴的价格协调，以及成本降低和产品效率提高，毛利率有望改善 [61][62] - 公司在利率方面保持灵活性，动态定价模型几乎不受利率影响，将根据利率变化调整价格和客户可承受性 [63] 问题2: 自有地块数量下降，未来几个季度的变化趋势及所需市场条件 - 自有地块数量下降是积极趋势，目标是保护资产负债表和降低风险，未来将继续适度调整自有地块数量以适应业务需求 [70][71] 问题3: 如何看待销售速度，以及如何使用现金 - 公司将保持销售速度，通过动态定价模型和匹配销售与开工速度来维持稳定销量 [74][75][76] - 现金用途包括股票回购、业务增长和偿还债务，公司将根据市场情况灵活选择最佳回报途径 [78][79][80] 问题4: 如何平衡开工领先订单时的单位经济和现金流 - 公司通过降低SG&A、周转库存和重新配置土地投资来实现现金流和盈利能力的平衡 [83] 问题5: 12,500套开工量对年末库存单位和现金流的影响 - 预计年末库存水平将下降，释放大量现金流，公司一直致力于解决供应链问题和优化库存管理 [85] 问题6: 市场条件恶化时，公司在牺牲利润率方面的底线 - 公司通过提高SG&A效率和与贸易伙伴合作，有能力在市场恶化时继续调整策略，可能会有适度减值，但不会出现重大问题 [90][91] 问题7: 本季度减值是否已清理风险，以及未来潜在减值情况 - 公司一直积极清理风险，目前减值规模已基本反映市场情况，未来减值风险相对较小 [93][94][95] 问题8: 详细介绍动态定价模型，以及与竞争对手相比的定价水平和激励措施变化 - 动态定价模型是一个详细的工具，基于房屋、社区和市场的实时数据进行定价，可在不同市场条件下灵活调整 [99][100][101] - 公司密切关注竞争对手的定价和库存情况，根据市场变化及时调整价格和激励措施 [103] 问题9: 目前成本节约处于什么阶段，主要是劳动力还是材料方面 - 目前处于成本节约的早期阶段，随着行业开工放缓，劳动力和材料成本预计将在第一和第二季度下降 [109] 问题10: 如何得出行业开工量下降30%的预测，以及下降幅度变化对成本节约和利润率的影响 - 行业开工量下降受小型建筑商资金困难和多户住宅资本市场冻结等因素影响，即使下降幅度小于预期，仍会存在住房短缺问题 [112][113][114] 问题11: 过去3 - 4周利率下降后，购房者需求和定价能力的变化 - 过去几周流量和买家需求增加，取消率减少，市场环境趋于稳定，但尚未出现价格上涨 [116] 问题12: 第一季度毛利率展望所包含的价格趋势和成本节约预期 - 公司假设市场价格无上涨或进一步下跌，毛利率提升主要来自成本节约、周期时间缩短和产品价值工程 [121][124][125] 问题13: 社区数量在2023年底的变化趋势 - 目前社区数量情况不稳定，预计在2023年下半年可能会增长，但现在提供具体指导还为时过早 [128]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年第三季度公司净收益为15亿美元，摊薄后每股收益5.03美元，2021年同期净收益为14亿美元，摊薄后每股收益4.52美元[106] - 2022年第三季度公司总营收为89.34431亿美元，总成本和费用为68.58907亿美元[107] - 2022年和2021年截至8月31日的三个月，公司的税务拨备分别为3.516亿美元和4.051亿美元，有效所得税税率分别为19.3%和22.4%[112] - 2022年九个月总运营收益为4.636603亿美元，2021年为4.576449亿美元[110][112] - 2022年前9个月和2021年前9个月的税收拨备分别为9.513亿美元和9.754亿美元，有效所得税税率分别为22.4%和23.1%[113] - 2022年8月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为16亿美元，2021年11月30日为30亿美元，2021年8月31日为28亿美元[134] - 2022年前九个月和2021年同期，经营活动提供的现金分别为5.515亿美元和13亿美元[135] - 2022年和2021年前九个月，投资活动所用现金分别为1.315亿美元和1.312亿美元[137] - 2022年和2021年前九个月，融资活动所用现金分别为18亿美元和13亿美元[137] - 2022年8月31日，最低净资产测试达标值为16.539387亿美元，高于规定的11.64911亿美元；最大杠杆比率为15.7%，低于规定的65.0%；流动性测试值为15.7，高于规定的1.00[141] - 2022年8月31日，应从非担保子公司收取款项为16.424764亿美元，权益法投资为1.121599亿美元，总资产为37.688242亿美元，总负债为9.573612亿美元；前九个月总收入为21.452414亿美元，营业利润为4.784234亿美元[146] 土地相关数据关键指标变化 - 截至2022年8月31日，公司控制的住宅用地百分比从去年的53%增至63%，拥有的土地供应年限从3.3年降至2.9年[103] - 截至2022年8月31日，公司控制的住宅用地为306988块，拥有的为184182块，分别占总数的63%和37%；而2021年8月31日控制的为216380块，拥有的为190393块[152] 业务预期数据关键指标变化 - 预计2022年第四季度新订单在14000 - 15500套房屋，交付量在20000 - 21000套房屋[103] - 预计第四季度毛利率在26.0% - 27.0%，销售、一般和行政费用占房屋销售收入的比例在5.7% - 5.9%[105] - 预计第四季度末社区数量较第三季度末增加约5%，2023年将进一步增加[105] 建房周期与市场表现 - 2022年第三季度较第二季度建房周期缩短三天[103] - 2022年第三季度有9个市场表现良好，22个市场进行重大价格调整，7个市场出现明显市场疲软和调整[103] 业绩特殊项目 - 2022年第三季度业绩包含8580万美元未实现按市值计价损失、3550万美元一次性诉讼费用和5360万美元所得税收益[106] - 2021年第三季度业绩包含4.937亿美元公开交易科技投资未实现按市值计价收益[106] 房屋销售业务数据关键指标变化（季度） - 2022年第三季度房屋销售收入从2021年第三季度的65亿美元增至84亿美元，增长30%[112] - 2022年第三季度房屋交付数量从15199套增至17248套，增长13%；平均销售价格从42.8万美元增至49.1万美元，增长15%[112] - 2022年第三季度房屋销售毛利率为29.2%（25亿美元），2021年第三季度为27.3%（18亿美元）[112] - 2022年第三季度销售、一般和行政费用为4.859亿美元，2021年第三季度为4.537亿美元；占房屋销售收入的百分比从2021年第三季度的7.0%降至2022年第三季度的5.8%[112] - 2022年第三季度房屋销售总收入为84.39125亿美元，2021年同期为65.05708亿美元[116] - 2022年8月房屋交付总数为17248套，2021年同期为15199套；平均销售价格从42.8万美元增至49.1万美元[118] - 2022年8月销售激励方面，三个月交付每套激励平均为1.23万美元，占收入2.5%，2021年为7300美元，占比1.7%[120] - 新订单方面，2022年8月活跃社区1189个，2021年为1196个，2022年三个月房屋订单14,366套，2021年为16,277套，2022年平均销售价格为46.3万美元，2021年为45.8万美元[121] - 房屋建筑业务的取消率方面，2022年三个月总取消率为21%，2021年为10%[123] - 积压订单方面，2022年8月房屋积压25,734套，2021年为25,819套，2022年积压订单总价值1.2887422亿美元，2021年为1.197803亿美元，2022年平均销售价格为50.1万美元，2021年为46.4万美元[124] - 截至2022年8月31日九个月，来自非合并实体的新订单有183套，价值8750万美元，平均销售价格47.8万美元；2021年同期为102套，价值3670万美元，平均销售价格35.9万美元[122] - 截至2022年8月31日，非合并实体的积压订单有147套，价值7380万美元，平均销售价格50.2万美元；2021年同期为82套，价值2950万美元，平均销售价格35.9万美元[124] - 2022年八个月，公司在东部和中部房屋建筑业务分别收购340套和53套积压房屋[124] - 东部地区2022年8月房屋销量14,927套，2021年为12,968套，2022年九个月销售额6436.576万美元，2021年为4572.592万美元，2022年平均销售价格为43.1万美元，2021年为35.3万美元[119] - 西部地区2022年8月房屋销量13,151套，2021年为12,793套，2022年九个月销售额8718.178万美元，2021年为7284.927万美元，2022年平均销售价格为66.3万美元，2021年为56.9万美元[119] - 2022年第三季度与2021年同期相比，各地区房屋销售营收均增加，主要因交付数量和均价上升，虽每平方英尺成本因材料和人工成本增加，但交付房屋毛利率同比改善[125] 房屋销售业务数据关键指标变化（前九个月） - 2022年九个月房屋销售收入为221.24565亿美元，2021年为173.77353亿美元[109][110][112] - 2022年前9个月房屋销售收入从2021年同期的174亿美元增至221亿美元，增长27%[113] - 2022年前9个月房屋交付数量从42006套增至46335套，增长10%；平均销售价格从41.4万美元增至47.9万美元，增长16%[113] - 2022年前9个月房屋销售毛利率为64亿美元，占比28.7%；2021年同期为46亿美元，占比26.2%[113] - 2022年前9个月销售、一般和行政费用为14亿美元，占房屋销售收入的6.3%；2021年同期为13亿美元，占比7.6%[113] - 2022年8月销售激励方面，九个月交付每套激励平均为9500美元，占收入1.9%，2021年为9300美元，占比2.2%[120] - 新订单方面，2022年九个月订单总价值6657.723万美元，2021年为7454.399万美元[121] - 房屋建筑业务的取消率方面，2022年九个月总取消率为14%，2021年为9%[123] - 截至2021年8月31日的三个月，公司房屋平均销售价格为33.7万美元，2022年8月总销量46,335套，2021年为42,006套，2022年九个月总销售额达2.2166936亿美元，2021年为1.7396003亿美元，2022年平均销售价格为47.9万美元，2021年为41.4万美元[119] - 2022年前九个月与2021年同期相比，各地区房屋销售营收大多增加，主要因交付数量和均价上升，每平方英尺成本增加部分抵消营收增长，交付房屋毛利率同比改善[125][127] 金融服务部门业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度金融服务部门运营收益为6300万美元，含3550万美元一次性费用；剔除该费用后为9850万美元，低于2021年第三季度的1.119亿美元[112] - 2022年前9个月金融服务部门运营收益为2.571亿美元，剔除一次性费用后为2.926亿美元；2021年同期为3.793亿美元[113] - 金融服务板块2022年第三季度抵押贷款发起额为35.49亿美元，2021年同期为32.81亿美元；2022年前九个月为98.16亿美元，2021年同期为92.28亿美元[129] - 金融服务板块2022年第三季度抵押贷款捕获率为67%，2021年同期为73%；2022年前九个月为70%，2021年同期为75%[129] - 2022年8月31日和2021年11月30日，金融服务的商业抵押担保证券账面价值分别为1.51亿美元和1.578亿美元[129] - 截至2022年8月31日，金融服务的仓库回购协议下借款总计13.0577亿美元，其中住宅设施下为13亿美元，LMF商业设施下为5770万美元[153] - 截至2022年8月31日，金融服务的仓库回购安排下，住宅安排借款为13亿美元，LMF商业安排借款为5770万美元[153] - 金融服务业务固定利率票据及其他应付债务为1.409亿美元，平均利率3.4%[154] - 金融服务业务可变利率票据及其他应付债务为13.47亿美元，平均利率4.2%[154] 多户住宅部门业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度多户住宅部门运营收益为4850万美元（扣除非控股权益后为4590万美元），2021年第三季度运营亏损940万美元[112] - 2022年前9个月多户住宅部门运营收益为5460万美元（扣除非控股权益后为5200万美元）；2021年同期为1210万美元[113] - 多户住宅板块2022年8月31日对非合并实体的投资为6.31513亿美元，2021年11月30日为6.54029亿美元；公司净投资分别为9.34939亿美元和9.76676亿美元[130] - 截至2022年8月31日，多户住宅在24个活跃的非合并实体中有股权投资，而2021年11月30日为17个[149] - 截至2022年8月31日，多户住宅非合并实体总债务为4.187329亿美元，其中2022年到期本金为2867.25万美元，2023年为1.040552亿美元，2024年为1.045328亿美元[150] - 多户住宅业务固定利率应付票据为1350万美元，平均利率0.0%[154] - 多户住宅业务可变利率应付票据为320万美元，平均利率3.6%[154] Lennar Other部门业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度Lennar Other部门运营亏损1.18亿美元，2021年第三季度运营收益4.92亿美元[112] - 2022年前9个月Lennar Other部门运营亏损为6.295亿美元；2021年同期运营收益为9.092亿美元[113] - 2022年8月31日和2021年11月30日，Lennar Other板块资产分别为9.177亿美元和15亿美元，其中对非合并实体的投资分别为3.426亿美元和3.463亿美元[132] 合资企业出售业务数据关键指标变化 - 2022年第三季度和前九个月，公司通过合资企业出售运营物业/投资的数量均为1个，公司在出售中的收益份额分别为1973万美元和1973万美元[131] 债务与资本比率数据关键指标变化 - 2022年8月31日，房屋建筑债务与总资本比率为15.0%，净房屋建筑债务与总资本比率为10.7%；2021年11月30日，这两个比率分别为18.3%和8.4%；2021年8月31日，这两个比率分别为21.2%和12.4%[138] - 2022年和2021年8月31日前九个月，房屋建筑平均未偿债务分别为49.21656亿美元和58.48865亿美元，平均利率2021年为4.9%，2022年未提及，利息支出分别为1.80869亿美元和2.10575亿美元[140] 信贷协议相关变化 - 2

财务数据和关键指标变化 - 第三季度交付超17200套房屋，毛利率29.2%，净利率23.5%，SG&A为5.8%，较去年改善120个基点，底线收益达14.7亿美元，摊薄后每股收益5.03美元 [7] - 偿还5.75亿美元到期高级债务后，季度末现金达13亿美元，循环信贷无借款，债务与总资本比率降至15%，去年为21.2% [7] - 第三季度新销售订单较去年下降12%，社区数量同比下降1%，取消率21%，略高于历史平均水平 [21] - 新销售订单激励从6月的2.3%增至8月的6%，新净订单销售价格较第二季度下降9%，较去年上涨1% [22] - 第三季度金融服务运营收益9900万美元（不计一次性诉讼应计费用），抵押贷款运营收益6400万美元（去年8000万美元），最终收益3300万美元（去年2600万美元） [35][36] - 第三季度Lennar Other部门运营亏损1.18亿美元，主要因公开交易技术投资的非现金按市值计价损失8600万美元 [37] - 季度末拥有18.4万个住宅用地，控制30.7万个，共49.1万个，拥有住宅用地年限从去年的3.3年降至2.9年，控制住宅用地比例从53%升至63% [38] - 股东权益增至230亿美元，每股账面价值近79美元，库存回报率32.7%，股权回报率21% [39] - 信用评级从Baa3升至Baa2 [40] - 预计第四季度新订单1.4 - 1.55万个，交付2 - 2.1万套房屋，平均销售价格47.5 - 48万美元，毛利率26% - 27%，SG&A在5.7% - 5.9%，综合业务预计亏损约1500万美元 [41] - 预计第四季度金融服务收益5000 - 6000万美元，多户住宅业务收益1500 - 2000万美元，Lennar Other部门亏损约2000万美元，第四季度EPS约4.65 - 5.3美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第三季度开工和销售速度分别为4.4套/社区和4.0套/社区 [29] - 季度末库存为500多套已完工未售出房屋，即0.4套/社区 [30] - 第三季度购买住宅用地约1.31万个，同比和环比分别下降21%和25% [32] 金融服务业务 - 第三季度运营收益9900万美元（不计一次性诉讼应计费用），抵押贷款运营收益6400万美元（去年8000万美元），最终收益3300万美元（去年2600万美元） [35][36] Lennar Other业务 - 第三季度运营亏损1.18亿美元，主要因公开交易技术投资的非现金按市值计价损失8600万美元 [37] 各个市场数据和关键指标变化 表现良好的市场（9个） - 包括西南佛罗里达、东南佛罗里达等，受益于低库存、强劲本地经济、就业增长和人口迁入，需提供抵押贷款买断计划和正常激励措施以维持销售势头 [23] 已调整定价和激励措施并恢复销售势头的市场（22个） - 包括坦帕、奥兰多等，交通流量放缓，取消率上升，需提供更激进融资计划、基础价格下调和/或增加激励措施 [24] 需要进一步定价调整以恢复目标吸收率的市场（7个） - 包括费城都会区、明尼苏达等，交通流量显著放缓，买家决策时间长，取消率高，需进行重大基础价格调整、销售激励和激进抵押贷款买断 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续销售房屋，根据市场条件调整定价，维持合理销量，采用动态定价模型，保持有限库存水平 [14] - 与贸易伙伴合作，调整成本结构以适应当前市场条件 [15] - 严格筛选新土地收购和新社区项目，重新评估和承保管道中的土地交易，微管理资本分配 [15] - 持续降低SG&A，通过技术和流程改进提高效率 [15] - 严格控制库存，随着增长率降至零和周期时间恢复正常，库存应减少并产生现金流 [16] - 专注现金流和底线，保护和增强资产负债表 [17] - 年底前完成Quarterra分拆，分拆后Lennar将成为纯住宅建筑公司，Quarterra将是轻资产资产管理业务 [17][18] - 市场竞争方面，不同规模的建筑商策略不同，公司通过动态定价模型了解竞争对手情况并做出反应 [81][82] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场受供应链限制、劳动力有限、抵押贷款利率翻倍、通胀和美联储加息影响而走弱，但住房需求仍存在，长期前景乐观 [8][10] - 公司有经验丰富的团队，财务、组织和技术方面优势明显，能够适应市场变化并应对挑战 [19] - 尽管市场存在挑战，但公司将继续调整以抓住机会，推动公司发展 [20] 其他重要信息 - 公司参加供应链会议，与贸易伙伴合作降低生产成本 [13] - 第三季度供应链仍有中断，电气设备交付受影响，建筑劳动力紧张，预计第四季度前端贸易和第一季度成品贸易劳动力将有所缓解 [33] - 第三季度直接建筑成本同比增长21%，环比增长6%，年初木材价格下降将在2023年上半年交付中体现成本优势 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：12%的订单下降中，多少是基础价格削减、激励措施等因素导致，是否有产品组合转变？ - 季度内约有4.5%的激励措施计入价格，部分是基础价格变化，还有轻微的产品组合调整，本季度交付了更多入门级房屋 [46] 问题2：公司是否加速放弃土地交易，合作伙伴合作意愿如何，控制的交易中有多少可能处于观察名单或有风险？ - 公司会放弃不符合承保标准且能以合理成本退出的项目，本季度可能放弃了约1万个住宅用地的交易；公司与土地合作伙伴关系良好，能合作调整时间、重组或改变节奏 [49][50][51] 问题3：与过去周期相比，当前业务变化对现金生成能力的影响，以及公司为复苏所关注的投资领域和未来发展方向？ - 公司从长期土地资产转向短期资产，且增长放缓至零，这都有利于现金生成；供应链问题导致的周期时间增加使库存现金占用增加约25%，随着周期时间恢复正常，将产生现金流 [53][55] 问题4：公司运营如何平衡成本与消费者需求，帮助首次购房者买房？ - 公司降低销售价格，与贸易伙伴和土地合作伙伴共同调整成本结构；同时仔细研究产品供应，进行价值工程和引入更小、更高效的产品 [58][59] 问题5：计算的开工数量和库存周期时间增加占用的现金是否准确，500套已完工库存是否为新常态，为何减少该数量？ - 库存周期时间增加占用的现金数额接近18亿美元；公司目前库存低于疫情前正常水平，未来会以有纪律的方式增加库存，以满足消费者快速入住需求 [63][66][68] 问题6：公司当前的单户出租（SFR）业务情况，以及投资者的兴趣？ - SFR市场受利率上升影响有所放缓，但租金保持稳定；公司上季度向SFR市场销售约1000套房屋，SFR项目本身略超700套；公司采取谨慎策略，目前向自有项目销售减少，向其他SFR项目销售增加 [73][74][76] 问题7：9月是否进一步增加激励措施或降价以应对利率上升，销售势头是否持续？ - 第三季度激励措施约为4.5%，其中约3%是基础价格削减；进入后续阶段，定价和激励措施与第三季度和8月基本一致，净销售价格略高于8月，取消率和销售速度与8月相当，销售执行策略调整效果良好 [78] 问题8：竞争对手在定价策略上是否有变化，与公司策略是否存在差异？ - 市场上建筑商策略多样，部分与公司策略一致，部分不同，小建筑商和大建筑商反应也有所不同；公司通过动态定价模型了解竞争情况并做出反应 [81][82] 问题9：第三季度到第四季度毛利率变化中，基础价格削减、其他激励措施、成本上升和季节性运营杠杆的影响分别是多少？ - 约一半是销售激励措施，30% - 40%是基础价格削减，其余是成本和产品组合因素；第四季度是建筑成本高峰期，之后成本将下降 [84][85] 问题10：Quarterra的第三方股权承诺和土地策略的第三方资本承诺金额增长情况？ - 公司目前无法披露相关数据，将在分拆前的会议上详细说明 [88] 问题11：第四季度之后的毛利率方向，以当前激励措施和成本情况为起点思考2023年第一季度毛利率差异是否合理？ - 由于市场动态变化大，公司未提供第四季度之后的指导，难以对2023年第一季度毛利率发表意见 [91][92] 问题12：2023年社区数量的增长情况和幅度？ - 公司认为2023年社区数量可能会有个位数的低增长，但受土地市场和销售速度等因素影响，情况较难判断 [94][95]

公司净收益与每股收益情况 - 2022年第二季度公司归属Lennar的净收益为13亿美元，摊薄后每股收益4.49美元，2021年同期分别为8.314亿美元和2.65美元；排除技术投资的按市值计价损失和上一年住宅太阳能业务出售收益后，2022年第二季度归属Lennar的净收益为14亿美元，摊薄后每股收益4.69美元，2021年同期分别为9.236亿美元和2.95美元[109] 特定时期收入与成本情况 - 截至2022年5月31日的三个月，房屋销售收入79.63683亿美元，土地销售收入752.4万美元，其他收入3.87489亿美元，总收入83.58696亿美元[110] - 截至2022年5月31日的三个月，房屋销售成本56.10783亿美元，土地销售成本781.5万美元，销售、一般和行政费用4.86555亿美元，其他成本和费用2.79619亿美元，总成本和费用63.84772亿美元[110] - 2022年5月31日止六个月，公司总营收为1.4562212亿美元，总成本和费用为1.1381724亿美元，税前收益为2431.569万美元[113] - 2021年5月31日止六个月，公司总营收为1.1755713亿美元，总成本和费用为9533.054万美元，税前收益为2423.899万美元[115] 公司土地相关情况 - 截至2022年5月31日，公司控制的住宅用地百分比从去年的50%增至62%，拥有的土地供应年限从3.3年降至3.1年[107] - 截至2022年5月31日，公司拥有的住宅用地总数为192,697块，占总住宅用地的38%，受控住宅用地总数为318,902块，占总住宅用地的62%[158] - 2021年5月31日，公司拥有的住宅用地总数为188,937块，占总住宅用地的50%，受控住宅用地总数为192,473块，占总住宅用地的50%[158] - 截至2022年5月31日，公司拥有的住宅用地供应年限为3.1年，2021年5月31日为3.3年[158] 公司业务预期情况 - 公司预计2022年第三季度新订单在16000 - 18000套房屋，交付量在17000 - 18500套房屋[107] - 公司预计第三季度毛利率在28.5% - 29.5%，销售、一般和行政费用占房屋销售收入的比例在6.0% - 6.5%[107] 公司分拆计划情况 - 公司计划在年底完成长期计划的分拆，分拆出的Quarterra集团将带走25亿美元资产，且不影响公司收益[107] 公司技术投资按市值计价情况 - 2022年第二季度公司公开交易的技术投资有7800万美元未实现按市值计价损失，2021年同期有2.726亿美元未实现按市值计价收益[109] - 2022年第一季度和上半年，莱纳其他部门来自科技投资的未实现收益（损失）分别为 - 7796.5万美元和 - 4.73135亿美元，2021年同期分别为 - 2.72625亿美元和1.9712亿美元[139] 公司供应链与市场情况 - 自供应中断以来，过去四个月建房周期仅增加了5天，可能意味着供应链问题已达顶峰[107] - 6月以来，因抵押贷款利率飙升和负面经济新闻，公司许多市场的新订单和客流量减弱[107] 公司住宅太阳能业务出售收益情况 - 2021年5月31日止三个月，公司Lennar Other部门出售住宅太阳能业务实现1.515亿美元收益[112][115] 房屋销售业务关键指标变化 - 2022年第二季度房屋销售收入从2021年的60亿美元增至80亿美元，增长33%[115] - 2022年第二季度房屋交付数量从14493套增至16549套，增长14%，平均销售价格从41.4万美元增至48.3万美元，增长17%[115] - 2022年第二季度房屋销售毛利率为29.5%（24亿美元），2021年为26.1%（16亿美元）[115] - 2022年第二季度销售、一般和行政费用为4.866亿美元，占房屋销售收入的6.1%；2021年为4.552亿美元，占比7.6%[115] - 2022年5月31日止六个月，房屋销售收入从2021年同期的109亿美元增至137亿美元，增长26%[117] - 2022年5月31日止六个月，房屋交付数量从26807套增至29087套，增长9%；平均销售价格从40.6万美元增至47.2万美元，增长16%[117] - 2022年5月31日止六个月，房屋销售毛利率为39亿美元，占比28.4%；2021年同期为28亿美元，占比25.6%[117] - 2022年5月31日止六个月，销售、一般和行政费用为9.15亿美元，2021年同期为8.654亿美元；占房屋销售收入的比例从8.0%降至6.7%[117] - 2022年5月31日止三个月，房屋销售总收入为79.63683亿美元，毛利率为29.5%[122] - 2022年5月31日止六个月，房屋销售总收入为136.8544亿美元，毛利率为28.4%[123] - 截至2021年5月31日的三个月，房屋平均销售价格为31.9万美元[127] - 截至2022年5月31日的六个月，总交付房屋29,087套，价值1.3710578亿美元，平均销售价格47.2万美元；2021年同期交付26,807套，价值1.088524亿美元，平均销售价格40.6万美元[127] - 截至2022年5月31日的六个月，未合并实体交付房屋69套，价值2510万美元，平均销售价格36.4万美元；2021年同期交付43套，价值1360万美元，平均销售价格31.6万美元[127] - 截至2022年5月31日，新订单总数17,792套，价值9098.269万美元，平均销售价格51.1万美元；2021年同期为17,157套，价值7565.387万美元，平均销售价格44.1万美元[129] - 截至2022年5月31日的六个月，未合并实体新订单104套，价值4820万美元，平均销售价格46.3万美元；2021年同期为67套，价值2350万美元，平均销售价格35.1万美元[130] - 截至2022年5月31日，积压房屋总数28,624套，价值1.4689964亿美元，平均销售价格51.3万美元；2021年同期为24,741套，价值1.1034394亿美元，平均销售价格44.6万美元[131] - 截至2022年5月31日，未合并实体积压房屋114套，价值5170万美元，平均销售价格45.3万美元；2021年同期为62套，价值2140万美元，平均销售价格34.5万美元[131] - 2022年上半年，公司在东部和中部住宅建设部门分别收购了347套和54套积压房屋[131] - 2022年第二季度与2021年同期相比，各地区房屋销售收入大多增加，主要因交付数量和平均销售价格上升，成本增加部分抵消收入增长，但土地成本平稳使交付房屋毛利率总体改善或略有下降[132][133] - 2022年5月31日止六个月与2021年同期相比，各地区房屋销售收入大多增加，主要因交付数量和平均销售价格上升，成本增加部分或完全抵消收入增长，土地成本平稳使交付房屋毛利率总体改善或略有下降[132][133] 金融服务部门业务关键指标变化 - 2022年第二季度金融服务部门运营收益为1.039亿美元，2021年为1.213亿美元[115] - 2022年5月31日止六个月，金融服务部门运营收益为1.947亿美元，2021年同期为2.675亿美元[117] - 金融服务部门2022年第一季度和上半年发放的抵押贷款美元价值分别为35.07亿美元和62.67亿美元，2021年同期分别为31.86亿美元和59.47亿美元；发放的抵押贷款数量分别为9200笔和16500笔，2021年同期分别为9500笔和17900笔；莱纳购房者的抵押贷款捕获率分别为69%和71%，2021年同期分别为74%和75%；产权和交割服务交易数量分别为17400笔和31100笔，2021年同期分别为17100笔和32100笔[135] - 2022年5月31日和2021年11月30日，金融服务部门的商业抵押贷款支持证券账面价值分别为1.558亿美元和1.578亿美元[135] 多户住宅部门业务关键指标变化 - 2022年第二季度多户住宅部门运营收益为70万美元，2021年为2240万美元[115] - 2022年5月31日止六个月，多户住宅部门运营收益为610万美元，2021年同期为2150万美元[117] - 多户住宅部门在非合并实体的投资在2022年5月31日和2021年11月30日分别为6.38559亿美元和6.54029亿美元；莱纳在多户住宅的净投资分别为9.34022亿美元和9.76676亿美元[137] Lennar Other部门业务关键指标变化 - 2022年第二季度Lennar Other部门运营亏损为1.084亿美元，2021年为5410万美元[115] - 2022年5月31日止六个月，Lennar Other部门运营亏损为5.116亿美元，2021年同期运营收益为4.172亿美元[117] - 莱纳其他部门在2022年5月31日和2021年11月30日的资产分别为10亿美元和15亿美元，其中非合并实体投资分别为3.253亿美元和3.463亿美元[138] 公司税收情况 - 2022年和2021年5月31日止六个月，公司的税收拨备分别为5.997亿美元和5.702亿美元，整体有效所得税税率分别为24.7%和23.7%[117] 公司现金流量情况 - 2022年5月31日，公司的现金及现金等价物和受限现金为16亿美元，2021年11月30日和2021年5月31日分别为30亿美元和28亿美元[140] - 2022年和2021年上半年，经营活动提供的现金分别为5300万美元和7.18亿美元[141] - 2022年和2021年上半年，投资活动使用的现金分别为6500万美元和5000万美元[142] - 2022年和2021年上半年，融资活动使用的现金分别为14亿美元和8.18亿美元[143] 公司债务与资本比率情况 - 2022年5月31日，住宅建设债务与总资本比率为17.7%，净住宅建设债务与总资本比率为13.4%；2021年11月30日分别为18.3%和8.4%；2021年5月31日分别为23.1%和14.5%[144] - 2022年5月31日止六个月，房屋建筑平均未偿还债务为50.8736亿美元，2021年为59.8149亿美元；平均利率为4.6%，2021年为4.9%；产生的利息为1.21732亿美元，2021年为1.42517亿美元[146] 公司信贷协议情况 - 2022年5月，公司修订信贷协议，将无担保循环信贷额度从25亿美元提高到25.75亿美元，到期日延长至2027年5月，3.5亿美元将于2024年4月到期，最大借款额为30亿美元[146] 公司财务指标达标情况 - 截至2022年5月31日，最低净资产要求为10.919391亿美元，公司达到15.123049亿美元；最大杠杆比率要求为65.0%，公司为19.5%；流动性测试要求为1.00，公司为15.15[147] 公司股票回购与股息情况 - 2021年10月，董事会授权将股票回购计划增加至最多回购价值10亿美元或2500万股A类或B类普通股；2022年3月，董事会再次批准最多回购价值20亿美元或3000万股A类或B类普通股[149] - 2022年5月31日止六个月，公司分别回购820万股A类和110万股B类普通股，同时分别注销4670万股A类和280万股B类库藏股；2021年同期，公司回购190万股A类和B类普通股[149] - 2022年6月22日，董事会宣布对A类和B类普通股每股派发现金股息0.375美元，7月21日支付；2022年5月10日，公司已支付每股0.375美元的现金股息；2021年四个季度，公司每股支付现金股息0.25美元[149] 公司子公司担保情况 - 截至2022年5月31日，公司100%控股的子公司（主要是房屋建筑子公司）为所有高级票据提供全额无条件担保；若子公司担保至少7500万美元债务，也需对高级票据提供担保[150] 公司非合并实体股权投资情况 - 截至2022年5月31日，公司在47个活跃的房屋建筑和土地非合并实体中有股权投资，2021年11月30日为41个；多户住宅部门在19个非合并实体中有股权投资，2021年11月30日为17个[152][154] - 截至2022年5月31日，房屋建筑非合并实体总债务为12.25531亿美元，多户住宅非合并实体总债务为39.38596亿美元[154][155] 公司其他投资情况 - 截至2022年5月31日和20

财务数据和关键指标变化 - 第二季度毛利率为29.5%，净利率为23.4%，SG&A为6.1%，较去年改善150个基点，创第三季度纪录 [8] - 现金达13亿美元，循环信贷无借款，债务与总资本比率为17.7%，去年为23.1%，今年晚些时候将偿还5.75亿美元债务 [9] - 第二季度新订单同比增长4%，ROE达21.4%，较去年改善260个基点，回购410万股股票，花费约3.2亿美元 [9][15] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第二季度新销售订单同比增长4%，社区销售速度从每月4.8套增至5套，销售激励同比下降10个基点，取消率为11.8% [20][21][22] - 预计第三季度新订单1.6 - 1.8万套，交付1.7 - 1.85万套，平均销售价格略高于第二季度的48.3万美元，毛利率28.5% - 29.5%，SG&A为6% - 6.5% [41][42] 金融服务业务 - 第二季度运营收益1.04亿美元，略高于指引上限，其中抵押贷款运营收益7400万美元，去年为9200万美元，产权业务运营收益3000万美元，去年为2400万美元 [36][37] - 预计第三季度金融服务收益7000 - 7500万美元 [42] Lennar Other业务 - 第二季度运营亏损1.08亿美元，主要因公开交易科技投资的非现金按市值计价损失7800万美元及其他战略投资损失 [38] - 预计第三季度亏损约2000万美元 [42] 多户住宅业务 - 预计第三季度收益约2000万美元 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 市场分为三类，第一类19个市场表现良好，销售速度和定价能力开始持平；第二类10个市场价格和销售有所放缓；第三类7个市场市场疲软和调整更明显 [23][24][25] - 6月许多市场新订单、流量、销售激励和取消情况恶化，部分市场进入销售淡季 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 坚持核心战略，根据市场调整房价，维持合理销量，继续建设以填补住房短缺 [13] - 利用管理团队优势，通过技术和流程改进提高运营效率，抵消市场调整影响 [14] - 关注现金流和底线，保护和增强资产负债表，减少债务，回购股票，提高股东回报 [15] - 年底完成分拆，将成熟资产管理公司Quarterra上市，预计减少资产25亿美元，提高资产和股权回报率 [16] - 土地策略上，推进轻土地战略，控制地块比例从去年的50%增至62%，自有地块供应年限从3.3年降至3.1年，目标是年底自有年限达2.75年，控制地块比例达65% [32][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房市场因美联储加息而降温，但需求仍较强，买家有首付和良好信用，家庭形成持续增加，供应有限，可负担劳动力住房需求紧迫 [10] - 市场变化趋势将因美联储持续收紧而强化，公司会提前做出必要调整 [12] - 公司财务、组织和技术上有优势，能适应市场变化，应对挑战，抓住机会 [17] 其他重要信息 - 第二季度供应链有积极变化，周期时间首次趋于平稳，过去四个月仅增加五天，约25%市场周期时间缩短，直接建筑成本环比上涨1.6%，同比上涨20%，低于2021年同期 [34][35] - 预计2022年下半年成本将再次上升，当前木材价格下降将降低下半年开工成本及2023年上半年交付成本 [35] - 公司成功修订和延长信贷安排，26亿美元承诺中，3.5亿美元2024年到期，22亿美元2027年到期 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第三季度毛利率指引中，激励措施和木材成本的影响如何 - 激励措施目前相对较低，部分市场为1.6%，可能会增加；木材成本在积压订单中有约每平方英尺6美元的增长，公司对毛利率指引有较好的可见性 [45][46] - 第三季度大部分数据已在积压订单中，会有取消和轮换情况，市场环境变化使最终数据难以确定 [47] 问题2: 公司在定金收取和单户租赁业务方面的情况如何 - 公司集中精力确保第三、四季度积压订单的客户有抵押贷款，锁定利率 [49] - 利率上升可能使更多人从购房转向租赁，租赁市场需求增加，租金上涨，单户租赁买家需重新考虑其模式 [49][50] 问题3: 第二季度维持较高开工速度的原因是什么 - 开工速度主要受许可证和人员获取限制，第三季度会因获取许可证困难而适度回落 [53] - 公司旨在有序建设和交付房屋，匹配销售和开工速度，以控制成本和提高效率 [54][55] - 公司在施工后期销售房屋，减少预售，导致开工速度高于销售速度 [56] 问题4: 定价调整是否会导致土地减值风险，是否会降低积压订单客户的基础价格 - 公司几乎没有土地减值风险，土地收购模式稳健，市场需大幅下跌才会考虑减值 [58] - 土地策略注重控制土地，结构可适应市场变化，进一步降低减值风险 [59] - 许多市场有替代买家，可弥补取消订单的影响 [60] 问题5: 第三季度为实现订单目标需要哪些激励或定价调整，第一类市场是否会向第二、三类市场转变 - 公司会对每个社区进行每日分析，激励措施因社区而异，难以准确预测未来激励需求 [63] - 历史上激励水平高于当前的1.6%，未来预计再增加1%，不同市场情况不同 [64] - 市场层级转变受时间、供应和市场信心等因素影响，难以预测 [65] 问题6: 土地市场是否有变化，年底能否达到65%控制地块比例目标 - 目前合作伙伴愿意收购经过适当承保的资产，公司有信心实现65%目标，但需观察市场变化 [67] - 公司与土地开发商有全面合作关系，土地策略部门为公司提供弹性和稳定性 [68][69] 问题7: 6月在七个受影响较大市场采取的措施对订单利润率有何影响 - 由于有很多不确定因素，公司无法准确量化利润率影响，已给出第三季度的大致范围，将在接近第四季度时再评估 [71][72] 问题8: 公司为何需要增加70%的地块控制，是否应放缓土地收购或放弃部分交易 - 土地是公司战略的重要组成部分，公司通过灵活的土地策略提高未来可见性，降低资产负债表风险 [76] - 公司将土地策略分为短期、中期和长期，以增强灵活性和适应性 [77] 问题9: 第二、三类市场的价格调整幅度如何，是否会延续到第四季度 - 公司按房屋逐个调整价格，许多市场净价和毛价比去年同期上涨40% - 50%，适度调整即可刺激市场 [79] - 价格调整主要是结合抵押贷款利率帮助和较小的价格调整，对整体利润率影响较小 [80][81] 问题10: 抵押贷款利率调整如何影响损益表，Quarterra分拆的资产详情如何 - 抵押贷款利率调整计入销售线 [85] - 公司暂不提供Quarterra的定期更新，已从资产负债表转移部分资产至Quarterra，额外25亿美元资产将在分拆时转移 [84] 问题11: 供应链情况如何，需求变化时如何进一步改善 - 供应链仍有中断，但公司和供应商应对能力增强，问题解决时间从数月缩短至数天，主要短缺物资为电气设备和柔性管道 [88] - 供应链问题解决主要在于公司管理能力提升，但周期时间仍较长 [89] 问题12: 在市场放缓情况下，公司如何考虑现金使用和股东回报 - 公司将继续优化业务模式，注重现金生成，通过土地策略支持业务有序发展 [91] - 公司将继续偿还债务、机会性回购股票，有能力在分拆Quarterra时投入25亿美元资本 [91][92]

公司整体财务数据关键指标变化 - 2022年第一季度公司归属Lennar的净收益为5.036亿美元，摊薄后每股1.69美元，2021年同期为10亿美元，摊薄后每股3.20美元；排除未实现的按市值计价损益后，2022年第一季度为8.002亿美元，摊薄后每股2.70美元，2021年同期为6.427亿美元，摊薄后每股2.04美元[95] - 2022年2月28日止三个月，公司总营收为62.03516亿美元，总成本和费用为49.96952亿美元，运营收益为8.02934亿美元[97] - 2021年2月28日止三个月，公司总营收为53.25468亿美元，总成本和费用为43.51449亿美元，运营收益为14.49859亿美元[98] - 2022年和2021年2月28日止三个月，经营活动现金流量分别为 -7200万美元和3.86亿美元，投资活动现金流量分别为 -2000万美元和 -9300万美元，融资活动现金流量分别为 -13亿美元和 -6.3亿美元[116][118] - 2022年2月28日，应纳税前收益为9.99432亿美元，归属于公司的净收益为7.50047亿美元[125] - 2022年2月28日，来自非担保子公司的应收款项为37.87207亿美元，权益法投资为10.20844亿美元，总资产为308.92854亿美元，总负债为97.71178亿美元；三个月总营收为57.80929亿美元，运营收益为11.25631亿美元[126] 公司运营与战略相关情况 - 过去一年公司建造房屋的时间增加了约八周，建造成本不断上升[94] - 公司土地轻战略取得进展，可控住宅用地百分比从去年的45%增至58%，土地储备年限与去年持平，为3.4年[94] - 公司董事会批准将股票回购授权增加20亿美元[94] - 预计2022年第二季度交付房屋数量在16000至16300套之间[94] - 预计2022年第二季度毛利率在28.0%至28.25%之间，销售、一般和行政费用率在6.8%至7.0%之间[94] - 预计2022年底社区数量同比实现低两位数增长[94] - 公司拟分拆的SpinCo将是一家轻资产的资产管理公司，核心业务包括多户住宅、单户出租和土地策略[94] - 2021年10月，董事会授权增加股票回购计划，可回购价值最高10亿美元或2500万股A类或B类普通股；2022年3月，再次授权可回购价值最高20亿美元或3000万股A类或B类普通股[124] - 2022年2月10日，公司支付A类和B类普通股现金股息每股0.375美元；2021年四个季度，每季度支付现金股息每股0.250美元[125] 房屋销售业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度房屋销售收入从2021年同期的49亿美元增至57亿美元，增长17%[99] - 2022年第一季度房屋交付数量从12314套增至12538套，增长2%；平均销售价格从39.8万美元增至45.7万美元，增长15%[99] - 2022年第一季度房屋销售毛利润为15亿美元，利润率26.9%；2021年同期毛利润为12亿美元，利润率25.0%[99] - 2022年第一季度销售、一般和行政费用为4.285亿美元，占房屋销售收入的7.5%；2021年同期为4.102亿美元，占比8.4%[100] - 2022年2月28日，积压订单房屋数量为27335套，价值135.60611亿美元，平均销售价格49.6万美元；2021年同期房屋数量为22077套，价值94.59641亿美元，平均销售价格42.8万美元[107] - 2022年第一季度新订单房屋数量为15747套，价值77.97539亿美元，平均销售价格49.5万美元；2021年同期房屋数量为15570套，价值65.41276亿美元，平均销售价格42万美元[106] - 2022年第一季度交付房屋数量为12538套，价值57.31138亿美元，平均销售价格45.7万美元；2021年同期房屋数量为12314套，价值48.94605亿美元，平均销售价格39.8万美元[105] - 2022年第一季度各地区房屋销售收入均有增长，其中东部、中部和得克萨斯州主要因交付数量和均价上升，西部主要因均价上升但交付数量部分地区下降[108] - 2022年第一季度东部和西部房屋交付毛利率上升，中部和得克萨斯州下降，东部和西部是因每平方英尺收入增长超过成本增长，中部和得克萨斯州是因成本增长超过收入增长[108] 金融服务部门业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度金融服务部门运营收益为9080万美元，2021年同期为1.462亿美元[100] - 金融服务部门2022年2月28日止三个月的产权和交割服务交易数量为13,700笔，低于2021年的15,000笔[109] - 金融服务部门2022年2月28日止三个月的抵押贷款发起金额为27.6亿美元，数量为7,400笔，捕获率为74%，分别低于2021年的27.61亿美元、8,400笔和76%[110] - 2022年2月28日和2021年11月30日，金融服务部门的商业抵押贷款支持证券账面价值分别为1.566亿美元和1.578亿美元[110] - 截至2022年2月28日，金融服务业务固定利率应付票据和其他债务为1.463亿美元，平均利率3.4%[135] - 截至2022年2月28日，金融服务业务可变利率应付票据和其他债务为1.051亿美元，平均利率2.1%[135] 多户住宅部门业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度多户住宅部门运营收益为540万美元，2021年同期运营亏损90万美元[100] - 多户住宅部门2022年2月28日和2021年11月30日在非合并实体的投资分别为6.61252亿美元和6.54029亿美元，公司净投资分别为8.97683亿美元和9.76676亿美元[112] - 截至2022年2月28日，多户住宅非合并实体有20个，债务总额3.707658亿美元，其中2022年到期4976.58万美元，2023年到期1.082363亿美元，2024年到期8155.88万美元，之后到期1.337284亿美元[129][130] Lennar Other部门业务线数据关键指标变化 - 2022年第一季度Lennar Other部门运营亏损4.031亿美元，2021年同期运营收益4.713亿美元[100] - 2022年2月28日和2021年11月30日，Lennar Other部门资产分别为11亿美元和15亿美元，其中非合并实体投资分别为3.338亿美元和3.463亿美元[113] 公司资金与债务相关数据 - 2022年2月28日，公司现金及现金等价物和受限现金为16亿美元，低于2021年11月30日的30亿美元和2021年2月28日的26亿美元[115] - 2022年2月28日，房屋建筑债务与总资本比率为18.3%，与2021年11月30日持平，低于2021年2月28日的24.0%；净房屋建筑债务与总资本比率为13.7%，高于2021年11月30日的8.4%，低于2021年2月28日的15.8%[119] - 2022年2月28日止三个月，房屋建筑平均未偿还债务为48.85046亿美元，平均利率4.7%，利息支出5993.3万美元；2021年对应数据分别为59.73432亿美元、4.9%、7106.4万美元[121] - 截至2022年2月28日，公司信贷安排潜在借款25亿美元，2024年到期，含3亿美元可扩充特征，最高潜在借款28亿美元，其中5亿美元承诺可用于信用证[121] - 2022年2月28日，最低净资产测试达标水平为14.108931亿美元，高于契约水平10.795613亿美元；最大杠杆比率为20.0%，低于契约水平65.0%；流动性测试为5.09，高于契约要求1.00[122] - 截至2022年2月28日，公司信贷安排下无未偿还借款，金融服务的仓库回购安排下住宅设施借款为10亿美元，LMF商业设施借款为2920万美元[134] - 截至2022年2月28日，房屋建筑业务固定利率高级票据和其他应付债务总计46.29亿美元，平均利率4.9%[135] 公司住宅用地相关数据 - 截至2022年2月28日，公司控制的住宅用地总数为481,102块，其中拥有的住宅用地为202,228块，占比42%，通过期权合同获得的为278,874块，占比58%[132] - 截至2022年2月28日，公司拥有的住宅用地供应年限为3.4年[132] - 截至2021年2月28日，公司控制的住宅用地总数为343,045块，其中拥有的住宅用地为188,680块，占比55%，通过期权合同获得的为154,365块，占比45%[133] 公司非合并实体投资相关数据 - 截至2022年2月28日和2021年11月30日，公司在非合并实体的战略技术投资分别为1.402亿美元和1.456亿美元[130] - 截至2022年2月28日，房屋建筑非合并实体有43个，债务总额12.36901亿美元，其中2022年到期9404万美元，2023年到期8975.6万美元，2024年到期4.0503亿美元，之后到期6.57718亿美元[127][129]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度交付量同比增长2%至12,538套房屋 [10] - 毛利率提高190个基点至26.9%，SG&A提高90个基点至7.5%，净利率达19.4%，运营净收益超8亿美元，运营底线提升近20% [10] - 金融服务集团为公司增加9000万美元收益 [10] - 第一季度总收益为5.036亿美元，摊薄后每股收益1.69美元，而2021年第一季度收益为10亿美元，摊薄后每股收益3.20美元 [13] - 第一季度Lennar Other部门运营亏损4.03亿美元，主要因战略技术投资的非现金按市值计价损失3.95亿美元 [41] - 本季度回购530万股股票，花费5.26亿美元，董事会昨日又授权20亿美元用于股票回购 [11] - 期末现金达14亿美元，25亿美元循环信贷额度无借款，房屋建筑流动性总计39亿美元 [41] - 股东权益增至210亿美元，每股账面价值增至69.98美元，库存回报率为27.5% [43] - 预计第二季度新订单在17,800 - 18,200套房屋，交付量在16,000 - 16,300套，平均销售价格约47万美元，毛利率在28% - 28.25%，SG&A在6.8% - 7%，金融服务收益在9000 - 1亿美元，EPS在3.80 - 4美元/股 [44][45][46] - 全年预计交付约6.8万套房屋，平均销售价格在47 - 47.5万美元，房屋建筑收入约320亿美元，毛利率在27.25% - 28%，全年SG&A在6.6% - 6.8%，金融服务全年收益在4.4 - 4.5亿美元，税率约25% [47][48] 各条业务线数据和关键指标变化 房屋建筑业务 - 第一季度每个社区开工4.7套房屋，销售4.3套房屋，季度末未售出的完工房屋少于180套 [23] - 社区数量同比增长4%，预计2022年底社区数量同比实现低两位数增长 [28] - 可控住宅用地百分比从去年的45%增至本季度末的58%，目标是到财年末增至65% [30] 金融服务业务 - 第一季度金融服务团队运营收益9100万美元，略高于指引上限，其中抵押贷款运营收益6700万美元（上年为1亿美元），产权运营收益2100万美元（上年含一次性1100万美元收益，剔除后今年收益增加） [39][40] Lennar Other业务 - 第一季度运营亏损4.03亿美元，主要是战略技术投资的非现金按市值计价损失3.95亿美元 [41] 各个市场数据和关键指标变化 - 佛罗里达州受益于本地需求和外地迁入人口，库存有限，就业超疫情前水平，公司在多个市场是领先建筑商 [24] - 亚特兰大市场增长强劲稳定，本季度进入阿拉巴马州亨茨维尔和佛罗里达州墨西哥湾沿岸市场，两地需求旺盛 [25] - 卡罗来纳州的罗利、夏洛特和查尔斯顿市场强劲，库存有限，本地需求和外地迁入推动销售和价格 [25] - 得克萨斯州是全国最强的州，奥斯汀市场最强，科罗拉多市场势头增强，库存有限，定价能力强 [26] - 凤凰城和拉斯维加斯是热门市场，受益于商业环境、就业增长和加州移民，内华达州新增就业领先全国，凤凰城因价格实惠需求加速 [26] - 太平洋西北地区市场强劲，土地使用和开发限制导致供应有限，公司土地位置优越，波特兰和西雅图就业增长出色 [27] - 加利福尼亚州市场强劲，住房短缺，内陆帝国、萨克拉门托和东湾地区是强市场，本季度湾区核心市场复苏 [27][28] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦有序目标增长，销售节奏与生产节奏紧密匹配，控制成本、降低SG&A以提高毛利率和净利率 [21] - 继续推进LenX战略，对新技术公司进行战略投资，虽投资市值波动影响收益，但降低了SG&A和生产成本，推动可持续发展举措 [14][15] - 推进SpinCo计划，目标是成为纯住宅建筑公司，SpinCo将是轻资产的资产管理业务，预计在今年第三或第四季度执行分拆，目前已将资产从Lennar资产负债表转移至SpinCo的资产管理中，以增加管理费和回报 [16][17][18] - 采取土地轻资产战略，增加可控住宅用地百分比，节省土地收购现金支出 [30] - 应对供应链挑战，公司高管走访制造商和供应商，探索解决问题和优化供应链的方法，预计提高供应链效率和成本控制能力 [13][37][38] - 公司凭借规模和效率优势，在市场中持续获得市场份额，尤其是对私人建筑商和部分大型或中型上市建筑商 [56] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在地缘政治动荡、通胀压力和利率上升等问题，但住房市场在主要市场依然强劲，需求趋势良好，家庭形成持续增加，买家寻求抵御通胀的住房，供应受限，不易出现过度建设 [8][9] - 公司运营表现反映了住房市场的总体强劲，预计2022年业绩将持续增强，市场将保持强劲，公司将实现两位数增长 [20][21] - 认识到利率上升、通胀、供应链困难、土地和劳动力短缺等挑战，但经济强劲、工资上涨和住房供应短缺为公司提供了机会 [20] 其他重要信息 - 会议包含前瞻性声明，实际结果可能与声明存在差异，公司不承担更新前瞻性声明的义务 [3][4] - 公司在第一季度因供应链中断和奥密克戎疫情影响，平均周期时间较上一季度增加约两周，同比增加约两个月，直接建筑成本同比上涨23%，其中木材价格大幅上涨是主要因素 [34][35] - 公司预计木材价格在春季或初夏会有短期通胀，之后可能会下降，类似去年的走势 [35] - 公司通过动态定价和FIFO销售方法，使第一季度直接建筑成本占收入的比例稳定在43%，与上一季度和去年同期基本持平 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链方面的内部举措及材料供应缓解情况，以及2022年在受限环境下对小型私人同行的市场份额获取能力 - 公司增加开工量，虽供应链未快速解决，但更多在建房屋为交付提供了更多选择，增强了交付的可见性 [51] - 公司凭借规模和“建筑商首选”理念与建筑合作伙伴和供应链参与者密切合作，提高业务可见性 [52] - 公司高管与制造商和分销商深入交流，提出新思路和想法，正在进行测试，有望改善成本控制和交付流程 [53][54] - 公司因土地关系和产品效率，持续从私人建筑商和部分大型或中型上市建筑商处获取市场份额 [56] 问题2: 土地所有者期权意愿或土地储备条款是否有变化，影响年底65%期权目标的实现 - 目前土地所有者的期权意愿和能力没有变化，公司正朝着增加土地资产期权比例的方向发展 [58] 问题3: 需求方面在边缘是否有变化，特别是入门级、低价格点市场 - 公司调查显示各地销售情况从强劲到非常强劲，未看到需求模式的变化，但意识到经济中存在通胀、利率上升等潜在影响因素 [62] - 工资和住房成本上升，租金上涨，首次购房者希望通过固定利率抵押贷款稳定住房成本，市场需求依然强劲 [63][64] - 公司取消率环比下降，取消的房屋能迅速以更高价格售出，市场健康 [65] - 公司严格控制房屋销售释放，市场需求旺盛，网络会话同比增长超20%，转化率同比增长近50% [66] 问题4: SpinCo的总资产规模和资产管理费用比例 - 从Lennar转移到SpinCo的资产规模约为50 - 60亿美元，但目前没有明确的转换方式，部分资产已转移到资产管理项目中 [69][70] - 关于资产管理费用比例，公司尚未制定相关模型，接近分拆日时会提供更清晰信息 [70] 问题5: 本季度自有地块数量增加的原因，以及土地是否仍有疫情前定价 - 土地购买量季度间有波动，本季度增加是正常现象，公司更关注年度进展，目标是降低自有地块数量 [75] - 部分土地交易受潜在税率变化影响，是时机问题，公司致力于降低自有地块数量 [76] - 公司认可土地仍有疫情前定价，这有助于提高利润率 [77] 问题6: 本季度平均订单价格达到49.5万美元，是否意味着未来某个季度的成交价格能达到该水平 - 公司未指导2022年成交均价达到49.5万美元，价格受销售组合和时间影响，公司将继续执行租赁销售和小批量释放策略以最大化价格 [80] - 公司战略上加速德州市场增长，该市场成交均价较低，会影响整体成交均价 [81] 问题7: Breland收购对下半年毛利率的影响，以及SpinCo土地战略是分拆还是出售后回租 - Breland收购对交付量的贡献仅为1%，对总毛利率影响很小 [84] - SpinCo的资产分拆过程已经开始，资产正从Lennar转移到资产管理垂直领域，包括多户住宅、单户租赁和土地战略，目的是打造轻资产的SpinCo [90][92] 问题8: 公司业务中非主要买家的比例，以及主要和非主要买家的趋势变化 - 主要买家和非主要买家的市场需求都很旺盛，租赁价格上涨，市场供应受限，价格上涨 [96][97] - 上季度不到5%的房屋卖给了机构租户，大部分是主要买家 [98][99] 问题9: 小型私人建筑商是否有出售或合作意向，公司的并购需求情况 - 市场需求强劲，未看到小型私人建筑商的“投降”情况，公司更关注进入新市场时找到一流的管理团队 [101] - Breland是优质收购机会，其管理团队和土地关系符合公司战略 [102][103] - 公司在大规模业务增长时不会进行大量并购，但进入新市场时会考虑 [105]

Lennar Corporation (NYSE:LEN) Q4 2021 Earnings Conference Call December 16, 2021 11:00 AM ET Company Participants Alex Lumpkin - Associate General Counsel Stuart Miller - Executive Chairman Rick Beckwitt - Co-CEO and Co-President Jon Jaffe - Co-CEO and Co-President Diane Bessette - VP, CFO & Treasurer Conference Call Participants Susan Maklari - Goldman Sachs Truman Patterson - Wolfe Research Mike Rehaut - JPMorgan Stephen Kim - Evercore ISI Alan Ratner - Zelman & Associates Matthew Bouley - Barclays Operat ...