资产出售与收益 - 公司出售Paradise Valley Mall获得1亿美元，实现资产出售收益约560万美元[117] - 公司出售Tucson La Encantada获得1.653亿美元，实现资产出售收益约1.172亿美元[118] - 公司转让The Shops at North Bridge合资权益导致约2830万美元损失[119] - 公司2021年土地出售份额收益为1960万美元，获得4650万美元收益用于偿债[121] - 公司2022年第一季度土地出售份额收益为1130万美元，获得2030万美元收益用于偿债[122] 债务与偿债活动 - 公司2021年偿还17亿美元债务，较2020年12月31日债务余额减少约20%[128] - 公司"at the market"发行计划剩余1.517亿美元额度可用[136] - 合资企业获得6500万美元LIBOR+4.15%贷款置换原有6750万美元债务[195] - 新签1.75亿美元SOFR+3.70%贷款置换原有1.97亿美元债务[195] - 获得7200万美元固定利率5.29%贷款，期限至2032年[195] - 2022年第一季度现金股息和分配为4130万美元，由运营资金提供[198] - 长期债务义务（含预期利息支付）总额为52.02亿美元，其中一年内到期13.07亿美元[199] 项目开发与资本支出 - One Westside重新开发项目总成本预计5-5.5亿美元，公司份额1.25-1.375亿美元[131] - 公司已投入One Westside项目1.122亿美元，合资企业总投资4.489亿美元[131] - 西尔斯商店重新开发预计耗资1.3-1.6亿美元（公司份额），已投入4110万美元[133] - 2022年预计资本支出1.4亿美元，其中西区项目剩余开发成本约3000万美元[186] 租赁与运营表现 - 2022年第一季度可比租户销售额较2021年同期增长14.5%，较2019年疫情前同期增长11.5%[153] - 截至2022年3月31日，出租率为91.3%，较2021年同期的88.5%提升2.8个百分点[153][161] - 过去12个月新签租约平均租金为每平方英尺58.09美元，较到期租约的57.35美元增长0.74美元，涨幅1.3%[153] - 公司已签署或进入租约文件的2022年到期面积占比56%，另有35%处于意向书阶段[154] - 2022年第一季度新签220份租约，总面积617,000平方英尺，平均租户补贴为每平方英尺18.09美元[155] - 过去12个月每平方英尺销售额达843美元，创公司历史新高[158] - 2021年租金减免4760万美元，租金延期460万美元；2022年第一季度租金减免低于10万美元，延期60万美元[164] - 2021年涉及破产申请10起，影响62份租约约369,000平方英尺，年化租金收入1190万美元[165] - 2022年至今仅发生1起破产申请，涉及租约面积3,000平方英尺[165] 收入与费用变化 - 租赁收入同比增长9.6%，主要因分成租金增长及坏账准备金减少[157] - 租赁收入增长2390万美元，增幅13.3%，主要来自同中心增长2830万美元[169] - 利息支出减少200万美元，循环信贷额度贡献减少790万美元[176] 现金流表现 - 经营活动现金流增加1320万美元，主要因资产和负债变动[182] - 投资活动现金流减少2680万美元，因资产出售收益减少7420万美元[183] - 融资活动现金流减少6亿美元，因2021年ATM计划售股收入减少5.971亿美元[184] 债务结构与利率 - 总债务69亿美元（含45亿合并债务及29亿按比例计算合资企业债务）[190] - 信贷额度可扩展至8亿美元，借款利率为LIBOR加2.25%至3.25%的利差，具体取决于公司整体杠杆水平[197] - 截至2022年3月31日，循环贷款借款净额为6340万美元（7600万美元减去1260万美元未摊销递延融资成本），总利率为3.76%[197] - 截至2022年3月31日，公司循环贷款可用额度为4.487亿美元[197] - 合并中心固定利率债务总额为38.05亿美元，平均利率为3.94%[211] - 合并中心浮动利率债务总额为6.959亿美元，平均利率为2.74%[211] - 未合并合资企业债务总额（按公司持股比例）为28.99亿美元，其中固定利率债务26.99亿美元，平均利率3.82%[211] - 公司按比例持有的未合并合资中心固定利率债务在2022年3月31日和2021年12月31日分别为27亿美元和28亿美元，平均利率分别为3.82%和3.83%[212] - 公司按比例持有的未合并合资中心浮动利率债务在2022年3月31日和2021年12月31日分别为2.001亿美元和1.043亿美元，平均利率分别为3.09%和2.60%[212] - 合并中心固定利率债务总额在2022年3月31日和2021年12月31日均为38亿美元，平均利率均为3.94%[211] - 合并中心浮动利率债务在2022年3月31日和2021年12月31日分别为6.959亿美元和7.389亿美元，平均利率分别为2.74%和2.61%[211] - 利率上升1%将使公司年收益和现金流减少约900万美元，基于2022年3月31日9亿美元浮动利率债务[214] - 公司持有三份利率上限协议用于管理利率风险[213] - 2022年3月31日合并中心总债务为45.01亿美元，公允价值为43.24亿美元[211] - 2022年3月31日未合并合资中心总债务为28.99亿美元，公允价值为28.03亿美元[211] - LIBOR基准利率预计在2023年6月30日后停止发布，公司可变利率债务协议已包含LIBOR替代条款[216] - LIBOR终止可能导致公司利息成本上升，但具体影响程度尚无法预测[217] 资金与流动性 - 截至2022年3月31日，现金及现金等价物为1.282亿美元[198] 运营资金（FFO）表现 - 2022年第一季度FFO（运营资金）为1.048亿美元，排除Chandler Freehold融资费用后的FFO为1.124亿美元[208]

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）较2021年第一季度增长25%（不包括租赁终止收入），包括租赁终止收入则增长30% [7][13] - 2022年第一季度资金运营（FFO）为3700万美元，较2021年第一季度增长49%；每股FFO为0.50美元，较2021年第一季度的0.45美元增长近13%，超出本季度共识FFO估计值0.46美元0.04美元 [14] - 2022年FFO预计在每股1.90 - 2.04美元之间，中点提高0.02美元；同店NOI增长预计在4.75% - 6.25%之间；预计2022年FFO较2021年增加1800万美元 [17] - 剔除2022年非现金直线租金较2021年预计下降的1000万美元影响，FFO预计增加2800万美元或7%，即每股增加0.13美元 [18] - 截至第一季度末，债务服务覆盖率为健康的2.7倍，净债务与远期EBITDA（不包括租赁成本）之比为8.7倍，较2020年底的11点多下降近3个百分点 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：2022年第一季度租户销售额较2019年第一季度增长11.5%，较2021年第一季度增长14.5%；截至2022年3月31日的过去12个月，每平方英尺租户销售额达到创纪录的843美元；第一季度末入住率为91.3%，较去年同期提高280个基点 [6][7][24] - 租赁业务：2022年第一季度签订220份租约，较去年增加21%；截至3月31日，过去12个月租赁价差为正1.3%，而2021年3月31日为负2.1%；目前已就2022年到期平方英尺的56%达成承诺，另有35%处于意向书阶段 [7][25] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：3月是疫情以来全国线上销售额同比下降、实体店销售额上升的第一个月 [24] - 债务资本市场：年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务；自2020年秋季以来，购物中心领域约有80亿美元的CMBS业务完成；目前市场波动较大，但仍有机会进行再融资和延期 [52][53] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续加大再开发力度，如洛杉矶的1 West Side项目已交付给谷歌，预计今年夏天开业；还有多个项目预计在2023 - 2024年开业，将推动同店NOI持续增长 [8][9] - 公司积极在债务资本市场进行再融资和延期操作，以优化资产负债表；预计部分优质资产在2023年再融资可产生3.5 - 4亿美元的超额流动性和收益，主要用于偿还债务 [19][20][54] - 公司将继续增加传统零售的辅助服务用途，将物业转变为真正的城镇中心 [29] - 行业竞争方面，公司认为目前零售环境健康，租赁需求广泛，包括健康健身、餐饮娱乐、体育、联合办公、酒店和多户住宅等领域，以及数字原生品牌对实体店的需求增加，公司对2022 - 2023年的发展持乐观态度 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为美国消费者具有韧性，购物者有目的地回到购物中心，租户销售额超过疫情前水平，租赁需求强劲，预计2022 - 2023年入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [6][11] - 尽管利率环境不确定，但公司凭借同店NOI增长预期和强大的租赁管道，能够管理利率上升带来的影响；同时，公司认为在通胀环境下，优质购物中心行业历史表现良好，公司能够通过固定CAM组件的年度递增来应对通胀压力 [56][76] 其他重要信息 - 公司预计2022年公共区域收入将超过疫情前水平，预计超出幅度为2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，同店NOI仍有一定波动范围 [86] - 公司第一季度仅发生一起破产事件，涉及斯科茨代尔时尚广场的一个3000平方英尺的租户；而2020年疫情最严重时，公司投资组合中有超过320份租约和约600万平方英尺的面积受到破产申请影响 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2022年租赁需求与2021年有何不同，已签约未入住管道的租金机会如何？ - 2022年租赁需求是2021年的延续，主要区别在于有更多新的用途，如数字原生品牌、餐饮、健身、杂货、家居用品、电动汽车等；目前入住率达到转折点，公司开始关注提高租金，特别是在顶级购物中心，竞争空间的出现将有助于推动未来租金上涨 [35][36] 问题2：总占用成本较疫情前降低，应如何解读，是否会回到历史水平，较低的数字是否意味着有更多提租空间？ - 这是公司首次报告该指标，主要是由于2021年和2022年至今销售额加速增长导致该指标下降；公司认为有机会提高租金，但短期内不太可能回到13%的占用成本水平 [37][38] 问题3：零售商的租赁活动是否会受到通胀或2023年可能的衰退影响，谁将入驻乡村俱乐部广场的诺德斯特龙旧址？ - 目前在交易流中未看到这种影响，零售商具有一定的成熟度，会从长期角度看待租赁；公司仍在评估入驻诺德斯特龙旧址的机会，目前披露还为时过早 [40][41] 问题4：公司在指导中对销售增长的假设是什么，合资企业和合并报表资产在交易流、与租户讨论和定价权方面是否有差异，为何不提高指导上限？ - 公司对部分2021年销售额极高的租户进行了个别调整，其余租户假设销售相对持平；预计2022年百分比租金仍将下降，但NOI范围仍较宽，需更多销售经验来确定；顶级购物中心的租户需求更高，定价权更强，但整个投资组合的需求都很显著；由于利率环境不确定，且百分比租金仍有一定波动性，公司认为目前的指导较为保守 [44][46][48] 问题5：已签约未开业管道的空间百分比或美元金额是多少，公司在购物中心再融资方面的情况如何，预计从旗舰资产中获得的3.5 - 4亿美元超额收益将如何使用？ - 实际入住率和经济或租赁入住率之间的差异约为2%，大部分管道是大型店铺和主力店空间，从租约签订到开业平均需要12 - 18个月；年初至今已完成或正在进行约6亿美元的融资业务，交易涵盖不同质量的购物中心，市场虽波动但仍有再融资和延期机会；公司将主要使用这些超额收益偿还债务 [50][52][54] 问题6：如何看待利率环境对指导的影响，FlatIron再融资后是否有出售计划？ - 公司仅有约11%的债务为浮动利率，且债务到期日程安排合理；近期同店NOI增长预期和强大的租赁管道可抵消部分利息费用增加的影响，但利率不确定性导致指导范围保持在约0.15美元；目前FlatIron位于银行资产负债表上 [56][58] 问题7：完成后是否会考虑变现One Westside 25%的所有权以降低杠杆，混合工作模式是否改变了公司购物中心的模式，是否因质量而异？ - 这是有可能的，但目前没有立即的计划；公司认为混合工作模式可能导致部分业务从城市中心转移到郊区，但整体交通流量已接近疫情前水平，且在整个投资组合中变化不大 [60][61][62] 问题8：过去12个月租金价差从上个季度的5%收缩到本季度的1%的原因是什么，2022年约2000万美元土地销售收益的预期是否仍然有效？ - 租金价差季度间的变化取决于租约到期情况，第一季度通常较慢，不能代表全年情况，公司认为今年整体定价权将有所改善；公司仍预计2022年土地销售收益与2021年相当，第一季度已实现1100万美元收益 [64][66] 问题9：零售商的总占用成本（包括工资）是否因劳动力情况而上升，公司股票交易隐含8%的资本化率是否促使董事会进行更多讨论，未来有何计划，是否会出售部分资产给合资伙伴？ - 不同零售商情况不同，一些零售商表示员工数量较疫情前略有减少，尽管小时工资可能上涨，但总体劳动力成本持平或下降；公司不评论董事会内部讨论，但认为当前股价具有吸引力；公司对处置非核心资产持开放态度，但需考虑市场动态，目前债务市场对每平方英尺500美元左右的资产不太有利 [68][69][71] 问题10：如何能够从一些高质量购物中心中获得更多收益，公司能否抵消通胀对费用的压力，NOI是否能通过入住率提高和租金上涨来缓解通胀压力？ - 以格林艾格斯购物中心为例，公司在收购后增加了一个新的购物中心，该园区整体表现出色；预计的3.5 - 4亿美元超额收益是基于相对保守的债务收益率；历史上优质购物中心行业在通胀时期表现较好，公司通过固定CAM组件的年度递增能够较好地应对通胀压力 [74][76] 问题11：公司如何平衡资金来源和用途，圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款到期时将如何处理，是否会提供更详细的资金来源和用途电子表格？ - 公司有多种交易结构方式，如凯撒共和国酒店项目采用地面租赁方式，减少了自身资本投入；预计明年再融资将产生超额收益，今年基本平衡；公司会评估各种潜在结构，谨慎进行资本决策；圣莫尼卡和华盛顿广场的贷款可能会进行短期延期；公司有可能提供更详细的资金来源和用途信息，但需在确定大型项目的结构后 [80][81][83] 问题12：公共区域收入超过疫情前水平的潜力有多大，时间和节奏如何，融资计划在过去2 - 3个月有何变化，已完成或正在进行的交易条款与预期相比如何？ - 预计公共区域收入将超过疫情前水平2% - 5%，但由于部分短期合同的不确定性，仍有一定不确定性；利率有所上升，利差扩大，但期限基本一致，公司完成了疫情后首笔10年期购物中心交易 [86][88]

资产出售与合资权益转让 - 公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产销售收益，并保留新合资企业5%的所有权[13] - 公司以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获得约1.172亿美元资产销售收益[14] - 公司转让North Bridge合资权益导致约2830万美元损失[15] - 公司以2100万美元出售芝加哥Wabash Avenue未开发地块合资权益[16] - 合资土地销售为公司带来1960万美元收益，公司份额收益4650万美元用于偿债[17] 融资与信贷安排 - 新信贷协议提供总额7亿美元融资，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款[20] 项目投资与改造支出 - One Westside改造项目总成本5-5.5亿美元，公司按比例承担1.25-1.375亿美元，已投入1.069亿美元[23] - 洛杉矶Premium Outlets合资项目总投资8280万美元，公司已投入4140万美元[24] - 西尔斯商店改造预计耗资1.3-1.6亿美元，已投入4090万美元[25] 股东回报 - 公司季度股息为每股0.15美元，2022年第一季度股息将于3月3日派发[27] 租金收入结构 - 截至2021年12月31日，公司总租金中72%来自面积小于10,000平方英尺的商场店和独立店，28%来自大盒子和主力店租户[46] - 前十大租户中Best Buy和H&M并列最高，各占总租金2.4%，分别拥有7家和27家门店[48] 租户空间分布 - 面积≤10,000平方英尺的租户空间占商场店和独立店总空间的63%[50] 租金水平变化（合并中心） - 2021年合并中心≤10,000平方英尺空间平均基础租金为每平方英尺59.86美元，较2020年59.63美元略有上升[51] - 2021年合并中心大盒子和主力店平均基础租金为每平方英尺17.26美元，低于2020年17.58美元[52] 租约到期情况（合并中心） - 2022年合并中心将有367份≤10,000平方英尺租约到期，涉及面积695,067平方英尺，占租用总面积18.39%[54] - 2022年到期租约的终止基础租金为每平方英尺57.87美元，占基础租金总额16.21%[54] - 2022年公司合并中心租约到期14份，总面积413,323平方英尺，占出租总面积5.05%，到期租约基础租金为每平方英尺32.15美元，占基础租金总额8.58%[56] - 2026年公司合并中心租约到期28份，总面积1,573,930平方英尺，占出租总面积19.21%，为所有年度中占比最高[56] - 2027年公司合并中心到期租约基础租金占比达14.24%，为所有年度中租金占比最高[56] 租金水平对比（合资中心 vs 合并中心） - 合资中心2021年≤10,000平方英尺空间平均基础租金达66.12美元，高于合并中心同期59.86美元[51] - 2021年合资中心大盒子和主力店新签租约平均租金为每平方英尺27.71美元，高于合并中心同期11.08美元[52] - 2026年合资中心到期租约的终止基础租金为每平方英尺79.86美元，为所有年度中最高[54] 非合并合资中心租约到期 - 2025年非合并合资中心租约到期22份，总面积747,922平方英尺，占出租总面积20.57%，为所有年度中占比最高[56] 锚定租户情况 - 锚定租户2021年贡献公司总租金约6.4%[59] - 截至2021年底，Macy's Inc.拥有35家锚定店铺，总面积为6,586,000平方英尺，是公司最大锚定租户[61] - 公司共有23个空置锚定店铺，总面积2,398,000平方英尺，占锚定总面积的11.06%[61] 风险管理 - 公司地震保险自付额为保险总价值的5%（加州）或2%（太平洋西北地区），年累计赔偿限额为1亿美元[66] 人力资源数据 - 截至2021年底公司拥有640名员工，其中女性占比58%，非白人占比28%[69][70] - 2021年公司员工平均任职时间为11.6年，高管平均任职20年，员工流动率为13%[71] 债务结构与利率 - 公司长期债务总额为45.545亿美元，其中固定利率债务38.155亿美元（83.8%），浮动利率债务7.389亿美元（16.2%）[322] - 合并中心固定利率债务平均利率为3.94%，浮动利率债务平均利率为2.61%[322] - 非合并合资中心按比例分摊固定利率债务28.118亿美元（平均利率3.83%），浮动利率债务1.043亿美元（平均利率2.60%）[323] - 浮动利率债务从2020年17亿美元降至2021年7.389亿美元，降幅56.5%[322] 债务到期分布 - 2022年到期债务4.945亿美元（固定利率）和3亿美元（浮动利率）[322] - 2023年到期债务3.377亿美元（固定利率）和1.353亿美元（浮动利率）[322] 利率风险管理 - 公司使用利率上限协议和利率互换协议管理利率风险[324][325] - 利率上升1%将导致年现金流减少约840万美元（基于8.433亿美元浮动利率债务）[326] - 所有LIBOR相关合约需在2023年6月30日前转换替代基准利率[328][329] - 债务公允价值估算采用现值模型并包含信用价值调整[327]

财务数据和关键指标变化 - 第四季度同店净营业收入（NOI）增长36%，全年同店NOI增长7.3%（含租赁终止收入）和6.1%（不含租赁终止收入），2021年下半年同店NOI增长29% [15][16] - 第四季度资金运营（FFO）为4600万美元，同比增长63%，每股FFO为0.53美元，同比增长17%，高于市场预期10% [16] - 2022年FFO指导范围为每股1.85 - 2.05美元，预计同店NOI增长4.0% - 5.5%，排除非现金直线租金后FFO预计增加2400万美元或6% [20][21] - 2021年公司债务减少17亿美元或20%，年末净债务与EBITDA比率为9倍，较2020年末的11倍多有显著改善 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2021年签署833份租约，面积达350万平方英尺，为2015年以来最高，第四季度签署146份租约，面积0.5万平方英尺 [33] - 第四季度末租赁管道中有133份已签署租约，面积200万平方英尺，预计2022 - 2023年开业，另有93份租约正在谈判，面积71万平方英尺 [36] - 零售业务方面，第四季度租户销售额同比2019年增长12%，连续三个季度实现两位数增长，2021年假日季表现强劲 [7][8] - 第四季度末入住率为91.5%，较第三季度末提高120个基点，较2021年3月31日提高300个基点 [9][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场需求强劲，零售商和混合用途需求显著增加，自2021年以来租赁量超过2019年水平 [6][7] - 债务资本市场积极进展，零售交易增多，条件改善，公司近期完成两笔再融资交易 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于将传统购物中心转变为体验式城镇中心，增加餐饮、社交和娱乐功能 [38] - 继续推进重建工作，如与HPP合作的One Westwood项目已交付给谷歌，多个项目预计2022 - 2023年开业 [10] - 持续降低杠杆率，目标是净债务与EBITDA比率低于8倍，通过出售非核心资产和增加运营现金流实现 [23][74] - 关注新兴品牌和非零售用途租户，扩大租户多样性，提高市场竞争力 [34][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对2022 - 2023年前景乐观，预计入住率、净营业收入和现金流将显著增长 [13] - 零售环境健康，租户需求广泛，租赁管道强劲，预计入住率将持续上升 [11][30] - 尽管劳动力市场紧张，但未影响新店签约和开业速度 [49] 其他重要信息 - 2022年FFO指导假设无政府强制零售物业关闭，不包括普通股发行和除土地销售外的收购或处置 [22] - 2022年预计租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，并在2023年进一步增加 [115] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 私人市场对城镇中心资产的兴趣如何，是否影响非核心资产处置节奏 - 由于A类区域购物中心近期无交易，难以推测资本化率，但鉴于其他行业资本化率较低，区域购物中心资产可能具有吸引力，若市场回归，公司将积极处置非核心资产 [41][42][43] 问题2: 公司是否达到可提高租金的入住率水平，租户需求是否足以支撑租金上涨 - 入住率和租金需平衡，2021年初入住率低时注重填充空间，第三、四季度需求加速后开始平衡两者，未来租户类型多样将增加竞争并影响租金 [44][45][46] 问题3: 新店开业是否存在员工招聘问题 - 员工招聘对零售商是挑战，但未减缓新店签约和开业速度，部分店铺可能人员不足 [48][49] 问题4: Bloomingdale's和ArcLight重建项目的楼层规划 - 项目仍在进行中，剧院空间可能再建剧院，一、二楼可引入创意办公、联合办公或传统零售租户 [50] 问题5: 2022年预计的2200万美元终止收入的驱动因素 - 年初有几笔终止结算交易，部分品牌主动关闭门店并协商结算，这些已执行交易和未明确的终止收入推动了2022年终止收入 [52][53] 问题6: FFO指导范围较大的驱动因素 - 主要因素包括租户销售环境、租赁终止收入和土地销售交易，租户销售假设相对保守，若实际情况更好，可能超过百分比租金估计，土地销售交易执行存在不确定性 [54][55] 问题7: 2022 - 2023年入住率预期 - 2021年入住率提高300个基点，预计2022 - 2023年将逐步回升至疫情前的94%，约各提高125个基点 [56] 问题8: 再融资情况及市场反应 - 市场情况逐季改善，公司近期完成FlatIron Crossing再融资，CMBS市场活跃，银行、债务基金和寿险公司对优质A类购物中心交易有兴趣，公司对执行再融资有信心 [58][59][60] 问题9: 犯罪率上升对租赁的影响 - 未观察到犯罪率上升对租赁产生影响，公司租赁业务超过2021年水平 [62] 问题10: 临时租户租金与永久租户租金的差异及对同店NOI的影响 - 永久租户租金是临时租户的2 - 3倍，2020 - 2021年临时租户租赁较多，随着租约转为永久，临时租户占比将下降，2021年入住率提高的影响将在2022 - 2023年体现 [65][66] 问题11: 新租约平均基本租金是否会持续增加，入住成本变化情况 - 预计平均基本租金将上升，随着可变租金转为固定租金，入住成本随销售额增加而下降，处于历史低位 [67][68][69] 问题12: 如何处理2022年到期的抵押贷款，达到净债务与EBITDA比率8倍的时间和步骤 - 2022 - 2023年到期债务对应的资产质量高、杠杆低，预计再融资将带来净流动性，预计2023年底前达到目标，主要通过增加NOI和出售非核心资产实现 [71][72][74] 问题13: 是否有非核心资产的意向询价 - 偶尔有询价，公司通常主动寻找机会，以个案方式出售资产，未来将继续这种方式 [75] 问题14: 百分比租金是否会在未来几个季度保持高位 - 预计百分比租金将随可变租金转为固定租金而下降，但销售环境目前未放缓，未来2 - 3年将逐渐回归历史水平 [76][77] 问题15: 假设租户销售持平，是否意味着2022年百分比租金水平相似 - 2022年指导中预计百分比租金会下降，因部分租户续约时将转为固定租金，但具体情况因租户而异 [79] 问题16: 租户从百分比租金转为固定租金是否会导致收入下滑 - 通常不会，百分比租金将转为固定租金，可能会有一定提升，且更有利于公司和贷款人 [80][81] 问题17: 非现金租金指导下降的原因 - 由于历史上为租户提供疫情租金减免导致直线租金升高，随着时间推移，后续年份租金减免减少，直线租金相应降低 [82] 问题18: 若考虑百分比租金，12个月租金价差会如何变化 - 未量化，但包含百分比租金后价差会上升 [85] 问题19: 对部分资产增加贷款价值比（LTV）的预期及资金用途，如何平衡降低杠杆目标 - 若借款超过到期本金，将用于偿还债务、信用额度或其他无惩罚性的可变债务 [86] 问题20: 销售持平的含义及对百分比租金假设的保守性 - 销售持平是指为计算百分比租金而假设支付百分比租金的租户2022年销售额持平，实际公司认为销售额可能增长5% - 10%，百分比租金假设较为保守 [88][89][91] 问题21: 2022年百分比租金预计为2021年的比例 - 预计为2021年的0.8 - 0.85倍，会有所下降但仍处于高位 [94] 问题22: 为何不销售非核心资产 - 2021年公司出售了部分非核心资产，目前剩余约10处，债务市场对这类资产的支持不足，但市场正在改善，公司有出售非核心资产并重新配置资本的意愿和能力 [97][98] 问题23: 225份新租约对应的NOI及上线时间 - 公司平均份额约70%，未量化NOI，小店铺通常6 - 9个月上线，大型店铺如Caesar's Republic、Google等可能需要18个月 [100][101][102] 问题24: 预计2022年入住率是否会在年初下降 - 第一季度通常是入住率低点，但2021年破产情况少，观察名单上的租户少，可能不会出现入住率下降，预计入住率将在全年加速上升，主要在第二、三季度 [103][104] 问题25: 2022年租赁终止费用预计在第一季度的收取比例 - 预计在40% - 50% [108] 问题26: 2022年FFO指导中土地销售收益的范围 - 预计与2021年相似，约2000万美元，有多个交易，部分可能推迟到2023年或取消 [111] 问题27: 2022年租赁资本支出和重建支出计划 - 租赁资本支出变化不大，开发资本支出预计较2021年增加约50%，2023年将进一步增加 [115] 问题28: 如何看待Unibail - Westfield出售美国资产，如何增强平台和投资组合，是否有资金来源进行交易 - 需观察资产情况和定价，若交易合理，公司有多种合作结构，机构资本对购物中心行业的兴趣正在升温，但尚未完全恢复 [116][117][118] 问题29: 公司合资伙伴的投资意愿和资产偏好 - 2020 - 2021年机构资本对购物中心行业兴趣低，目前正在改善，他们关注疫情后稳定性、复苏速度和租赁环境强度 [118][120]

公司物业持有情况 - 截至2021年9月30日，运营合伙企业拥有或持有45个区域城镇中心和5个社区/大型购物中心的权益，总面积约4900万平方英尺[120] 资产出售情况 - 2021年3月29日，公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，获得约560万美元资产出售收益，公司选择以5%的所有权权益再投资新合资企业，用9530万美元净收益偿还信贷额度[123] - 2021年9月17日，公司以1.653亿美元出售Tucson La Encantada，获得约1.172亿美元资产出售收益，用约1.001亿美元净现金收益偿还债务[124] - 2021年3月公司以1亿美元出售Paradise Valley Mall，9月以1.653亿美元出售Tucson La Encantada[213] 贷款延期与再融资情况 - 2020年9月15日，公司对Danbury Fair Mall的1.91亿美元贷款进行延期，最终延期至2022年7月1日，关闭时偿还1000万美元未偿还贷款余额[125] - 公司为总额约9.5亿美元的近期到期无追索权抵押贷款争取到1 - 3年展期，2021年10月26日合资企业完成6500万美元五年期贷款再融资[174] - 公司已确保近9.5亿美元近期到期无追索权抵押贷款延期1 - 3年，10月26日合资企业完成6500万美元五年期贷款再融资[211] 信贷协议情况 - 2021年4月14日，公司终止现有信贷安排，签订新信贷协议，提供总计7亿美元的信贷额度，包括5.25亿美元的循环贷款额度（2023年4月14日到期，有一年延期选择权）和1.75亿美元的定期贷款额度（2024年4月14日到期）[134] - 2021年第二季度公司偿还并终止现有信贷安排，签订新的7亿美元信贷协议，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款[175][176] - 2021年4月公司终止现有信贷安排，签订7亿美元新信贷协议，截至9月30日，循环贷款借款1.3亿美元，可用额度3.947亿美元[214] 项目开发与投资情况 - 公司与Hudson Pacific Properties的合资企业正在将One Westside重新开发为58.4万平方英尺的创意办公空间和9.6万平方英尺的餐饮娱乐空间，预计2022年完成，项目总成本估计在5亿至5.5亿美元之间，公司按比例分摊估计为1.25亿至1.375亿美元，截至2021年9月30日，公司已出资1.003亿美元[135] - 公司与Simon Property Group的合资企业正在开发洛杉矶奥特莱斯，计划先开放约40万平方英尺，第二阶段再增加16.5万平方英尺，截至2021年9月30日，公司已出资4080万美元[136] - 公司预计在其按比例分摊的情况下，花费1.3亿至1.6亿美元对旗下部分Sears门店进行重新开发，截至2021年9月30日，公司已出资3990万美元[137] 普通股发行与股息情况 - 2020年3月和2021年3月，公司分别启动“2021年2月ATM计划”和“2021年3月ATM计划”，总计可发行价值10亿美元的普通股，截至2021年9月30日，“2021年3月ATM计划”下公司普通股的总销售额约为1.521亿美元，“2021年2月ATM计划”已于2021年6月30日全部使用完毕[141][142] - 公司2020年第二季度宣布将普通股股息降至每股0.50美元，2020年第三、四季度及2021年第一、二、三季度进一步降至每股0.15美元现金股息，2021年10月28日宣布2021年第四季度现金股息为每股0.15美元，将于12月3日支付给11月9日登记在册的股东[140] - 公司在2021年2月和3月分别注册“按市价”发行计划，总计可达10亿美元，截至9月30日，2月计划已用完，3月计划还有约1.521亿美元可用[207][208] 租赁业务情况 - 约3% - 18%面积1万平方英尺及以下的租约每年到期，若现有租约租金低于当时市场水平，公司可签订更高租金的新租约[144] - 2021年第三季度，面积小于1万平方英尺的可比租户销售额较2019年第三季度疫情前增长13.8%；2021年前九个月，该类租户销售额较2019年同期增长8.7%[160][167] - 租赁入住率从2020年9月30日的90.8%降至2021年9月30日的90.3%，但较2021年6月30日的89.4%提高0.90%[160] - 截至2021年9月30日的过去12个月，公司新签和续约租约平均租金为每平方英尺55.23美元，较到期租约的每平方英尺56.65美元减少1.42美元，降幅2.5%[160] - 截至2021年9月30日，公司已为2021年到期的91%租赁空间签订租约或达成承诺，剩余约25.7万平方英尺正在协商意向书[161] - 2021年公司已签订215份新店铺租约，总面积约96.4万平方英尺[162] - 截至2021年9月30日的过去12个月，公司签订265份新租约和559份续约租约，总面积约300万平方英尺，其中180万平方英尺与合并中心相关，平均租户津贴为每平方英尺22.82美元[163] - 2021年第三季度，公司租赁收入较2020年同期增长约11%[165] - 2021年第三季度，公司签订219份租约，面积约113万平方英尺，较2019年同期增长15%；2021年前九个月，签订707份租约，面积约298万平方英尺，较2019年同期增长26%[168] - 截至2021年9月30日，租赁入住率升至90.3%，较2021年3月31日的88.5%有1.80%的连续改善[169] - 2020年公司获得租金减免5640万美元，租金延期3290万美元；2021年前三季度分别为4830万美元和490万美元，截至2021年9月30日，670万美元租金延期未偿还[171] - 2020年有42起租户破产申请，涉及322份租约、约600万平方英尺和8540万美元年租赁收入；2021年降至10起，涉及62份租约、约36.9万平方英尺和1190万美元年租赁收入[172] 收入与费用情况 - 2021年第三季度与2020年相比，租赁收入增加2160万美元（12.3%），其他收入从430万美元增至820万美元，管理公司收入从600万美元增至680万美元[178][179] - 2021年前三季度与2020年相比，租赁收入增加1870万美元（3.4%），其他收入从1660万美元增至2540万美元，管理公司收入从1980万美元降至1900万美元[189][190] - 2021年第三季度与2020年相比，购物中心和运营费用增加600万美元（9.3%），租赁费用从550万美元增至620万美元，管理公司运营费用增加160万美元[180][181] - 2021年前三季度与2020年相比，购物中心和运营费用增加2200万美元（11.4%），租赁费用从1960万美元降至1800万美元，管理公司运营费用减少120万美元[191][192][193] 净收入与FFO情况 - 2021年第三季度与2020年相比，净收入增加1.356亿美元，FFO增加21.6%，从8340万美元增至1.014亿美元[187][188] - 2021年前三季度与2020年相比，净收入增加8180万美元，FFO增加14.2%，从2.666亿美元增至3.045亿美元[199][200] - 2021年和2020年前三季度，公司净收入分别为3133.3万美元和 - 3970万美元，调整后基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为3.03548亿美元和3.6007亿美元[232] - 2021年和2020年前三季度，排除Chandler Freehold融资费用和债务清偿损失后，基本和摊薄后归属于普通股股东和单位持有人的FFO分别为3.0453亿美元和2.66577亿美元[232] 现金流量情况 - 投资活动提供的现金从2020年到2021年增加3.789亿美元，主要归因于资产出售所得增加3.067亿美元等[202] - 融资活动提供的现金从2020年到2021年减少13亿美元，主要是由于抵押贷款等所得减少和付款增加[203] 资本支出与现金情况 - 截至2021年9月30日九个月，合并中心资本支出为6317.1万美元，合资中心为5817.2万美元[205] - 截至2021年9月30日九个月，现金股息和分配为1.045亿美元，公司现金及现金等价物为1.176亿美元[217] 债务情况 - 截至2021年9月30日，公司总未偿贷款债务为72亿美元，包括45亿美元合并债务等[210] - 截至2021年9月30日，公司有5000万美元合资企业债务可能有追索权，4090万美元信用证担保，其中4060万美元有受限现金担保[219][220] 利率相关情况 - 截至2021年9月30日，合并中心固定利率长期债务总计42.21305亿美元，平均利率4.01%；浮动利率长期债务总计3.54922亿美元，平均利率3.35%[234] - 截至2021年9月30日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率长期债务总计30.08955亿美元，平均利率3.82%；浮动利率长期债务总计9976.9万美元，平均利率1.91%[234] - 2021年9月30日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务均为42亿美元，平均利率分别为4.01%和3.98%；浮动利率债务分别为4亿美元和17亿美元，平均利率分别为3.35%和2.08%[235] - 2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业中心按比例计算的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.82%；浮动利率债务分别为9980万美元和7050万美元，平均利率分别为1.91%和2.02%[236] - 截至2021年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议，互换协议于该日到期且未续约[237] - 基于2021年9月30日未偿还的5亿美元浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约450万美元[238] - 2023年6月30日后若LIBOR停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[240] - 公司主要市场风险是利率风险，通过维持固定利率长期债务与总债务比例、使用利率上限和互换、国债利率锁定以及利用有利市场条件等方式管理风险[233] - 截至2021年9月30日，合并中心长期固定利率债务总计42.21305亿美元，平均利率4.01%；浮动利率债务总计3.54922亿美元，平均利率3.35%；总债务45.76227亿美元，公允价值44.79175亿美元[234] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，合并中心固定利率债务均为42亿美元，平均利率分别为4.01%和3.98%；浮动利率债务分别为4亿美元和17亿美元，平均利率分别为3.35%和2.08%[235] - 截至2021年9月30日，非合并合资企业中心按比例分摊的长期固定利率债务总计30.08955亿美元，平均利率3.82%；浮动利率债务总计9976.9万美元，平均利率1.91%；总债务31.08724亿美元，公允价值30.58974亿美元[234] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，非合并合资企业中心按比例分摊的固定利率债务均为30亿美元，平均利率均为3.82%；浮动利率债务分别为9980万美元和7050万美元，平均利率分别为1.91%和2.02%[236] - 截至2021年9月30日，公司有1份利率上限协议和4份利率互换协议，互换协议于该日到期且未续约[237] - 基于2021年9月30日未偿还的5亿美元浮动利率债务，利率上升1%将使公司未来每年收益和现金流减少约450万美元[238] - 公司长期债务公允价值基于现值模型估算，应付抵押票据公允价值计算包含信用价值调整[239] - 2023年6月30日后伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）若停用，公司及其合资企业的可变利率债务和利率互换的利率将基于替代变量利率[240]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度同店净营业收入（NOI）较2020年第三季度增长21.4%，若排除租赁终止收入，仍增长20.6% [18] - 2021年第三季度资金运营（FFO）为1800万美元，较2020年第三季度增长22%；每股FFO为0.45美元，比市场共识预期高0.02美元（5%），较2020年第三季度的0.52美元下降0.07美元 [19] - EBITDA利润率从2020年第三季度的57.5%增至2021年第三季度末的58.7%，提高了1.2% [20] - 2021年FFO预计在每股1.92 - 2美元之间，较之前发布的FFO指导范围中点提高0.06美元（3%） [24] - 2021年已偿还约15亿美元债务，净债务与EBITDA比率降低超两个百分点，债务与市值比降至61% [16] - 目前流动性约为6.1亿美元，包括循环信贷额度中未提取的部分 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：第三季度签署219份租约，面积达110万平方英尺，年租金总额4700万美元；前三个季度签署707份租约，面积300万平方英尺，年租金总额1.36亿美元，较2019年同期租约多10%、面积多25%、租金多14% [47] - 零售业务：9月销售额较2019年9月增长17%，第三季度销售额较2019年第三季度增长14%，与第二季度较2019年第二季度的增幅相同 [34][35] - 租户业务：第三季度有28万平方英尺新店铺开业，年租金1050万美元；年初至今新开业店铺面积63万平方英尺，比2019年同期多15% [39][40] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：零售商需求处于2015年以来的最高水平，客流量目前超过2019年水平的95%，预计将继续增加 [7][8] - 租赁市场：破产租户数量降至2015年以来的最低水平，第三季度仅有2家租户破产，涉及5家店铺和1.3万平方英尺 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：继续出售非核心资产以降低债务，优化资产负债表；计划在有机会的地方对投资组合进行加密和多元化，如将部分空置店铺改造为混合用途项目 [14][75] - 行业竞争：零售行业竞争激烈，但公司凭借优质的房地产组合和强大的租赁团队，在租赁市场取得了良好的成绩，租赁生产力超过疫情前2019年的水平 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：经营环境正在改善，且比之前预期的更好、更快，零售商需求强劲，客流量和销售额均超过疫情前水平 [7] - 未来前景：对第四季度和2022年持乐观态度，预计入住率、净营业收入和现金流将显著增长，有望在2023年底前恢复到疫情前的入住水平 [17][57] 其他重要信息 - 公司出售了位于亚利桑那州图森的La Encantada生活中心，获得1.65亿美元毛收入，净现金1亿美元，该交易所得用于偿还债务 [14][15] - 公司正在就科罗拉多州FlatIron Crossing的2亿美元再融资进行谈判，同时完成了纽约皇后区The Shops at Atlas Park的6500万美元再融资 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 恢复到94% - 95%的入住率需要多长时间？ - 若保持过去两个季度的速度，预计到2023年底可恢复到疫情前的入住水平 [57] 问题2: Primark与传统百货商店交易相比，每平方英尺的收入如何？ - Primark支付的租金更高，经济效应更好，能吸引更多客流量，延长顾客停留时间，与传统百货商店不同 [60][62] 问题3: 新租约的经济利益、年度 escalators 以及开业后的客流量趋势如何？ - 新租约的租金更高，有积极的市值调整和良好的成本收益率；预计新租户将带来显著更多的客流量和销售额 [70][71] 问题4: FlatIron的混合用途改造计划以及如何实施？ - 已获得增加多户住宅和办公空间的许可，计划将Nordstrom店铺改造为创意办公空间；可能通过与合作伙伴成立合资企业的方式进行开发 [77][78] 问题5: 何时开始报告每平方英尺销售额以及是否会恢复按物业排名的表格？ - 仍在考虑中，需在疫情过后评估是否会恢复该报告 [80] 问题6: 零售商对2021年假期库存的担忧情况如何？ - 零售商前期受供应链问题影响较大，但目前已基本解决，现在面临的最大挑战是招聘足够的劳动力 [81] 问题7: 从FFO角度看，明年的增长如何考虑？ - 预计明年运营现金流将增加，但增长幅度可能不会达到第三季度的20%；入住率预计将继续提高 [84][85] 问题8: 目前临时租户的占比以及特色租赁业务的发展趋势如何？ - 特色租赁业务占NOI的10% - 15%，预计随着永久租赁业务的增加，特色租赁业务的增长将逐渐放缓 [90][93] 问题9: 临时入住率目前的情况以及转化为固定租约的潜力如何？ - 目前临时入住率在6%左右，预计年底将接近7%，随着需求增加，2022年将开始将部分临时入住转化为永久入住 [94] 问题10: 租赁利差为负的原因以及是否与收取更多百分比租金有关？ - 租赁利差季度间会有波动，历史上合资资产的再租赁利差较大；与是否收取百分比租金无关 [97] 问题11: 如何理解披露的 -2.5%租赁利差与补充材料中平均每平方英尺基本租金的关系？ - 平均基本租金涵盖所有租约，租赁利差是比较过去12个月内超过12个月租约的新租金与到期租金，两者不可直接比较 [100] 问题12: 若销售额保持目前水平，百分比租金是否会保持不变或门槛是否会提高？ - 假设销售额不变，随着租约滚动，百分比租金会自然下降；目前百分比租金增加是由于销售额升高和部分租户表现超出预期 [104][105] 问题13: 电动汽车公司入驻是否会显著提高商场的销售生产力以及目前的租约数量？ - 目前尚不清楚销售情况，但电动汽车公司带来了客流量和多样性，公司与约5个品牌签订了约20份租约 [108][109] 问题14: 目前有多少个电动汽车充电站？ - 公司约95%的停车场都设有充电站 [111] 问题15: 影响再租赁利差的20家店铺套餐的更多细节？ - 是一家已有10 - 15年合作关系的现有零售商，借此机会扩大业务，该交易增加了40 - 50个基点的入住率 [112] 问题16: 本季度是否有租金减免？ - 本季度租金减免非常少，与疫情相关的谈判已结束 [113] 问题17: 180个基点的入住率增长在地理和资产生产力方面的差异如何？ - 入住率增长是全面的，虽然较差资产的新交易活动较少，但在地理、生产力、规模和类别多样性方面都有体现 [115] 问题18: 平均ABR如何考虑百分比租金租约？ - 平均基本租金不考虑百分比租金，仅考虑基本租金 [119] 问题19: 2021年到期租约的保留率以及270万平方英尺租赁管道中与当前占用空间的关系？ - 历史上续约率约为65%，新租约占35%，疫情后可能会略高；租赁管道中更多是针对空置空间 [123][124] 问题20: 如何理解从第三季度FFO到第四季度隐含水平的差异以及第三季度可能不再出现的因素？ - 第四季度中点预计略高于第三季度，若销售额保持当前趋势，可能高于中点；第三季度租赁终止收入较高，第四季度运营成本因季节性因素增加 [128][129] 问题21: 费用报销的前景如何，是否与租约结构有关，明年是否会改善？ - 费用报销与入住率相关，随着入住率提高，预计报销情况将改善 [131]

纪要涉及的公司 The Macerich Company，是一家在美国主要市场拥有、运营和开发顶级零售及混合用途目的地的区域购物中心房地产投资信托基金（REIT），拥有45个区域城镇中心，主要分布在加利福尼亚州、太平洋西北地区、东北部和凤凰城[1][3][4] 纪要提到的核心观点和论据 1. **业务战略** - **资产优化**：专注于对优质资产进行加密和多元化，减少服装类业务，增加酒店、多户住宅、办公、联合办公、健康、健身、体验式餐饮等非传统零售的混合用途；同时机会性出售非核心资产，今年已出售超2.85亿美元非核心资产，如图森的La Encantada生活方式中心，以重新配置资本用于多元化努力[4] - **开发计划**：受疫情影响开发管道曾暂停，2022年开发支出约1亿美元，2023年将恢复到每年1.5 - 2亿美元的常规范围；正在推进华盛顿广场、洛斯塞里托斯等项目的审批工作[42] 2. **租赁情况** - **租赁表现强劲**：今年上半年签署了190万平方英尺的租约，比2019年上半年多35%；7月租户销售额较2019年7月增长18%；年初至今签署的租约和租赁的平方英尺数超过2019年，有望成为2015年以来租赁表现最好的一年；2021年到期租约的85%已通过完全执行的租约或待签署的租约确定，其余15%处于净营业收入（NOI）阶段；2022年约33% - 35%的租约已完全执行或待签署，另有56%处于NOI阶段[5][9][34] - **租户需求多样**：除传统零售服装外，健身、杂货、餐饮、酒店、办公、住宅等新类型租户需求增加，购物中心正转变为真正的城镇中心[11] - **受疫情影响小**：Delta变种和近期新冠病例增加未导致客流量下降，客流量已赶上2019年水平，零售商开店意愿强烈，最大挑战是招聘员工[7][8] 3. **锚定租户与店铺关闭** - **优质锚定租户入驻**：SCHEELS入驻钱德勒，接手诺德斯特龙关闭后的20万平方英尺店铺，预计销售额至少是诺德斯特龙的五倍；Primark已达成10笔交易，表现良好，本周在费城新店开业反响热烈；部分关闭的店铺如J.C. Penney已迅速被填补[13][14][15] - **店铺关闭趋势**：2020年因疫情加速了租户破产，观察名单大幅缩短，2021年店铺关闭数量异常低，预计2022年这一趋势将持续[20][21] 4. **交易市场** - **A类商场**：目前市场上A类优质商场交易活动较少，公司进行的几笔交易均为非商场项目[23] - **B类商场**：有几家大型非公开基金涉足了部分公司，如WPG和CBL，但目前情况尚不明朗[23] 5. **财务状况** - **债务与杠杆**：过去五六个月通过发行股票、资产出售等方式获得约11亿美元流动性，偿还了约14亿美元债务；当前净债务与预期EBITDA比率处于中9倍水平，预计到2023年底可降至8倍，长期目标是维持在7 - 7.5倍；公司还有约2亿美元股息后的现金流可用于去杠杆[38][39][40] - **租赁价差**：过去12个月租赁价差与到期租约基本持平，但随着租赁需求增加和竞争加剧，价差开始出现积极改善，预计2022年将有不错表现；疫情期间协商的一些短期续约租约，有望在2022 - 2023年以更高租金续约[35][36] 6. **项目进展** - **谷歌项目**：与合作伙伴将韦斯特赛德馆改造成创意办公室，将成为谷歌南加州总部，计划于明年秋季开放，目前进度提前[44][45] - **圣莫尼卡广场**：正在对布卢明代尔百货和弧形影院所在空间进行重新开发和租赁，将其作为创意办公室进行营销，市场需求良好[44] - **洛斯塞里托斯中心**：计划拆除西尔斯店铺，建设600 - 800套多户住宅单元、可能建设酒店或健身中心，目前正在进行审批工作[50] 7. **其他业务** - **BOPIS与路边取货**：尽可能为零售商提供支持，正在评估在商场设置履约中心，以帮助小型零售商解决线上购买线下取货（BOPIS）业务难题，该业务已被证明对消费者、零售商和商场都有益，预计将继续扩展[47][48] - **ESG努力**：过去10年一直关注ESG，在过去七年中六次获得Nareit的“环境领袖之光”奖；在EPA绿色电力合作伙伴前30强美国公司中排名第24，13处加州物业产生1700万千瓦绿色能源，足以供近2200户家庭使用一年；ISS ESG评分为2；目标是到2030年实现碳中和和零净废物[52][53] 其他重要但是可能被忽略的内容 1. **行业挑战**：美国REITs面临的最大挑战是供应链问题以及员工返岗困难，这可能会影响零售商业务，进而影响公司业务，但零售商正在逐步解决这些问题[55] 2. **市场表现预测**：未来五年，城市沿海市场将优于阳光地带市场[57] 3. **办公模式**：公司将采用混合办公模式，预计可减少35%的办公空间需求[58] 4. **公司独特性**：与其他零售REITs相比，公司拥有最高质量的零售房地产投资组合，是纯A类国内资产组合，旗下45处资产中有30处有能力进行加密和多元化，且除凤凰城外在沿海地区有业务，处于非常强劲的市场[60][61]

公司概况 - 公司成立于1972年，1994年首次公开募股，是一家房地产投资信托基金（REIT）[6] - 拥有46个城镇中心，5000万平方英尺零售和混合用途空间，172个主力租户，总股权市值40亿美元[6] 市场趋势 - 2020年美国零售销售额增长6.4%至3.95万亿美元，2021年预计增长10.5%-13.5%至超4.44万亿美元[18] - 2021年7月可比客户流量达2019年7月的99%，Q2 2021组合小店铺销售额较Q2 2019增长13% [9] 财务亮点 - 2019年年度净营业收入（NOI）为8.97亿美元，2013 - 2019年同店NOI复合年增长率为3.9% [7] - 预计2021 - 2023年运营产生约11亿美元现金流，2023年净债务/远期EBITDA降至约8倍，2021 - 2023年流动性改善超9亿美元[109][110] 租赁情况 - 2021年上半年租赁190万平方英尺，较2019年同期多34%，有望创2015年以来最高租赁量[9] - 2021年到期未关闭的租约中，81%已承诺续约，19%处于意向书阶段[10] 资产组合 - 88%净营业收入来自每平方英尺销售额超500美元的城镇中心，专注于高人口密度和增长的核心市场[30] - 战略增加在东北部、加利福尼亚等密集城市市场的布局，减少对增长较慢地区的敞口[36] 运营指标 - 2009 - 2019年平均基本租金从40.67美元增至61.06美元（复合年增长率4.0%），每平方英尺销售额从407美元增至801美元（复合年增长率6.5%）[43] - 2014 - 2019年通过运营效率提升和成本管理，EBITDA利润率扩大450个基点[46] 业务转型 - 自2017年以来，租赁或承诺210万平方英尺体验式产品，预计2021 - 2023年公共区域等收入增长10% - 15% [48] - 增加体验式、娱乐和餐饮面积，减少百货商店敞口，引入新租户和概念[52][53] 再开发项目 - 2021 - 2023年预计每年花费8000 - 1.25亿美元用于开发/再开发，有多个项目在建或计划中[66] - 四个再开发项目创造近10亿美元价值，加权平均投资回报率10% [86] 管理团队与治理 - 拥有经验丰富的高层管理团队，董事会八名董事独立，平均任期不到六年[96][101] - 公司永久选择不接受马里兰州非邀约收购法案保护[101] ESG战略 - 致力于2030年实现碳中和，在社区积极开展慈善活动，促进员工多元化和包容性[95] - 13处物业安装太阳能，每年产生近1700万千瓦时绿色能源，排名EPA绿色电力合作伙伴计划前30 [95]

资产出售与收益 - 公司出售Paradise Valley Mall获得1亿美元，实现资产出售收益约560万美元，并保留5%股权[123] - 2021年上半年资产出售收益1.497亿美元，合资企业分配增加2180万美元[198] 贷款展期与再融资 - 公司获得Danbury Fair Mall的1.91亿美元贷款展期至2021年10月1日[124] - Tysons VITA合资项目获得9500万美元新贷款，有效利率3.43%，公司获得4500万美元初始资金[125] - 公司向Fashion District Philadelphia合资企业提供1亿美元贷款用于偿还抵押贷款，余额降至2.01亿美元[126] - Niagara Fashion Outlets的1.015亿美元贷款展期至2023年10月6日[127] - FlatIron Crossing贷款展期至2022年1月，利率从3.85%升至4.10%，公司按比例偿还760万美元[128] - Green Acres Mall的2.582亿美元贷款展期至2022年2月，公司偿还900万美元[129] - Green Acres Commons的1.246亿美元贷款展期至2023年3月，利率为LIBOR+2.75%，公司偿还470万美元[130] - 疫情期间获得19笔抵押贷款约4720万美元债务支付延期，其中2810万美元已在2020年三季度偿还[131] - 公司终止原有信贷安排，新获得7亿美元信贷额度，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款[132] - 公司新获得7亿美元信贷额度，包括5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款[172] - 2021年同期偿还9.85亿美元债务[172] - 新信贷协议规模7亿美元：含5.25亿美元循环贷款和1.75亿美元定期贷款[211] 租户销售与租赁表现 - 2021年6月投资组合可比租户销售额较2019年6月疫情前水平增长14.9%[158] - 2021年第二季度投资组合可比租户销售额较2019年同期增长13.4%[158][164] - leased occupancy rate从2020年6月30日的91.3%下降至2021年6月30日的89.4%[158] - 2021年第二季度leasing revenue同比增长13%[163] - 2021年第二季度公司签署223份租约共计692,000平方英尺，较2019年同期租约数量增长15%[165] - 2021年上半年公司签署488份租约共计186万平方米英尺，较2019年同期租约数量增长18%[165] - 2021年新签租约平均 tenant allowance为每平方英尺18.47美元[161] - 截至2021年6月30日，公司已完成81%的2021年到期租约续签或替换[159] - 2020年公司租户破产涉及322个租约和约600万平方英尺面积，年化租赁收入8540万美元，2021年降至8起破产涉及57个租约和35.5万平方英尺面积，年化租赁收入1090万美元[169] - 2021年第二季度租赁收入同比增长2820万美元（16.7%），其中同中心增长1530万美元，合资过渡中心增长1420万美元[174] 租金减免与坏账准备 - 2021年第二季度公司确认1540万美元租金减免[163][168] - 截至2021年6月30日，尚有860万美元延期租金待收回[168] - 坏账准备从2020年2780万美元改善至2021年-910万美元（反向计提）[174] 利润与现金流 - 2021年第二季度FFO（经营现金流）同比增110.8%，从6050万美元增至1.276亿美元[184] - 2021年上半年净亏损同比改善5380万美元[195] - 2021年经营活动现金流同比增1.284亿美元[197] - 公司2021年第二季度净亏损为1176.5万美元，较2020年同期的2511.6万美元改善53.2%[227] - 2021年上半年FFO（经营资金）为1.9645亿美元，剔除Chandler Freehold融资费用后为2.0315亿美元[227] 利息与融资成本 - 2021年上半年利息支出同比增8070万美元，主要因融资安排相关利息增加8130万美元[192] 资本支出与开发 - 公司资本支出总额：2021年上半年合并中心为3961.7万美元，合资中心为3330.7万美元[201] - 合资中心开发/再开发支出同比下降54.6%：从2020年5416.9万美元降至2021年2458.5万美元[201] - 租户补贴大幅增长519%：合资中心从2020年63.8万美元增至2021年394.9万美元[201] 融资活动 - 实施ATM计划募资总额：2月计划募资4.895亿美元，3月计划募资3.019亿美元[204] 债务与流动性 - 总债务规模75亿美元：含49亿美元合并债务及31亿美元合资项目按比例分担债务[207] - 现金及等价物1.94亿美元：截至2021年6月30日[213] - 合同债务付款义务：1年内7.394亿美元，1-3年16.685亿美元[217] - 或有负债4090万美元：主要为履约保函[216] - 季度股息支出6850万美元：2021年上半年由运营资金支持[213] - 合并中心长期债务总额为49.17亿美元，其中固定利率债务43.08亿美元（平均利率4.01%），浮动利率债务6.09亿美元（平均利率3.00%）[229][230] - 公司按比例享有的未合并合资中心长期债务总额为31.12亿美元，其中固定利率债务30.20亿美元（平均利率3.82%），浮动利率债务0.92亿美元（平均利率1.92%）[229][231] - 债务到期分布：2022年到期5.547亿美元，2023年到期7.079亿美元，2025年到期9.783亿美元[229] - 2022财年到期的合并中心固定利率债务为5.55亿美元（利率4.55%），2023财年为6.73亿美元（利率4.18%）[229] - 2024财年合并中心浮动利率债务达5.74亿美元（利率3.00%），占该年度到期债务的85%[229] - 2026年后到期的合并中心固定利率债务达17.85亿美元（利率3.92%）[229] - 未合并合资中心2023财年固定利率债务到期规模达6.77亿美元（利率3.52%）[229] - 浮动利率债务规模从2020年末的17亿美元降至2021年6月的6.09亿美元，降幅达64%[230] 利率风险管理 - 利率上升1%将使年收益减少约700万美元，基于7亿美元浮动利率债务规模[233] - 使用1个利率上限协议和4个利率互换协议管理利率风险[232] - LIBOR终止后债务利率将按约定替代基准调整，可能高于原利率[235] - 通过维持固定利率债务占比控制浮动利率风险至可接受水平[228] - 债务公允价值采用现值模型估算，包含基于抵押物价值的信用调整[234] - 利率每上升1%将使公司年收益减少约700万美元，基于7亿美元浮动利率债务计算[233] - 公司持有1份利率上限协议和4份利率互换协议用于利率风险管理[232] - USD-LIBOR基准利率将于2023年6月30日后停用，可能导致替代利率高于原LIBOR水平[235]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度同店净营业收入（NOI）增长11.5%，若排除租赁终止收入，增长仍达10.4% [11][22] - 2021年第二季度资金运营（FFO）为每股0.59美元，较2020年第二季度的每股0.39美元增长0.20美元，涨幅51% [23] - 2021年第二季度末EBITDA利润率较2020年同期增长超6%，达到63.9%，接近2019年第二季度末的65.3% [23] - 2021年FFO预计在每股1.82 - 1.97美元之间，中点提高0.03美元，比共识估计高0.04美元或2% [28][30] - 截至第二季度末，公司债务偿付覆盖率提高到2.5倍，预计2021 - 2023年每年运营现金流在支付经常性资本支出和股息后超2亿美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度租赁量和年初至今租赁量均超过2019年水平，第二季度签署223份租约，面积69.2万平方英尺，年租金3700万美元；上半年签署488份租约，面积190万平方英尺，年租金8870万美元，较2019年同期租约多18%、面积多34%、租金多11% [11][45] - 第二季度末入住率为89.4%，较第一季度的88.5%提高90个基点，预计未来将继续上升 [36] - 过去12个月租赁价差为 - 0.2%，较上季度的 - 2.1%有所改善，截至2021年6月30日，投资组合平均租金为每平方英尺62.47美元，同比持平 [39] - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段；2022年到期面积中，27%已获承诺，64%处于意向书阶段 [40] 零售业务 - 3月租户销售额同比增长8.6%，4月增长9.9%，5月和6月均增长15%（与2019年同期相比） [9] - 6月小店铺销售额同比2019年6月增长15%，第二季度小店铺销售额同比2019年第二季度增长13%，年初至6月同比增长5% [35][36] 其他业务 - 公共区域收入表现超出预期，对NOI和FFO贡献0.04美元 [25] - 坏账费用较上季度改善5000万美元，其中2020年第二季度坏账费用4000万美元，2021年第二季度坏账转回1000万美元 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 客流量平均约为疫情前水平的90%，预计下半年将继续增加 [10] - 破产速度持续下降，年初至今投资组合内破产数量为2015年以来最低，第二季度仅有两家租户申请破产 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆 [56] - 公司正在为未来项目获取授权，如南加州的Los Cerritos、波特兰的Washington Square等，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64] - 行业租赁环境强劲且逐月改善，公司预计在入住率、净收入和FFO增长方面取得显著进展 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为美国大部分地区疫情最糟糕的时期已过去，租赁环境良好，预计2021年下半年和2022年入住率、净收入和FFO将显著增长 [16] - 管理层对业务前景非常乐观，认为公司处于有利地位，能够利用当前强劲的租赁环境 [50][51] 其他重要信息 - 公司投资者关系副总裁Jean Wood将于年底退休，其职责将过渡给新的投资者关系总监Samantha Greening [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2021年下半年资产负债表计划，2021年底合并净债务与EBITDA目标是否改变，以及2022年6.7亿美元到期债务情况 - 公司将继续出售非核心资产，预计年底前完成一到两笔交易，获得约1亿美元流动性用于去杠杆；预计运营现金流在支付股息和经常性资本支出后约2亿美元，也用于去杠杆 [56][57] - 预计年底杠杆率在9 - 9.5倍之间；Danbury Fair贷款预计延期至2022年，2022年约6 - 7亿美元的融资预计进展顺利 [57][59] 问题2: 能否以每年低于1亿美元的成本完成租户重建项目，以及预期收益率 - 公司有信心未来两年开发支出低于1亿美元，目前正在为未来项目获取授权，开发管道将在2023 - 2024年及以后逐步增加 [64][65] - 收益率预计为高个位数，但因项目而异，部分项目无需资本投入 [66] 问题3: 220万平方英尺租赁管道的NOI影响及占比 - 公司暂无该数据，租赁管道包括小店铺和大型租赁，以及部分重建项目的预租赁 [69] 问题4: 何时能恢复到疫情前的入住率水平 - 预计到2023年第三季度，入住率将恢复到93% - 94% [71] 问题5: 下半年土地销售收入和零售商投资收益预期，以及是否有其他影响指引的不利因素 - 下半年预计有一些交易，但影响小于年初至今，预计影响约0.03 - 0.04美元 [73] - 预计下半年实现强劲的两位数增长，尽管部分项目可能是非经常性的，但运营表现将支撑增长 [74][75] 问题6: 投资组合平均租赁期限与一年前相比的变化，以及临时租赁占比与一年前和3月季度相比的变化 - 平均租赁期限可能略有下降，从高6年降至低6年 [78] - 临时入住率上升20 - 30个基点，预计年底将升至6% - 7%，公司有信心用永久租户取代临时租户 [80][81] 问题7: 全年指引中Q3和Q4 FFO每股0.43美元低于本季度的原因，以及近期租赁价差和租户租赁类型的变化 - FFO下降原因包括已发行股权对下半年股份的稀释、投资收入未纳入下半年预期、上半年土地销售较多 [83][84] - 租赁包括短期和长期租赁，若认为租金低于市场水平，会采用短期租赁；可变租金是例外情况，多数租赁基于传统固定租金 [85][87] - 租赁价差正在改善，过去12个月基本持平，但第二季度重新租赁价差实现两位数增长 [92] 问题8: 零售商投资的具体情况，以及是否还有更多估值收益，租赁终止收入与入住率的关系 - 零售商投资是公司通过风险投资公司进行的，旨在接触数字原生品牌，已进行五年 [95] - 难以预测是否还有更多估值收益，不会将更多收益纳入年度指引 [97] - 入住率波动时，租赁终止收入会增加，两者紧密相关，目前租赁终止收入大多已包含在入住率数据中，但需签署协议后才能确认收入 [98][99] 问题9: 若考虑所有COVID影响，全口径过去12个月租金价差是多少，租金价差指标是基于12个月回顾还是只要空置就算，以及明年再融资是长期还是短期延期 - 租金价差不包括COVID调整，未计算包含COVID影响的价差 [101] - 租金价差指标基于12个月回顾 [103] - 明年大部分再融资可能是长期融资，期限在5 - 10年，可能会有一到两次延期 [105] 问题10: 停车和业务开发收入与疫情前水平的接近程度 - 预计到2022年将恢复到疫情前水平，目前已大幅反弹，本季度3000万美元收入已超过一半，预计明年上半年接近疫情前水平 [108][109] 问题11: 投资组合的续租率及其趋势，以及经济入住率与签署入住率的差异 - 2021年到期面积中，81%已获承诺，19%处于意向书阶段 [114] - 租赁入住率通常比实际入住率高约2% - 3%，目前约为3% [116] 问题12: 决定发行多少股权以及何时发行的因素，以及2022年股权发行假设是否仍然相关，以及不同组别的物业在租金方面的差异 - 2021年和2022年的股权发行假设是用于说明去杠杆的通用占位符，并非硬性假设，是否再次使用ATM发行股权取决于股价，2022年是否发行股权尚不确定 [119] - 公司在整个投资组合中都看到了良好的租赁需求，不按物业排名区分价差，2021年基于需求和租赁活动，似乎获得了一些定价权 [121]