文章核心观点 - 市场普遍预期央行将在2024年降息，这对Annaly Capital Management有利，公司净利息收入有望转正，账面价值也将增长，但加速的核心通胀可能阻碍降息，影响投资预期 [1][2][21] 公司业绩表现 - 过去两年因抵押支持证券利差扩大和融资成本上升，公司账面价值大幅下降 [1] - 2024年第一季度，公司仅从机构证券获得的净利息收入就达7.515亿美元，同比增长24% [7] - 2024年第一季度净息差为 -0.03%，较上一季度的 -0.25% 有显著改善 [9] 影响因素 - 央行降息时间受核心通胀趋势影响，市场预计即将公布的CPI报告中核心通胀率将降温，若核心通胀率下降，央行下半年降息可能性增大 [11][12] - 较低的利率有助于公司以债务驱动的证券业务，同时支持基础抵押资产（特别是MBS）的重新估值 [13] 股票估值 - 公司股票以高于账面价值1%的价格出售，意味着已成功扭转去年的极端错误定价 [18] - 若公司从正净息差和其基础MBS投资组合的重新估值中受益，NLY和AGNC的股价可能比账面价值高出10% [19] 风险因素 - 加速的核心通胀和高于预期的通胀可能使央行在2024年不降低短期利率，这将严重损害NLY的投资论点，并可能增加股息风险 [21]

公司业务表现 - 2024年第一季度公司多元化住房金融策略实现4.8%的正向经济回报，经济杠杆为5.6倍，摊薄后可分配收益为每股0.64美元[165] - 第一季度机构MBS利差收窄最多5个基点，加权平均投资组合息票率微升至4.69%[166] - 住宅信贷业务组合增长，Onslow Bay渠道本季度利率锁定达37亿美元，结算贷款24亿美元，季度末锁定约20亿美元[167][168] - 自2024年初以来，公司成功定价八笔证券化交易，总额达38亿美元[168] - 第一季度MSR交易量大，但公司未购入大宗交易，季度末承诺购买一个交易包[169] - 公司构建了市场上最高质量的传统MSR投资组合之一，3个月年化提前还款速度为3.0%[170] 宏观经济环境 - 美国第一季度GDP按季节调整后年化增长率为1.6%，2月储蓄占个人收入比例降至3.6%[172] - 第一季度每月平均新增27.6万个非农就业岗位，失业率为3.8%，劳动力参与率从12月的62.5%升至3月的62.7%[173] - 截至3月的12个月内，总体PCE价格上涨至2.7%，核心PCE通胀率从1月的2.9%降至2.8%[174] - 自2023年7月以来，联邦基金利率目标区间维持在5.25% - 5.50%，3月FOMC会议预测今年将有三次25个基点的降息[175] - 2024年3月31日30年期抵押贷款当前票面利率为5.60%，2023年12月31日为5.25%，2023年3月31日为5.05%[177] 财务数据对比 - 2024年第一季度净收入为4.652亿美元，2023年同期净亏损为8.393亿美元[187] - 2024年第一季度摊薄后普通股股东每股净收入为0.85美元，2023年同期为 - 1.79美元[179] - 2024年3月31日投资组合为874.84541亿美元，2023年同期为829.49575亿美元[179] - 2024年第一季度GAAP杠杆率为6.7:1，2023年同期为5.9:1[179] - 2024年第一季度GAAP资本比率为12.6%，2023年同期为13.7%[179] - 2024年第一季度年化平均总资产回报率为2.01%，2023年同期为 - 3.98%[179] - 2024年第一季度年化平均股权回报率为16.29%，2023年同期为 - 28.84%[179] - 2024年第一季度可分配收益为3.58亿美元，2023年同期为4.271亿美元[188] - 2024年第一季度可分配收益每股为0.64美元，2023年同期为0.81美元[188] - 2024年第一季度GAAP净收入为4.65174亿美元，2023年同期净亏损为8.39328亿美元[197] - 2024年和2023年第一季度可分配收益分别为3.57962亿美元和4.2713亿美元[197] - 2024年和2023年第一季度普通股股东可分配收益分别为3.20901亿美元和3.95255亿美元[197] - 2024年和2023年第一季度GAAP平均普通股每股净收入分别为0.85美元和 - 1.79美元[197] - 2024年和2023年第一季度可分配收益平均普通股每股分别为0.64美元和0.81美元[197] - 2024年和2023年第一季度年化GAAP平均股权回报率分别为16.29%和 - 28.84%[197] - 2024年和2023年第一季度年化可分配收益平均股权回报率分别为12.63%和14.82%[197] - 2024年3月31日和2023年3月31日经济杠杆比率分别为5.6:1和6.4:1[212] - 2024年3月31日和2023年3月31日经济资本比率分别为14.6%和13.2%[213] - 2024年和2023年第一季度CMBX息票收入分别为0和110万美元[198] - 2024年第一季度非GAAP利息收入（不含PAA）为10.91475亿美元，2023年同期为8.18741亿美元[218] - 2024年第一季度经济利息支出为7.7079亿美元，较2023年同期的4.13081亿美元增加3577万美元[218][223] - 2024年3月31日，机构MBS投资组合的加权平均实际CPR为6.0%，加权平均预计长期CPR为8.9%，2023年同期分别为5.5%和8.4%[219] - 2024年第一季度平均生息资产收益率（不含PAA）为4.87%，净息差（不含PAA）为1.09%，净利息收益率（不含PAA）为1.43%；2023年同期分别为3.96%、1.62%和1.76%[221] - 2024年第一季度平均计息负债的经济成本为3.78%，相对一个月期和六个月期SOFR分别为0.12%和 - 1.55%；2023年同期分别为2.34%、 - 0.31%和 - 2.27%[222] - 2024年第一季度投资处置净损益为 - 5.459亿美元，2023年同期为 - 5.216亿美元[227] - 2024年第一季度按公允价值计量且其变动计入当期损益的工具的未实现净损益为 - 4.482亿美元，2023年同期为5.233亿美元[228] - 2024年第一季度利率互换的净损益为12亿美元，2023年同期为 - 7.164亿美元[229] - 2024年第一季度其他衍生品的净损益为1.673亿美元，2023年同期为 - 1.844亿美元[230] - 2024年第一季度一般及行政费用为3860万美元，较2023年同期减少230万美元[234] - 2024年第一季度年化平均股本回报率为16.29%，2023年同期为 - 28.84%[235] - 2024年3月31日可供出售投资累计未实现收益为436.4万美元，未实现损失为12.86282亿美元，累计其他综合收益（损失）为 - 12.81918亿美元[237] - 2024年3月31日和2023年12月31日总资产分别为915亿美元和932亿美元[239] - 2024年3月31日和2023年12月31日住宅证券未摊销折扣分别为14亿美元和14亿美元，未摊销溢价分别为23亿美元和24亿美元[241] - 2024年和2023年第一季度机构MBS投资组合加权平均实际提前还款速度分别为6.0%和5.5%，加权平均预计长期提前还款速度分别为8.9%和8.4%[242] - 2024年3月31日和2023年12月31日住宅证券公允价值分别为663.47561亿美元和693.91121亿美元[244] - 2024年3月31日住宅证券（不含仅付息抵押贷款支持证券）本金金额为67.645661亿美元，净溢价为 - 1760.7万美元[244] - 2024年3月31日仅付息住宅证券名义金额为29.307674亿美元，净溢价为8919.88万美元[244] - 2024年3月31日住宅信贷投资组合估计公允价值为28.05331亿美元，加权平均票面利率为6.84%[245] - 2024年3月31日利率互换净公允价值为2590万美元[245] - 截至2024年3月31日，公司总债务为1031.19442亿美元，其中回购协议债务为589.75232亿美元[246] - 2024年第一季度，公司从本金偿还中获得14亿美元，从证券处置中获得95亿美元现金；2023年同期分别为13亿美元和47亿美元[247] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，股东权益分别为114.09533亿美元和112.55793亿美元[252] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司GAAP杠杆比率分别为6.7:1和6.8:1，经济杠杆比率分别为5.6:1和5.7:1[261] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，公司GAAP资本比率分别为12.6%和12.2%，经济资本比率分别为14.6%和14.0%[262] 股权与融资安排 - 公司董事会授权回购至多15亿美元的普通股，当前回购计划有效期至2024年12月31日，2024年第一季度未进行回购[253] - 公司可通过销售代理出售至多15亿美元的普通股，2024年第一季度未发行股份，2023年同期发行2530万股，净收益5.627亿美元[255][256] - 公司董事会批准回购至多6350万股优先股，总清算价值约16亿美元，回购计划有效期至2024年12月31日，2024年第一季度未进行回购[257] 风险管理 - 公司风险偏好声明包括维持目标资产组合、经济杠杆比率不超过10:1等关键风险参数[266][267] - 公司通过董事会、执行管理层和多个管理委员会进行风险管理和监督[272][275] - 公司流动性和资金风险管理策略旨在确保在正常和不利市场及业务环境下有足够资源支持业务和履行财务义务[285] - 公司通过多种方式保守管理回购协议融资头寸，包括交易对手的多样性、广度和深度以及保持交错的到期期限[288] - 公司为Onslow Bay平台新增一个仓库融资安排，包括为住宅整笔贷款提供非按市值计价的产品，以及为OBX留存证券提供两年期非按市值计价的融资安排[295] - 公司通过流动性压力测试确保在各种情景和压力下有足够流动性，压力包括市场范围和公司特定压力 [308] - 公司利用多种金融工具（利率互换、期权等）限制利率对业绩的不利影响 [311] - 公司面临非机构抵押支持证券、CRT证券、住宅抵押贷款和商业房地产投资的信用风险 [316] - 公司通过流程、政策、程序等多种工具管理运营风险，运营风险管理团队每年进行灾难恢复演练 [323] - 公司运营风险管理职责由ERC监督，包括审查企业风险管理框架的策略、流程等[325] - 公司将网络安全纳入企业风险管理框架，有评估、识别和管理网络安全风险的流程[326] - 公司定期进行渗透测试和桌面演练，测试网络安全事件响应计划[327] - 公司业务组织为REIT，密切监控REIT状态及受监管子公司的风险管理[335] - 公司依赖《投资公司法》第3(c)(5)(C)条的注册豁免，由FRDC在ERC监督下监控合规情况[337] 金融工具与估值 - 公司对住宅证券、住宅抵押贷款、MSR、利率互换等金融工具按公允价值计量[338][341][344][346] - 公司金融工具估值受利率、提前还款率等因素影响[340][343][346][348] - 公司利息收入按未偿还本金和合同条款计提，证券买卖损益按特定识别法记录[349] - 公司需判断是否合并可变利益实体，涉及对VIE目的、设计等多方面的评估[352][353] - 公司使用GAAP编制财务报表需管理层进行估计和假设，实际结果可能与估计有重大差异[354] 金融市场与概念 - 全球金融市场通常以美国国债证券为基准[357] - 机构抵押贷款支持证券指由机构发行或担保的住宅抵押贷款支持证券[358] - 受益所有人指即使证券所有权登记在经纪商或银行名下，仍能从拥有证券中获益的人[358] 回购协议相关 - 2024年3月31日和2023年12月31日，回购协议加权平均到期天数分别为43天和44天[290] - 2024年3月31日，公司有638亿美元金融资产和现金用于抵押现有负债，回购协议加权平均减记约4%[292] - 2024年第一季度，回购协议日均未偿还金额为6.4027388亿美元，期末未偿还金额为5.8975232亿美元[293] - 2024年3月31日，回购协议和其他有担保融资加权平均剩余期限为48天[294] - 2024年3月31日，公司总负债为75.51087亿美元，其中回购协议负债为58.975232亿美元，加权平均利率为5.55%[296] - 2024年3月31日，公司有抵押金融资产为824.01128亿美元，无抵押金融资产为53.41727亿美元[299] - 2024年3月31日，公司流动资产为694.20833亿美元，占抵押和未抵押金融资产账面价值的96.27%[300] 风险敏感性分析 - 利率瞬时变动25、50或75个基点时，经济净利息收入预计变动范围为 - 8.7%至5.4%，投资组合价值预计变动范围为 - 0.4%至0.2% [313][314] - 抵押支持证券利差瞬时变动5、15或25个基点时，投资组合市值预计变动范围为 - 1.2%至1.3% [313][314] 投资组合结构 - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，机构抵押支持证券在投资组合中的占比分别为72.6%和75.9% [317] - 截至2024年3月31日和2023年12月31日，住宅抵押贷款在投资组合中的占比分别为21.0%和17.9% [317] 交易对手敞口 - 截至2024年3月31日，公司对北美、欧洲、亚洲（非日本）和日本交易对手的担保

文章核心观点 - 公司一季度盈利未达股息支付水平，鉴于市场波动性增加，股息可能再次削减，并非追求可持续被动收入投资者的最佳选择 [1][2][9] 盈利与股息情况 - 公司目前股息收益率达14%，是标普500指数1.4%股息收益率的10倍 [1] - 一季度每股可分配收益（EAD）为0.64美元，低于每股0.65美元的股息支付 [3] - 去年3月公司因预计EAD低于股息水平，将股息削减约26.1% [3] 财务状况 - 一季度末杠杆率为5.6倍，低于2023年末的5.7倍和去年第一、三季度的6.4倍 [4] - 公司拥有显著流动性，包括35亿美元现金和无抵押机构抵押贷款支持证券（MBS） [4] 市场环境与业绩表现 - 一季度市场条件稳定，公司核心机构MBS投资组合表现良好，住宅信贷业务扩大市场份额，抵押贷款服务权（MSR）投资组合因利率环境增值 [6] - 近几周市场状况恶化，波动性加剧，但公司表示有准备应对，且三种投资策略仍有可观回报 [7] - MSR投资的当前市场杠杆回报率从去年底的10%-12%升至一季度末的12%-14% [7] 潜在风险 - 若波动性增加或市场回报大幅恶化，公司维持当前股息水平将更具挑战，若盈利不足以覆盖股息，可能再次削减股息 [8][9]

财务数据和关键指标变化 - 公司2024年第一季度经济收益率为4.8%,每股收益可分配(EAD)为0.64美元,季度末杠杆率为5.6倍 [7][8] - 公司2024年第一季度每股净资产增加至19.73美元,主要由于资产价差增值 [17] - 公司2024年第一季度净息差下降13个基点至109个基点,主要由于掉期收益的正常化 [18][19][20] - 公司2024年第一季度总融资成本上升36个基点至3.78%,主要由于掉期收益的正常化 [19][20] 各条业务线数据和关键指标变化 机构抵押贷款(Agency)业务 - 公司机构抵押贷款投资组合规模略有下降,以腾出资本投入住宅信贷和抵押贷款服务权(MSR)业务 [9] - 公司继续提高机构抵押贷款组合的票面利率,4%及以下的持仓减少超过50亿美元,主要转向5.5%及以上的品种 [9] - 公司机构商业抵押贷款(Agency CMBS)组合规模基本稳定,该板块息差扩张10-15个基点 [10] 住宅信贷(Residential Credit)业务 - 公司住宅信贷投资组合规模增至62亿美元,占公司资本的21% [11] - 公司通过Onslow Bay渠道实现了创纪录的3.7亿美元贷款锁定,同比增长40% [12] - 公司在第一季度共计发行了7单住宅信贷证券化产品,总规模33亿美元 [12] 抵押贷款服务权(MSR)业务 - 公司MSR投资组合规模增至27亿美元,占公司资本的23亿美元 [14] - 公司MSR组合的平均贷款利率为3.07%,信用质量优秀,实际提前偿还率仅为3% [14] - 公司MSR组合的预期收益目标上调至12%-14%,主要由于浮动收益的增加 [26][27] 各个市场数据和关键指标变化 - 银行在第一季度重新成为国债和机构抵押贷款的买家,这对固定收益市场和机构抵押贷款市场是利好 [7] - 联储暗示将放缓国债缩表步伐,这将有助于稳定流动性,减少私人部门的国债供给,对固定收益市场和机构抵押贷款市场有利 [7] - 第二季度以来,经济数据强劲和通胀难降导致利率预期上升,市场波动性有所增加 [8] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司三大业务线(Agency、Residential Credit、MSR)均已完全建立并实现规模化,资本配置保持平衡,能够在不同利率和宏观环境下表现出色 [15] - 公司将继续扩大Onslow Bay渠道,巩固其在住宅信贷市场的领导地位,自主制造信用风险资产 [13] - 公司目前保持较低的杠杆水平,以应对潜在的市场波动,但也有能力在利率环境转向宽松时迅速调整投资组合 [38][39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前利率市场定价合理,不会出现大幅上涨的风险,但仍将保持谨慎的利率风险头寸 [37][38][39] - 管理层对公司三大业务线的前景保持乐观,认为能够持续提供有吸引力的风险调整收益 [15] - 管理层表示公司当前的股息水平是合理的,能够覆盖预期的2024年收益 [66][67] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bose George 提问** 询问公司季度至今的净资产变化情况 [24] **David Finkelstein 回答** 公司净资产较上季度末下跌约3%,扣除已宣派股息后下跌约2% [25] 问题2 **Doug Harter 提问** 询问MSR组合在利率上升环境下的表现及对MBS组合的对冲效果 [30][31][32] **David Finkelstein 和Ken Adler 回答** MSR组合表现稳定,浮动收益增加可对冲MBS组合的负面影响,MSR还可以提供持续时间对冲 [31][32] 问题3 **Rick Shane 提问** 询问公司在不同利率环境下的资产配置策略 [36][37][38][39][40] **David Finkelstein 回答** 公司目前的资产配置策略能够在利率上升或下降的情况下表现出色,会保持谨慎的利率风险头寸,同时也有能力在利率环境转向宽松时迅速调整 [38][39][40]

文章核心观点 Annaly Capital Management一季度可分配收益符合预期但同比下降，多项指标有不同变化；AGNC投资公司一季度部分收益指标有表现但环比下降；Starwood Property Trust预计5月8日公布业绩，共识预期较去年同期下降 [1][9][11] Annaly Capital Management业绩情况 - 一季度平均每股可分配收益64美分，符合Zacks共识预期，低于去年同期的81美分 [1] - 一季度净利息收入为负640万美元，Zacks共识预期为3.2亿美元，去年同期为1946万美元 [3] - 一季度末总资产914.8亿美元，较上一季度下降1.9% [3] - 一季度生息资产平均收益率（不含溢价摊销调整）为4.88%，高于去年同期的3.96% [4] - 一季度计息负债平均经济成本为3.78%，高于去年同期的2.34% [4] - 一季度净息差（不含PAA）为1.09%，低于去年同期的1.62% [5] - 一季度净利息收益率（不含PAA）为1.43%，低于2022年一季度的1.76% [5] - 截至2024年3月31日，每股账面价值为19.73美元，较去年同期的20.79美元下降5% [6] - 报告期末，经济资本比率为14.6%，高于去年同期的13.2% [6] - 一季度加权平均实际恒定提前还款率为6%，低于去年同期的5.5% [7] - 截至2024年3月31日，经济杠杆为5.6倍，环比从5.7倍下降，同比从6.4倍下降 [7] - 一季度年化可分配收益平均股本回报率为12.63%，低于去年同期的14.82% [8] - 目前Zacks评级为4（卖出） [8] 其他REITs业绩情况 - AGNC投资公司2024年一季度普通股每股净利差和美元滚动收入（不含估计的“追赶”溢价摊销收益）为58美分，高于Zacks共识预期的56美分，但低于上一季度的60美分 [9] - AGNC调整后的净利息和美元滚动收入为4.96亿美元，低于上一季度的4.97亿美元 [10] - Starwood Property Trust预计5月8日公布季度业绩，过去一个月Zacks对其季度收益的共识预期维持在每股46美分，较去年同期下降6.1% [10][11]

业绩总结 - 第一季度每股普通股的可分配收益为0.64美元[7] - 每股普通股的账面价值为19.73美元[7] - 宣布每股普通股季度现金股息为0.65美元[7] - 第一季度经济回报率为4.8%[7] - 经济杠杆率为5.6倍，较上一季度的5.7倍有所下降[7] 用户数据 - Annaly住宅信贷集团仍然是最大的非银行发行商，也是第二大发行商，自2024年初以来定价了8个住宅整贷证券化项目，总额为38亿美元[7] 未来展望 - 美国经济在第一季度保持强劲，劳动市场数据表现优于预期，暗示经济可以继续承受升高的联邦基金利率水平[17] - 服务业推动通胀回升，核心PCE年化率接近3.5%[17] - 联邦基金目标利率预计将在2023年底前降至4.87%[17] 新产品和新技术研发 - 安纳利的代理投资组合主要由高质量和流动性较强的证券组成，受益于内部专有分析和对持久现金流的关注[19] 市场扩张和并购 - Annaly的GAAP净收入每股为0.85美元，年化净资产回报率为16.29%[31] 负面信息 - 非GAAP净收入为35,796.2万美元，较上一季度略有下降[36]

第一季度业绩 - 第一季度每股普通股的GAAP净收入为0.85美元[2] - 第一季度每股普通股的可分配收益（EAD）为0.64美元[2] - 第一季度经济回报率为4.8%[2] 投资组合情况 - 公司总投资组合为735亿美元，其中高流动性Agency投资组合为647亿美元[2] - 公司的Agency投资组合占专用股本的59%，较上一季度的62%有所下降[2] - 公司的住宅信贷投资组合在第一季度增长了4%，达到62亿美元[2] - 公司的整体加权平均到期日为43天，较上一季度的44天有所下降[2] - 公司自2024年初以来定价了总额为38亿美元的八笔整贷证券化交易[2] 资产负债情况 - 公司在2024年3月31日的资产总额为91483546千美元，较2023年12月31日略有下降[17] - 公司在2024年3月31日的负债总额为79987433千美元，较2023年12月31日略有下降[17] - 公司在2024年3月31日的股东权益为11409533千美元，较2023年12月31日略有上升[17] 财务指标 - 公司在2024年3月31日的净利润为465174千美元，较2023年12月31日有所增长[19] - 公司在2024年3月31日的固定利率住宅证券占总住宅证券的比例为98%[20] - 公司在2024年3月31日的加权平均体验CPR为6.0%[20] - 公司在2024年3月31日的GAAP杠杆率为6.7:1[20] 财务指标补充 - 公司提供了一些非GAAP财务指标，如可分配收益、经济杠杆率、经济资本比率等，以补充其按照美国通用会计准则（GAAP）编制和呈现的合并财务报表[27]

Annaly Capital Management - Annaly Capital Management的股息率高达14.2%，但其股息已在过去十年多次削减[2][4] - Annaly是一家抵押贷款REIT，适合大型机构投资者，而不适合小型股息投资者[6][8] UDR - UDR是一家拥有公寓大楼的REIT，其股息已连续15年增长，且具有稳定的收入流[9][11][13]

公司概况 - 公司是多元化资本管理公司，通过管理投资策略为股东创造净收入和优化回报，旗下有三个投资组[16] - 截至2024年2月15日，公司有4位高管，分别为首席执行官兼首席投资官David L. Finkelstein、首席财务官Serena Wolfe、总裁兼首席运营官Steven F. Campbell、首席企业官兼首席法律官兼秘书Anthony C. Green[44] - 截至2023年12月31日，公司有187名员工[50] 资产组合 - 2023年末和2022年末，公司资产组合中，机构资产占比分别为88%和90%，住宅信贷资产占比分别为8%和7%，MSR资产占比分别为3%和2%，商业房地产资产占比均为1%[24] 杠杆比率 - 公司一般期望维持不超过10:1的经济杠杆比率，自2007年金融危机以来维持在8:1以下，自新冠疫情以来接近或低于7:1[37] - 2023年12月31日GAAP杠杆比率为6.8:1，2022年为6.0:1；经济杠杆比率为5.7:1，2022年为6.3:1；GAAP资本比率为12.2%，2022年为13.9%；经济资本比率为14.0%，2022年为13.4%[40] - 公司预计维持经济杠杆比率低于10:1，但不被要求保持在此比率之下，可能因增加债务或资产市值下降而超过该比率[93] 回购协议 - 截至2023年12月31日，公司有622亿美元的回购协议未偿还[33] - 截至2023年12月31日，公司回购协议加权平均到期天数为44天[35] 证券化业务 - 自2018年初以来，公司通过Onslow Bay私人标签证券化计划发行了51笔交易，共计200亿美元，2023年发行了13笔，价值49亿美元[36] 公司策略 - 公司采用共享资本模型驱动资本分配策略，可根据相对价值调整投资并管理风险[20] - 公司与行业领先伙伴建立战略关系，以获取优质资产来源、管理运营成本和吸引资本伙伴[21] 风险管理 - 公司维持全公司范围的风险偏好声明，明确愿意承担的风险类型和水平[25] 运营平台 - 公司运营平台支持对机构资产、住宅信贷资产等的投资，技术投资提升业务多元化和运营效率[19] - 公司维持灵活且可扩展的运营平台，投资基础设施以增强弹性、效率、网络安全和可扩展性[41] 员工情况 - 2023年公司运营委员会62%和全体员工58%为女性和/或不同种族/族裔[55] - 2023年公司举办超30场社区建设活动，7个员工网络团体持续发展[55] - 公司员工薪酬计划包括基本工资、年度激励奖金和股票奖励[57] - 公司投资多种福利和健康计划，包括健康保险、401(k)计划等[58] 企业捐赠 - 公司企业捐赠聚焦高影响力项目，如解决无家可归问题和促进金融领域女性及代表性不足群体的职业发展[62] 合规监管 - 公司评估业务、风险管理和合规实践以符合监管环境发展[64] - 公司子公司作为持牌抵押贷款聚合商和主服务商运营，需遵守众多联邦、州和地方法律法规，监管要求范围和强度近年有所增加[69] - 公司已提交关于商品池运营商注册要求的无行动救济申请，并认为符合相关标准[70] 市场竞争 - 公司运营的投资机会市场竞争激烈，可能影响资产收购和定价[71] 股东权益 - 公司拟向股东分配至少90%的REIT应税收入，力争分配100%以避免纳税[73] - 持有公司25%普通股的股东有权召开特别会议[73] 杠杆风险 - 公司战略使用杠杆，可能导致重大损失、追加保证金、违约等风险[83] - 公司使用杠杆策略增加投资者回报，但可能因多种因素无法实现理想杠杆，如短期利率上升、投资市值下降等[94] - 公司使用杠杆可能导致保证金催缴和违约，在经济放缓或衰退期间，相关风险更严重[91] - 若无法满足保证金催缴，公司可能被迫在不利市场条件下出售生息资产[92] 市场风险 - 金融市场状况的重大不利变化可能导致全球金融体系去杠杆化和大量金融资产被迫出售[98] - 市场对抵押贷款和相关资产的波动可能导致资产和相关融资的流动性收缩[97] 盈利能力风险 - 公司借款利息支付相对于生息资产利息收入的增加可能对盈利能力产生不利影响[101] - 公司生息资产和借款的利率调整时间差异可能对盈利能力产生不利影响[102] 交易风险 - 公司TBA美元滚动交易可能出现负利差，或无法满足保证金催缴，影响净收入和资金流动性[105][106] 衍生品风险 - 公司使用衍生品面临对手方、流动性、信用、市场、基差等风险，还需承担相关费用和保证金成本，新法规可能增加成本和风险[107][108][109][112][114] - 期货交易面临与清算掉期类似风险，若期货佣金商违约，公司面临更高保证金无法使用风险[110] - 部分衍生品交易如利率互换期权无需通过衍生品清算组织清算，公司承担交易商信用风险[111] 证券化风险 - 证券化可能放大公司损失风险，且无法保证能进入证券化市场或获得有利利率[115] - 非追索权证券化使公司面临无法获取足够合格资产、无法获得或续期短期融资工具等风险，影响投资回报和收益[116][117] - 公司可能无法盈利地执行或参与未来证券化交易，受贷款价格、短期融资成本、贷款价值波动、评级机构标准等因素影响[119][120] 交易对手风险 - 交易对手可能要求公司签订限制投资策略的契约，违约会导致严重后果，影响公司流动性、业务和股价[118] - 公司面临交易对手风险，若交易对手违约或其客户违约，可能对公司收入、财务状况和收益产生重大不利影响[192] 公司章程限制 - 公司章程不允许单一主体持有超过9.8%的普通股或任何类别的优先股[83] - 公司章程禁止任何人直接或间接拥有超过9.8%的任何类别普通股或优先股，可能影响股东在控制权变更时获得溢价[121] 反收购条款 - 马里兰州法律、公司章程和细则中的条款可能产生反收购效果，使股东无法获得“控制权溢价”[122] 股息分配 - 公司未设定最低股息支付水平，无法保证未来支付股息的能力[83] - 公司未设最低股息支付水平，能否支付股息受盈利、财务状况等因素影响[125] 财务与税务差异 - 公司GAAP财务结果与应税收入可能存在重大差异，或无法准确反映未来应税收入和股息分配[126] 外部政策影响 - 2019年9月，FHFA和美国财政部同意修改优先股购买协议，允许房利美和房地美分别维持250亿美元和200亿美元的资本储备[131] 法律责任风险 - 公司可能因潜在违反消费者保护法律和法规而承担责任，若贷款违规可能导致损失[133] 法规变化风险 - 公司业务受众多法规影响，未来法规变化难以预测，可能影响业务、运营结果和财务状况[134] 业务合规风险 - 公司可能无法维持住宅信贷或MSR业务的合规性，获取和维持许可证存在不确定性[138] - 公司虽利用第三方服务公司进行MSR和贷款服务，但最终需对合规负责，有监督流程[139] ESG与气候变化风险 - ESG和气候变化问题受关注，公司面临“漂绿”指控风险，新法规将增加监管负担[142][144][145] 数据隐私与安全风险 - 公司受数据隐私和安全相关法律法规约束，合规成本和潜在责任可能增加[146] REIT资格维持 - 公司需投资至少55%的资产在“抵押贷款和其他对房地产的留置权及权益”，至少80%的资产在合格房地产资产加上公司在MSR和其他房地产相关资产中的权益，以维持《投资公司法》的注册豁免[152] - 若未能维持REIT资格，公司将按常规公司税率缴纳美国联邦所得税，且可能在首次不符合资格后的四年内丧失REIT资格，还需支付大量所得税，减少投资或向股东分配的资金[158] - 为维持REIT资格，公司至少75%的总收入须来自房地产来源，95%的总收入须来自房地产来源和REIT税法中列举的某些其他来源，且需向股东分配至少90%的REIT应纳税所得额[157] - 公司子公司若未能符合REIT资格，可能导致公司某些REIT资产测试失败，除非利用某些救济条款，否则公司也将失去REIT资格[158] - 若REIT季度资产测试失败，若属轻微失败或因合理原因而非故意疏忽导致，可避免失去REIT资格，但大于轻微失败的情况需支付税款并在六个月内纠正，每次失败需支付50,000美元罚款[159] - 作为REIT，公司必须分配至少90%的REIT应纳税所得额，这限制了公司用于其他业务目的的资金，可能需短期借款以满足分配要求[160] - 若公司满足分配要求但分配少于100%的应纳税所得额，将对未分配的应纳税所得额缴纳美国联邦公司所得税，若实际支付给股东的金额低于联邦税法规定的最低金额，还需缴纳4%的消费税[161] - 公司可能因应税收入与财务报告收入的差异或时间差异，需采取不利措施以满足REIT分配要求，避免公司所得税和4%消费税[163] - 公司可能因GAAP和税务会计差异或应税收入确认与实际收到现金的时间差异，使分配被标记为资本返还[164] - 公司向某些免税投资者的分配可能被归类为无关业务应税收入，如失业福利信托和合格团体法律服务计划[165] - 公司可能选择以自身股票支付股息，股东可能需就股息缴纳所得税，若大量股东为缴税抛售股票，可能对股价造成下行压力[166][167] - 公司TRS资产不能超过总资产的20%，公司预计TRS的股票和证券价值低于总资产的20%，并将监控投资价值以确保合规，但无法保证始终符合限制[168][169][170] - 公司从TRS获得的股息加上其他非房地产相关收入，占全年总收入的比例不能超过25%，否则可能被取消REIT资格[172] - 为保持REIT资格，公司每个日历季度末至少75%的资产价值须由现金、美国政府证券和合格房地产资产构成，其他证券投资有多项限制[176] - 若公司未能在日历季度末遵守REIT要求，须在季度结束后30天内纠正或获得法定救济，否则可能失去REIT资格并面临不利税收后果[177] - 资产清算可能危及公司REIT资格或产生额外税务负债，若出售被视为经销商财产或库存的资产，可能需缴纳100%的税[179] - 回购协议下的资产若不符合房地产资产条件，可能影响公司REIT资格[180] - REIT规定可能限制公司有效对冲的能力，增加对冲成本或使公司面临更大利率风险，TRS的损失一般无税收优惠[181] - 禁止交易税（100%税率）限制公司从事某些交易，公司将避免此类交易税[183][185] - 公司某些融资活动可能使部分资产被视为应税抵押池，公司可能需按最高企业所得税税率对部分收入纳税，并可能减少向相关股东的分配[186] - 公司将TBAs视为符合REIT资产测试的合格资产，TBAs的收入和收益视为符合75%总收入测试的合格收入，但无法保证IRS不对此提出质疑[188][189] 税收优惠 - 非公司纳税人可扣除高达20%的某些穿透式企业收入，包括“合格REIT股息”，此类收入的有效最高美国联邦所得税税率为29.6%[190] 投资计划与风险 - 公司预计2024年增加对MSR相关投资的敞口，MSR投资面临流动性、权利受限、利率敏感等风险[197][200] - 公司投资于CRT领域证券，面临借款人违约和发行人违约风险[205] 信用利差风险 - 信用利差波动会影响信用敏感型投资的市场价格，利差扩大可能导致未实现收益减少或净亏损[206] 破产影响 - 若公司或贷款人破产或资不抵债，回购和衍生品协议权利受破产法影响[194][195] 利率风险 - 利率上升可能对公司生息资产的市场价值和账面价值产生不利影响[203] 地理集中风险 - 地理集中使投资者面临更大违约和损失风险，地区经济、自然灾害等因素会影响抵押房产的收入和市场价值[207][208][209] 保险风险 - 公司无法保证借款人维持或未来维持适用贷款文件要求的保险，气候变化使特定地区获取某些保险更难更贵，住宅抵押贷款一般不要求恐怖主义保险，未充分投保或恐怖行为造成的抵押物损失可能导致公司重大损失[211] 不良资产风险 - 公司资产未来可能成为不良或次优资产，住宅抵押贷款可能因多种原因变成不良或次优资产，处理这些资产需大量协商和重组，可能涉及高额成本并分散管理层注意力[212] 止赎风险 - 公司可能需对所获或发放贷款进行止赎，止赎过程漫长且昂贵，借款人可能抵制，部分州止赎诉讼可能耗时数年，止赎前或过程中借款人可能申请破产，止赎可能降低抵押物价值，即使成功止赎，出售房产所得可能不足以弥补成本[213]

财务数据和关键指标变化 - 公司2023年第四季度经济收益率为10.1%,全年经济收益率为6% [42][13] - 2023年第四季度每股收益可分配(EAD)为0.68美元,超过当季股息 [43][13] - 2023年第四季度每股净资产增加6.74美元,主要来自机构住宅信贷和MSR投资组合的收益 [43] - 2023年第四季度净息差(NIM)为158个基点,较上季度增加10个基点 [46] - 2023年第四季度平均融资成本上升14个基点至3.42% [47] 各条业务线数据和关键指标变化 机构住宅贷款 - 公司在第四季度进一步增加了机构CMBS持仓,规模达32亿美元 [22] - 机构住宅贷款投资组合占公司权益的62%,较上季度下降2个百分点 [23] 住宅信贷 - 住宅信贷投资组合规模达57亿美元,较上年同期增长14% [28] - 2023年第四季度新增1.8亿美元住宅贷款,其中1.6亿美元来自公司自有渠道 [29] - 公司在2023年共发行了7单OBX证券化交易,总规模28亿美元 [30] 抵押贷款服务权(MSR) - MSR投资组合规模达27亿美元,较2023年初增长近50% [32] - 2023年全年公司共收购了420亿美元本金的MSR,位列行业第五大买家 [33] - MSR组合的3个月预付率为2.9%,较MBS整体低40% [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第四季度10年期国债收益率波动幅度达120个基点,最高达5% [12] - 第四季度后半段,受益于波动率下降和息差收窄,机构住宅贷款表现良好 [13] - 2023年第四季度非机构住宅信贷市场也出现了较大幅度的息差收窄 [28] - MSR市场2023年交易规模超过8000亿美元,创历史新高 [33] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司将继续增加对住宅信贷和MSR的资本配置,相比机构住宅贷款具有更好的风险调整后收益 [57][60] - 公司在非机构住宅信贷市场保持领先地位,是最大的非银行证券化发行商 [31] - 公司在MSR市场也位列前十大非银行持有者,并与更多贷款机构建立了新的合作关系 [32][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为,随着通胀持续放缓,美联储有望在2024年开始正常化货币政策,并可能在3月会议上就缩减资产负债表展开讨论 [15][16] - 管理层对2024年经济前景持谨慎乐观态度,认为在就业市场和消费者保持韧性的情况下,房地产市场有望保持稳定 [18][20] - 管理层表示,公司已做好准备应对未来可能出现的市场动荡,但对各业务线的前景保持乐观 [37][38] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bose George 提问** 询问公司对新增资本的配置偏好,是否会继续增加对住宅信贷的投入 [56][57] **David L. Finkelstein 回答** 公司将继续增加对住宅信贷的资本配置,主要通过Onslow Bay渠道,因为该业务表现出色,市场份额不断提高 [57][59] 问题2 **Doug Harter 提问** 询问公司未来的杠杆目标水平,以及判断提高杠杆的条件 [76][77] **David L. Finkelstein 回答** 公司目前保持较为谨慎的杠杆水平,未来会根据资产配置的变化而调整,但不会大幅提高,需要看到利率环境和市场稳定的明确信号才会考虑提高杠杆 [77][78][81] 问题3 **Trevor Cranston 提问** 询问公司对区域银行业问题对房地产市场和MSR供给的影响看法 [126][127] **David L. Finkelstein 和 Ken Adler 回答** 公司认为区域银行问题对市场影响有限,可能会减少区域银行对MSR的需求,从而为公司创造更多采购机会 [128][129][130]