Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorp ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度核心FFO为每股0.79美元，较2021年第二季度增长0.09美元或12.9%，较2022年第一季度增长0.02美元或2.6%；上半年核心FFO为每股1.56美元，同比增长11.4% [17] - 2022年第二季度AFFO为每股0.81美元，较上一季度增长0.02美元；上半年AFFO为每股1.58美元（剔除递延租金还款），同比增长10.5% [18][19] - 2022年核心FFO每股指导区间从3.01 - 3.08美元上调至3.07 - 3.12美元，AFFO指导区间上调至3.14 - 3.19美元，指导中点均提高0.05美元 [23][24] - 2022年预计产生约1.8亿美元自由现金流，AFFO股息支付率全年约为68% [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.9%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第二季度利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.7倍 [27][28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售物业组合有3305处独立单租户物业，二季度 occupancy为99.1%，高于长期平均水平，租金收取率为99.7% [6] - 二季度投资超1.5亿美元收购43处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限超19年；上半年投资超3.5亿美元收购102处新物业，初始资本化率6.2%，平均租赁期限16.7年 [8][9] - 二季度出售8处物业，获得近800万美元收益；年初至今出售18处物业（含11处空置），获得2800万美元收益 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 资本化率开始调整，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点的变动 [33] - 部分机构在净租赁业务中对资本化率设定底线，如7%或高6% [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 强调通过与关系租户的售后回租交易增加收购量，目标是实现每股核心FFO增长 [10][45] - 关注长期每股业绩增长，管理资产负债表和杠杆指标，根据市场情况灵活调整资本结构 [28][48] - 专注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，注重房地产本身的选址和质量 [63][64] - 行业中部分企业此前在低资本化率下追求资产增长和收购量，目前可能会放缓或更注重价格 [28][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业绩表现强劲，有望在2022年下半年及未来继续提升股东价值 [3] - 尽管经济和资本市场存在不确定性，但公司资产负债表强劲，有能力应对并实现增长目标 [13][28] - 租户有一定有机增长，虽受通胀影响利润空间被挤压，但消费者表现有韧性，租户仍在寻求增长 [39] 其他重要信息 - 7月宣布普通股股息约提高4%，将于8月15日支付，2022年是连续第33年提高股息 [4] - 二季度因4月CEO退休产生270万美元费用，不包含在核心FFO和AFFO计算中 [20] - 公司假设租金潜在损失率为100个基点，但实际经验好于该假设 [61] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本化率变动情况及行业差异 - 二季度后半段开始看到资本化率变动，部分机构设定底线，公司目标资产质量的资本化率有20 - 25个基点变动 [31][33] 问题: 租户可变利率债务暴露情况及信用风险 - 公司自身可变利率债务仅4000万美元，租户方面约三分之一由私募股权支持，目前在物业和企业层面未看到明显压力，但近期债务到期需再融资的租户可能面临挑战 [34][36] 问题: 现有客户对增长的看法及租户行业谨慎情况 - 租户上半年有有机增长，二季度并购活动减少，主要因债务市场而非消费者因素，消费者表现有韧性，租户虽受通胀影响利润空间被挤压，但仍在寻求增长 [39] 问题: 新租赁协议中租户对条款的需求变化 - 租户一直希望租期更短、租金递增更少，但目前市场上商业产品的租金递增为每年2%、每五年10%，短期内较为稳定 [41] 问题: 资本化率变动对下半年指导的影响及收购量决策因素 - 预计下半年资本化率会略高，公司主要关注每股FFO增长，而非收购量，对三季度数据有信心，四季度尚不确定 [44][45] 问题: 股权发行与NAV及资本成本的关系 - 公司对股权发行价格敏感，注重每股业绩增长，过去6个季度股权发行较少，会根据市场情况灵活调整资本结构 [46][47] 问题: 如何为近期收购管道融资及对银行信贷额度的使用意愿 - 公司因债务期限长且为固定利率，可更多使用银行信贷额度，但不会超过额度的一半，每年1.8亿美元现金流和1亿美元处置收益可满足大部分收购资金需求 [52][55] 问题: Ahern进入前20大租户名单的原因及公司对其看法 - 主要是因上方两个租户合并，Ahern在物业层面指标良好，但公司认为其企业层面的债务再融资问题将在未来几个季度得到解决 [57] 问题: 资本结构问题下的典型回收率 - 公司虽无确切数据，但经验表明，位置良好、单位层面指标好的物业，即使企业资产负债表出现问题，公司也能保持较好的入住率 [59] 问题: 今年坏账准备金的假设 - 公司内部一直假设租金潜在损失率为100个基点，实际经验好于该假设 [61] 问题: 租户健康状况及不同行业策略 - 公司将继续关注现有租户关系，通过租户扩张参与业务，不刻意针对特定行业，已在几年前退出电影院行业 [63][65] 问题: AFFO数字中是否有非经常性或一次性项目 - 二季度相对干净，无太多租赁终止收入，最大的不确定因素是资本市场活动，公司会根据市场情况灵活调整 [67][69] 问题: 在当前市场环境下仍有收购积极性的原因 - 年初根据一季度管道和与租户的沟通确定收购指导，目前资本化率开始调整，租户有增长需求，公司对下半年收购有信心 [73][74] 问题: 长期债务展望是否因收益率曲线变化而改变 - 收益率曲线的形状和定价会影响债务选择，公司因过去发行长期债务，可更多使用银行信贷额度，目前难以确定未来债务发行情况 [79][81] 问题: 对处置业务达到指导目标的信心来源 - 处置业务未达预期主要是因利率上升导致部分交易延迟，1031市场仍活跃，公司维持全年8000 - 1亿美元的处置指导 [82][83] 问题: 通胀压力下与租户关于成本转嫁的沟通及租金覆盖率趋势 - 租户能够将部分成本转嫁给客户，但未达到通胀率，租金覆盖率在物业层面保持健康 [85] 问题: 公司交易的资本化率变动小于同行的原因 - 公司主要参与与大型区域运营商的售后回租业务，租赁期限长且为净租赁，与同行市场不同，投资级市场和短期租赁的资本化率变动更大 [86][87] 问题: 利率上升后关系型交易与市场拍卖交易的利差是否变化 - 公司目前关系型交易较多，预计未来利差将回归历史水平 [90] 问题: 提高租户续租率的驱动因素 - 公司成立了积极的投资组合管理团队，以应对大量即将到期的租约，希望未来几年能看到续租率提高 [92] 问题: 房地产费用指导中点下降100万美元的原因 - 主要是因为空置物业减少，物业费用受空置情况影响，通常在每年1000 - 1200万美元之间，今年为900 - 1100万美元 [94][95] 问题: 上半年坏账率 - 上半年租金收取率为99.7%，即坏账率约为30个基点，公司将继续追讨未收租金 [97] 问题: 私募股权是否重新进入市场 - 公司在二季度的16笔交易中有14笔是通过关系达成，未参与大型交易，未听说2021年下半年和2022年一季度进入市场的私募股权集团重新进入市场 [98]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporati ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度核心FFO为每股0.77美元，较2021年第一季度增长0.08美元或11.6%，较2021年第四季度增长0.02美元或2.7% [16] - 2022年第一季度AFFO为每股0.79美元，较2021年第四季度的0.77美元增长0.02美元 [17] - 第一季度AFFO包含180万美元递延租金还款，若剔除该部分，AFFO为每股0.78美元 [18] - 第一季度因CEO退休产生360万美元费用，该费用在核心FFO和AFFO计算中被排除 [19] - 排除递延租金还款后，2022年第一季度AFFO股息支付率为68%，与历史水平基本一致 [20] - G&A费用为1100万美元，低于去年同期的1170万美元 [20] - 截至2022年3月31日，年度基础租金为7.32亿美元 [20] - 2022年核心FFO每股指引从2.93 - 3美元上调至3.01 - 3.08美元，AFFO指引上调至3.08 - 3.15美元 [21] - 季度末净债务与总账面价值资产比率为40.5%，净债务与EBITDA比率为5.3倍，第一季度利息覆盖率和固定费用覆盖率均为4.7倍 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3271处独立单租户物业组合，第一季度入住率上升20个基点至99.2%，高于98%的长期平均水平 [7] - 第一季度收购59处新物业，花费约2.1亿美元，初始资本化率为6.2%，平均租赁期限为17年，大部分为售后回租交易 [9] - 第一季度出售10处物业，获得约2000万美元收益，符合8000 - 1亿美元的处置指引 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度初始收购现金资本化率6.2%为公司历史低点，公司认为资本化率已触底，私人竞争有所减弱 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划继续执行长期商业模式，寻找、评估和收购与合适运营商合作的房地产，同时实现核心FFO的持续同比增长 [5] - 在资本化率处于历史低位的环境下，公司将谨慎进行评估，主要与合作租户进行售后回租交易 [10] - 公司目标是在2022年收购550 - 650处新物业 [12] - 行业内公司加权平均债务期限较长，为14.5年，下一次债务到期为2024年年中到期的3.5亿美元、利率3.9%的债务，所有未偿债务均为固定利率债务 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济和资本市场不确定性增加，但公司状况良好，这种情况可能导致更有纪律的收购环境，对公司有一定帮助 [25] - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，消费者行为未发生明显变化 [36] - 2022年续约情况良好，85%的租户按100%租金续约，目前ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 其他重要信息 - 4月初公司发布首份企业责任和可持续发展报告，该报告由ISOS集团协助创建 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购计划及下半年预期 - 公司维持收购指引是因可见性问题，第一季度表现强劲，第二季度收购管道良好，但第三、四季度可见性不足，因此维持指引不变 [29] 问题: 资本化率对利率上升的敏感性 - 第一季度很多交易在1月或12月定价，目前已退出市场 随着利率上升，一些私人公司采取观望态度，交易开始重新定价或失败，公司认为资本化率已触底，下半年有望回升 [30] 问题: 本季度处置资产的构成及买家情况 - 出售的10处资产中，3处为有收入的资产，出于防御性出售；7处为空置资产，高于历史正常水平 因未找到合适租金，公司决定处置空置资产并将资金重新投入有吸引力的收购项目 [32] 问题: 全年指引中假设的坏账费用 - 公司继续假设租金损失为1%，这是多年来的常规假设，实际租金损失通常约为该假设的一半，即每年50个基点 第一季度租金收取率为99.6%，租金损失情况与疫情前多年情况正常 [33][34] 问题: 经济放缓对主要业务的影响及租户租金覆盖水平 - 目前未发现租户支付租金能力有明显压力，租户多处于低价服务、食品饮料领域，尽管价格上涨，但消费者行为未发生明显变化 [36] 问题: 今年和明年到期租约中与CPI挂钩的比例及高通胀对续约的影响 - 2022年还有40处物业租约到期，续约情况符合历史水平，85%的租户按100%租金续约 目前2022年续约情况良好，ADR为1.3%，远低于去年同期的超5% [37][38] 问题: 本季度售后回租交易量增加的原因 - 本季度有9笔交易，其中8笔与合作租户进行，1笔不是 部分交易是租户并购后重新配置资产负债表的售后回租，还有几笔是2000 - 3000万美元的纯售后回租交易 [40] 问题: 竞争减少在大项目和小项目上的差异 - 大项目上，新进入的私人资金有所减少，但在1000 - 2000万美元的项目上仍有很多竞争 [41] 问题: G&A费用下降的原因及债务与EBITDA比率是否为经常性数据 - G&A费用主要与现金相关，因Jay Whitehurst退休产生的费用几乎全部为非现金影响，非现金项目通过退休成本项目体现 目前公司债务与EBITDA比率应在低5倍水平，本季度租赁收入和递延租金还款对该比率未来影响不大 [42][43] 问题: 同店NOI情况 - 公司租金整体每年上涨约1.5%，较为符合合同约定，部分与CPI挂钩但有上限，目前是正常水平且波动不大 [47] 问题: 是否会改变租赁资本化率 - 收购物业时按市场资本化率进行，公司预计资本化率不会进一步下降，未来可能会根据情况调整 [48] 问题: 租金年度增长上限是否会改变 - 目前不会改变，公司租金增长1.5%符合市场水平，服务的租户为大型区域和全国运营商 需长期持续的高利率和/或高通胀才可能显著影响该数字，短期内环境变化对租金增长数字影响不大 [49] 问题: 底线指引上调的推动因素 - 主要因素包括收购时机、收款情况好于指引、G&A费用下降以及资本市场活动的不确定性 公司会根据市场情况调整资本计划，资本市场活动可能影响指引 [51][52] 问题: 当前市场动态下是否会改变对循环信贷的使用 - 过去六年公司循环信贷平均未偿还金额低于1亿美元，去年全年为零 若当前环境持续或恶化，公司可能更多使用银行信贷额度，转向短期债务，但因加权平均债务期限为14.5年，不会给公司带来实际风险 [55][56] 问题: 通胀对租户行业的影响顺序 - 公司主要租户能够将通胀成本转嫁给消费者，目前未失控 若有影响，可能在大额消费项目（如Arby's）上较晚体现 [58] 问题: 汽车服务行业在行业组合中的占比上限 - 公司还有很大增长空间，历史上便利店占比曾达30% 公司注重房地产评估，若收购合理，会继续增加汽车服务行业投资 该行业包含洗车、轮胎服务、机油、碰撞修复等多种业务，具有较高的多元化 [59][60][61]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF FORM 10-Q 1934. ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended March 31, 2022 OR For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorporat ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年核心FFO每股2.86美元，较2020年增长10.4%，2022年核心FFO每股指引上调至2.93 - 3美元 [7] - 2021年第四季度核心FFO每股0.75美元，较上一季度的0.71美元和上一年的0.63美元分别增加0.04美元和0.12美元 [19] - 2021年第四季度AFFO每股0.77美元，较上一季度的0.75美元增加0.02美元，全年AFFO为3.06美元，较2020年的2.51美元增长21.9% [20][22] - 剔除递延租金还款后，2021年调整后AFFO为2.92美元，较2020年的2.68美元增长9% [22] - 2021年全年AFFO股息支付率为72%，与疫情前水平相当 [23] - 2021年第四季度租金收取率约为99.4%，现金基础租户租金收取率从第三季度的94%提高到约98% [24] - 2022年AFFO指引上调至3.01 - 3.07美元每股 [25] - 2021年底净债务与总账面价值资产比率为39.9%，净债务与EBITDA比率为5.2倍，第四季度利息覆盖率为4.6倍，固定费用覆盖率为4.4倍 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度收购49处新物业，花费1亿美元，2021年收购总额达5.5亿美元，共156处物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限超18年 [12] - 2021年收购量的三分之二来自20多个合作租户的多年期售后回租交易 [13] - 第四季度出售21处物业，收入5100万美元，全年出售74处物业，收入1.22亿美元 [15] - 投资组合入住率从第三季度的99%上升40个基点至99%，租户租约续签率约为85%，与历史平均水平一致 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购市场资本化率在2021年下半年进一步压缩，2022年仍有压缩趋势 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于长期净租赁，以创造高度稳定、不断增长的收入流 [12] - 收购团队致力于建立和识别新的合作关系，现有合作租户通过有机增长和并购加快扩张步伐，2022年收购管道强劲 [13] - 处置物业采用杠铃策略，既抓住高价出售机会，也进行一定的投资组合管理 [45] - 行业内第四季度交易活跃，但公司定义的市场与同行不同，公司专注于长期租赁和零售领域 [46] - 私募资本进入市场使资本化率压缩，但对公司业务影响不大，因为公司专注于建立长期租赁关系，这具有一定难度 [67] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司资产负债表强劲，流动性良好，有能力继续实现增长，预计2022年核心FFO中点增长约4% [28][31] - 尽管资本化率压缩，但公司对2022年收购管道充满信心，预计收购量将创历史新高 [60] - 公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 其他重要信息 - 公司总裁兼首席执行官Jay Whitehurst将于4月底退休，首席运营官Steve Horn将接任首席执行官一职 [4] - Kamau Witherspoon加入公司董事会，其背景将为公司战略规划和消费者零售领域增添价值 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资本成本上升，收购市场资本化率是否变化以维持利差，2022年指引是否假设利差收窄 - 资本化率因市场供应情况进一步压缩，2021年为6.5%，2022年仍有压缩趋势，公司不针对资本化率进行指引 [36] 问题: 新指引的增长是否完全由较低的G&A覆盖，是否有抵消的负面因素 - 指引改善主要得益于G&A降低和租金损失假设减少，此外资本市场活动的假设也会对指引产生一定影响，但公司不对此进行指引 [37] 问题: 对当前杠杆水平的舒适度，可接受的额外债务规模，以及2022年收购资金在股权和债务之间的分配预期 - 公司对当前杠杆水平感到舒适，评级机构和投资者也认可。截至年底公司有1.7亿美元现金，运营将产生约1.4亿美元自由现金流，预计处置物业收入1亿美元，总计约4亿美元，而2022年收购指引为6亿美元，目前资金状况良好 [41] 问题: 第四季度收购活动放缓的其他行业主题，租户是否延迟活动或放缓并购 - 第四季度未找到合适投资项目，公司对已收购的1亿美元物业感到满意。合作租户正通过开发和并购增加新门店，QSR和汽车服务（特别是洗车行业）的并购市场活跃 [42] 问题: 本季度处置物业情况，Camping World相关处置是否推高了资本化率 - 今年处置物业的资本化率较高，采用杠铃策略，Camping World相关物业为闲置资产，公司进行了投资组合管理并计划未来开发 [45] 问题: 第四季度收购量与行业情况对比，是否有交易推迟 - 公司定义的市场与同行不同，公司收购平均租赁期限超18年，专注于售后回租和直接与租户交易，而同行涉及1031市场和工业领域 [46] 问题: 指引中当前的坏账假设 - 通常假设租金损失为1%，尽管实际通常未达到该损失水平，但认为这是合理谨慎的数字 [48] 问题: 担任首席执行官的战略，如何缩小与同行的估值折扣，董事会是否认同 - 董事会认同公司的战略，坚持实现每股FFO的中个位数增长。公司认为当前股价处于低谷，通过持续实现季度增长有望恢复市场溢价 [55] 问题: 中个位数增长与同行差异不大，如何使股价达到溢价或与同行持平 - 预计收购活动将增加，可能带来一定增长，但不会大幅提高 [57] 问题: 是否有重新与投资者接触的策略 - 作为新上任的首席执行官，短期内将更多地公开表达并购战略 [59] 问题: 第四季度交易数量处于较低水平，当前活跃管道情况，以及如何考虑6亿美元收购指引的时间安排 - 第一季度收购达到预期目标，但房地产市场能见度有限。公司对2022年收购管道有信心，通常假设收购量前半段占40%，后半段占60% [60][61] 问题: 管理层过渡是否有运营报告线路等方面的变化 - 内部会有一些职责调整，但从外部看运营不会有明显变化，FFO增长和多年战略将保持不变 [65] 问题: 过去三到六个月的竞争情况，以及随着更多私募资本进入市场的预期 - 过去六个月市场资本增加反映在资本化率上，但对公司专注的QSR加盟商等业务影响不大，建立长期租赁关系具有挑战性，新资金尚未对公司产生影响 [67] 问题: 租户观察名单情况 - 与最近几个季度相比没有变化，仍关注2020年以来的四个行业，但租金收取率高，没有需要向市场传达的担忧租户 [70] 问题: 2022年指引中坏账费用假设从1.5%降至1%的原因 - 主要是由于持续良好的租金收取表现，公司对租户信用观察名单的处理方式与坏账假设没有直接关联 [71] 问题: 第四季度的一次性费用对每股的影响 - 一次性费用约为140万美元，包括租赁终止和租金结算收入，例如第四季度超过50万美元来自Gander Mountain的破产法庭和解 [75] 问题: 2022年指引中G&A降低的驱动因素，以及2023年是否有结构性因素维持效率提升 - 2022年G&A降低部分归因于首席执行官过渡和激励薪酬假设的变化。多年来公司一直在提高运营效率，预计未来收入增长将快于G&A增长 [80][82] 问题: 剔除递延租金还款后，更正常化的同店增长率是多少 - 长期来看应考虑1.5%的租金增长，扣除50个基点的租金损失后，综合增长率约为1% [83][84] 问题: 10月份发行的30年期债务如今的成本，以及10年期债务的成本 - 10月份发行的30年期债务票面利率为3%，如今约为中3%，10年期债务约为高2%，但公司2022年收购资金充足，无需进行相关操作 [93] 问题: 首席运营官的角色是否会填补 - 目前正在评估职责，会逐步剥离部分职责，可能内部或外部填补 [94] 问题: 对2022年资本化率的预期，以及预计多久会对长期利率上升做出反应 - 预计2022年收购组合的整体资本化率会压缩，短期内利率上升不会导致资本化率立即上升，需持续6 - 9个月才可能有变化，市场新资本使资本化率保持较低水平 [96] 问题: 核心领域（如餐厅）的业务环境变化对交易的影响 - 收购时主要考虑信用、房地产基本面和租户支付租金的能力，租金足够低就会进行交易。目前餐厅活动增加，特别是休闲餐饮领域出现更多机会 [98] 问题: 是否会考虑将非零售资产加入投资组合 - 公司会持续评估战略，目前专注于零售房地产，但未来有扩展资产类别的可能性 [101] 问题: 对LA Fitness和AMC前景的看法 - 对LA Fitness前景感到舒适，因其采用订阅模式。对AMC短期内也感到舒适，因其筹集了大量资金，且公司影院物业租金较低，运营反弹后能够维持租金 [102] 问题: 预计8000 - 1亿美元处置物业中，空置与占用物业的比例，以及混合资本化率与2021年（6.1%）的比较 - 预计2022年混合资本化率低于2021年，处置物业中三分之一为空置，三分之一为机会性出售，三分之一为投资组合管理 [103]

☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the fiscal year ended December 31, 2021 OR UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-K (Mark One) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15 (d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of Maryland 56-1431377 incorporation or ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第三季度核心FFO为每股0.71美元，较上一季度的每股0.70美元增加0.01美元，较去年同期的每股0.62美元增加0.09美元 [17] - 2021年第三季度AFFO为每股0.75美元，较上一季度的每股0.77美元下降0.02美元，主要因2021年上半年延期还款高峰逐渐结束 [17] - 2021年前9个月，剔除所有延期还款后，AFFO股息支付率为73.5%，与去年水平基本一致 [18] - 2021年第三季度G&A费用为1110万美元，季度和前9个月的增长主要由激励性薪酬推动 [19] - 截至2021年9月30日，所有租约的年度基础租金为7.06亿美元 [19] - 2021年第三季度租金收取率约为99% [19] - 现金基础租户的租金收取率在2021年第三季度提高至约94%，高于第二季度的92%和第一季度的80% [20] - 2021年核心FFO每股指引提高至2.80 - 2.84美元，AFFO指引提高至3 - 3.04美元 [21] - 2022年核心FFO每股指引为2.90 - 2.97美元，较2021年中点增长4.1%；AFFO指引为2.99 - 3.06美元 [25] - 第三季度末现金为5.435亿美元，但10月15日赎回优先股使用3.45亿美元，预计现金约为2亿美元，且11亿美元银行信贷额度无欠款 [27] - 加权平均债务期限约为14.9年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期为2024年年中的3.5亿美元、票面利率3.9%的债务 [28] - 截至9月30日，净债务与总账面价值资产比率为39.8%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，第三季度利息覆盖率为4.8倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3195处独立单租户零售物业组合，第三季度入住率从上个季度的98.6%略有上升，高于98%的长期平均水平 [6] - 第三季度投资2.47亿美元收购49处新物业，初始现金资本化率为6.4%，平均租约期限为19年 [8] - 年初至今投资4.55亿美元收购107处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租约期限为18年 [9] - 2021年收购指引提高至5.5 - 6亿美元，2022年收购初始指引为5.5 - 6.5亿美元 [10] - 第三季度出售27处物业，获得3000万美元收益用于再投资新收购；年初至今出售53处物业，获得超7000万美元收益，租赁物业和空置物业大致各占一半 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 单租户零售行业的资本化率仍处于历史低位且保持平稳 [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略是拥有广泛多元化、位置优越、价格合理的房地产组合，租给强大的地区和全国性租户，由低杠杆资产负债表和资深行业专家团队支持 [14] - 公司专注与关系租户进行售后回租交易，建立长期合作关系，而非仅关注资本化率 [49] - 公司将继续审查和完善战略，以实现多年的每股持续增长 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司第三季度表现稳健，收购量增加，入住率和租金收取率高，资产负债表稳固 [4] - 公司预计2022年将恢复到疫情前的收购水平，对关系租户的增长和扩张持乐观态度 [35][37] - 公司认为当前的租金收取率将保持在较高水平，但预计有1.5%的潜在租金损失，希望未来能回到1%的假设 [24] - 公司认为其战略在动荡和危机时期具有韧性和持久性，为2022年及以后的发展奠定了良好基础 [14] 其他重要信息 - 公司在8月提高了普通股股息，2021年是连续第32年增加股息，美国仅有86家上市公司（包括2家REITs）能提供如此出色的股息增长记录 [4] - 公司7月全面重新开放办公室，近期获得2021年信诺健康福利奖 [13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 第四季度隐含收购量与第三季度相比偏低，如何看待2022年收购量情况 - 2022年收购指引中点为6亿美元，与疫情前水平相当，第三季度收购量略高是时机问题，关系租户恢复增长模式且部分交易在该季度完成 [35][36] - 公司对关系租户在2022年的增长和扩张感到乐观，收购团队也在建立新关系，不应过度解读单季度收购量的波动 [37] 问题: 第三季度通过关系渠道完成的收购量占比 - 历史上约2/3的收购通过关系渠道完成，本季度略低于历史水平，但年初至今占比回到2/3 - 70%的范围 [39] - 本季度有一个重要的洗车场组合收购并非来自关系渠道，但公司希望与该公司建立长期合作关系 [40][42] 问题: 租金收取方面，全服务餐厅仍落后，是单个租户问题还是普遍问题，以及如何恢复到接近100% - 主要是一个特定的全服务餐厅租户问题，租金已延期支付，预计明年会逐渐恢复到接近100% [43][44] 问题: 交易市场估值情况，资本化率是否继续压缩，以及公司关注资产的价值范围 - 单租户零售行业的资本化率保持平稳但处于历史低位，公司专注与关系租户进行售后回租交易，初始现金资本化率通常高于一次性市场收购的公司 [48][50] - 公司认为除资本化率外，物业位置、租约期限等因素也会影响资产价值评估 [52] 问题: 哪些行业或领域可能受到人工智能发展和机器替代人力的影响，是否影响公司租户类别 - 人工智能影响经济各领域，但公司与大型地区和全国性运营商合作，这些公司会通过自动化、人工智能等方式优化业务 [54][55] - 公司关注拥有良好地理位置、合理租金的房地产，此类物业需求持续存在，租户也表示未来仍有需求 [56] 问题: 自疫情以来公司资产负债表上平均持有约2.5亿美元现金，明年是否继续保持 - 过去30年并非如此，过去18个月因2020年初发行债务获得大量流动性，且租户收购暂停，所以持有现金 [58][61] - 未来几个季度公司将回归正常现金状况，适度使用银行信贷额度，减少现金持有 [59] 问题: 本季度收购活动增加，是由租户的并购交易还是有机增长驱动 - 本季度收购主要是售后回租融资和租户的有机增长，有一笔较大的洗车场行业收购属于并购交易，其余是租户的资产负债表强化 [62] 问题: 2021年和2022年指引中的1.5%信用储备高于典型水平，是特定租户问题还是普遍谨慎考虑 - 是普遍谨慎考虑，目前没有特别担忧的租户，希望未来能回到1%的假设 [63] 问题: 公司处置的物业涉及哪些行业，已占用物业处置的资本化率是多少 - 已占用物业处置的资本化率为7%，3000万美元的处置中，1000万美元是空置物业，2000万美元是16处不同的已占用物业，涉及便利店、餐厅等多种行业 [65] - 处置决策通常基于具体物业情况，而非行业因素 [66] 问题: 现有客户中，哪些行业处于增长模式 - 预计明年便利店、快餐QSR、汽车服务、洗车、碰撞修复等行业有增长 [68] - 汽车服务行业有大量私募股权资金进入，QSR行业大型加盟商收购小型加盟商的活动频繁 [69][70] 问题: 如何应对工资通胀和劳动力短缺挑战，对特定行业租户有何影响 - 公司战略上关注位置优越、价格和租金合理的房地产，此类物业在经济衰退和疫情期间保持高入住率，有助于稳定收入 [74][76] - 便利店曾减少营业时间，现在效率提高；餐厅行业工资通胀导致员工减少，但利润率上升，且开始将成本转嫁给消费者 [77][78] 问题: 公司投资组合中租户的历史构成，是否有计划从某些行业或最大租户7 - Eleven转移投资 - 过去5年投资组合构成变化不大，预计未来将保持一致 [81] - 公司对特殊用途的大型物业投资持谨慎态度，如电影院行业，未来不太可能大量收购 [82][83] - 公司与7 - Eleven无直接业务往来，现有7 - Eleven物业是与地区运营商交易后被收购而来，这些物业是优质资产 [87][88] 问题: 与2021年和2022年指引中的1.5%信用损失相比，今年前9个月的实际信用损失结果如何 - 应计基础租户的信用损失约为0.5%，现金基础租户约为6%，总体约为80个基点 [91] - 疫情前该数字可能低于50个基点，公司希望未来能回到低水平 [93] 问题: 在当前通胀环境下，新交易中是否有机会提高租金递增率或与CPI挂钩 - 对于公司合作的大型地区和全国性运营商，预计租金年增长率维持在1.5%的长期平均水平，不太可能获得更高的递增率 [95] 问题: 2022年资本化率预期与2021年相比是否有变化 - 预计2022年整体资本化率较2021年有所压缩，处于低6%的范围 [97] 问题: 2022年收购的节奏如何 - 预计2022年收购节奏与2021年相似，前半部分占40%，后半部分占60% [99] 问题: 2022年租约到期量略有增加，续租率预期如何 - 历史长期续租率为80% - 85%，预计2022年也在这个范围内，到期租约主要涉及便利店、汽车服务和少量QSR [100][102] 问题: 汽车服务行业整合的驱动因素是什么 - 洗车行业因Mister Car Wash的成功和机构化售后回租吸引了大量私募股权资金，汽车服务行业如Mavis也有资金流入 [104][105] 问题: 2022年资本筹集活动的时机如何，是否考虑收购量的季节性 - 公司不提供资本筹集指引，但会保持杠杆中性，资本筹集和部署不一定在季度或年度直接关联，会在资金可用且价格合理时筹集，有好机会时部署 [106][108] 问题: 2021年和2022年指引中1.5%租金损失的保守考虑因素是什么 - 主要是出于保守考虑，不确定是否已完全走出疫情，没有特定租户或问题导致，只是普遍的谨慎态度 [112] 问题: 考虑明年收购资金时，在债务市场活跃的情况下，是否更倾向于债务融资而非股权融资 - 今年公司进行了两次债务发行，未发行股权，因债务市场有吸引力，但明年的决策将取决于资本定价，目前没有明显偏好 [113][114]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D. C. 20549 FORM 10-Q ☒ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the quarterly period ended September 30, 2021 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934. For the transition period from to Commission file number 001-11290 NATIONAL RETAIL PROPERTIES, INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of incorp ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度核心FFO为每股0.70美元，较上一季度的0.69美元增加0.01美元，较去年同期的0.65美元增加0.05美元 [18] - 2021年第二季度AFFO为每股0.77美元，较上一季度的0.76美元增加0.01美元，若排除830万美元的递延租金还款和应计租金收入调整，AFFO为每股0.72美元 [18][19] - 2021年前6个月，排除递延还款后AFFO股息支付率为72.7%，与去年水平基本一致 [19] - 第二季度末净债务与总账面价值资产比率为35%，净债务与EBITDA比率为5.0倍，利息覆盖率为4.7倍，固定费用覆盖率为4.2倍 [26] - 公司将2021年核心FFO每股指导区间从2.70 - 2.75美元上调至2.75 - 2.80美元 [6][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3173处独立单租户零售物业组合，第二季度入住率为98.3%，与上一季度持平，高于98%的长期平均水平 [8] - 第二季度租金收取率约为99%，现金基础租户租金收取率从第一季度的80%提高至约92%，这些租户约占公司年度基本租金总额的7% [8][20] - 第二季度G&A费用为1190万美元，本季度和前6个月的增长主要是由激励性薪酬推动 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度公司投资近1.03亿美元收购29处新物业，初始现金资本化率为6.7%，平均租赁期限超过17年；年初至今已投资超2.08亿美元收购58处新物业，初始现金资本化率为6.5%，平均租赁期限为17.5年 [11][12] - 第二季度公司出售15处物业，获得近2300万美元收益用于再投资新收购项目；年初至今已通过出售26处物业（包括15处空置物业）筹集超4000万美元 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司长期战略旨在实现多年期的每股收益持续增长，主要通过与大型区域和全国运营商进行直接售后回租交易，专注于位置优越、成本低、租金合理的房地产项目 [7][9] - 公司收购策略是与大型区域和全国运营商建立合作关系，进行重复的计划性业务，相比公开市场，这种方式能获得更好的房地产、定制的租赁文件、长期租赁和稍高的资本化率 [37][38] - 行业内售后回租市场活动有所增加，特别是在QSR和汽车服务领域，但公司不会追逐低质量的售后回租机会 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 随着经济和零售商受益于政府刺激措施，2021年公司业绩表现良好，预计2022年仍将有积极影响 [26] - 公司租户已恢复增长模式，收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年4 - 5亿美元的收购指导目标 [13][38] - 尽管市场资本化率处于低位，但公司认为与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略已得到验证 [48][49] 其他重要信息 - 7月公司宣布普通股股息约增加2%，2021年是公司连续第32年提高年度股息，是仅有的85家实现这一记录的美国上市公司之一，其中只有另外2家REITs [6] - 6月公司将无担保信贷额度从9亿美元提高到11亿美元，利率降低10个基点至LIBOR加77个基点，到期日延长至2025年6月，季度末现金约2.5亿美元，信贷额度无未偿还余额 [15][24] - 公司加权平均债务期限为13年，加权平均固定利率为3.7%，下一次债务到期是2024年年中，金额为3.5亿美元，票面利率为3.9% [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司本季度购买影院资产情况及对影院行业的看法 - 公司未购买影院资产，是AMC接管了作为租赁担保人的另一家影院；公司对影院业务仍有担忧，多年来未寻求扩大影院业务，近期不太可能购买影院 [30][32] 问题2: 全服务餐厅租金收取情况 - 全服务餐厅和影院租金收取率低于其他类别，主要是由于租户租金延期支付，预计后期会收回 [34] 问题3: 公司收购管道情况及超过收购指导目标上限的可能性 - 公司收购战略是与大型区域和全国运营商建立合作关系进行重复业务；目前收购管道情况良好，有信心实现并有望超过2021年收购指导目标；行业内便利店、汽车服务和QSR餐厅业务量较大 [36][38][39] 问题4: 同行提到售后回租活动增加，公司是否有同样情况 - 2021年售后回租市场活动确实增加，特别是在QSR和汽车服务领域，公司租户在去年年中暂停业务后已恢复增长，收购管道前景良好 [41][42][43] 问题5: 本季度收购的行业组合情况 - 行业组合与当前投资组合相似，汽车服务行业占比较重，还有QSR、百思买等一般零售商以及设备租赁业务 [46] 问题6: 交易市场开放后，资本化率变动和交易活动是否有意外情况 - 资本化率仍然很低，主要是由于市场上资金充裕；疫情验证了公司与大型运营商合作、专注优质地段和合理价格的策略 [48][49] 问题7: 本季度出售资产中空置资产数量及是否有现金基础租户资产 - 一般情况下，出售资产中约50%为租赁状态，50%为空置状态；本季度未出售现金基础租户资产，这不是公司出售决策的主要驱动因素 [50][51][61] 问题8: 售后回租活动是否会回到2019年水平，公司是否能维持与现有租户的业务份额 - 随着租户恢复增长模式，公司预计业务量将达到或超过疫情前水平，收购团队也在不断建立新的租户关系 [53] 问题9: 下半年并购活动是否会成为重要部分，以及第三季度和第四季度的业务分配情况 - 公司无法准确预测交易时间，指导目标通常倾向于下半年，但不会过于细化预测；收购团队更注重尽快完成交易，目前管道主要关注第三季度，部分会延续到第四季度 [54][55][57] 问题10: 现金基础租户92%的租金收取率中，未收取的8%是否主要来自影院等行业 - 公司主要的现金基础租户包括AMC、Frisch's、Chuck E. Cheese和Ruby Tuesday，约占现金基础租户的90%，主要受影响行业为影院和休闲餐饮 [59] 问题11: 过去3 - 6个月，公司对哪些子行业更看好或想远离 - 公司试图与各行业零售商建立关系，不过多预测特定行业的交易活动；近期与轮胎店、洗车店、设备租赁等运营商建立了良好关系；公司对大型特殊用途物业会保持谨慎 [62][63][65] 问题12: 现金基础租户租金收取率提高至92%后，公司将其转回权责发生制会计的展望及所需时间 - 公司不急于将租户转回权责发生制会计，希望看到这些租户几个季度的表现后再做决定，可能要到明年才会考虑进行转换 [67][68][69] 问题13: 租金收取接近100%时，租户的覆盖率情况及与疫情前的对比 - 数据仍在收集且有一定滞后性，大部分租户的覆盖率已恢复到疫情前的强劲水平；公司担心部分改善可能与刺激措施有关，需关注后刺激环境下的可持续性 [71] 问题14: 本季度减值的驱动因素 - 本季度减值主要是由于2 - 3处较大规模的处置物业，其中前4大减值物业中有3处为空置物业 [74] 问题15: 房地产费用净报销减少和G&A费用增加的原因 - 房地产费用通常与空置率或租金损失相关，租金损失预测改善会使房地产费用预测相应改善；G&A费用增加主要是由于激励性薪酬，去年该费用显著下降，今年有望恢复到更正常的水平 [76] 问题16: 公司对健身行业的看法及是否会进一步投资 - 疫情期间公司对健身行业表示担忧，但主要合作的LA Fitness和Life Time Fitness已较好地度过疫情；从长期来看，该行业有望反弹；公司会谨慎对待大型特殊用途的健身中心物业，但如果有合适的投资机会，会考虑成本和租金因素 [77][78][79] 问题17: 未来6 - 12个月公司首选的融资来源 - 公司会综合考虑债务和股权融资，根据市场情况灵活选择；公司目前不需要大量资金，会采取机会主义的融资策略；此外，资产处置和支付股息后的自由现金流也是重要的资金来源 [81][82][84]