文章核心观点 - 鉴于当前宏观经济环境和高利率，房地产投资信托基金（REITs）估值受挫，但NNN REIT Inc行业和租户多元化良好、债务管理佳、估值有吸引力，是值得买入的股票 [1] 公司介绍 - NNN是一家REIT，在美国拥有多元化的三重净租赁物业投资组合，在49个州拥有3532处物业，涵盖37个行业 [2] 公司表现 近年表现 - 自2022年疫情封锁和利率快速上升以来，NNN股价和估值与其他REITs一样显著下降，过去五年每股运营资金（FFO）增长11.3%，但股价下跌22.3% [3] - 2023年全年，公司核心每股FFO增长3.8%，调整后每股FFO（AFFO）增长1.6%，连续34年提高股息，AFFO派息率维持在68%， occupancy率达99.5%，并以7.3%的初始资本化率投资8.2亿美元于物业 [5] 长期表现 - 过去20年，公司总回报率达599%，跑赢标普500指数；同期，标普500市盈率从约20倍升至约26倍，而NNN的市净率下降，股价上涨140%，每股FFO增长220% [6] 公司优势 行业和租户多元化 - 公司行业和租户敞口多元化，降低了对特定趋势或租户的依赖，增强了应对经济挑战和租户业绩不佳的能力 [7] - 截至2023年12月底，按基本租金计算，前两大行业敞口为便利店和汽车服务，均占16%；前两大租户为7 - Eleven和Mister Car Wash，均占4% [8] - 公司长期保持高occupancy率，自2003年以来平均occupancy率为98.1%，2023年为99.5%，远高于酒店和医疗保健以外的REIT行业平均水平（91.0%） [9] 良好的债务管理 - 截至2023年12月31日，公司股权与无担保债务比率为58%比42%，债务到期日分布均匀，加权债务期限为12.0年，除2029 - 2030年外，每年债务到期额在3.5 - 4亿美元之间，利息覆盖率为3.2倍 [11] 估值优势 - 过去20年，公司市净率下降，目前远期市净率和远期市净率分别为12.4倍和12.3倍，股息收益率超5%，派息率为69.5%，高于过去10年平均水平 [12] - 与竞争对手相比，公司股息收益率高、派息率低，市净率和市净率倍数最低，相对被低估 [12] 潜在风险 - 公司股价对利率敏感，若利率不下降或进一步上升，将对公司产生重大影响；美联储密切关注个人消费支出（PCE）价格指数，若PCE持续上升，可能加息，导致公司股价下跌 [13][14] - 公司的成功依赖于租户和物业的表现，2023年第四季度，租户Rite Aid申请破产保护，公司拥有其6处物业，影响较小，但更多租户出现类似问题或空置物业数量增加将构成风险 [15] 结论 - 公司行业和租户多元化良好、债务管理佳、相对被低估，股息收益率超5%，派息率保守，是长期投资的优质选择，当前是较好的入场点 [17]

财务数据和关键指标变化 - 2023年全年核心FFO为3.26美元/股,同比增长3.8% [16] - 2023年全年AFFO为3.26美元/股,同比增长1.6% [16] - 2023年第四季度核心FFO为0.85美元/股,同比增长6.3% [14] - 2023年第四季度AFFO为0.82美元/股,同比增长2.5% [15] - 2023年AFFO派息率为68.4%,产生1.87亿美元自由现金流 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3,532处独立单一承租人物业,全年平均出租率达99.5%,创历史新高 [7] - 2023年出售45处资产,平均收益率为5.9%,低于当年收购平均收益率140个基点 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年第四季度收购40处新物业,初始收益率为7.6%,平均租期19.6年 [8] - 2023年全年收购总额超8亿美元,主要来自与公司建立良好关系的业务合作伙伴 [8] - 2023年第四季度后,收购物业收益率上升趋势有所放缓,预计2024年第二季度收益率与第一季度相当 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持谨慎的资本配置策略,2024年收购和出售指引分别为4-5亿美元和8-12亿美元 [22] - 公司将继续专注于以低于平均风险的方式实现长期价值,通过内生增长和适度收购实现每股FFO中单位数增长 [5] - 公司面临来自其他房地产投资信托公司的收购需求压力,在一定程度上限制了收益率的进一步扩张 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司基本面保持良好,有能力在经济和资本市场不确定性中继续实现每股业绩增长 [28] - 管理层预计2024年核心FFO和AFFO分别为3.25-3.31美元/股和3.29-3.35美元/股 [22] - 管理层表示未来将密切关注资本市场环境,适当调整收购和融资策略 [25] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spenser Allaway提问** 询问2024年收购收益率和交易量的趋势 [32][34] **Steve Horn回答** - 2024年第一季度收购收益率预计将继续上升,但第二季度可能与第一季度持平 [33][34] - 2024年交易量相比2023年有所下降,主要是由于部分卖家出于对未来利率下降的预期而暂时推迟出售 [34] 问题2 **Farrell Granath提问** 询问公司2024年坏账假设 [39] **Kevin Habicht回答** - 公司在2024年指引中假设100个基点的租金损失,高于正常年度的40-50个基点 [40] 问题3 **Linda Tsai提问** 询问公司收购和出售收益率差异的趋势 [61][62] **Steve Horn回答** - 历史上公司收购和出售收益率差异一直维持在100个基点左右,2023年达到140个基点是一个较好的水平 [62]

公司物业资产情况 - 截至2023年12月31日，公司拥有3532处房产，总可租赁面积约3596.6万平方英尺，位于49个州，加权平均剩余租赁期限为10.1年，约99%的房产已出租[14][42] - 截至2023年12月31日，物业投资组合加权平均剩余租赁期限约为10.1年，年度基础租金支付范围为7000美元至408.5万美元，平均为23.5万美元[45] - 截至2023年12月31日，公司拥有3532处物业，总面积约3596.6万平方英尺，加权平均剩余租期10.1年，约99%已出租[148] - 截至2023年末公司拥有3532处房产，总可出租面积3596.6万平方英尺，总年化基础租金8.18749亿美元[173] - 截至2023年末已出租和未改良土地的房产数量为3514处，占比99%，加权平均剩余租赁期限为10.1年[173] - 2024 - 2033年及以后各时间段租赁到期情况，如2024年到期年化基础租金占比1.7%，涉及54处房产、80.3万平方英尺可出租面积[173] - 2023年物业组合按前20大行业分类，便利店占年化基础租金的16.4% [175] - 2023年物业组合按州分类，德州房产549处，占年化基础租金的16.8% [175] - 公司最大的行业集中在餐厅（17.2%）、便利店（16.4%）、汽车服务（15.6%）和家庭娱乐中心（6.4%）领域，物业组合在东南部（26.4%）和南部（22.9%）地区集中[151] - 截至2023年、2022年和2021年12月31日，物业组合出租率约99%，加权平均剩余租期约10年[152] - 截至2023年12月31日，物业投资组合年度基础租金的55.6%来自五个零售行业租户，19.0%来自五个租户，41.0%来自五个州[64] - 公司房产通常以30 - 40年的长期三重净租赁方式出租给租户[39] - 公司在评估房产收购时会考虑位置、市场条件、租户情况等多种因素[24] - 截至2024年1月31日，公司有68处物业正在进行一定程度的环境修复和/或监测[48] - 截至2024年1月31日，公司有68处物业正在进行某种程度的环境修复和/或监测[100] - 截至2023年12月31日，公司拥有18处空置未出租物业，占物业总数和总可出租面积均不到1%[74] - 截至2023年12月31日，公司拥有18处空置未出租房产，占总房产和总可租赁面积均不到1%[199] - 截至2024年1月31日，不到1%的物业和不到1%的总可租赁面积租给了一家根据美国破产法第11章申请破产的租户[73] - 截至2024年1月31日，租给一家根据美国破产法第11章申请破产租户的房产，占总房产和总可租赁面积均不到1%[200] 公司财务关键指标 - 截至2023年12月31日，公司现金、现金等价物和受限现金为515.5万美元，无担保循环信贷额度下有9.68亿美元可用于未来借款[28] - 截至2023年12月31日，公司总债务与总资产（未计累计折旧和摊销）的比率约为42%，总债务与总市值的比率约为36%[29] - 截至2023年12月31日，公司持有的应收抵押贷款为100.2万美元，占总资产不到1%[83] - 截至2023年12月31日，公司未偿还债务包括42.28544亿美元的无担保应付票据和1.32亿美元的信贷安排[86] - 截至2023年12月31日，公司约有43.60544亿美元的未偿还债务，均为无担保债务[89] - 公司债务到期时间从2024年到2052年[85] - 2023年公司总营收为8.28111亿美元，较2022年增长7.1%，较2021年增长6.4%[178] - 2023年公司总运营费用为3.20492亿美元，较2022年增长4.1%，较2021年增长2.5%[179] - 2023年和2022年公司净房地产费用分别为961.5万美元和847.9万美元[180] - 截至2023年12月31日，公司有515.5万美元现金、现金等价物和受限现金，信贷安排下有9.68亿美元可用于未来借款[188] - 2023年公司发行了5亿美元本金、利率5.6%、2033年10月到期的票据[189] - 2023年信贷安排加权平均未偿还余额为1.6962亿美元，加权平均利率为5.86%[189] - 截至2023年12月31日，公司总债务与总资产比率约为42%，与总市值比率约为36%[190] - 2023年公司经营活动提供现金6.1241亿美元，投资活动使用现金6.8066亿美元，融资活动提供现金6662.7万美元[191] - 2023年公司重大融资交易包括净偿还信贷安排3420万美元、发行票据净收益4.8393亿美元等[194] - 截至2023年12月31日，公司长期债务本金及利息等合同现金义务总计64.01511亿美元，其中2024年需支付5.07843亿美元[196] - 截至2023年12月31日，公司总未偿债务43.60544亿美元，其中信用额度应付1.32亿美元占3.0%，应付票据42.28544亿美元占97.0%[204] - 2023年公司110亿美元信贷安排加权平均未偿余额16.962亿美元，加权平均利率5.86%，截至2023年12月31日，未偿金额13.2亿美元，可用额度96.8亿美元[204] - 2023年4月，公司偿还剩余应付抵押贷款本金余额9774万美元[204][206] - 公司各系列无担保票据本金从300,000千美元到500,000千美元不等，票面利率从2.500%到5.600%，有效利率从2.536%到5.905%[209] - 未来五年无担保票据到期的总本金余额为1,900,000千美元[209] - 公司因未偿还票据发行产生的债务发行成本总计42,595,000美元[210] - 截至2023年12月31日，公司无未偿还的优先股股份[214] - 2023年公司通过ATM发行650,135股普通股，平均每股净价43.52美元，净收益28,292千美元，股票发行成本858千美元[214] - 2022年公司通过ATM发行5,473,072股普通股，平均每股净价45.15美元，净收益247,129千美元，股票发行成本3,761千美元[214] - 2021年公司通过ATM发行30,000股普通股，平均每股净价33.65美元，净收益1,009千美元，股票发行成本224千美元[214] - 截至2023年12月31日，公司无衍生金融工具未偿还[212] - 截至2023年12月31日，公司遵守债务契约中的限制性财务条款[211] 公司股息情况 - 公司普通股股息已连续34年增长，在所有上市REITs中连续年度股息增长记录排名第三[22] - 2024年1月公司宣布向普通股股东支付股息1.02683亿美元，每股0.5650美元[138] - 2023 - 2021年公司普通股股息分别为4.04458亿、3.80538亿和3.67291亿美元，每股分别为2.230、2.160和2.100美元[201] - 2023年公司普通股普通股息占比98.3245%，非应税分配占比1.6755%；2022年分别为99.8301%和0.1699%；2021年分别为76.9406%和23.0594%[201] - 2024年1月16日，公司宣布每股0.5650美元股息，2月15日支付[201] 公司人员情况 - 截至2024年1月31日，公司有82名全职员工，46%的员工在公司工作10年或以上，员工性别构成中女性占58%，男性占42%[34] - 公司执行团队、部门负责人和高级管理人员在公司的平均工作经验超过19年[34] - 截至2024年1月31日，公司高管团队、部门负责人和高级经理在公司的平均工作经验超过19年[110] 公司环保情况 - 公司总部大楼获得ENERGY STAR®认证，比典型建筑平均少用35%的能源，少产生35%的温室气体排放[38] 公司融资情况 - 公司融资目标是有效管理资本结构，资本来源包括资本市场发债或股权融资、银行借款、房产出售所得等[27] 公司合规情况 - 截至2024年1月31日，公司未收到任何政府当局关于《美国残疾人法案》不合规的通知，管理层也未意识到有会对业务、财务状况或经营成果产生重大不利影响的不合规情况[49] - 截至2024年1月31日，公司未收到任何政府当局关于违反《美国残疾人法案》（ADA）的通知，管理层也未意识到存在会对业务、财务状况或经营业绩产生重大不利影响的违规情况[109] - 为维持美国联邦所得税目的的房地产投资信托（REIT）地位，公司需满足多项要求，在截至2023年12月31日的三年里，公司认为自己符合REIT资格[105] - REIT的《国内税收法》股份所有权限制和公司章程中9.8%的股份所有权限制，可能抑制公司股票的市场交易活动并限制业务合并机会[106] - 公司章程规定，除非获得董事会豁免，任何人不得实益或推定拥有超过公司已发行和流通股份总价值的9.8%，以及任何类别或系列股份价值或数量（以更严格者为准）的9.8% [107] - 《萨班斯 - 奥克斯利法案》2002年第404条要求公司每年对财务报告内部控制的有效性进行管理评估，若无法维持有效内部控制，可能对公司业务、经营业绩和证券市场价值产生重大不利影响[111] 公司面临风险情况 - 财务和经济状况变化，包括通胀，可能对公司、租户和商业房地产产生不利影响，如导致租户违约、限制融资能力等[57][59] - 租户面临宏观经济、政府和竞争压力，消费者购物模式变化和电子商务扩张可能影响租户支付租金能力，导致物业空置[60] - 公司可能无法成功执行收购或开发策略，开发活动面临监管审批、建设成本和融资等风险[62][63] - 公司可能因市场条件不利或税收责任无法按经营策略处置物业[65] - 公司租赁或贷款协议的某些条款可能无法执行，可能对公司产生不利影响[66] - 网络安全风险和事件可能对公司业务、运营和声誉造成不利影响，还可能导致法律诉讼和财务损失[75][76][79] - 公司依赖第三方云计算服务，服务中断可能对财务状况和经营成果产生不利影响[81] - 未来国际市场投资可能使公司面临外汇汇率波动、当地经济政治条件等额外风险[82] - 借款人违约或破产可能使公司遭受本金和利息损失，且次级贷款风险更高[83] - 未来发行股权证券可能稀释公司普通股股东的权益[92] - 流行病或大流行（如COVID - 19）及其相关应对措施可能加剧其他风险，严重扰乱公司租户的业务运营和支付租金能力，或使公司无法正常运营[112] - 暴力行为、恐怖袭击或战争可能影响公司物业、运营市场和经营业绩，还可能导致消费者信心和支出下降，加剧金融市场和经济的波动[116] - 无法以有利条件获取债务和股权资本、全球金融市场严重动荡、信贷和融资条件恶化等，可能影响公司获取资金以支持业务运营、收购和开发机会、再融资现有债务等能力[117] - 会计准则变更可能对公司或租户的财务状况和经营成果产生重大影响[118] - 公司股票市场价格受宏观经济、利率、政策等多种因素影响，可能出现大幅波动[119][122] 公司房产收购与出售情况 - 2023年公司收购165处房产，总可出租面积128.1万平方英尺，资本化率7.3%，总投资8.1971亿美元[176] - 2022年公司收购223处房产，总可出租面积262.9万平方英尺，资本化率6.4%，总投资8.47747亿美元[176] - 2021年公司收购156处房产，总可出租面积134.1万平方英尺，资本化率6.5%，总投资5.55415亿美元[176] - 2023年公司出售45处房产，净销售收益为1.15716亿美元，净收益为4748.5万美元，资本化率为5.9%[177] 公司租金递延情况 - 公司与部分租户签订租金递延租赁协议，2021年和2020年分别递延租金472.2万美元和5172.3万美元[154] - 截至2023年12月31日，约5263.7万美元（93%）的递延租金已偿还给公司，剩余预计在2025年12月31日前还清[154] - 2020 - 2025年递延租金及计划还款情况：2020年递延5172.3万美元（91.6%），2021年递延472.2万美元（8.4%）等[155] - 剩余380.8万美元递延租金可能难以收回[156] 公司物业租赁会计处理 - 公司物业租赁主要采用经营租赁法，收入按直线法确认[162] 公司优先股赎回情况 - 2021年10月，公司赎回所有13,800,000份代表F系列优先股权益的存托股份，赎回价格为每股25.111944美元，总赎回金额345,000,000美元[213] 公司普通股登记持有人情况 - 截至2024年1月31日，公司有1509名普通股登记持有人[139]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度核心FFO为每股0.81美元,同比增长2.5% [23] - 前9个月核心FFO为每股2.42美元,同比增长3% [23] - 前9个月AFFO为每股2.44美元,同比增长1.2% [24] - 剔除疫情期间租金延期偿还的影响,核心FFO同比增长3.9%,AFFO同比增长3.4% [26][27] - 2023年全年核心FFO指引上调至3.19-3.23美元每股,AFFO指引上调至3.22-3.26美元每股 [31][32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司拥有3,511处独立单一租赁物业,租期10.1年,租赁率99.2%,高于长期平均水平 [12] - 第三季度新增46处物业,投资212百万美元,初始现金收益率7.4%,平均租期16.5年 [13] - 前9个月共投资125处物业,550百万美元,现金收益率7.2%,较2022年同期高约100个基点 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体市场交易量下降近50%,但公司看到买卖价差收窄的迹象,将继续谨慎审慎的投资策略 [14] - 公司出售13处物业,其中2处空置,获得49百万美元收益,平均退出收益率6.0% [17] - 今年前9个月共出售26处资产,包括7处空置,获得约90百万美元收益,平均退出收益率5.8% [17] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司专注于谨慎的资本配置,通过销售租回交易与稳定的客户群创造可预测、持续的优质现金流 [16] - 公司维持较强的资产负债表,流动性充足,无需在短期内进入资本市场融资 [18][19] - 公司认为合理配置资本和合理评估权益资本回报率是REIT公司价值评估的关键 [39][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层预计未来12-18个月内收购资本化率将继续上升,但公司有能力在资本市场环境不利的情况下维持收购节奏 [67][73] - 公司认为2024年收购规模可能在400-450百万美元左右,无需进入资本市场 [73] - 管理层对公司基本面保持乐观,认为租赁、续租、收购和出售等关键指标保持良好 [44][45] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Joshua Dennerlein 提问** 询问私募市场收购资本化率的变化趋势 [47][48] **Stephen Horn 回答** 公司正在看到资本化率上升的趋势,预计未来12-18个月内将继续上升,但公司有能力在此环境下保持收购节奏 [48][49] 问题2 **Ronald Kamdem 提问** 询问公司租赁率下降和坏账情况 [53][54] **Kevin Habicht 回答** 公司租赁率下降主要是由于Bed Bath & Beyond破产导致,整体来看公司预计全年坏账率将在40-50个基点,低于100个基点的预期 [54][55] 问题3 **Eric Wolfe 提问** 询问公司对未来收购资本化率的预期 [66][67] **Stephen Horn 回答** 公司预计未来12-18个月内收购资本化率将继续上升,公司正在谨慎选择投资机会 [67][68]

资本化利息情况 - 2023年前9个月和2022年前9个月开发期间资本化利息分别为237.4万美元和54.7万美元，其中2023年和2022年第三季度分别为124.8万美元和27.3万美元[42] 应收账款核销情况 - 2023年前9个月公司对某些重新分类为现金收付制核算的租户核销了34.8万美元的未偿应收账款及相关应计租金，2022年同期无此类核销[52] 现金收付制租户相关数据 - 截至2023年9月30日和2022年9月30日，现金收付制租户数量均为8个，占总物业的比例分别为4.8%和5.2%，占总年度基本租金的比例分别为6.9%和7.1%，占总可租赁面积的比例分别为6.4%和6.8%[52] - 2023年前9个月和2022年前9个月，公司从现金收付制租户确认的租金收入分别为4436.8万美元和4663.1万美元，其中2023年和2022年第三季度分别为1428.1万美元和1534.6万美元[53] 总部办公室租约修订情况 - 2023年1月公司修订总部办公室租约，将租期延长至2034年3月31日，使用权资产和经营租赁负债增加约640.1万美元[56] 待售房地产情况 - 截至2023年9月30日公司无分类为待售的房地产，截至2022年12月31日有78.6万美元（两处房产）分类为待售，这两处房产在2023年前9个月已出售[57] 应收抵押贷款情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款（含应计利息）分别为111.4万美元和153万美元，分别扣除7.1万美元和9.8万美元的信用损失准备[61] 托管和受限账户资金情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司在托管和其他受限账户中的资金分别为2112.6万美元和427.3万美元[63] 无担保循环信贷额度情况 - 公司有11亿美元的无担保循环信贷额度，相关债务成本已递延并按直线法在贷款承诺期内摊销至利息费用[64] 应付票据债务成本情况 - 截至2023年9月30日和2022年12月31日，公司应付票据的债务成本（扣除累计摊销后）分别为4259.5万美元和3814.5万美元[65] 归属普通股股东净收益情况 - 2023年第三季度和前九个月归属普通股股东的净收益分别为1.06787亿美元和2.95658亿美元，2022年同期分别为0.88421亿美元和2.43964亿美元[69] 房地产投资组合租赁期限情况 - 截至2023年9月30日，公司房地产投资组合加权平均剩余租赁期限为10.1年，包含3521份经营租赁和5份直接融资租赁[73] 租金收入情况 - 2023年第三季度和前九个月租金收入分别为2.04856亿美元和6.10912亿美元，2022年同期分别为1.93102亿美元和5.73401亿美元[77] 递延租金偿还情况 - 截至2023年9月30日，约93%的递延租金已偿还，2023年前九个月和2022年同期分别偿还264.8万美元和1152万美元[78] 净直线应计租金收入情况 - 2023年前九个月和2022年同期，公司分别确认净直线应计租金收入149.6万美元和 - 329.8万美元[79] 处置房地产净收益情况 - 2023年第三季度和前九个月处置房地产的净收益分别为1999.2万美元和4022.2万美元，2022年同期分别为588.9万美元和1065.6万美元[82] 房产建设资金承诺情况 - 截至2023年9月30日，公司承诺为57处房产的建设提供资金，总承诺金额为3.91604亿美元，已投入2.07403亿美元，剩余承诺金额为1.84201亿美元[83] 房地产账面价值情况 - 2023年9月30日和2022年12月31日，公司房地产账面价值分别为8.346062亿美元和8.020814亿美元[76] 现有租赁租金收入及摊销情况 - 2023年前九个月和2022年同期，公司因高于和低于市场的现有租赁而增加的租金收入分别为34.9万美元和41万美元[81] - 2023年前九个月和2022年同期，公司现有租赁价值摊销至费用分别为519.7万美元和533.7万美元[81] 房地产减值净额情况 - 2023年前三季度房地产减值净额为367.5万美元，2022年同期为722.1万美元；2023年第三季度为100.1万美元，2022年同期为97.1万美元[84] 循环信贷额度使用情况 - 截至2023年9月30日，循环信贷额度加权平均未偿还余额为2.01296亿美元，加权平均利率为5.79%；2022年同期加权平均未偿还余额为2159.2万美元，加权平均利率为3.01%[85][144] 应付抵押贷款偿还情况 - 2023年4月，公司偿还剩余应付抵押贷款本金余额977.4万美元[86] 票据发行情况 - 2023年8月，公司发行5亿美元2033年到期、利率5.600%的票据，净价4.8838亿美元，有效利率5.905%[87][88] - 发行2033年票据产生债务发行成本445万美元，净收益约4.8393亿美元[90] 累计其他综合收益（损失）情况 - 截至2023年9月30日，累计其他综合收益（损失）中与先前终止的利率套期保值相关的金额为1073.9万美元[91] 普通股发行及股息情况 - 2023年前三季度通过ATM计划发行65.0135万股普通股，平均每股净价43.52美元，净收益2829.2万美元；2022年同期发行280.1778万股，平均每股净价45.42美元，净收益1.2727亿美元[93] - 2023年前三季度通过DRIP计划发行5.5261万股普通股，净收益230.2万美元；2022年同期发行5.1567万股，净收益225.8万美元[93] - 2023年前三季度普通股股息为3.01793亿美元，每股1.665美元；2022年同期为2.82637亿美元，每股1.61美元[93] 固定利率债务情况 - 截至2023年9月30日，固定利率债务本金总额为4.3亿美元，加权平均利率为3.93%，公允价值为3.529934亿美元；2022年12月31日公允价值为3.140774亿美元[146]

财务数据和关键指标变化 - 公司第二季度的核心FFO每股为0.80美元,同比增长1.3% [17] - 上半年核心FFO每股为1.60美元,同比增长2.6% [17] - 上半年AFFO每股为1.62美元,同比增长1.3% [17][18] - 剔除递延租金偿还的影响,上半年核心FFO每股增长3.2% [18] - 公司提高了2023年核心FFO指引至3.17-3.22美元每股,AFFO指引至3.20-3.25美元每股 [21][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司第二季度出租率为99.4%,连续4个季度保持在高位 [8] - 公司第二季度完成了36项新收购,总投资额超过1.8亿美元,初始现金收益率为7.2% [9] - 上半年公司完成79项新收购,总投资额超过3.37亿美元,初始现金收益率为7.1% [9] - 公司第二季度出售了7处资产,获得2800万美元的收益,平均退出收益率为5.1% [12] - 上半年公司共出售13处资产,获得4000万美元的收益,平均退出收益率为5.6% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购资产的收益率在第二季度环比上升20个基点,预计第三季度将再上升10-20个基点 [11][13] - 公司上半年收购资产的平均收益率为7.1%,较上年同期上升90个基点 [11] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司保持关系型业务模式,主要通过租赁回购交易进行收购 [10] - 公司采用分期付款的收购模式,可以为客户提供价值 [21] - 公司出售非核心资产,主要是空置资产,以提高资产质量 [12] - 公司维持稳健的资产负债表,有充足的流动性和较长的债务期限 [13][24][25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司业务基本面保持良好,出租率、续租、收购和出售等指标都表现良好 [26] - 管理层预计2023年后公司的每股收益增长将恢复到中单位数的水平 [63][64] - 管理层认为未来资本市场环境仍存在不确定性,但公司有能力应对 [26] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Bradley Heffern 提问** 询问AFFO指引上调的原因,以及资本化利息的影响 [29][30][31][33][34] **Kevin Habicht 回答** 资本化利息费用增加是AFFO指引上调幅度较小的主要原因,公司正在做更多的分期付款收购 [21][33][34] 问题2 **Farrell Granath 提问** 询问公司坏账准备和重点关注的租户情况 [38][40][41][42][43][44] **Kevin Habicht 回答** 公司坏账准备维持在正常水平,Bed Bath & Beyond和Regal Cinema等问题租户对公司影响有限 [38][39][41][42][43][44] 问题3 **Eric Wolfe 提问** 询问公司收购资产的收益率区间和分期付款收购的定价 [46][47][48][49][50][51][52][53][54][55][56][57] **Stephen Horn 和 Kevin Habicht 回答** 公司收购资产的收益率区间较为集中,分期付款收购定价略低于一次性收购,但有利于降低风险 [49][50][51][52][53][54][55][56][57]

开发期间资本化利息情况 - 2023年和2022年上半年开发期间资本化利息分别为112.6万美元和27.4万美元，其中2023年和2022年第二季度分别为72.1万美元和17.6万美元[18] 应收账款核销情况 - 2023年上半年对某些重新分类为现金基础核算的租户核销了34.8万美元的未偿应收账款及相关应计租金，2022年上半年无此类核销[28] 现金基础核算租户相关数据 - 截至2023年和2022年6月30日，现金基础核算的租户数量分别为9个和8个，占总物业的比例分别为5.0%和5.3%，占总年度基本租金的比例分别为7.1%和7.2%，占总可出租面积的比例分别为6.8%和6.9%[29] - 2023年和2022年上半年，公司从现金基础核算的租户确认的租金收入分别为3008.8万美元和3128.5万美元，其中2023年和2022年第二季度分别为1452.3万美元和1549.9万美元[30] 总部办公室租约修订情况 - 2023年1月公司修订总部办公室租约，将租期延长至2034年3月31日，使用权资产和经营租赁负债增加约640.1万美元[34] 待售房地产情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司记录的待售房地产分别为190.4万美元（两处物业）和78.6万美元（两处物业）[35] 应收抵押贷款情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款（含应计利息）分别为122.4万美元和153万美元，分别扣除7.8万美元和9.8万美元的信用损失准备[39] 托管和其他受限账户资金情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司在托管和其他受限账户中的资金分别为297.1万美元和427.3万美元[41] 债务成本摊销情况 - 公司11亿美元无担保循环信贷额度产生的债务成本已递延，并按直线法在贷款承诺期内摊销至利息费用[43] 应付票据债务成本情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司应付票据的债务成本分别为3814.5万美元，分别扣除累计摊销1294.6万美元和1169.3万美元[44] 普通股每股收益及净利润情况 - 截至2023年6月30日，公司普通股基本和摊薄每股收益计算中，净利润分别为9.8542亿美元（2023年Q2）、7.4006亿美元（2022年Q2）、18.8576亿美元（2023年上半年）和15.5224亿美元（2022年上半年）[48] 房地产投资组合租赁期限情况 - 截至2023年6月30日，公司房地产投资组合加权平均剩余租赁期限为10.2年，包含3492份经营租赁和5份直接融资租赁[54] 租金收入情况 - 2023年Q2和上半年，公司租金收入分别为2.02426亿美元和4.06056亿美元，2022年同期分别为1.90536亿美元和3.80299亿美元[58] 租金递延协议偿还情况 - 因疫情，2020年和2021年公司与部分租户达成租金递延协议，涉及租金分别为5172.3万美元和472.2万美元，截至2023年6月30日约92%已偿还[59][60] 净直线应计租金收入情况 - 2023年和2022年上半年，公司净直线应计租金收入分别为100.3万美元和 - 264.3万美元[61] 无形资产租赁资产及负债情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司无形资产租赁资产净额分别为4.4163万美元和4.8402万美元，无形资产租赁负债净额分别为1.2633万美元和1.325万美元[63] 高于和低于市场的在位租赁净增加租金收入情况 - 2023年和2022年上半年，公司高于和低于市场的在位租赁净增加租金收入分别为23.4万美元和28万美元[64] 房地产处置情况 - 2023年Q2和上半年，公司处置房地产分别售出7处和13处，实现收益分别为1393万美元和2023万美元；2022年同期分别售出8处和18处，收益分别为77.5万美元和476.7万美元[65] 房产建设资金承诺情况 - 截至2023年6月30日，公司承诺为39处房产建设提供资金，总承诺金额2.68159亿美元，已投入1.13814亿美元，剩余承诺金额1.54345亿美元[65] 房地产账面价值情况 - 截至2023年6月30日和2022年12月31日，公司房地产账面价值分别为8.221192亿美元和8.020814亿美元[57] 房地产净减值情况 - 2023年第二季度和上半年，房地产净减值分别为3.4万美元和267.4万美元，2022年同期分别为461.8万美元和625万美元[67] 循环信贷工具情况 - 截至2023年6月30日的六个月，循环信贷工具加权平均未偿还余额为2.28576亿美元，加权平均利率为5.67%；截至该日，未偿还金额为3.325亿美元，可用借款额度为7.675亿美元[68] 应付抵押贷款偿还情况 - 2023年4月，公司偿还剩余应付抵押贷款本金余额977.4万美元[69] 按市价出售股票计划情况 - 截至2023年6月30日，按市价出售股票计划（ATM）累计发行772.2511万股，2023年上半年发行65.0135万股，平均每股净价43.98美元，净收益2859.2万美元[71] 股息再投资和股票购买计划情况 - 截至2023年6月30日的六个月，股息再投资和股票购买计划（DRIP）发行3.5922万股，净收益161.5万美元[72] 普通股股息情况 - 2023年第二季度和上半年，普通股股息分别为9974.5万美元和1.99146亿美元，2022年同期分别为9287.8万美元和1.85629亿美元；2023年7月宣布每股股息0.565美元[73] 累计其他综合收益（损失）及重分类情况 - 截至2023年6月30日，累计其他综合收益（损失）中与先前终止的利率套期保值相关的金额为1135.9万美元；2023年和2022年上半年分别重分类122.3万美元和117.5万美元至利息费用[75] 衍生金融工具情况 - 截至2023年6月30日，公司无未偿还的衍生金融工具[76] 可变利率循环信贷工具情况 - 截至2023年6月30日，可变利率循环信贷工具未偿还金额为3.325亿美元，加权平均未偿还余额为2.28576亿美元，加权平均利率为5.67%；2022年同期加权平均未偿还余额为902.8万美元，加权平均利率为2.04%[138] 可变利率和固定利率债务情况 - 截至2023年6月30日，可变利率债务总额为3.325亿美元，加权平均利率为5.67%；固定利率债务总额为3.8亿美元，有效利率为3.67%[139]

财务数据和关键指标变化 - 公司第一季度的核心FFO为每股0.80美元,同比增长3.9% [15] - 公司第一季度的AFFO为每股0.82美元,同比增长3.8% [15] - 公司第一季度的AFFO派息率约为67% [18] - 公司第一季度的G&A费用为1225万美元,占收入的6%,全年指引为4400万美元,占收入约5.5% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司的投资组合中有3,449处独立单租赁零售物业,整体表现出色 [6] - 公司第一季度末的出租率为99.4%,高于98%的长期平均水平 [6][7] - 公司第一季度有91%的到期租约获得续租 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司第一季度的收购交易平均初始收益率为7%,较上季度下降约40个基点 [9] - 公司预计第二季度收购交易的收益率将进一步扩大20-30个基点 [9][42] - 公司第一季度共出售6处资产,获得约1200万美元的收益 [10] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 公司名称变更不代表战略转变,仍将保持稳健的收购和资产负债管理策略 [5] - 公司保持关系型的收购模式,与优质租户建立长期合作关系 [8] - 公司在资本市场和债务融资环境不确定的情况下,保持谨慎的资本管理策略 [22][24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司的表现再次验证了公司长期稳健的收购和资产管理策略 [12] - 管理层对公司2023年的前景保持乐观,认为公司处于良好的基础之上 [13] - 管理层表示尽管宏观环境存在不确定性,但公司的租户仍在积极扩张 [55][57] 问答环节重要的提问和回答 问题1 **Spenser Allaway 提问** 询问不同零售行业的收购收益率变化情况 [26] **Steve Horn 回答** 公司主要收购的行业包括快餐、便利店、汽车服务等,这些行业的收益率增长有所放缓 [27][29] 问题2 **Joshua Dennerlein 提问** 询问Bed Bath & Beyond破产对公司的影响 [32][35] **Kevin Habicht 回答** 公司目前Bed Bath & Beyond的门店未被列入关闭名单,暂未对公司造成重大影响 [33][34][36] 问题3 **Wes Golladay 提问** 询问公司租户是否会由于宏观不确定性而暂缓扩张计划 [55] **Steve Horn 回答** 公司目前看到租户的开发管线仍然很高,暂未见明显放缓,主要受到并购融资环境的影响 [57]

资本化利息情况 - 2023年和2022年第一季度开发期间资本化利息分别为40.5万美元和9.8万美元[19] 未收账款及租金注销情况 - 2023年第一季度注销了23.2万美元的未收账款及相关应计租金，2022年同期无此类情况[29] 现金基础租户数据 - 截至2023年和2022年3月31日，现金基础租户数量分别为10个和9个，占总物业比例分别为5.0%和5.4%，占总年度基本租金比例分别为7.1%和7.3%，占总可出租面积比例分别为6.7%和7.0%[30] 现金基础租户租金收入情况 - 2023年和2022年第一季度，公司从某些租户分类为现金基础后确认的租金收入分别为1556.5万美元和1578.6万美元[31] 总部办公室租约修订情况 - 2023年1月总部办公室租约修订，使用权资产和经营租赁负债增加约640.1万美元[35] 待售房地产情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，待售房地产分别为341万美元（一处房产）和78.6万美元（两处房产）[36] 应收抵押贷款情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，公司持有的应收抵押贷款（含应计利息）分别为142.6万美元和153万美元，信贷损失备抵分别为9.1万美元和9.8万美元[40] 托管和其他受限账户资金情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，托管和其他受限账户资金分别为208.6万美元和427.3万美元[42] 无担保循环信贷额度情况 - 公司有11亿美元的无担保循环信贷额度，相关债务成本已递延并摊销[44] 应付票据债务成本及摊销情况 - 截至2023年3月31日和2022年12月31日，应付票据债务成本分别为3814.5万美元，累计摊销分别为1231.6万美元和1169.3万美元[45] 每股收益及相关数据情况 - 2023年第一季度基本和摊薄每股收益计算中，归属于普通股股东的净收益为9003.5万美元，2022年同期为8121.6万美元；加权平均流通股数分别为1.80845503亿股和1.74772243亿股，摊薄后分别为1.81434345亿股和1.74911213亿股[49] 房地产投资组合租赁期限情况 - 截至2023年3月31日，公司房地产投资组合加权平均剩余租赁期限为10.3年，包含3469份经营租赁和5份直接融资租赁[55] 租金收入情况 - 2023年第一季度租金收入为2.0363亿美元，2022年同期为1.89763亿美元[59] 递延租金偿还情况 - 截至2023年3月31日，约91%的递延租金已偿还，2023年和2022年第一季度分别偿还170.6万美元和405.7万美元[60] 直线法应计租金收入净额情况 - 2023年和2022年第一季度，公司分别确认46.9万美元和 - 109.6万美元的直线法应计租金收入净额[61] 房产处置情况 - 2023年第一季度处置6处房产，收益为630万美元，2022年同期处置10处房产，收益为399.2万美元[63] 房产建设资金承诺情况 - 截至2023年3月31日，公司承诺为32处房产的建设提供资金，总承诺金额为2.53106亿美元，已投入1.00365亿美元，剩余承诺金额为1.52741亿美元[63] 房地产减值净额情况 - 2023年第一季度房地产减值净额为264万美元，2022年同期为163.2万美元[65] 循环信贷安排情况 - 截至2023年3月31日，公司11亿美元循环信贷安排的加权平均未偿还余额为1.8235亿美元，加权平均利率为5.35%，未偿还金额为2.09亿美元，可用借款额度为8.91亿美元[66][68] 证券发行注册声明情况 - 2020年8月，公司向美国证券交易委员会提交了一份自动生效的通用暂搁注册声明，允许发行不定数量的债务和股权证券[69] ATM计划情况 - 2020年8月至2023年8月的ATM计划允许发行1750万股普通股，截至2023年3月31日已发行7422185股[70] - 2023年第一季度通过ATM计划发行349809股普通股，每股净价45.95美元，净收益1607.4万美元，发行成本29.4万美元[70] DRIP计划情况 - 2021年2月备案的DRIP计划允许发行600万股普通股，2023年第一季度发行17760股，净收益82.2万美元；2022年同期发行17571股，净收益74.8万美元[71] 普通股股息情况 - 2023年第一季度普通股股息为9940.1万美元，每股0.550美元；2022年同期为9275.1万美元，每股0.530美元[71] 利率套期保值相关收益及重新分类情况 - 截至2023年3月31日，与先前终止的利率套期保值相关的累计其他综合收益（损失）为1197.5万美元，2023年和2022年第一季度分别重新分类60.7万美元和58.3万美元至利息费用[73] - 预计未来12个月将有249.7万美元从终止的衍生品重新分类为利息费用[73] 可变利率信贷安排情况 - 截至2023年3月31日，公司可变利率信贷安排未偿还金额为2.09亿美元，加权平均未偿还余额为1.8235亿美元，加权平均利率为5.35%[141] 可变利率债务利率影响情况 - 若公司可变利率债务利率提高1%，2023年第一季度利息费用将增加约1%[142] 抵押贷款本金偿还情况 - 2023年4月，公司偿还了将于2023年7月到期的977.4万美元抵押贷款本金余额，未产生罚款[79] 衍生金融工具情况 - 截至2023年3月31日，公司无未偿还的衍生金融工具[75]

财务数据和关键指标变化 - 2022年FFO增长9.8%，全年核心FFO为3.14美元/股，较去年增长9.8%；第四季度核心FFO为0.80美元/股，较去年增长0.05美元或6.7% [17][29] - 2022年AFFO包含540万美元递延租金还款，调整后为3.18美元/股，较2021年增长8.9%；第四季度AFFO为0.81美元/股，较2021年第四季度增长0.04美元或5.2% [30][29] - 2022年AFFO股息支付率约为67%，全年支付所有费用和股息后产生约1.88亿美元自由现金流，为2022年收购提供超40%的股权资金 [33] - 2023年核心FFO每股指导范围为3.14 - 3.20美元，AFFO指导范围为3.19 - 3.25美元，核心FFO指导显示2023年中点增长约1% [34] - 2022年G&A费用为4170万美元，较2021年下降6.6%，占总收入约5.4%，占NOI的5.6%；第四季度G&A费用为1080万美元，高于去年同期的990万美元 [33] - 截至2022年12月31日，年度基础租金为7.72亿美元 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度投资超2.6亿美元于69处新物业，初始现金资本化率为6.6%，平均租赁期限为16年 [23] - 第四季度出售5处物业和2处空置资产，获得1600万美元收益；全年出售17处物业和16处空置资产，获得6500万美元收益，出售资产资本化率为5.9% [26] - 2022年汽车服务行业资本部署约占35%，其中洗车业务表现突出，还涉足儿童日托服务 [70] - 对药店的敞口从1.3%增至2.6% [24] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度初始资本化率较第三季度提高30 - 40个基点，2023年第一季度仍在扩大 [21] - 10/31市场仍较坚挺，除非接受5 - 10年租赁期限，否则资本化率无明显上升；售后回租市场开始接受较高资本化率 [62][63] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续采用自下而上的方法执行战略，增加年度股息，保持顶级派息率，专注于多年内实现FFO每股中个位数增长 [19] - 2023年资本部署仍保持选择性，利用信贷额度、自由现金流和资产处置收益执行战略，股权需求可控 [20][21] - 强调通过售后回租交易增加收购量，2022年平均租赁期限略超16年，与稳定租户保持长期净租赁关系，租赁条款更有利于房东 [25] - 持续出售非核心资产，若无法在合理时间内产生租金收入，则出售空置资产 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年零售行业可能面临更多挑战，100个基点的租金损失准备金可能比过去更多地被使用，但目前暂无近期担忧 [13] - 2023年指导增长较为温和，反映了2022年高增长基数和缺乏有利因素，以及现金基础递延租金还款放缓的不利因素 [34][36] - 市场正在适应新环境，对价格更加谨慎，这是一个更好的环境 [41] 其他重要信息 - 2022年连续第33年提高年度股息，发布首份企业责任和可持续发展报告，董事会为可预见的未来做好准备，是2023年彭博性别平等指数中仅有的13家房地产投资信托基金之一 [18] - 截至2023年初，公司有1.66亿美元的信用额度已使用，信用额度总额为11亿美元 [20] - 加权平均债务期限略超13年，行业内较长；净债务到期为2024年年中3.5亿美元，票面利率3.9%，除1.66亿美元银行贷款外，所有未偿债务均为固定利率 [39] - 净债务与总资产比率为40.4%，净债务与EBITDA比率为5.4倍，利息覆盖率和固定费用覆盖率为4.7倍 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 收购指导的保守程度受哪些因素影响 - 公司在指导时较为保守，但目前收购管道较为稳健，现有租户关系正在增长，开发管道是近5年来最活跃的，但并购活动有所放缓 [50] 问题: 药店交易是否会使公司向投资级交易转变 - 这是一次性交易，公司2023年战略不变，该交易因租赁期限高于平均水平且经济状况良好而达成，公司平均季度资本化率为6.6% [46] 问题: 如何看待AMC的情况 - AMC多年来一直处于观察名单上，目前租金支付正常，有一定的支付租金的流动性，但未来能否继续筹集资金有待观察，其占总租金和ABR的2.8% [47] 问题: 指导中嵌入的资本化率假设是怎样的 - 未披露指导中的资本化率，但第四季度提高了30 - 40个基点，预计第一季度继续扩大，下半年情况未知 [10] 问题: 药店交易的情况如何 - 该交易资本化率高于第四季度平均水平，是售后回租的房地产交易，租户设定的租金符合市场水平，85%的物业位于硬角落，90%有免下车服务，平均面积1.6英亩，租赁期限高于市场平均，租赁条款更有利于房东 [53] 问题: 前20大行业分类中“其他”类别包含什么 - 暂无显著信息，可后续提供更多细节 [55] 问题: 100个基点的坏账假设是否保守 - 今年零售商可能面临更多挑战，准备金可能比过去更多地被使用，但目前暂无近期担忧，需观察全年情况 [13] 问题: 2023年的自由现金流范围是多少 - 2022年约为1.88亿美元，2023年由于租金递延还款放缓，预计略低于该数字，约为1.8亿美元 [60] 问题: 为何资本化率没有更快上升 - 第四季度末开始定价并将在第一季度完成的交易中，资本化率提高了30 - 40个基点，目前正在定价并可能在第二季度完成的交易中，售后回租市场开始接受较高的资本化率，但10/31市场仍较坚挺 [62][63] 问题: 如何缩小10/31市场的买卖价差 - 10/31市场交易占比小，公司不太关注。推测1500 - 2500万美元的资产买卖价差可能会缩小，因为需要债务融资；200 - 500万美元的资产因有大量现金买家，资本化率变化不大 [67] 问题: 处置资产的定价如何考虑 - 有进攻性处置和防御性处置，进攻性处置的资本化率可能高于投资时，防御性处置的资本化率通常与投资新的15 - 20年租赁时相当，预计未来价差与过去类似 [71] 问题: 假设信用损失可控，年末 occupancy 如何 - 假设 occupancy 基本持平，若1%的准备金全部使用，可能会有100个基点的损失 [74] 问题: 除药店外，第四季度还投资了哪些租户，管道与2022年相比如何 - 大部分交易来自现有关系，未来投资组合构成将与当前相似，但收购团队会寻找新机会 [75] 问题: 2023年上半年和下半年收购指导30 - 70分割的原因是什么 - 公司第四季度收购活跃，决定等待价格发现缩小差距，上半年更具选择性，减少收购量 [79] 问题: 处置资产的时间安排如何 - 为建模目的，可将1.1亿美元的中点平均分配到全年 [82] 问题: 如何看待长期债务 - 近期暂无发行长期债务的计划，可依靠银行贷款，加权平均债务期限较长，有灵活性等待市场正常化，10年期债券目前可能有吸引力，但公司近期不太可能发行 [83] 问题: 开发管道的承诺和规模如何 - 历史上，疫情前开发管道的运行率约为1亿美元，公司不做长期承诺，通常在项目准备购买土地时进行投资，时间窗口约为三个月 [87] 问题: 是否还有Bed, Bath & Beyond和Regal的物业 - 仍有三处Bed, Bath & Beyond的物业，因其房地产优质，虽可能未来关闭，但可替换；芝加哥的一处Regal物业有良好的市场兴趣 [89] 问题: 从承销和信用监测角度是否有变化 - 公司业务模式以房地产为核心，承销时注重房地产价值和租户关系，目前租金覆盖率无显著变化，未发现令人担忧的水平 [1][3]