房地产市场动态 - 2025年6月美国房地产市场出现买卖双方对峙局面 活跃库存同比增长28.1%达到疫情后新高 但下架房源数量同比增长47% 年初至今增长35% 增速超过活跃库存的31.5% [1] - 全国中位挂牌价保持稳定为440,950美元 同比仅增长0.1% 但较2019年6月仍高出37.8% [2] - 价格下调房源比例达20.7% 为2016年以来6月份最高水平 且连续第六个月增长 [5] 库存变化 - 活跃房源连续第二个月突破100万套 但仍比疫情前水平低13% [3] - 全美四大区域库存均增长 西部增长38% 南部增长近30% 拉斯维加斯(+77.6%)和华盛顿特区(+63.6%)领涨50大都会区 [4] - 房源在市场上停留时间中位数增至53天 比去年同期多5天 与疫情前模式相当 [4] 卖方行为变化 - 下架房源与新上市房源比例达13% 意味着每100套新上市房源就有13套被撤回 高于2024年(10%)和2022年(6%)水平 [9] - 凤凰城、迈阿密和加州河滨等热点地区卖家更倾向于在未找到合适买家时下架房源 [10] - 下架房源占活跃房源比例从去年5月的3.2%升至今年4.1% [7] 区域市场表现 - 50大都会区中 夏洛特(+53.6%)、罗利(+56.4%)和圣地亚哥(+55.3%)活跃房源增长最快 [13] - 巴尔的摩(+42.6%)、萨克拉门托(+47.5%)和华盛顿特区(+63.6%)等市场表现突出 [13][14] - 拉斯维加斯价格下调房源比例增幅最大(+8.5个百分点) 纳什维尔则出现下降(-1.9个百分点) [13]

住房库存增长 - 丹佛、奥斯汀和西雅图在活跃住房库存增长方面位居前三 丹佛的可用住房数量相比2017-2019年平均水平增长100% 奥斯汀增长69% 西雅图增长60.9% [1] - 全美50个最大都市区中有22个的活跃挂牌量超过疫情前水平 [1] - 达拉斯-沃斯堡(+55.5%)、圣安东尼奥(+58.3%)、旧金山(+53.5%)等六个都市区的活跃库存增长超过50% [4] 库存增长原因 - 疫情期间及之后新建住房最多的市场最有可能出现库存增长 奥斯汀、丹佛和纳什维尔等城市不仅建筑增长迅速 现在面临更长的销售时间 [5] - 2019年后建筑活动与库存恢复呈强正相关 [5] - 2025年买家更加谨慎 许多西部和南部都市区的房屋停留时间更长 纳什维尔挂牌时间比一年前平均长19天 奥兰多和迈阿密平均增加13天 [6] 市场趋势 - 美国住房市场尚未正式进入买方市场 5月供应量为4.6个月 仍低于6个月的门槛 但条件正向有利于买家的方向转变 [7] - 买家现在有更多选择 更多决策时间 卖家更愿意就价格和条款进行谈判 [7] - 2025年预测将出现自2016年以来最平衡的市场 但全国仍面临近400万套住房的短缺 [7] 数据来源 - 数据来自Realtor.com® 2025年5月住房数据 涵盖现有单户住宅和公寓/联排别墅/合作公寓的活跃库存 不包括新建筑 [9] - 覆盖美国50个最大都市区 基于管理和预算办公室(OMB-202301)定义及Claritas 2025年家庭数量估算 [9]

住房市场可负担性现状 - 2025年5月美国典型家庭需花费收入44.6%才能负担中位价住房，远超30%的推荐阈值 [1] - 仅匹兹堡、底特律和圣路易斯三大都市区的中位收入者能以20%首付和6.82%利率购房且住房支出占比≤30% [1][3] - 洛杉矶中位房价需消耗当地中位收入104.5%，旧金山(59.8%)、纽约(66.9%)等沿海城市均超60% [5][6] 可负担市场数据 - 匹兹堡中位房价24.99万美元，年住房支出占收入27.4% [4] - 底特律中位房价27万美元，支出占比29.8% [4] - 圣路易斯中位房价29.99万美元，支出占比30% [4] 高成本市场数据 - 洛杉矶中位房价119.5万美元，年住房支出9.55万美元 [6] - 圣何塞中位房价141.95万美元，支出占比72.4% [6] - 波士顿中位房价87.9万美元，支出占比64.3% [6] 供需失衡分析 - 中西部低价房源需求激增，首次购房者加速入场导致价格压力上升 [4][5] - 全美住房供应缺口持续扩大，过去5年新建住房显著的市场价格压力有所缓解 [7] - 洛杉矶租房家庭占比51%，显著高于全美65.1%的自有住房率 [6] 解决方案探讨 - 增加可负担住房供应是缓解价格压力的关键路径 [7] - 工资增长可能推高需求进而抵消 affordability 改善效果 [7] - 抵押贷款利率(当前6.82%)和房价下行空间有限，政策需聚焦供给侧 [7]

公司管理层变动 - 罗伯特·汤姆森续任新闻集团首席执行官 任期延长五年至2030年6月 [1] - 该高管自2013年起负责监管涵盖印刷、数字和图书出版业务的媒体公司 [1] 公司业务结构 - 新闻集团旗下拥有《华尔街日报》、道琼斯和哈珀柯林斯等子公司 [1] - 数字房地产服务和图书出版被列为公司增长驱动力的战略投资领域 [3] 历史战略决策 - 新闻集团与福克斯公司曾于两年前探索合并 但于2023年正式放弃该计划 [2] - 合并计划此前曾遭到部分有影响力股东的抵制 [2] 管理层业绩表现 - 首席执行官近期带领公司实现四个最具盈利能力的财年 [4] - 主导完成Foxtel向DAZN的出售交易 并与多家科技平台达成协议（包括OpenAI） [4] 战略发展方向 - 公司强调在数字时代为出版商和记者争取权益 并倡导知识产权保护 [3] - 领导团队明确承诺对股东承担坚定不移的责任 同时追求盈利能力和潜力实现 [5]

全国租金趋势核心观点 - 截至2025年5月，美国租金中位数为1,705美元，较2019年同期上涨19.6%，但低于同期25.6%的消费者价格指数涨幅[1] - 租金增长连续22个月同比下降，当前租金较2022年8月峰值低54美元[2] - 市场租金持续降温预示着未来几个月的住房通胀将进一步缓解[1] 大都会区租金表现分化 - 仅有9个大都会区自2019年以来租金涨幅超过全国通胀率：匹兹堡（43.2%）、坦帕（41.6%）、迈阿密（36.2%）、印第安纳波利斯（32.1%）、堪萨斯城（31.3%）、萨克拉门托（29.2%）、纽约（28.7%）、杰克逊维尔（27.2%）和圣路易斯（26.8%）[3] - 多数主要大都会区租金涨幅低于通胀，旧金山租金自2019年以来下降3.2%，明尼阿波利斯（3.9%）、俄克拉荷马城（7.7%）、西雅图（7.9%）、丹佛（8.9%）和圣何塞（8.9%）涨幅最低[4] 不同户型租金变化 - 整体租金中位数同比下降1.7%，较峰值下降3.2%[5] - 单间公寓租金中位数为1,418美元，同比下降1.9%，较峰值下降4.8%，六年累计上涨15.7%[7] - 一卧室公寓租金中位数为1,582美元，同比下降2.3%，较峰值下降4.6%，六年累计上涨18.0%[7] - 两卧室公寓租金中位数为1,896美元，同比下降1.7%，较峰值下降3.3%，六年累计上涨21.3%[7] 政策变化对区域市场的影响 - 国际学生签证限制预计将减少圣何塞、迈阿密、波士顿、西雅图和奥兰多等留学生集中地的租赁需求，这些市场已出现降温迹象，迈阿密（-2.7%）、西雅图（-2.3%）、奥兰多（-1.1%）和波士顿（-0.4%）租金同比下滑[8] - 联邦就业变化对华盛顿特区（1.3%）和巴尔的摩（0.3%）等联邦就业集中地租金产生推升作用，而圣地亚哥（-5.9%）、弗吉尼亚海滩（-2.5%）和俄克拉荷马城（-1.0%）则出现下降[9] - 钢材和铝材关税从25%提高至50%推高了建筑成本，可能对未来租金构成上行压力，密尔沃基（-0.5%）、俄克拉荷马城（-1.0%）、克利夫兰（-1.9%）和孟菲斯（-3.3%）等2024年多户住宅许可激增的市场已出现租金同比下降[10]

美国房地产市场复苏分化 - 美国住房市场正在复苏但呈现明显区域分化 南部和西部已恢复至疫情前库存水平 而东北部和中西部仍面临供应紧张 [1] - 全美活跃房源数量自2019年冬季以来首次突破100万套 但仅南部和西部22个主要都市区恢复至2017-2019年库存基准 [2][3] - 丹佛(+100%)、奥斯汀(+69%)和西雅图(+60.9%)库存恢复最快 哈特福德(-77.7%)、芝加哥(-59.3%)和弗吉尼亚海滩(-56.7%)恢复最慢 [3] 新建住房成为区域分化的关键因素 - 疫情期间建设活跃的都市区(如奥斯汀、纳什维尔、丹佛)库存恢复更快 而纽约、波士顿等建设滞后的地区仍面临短缺 [7] - 全国住房供应缺口达400万套 东北部和中西部若未改善区域规划审批政策 供应紧张可能加剧 [8] - 建筑活动差异导致西部/南部市场出现挂牌量增加(年增31.5%)、销售周期延长(中位数51天)和价格软化现象 [2][5] 市场指标变化趋势 - 5月全美挂牌中位数价格同比上涨37.5%至44万美元 但环比增速放缓至2% [2] - 价格下调房源占比达19.1% 创2016年以来同期新高 凤凰城(31.3%)、坦帕(29.9%)和丹佛(29.4%)降价最普遍 [6] - 每平方英尺挂牌价格同比上涨53.3%至234美元 但西部主要都市区出现同比下跌(奥斯汀-5% 丹佛-2.3%) [2][10] 区域交易动态特征 - 纳什维尔等地因供应增加 平均售价仍上涨3% 但卖家开始提供优惠条件吸引买家 [4] - 洛杉矶(-2.3%)、迈阿密(-5.5%)等高价市场出现挂牌价同比下跌 而西雅图(+3.1%)、普罗维登斯(+3.1%)逆势上涨 [12] - 新挂牌房源数量同比增加7.2% 但拉斯维加斯(+17.3%)等西部城市与迈阿密(+0.2%)等东部城市增长差异显著 [12]

国际买家在美国房地产市场中的份额变化 - 2025年第一季度国际买家占Realtor com在线流量的19% 高于2024年同期的17% 显示国际需求整体增长 [1] - 加拿大作为最大国际买家来源国 其份额从2024年Q1的407%下降至2025年Q1的347% [1][2] - 墨西哥买家占比从58%微降至54% 降幅小于加拿大 [4][6] 国际买家地域偏好分析 - 迈阿密以87%的份额成为最受欢迎市场 纽约(49%)和洛杉矶(46%)紧随其后 [2][9] - 加拿大买家集中关注佛罗里达州和西南部市场 在Naples Cape Coral Phoenix等地的国际需求占比超50% [3] - 墨西哥买家偏好美墨边境城市 如圣迭戈 圣安东尼奥 达拉斯等 体现地理和文化亲近性 [4][5] 德州市场的崛起 - 奥斯汀和圣安东尼奥首次进入国际买家关注度前20大都市 达拉斯排名上升3位至第5 休斯顿保持第6 [7][9][10] - 德州吸引力源于低成本生活 无州所得税 商业友好环境 以及企业迁入带来的就业机会 [8] 国际买家来源国排名 - 加拿大(347%)保持首位 英国(57%) 墨西哥(54%) 德国(38%)和澳大利亚(32%)分列2-5位 [2] - 前20大市场中 佛罗里达州占据6席 德州占据4席 显示"阳光地带"持续受国际资本青睐 [9][10]

核心观点 - Realtor com®发布2025年最适合应届大学毕业生的十大租房市场榜单 德克萨斯州奥斯汀市位列榜首 因其租金收入比最低(18 9%)且科技行业蓬勃发展 [1][3][6] - 榜单综合考虑租金可负担性 职位空缺率 通勤时间 社交便利设施及当地应届毕业生比例等因素 旨在帮助毕业生在职业起步阶段兼顾生活质量 [1][2] - 上榜城市如北卡罗来纳州罗利市(30 4%)和堪萨斯州欧弗兰帕克市(9 2% vacancy)分别以高比例无经验要求职位和高出租空置率为特色 [4][5] 市场特征分析 租金可负担性 - 前十名市场平均租金收入比为21 5% 远低于30%的 affordability benchmark 其中奥斯汀(18 9%) 明尼阿波利斯(19 7%)和罗利(20 0%)表现最佳 [3][6] - 佐治亚州亚特兰大市(24 1%)和亚利桑那州斯科茨代尔市(22 5%)虽略高 但仍优于全美平均水平 [2][3] 就业市场动态 - 弗吉尼亚州里士满市和斯科茨代尔市的Indeed招聘指数达126 显示岗位数量较疫情前增长26% [4] - 德克萨斯州理查森市作为新晋上榜城市 职业机会增长显著 招聘指数达112 [2][6] 租赁市场供需 - 亚特兰大(9 3%)和欧弗兰帕克(9 2%)空置率最高 为租户提供更多选择和议价空间 [2][5] - 多户住宅新建设增加库存 进一步缓解租赁竞争压力 [5] 生活质量指标 - 欧弗兰帕克平均通勤时间仅22分钟 明尼阿波利斯应届毕业生占比达6 3% 利于建立社交网络 [6][7] - Local Logic评估显示 上榜城市在餐饮 购物和夜生活等便利设施方面得分普遍超4/10 [2][9] 研究方法论 - 覆盖312个75 000人口以上城市 数据来自Realtor com® 2024年4月至2025年3月房源及Claritas收入预估 [8] - 职位分类采用劳工统计局"需本科学历但无需经验"标准 结合2023年美国社区调查数据计算占比 [8][9]

经济不确定性下的购房者情绪 - 634%的受访购房者预计未来12个月内将出现经济衰退 达到2019年以来最高担忧水平 [1] - 298%的购房者表示经济衰退可能增加其购房意愿 比例是持相反态度者(158%)的近两倍 [1][3] - 544%的受访者认为经济衰退不会影响其购房决策 显示生活需求驱动强于宏观经济波动 [3][9] 购房市场主要障碍 - 443%的买家认为符合需求的房源短缺是最大障碍 当前活跃库存仍比历史水平低163% [4] - 36%的购房者面临预算约束问题 可能因通胀或高利率进一步恶化 [5] - 135%的买家受信用评分困扰 82%遭遇贷款资格问题 反映融资环境趋严 [5] 市场竞争态势变化 - 2025年一季度仅77%买家将高价竞标列为主要担忧 较去年同期104%显著下降 [6] - 房源挂牌量适度增加 市场停留时间延长 显示购房压力缓解 [6] - 当前市场条件为买家提供更强议价能力 选择空间扩大 [6][9] 数据来源与方法论 - 调查对象为2025年一季度访问Realtorcom房源页面的随机抽样购房者 [8] - 数据通过年龄分层加权调整 以匹配在线房地产平台实际访问者结构 [8]

全国租金趋势 - 2025年4月全美中位租金为1699美元，环比微增5美元，但较2022年8月峰值低60美元，同比降幅达17% [2][11] - 租金占收入比例从2024年4月的247%降至234%，全美50大都会区中仅5个城市该比例超过30% [1][6] - 租金水平仍比疫情前(2019年)高208%，但涨幅低于同期二手房每平方英尺价格54%的涨幅 [10] 区域市场分化 - 迈阿密为最不负担市场，中位租金2345美元，占收入比例379%，是最大可负担租金的126倍 [4][5] - 俄克拉荷马城最负担，中位租金994美元仅占收入167%，是最大可负担租金的056倍 [3][9] - 西部都会区(如圣地亚哥、丹佛、凤凰城)今年负担改善显著，圣地亚哥租金占收入比例同比下降39个百分点 [3][10] 市场驱动因素 - 多户型新屋持续涌入使空置率升至71%，创2018年三季度以来新高，缓解租金上涨压力 [12] - 收入增长与连续21个月租金同比下降共同提升租客购买力，各户型租金较峰值降幅34%-52% [3][13] - 季节性因素导致4月租金环比回升，但同比仍呈下降趋势 [11] 细分市场表现 - 按户型看，两居室租金1887美元同比降17%，涨幅(223%)高于一居室(191%)和开间(168%) [13] - 丹佛租金同比降71%，降幅最大；堪萨斯城同比涨49%，涨幅最高 [15] - 南方市场(迈阿密、杰克逊维尔等)去年改善后，今年西部市场改善幅度居前 [10]