业绩总结 - VEREIT的第一季度净收入为1.207亿美元，每股摊薄净收入为0.50美元[104] - 2021年第一季度的AFFO（调整后的运营资金）每稀释股为0.80美元[132] - 2021年3月31日的EBITDAre为248,486千美元，较2020年12月31日增长67.5%[136] - 2021年3月31日的正常化EBITDA为251,171千美元，较2020年12月31日增长1.0%[136] - 2021年3月31日的净收入为120,723千美元，而2020年12月31日为亏损37,866千美元[136] 用户数据 - 截至2021年第一季度，VEREIT的租金收取率为99%[43] - 投资级租户的租金收取率为100%[44] - 截至2021年3月31日，VEREIT的经济入住率为98%[48] - VEREIT的投资级租户占比为38%[48] - 51个主要租户占总年均租金收入的58.6%[56] 财务状况 - VEREIT的总债务从104亿美元减少至56亿美元，净债务与正常化EBITDA的比率从6.93倍降至5.45倍[19] - 2021年3月31日的净债务为5,476,756千美元，较2020年12月31日下降1.6%[138] - 2021年3月31日的总债务为5,621,580千美元，较2020年12月31日下降4.9%[138] - 净债务与正常化EBITDA年化比率为5.45倍[138] - 2021年3月31日的利息覆盖比率为4.27倍[142] 未来展望 - 公司与Realty Income Corporation签署了合并协议，合并后企业价值约为500亿美元，预计在2021年第四季度完成[104] - 2021年截至4月30日，公司收购总额为1.681亿美元，另有超过3亿美元在合同或意向书中[105] - 办公室处置总额为2.355亿美元，降低办公室占比至14.9%[105] 新产品和新技术研发 - VEREIT的多元化投资组合涵盖多个行业和地理区域，提供稳定的租金流[13] - VEREIT的管理团队在各个方面的物业投资管理中具备丰富的经验[13] 负面信息 - 2021年第一季度零售物业租金收取率为99%[58] - 2020年第四季度零售物业租金收取率为100%[58] 其他新策略 - VEREIT通过发行约22亿美元的股权和46亿美元的债务，增强了流动性和财务灵活性[24] - 公司赎回1亿美元的6.7%系列F优先股，剩余约3.73亿美元未赎回[104]

财务数据和关键指标变化 - 一季度全球投资超10亿美元，对2021年收购指导超32.5亿美元仍有信心 [10][16] - 一季度末投资级客户占比约50%，新增资产加权平均剩余租期12.6年，总投资组合加权平均租期8.9年 [17] - 一季度平均初始现金资本化率为5.3%，投资利差为115个基点 [20][22] - 一季度末投资组合入住率为98%，重新租赁54个单位，租金回收率达103.5% [23] - 一季度通过隔夜股权融资约6.7亿美元，提前赎回9.5亿美元债券，固定费用覆盖率达5.8倍 [31][32] - 一季度末净债务与调整后EBITDA比率为5.3倍，预计合并后降至5.2倍，短期债务到期较少 [33] - 一季度末流动性约25亿美元，包括30亿美元循环信贷额度、6.75亿美元商业票据和1.84亿美元现金 [34] - 一季度每股AFFO为0.86美分，维持2021年每股AFFO指导在3.44 - 3.49美分 [35] - 4月宣布第610次连续月度股息，自1994年上市以来股息增长110次，复合年增长率约4.4% [37][38] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务占租金收入约84%，工业业务占约11%，一季度收购中杂货店占比最大，便利店是最大行业 [18][19] - 一季度约24%的收购为售后回租交易，与VEREIT合并将增强执行大规模售后回租交易的能力 [25] - 开发业务规模约2亿美元，公司希望通过合并扩大该业务规模 [122] 各个市场数据和关键指标变化 - 一季度在英国投资约4.03亿美元，自2019年以来总投资超20亿美元，国际收购占季度投资近40% [11][28][29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与VEREIT达成最终合并协议，合并后企业价值约500亿美元，将增强公司在净租赁行业的领导地位 [8] - 公司寻求收购高质量房地产，租赁给经济弹性行业的领先运营商，注重投资组合多元化 [15][16] - 公司认为市场竞争激烈，但凭借规模和低成本资金优势，能够选择性投资符合严格标准的项目 [20][21] - 公司计划通过扩大现有业务领域和开拓新市场实现可持续增长，同时推进ESG倡议 [12][14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司一季度业绩表示满意，认为业务势头强劲，对未来增长充满信心 [7][10] - 管理层对影院业务前景持乐观态度，认为随着内容发布和社交距离限制放宽，影院业务将反弹 [63][64] - 管理层认为与VEREIT合并将带来协同效应，增强公司竞争力，为股东创造价值 [9] 其他重要信息 - 公司发布首份可持续发展报告，详细介绍了公司在环境、社会和治理方面的承诺、目标和进展 [13] - 公司更新了投资者报告，突出了公司的基本业务理念、关键竞争优势和未来增长计划 [14] - 公司37个影院资产采用现金会计，涉及约2550万美元租金和3320万美元坏账准备 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: VEREIT收购增加了对休闲餐饮租户的敞口，公司为何对此感到放心？ - 公司认为Red Lobster已实现好转，信用增强且支付了租金，未来目标是将休闲餐饮租户敞口降至低个位数 [42][43][44] 问题2: 与VEREIT合并后，公司是否更愿意追求某些投资组合？这些投资组合是否已纳入收购指导？每年可能贡献多少收购量？ - 合并后公司能够更好地吸收大型交易，增强了追求此前受限交易的能力，但大型交易并非经常出现 [45][46][49] 问题3: 公司计划与合并一起剥离的办公资产组合情况如何？买家兴趣和出售可能性如何？ - 公司计划剥离除6个受限资产外的所有办公资产，约97处，租金1.82 - 1.83亿美元，加权平均租期约4年，76% - 77%为投资级租户。宣布后有买家咨询，但目前判断还为时过早 [54][55][56] 问题4: 公司为何在此时进入夏威夷市场？是否有意扩大规模或追求工业机会？ - 进入夏威夷市场是因为出现了合适的机会，与合适的合作伙伴达成了交易，并非事先计划 [57][58][59] 问题5: 租户健康状况如何？影院业务收款率较低的原因是什么？ - 公司观察名单占比约5%，主要受影院业务影响。随着内容发布和影院开放，收款率有望提高，目前公司对影院业务前景持乐观态度 [63][64][67] 问题6: 公司房地产与VEREIT零售资产质量如何比较？ - 公司对VEREIT资产质量感到惊喜，认为其零售和工业资产与公司互补，合并后可降低某些行业的敞口 [73][74][75] 问题7: 一季度英国收购资本化率较低的原因是什么？市场竞争对资产定价有何影响？2021年应预期何种资本化率？ - 英国资本化率受两笔工业交易影响，若排除这两笔交易，资本化率将接近上一季度。资本化率受资产类型、地理位置等因素影响，公司预计平均在中5%左右 [82][83][85] 问题8: 公司是否更愿意考虑过去因疫情搁置的行业？是否有特定行业？ - 公司会根据数据和趋势调整投资策略，但不会过度关注短期现象，会考虑长期前景。例如，公司认为办公行业有机会，但仍计划剥离办公资产 [91][92][94] 问题9: 公司对赌场行业的看法是否有变化？是否更愿意采取行动？ - 公司未对赌场行业发表具体看法 [97] 问题10: 英国投资活动为何有意义？未来相关税收费用应如何考虑？ - 英国投资考虑了税收因素，与资本成本相比仍有意义。公司正在探索重组以降低有效税率，预计未来税收增长速度将放缓 [101][102][104] 问题11: 公司AFFO指导为何未体现同店收入改善和收购的影响？是否过于保守？ - AFFO指导未反映37个影院资产的潜在改善，公司希望看到实际收款情况后再调整会计政策。此外，合并要到第四季度才可能完成，对今年影响较小 [107][108][109] 问题12: 考虑到VEREIT交易和整合过程，公司如何看待团队处理空置资产的能力？是否会更多出售难以重新租赁的资产？ - 公司对团队处理空置资产的能力有信心，认为98%的入住率是合适的水平，重新定位资产可实现较高的租金回收率。公司希望在吸收VEREIT后实施相同的业务模式 [115][116][118] 问题13: 公司如何看待开发业务的未来发展？是否需要保留该业务以履行客户义务？是否会扩大规模？ - 公司希望扩大开发业务规模，目前该业务规模约2亿美元。开发业务对公司有价值，可通过与现有客户和开发商合作创造价值 [122][123][124] 问题14: 市场是否有因素会导致公司交易活动放缓？ - 公司未看到市场因素会导致交易活动放缓，对实现或超过收购目标充满信心 [130][131][132] 问题15: 随着重新开业和租金收款率改善，麻烦租户资产类别是否开始交易？ - 健康和健身领域有一些交易，影院领域有一些空置资产出售，但公司不参与这些领域的交易 [133] 问题16: 工业同店收入连续两年为负，今年是否会改善？ - 工业同店收入为负是由于一处资产的CPI调整计算错误，调整后租金下降。正常情况下，工业租赁的租金增长应高于零售租赁 [136][137] 问题17: 办公资产剥离的资本结构如何？对公司杠杆率有何影响？ - 公司专注于维持A - A3评级，预计剥离后公司规模接近500亿美元，杠杆指标将与目前相当或更好 [138] 问题18: 合并后，公司执行收购的比例是否会保持一致？ - 公司希望合并后该比例能够提高，因为VEREIT的业务领域与公司有一定差异，合并后平台和业务范围将扩大 [142][143] 问题19: 合并后几年，公司G&A费用可能降至多低？ - 公司预计G&A协同效应在4500 - 5000万美元，现金协同效应在3500 - 4000万美元。目标是将总资产管理费率从33个基点降至22 - 23个基点，但具体降幅取决于业务发展情况 [146][147] 问题20: 除办公资产外，VEREIT投资组合中有多少将用于资本回收？ - 公司认为VEREIT的工业和零售投资组合与自身相似，资本回收可能会随着平台规模的扩大而增加，但不会不成比例地增加 [152][153] 问题21: 公司作为更大实体，如何看待欧洲市场？是否会加速进入其他欧洲地区？ - 合并不会加速公司进入其他欧洲市场的计划，公司进入新市场的决策取决于自身的承保能力、团队和对市场的理解 [158][159][160] 问题22: 公司希望扩大开发业务，开发业务与收购业务的资本成本利差如何？ - 开发业务的利差取决于资金投向，工业资产开发的利差可达100个基点，零售资产重新定位的价值提升潜力更大 [166][167][169] 问题23: VEREIT交易的债务协同效应如何？英国资产的杠杆率是否会高于美国？ - 公司希望保持A - A3评级，整体杠杆率将保持稳定，但债务来源的结构可能会发生变化，更多债务可能来自英国 [173][174][175]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司总资产为209.7957亿美元，较2020年12月31日的207.40285亿美元增长1.15%[10] - 截至2021年3月31日，公司总负债为94.12557亿美元，较2020年12月31日的97.22555亿美元下降3.19%[10] - 截至2021年3月31日，公司股东权益为115.67013亿美元，较2020年12月31日的110.1773亿美元增长5%[10] - 2021年第一季度，公司总营收为4.42804亿美元，较2020年同期的4.14341亿美元增长6.87%[13] - 2021年第一季度，公司总费用为3.093亿美元，较2020年同期的2.94321亿美元增长5.1%[13] - 2021年第一季度，公司净收入为9623.6万美元，较2020年同期的1.47143亿美元下降34.6%[13] - 2021年第一季度，归属于普通股股东的净收入为9594万美元，较2020年同期的1.46827亿美元下降34.65%[13] - 2021年第一季度，普通股股东可获得的综合收入为1.4209亿美元，较2020年同期的1.21357亿美元增长17.1%[13] - 2021年第一季度，基本和摊薄后每股净收入为0.26美元，较2020年同期的0.44美元下降40.91%[13] - 2021年第一季度，基本加权平均普通股流通股数为3.71522607亿股，较2020年同期的3.36624567亿股增长10.37%[13] - 2021年第一季度净收入为96236美元，2020年同期为147143美元[19] - 2021年第一季度经营活动提供的净现金为266453美元，2020年同期为265216美元[19] - 2021年第一季度投资活动使用的净现金为993726美元，2020年同期为351411美元[19] - 2021年第一季度融资活动提供的净现金为69876美元，2020年同期为155276美元[19] - 2021年第一季度末现金、现金等价物和受限现金为193330美元，2020年同期为137157美元[19] - 截至2021年3月31日，应收账款净额为307017000美元，2020年12月31日为285701000美元[31] - 截至2021年3月31日，租赁无形资产净额为1820146000美元，2020年12月31日为1710655000美元[31] - 截至2021年3月31日，其他资产净额为470237000美元，2020年12月31日为434297000美元[33] - 截至2021年3月31日，非控股权益账面价值为3.2141亿美元，较2020年12月31日减少10.6万美元[68] - 2021年3月31日，公司衍生金融工具名义金额总计20.285亿美元，公允价值为负债3320万美元；2020年12月31日名义金额总计15.414亿美元，公允价值为负债8150万美元[74] - 2021年一季度，公司从累计其他综合收益重分类250万美元增加利息费用，120万美元交叉货币互换损失计入外汇收益；2020年同期分别为160万美元和1140万美元[80] - 预计未来十二个月，公司将从累计其他综合收益重分类1.02亿美元增加利率互换利息费用，90.8万美元计入交叉货币互换外汇收益[81] - 2021年和2020年一季度，基于客户总销售额的百分比租金分别为100万美元和120万美元[83] - 2021年和2020年一季度，公司分别出售27处和17处房产，净销售收益分别为3470万美元和1.262亿美元，房地产销售收益分别为840万美元和3850万美元[85] - 2021年和2020年一季度，公司减值准备分别为270万美元和450万美元，涉及房产数量分别为21处和16处[88] - 2021年一季度，公司向普通股股东支付的月股息总计0.7035美元/股，2020年同期为0.6925美元/股；2021年3月31日，应付股息为0.235美元/股[89] - 2021年3月31日止三个月基本每股收益计算使用的加权平均股数为371,522,607股，2020年同期为336,624,567股；摊薄每股收益计算使用的加权平均股数为371,601,901股，2020年同期为336,976,515股[91] - 2021年3月31日止三个月现金支付利息9480万美元，2020年同期为8410万美元；现金支付所得税340万美元，2020年同期为250万美元[92] - 2021年3月31日和2020年3月31日止三个月，净衍生负债公允价值分别减少4830万美元和1640万美元[92] - 2021年3月31日现金及现金等价物为183,984千美元，2020年同期为41,804千美元；2021年3月31日现金、现金等价物和受限现金总额为193,330千美元，2020年同期为137,157千美元[93] - 2021年3月31日总净资产为18,197,102千美元，2020年12月31日为17,485,156千美元；2021年3月31日总资产为20,979,570千美元，2020年12月31日为20,740,285千美元[95] - 2021年第一季度总营收为4.42804亿美元，2020年同期为4.14341亿美元[96] - 2021年第一季度基于股份的薪酬成本为370万美元，2020年同期为550万美元（含前首席财务官180万美元加速股份薪酬成本）[99] 房产相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年3月31日，公司拥有6662处物业，可租赁面积约1.142亿平方英尺[22] - 2021年第一季度租金收入储备为830万美元，直线租金储备为50万美元，总计880万美元；2020年同期分别为110万美元、70万美元和180万美元[29] - 2021年第一季度，公司在美国25个州收购77处房产，投资5.66909亿美元，平均租期13.5年，初始平均现金租赁收益率5.6%；在英国收购12处房产，投资4.02962亿美元，平均租期10.6年，初始平均现金租赁收益率4.9%[34] - 2021年第一季度收购房产产生总收入510万美元，净收入200万美元；2020年第一季度收购房产产生总收入390万美元，净收入120万美元[36][41] - 2021年第一季度公司在现有房产资本化成本150万美元，2020年同期为210万美元[44] - 2021年第一季度公司投资约8.568亿美元收购68处有现有租约的房产，2020年同期约3.63亿美元收购39处[45] - 2021年和2020年第一季度，公司所有现有租约摊销至费用的金额分别为3580万美元和3260万美元[46] - 2021年和2020年第一季度，资本化的高于和低于市场租约作为租金收入净减少额摊销的金额分别为1240万美元和820万美元[47] - 2021年3月31日，公司拥有6662处房产，其中6621处（99.4%）为单客户房产，131处可供租赁或出售[82] 融资与债务相关数据关键指标变化 - 公司有30亿美元无担保循环信贷额度，初始期限至2023年3月，有10亿美元扩展选项，2021年3月31日无未偿还余额[49][50] - 2021年第一季度循环信贷额度下未偿还借款加权平均利率为0.8%，2020年同期为2.1%[51] - 2020年8月公司设立10亿美元商业票据计划，2021年3月31日未偿还借款余额6.75亿美元，加权平均利率0.2%[52] - 2018年10月公司签订2.5亿美元高级无担保定期贷款，2024年3月到期，通过利率互换有效固定年利率为3.89%[54] - 2021年第一季度公司偿还抵押贷款本金1810万美元，2020年同期为170万美元[56] - 2021年3月31日递延融资成本余额为90.7万美元，2020年12月31日为97.3万美元[58] - 2021年3月31日抵押贷款应付余额为2.82037亿美元，加权平均利率4.6%，剩余期限2.8年；2020年12月31日为3.0036亿美元，加权平均利率4.6%，剩余期限2.9年[58] - 2021年1月公司提前赎回9.5亿美元本金的3.250%票据，产生4650万美元债务清偿损失[59][60] - 截至2021年3月31日，公司应付票据和债券本金总额为73.6亿美元，加权平均利率3.4%，剩余期限8.7年[59] - 2021年3月31日，收购相关应付抵押贷款账面价值2.815亿美元，估计公允价值2.927亿美元；应付票据和债券账面价值73.6亿美元，估计公允价值78.962亿美元[70] 股权相关数据关键指标变化 - 2021年1月公司公开发行1207.5万股普通股，扣除承销折扣后净收益6.696亿美元[62] - 2020年3月公司公开发行969.05万股普通股，扣除承销折扣后净收益7.289亿美元[63] - 截至2021年3月31日，公司“按市价”股权分配计划（ATM）剩余1567.8031万股待发行[64] - 截至2021年3月31日，公司股息再投资和股票购买计划（DRSPP）剩余1145.9985万股待发行，2021年第一季度发行43394股，收益270万美元[65][66] 激励计划相关数据关键指标变化 - 2012年公司董事会通过并经股东批准2012年激励奖励计划，2021年3月董事会通过2021年激励奖励计划，待2021年5月年会股东批准后取代2012年计划[97][98] - 2021年3月31日止三个月，公司根据2012年计划授予74,183股受限股，授予157,341股绩效股及13,837个受限股单位[100][102][103] - 截至2021年3月31日，受限股剩余未摊销股份薪酬费用为1190万美元，绩效股和受限股单位剩余股份薪酬费用为1860万美元[101][104] 公司合并相关信息 - 2021年4月29日，公司与VEREIT及其运营合伙企业等达成合并协议，VEREIT普通股将按0.705的比例转换为公司新发行普通股[108][109] - 公司与VEREIT拟将部分或全部办公房地产投入新成立的子公司OfficeCo，并在合并完成后按比例向合并后的股东分配OfficeCo的普通股[110] - 合并需满足一定的成交条件，包括获得公司和VEREIT股东的批准，且公司在2022年1月29日前无义务完成合并，除非分拆准备就绪[111] 公司未来承诺相关信息 - 截至2021年3月31日，公司有690万美元用于续租成本、经常性资本支出和非经常性建筑改善的承诺，另有9010万美元建设合同承诺[106] 公司股息派发相关信息 - 2021年4月，公司宣布向普通股股东每股派发0.235美元股息，将于5月支付[107]

业绩总结 - 截至2020年第四季度，房地产收入公司的总租金收取率为93.6%[13] - 投资级客户的租金收取率为100%[13] - 2020年第四季度，前20大客户的租金收取率为89.9%[13] - 2020年AFFO每股增长为2.1%[58] - 2020年每股分红增长为3.1%[58] - 2020年房地产投资总额约为23亿美元[58] - 2020年同店租金增长率约为1.0%[49] - 2020年同店租金收入因租金减免影响减少3990万美元[51] - 自1994年以来，房地产收入公司年均总回报率为15.3%[8] - 自1994年上市以来，公司已连续93个季度增加股息[158] - 2020年公司AFFO的派息比率为82.4%[158] 用户数据 - 2020年末的净债务/调整后EBITDA比率为5.3倍[58] - 组合的平均租赁期限约为13年[58] - 组合年末的入住率为97.9%[58] - 98.3%的组合入住率高于S&P 500 REIT的历史中位数94.0%[53] - 51%的年化租金收入来自投资级客户[62] - 截至2020年12月31日，Realty Income的租金收入中，德克萨斯州占10.5%，加利福尼亚州占8.8%，英国占6.2%[72] - 2020年，Realty Income的前15大客户的租金占总租金的45.2%，其中投资级客户占28.0%[83] 财务状况 - 截至2020年12月31日，公司的企业价值为305亿美元[26] - 2020年公司市值为225亿美元[145] - 2020年第四季度，公司的固定费用覆盖比率为5.1倍[26] - 2020年第四季度，公司的总债务占总市场资本化的比例为28.2%[26] - 公司第一年的加权平均资本成本（WACC）为4.4%[111] - 长期加权平均资本成本（WACC）为5.5%[119] - 公司股息收益率为4.6%[112] - 假设的长期股息增长率为4.0%[113] - 公司长期股本成本（CAPM方法）为5.9%[111] - 公司长期股本成本（收益+增长方法）为8.6%[114] 市场动态 - 影院租金收取率仅为11%[22] - 影院未收租金占总未收租金的79%[22] - 自2017年以来，美国零售商破产中，100家中的136家与缺乏非选择性、低价位和/或服务导向的业务相关，Realty Income的相关暴露率约为3%[92] - QSR行业在疫情期间的同店销售趋势显示出4.8%的增长，表现出强大的韧性[197] - QSR行业在疫情期间的SSR最低点约为-22%，显著优于休闲餐饮行业的-60%[199] - 健身俱乐部通常以约40%的低容量运营，COVID相关限制对运营影响不大[190] 其他信息 - Realty Income的租赁结构和增长驱动因素支持相对于其他零售房地产的可预测收入流[89] - 公司在环境、社会和治理（ESG）方面的倡议，致力于提升企业声誉和股东利益[164] - 公司在资本结构上采取保守策略，以应对经济波动[167] - 投资组合的平均CFC允许销售下降40%而不影响盈亏平衡[190] - L.A. Fitness和Life Time Fitness在行业整合中具备显著规模和财务能力[190]

财务数据和关键指标变化 - 2020年第四季度AFFO为0.76美元，全年为3.11美元，接近原指引 [35] - 净债务与EBITDA比率降至5.6倍，压力从7.73亿美元降至3.73亿美元 [10] - 2020年通过无担保融资获得18亿美元，以增值利率和延长的期限提供流动性，同时通过ATM筹集了4.84亿美元股权 [10] - 2020年G&A为6130万美元，低于原指引范围，2021年预计回到6400 - 6600万美元范围 [39][40] - 2020年资本支出约为2700万美元，2021年预计在3000 - 4000万美元之间 [41] - 2020年末公司企业流动性约为20亿美元，包括5.24亿美元现金及现金等价物和15亿美元未动用信贷额度 [42] - 2020年固定费用覆盖率从3倍提高到3.4倍，净债务与总房地产投资比率为38%，债务加权平均期限为6年，99.4%为固定利率 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2020年Q2 - Q4租金收取率分别为87%、95%和98%，2021年约为99% [19][20] - 2020年完成近100%更多非COVID相关租赁，执行256份租约，涉及710万平方英尺，其中约280万平方英尺为提前续约 [25] - 续约租约初始现金基础上约夺回99%先前租金，含提前续约约为95%，总夺回率达101% [26] - 2020年末 occupancy率为98.1%，全年COVID相关租赁活动涉及430万平方英尺，总活动达1140万平方英尺 [27] - 疫情期间租户保留率约为80%，与长期平均水平75% - 85%相符 [28] 收购业务 - 2020年Q1收购1.46亿美元房产，Q2暂停，Q3购买3亿美元优先股，Q4收购1.8亿美元房产 [16] - 2020年房产收购加权平均租赁期限为17.5年，65%有固定年度增长，平均1.7%，其余与CPI挂钩 [16] - 2021年收购指导为10 - 13亿美元，平均资本化率在6.5% - 7.5%之间 [50] 处置业务 - 2020年通过出售3.33亿美元房产，将办公室敞口从年初的18.6%降至16.5%，年初至今又完成9800万美元处置 [11] - 2021年办公室处置指导为2 - 2.5亿美元，平均资本化率在6% - 6.75%之间，战略处置指导为5000 - 1亿美元 [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 2020年交易市场在第二季度因疫情大幅暂停，年末加速，第四季度交易额达1450亿美元，12月交易额700亿美元，同比仅下降7% [12] - 单租户净租赁市场规模为1.5万亿美元，高度分散，预计2021年市场产品将持续增加 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司2021年再次进入进攻状态，拥有更大流动性，将专注于收购，减少处置 [8][11] - 收购方面，平衡表上关注折扣零售、快餐、非投资级工业和夹层债务，合作关系将投资于投资级工业和长期办公室 [15] - 处置方面，继续减少办公室投资组合，目标是将办公室占ARI比例降至15%以下，战略处置将关注休闲餐饮、固定租约和非核心资产 [52] - 行业竞争上，工业产品类型最具吸引力，办公室市场对优质房产和优质租户有一定竞争力，有5 - 10个竞标者，包括机构资金、外国资金和家族办公室 [110] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情虽短暂暂停公司进展，但验证了业务计划的成功，公司对2021年增长前景感到兴奋，有信心实现指导目标 [8][164] - 预计2021年租金收取将更加正常化，AFFO将实现4.5%的同比增长，股息将从0.385美元提高到0.462美元，增长20% [20][48][50] - 公司认为通胀可能是有益的，有助于租户业务增长，公司在资产负债表和运营方面有一定保护措施 [76][77][78] 其他重要信息 - 2020年第四季度有1100万美元非经常性费用，与旧煤炭业务的诉讼有关，为一次性事件 [80][81] - 公司董事会对新增成员Susan Skerritt和Priscilla Almodovar表示满意，她们将为公司战略决策提供帮助 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第四季度大量发行ATM的考虑及2021年资产负债表状况 - 2020年末公司总流动性为20亿美元，较2019年增加6.6亿美元，包括5.1亿美元现金增加和1.5亿美元未动用信贷额度 [59] - 2020年新增18亿美元债务，均为增值债务，降低了成本，延长了期限，平均期限从4.8年增加到6年，平均利率从4.3%降至3.9% [60][61] - 净债务与EBITDA比率从6.3降至6.1，公司认为目前资产负债表状况良好，有能力进行收购 [62][63] 问题2: 是否有放弃收购的细分市场及未来考虑的新细分市场或物业类型 - 公司对休闲餐饮收购持谨慎态度，将其列为处置对象，以维持投资组合指标 [66] - 公司关注的收购机会包括折扣零售、快餐、非投资级工业、便利店、汽车服务、家庭装修、家居用品和设备租赁等 [67][68] 问题3: 指导中假设的额外信用事件及与2020、2019年结果的比较 - 公司在指导中对信用空缺和信用损失进行了敏感性分析，范围在1% - 2%之间，略高于去年 [72] - 2021年有COVID租户的一般准备金和现金基础租户准备金，这是与2020年的不同之处 [73] 问题4: 通胀或利率上升对公司的影响 - 若为有益通胀，将有助于租户业务增长，最终对公司有利 [76] - 公司资产负债表对通胀有较好保护，运营方面租赁有一定增长，收购方面取决于资本化率 [77][78][79] 问题5: 第四季度1100万美元非经常性费用的相关情况及未来是否会有类似费用 - 该费用与旧煤炭业务的诉讼有关，为一次性事件，未来不会有类似费用 [80][81][82] 问题6: 夹层债务的投资情况及规模预期 - 夹层债务与投资级工业物业开发商的合作有关，预期回报率为高个位数，有2 - 2.5倍覆盖，是工业合资企业的管道资产 [88][89] - 公司希望夹层债务规模尽可能大，但受优质交易数量限制 [90] 问题7: 指导中是否有额外优先股赎回 - 指导中没有优先股赎回安排，公司目前将重点放在资产收购上，以更新投资组合和创造增长 [92] 问题8: 2021年现金NOI预期 - 公司将后续提供相关数据，2021年现金NOI的主要影响因素将是COVID相关的减免和延期租金 [96][97][99] 问题9: 是否能提供更详细的租金覆盖信息 - 公司在投资者报告第22页提供了零售行业的四面墙覆盖和占用成本关系等信息 [102][104][105] 问题10: 收购业务的季度时间安排 - 收购业务最可能的时间安排是上半年占40%，下半年占60% [108] 问题11: 办公室物业出售市场的竞争情况和买家群体变化 - 优质办公室物业市场竞争激烈，有5 - 10个竞标者，包括机构资金、外国资金和家族办公室 [109][110] - 办公室物业中约56.4%为投资级租户，若能延长租约，市场活跃度较高 [111] 问题12: 2021年指导中是否考虑了额外的再融资机会 - 公司已偿还2.41亿美元抵押贷款，今年还剩约1亿美元，利率略高于5.5% [112][113] 问题13: 对市场上可收购投资组合的兴趣及卖家对利率上升和1031条款废除的担忧 - 公司对2500 - 1.5亿美元的大型售后回租机会感兴趣，对更大规模的投资组合将根据信用、期限和定价决定是否参与 [120] - 1031条款废除的讨论对公司处置业务影响不大，若废除可能使收购市场竞争减少，特别是在小型交易中 [121][122][123] 问题14: 发行OP单位作为资产卖家税收减免策略的情况 - 公司有发行OP单位的结构，但实际交易较少，若1031条款废除可能会增加此类交易机会，但谈判难度较大 [124][125][127] 问题15: 办公室租约到期情况及续约前景 - 办公室租约到期主要集中在2021年末，公司正在进行续约谈判，预计能维持平均保留率 [130] - 续约谈判中，公司会在租金和租期上进行权衡，续约后部分物业将进入出售类别 [131][132] 问题16: 疫情中表现较好的业务领域及估值差异 - 表现较好的领域包括杂货店、体育用品、家居用品、药房、家庭园艺、仓储俱乐部、Target和Walmart等 [135] - 公司已利用体育用品和家居用品领域的估值差异进行投资，并希望继续从中受益 [138] 问题17: 收购管道的细分领域、定价预期和时间安排 - 平衡表上关注折扣零售、快餐和非投资级工业，合作关系关注投资级工业和长期租约及夹层债务 [142] - 约一半管道为售后回租，涉及QSR、便利店、汽车、洗车和设备租赁等领域，目标资本化率在6% - 7%之间，期望获得高十几的回报率 [144][145] 问题18: 疫情对与租户沟通和资产管理的影响 - 疫情初期公司与租户的沟通非常密集，现在租金减免会议减少，沟通频率降低 [147][148] - 公司与租户保持密切关系，通过专门团队和行业组织进行沟通，了解租户业务情况 [149][150][151] 问题19: 售后回租市场的未来趋势 - 预计售后回租市场将有更多机会，可能涉及新租户，但公司会谨慎进行信用评估 [155][156] 问题20: 2021年收购指导为超过10亿美元的原因及限制因素 - 公司对该指导感到舒适，与去年指导相似，且今年资金状况更好，更有信心实现目标 [160] - 该指导是基于合理情况制定，可能会有更大交易扩大规模，但公司希望保持合理预期 [161]

公司房产持有与租赁情况 - 截至2020年12月31日，公司拥有6592处房产，其中6555处（99.4%）为单客户房产，6419处已出租[13] - 截至2020年12月31日，公司投资组合中6592处房产有140处可供出租，入住率97.9%[16][27] - 公司房产可租赁面积约1.108亿平方英尺，加权平均剩余租赁期限约9.0年，每处房产平均可租赁面积约16810平方英尺[16] - 2020年末可租赁物业为140处，2019年末为94处，当年租赁到期446处，续租给原客户296处，续租给新客户18处，空置处置86处[30] - 2020年末，公司组合中6452处租赁物业的平均年化合同租金约为每平方英尺15.38美元[31] - 截至2020年12月31日，公司多元化的房地产投资组合包含6592处房产，分布于51个行业、美国49个州、波多黎各和英国，单个行业年化合同租金占比不超11.9%[64] - 截至2020年12月31日，公司6452处物业采用净租赁协议出租[123] - 公司拥有6592处房产，出租率97.9%，即6452处已出租，140处待租或出售[125] - 公司可租赁面积约1.108亿平方英尺，每处房产平均可租赁面积约16810平方英尺[125] - 公司业务涉及51个不同行业，分布在美国49个州、波多黎各和英国[125] - 公司房产加权平均剩余租赁期限（不包括客户选择续租的权利）约为9.0年[125] - 零售房产每处平均可租赁面积约12340平方英尺，工业房产每处约245270平方英尺[125] - 截至2020年12月31日，公司总投资组合年化合同租金为16.70384亿美元[128][131] - 截至2020年12月31日，公司物业组合总数为6592处，平均出租率98%，可出租总面积1.107943亿平方英尺，年化合同租金总计16.70384亿美元[132] - 得克萨斯州物业数量831处，年化合同租金1.76716亿美元，占比10.5%，为各州中占比最高[132] - 加利福尼亚州物业数量238处，年化合同租金1.47067亿美元，占比8.8%[132] - 英国物业数量42处，年化合同租金1.0372亿美元，占比6.2%[132] - 佛罗里达州物业数量430处，年化合同租金8798.8万美元，占比5.3%[132] - 伊利诺伊州物业数量299处，年化合同租金9636.9万美元，占比5.8%[132] - 纽约州物业数量139处，年化合同租金6935.9万美元，占比4.2%[132] - 俄亥俄州物业数量341处，年化合同租金6925.8万美元，占比4.0%[132] - 佐治亚州物业数量296处，年化合同租金5955.3万美元，占比3.6%[132] - 北卡罗来纳州物业数量207处，年化合同租金5116万美元，占比3.1%[132] - 截至2020年12月31日，公司有140处房产可供租赁或出售[160] 公司人员持股与员工情况 - 截至2021年2月15日，公司八名高级管理人员持有0.05%的流通普通股，市值1250万美元；董事和七名高级管理人员共持有0.15%的流通普通股，市值3430万美元[13] - 2021年1月公司有210名员工，2020年1月为196名[14] - 截至2021年1月，公司雇佣210名专业人员，员工平均任期超5年，领导层任期超11年[107][109] - 2020年公司开展DE&I学习活动，参与率65%[110] - 2019年和18个月后的员工敬业度调查参与率均达99%[115] 影院行业业务相关 - 截至2020年12月31日，影院行业客户占公司年化合同租金的5.6%；截至2020年9月30日，对37处影院房产的未偿应收账款全额计提准备金；截至2020年12月31日，77处影院房产的未偿应收账款总计4860万美元，扣除2370万美元准备金[18][19] - 截至2020年12月31日，公司对影院行业的风险敞口占总投资组合年化合同租金的5.6%[144] 股息与分红情况 - 2020年公司五次提高股息，2021年一次；2020年每股股息总计2.7940美元，较2019年的2.7105美元增加0.0835美元，增幅3.1%[21][22] - 2020年向普通股股东的现金分红总计9.642亿美元，约为估计应税收入8.049亿美元的119.8%，占调整后资金流的82.2%；2019年现金分红总计8.521亿美元，占调整后资金流的81.2%[58] - 未来分红由董事会决定，取决于运营结果、资金流、现金流、财务状况、资本需求、REIT规定、债务偿还要求等因素[59] - 2020年向普通股股东的分红中约17.6%被归类为资本返还[61] 房产收购与租金收入情况 - 2020年公司在美国30个州收购202处房产，投资13.0222亿美元，加权平均租赁期限14.9年，初始平均现金租赁收益率5.8%；在英国收购24处房产，投资9.20934亿美元，加权平均租赁期限10.8年，初始平均现金租赁收益率6.1%[25] - 2020年收购房产产生的租金收入约61%来自投资级评级客户[26] - 2020年第四季度，公司重新出租房产的年新租金为2101万美元，之前年租金为2095万美元，租金回收利率100.3%[28] - 2020年续租物业的年新租金为6624万美元，上一年租金为6626万美元，租金回收利率为100.0%[30] 公司财务成本与费用情况 - 2020年公司对现有物业资本化成本为700万美元，2019年为1790万美元[32] - 2020年第一季度，公司因前首席财务官离职确认高管遣散费350万美元[37] - 2021年1月，公司提前赎回9.5亿美元本金的3.250%票据，将确认约4600万美元债务清偿损失[39] - 2020年公司财务受1.472亿美元减值准备、5250万美元租金收入储备金、980万美元债务清偿损失和350万美元高管遣散费等交易影响[54] 公司融资情况 - 2021年1月，公司通过公开发行1207.5万股普通股筹集6.696亿美元[38] - 2020年，公司通过出售普通股筹集18.5亿美元，加权平均价格为每股67.26美元[41] 租金收取情况 - 截至2021年1月31日，公司总投资组合的合同租金收取率在2020年10 - 12月分别为93.5%、93.7%、93.6%[51] - 截至2021年1月31日，公司前20大客户的合同租金收取率在2020年10 - 12月分别为89.8%、90.2%、89.7%[51] - 2020年美国各月总合同租金到期百分比分别为12月94.0%、11月94.6%、10月95.1%，英国分别为12月6.0%、11月5.4%、10月4.9%；美国各月总合同租金收取百分比分别为12月87.6%、11月88.3%、10月88.6%，英国分别为12月6.0%、11月5.4%、10月4.9%[52] 公司整体财务指标情况 - 2020年总营收16.516亿美元，较2019年的14.916亿美元增长10.7%；归属于普通股股东的净利润3.955亿美元，较2019年的4.365亿美元下降9.4%[54] - 2020年每股净利润1.14美元，较2019年的1.38美元下降17.4%；归属于普通股股东的资金流11.421亿美元，较2019年的10.396亿美元增长9.9%[54] - 2020年每股资金流3.31美元，较2019年的3.29美元增长0.6%；归属于普通股股东的调整后资金流11.726亿美元，较2019年的10.5亿美元增长11.7%[54] - 2020年每股调整后资金流3.39美元，较2019年的3.32美元增长2.1%[54] 公司业务行业分布与客户情况 - 截至2020年12月31日，约95%的零售年化合同租金来自具有服务、非 discretionary和/或低价格点业务的客户[67] - 截至2020年12月31日，约51%的年化合同租金来自投资级客户及其子公司或关联公司，前20大客户占年化租金约52%，其中12家有投资级信用评级或为投资级公司的子公司或关联方[74] - 截至2020年12月31日，美国业务占总投资组合年化合同租金的93.8%，英国业务占6.2%[127] - 2020年12月31日，零售、工业、办公、农业房产数量分别为6419、115、43、15处，占总投资组合年化合同租金比例分别为84.4%、10.9%、3.1%、1.6%[128] - 2020年12月31日，公司前20大客户占总投资组合年化合同租金的52.2%，其中沃尔格林占5.7%，7 - 11占4.8%[129] - 2021 - 2035年及2036 - 2046年各时间段到期租赁对总投资组合年化合同租金有不同贡献，如2021年占1.7%，2036 - 2046年占13.2%[131] - 截至2020年12月31日，公司“美国便利店”行业的客户约占年化合同租金的11.9%[161] - 2020年，公司物业投资组合中的其他行业单个占总投资组合年化合同租金的比例均低于10%[163] 公司债务与信贷情况 - 截至2020年12月31日，公司总未偿还借款（高级无担保票据和债券、定期贷款和应付抵押贷款）为88.5亿美元，约占总市值313.4亿美元的28.2%[81] - 公司有30亿美元的无担保循环信贷安排，初始期限至2023年3月，有10亿美元的扩展选项，截至2020年12月31日，借款能力为30亿美元，无未偿还余额，2020年加权平均借款利率为1.5%[84][86] - 2020年8月，公司设立了最高10亿美元的美元无担保商业票据计划，截至2020年12月31日，无未偿还商业票据借款，加权平均借款利率为0.3%[88] - 截至2020年12月31日，公司现金及现金等价物共计8.245亿美元，包括3230万英镑[90] - 公司定义2020年12月31日的总市值为224.9亿美元（普通股和总普通股单位乘以股价）、2.996亿美元（应付抵押贷款）、2.5亿美元（定期贷款）、83亿美元（高级无担保票据和债券）之和[86] - 截至2020年12月31日，公司高级无抵押票据和债券获穆迪A3评级、标普A-评级，商业票据获穆迪P - 2评级、标普A - 2评级[92] - 基于2020年12月31日评级，信贷安排利率为伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）加0.775%，安排承诺费为0.125%，综合定价为LIBOR加0.90%[93] - 2018年10月，公司签订2.5亿美元高级无抵押定期贷款，2024年3月到期，借款利率为1个月期LIBOR加0.85%，利率互换后年利率固定为3.89%[95][96] - 截至2020年12月31日，公司有2.996亿美元应付抵押贷款，净溢价170万美元，递延融资成本97.3万美元，2020年偿还本金1.088亿美元[98] - 截至2020年12月31日，公司有83亿美元高级无抵押票据和债券义务，未摊销净原始发行溢价1460万美元，递延融资成本4920万美元[99] - 公司未来计划通过30亿美元的无担保循环信贷安排和10亿美元的商业票据计划进行额外借款，循环信贷安排可扩展至最高40亿美元[182][183] - 截至2020年12月31日，公司无循环信贷安排或商业票据计划的未偿还借款，有83亿美元的未偿还无担保优先债务证券（不包括1460万美元的未摊销原始发行溢价和4920万美元的递延融资成本）[182] - 公司有2.5亿美元的定期贷款安排未偿还借款（不包括64.2万美元的递延融资成本）和约2.996亿美元的未偿还抵押贷款（不包括总计170万美元的未摊销溢价和97.3万美元的递延融资成本）[182] - 公司的循环信贷安排、定期贷款安排和抵押贷款文件包含限制或禁止向普通股和优先股股东支付股息和其他分配的条款[184] - 公司有30亿美元的循环信贷安排和2.5亿美元的定期贷款安排使用伦敦银行同业拆借利率（LIBOR）作为基准利率[205] 公司投资策略与计划 - 公司计划2021年继续积极处置资产以提升房地产投资组合，若有机会将投资于新的房产收购，但无法保证能出售房产或投资出售所得[80] - 公司投资策略倾向于收购客户认为对业务运营重要的优质房地产，要求有可靠可持续现金流、多源收入、愿意签10年以上长期租约、是大型房地产所有者或使用者[65][71] 公司面临的风险情况 - 因新冠疫情影响，客户支付租金能力可能下降，未来收入可能相对于2020年下降[53] - 新冠疫情使公司部分客户所在行业受冲击，减少租金收取并影响未来收租可能性[144] -

业绩总结 - VEREIT在2020年第三季度的年化租金收入（ARI）为约88.9百万平方英尺，涵盖约3,800个物业[3] - 第三季度净收入为9800万美元，每股摊薄净收入为0.08美元[143] - 截至2020年9月30日，年化租金收入为11亿美元[95] - 截至2020年9月30日，净收入为97,983千美元，相较于2020年6月30日的54,239千美元有所增长[189] - 截至2020年9月30日，正常化EBITDA为252,933千美元，较2020年6月30日的238,479千美元增加[194] 用户数据 - 截至2020年10月23日，VEREIT收取了第二季度租金的87%，第三季度租金的94%以及10月份租金的97%[49] - VEREIT的前10大租户中，有8个已支付第二季度租金，占预期租金的78%[55] - VEREIT的前20大租户中，有20个已支付第三季度租金，占预期租金的93%[65] - 截至2020年10月31日，VEREIT的租户延迟支付的加权平均期限为3.5个月，剩余的加权平均偿还期限为6.0个月[53][55] - VEREIT的零售物业在2020年第三季度的租金收取率为98%[73] 财务状况 - VEREIT的总债务从104亿美元减少至58.9亿美元，净债务与标准化EBITDA的比率从6.9倍降至5.76倍[41] - VEREIT通过发行约18亿美元的股权和34亿美元的债务，增强了流动性和财务灵活性[43] - 截至2020年9月30日，企业的总债务为5,885,270千美元，较2020年6月30日的5,965,053千美元有所减少[192] - 净债务与正常化EBITDA年化比率为5.76倍，较2020年6月30日的6.08倍有所改善[192] - 固定利率债务占比为84.5%，可变利率债务占比为0.6%[135] 未来展望 - VEREIT的管理团队在COVID-19影响下，预计将面临租金收取和租户支付能力的挑战[11] - 预计2020年每股调整后资金运营收益（AFFO）约为0.62美元，考虑到预计的1比5反向股票拆分调整后为3.10美元[147] - VEREIT的长期净租赁结构提供稳定和可预测的租金流[21] - VEREIT的董事会在2015年重新组成，实施了新的管理团队和商业计划，以增强公司的战略[28] - VEREIT的投资组合中，49个租户分别占ARI的0.5%或更高，合计占总投资组合的58.3%[1] 其他信息 - VEREIT的多元化投资组合包括零售、工业和办公物业，分别为2062、147和72个物业[22] - VEREIT在2020年获得了凤凰城交通部颁发的杰出旅行减少奖，以表彰其在可持续交通方面的承诺[36] - VEREIT的经济占用率为98.5%[95] - 2020年第三季度执行的租金延期为12,790万美元，占总租金的4.5%[82] - 2020年第三季度的经济占用率为98.5%[95]

财务数据和关键指标变化 - AFFO每摊薄股本季度为0.15美元，包含COVID相关项目影响，预计全年约为0.62美元，接近原指导值 [6][11] - 租金收取率本季度从二季度的87%增至94%，10月达97% [6][19] - 年初至今投资4.89亿美元资本，包括3亿美元6.7%优先股和1.89亿美元房产收购，另有2.47亿美元用于工业合伙、3300万美元用于办公合伙 [6] - 年初至今处置资产总计3.58亿美元，其中办公资产处置约2.8亿美元 [6][7] - 净债务与正常化EBITDA之比从6.1倍降至5.76倍 [7] - 三季度末公司企业流动性约17亿美元，包括2.07亿美元现金及等价物和15亿美元未动用信贷额度 [27] - 三季度担保债务减少6240万美元，全年减少1.95亿美元，无抵押资产比率增至82% [27] - 三季度赎回3亿美元6.7% F系列优先股，年初至今回购6910万美元3.75%可转换优先票据，剩余2.527亿美元本金 [28] - 三季度及之后发行1380万股，加权平均价格6.82美元，总收益9380万美元 [29] - 固定费用覆盖率为3.3倍，净债务与房地产总投资比率为40%，债务加权平均期限4.6年，99.4%为固定利率 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 常规租赁活动方面，本季度执行76份租约，涉及超150万平方英尺，其中约26万平方英尺为提前续约，包括73.7万平方英尺工业、59.2万平方英尺零售、12.9万平方英尺办公和8.1万平方英尺餐厅；年初至今共193份租约，超560万平方英尺，约250万平方英尺为提前续约 [14][15] - 季度末入住率为98.5% [15] - 过去2年将未来3年到期租约减少3.6%，过去2季度租赁或续约近97.4万平方英尺办公空间，使2020 - 2023年办公组合滚动率降低近7%，办公保留率平均为75% - 85% [16] - 本季度出售2处有新租约延期的办公物业，处置资本化率平均约6.1% [16] - 截至10月23日，三季度与21个租户达成390万美元延期协议，占三季度租金1.4%；10月执行延期协议占租金0.02%；全年执行延期协议达1670万美元；延期期加权平均3.5个月，偿还期加权平均6个月，25%还款在2020年，75%在2021年 [17] - 截至10月31日，约100%到期延期还款由租户完成 [18] - 三季度混合延期减免租金600万美元，主要来自1个租户，加权平均租约期限延长约5年，10月减免金额微不足道 [18] - 从数量看，已达成包括延期在内的各类COVID相关协议，涉及554份租约和近1170万平方英尺 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 关注约1.5万亿美元单租户净租赁市场，每年获取约250亿美元资源，年初至今达160亿美元 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 未来物业管道在2020年四季度至2021年一季度可能在1.5亿 - 3亿美元之间，将继续活跃于机构合伙业务 [13] - 考虑进一步减少优先股，资本分配将综合物业和证券收购，强调处置业务，其收益可覆盖收购管道 [13] - 未来增长基于资产，收购围绕折扣零售、快餐、非投资级工业等，也会探索投资级工业和办公收购机会，还会寻找替代增长方式 [43][44] - 目标是在未来5年使所有评级机构评级达到BBB，并继续加强投资组合多元化 [40][42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 三季度资本市场和租金收取受疫情影响后有所改善，债务市场解冻，交易活动增加，租金收取率提高 [7][8] - 预计四季度租金延期和减免将显著减少，公司财务状况将进一步改善 [33] - 尽管疫情增加部分投资组合信用压力，但公司通过多元化、租户信用质量和运营团队努力，租金收取表现良好，处于行业领先水平 [20][23] 其他重要信息 - 董事会批准1比5反向股票分割，将于12月17日生效，12月18日开始按分割后基础交易 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司租金收取表现好但交易价格仍低于同行的原因及缩小差距的方法 - 公司认为三季度有增长，但市场可能未将回购优先股视为收购；未来增长将基于资本分配，包括资产收购和优先股投资，市场将看到公司增长 [37][38] 问题: 未来5年公司关键投资组合举措和更大目标 - 一是加强投资组合多元化，确保处于合适资产类别；二是改善资产负债表，目标是所有评级机构评级达到BBB；三是通过多种方式实现增长，如提高租金收取、优化债务融资、进行资产收购和探索替代增长方式 [40][43][45] 问题: 2021年股息调整是否基于四季度业绩 - 不确定，希望按正常节奏在2021年2月给出指导，但会密切关注疫情和租户情况 [47] 问题: 交易管道情况，处置业务安排及资金分配 - 1.5亿 - 3亿美元交易管道是公司资产负债表层面的；合资企业预计在2021年一季度有收购；四季度和一季度处置业务收益可覆盖收购管道；公司可选择进行更多优先股投资或资产收购 [48][49][50] 问题: 2021年租约到期情况 - 过去保留率约80%，预计2021年变化不大；2021年有大量工业租约到期，主要在年末，随着时间推进将更明确保留率情况 [52] 问题: 2021年提高股息时的派息率政策 - 同意维持更保守派息率，避免回到疫情前85%的高水平；传统派息率范围为70% - 80%，可能从较低水平开始，逐步达到该范围，会综合考虑资本用于增长和回报股东 [55] 问题: 10月休闲餐饮租金收取率升至91%的原因 - 主要是租户业务开始复苏，能够重新开放餐厅、开展外卖业务并调整业务规模以适应疫情环境，从而产生更多现金流用于支付租金 [58] 问题: 零售和餐厅租金覆盖水平在疫情期间的变化及零售行业关注点 - 疫情前餐厅租户占用成本目标为6.75 - 8.0，最新分析约为7，目前占用成本不如疫情前，预计明年有望恢复；Q3 2020租金覆盖率为2.4%，受疫情影响情况尚未完全体现 [60][61] 问题: 2021年到期租约涉及的租户和概念，以及是否考虑处置回收资本 - 2021年到期租金占比5.8%，低于去年和上季度；到期租约在零售、餐厅、工业和办公领域分布较均匀，面积上工业占比较大，主要在年末到期；预计保留率仍在75% - 85% [63] 问题: 优先股投资与资产收购的资本分配决策依据 - 优先股为6.7%固定收益，无增长和EBITDA，但可减少债务、提高倍数；资产收购需至少7%的首年资本化率，且要有与优先股的利差和增长；同时会考虑加权平均租约期限等因素，以实现投资组合结构优化和倍数增长 [66][67] 问题: 股息政策中派息率的起始水平和调整方式 - 董事会决定股息政策；派息率70% - 80%是同行常见水平，公司开始时可能低于70%，逐步达到该范围，取决于资本用于提升公司价值和回报股东的权衡 [69][70] 问题: 本季度使用ATM的驱动因素及未来用于收购资金的考虑 - ATM是一种资本筹集方式，公司会综合考虑资本成本与投资回报；本季度资金来自债券发行、资产处置、ATM发行和股息减少带来的现金流；未来收购可通过处置业务资金，也有债务、ATM和自由现金流等多种选择 [72][73] 问题: 重新开放州QSR租金收取率在10月和三季度下降的原因 - 可能是QSR中的自助餐餐厅如Golden Corral等被迫重新关闭，但目前下结论尚早，公司会持续关注 [75]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为19785370千美元，较2019年12月31日的18554796千美元增长6.63%[9] - 2020年前三季度总营收为1233549千美元，较2019年同期的1094062千美元增长12.75%[12] - 2020年前三季度总费用为1000213千美元，较2019年同期的802428千美元增长24.65%[12] - 2020年前三季度净收入为278356千美元，较2019年同期的307925千美元下降9.60%[12] - 2020年前三季度归属于普通股股东的净收入为277555千美元，较2019年同期的307185千美元下降9.64%[12] - 2020年前三季度普通股股东基本每股净收入为0.81美元，较2019年同期的0.99美元下降18.18%[12] - 2020年前三季度普通股股东摊薄每股净收入为0.81美元，较2019年同期的0.98美元下降17.35%[12] - 截至2020年9月30日，公司总负债为9285582千美元，较2019年12月31日的8750638千美元增长6.11%[9] - 截至2020年9月30日，公司股东权益为10499788千美元，较2019年12月31日的9804158千美元增长7.10%[9] - 2020年前九个月净收入为278,356美元，2019年为307,925美元[19] - 2020年前九个月折旧和摊销为501,997美元，2019年为437,367美元[19] - 2020年前九个月投资房地产支出为1,286,289美元，2019年为2,019,666美元[19] - 2020年前九个月向普通股股东现金分红为716,535美元，2019年为629,658美元[19] - 2020年前九个月净现金增加668,006美元，2019年为238,218美元[19] - 截至2020年9月30日，应收账款为2.61752亿美元，2019年12月31日为1.81969亿美元[35] - 截至2020年9月30日，租赁无形资产净值为16.10457亿美元，2019年12月31日为14.93383亿美元[36] - 截至2020年9月30日，其他资产净值为4.05645亿美元，2019年12月31日为3.28661亿美元[36] - 2020年和2019年前九个月，公司所有在位租约摊销至费用的金额分别为9970万美元和8450万美元[45] - 2020年和2019年前九个月，资本化的高于和低于市场租约作为租金收入净减少额摊销的金额分别为2040万美元和1430万美元[46] - 2020年前九个月现金支付利息2.247亿美元，2019年同期为2.142亿美元；2020年前九个月现金支付所得税810万美元，2019年同期为360万美元[99] - 2020年前九个月，净衍生负债公允价值增加2600万美元[99] - 截至2020年9月30日，现金及现金等价物为7.2475亿美元，2019年同期为2.36064亿美元；受限代管存款为883.2万美元，2019年同期为1147.4万美元；应付抵押贷款相关扣押款为542.9万美元，2019年同期为1175.1万美元；现金、现金等价物和受限现金总额为7.39011亿美元，2019年同期为2.59289亿美元[102] - 截至2020年9月30日，公司总资产为19.78537亿美元，2019年12月31日为18.554796亿美元[104] - 2020年前九个月总营收为12.33549亿美元，2019年同期为10.94062亿美元[105] - 2020年第三季度股份支付费用为300万美元，2019年同期为320万美元；2020年前九个月为1340万美元，2019年同期为1050万美元[107] - 2020年前三季度总营收123.35亿美元，较2019年的109.41亿美元增长12.7%；第三季度总营收4.046亿美元，较2019年的3.742亿美元增长8.1%[180] - 2020年前三季度普通股股东可获得的净利润为2.776亿美元，较2019年的3.072亿美元下降9.6%；第三季度为2290万美元，较2019年的1.01亿美元下降77.3%[180] - 2020年前三季度运营资金（FFO）为8.484亿美元，较2019年的7.592亿美元增长11.7%；第三季度为2.83亿美元，较2019年的2.62亿美元增长8.0%[180] - 2020年前三季度调整后运营资金（AFFO）为8.75亿美元，较2019年的7.68亿美元增长13.9%；第三季度为2.825亿美元，较2019年的2.654亿美元增长6.4%[180] - 截至2020年9月30日，公司总未偿借款为84.5亿美元，约占总市值297.7亿美元的28.4%[185] 房产收购业务数据关键指标变化 - 2020年前九个月，美国收购154处房产，投资82.19亿美元，加权平均租赁期限14.8年，初始平均现金租赁收益率6.2%；英国收购13处房产，投资45.37亿美元，加权平均租赁期限10.0年，初始平均现金租赁收益率6.4%[38] - 2019年前九个月，美国收购214处房产，投资141.29亿美元，加权平均租赁期限15.7年，初始平均现金租赁收益率6.5%；英国收购13处房产，投资57.68亿美元，加权平均租赁期限15.0年，初始平均现金租赁收益率5.2%[40] - 2020年前九个月收购的房产在同期产生总收入2750万美元，净收入940万美元[38] - 2019年前九个月收购的房产在同期产生总收入4710万美元，净收入2190万美元[40] - 2020年收购的租赁无形资产加权平均摊销期为17.5年，租赁无形资产负债加权平均摊销期为13.9年[38] - 2019年收购的租赁无形资产加权平均摊销期为15.1年，租赁无形资产负债加权平均摊销期为19.5年[40] - 2020年前九个月，公司在现有物业资本化成本510万美元，2019年同期为1100万美元[43] - 2020年前九个月，公司投资13亿美元，其中约10亿美元用于收购96处有现有租约的物业；2019年同期投资20亿美元，约12.3亿美元用于收购100处有现有租约的物业[44] - 2020年前三季度，公司在美国28个州收购154处房产，可租赁面积300万平方英尺，投资8.219亿美元；在英国收购13处房产，可租赁面积120万平方英尺，投资4.537亿美元[152] 房产销售业务数据关键指标变化 - 2020年和2019年第三季度，公司出售房产数量分别为37处和27处，净销售收益分别为5.13亿美元和2.15亿美元，房地产销售收益分别为1.37亿美元和1700万美元；前九个月出售房产数量分别为66处和64处，净销售收益分别为18.49亿美元和7.26亿美元，房地产销售收益分别为5.36亿美元和1.58亿美元[92] 租金收入业务数据关键指标变化 - 2020年前三季度，租金收入储备金为3.44亿美元，2019年同期为2700万美元；直线租金储备金为5100万美元，2019年同期为1500万美元[33] - 2020年和2019年第三季度，百分比租金分别为53.2万美元和40.7万美元；前九个月分别为230万美元和450万美元[91] - 2020年和2019年第三季度，租户对可收回房地产税和运营费用的报销分别为1800万美元和1550万美元；前九个月分别为5940万美元和4930万美元[126] 融资业务数据关键指标变化 - 2020年第三季度公司发行普通股5571223股，净收入343335千美元[14] - 2020年3月公司在承销公开发行中发行969.05万股普通股，扣除成本后净收益7.289亿美元[65] - 截至2020年9月30日，公司ATM计划剩余2635.4637万股待发行，DRSPP计划剩余1153.9247万股待发行[67][69] - 2020年第三季度和前九个月，ATM计划分别发行553.6619万股和704.7768万股，总收益分别为3.465亿美元和4.422亿美元[68] - 2020年第三季度和前九个月，DRSPP计划分别发行3.4604万股和11.3421万股，总收益分别为210万美元和690万美元[70] - 2020年8月，公司设立了最高10亿美元的商业票据计划，截至2020年9月30日，未偿还借款余额为3亿美元，加权平均利率为0.3%，当日为0.2%[52] - 2020年7月公司发行3.5亿美元3.250%高级无担保票据，发行价为面值108.241%，有效收益率2.341%，总收益3.788亿美元[62] - 2020年10月，公司宣布向普通股股东每股派发0.234美元股息，将于11月支付；发行4亿英镑1.625%的2030年12月到期高级无担保票据，公开发行价格为面值的99.191%，有效年到期收益率为1.712%[117] - 2020年第三季度公司通过出售普通股筹集3.486亿美元，加权平均价格62.57美元；前九个月筹集12亿美元，加权平均价格71.16美元[161][162] - 2020年8月公司设立最高10亿美元的商业票据计划，截至9月30日，商业票据借款余额3亿美元[165] - 2020年公司多次发行债券，包括10月发行4亿英镑1.625%的高级无担保票据，7月发行3.5亿美元3.250%的高级无担保票据，5月发行6亿美元的高级无担保票据[166][167][168] - 2020年3月，公司通过公开发行969.05万股普通股，扣除费用后净收益7.289亿美元，主要用于偿还循环信贷安排下的借款[188] - 2020年10月，公司发行4亿英镑1.625%高级无担保票据，到期日为2030年12月，公开发行价格为面值99.191%，有效到期收益率为1.712%，所得款项约3.968亿英镑[199] 债务偿还业务数据关键指标变化 - 2020年前九个月，公司偿还抵押贷款本金7370万美元，2019年同期为1950万美元[56] - 2020年1月公司提前赎回2.5亿美元本金的5.750%票据，产生980万美元债务清偿损失[61] - 2020年公司进行了多项债务偿还，包括6月偿还2.5亿美元定期贷款，1月提前赎回2.5亿美元5.75%的票据并确认980万美元债务清偿损失[169][170] 房产相关其他数据 - 截至2020年9月30日，公司拥有6,588处物业，可租赁面积约1.085亿平方英尺[24] - 截至2020年9月30日，公司拥有6588处房产，其中6554处（99.5%）为单租户房产，92处可供租赁或出售[89] - 截至2020年9月30日，公司房产组合涉及的51个行业中，没有一个行业的年化合同租金收入占比超过12.1%[128] - 截至2020年9月30日，公司房产的 occupancy rate 为98.6%（6496处已出租，92处可供租赁或出售），加权平均剩余租赁期限约为9.0年[129] - 截至2020年9月30日，约95%的年化零售合同租金收入来自具有服务、非 discretionary 和/或低价格点业务的租户[133] - 截至2020年9月30日，约49%的总年化合同租金收入来自租给投资级评级公司及其子公司或关联公司的房产；前20大租户占年化收入的约53%，其中12家租户具有投资级信用评级[140] - 截至2020年9月30日，剧院行业占年化合同租金收入的5.7%，78处剧院房产的未偿还应收账款总计4490万美元[144] - 公司对37处剧院房产的未偿还应收账款全额计提准备金，总计1720万美元，2020年第三季度对净收入和FFO的稀释为每股0.05美元，对AFFO的稀释为每股0.04美元[145] - 第三季度，公司对37处剧院房产中的12处计提减值准备7900万美元[146] - 截至2020年9月30日，公司投资组合中6588处房产有92处可供租赁或出售，入住率98.6%[154] - 2020年前三季度续租房产新租金4550万美元，相比之前租金4560万美元，租金回收比例99.8%；第三季度续租房产新租金1230万美元，相比之前租金1240万美元，租金回收比例99.2%[156] 新冠疫情影响相关数据 - 2020年前九个月因COVID - 19给予租户的租金减免主要为租金递延，对租金收入影响不大[31] - 2020年第三和前九个月，公司因COVID - 19对相关房产分别计提减值准备8160万美元和8980万美元；其他房产分别计提2350万美元和3360万美元

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司总资产为191.02547亿美元，较2019年12月31日的185.54796亿美元增长约3%[8] - 截至2020年6月30日，公司总负债为87.28628亿美元，较2019年12月31日的87.50638亿美元略有下降[8] - 2020年第二季度，公司总营收为4.14636亿美元，较2019年同期的3.6545亿美元增长约13%[10] - 2020年上半年，公司总营收为8.28977亿美元，较2019年同期的7.19815亿美元增长约15%[10] - 2020年第二季度，公司净收入为1.0807亿美元，较2019年同期的0.9542亿美元增长约13%[10] - 2020年上半年，公司净收入为2.55213亿美元，较2019年同期的2.0665亿美元增长约23%[10] - 2020年第二季度，归属于普通股股东的净收入为1.07824亿美元，较2019年同期的0.95194亿美元增长约13%[10] - 2020年上半年，归属于普通股股东的净收入为2.54651亿美元，较2019年同期的2.06136亿美元增长约24%[10] - 截至2020年6月30日，公司普通股和已付资本为137.04121亿美元，较2019年12月31日的128.73849亿美元增长约7%[8] - 截至2020年6月30日，公司股东总权益为103.44449亿美元，较2019年12月31日的97.74456亿美元增长约6%[8] - 2020年上半年净收入为255213000美元，2019年同期为206650000美元[17] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为514644000美元，2019年同期为489663000美元[17] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为803133000美元，2019年同期为1574909000美元[17] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为349977000美元，2019年同期为1104800000美元[17] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加59313000美元，2019年同期为18821000美元[17] - 2020年6月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为130318000美元，2019年同期为39892000美元[17] - 2020年上半年公司重新分类“待售房地产，净值”，2019年12月31日的资产负债表已重新分类以匹配当前期间分类[31] - 2020年6月30日应收账款为255,609千美元，2019年12月31日为181,969千美元[32] - 2020年6月30日租赁无形资产净值为1508177千美元，2019年12月31日为1493383千美元[33] - 2020年6月30日其他资产净值为460554千美元，2019年12月31日为328661千美元[33] - 2020年和2019年前六个月，资本化的高于和低于市场租赁的租金收入净减少摊销额分别为1610万美元和790万美元[49] - 2020年6月30日，循环信贷额度的借款能力为24亿美元，未偿还余额为6.286亿美元；2019年12月31日，未偿还余额为7.043亿美元[53] - 2020年前六个月，循环信贷额度未偿还借款的加权平均利率为1.6%；2019年前六个月为3.3%。2020年6月30日和2019年12月31日，该利率分别为0.9%和2.2%[54] - 2020年前六个月，公司偿还抵押贷款本金1470万美元，其中一笔1140万美元的抵押贷款全额偿还；2019年前六个月偿还250万美元[58] - 2020年6月30日，抵押贷款应付余额为3.94816亿美元，加权平均票面利率为4.9%，加权平均实际利率为4.6%，加权平均剩余到期年限为2.7年[60] - 2020年6月30日，应付票据和债券的总本金为66.41亿美元，加权平均利率为3.8%，加权平均剩余到期年限为8.3年[62][63] - 2020年1月，公司提前赎回2.5亿美元5.750%的票据，确认980万美元债务清偿损失[64] - 2020年3月，公司在承销公开发行中发行969.05万股普通股，扣除费用后净收益7.289亿美元[68] - 截至2020年6月30日的三个月和六个月，ATM计划下发行普通股151.1149万股，总收益9570万美元；2019年同期发行170.6695万股，总收益1.242亿美元[70] - 截至2020年6月30日，DRSPP计划下发行普通股4.4817万股，总收益240万美元；六个月发行7.8817万股，总收益480万美元。2019年同期三个月发行2.752万股，总收益190万美元；六个月发行5.9418万股，总收益410万美元[72] - 截至2020年6月30日，非控股权益账面价值为2.947亿美元，其中Realty Income, L.P.为2.4428亿美元，其他非控股权益为5042万美元[73] - 截至2020年6月30日，合并可变利益实体（VIE）的净房地产为6.40302亿美元，总资产为7.31943亿美元，总负债为5168.8万美元；2019年12月31日净房地产为6.54305亿美元，总资产为7.44394亿美元，总负债为5208.7万美元[74] - 截至2020年6月30日，收购相关应付抵押贷款账面价值为3.937亿美元，估计公允价值为4.038亿美元；应付票据和债券账面价值为66.406亿美元，估计公允价值为73.6亿美元。2019年12月31日，应付抵押贷款账面价值为4.084亿美元，估计公允价值为4.177亿美元；应付票据和债券账面价值为63.176亿美元，估计公允价值为68.261亿美元[76] - 截至2020年6月30日，衍生金融工具名义金额总计9.233亿美元，公允价值为负债5490万美元；2019年12月31日名义金额总计6.734亿美元，公允价值为负债2630万美元[83] - 2020年3月和6月，公司分别从累计其他综合收益（AOCI）重分类370万美元和530万美元至利息支出，80万美元和1220万美元至交叉货币掉期的外汇收益；2019年同期分别为45.4万美元和110万美元至利息支出，140万美元至外汇收益[91] - 未来十二个月，公司预计从AOCI重分类1170万美元至利率互换和国债利率锁定的利息支出，220万美元至交叉货币掉期的外汇收益[92] - 2020年和2019年第二季度，基于租户总销售额的百分比租金分别为54.7万美元和49.5万美元；2020年和2019年前六个月分别为180万美元和410万美元[95] - 2020年和2019年第二季度，公司分别出售12处和18处房产，净销售收益分别为740万美元和2860万美元，房地产销售收益分别为130万美元和690万美元；2020年和2019年前六个月分别出售29处和37处房产，净销售收益分别为1.336亿美元和5110万美元，房地产销售收益分别为3980万美元和1420万美元[96] - 2020年第二季度，公司对8处投资性房产计提820万美元减值准备[98] - 2020年和2019年前六个月，公司普通股每股月度分红总额分别为1.3915美元和1.35美元；截至2020年6月30日，每股0.2335美元的分红已于7月支付[100] - 2020年和2019年前六个月，公司支付的利息分别为1.494亿美元和1.349亿美元，支付的所得税分别为530万美元和310万美元[104] - 2020年前六个月，公司净衍生负债公允价值减少2860万美元；2019年的1380万美元不可退还存款用于2020年前六个月的收购[104][105] - 2020年第二季度公司总营收为4.14636亿美元，2019年同期为3.6545亿美元；2020年前六个月总营收为8.28977亿美元，2019年同期为7.19815亿美元[111] - 2020年第二季度公司股份支付费用为490万美元，2019年同期为450万美元；2020年前六个月为1040万美元，2019年同期为730万美元[113] - 2020年第一季度前首席财务官离职，公司产生350万美元遣散费，包括160万美元现金、180万美元股份支付费用和5.8万美元专业费用[113] - 2020年前六个月，公司根据2012年计划授予100473股普通股，包括授予独立董事的36000股受限股[114] - 截至2020年6月30日，受限股相关的未摊销股份支付费用总计1150万美元[115] - 2020年前六个月，公司向高管授予98844股绩效股及股息等价权[116] - 2020年前六个月，公司授予9966个受限股单位，均在四年服务期内归属[117] - 截至2020年6月30日，绩效股和受限股单位相关的剩余股份支付费用总计1380万美元[118] - 截至2020年6月30日，公司有1220万美元的再租赁成本、经常性资本支出和非经常性建筑改善承诺，另有360万美元的开发项目建设合同承诺[120] - 截至2020年6月30日，公司总资产为19.102547亿美元，总负债为8.728628亿美元，股东权益为10.373919亿美元[8] - 2020年Q2总营收4.14636亿美元，2019年同期为3.6545亿美元；2020年上半年总营收8.28977亿美元，2019年同期为7.19815亿美元[10] - 2020年Q2净收入1.0807亿美元，2019年同期为0.9542亿美元；2020年上半年净收入2.55213亿美元，2019年同期为2.0665亿美元[10] - 2020年Q2普通股股东可获得的每股净收入基本和摊薄均为0.31美元，2019年同期也为0.31美元；2020年上半年为0.75美元，2019年同期为0.67美元[10] - 截至2020年6月30日，普通股基本加权平均流通股数为3.40061487亿股，摊薄为3.40281265亿股；2019年同期基本为3.07293949亿股，摊薄为3.07580127亿股[10] - 2020年上半年经营活动提供的净现金为5.14644亿美元，2019年同期为4.89663亿美元[17] - 2020年上半年投资活动使用的净现金为8.03133亿美元，2019年同期为15.74909亿美元[17] - 2020年上半年融资活动提供的净现金为3.49977亿美元，2019年同期为11.048亿美元[17] - 2020年上半年现金、现金等价物和受限现金净增加5931.3万美元，2019年同期为1882.1万美元[17] - 截至2020年6月30日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为1.30318亿美元，2019年同期为3989.2万美元[17] - 2020年Q2其他综合损失为1051.2万美元，2019年同期为280万美元；2020年上半年为3598.2万美元，2019年同期为649.9万美元[12][14] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，应收账款分别为255609000美元和181969000美元[32] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，租赁无形资产净值分别为1508177000美元和1493383000美元[33] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，其他资产净值分别为460554000美元和328661000美元[33] - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，公司总资产分别为19.102547亿美元和18.554796亿美元[109] 房产相关业务数据关键指标变化 - 截至2020年6月30日，公司拥有6541处房产，分布于美国49个州、波多黎各和英国，可租赁面积约1.064亿平方英尺[21] - 2020年上半年美国收购80处房产，投资41260万美元，加权平均租赁期限14.4年，初始平均现金租赁收益率6.5%；英国收购6处房产，投资22370万美元，加权平均租赁期限11.8年，初始平均现金租赁收益率5.3%[35] - 2019年上半年美国收购175处房产，投资104090万美元，加权平均租赁期限15.9年，初始平均现金租赁收益率6.8%；英国收购12处房产，投资54920万美元，加权平均租赁期限14.8年，初始平均现金租赁收益率5.3%[40] - 2020年上半年收购的房产产生总收入1360万美元，净收入460万美元；2019