业绩总结 - Realty Income自1994年上市以来，年复合总回报率为15.3%[20] - 自1994年以来，年复合股息增长率为4.4%，并实现了115次股息增加[7] - Realty Income在过去26年中有25年实现了每股收益的正增长[20] - 2020年每股收益增长为2.1%[58] - 2020年股息增长为3.1%[56] - 2022年截至目前，公司已获得340亿美元的投资机会[99] - 公司在2022年已完成16亿美元的收购交易[100] 用户数据 - 约43%的租金来自投资级客户，显示出其客户基础的质量[26] - 约60%的年租金来自于拥有投资级信用评级的前50大客户[157] - 单一客户物业的加权平均租期（WALT）约为9.5年，投资级客户占比58%[118] - 主要客户中，零售行业的多样化使得公司对零售破产的暴露最小化，113家零售破产中仅有38家与公司有接触[149] 未来展望 - Realty Income的收购机会估计为840亿美元[20] - 公司在收购时，目标是确保投资回报率超过长期WACC，以平衡短期收益与长期价值增长[102] - 公司的租赁结构和增长驱动因素支持相对其他零售房地产更可预测的收入流[93] 新产品和新技术研发 - 近期收购的物业类型包括约200万平方英尺的A级工业物业，租期约11年，年固定租金增长率为2.0%+[122] - 与Carrefour的战略售后回租交易，购买价格约为9300万欧元，租期约10年，租金按通胀挂钩增长[123] - 购买Encore Boston Harbor度假村和赌场的交易金额为17亿美元，现金资本化率为5.9%[124] 市场扩张和并购 - Realty Income的总收购量自2015年以来达到约$20,000百万，其中约40%为销售租回交易[86] - Realty Income在国际市场的收购量在2019-2021年间增加了超过30%[69] - Realty Income在欧洲的投资总额达到约51亿美元，涵盖超过194个可租赁物业[185] 财务健康 - Realty Income的资产负债表稳固，支持低成本、多元化的资本池[12] - 公司的债务结构稳健，只有七家美国REIT拥有两个A3/A-或更高的信用评级[130] - 2022年3月31日的净债务与年化调整EBITDA的比率为5.4倍，固定费用覆盖比率为5.6倍[132] - 现金及现金等价物为1.52亿美元，循环信贷可用额度为14.8亿美元[135] 其他新策略和有价值的信息 - Realty Income的重复资本支出占净营业收入的比例低于1%[175] - 调整后的EBITDA利润率为95.1%，高于净租赁同行的中位数87.5%和S&P 500 REIT同行的中位数88.9%[119] - Realty Income的投资组合中，99.5%的物业占用率在不同经济周期中保持稳定[162] - 自1996年以来，Realty Income已解决超过4200个租约到期问题[166] - Realty Income的可持续发展承诺包括与客户合作推进ESG倡议[195]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司产生的每股调整后运营资金（AFFO）为0.98美元，得益于强劲的收购步伐和健康的投资组合 [19] - 重申2022年每股AFFO指引为3.84 - 3.97美元，中点代表8.8%的年度增长 [20] - 第一季度末净债务与年化调整后息税折旧摊销前租金（EBITDAR）的比率为5.4倍，符合目标杠杆比率 [20] - 第一季度公司出售34处房产，产生约1.22亿美元净收益 [17] - 第一季度同店租金增长4.1%，主要归因于同店池内940万美元租金收入储备的转回，排除储备影响后同店租金增长约1.2% [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 本季度公司获取了超过340亿美元的收购机会，其中约40%来自国际市场；总物业层面收购约16亿美元，约一半来自国际投资，使国际投资组合总资本达到约50亿美元 [13] - 本季度平均初始现金资本化率为5.6%，估计现金和直线资本化率之间的差异在第一季度约为额外的70个基点 [15] - 本季度新增投资组合资产的加权平均剩余租赁期限为12.3年，本季度投资最多的行业是杂货店 [15] - 季度末投资组合按物业数量计算的入住率为98.6%，整体投资组合的加权平均剩余租赁期限约为8.9年 [16] - 本季度释放119份租约，收回106.2%的到期租金；自1994年公开上市以来，已执行4260份续约或出售到期租约，收回超过101%的租金 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 某些市场类别中，资本化率出现明显上升，工业领域最为明显，美国市场比国际市场更显著，与去年第三、四季度相比，今年第一季度及以后工业领域资本化率上升25 - 50个基点；零售方面，大型美元零售收购机会的资本化率也开始上升，但不如工业领域普遍 [32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司作为三重净租赁房地产投资信托基金（REIT），商业模式能产生大量经常性收入，客户负责税费、保险和其他运营费用，业务对通胀有一定的抵御能力，调整后息税折旧摊销前利润率通常约为94% [9] - 保持保守的资本结构，固定利率债务到期日程安排合理，2024年前无公司债券到期，限制了在利率上升环境中的债务再融资风险 [9] - 资产收购方面，交易流量强劲，随着利率上升，资本化率上升对公司作为净收购方有利，公司融资策略使其处于相对优势地位，预计竞争地位将进一步加强 [12] - 公司致力于ESG倡议和与客户的合作，4月发布了第二份年度可持续发展报告 [7] - 公司希望通过资产收购、内部增长（如租金收回和国际扩张）以及开发项目等多种方式实现增长，目标是将内部增长率提高到10%，目前希望将传统的1%提升到1.5% - 2% [93][100] - 开发项目主要是为客户量身定制（build - to - suit），由客户需求驱动，公司参与开发可获得更多利差，成为客户的一站式解决方案 [95][96] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局强劲，公司业务持续发展，VEREIT合并后的整合工作进展顺利，致力于实现持续的可扩展性 [6] - 通胀是许多利益相关者关注的重要话题，但公司认为其业务模式在通胀环境中具有优势，能够驱动价值 [8] - 回顾2015 - 2018年美联储加息期间，公司总回报跑赢标准普尔500指数和MSCI美国REIT指数；在大衰退期间，与许多其他拥有A信用评级的标准普尔500 REIT相比，公司运营和财务波动性较小 [10] - 从有机增长角度看，资产管理层报告的租金收回率令人印象深刻，本季度收回了超过106%的到期租约租金，鉴于租约到期时间表和租金收回记录，公司有能力应对通胀环境，到2024年，约12%的投资组合年化合同租金将到期，通胀可能成为业务的顺风因素 [11] - 市场虽然有效，但追求的优质资产竞争仍然激烈，公司能够获得价格合理的资本，即使利率上升也能保持投资的健康利差 [15] 其他重要信息 - 2月公司签署了一项最终协议，以17亿美元收购Encore Boston Harbor度假村和赌场，该物业租给永利度假村，采用30年三重净租赁，租金有有利的年度增长，预计2022年第四季度完成交易 [14] - 1月公司发行了5亿英镑的英镑计价高级无担保票据，5年期和20年期票据的综合全收益率为2.28%，加权平均期限为12.5年；本季度通过自动提款机（ATM）计划发行了超过6.6亿美元的股权；季度末后，公司达成了一项6亿英镑的英镑计价高级无担保票据私募发行协议，8年期、10年期和15年期票据的加权平均固定利率为3.22%，加权平均期限约为10.5年 [21] - 上周公司宣布重新调整和扩大信贷安排，包括42.5亿美元的多货币循环信贷额度，初始到期日为2026年6月，有两次6个月的延期选择权和10亿美元的增额功能，新的循环信贷额度借款利率为调整后的有担保隔夜融资利率（SOFR）加72.5个基点，而之前的信贷安排为伦敦银行间同业拆借利率（LIBOR）加77.5个基点 [22] - 公司致力于每月支付股息并随着时间增长，是标准普尔500股息贵族指数中仅有的三家REIT之一，已连续25年以上提高股息 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 某些类别资本化率上升情况及按信用质量或地理位置的差异 - 工业领域资本化率上升明显，美国市场比国际市场更显著，与去年第三、四季度相比，今年第一季度及以后工业领域资本化率上升25 - 50个基点；零售方面，大型美元零售收购机会的资本化率开始上升，但不如工业领域普遍 [32] 问题2: 是否有以前对售后回租不感兴趣的公司因替代融资成本上升而参与 - 售后回租市场在美国逐渐成熟，一些首次经营者开始参与售后回租对话，部分是因为这成为他们资产负债表管理策略的一部分，且一些交易规模比以往更大 [33] 问题3: 如何考虑今年剩余时间的债务融资，预计在哪些地方筹集债务，以及对英镑、欧元和美元债务的看法 - 公司对42.5亿美元信贷安排的续约感到兴奋，目前10年期美国国债收益率约4.2% - 4.3%，英镑债务收益率约3.7%，欧元相关债务收益率约2.8% - 3%，公司资本战略会考虑在英镑市场执行，根据情况可能也会考虑欧元市场 [40] 问题4: 是否需要更多长期融资而非使用循环信贷，还是基于收购指引继续使用循环信贷 - 公司会保持一致的融资方式，如4月进行了约8亿美元的私募发行，有延迟提款安排，6月还款，同时还有循环信贷和商业票据计划，有足够机会为收购提供资金并在指引范围内 [41] 问题5: 英镑债务发行和其他资本筹集方面，从现金流和资产敞口角度的对冲情况 - 公司在利率方面有对冲安排，2020年6月执行，目前处于盈利状态；公司使用外国债务对外国资产进行自然对冲，还有外汇远期合约对冲部分外国收益 [45][50] 问题6: 鉴于第一季度活动和赌场交易，是否考虑调整收购指引 - 公司最初的收购指引约为50亿美元，后续宣布的17亿美元交易当时未完全纳入考虑；由于资本市场持续波动，公司对是否提高指引持谨慎态度，但目前收购势头积极，对50亿美元以上的目标感到舒适 [47] 问题7: VEREIT合并情况及一般和行政（G&A）协同效应趋势 - 合并整合按计划进行，甚至提前完成，两家公司在组织层面已整合；协同效应目标为4500 - 5500万美元，目前进展朝着目标上限，且提前完成 [52][53] 问题8: 欧洲投资环境健康状况、特定地区情况以及如何分散欧洲投资组合 - 公司选择进入西欧，主要是英国，因为资本成本、流程和税收制度等方面较为有利；目前合作的大型运营商有很大增长空间，且没有运营商在俄罗斯、乌克兰及受影响的周边国家有业务，除了Couche - Tard在俄罗斯有不到1%的全球资产；公司有大量投资管道，会继续与现有运营商合作并拓展新国家和新客户 [55] 问题9: 第一季度出售的VEREIT资产情况，还有多少待售，以及为何有很多空置物业待租 - 公司投资组合中约有156处空置资产，占近11500处资产的比例不大，所以入住率为98.6%；本季度出售的1.22亿美元资产中，约1.18 - 1.19亿美元是空置资产出售，主要由两处工业空置资产主导，且实现了超过9%的无杠杆回报率；出售空置资产是公司业务的一部分，会通过资产管理分析决定出售、续租、重新定位资产或与现有客户协商 [62][63] 问题10: 是否会因利率变动而更多出售资产 - 如果市场出现私人市场估值与公开市场估值脱节，且私人市场资产价格高于公开市场估值，公司不排除通过资产出售筹集资金，但希望这种情况不会发生，因为这通常意味着宏观环境非常不确定 [64][65] 问题11: 电影剧院相关储备剩余情况及指引考虑，以及为何未提高指引下限 - 新冠疫情期间剩余的储备约为3000万美元，大部分延期安排将于7月生效，公司将在未来6个月至年底确保按延期安排收款；指引中点没有考虑其他重大因素 [67] 问题12: 租户在通胀环境下的情况，能否将通胀影响转嫁给客户，以及对支付租金能力的影响 - 研究团队对前150大客户（占租金约85%）进行分析，假设利率上升300个基点且客户无法转嫁成本，只有11家运营商（占租金不到5%）的覆盖率低于1倍；公司客户主要是资本雄厚的运营商，但也有一些小运营商可能难以承受通胀和转嫁成本，不过公司对其租金敞口较小 [70] 问题13: VEREIT相关G&A协同效应的进展和剩余空间 - 公司已经超过第一年执行指引的中点，可能还有10% - 15%的提升空间，由于时间因素会有一些滞后，部分影响会延续到2023年 [72] 问题14: 赌场收购交易还需完成的事项，以及是否收到更多博彩行业的兴趣和机会 - 完成赌场收购交易的最大障碍是许可程序，公司已提交申请，正在由马萨诸塞州博彩集团审核，希望第四季度能够完成交易；公司收到很多博彩行业售后回租的意向，团队正在逐一审查，公司希望与一流运营商合作，寻找独一无二的资产 [77] 问题15: 前150大客户中，有多少可能对大型售后回租交易感兴趣，还是需要建立新关系 - 公司与现有客户如美元树（Dollar General）、7 - 11等的合作不断发展，这些客户有增长潜力；同时，公司也有能力与新客户如永利（Wynn）进行大型售后回租交易，随着公司规模扩大，吸收大型交易的能力增强 [79][80] 问题16: 鉴于资本化率滞后利率变动6个月，为何不减缓收购速度，等到下半年获得更好的资本化率 - 公司业务不像水龙头可以随时开关，从寻找机会到完成交易需要4 - 6个月时间，难以准确预测；同时，公司成本资本也有滞后性，目前看到的机会在房地产承保方面价格合理，能够在考虑成本资本的情况下获得健康利差，且收购势头良好，如果市场情况改变，公司会调整策略 [84] 问题17: 公司对扩大欧洲其他国家投资的考虑因素 - 公司内部已预先批准一些国家，当出现合适机会，且能与确定的优质客户合作，同时在利差等方面达到平衡时，会考虑扩大在西欧的地理覆盖范围 [85][86] 问题18: 长期同店增长目标能否因租金续约和房地产价格上涨而显著提高 - 公司租约平均剩余期限约8 - 8.5年，未来2.5年约12%的租约将续约，如果能保持目前的租金收回势头，将成为业务的重要增长驱动力；国际市场部分租约与消费者物价指数（CPI）挂钩且无上限下限限制，也有助于推动内部增长 [93] 问题19: 开发项目管道增长的驱动因素 - 开发项目主要是为客户量身定制，由客户需求驱动，客户要求在特定地点开发并签订长期租约，公司通过与客户或开发商合作参与开发，这弥补了公司战略中的空白 [95][96] 问题20: 公司希望将内部增长率提高到的目标范围 - 公司希望将内部增长率提高到10%，目前希望将传统的1%提升到1.5% - 2%，这需要通过更多国际收购、工业投资和开发项目等方式逐步实现 [100] 问题21: 剧院业务的最新情况，是否考虑出售相关资产 - 剧院业务正在恢复，2022年第一季度已恢复到2019年水平的75%，未来两到三个月有大量大片上映，有望增加观影人数；大型运营商如Regal和AMC在公司拥有的资产上实现正现金流；公司认为目前出售剧院资产是错误的经济决策，因为价格可能是“甩卖价”，且82%的剧院资产处于运营商表现的前两个四分位，公司有能力在必要时重新定位这些资产 [101][102]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司总资产为44,062,017千美元，较2021年12月31日的43,137,502千美元增长约2.14%[10] - 截至2022年3月31日，公司总资产为4.4062017亿美元，2021年12月31日为4.3137502亿美元[117] - 截至2022年3月31日，公司总资产为4.4062017亿美元，较2021年12月31日的4.3137502亿美元增长2.14%[10] - 2022年第一季度总营收为807,343千美元，较2021年同期的442,254千美元增长约82.55%[12] - 2022年第一季度总营收为8.07343亿美元，2021年同期为4.42254亿美元[118] - 2022年第一季度总营收为8.07343亿美元，较2021年同期的4.42254亿美元增长82.55%[12] - 2022年第一季度总费用为608,763千美元，较2021年同期的303,075千美元增长约100.86%[12] - 2022年第一季度总费用为6.08763亿美元，较2021年同期的3.03075亿美元增长100.86%[12] - 2022年第一季度净收入为199,971千美元，较2021年同期的96,236千美元增长约107.79%[12] - 2022年第一季度净收入为199,971美元，2021年同期为96,236美元[17] - 2022年第一季度净收入为1.99971亿美元，较2021年同期的0.96236亿美元增长107.8%[12] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为199,369千美元，较2021年同期的95,940千美元增长约107.81%[12] - 2022年第一季度归属于普通股股东的净收入为1.99369亿美元，较2021年同期的0.9594亿美元增长107.8%[12] - 2022年第一季度普通股股东基本和摊薄后每股净收入为0.34美元，2021年同期为0.26美元[12] - 2022年第一季度每股基本和摊薄净收入为0.34美元，较2021年同期的0.26美元增长30.77%[12] - 2022年第一季度综合收入为232,353千美元，较2021年同期的142,090千美元增长约63.53%[12] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为513,479美元，2021年同期为266,453美元[17] - 2022年第一季度经营活动提供的净现金为5.13479亿美元，较2021年同期的2.66453亿美元增长92.71%[17] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为1,418,008美元，2021年同期为993,726美元[17] - 2022年第一季度投资活动使用的净现金为14.18008亿美元，较2021年同期的9.93726亿美元增长42.69%[17] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为821,073美元，2021年同期为69,876美元[17] - 2022年第一季度融资活动提供的净现金为8.21073亿美元，较2021年同期的0.69876亿美元增长1075.08%[17] - 截至2022年3月31日，现金、现金等价物和受限现金期末余额为242,850美元，2021年同期为193,330美元[17] - 截至2022年3月31日，现金、现金等价物和受限现金为2.4285亿美元，较2021年同期的1.9333亿美元增长25.61%[17] 公司房产相关数据关键指标变化 - 截至2022年3月31日，公司拥有11,288处房产，可租赁面积约2.139亿平方英尺[22] - 截至2022年3月31日，公司拥有11288处房产，其中11180处（99.0%）为单客户房产，156处可供租赁或出售[108] - 截至2022年3月31日，公司拥有11,288处房产，可租赁面积约2.139亿平方英尺[22] - 2022年第一季度美国收购139处房产，面积262.7万平方英尺，投资6.298亿美元，初始平均现金租赁收益率5.7%；欧洲收购21处，面积277.2万平方英尺，投资7.942亿美元，收益率5.5%；总计收购160处，面积539.9万平方英尺，投资14.24亿美元，收益率5.6%[49] - 2022年第一季度美国收购139处房产，投资6.298亿美元，平均租期15年，初始平均现金租赁收益率5.7%；欧洲收购21处房产，投资7.942亿美元，平均租期8.9年，初始平均现金租赁收益率5.5%[49] - 2022年第一季度收购房产客户按租金收入计85.4%为零售，14.6%为工业，约26%租金收入来自投资级评级客户及其子公司或关联公司；2021年同期客户65.1%为零售，34.9%为工业，约39%租金收入来自此类客户[49][50][51] - 2022年第一季度收购房产客户85.4%为零售，14.6%为工业，约26%租金收入来自投资级客户[50] - 2022年第一季度收购房产产生总收入720万美元，净收入270万美元；2021年同期分别为510万美元和200万美元[50][51] - 2022年第一季度收购房产产生720万美元收入和270万美元净收入，2021年同期产生510万美元收入和200万美元净收入[50][51] - 2022年第一季度对现有房产资本化成本1200万美元，2021年同期为150万美元[52] - 2022年第一季度公司对现有物业资本化成本1200万美元，2021年同期为150万美元[52] - 2022年第一季度投资15.6亿美元，其中1.313亿美元用于开发，9.695亿美元用于收购52处有现有租约房产；2021年投资10.3亿美元，5790万美元用于开发，8.568亿美元用于收购68处此类房产[53] - 2022年第一季度公司投资15.6亿美元，其中1.313亿美元用于开发，9.695亿美元用于收购52处有现有租约的物业；2021年同期投资10.3亿美元，其中5790万美元用于开发，8.568亿美元用于收购68处有现有租约的物业[53] - 2022年第一季度和2021年第一季度，所有现有租约摊销至费用的金额分别为1.601亿美元和3580万美元[54] - 2022年和2021年第一季度，公司所有在位租约摊销至费用的金额分别为1.601亿美元和3580万美元[54] - 2022年第一季度和2021年第一季度，资本化的高于和低于市场租约作为租金收入净减少额摊销的金额分别为2190万美元和1240万美元[55] - 2022年和2021年第一季度，资本化的高于和低于市场租约作为租金收入净减少额摊销的金额分别为2190万美元和1240万美元[55] - 2022年第一季度出售34处房产，净销售收益1.222亿美元，房地产销售收益1020万美元；2021年同期分别为27处、3470万美元和840万美元[57] - 2022年第一季度公司出售34处房产，净销售收益1.222亿美元，房地产销售收益1020万美元；2021年同期出售27处房产，净销售收益3470万美元，房地产销售收益840万美元[57] 公司应收款项及资产相关数据关键指标变化 - 公司评估应收款项可收回性，认为目前现有租约未来租金大概率能收回，但后续情况可能有变[30][32] - 2022年3月31日，应收账款净额为4.68165亿美元，高于2021年12月31日的4.26768亿美元[46] - 2022年3月31日应收账款净额4.68165亿美元，2021年12月31日为4.26768亿美元[46] - 2022年3月31日，租赁无形资产净额为5.18728亿美元，低于2021年12月31日的5.275304亿美元[46] - 2022年3月31日租赁无形资产净额5.18728亿美元，2021年12月31日为5.275304亿美元[46] - 2022年3月31日，其他资产净额为1.679809亿美元，高于2021年12月31日的1.369579亿美元[48] 公司合并相关数据关键指标变化 - 2021年11月1日，公司完成与VEREIT的合并，交易对价为120.60399亿美元[36][37] - 收购VEREIT的对价转移金额为1.2060399亿美元，其中非现金对价1.1559875亿美元，现金支付110万美元，偿还VEREIT债务5.00414亿美元[37] - 合并中，VEREIT的2.29152001亿股普通股和152,034个OP普通股单位以0.705的兑换比例转换为公司股票[37] - 公司发行的用于交换VEREIT股票的普通股和LP单位的公允价值为115.15855亿美元[37] - 合并中承担的VEREIT债务为5.00414亿美元[37] - 初步估计收购资产公允价值为19.287821亿美元，负债公允价值为7.22607亿美元，净资产公允价值为12.061751亿美元，总购买价格为1.2060399亿美元[38] - 初步估计收购资产的公允价值为192.87821亿美元，承担负债的公允价值为72.2607亿美元[38] - 收购的土地公允价值为30.21906亿美元，建筑物为86.77467亿美元[38] - 收购的租赁无形资产公允价值为32.04773亿美元，加权平均摊销期为9.3年[38] - 收购的租赁无形负债公允价值为9.49349亿美元，加权平均摊销期为25.5年[38] - 约37亿美元已分配至商誉，该商誉源于合并交易预期协同效应和收益，暂无望用于税务抵扣[40] - 初步估计约37亿美元已分配至商誉，该商誉与合并预期协同效应和收益有关[40] - 2022年第一季度，公司因与VEREIT合并产生约650万美元交易成本[41] - 2022年第一季度公司与VEREIT合并产生约650万美元交易成本，2021年同期无此类成本[41] - 2022年第一季度合并运营结果包含VEREIT OP的2.583亿美元收入和1700万美元净收入[43] - 2022年第一季度合并运营结果包含VEREIT OP的2.583亿美元收入和1700万美元净收入[43] 公司债务及融资相关数据关键指标变化 - 公司有30亿美元无担保循环信贷额度，初始期限至2023年3月，可选择两次六个月延期，融资利率为伦敦银行同业拆借利率加0.775%，设施承诺费0.125%，全提款定价高于伦敦银行同业拆借利率0.90%[60] - 2022年3月31日，公司循环信贷安排的借款能力为24.3亿美元，未偿还余额为5.696亿美元，而2021年12月31日未偿还余额为6.5亿美元[63] - 公司有30亿美元的无担保循环信贷额度，2022年3月31日借款能力为24.3亿美元，未偿还余额为5.696亿美元；商业票据计划最高未偿还总额为10亿美元，2022年3月31日未偿还余额为9.5亿美元[60][63][65] - 2022年3月31日，公司循环信贷安排未偿还借款的加权平均利率为1.2%，2022年第一季度为1.1%，2021年第一季度为0.8%[64] - 截至2022年3月31日，公司商业票据计划的未偿还借款余额为9.5亿美元，2021年12月31日为9.014亿美元；2022年第一季度加权平均利率为0.5%，2021年第一季度为0.3%；2022年3月31日为0.8%[65] - 2018年10月公司签订2.5亿美元高级无抵押定期贷款，2024年3月到期，通过利率互换有效固定年利率为3.89%[66] - 2018年10月公司签订2.5亿美元的高级无担保定期贷款，2024年3月到期，通过利率互换有效固定年利率为3.89%[66] - 2022年第一季度公司偿还抵押贷款本金4360万美元，包括全额偿还一笔4250万美元的抵押贷款；2021年第一季度偿还1810万美元，包括全额偿还三笔共1720万美元的抵押贷款[68] - 2022年第一季度公司偿还抵押贷款本金4360万美元，2021年同期为1810万美元[68] - 截至2022年3月31日，公司应付抵押贷款余额为10.93599亿美元，2021年12月31日为11.41995亿美元；加权平均实际利率分别为3.4%和3.5%[70] - 截至2022年3月31日，公司应付抵押贷款余额为10.93599亿美元，加权平均利率为3.4%，剩余期限为1.6年[70] - 截至2022年3月31日，公司应付票据和债券的总本金为128.57亿美元，2021年12月31日为122.57亿美元；加权平均利率为3.2%，加权平均剩余到期年限为7.

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司业务产生每股0.94美元的调整后运营资金（AFFO），全年产生每股3.59美元的AFFO，接近指引高端，实现5.9%的年度增长 [39][40] - 2022年AFFO每股指引为3.84 - 3.97美元，中点代表8.8%的年度增长 [40] - 2021年12月，公司将股息提高5.1%，自1994年上市以来已114次提高股息 [41][42] - 截至2021年底，递延租金总额约为1.4 - 1.5亿美元，第四季度所有影院客户租金已结清，全年坏账费用不到1500万美元，第四季度不到100万美元 [100][101] - 公司整体基于现金会计基础的平均基本租金（ABR）占比不到2% [103] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度末，公司投资组合物业入住率达98.5%，2022年指引约为98% [20][75] - 第四季度续租232份租约，收回101.8%的到期租金，2021年全年收回率达103.4% [21] - 2021年，公司获取约845亿美元的收购机会，约39%来自国际市场，完成约8%的机会，全年物业层面收购额达64亿美元，创年度记录，其中超40%（约26亿美元）在第四季度完成 [28] - 第四季度国际投资超10亿美元，年末国际投资组合投资资本近43亿美元 [29] - 第四季度收购的平均初始现金资本化率为5.4%，全年为5.5% [29] - 第四季度新增资产加权平均剩余租期为14.2年，季度投资利差约140个基点，全年约150个基点 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国博彩行业已恢复到疫情前水平，2021年第四季度马萨诸塞州博彩收入较2019年第四季度增长17%，跑赢同期区域博彩市场8%的增长率 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司完成与VEREIT的合并，预计在合并后第一年实现超75%的年度一般及行政费用（G&A）成本协同效应，已实现超4200万美元的目标协同效应（目标为3750万美元），预计2023年G&A协同效应超5000万美元 [8] - 公司战略拓展至欧洲大陆，估计欧洲可寻址市场达8万亿美元，接近美国的两倍，预计欧洲投资活动将有助于降低资本成本并对冲货币风险 [11] - 公司宣布以17亿美元收购Encore Boston Harbor，这是其在博彩行业的首笔投资，预计交易在2022年第四季度完成，完成后Wynn Resorts将成为前十大客户之一 [12][14][19] - 公司投资策略围绕与一流运营商合作，收购优质房地产，如2010年的帝亚吉欧售后回租、2019年的桑斯博里售后回租以及去年进入西班牙的家乐福售后回租交易 [13] - 公司认为其业务在通胀环境下具有优势，资产负债表固定利率债务到期日分布合理，租赁到期安排和续租能力使其受益，且业务价值与当前收入挂钩，在通胀时期更具吸引力 [32][33] - 公司优先考虑保守的资产负债表结构，通过自动上架发行（ATM）计划发行超17亿美元股权，完成VEREIT合并和创纪录的收购季度，同时保持在目标杠杆参数内 [35] - 公司预计2022年收购额超50亿美元，国际收购占比可能在35% - 60%之间 [95][110][111] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2021年的业绩感到自豪，包括完成合并和全年强劲业绩，对2022年及以后的前景持乐观态度，将继续构建强大而有韧性的平台，为股东提供有吸引力的风险调整后回报 [44][45] - 公司认为当前市场对优质资产竞争激烈，资本化率持续下降，预计未来6 - 9个月利率上升时，资本化率将随之调整 [56][58] 其他重要信息 - 公司团队规模从2020年底的约230人增长到2021年的371人，以支持业务增长和拓展新的增长途径 [89] - 公司约2.5%的收入来自地面租赁，但实际交易多为按完全所有权交易定价 [85] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何看待Wynn收购的风险，是否认为高资本化率和高租金增长率能补偿风险？ - 公司认为收购的波士顿港资产是美国顶级的超级区域资产，目前租金覆盖率达2.1倍，Wynn是标准普尔500指数成分股公司，是该领域最佳运营商之一，地区博彩业务波动性较小，马萨诸塞州市场增长强劲，且从资产重置成本看收购价格合理，租赁结构也有优势，因此认为该收购是进入博彩领域的正确机会 [48][49][51] 问题: 未来是否可能与Wynn进行更多交易，或与其他运营商开展博彩业务？ - 公司希望继续发展博彩业务，只要能与合适的运营商就合适的物业达成交易，就愿意扩大该领域业务，Wynn是长期合作伙伴，若其有其他交易需求，公司愿意参与 [52][53] 问题: Wynn收购是否为竞争性投标过程，有多少竞标者和轮次，目前是否有其他博彩资产在管道中？ - 该交易不是竞争性投标过程，是基于与Wynn的关系达成的，关于是否有其他博彩资产在管道中，公司未作回应 [55] 问题: 当前市场资本化率持续下降，公司在管道中看到了什么，对今年资本化率有何预期？ - 公司看到市场资本化率竞争激烈，尤其是其追求的产品类型，虽预期通胀和利率上升会影响收购市场，但目前尚未看到，预计未来6 - 9个月利率上升时，资本化率将随之调整，公司希望今年资本化率略高于去年，但无法保证，VEREIT团队专注高收益市场，可能有助于提高资本化率，但仍需观察 [56][58][59] 问题: 公司如何获得博彩领域的专业知识以进行该新业务的承销，谁将获得马萨诸塞州的收购许可证？ - 公司团队有能力理解新行业并承销相关风险，与Wynn的合作以及自身研究部门的支持让公司对该业务有信心，关于谁将获得许可证，目前尚不确定，公司总法律顾问正在与相关部门沟通 [63][64][65] 问题: Craig Billings提到交易因公司独特结构才得以实现，能否进一步阐述，为何不要求最低资本支出（CapEx），而博彩房地产投资信托基金（REITs）通常会要求？ - 公司为Wynn定制了合适的租赁协议，考虑到Wynn对物业的投资和品牌形象，以及马萨诸塞州博彩许可证提供的其他保护，公司认为不要求最低资本支出也能得到充分保护，双方都对该交易结构感到满意 [66][67][68] 问题: 如何考虑税收对在美国和海外收购决策的影响？ - 税收是在欧洲开展业务的成本之一，公司在承销资产和评估长期回报时会考虑，通过用当地货币匹配资金进行收购，债务利息支出可对冲和降低有效税率，欧洲债务成本低于美国，公司可利用这一优势和评级优势拓展欧洲业务 [71][72][74] 问题: 公司第四季度末入住率为98.5%，2022年指引约为98%，为何有此变化，对观察名单有何评论？ - 公司认为入住率约98%是为了在资产管理方面有灵活性，可根据资产情况选择出售、投资或重新定位以优化经济回报，过去公司常能超过该指引 [75][76][78] 问题: 考虑更多博彩交易时，公司对租户集中度的看法是否改变，单个博彩租户占比可允许达到多高？ - 公司投资政策对客户集中度限制为5%，行业集中度限制为15%，目前宣布的17亿美元Wynn交易占整体客户集中度不到3.5%，公司有空间发展博彩业务，但会保持选择性，必要时可在董事会批准下突破限制，过去曾对Walgreens和7 - Eleven等客户有过类似操作 [81][82][84] 问题: 公司是否探索过像ABC那样拓展地面租赁业务？ - 公司约2.5%的收入来自地面租赁，但市场上所谓的地面租赁交易实际多按完全所有权交易定价，因此公司不强调地面租赁收入占比 [85][86] 问题: 合并完成后，公司为追求售后回租机会分配了哪些资源？ - 公司团队规模从2020年底的约230人增长到2021年的371人，通过VEREIT合并和有机增长扩大了团队，在研究、收购、资产管理和物业管理等方面进行了调整以支持业务增长 [89] 问题: 公司在考虑外部增长机会时，对更高租金增长率结构的思考程度如何？ - 公司非常重视，2021年第四季度直线资本化率为6.2%（含80个基点直线租金），这是通过租赁协议中的高增长率实现的，公司在评估新机会和新业务领域时会考虑现有租赁协议的增长情况 [91][92] 问题: 今年更高的税收费用指引考虑了哪些美国与国际收购组合因素，目标组合比例如何？ - 更高的税收费用考虑了国际业务增长，与今年情况类似，关于目标组合比例，国际收购占比可能在35% - 60%之间 [94][95] 问题: 除博彩外，公司是否还在积极探索其他新的投资类别，目前在哪里找到有吸引力的投资机会？ - 公司正在探索多个增长途径，但暂不透露具体内容，待交易完成后会说明选择进入该领域的理由 [97][98] 问题: 公司平均基本租金（ABR）按现金会计基础的比例是多少，第四季度收回了多少之前未收取的租金？ - 公司整体基于现金会计基础的ABR占比不到2%，截至2021年底递延租金总额约为1.4 - 1.5亿美元，第四季度所有影院客户租金已结清，全年坏账费用不到1500万美元，第四季度不到100万美元 [100][101][103] 问题: Encore收购附带的扩张机会是什么，有何额外经济效益？ - 收购附带的扩张机会是在对面停车场建设多层停车楼和娱乐场所，通过封闭隧道与赌场相连，预计未来几年建成，公司将以7%的收益率收购该建筑，建成后将提高租金覆盖率 [105][106][107] 问题: Wynn交易是否在之前的指引中考虑，为何收购前景无明显变化？ - 公司的收购指引并非基于具体机会，而是对市场和机会的感觉，之前的盈利指引对应的收购指引超50亿美元，Wynn交易规模大，难以确定是否包含在其中，但公司对今年实现超50亿美元的收购额更有信心 [110][111] 问题: 回顾过去加息环境，哪些因素会使资本化率更能反映利率上升，与过去相比，当前净租赁投资竞争对利率的敏感度如何？ - 历史上加息环境与资本化率呈正相关，但有一定滞后性，当前净租赁市场更具机构性，大量资本涌入可能延缓资本化率达到均衡的速度，公司作为A - 、A3评级公司，债务成本上升幅度小于部分竞争对手，这是优势，有助于公司在市场中继续开展业务 [113][114][117] 问题: 购买后期交割的高价值资产或投资组合以提高资金和投资目标可见性，公司对此有何看法？ - 公司认为自身股票流动性好，每日交易量近2亿美元，能轻松筹集资金匹配收购，无论交易在第三季度还是第四季度完成，都不会造成资金压力 [120][121][122] 问题: 对于空置物业，公司过去如何重新定位，目前哪些类型更适合该策略？ - 公司曾将便利店改为洗车店或继续作为便利店，将1万平方英尺的店铺改为多租户店铺，将必胜客改为星巴克等，咖啡连锁店等愿意为重新定位支付高于到期租金的租金，公司希望在这方面继续发展业务 [124][125][126] 问题: 目前公司对额外英镑和欧元计价债券的发行能力如何，如何看待对即将到期的高于市场利率债券的再融资策略？ - 公司在2022年有足够的空间执行资本策略，也期待进入欧元市场，2022年债务到期规模较小，公司会积极关注VEREIT交易相关债务，必要时会提前偿还无担保债券以利用有利的利率环境 [128][129][130]

公司基本信息 - 公司自1969年成立，1994年在纽约证券交易所上市，过去53年一直在收购和管理独立商业物业[15] - 公司需每年以股息形式向股东分配至少90%的应税收入（不包括净资本收益）[15] 公司人员情况 - 2022年1月公司有371名员工，2021年1月为210名[17] - 截至2022年1月，公司雇佣371名专业人员（包括4名兼职员工）[114] - 公司非VEREIT合并而来的员工平均任期约4.5年，高级副总裁及以上领导层平均任期约9.5年[116] - 2021年公司DE&I培训参与率达100%[117] - 截至2021年12月31日，公司董事会42%的成员自我认定为女性，50%自我认定为不同种族或族裔[120] - 2019年和18个月后的第二次员工参与率均达99%[121] - 公司19名高级管理人员中有7名女性[125] - 截至2021年12月31日，公司董事会由12名董事组成，其中11名为独立非员工董事[128] 公司股权结构 - 截至2022年2月11日，公司七名高级管理人员持有公司0.04%的流通普通股，市值1510万美元；公司董事和七名高级管理人员共持有0.11%的流通普通股，市值4220万美元[17] 公司收购与剥离情况 - 2021年11月1日公司完成对VEREIT的收购，VEREIT普通股和VEREIT OP普通合伙单位按0.705的比例转换为公司普通股或Realty Income L.P.单位[22] - 2021年公司因Orion剥离产生约600万美元交易成本，Orion支付公司4.25亿美元股息并偿还1.702亿美元抵押贷款，剥离导致净资产减少17.4亿美元，额外实收资本减少11.4亿美元[24][25] - 2021年公司因与VEREIT合并产生约1.614亿美元交易成本，包含在1.674亿美元的合并及整合相关成本中[26] 公司房产投资组合情况 - 截至2021年12月31日，公司投资组合中有11,136处房产，其中11,043处（99.2%）为单客户房产，10,883处已出租[16] - 截至2021年12月31日，公司的投资组合包括11136处房产，分布在美国50个州、波多黎各、英国和西班牙，涉及60个行业，没有一个行业占年化合同租金的比例超过9.1%[70] - 截至2021年12月31日，公司投资组合中11136处房产有164处可供出租，入住率98.5%[37] - 截至2021年12月31日，公司拥有11136处房产，出租率为98.5%，即10972处房产已出租，164处可供出租或出售[132] - 截至2021年12月31日，公司房产可租赁面积约2.101亿平方英尺，加权平均剩余租赁期限约9.0年[132] - 截至2021年12月31日，美国物业组合年化合同租金占比91.5%，欧洲占比8.5%[133] - 2021年12月31日，零售物业数量10819处，可出租面积134919200平方英尺，年化合同租金2430223000美元，占比83.4%[134] - 2021年12月31日，20个最大客户占总物业组合年化合同租金的43.1%，其中沃尔格林占4.1%[135] - 2022年到期租赁零售363个、非零售28个，可出租面积9970100平方英尺，年化合同租金78627000美元，占比2.7%[136] - 2023年到期租赁零售774个、非零售27个，可出租面积11461700平方英尺，年化合同租金147579000美元，占比5.1%[136] - 2024年到期租赁零售660个、非零售30个，可出租面积13290800平方英尺，年化合同租金150833000美元，占比5.2%[136] - 2025年到期租赁零售800个、非零售32个，可出租面积13432100平方英尺，年化合同租金191366000美元，占比6.6%[136] - 2026年到期租赁零售745个、非零售32个，可出租面积15313000平方英尺，年化合同租金174810000美元，占比6.0%[136] - 2027年到期租赁零售1143个、非零售22个，可出租面积16729100平方英尺，年化合同租金216666000美元，占比7.4%[136] - 2028年到期租赁零售942个、非零售33个，可出租面积18442100平方英尺，年化合同租金220058000美元，占比7.6%[136] - 截至2021年12月31日，公司物业组合共11136处，可出租面积约2.101亿平方英尺，年化合同租金占比最高的是德克萨斯州，为10.6%[137] - 公司物业组合的入住率为98.5%，即10972处物业已出租，164处可供租赁或出售[18] - 公司客户涉及60个不同行业，物业位于美国50个州、波多黎各、英国和西班牙[18] - 公司物业组合加权平均剩余租赁期限（不包括客户选择续租的权利）约为9.0年[18] - 公司物业平均可出租面积约为18860平方英尺，零售物业约为12470平方英尺，工业物业约为248120平方英尺[18] 公司影院业务情况 - 截至2021年12月31日，影院行业客户占公司年化合同租金的3.4%，81处影院房产应收账款总计7100万美元，净储备3810万美元[27] - 2021年和2020年，公司分别为影院房产的合同基本租金计提510万美元和2210万美元储备金[28] 公司股息情况 - 2021年公司五次增加股息，2022年一次，2021年每股股息总计2.833美元，较2020年增加0.039美元（1.4%）[31][32] - 截至2021年12月31日，公司每股月股息0.2465美元，年化股息2.958美元，年化股息收益率4.1%[33] - 2021年公司向普通股股东的现金分红总额为11.7亿美元，约为估计应纳税收入7.847亿美元的149.1%，占调整后资金运营的78.5%；2020年现金分红总额为9.642亿美元，占调整后资金运营的82.2%[64] - 公司分红按月支付，未来分红由董事会决定，取决于运营结果、FFO、AFFO等因素，信贷安排可能限制分红金额[63][65] - 2021年向普通股股东的分红中，约67.3%在联邦所得税方面被归类为资本回报[67] 公司房产收购情况 - 2021年公司在美国43个州收购714处房产，投资36.09亿美元；在欧洲（英国和西班牙）收购129处房产，投资25.59亿美元；总收购843处房产，投资61.67亿美元[35] - 2021年公司在美国和欧洲收购物业，总投资61.67482亿美元，加权平均初始现金租赁收益率为5.5% [35] 公司租金情况 - 2021年第四季度，续租年化新租金4909万美元，前一年化租金4822万美元，租金回收利率101.8%；全年续租年化新租金8923万美元，前一年化租金8629万美元，租金回收利率103.4%[39][40] - 截至2021年12月31日，公司10972处出租房产平均年化合同租金约为每平方英尺14.03美元[42] - 2021年全年续租物业新租金8923万美元，较之前租金增长3.4% [40] - 2021年10 - 12月及第四季度，总投资组合的合同租金收取率分别为99.7%、99.5%、99.4%、99.5%[58] 公司房产资本化成本情况 - 2021年公司对现有房产资本化成本2190万美元，其中续租成本630万美元，经常性资本支出97.8万美元，非经常性建筑改善1460万美元[43] 公司债务情况 - 2022年1月，公司发行2.5亿英镑1.875%的2027年1月到期高级无担保票据和2.5亿英镑2.500%的2042年1月到期高级无担保票据，加权平均期限约12.5年，加权平均有效半年期到期收益率约2.28%[46] - 2021年11月，公司完成债务交换要约，将VEREIT OP此前发行的总计46.5亿美元未偿还票据交换为Realty Income发行的新票据，约99.2%的未偿还票据完成交换[47] - 2021年11月公司完成债务交换要约，将VEREIT OP此前发行的本金总计46.5亿美元的未偿还票据，交换为Realty Income发行的新票据，约99.2%的VEREIT OP未偿还票据被交换[105] - 2021年7月，公司发行4亿英镑的1.125%高级无担保票据（2027年7月到期）和3.5亿英镑的1.750%高级无担保票据（2033年7月到期），加权平均期限8.8年，加权平均半年期到期收益率1.48%[48][49] - 2021年12月，公司提前赎回所有7.5亿美元2023年8月到期4.650%票据，确认4640万美元债务清偿损失；2021年1月，提前赎回所有9.5亿美元2022年10月到期3.250%票据，确认4650万美元债务清偿损失[50][51] - 2021年12月31日，公司总未偿借款为152.6亿美元，约占总市值576.6亿美元的26.5%[87] - 公司有30亿美元无担保循环信贷安排，初始期限至2023年3月，有两次6个月展期选项，2021年12月31日借款能力为23.5亿美元，未偿还余额为6.5亿美元，加权平均利率为0.9%[90][92] - 公司有10亿美元无担保商业票据计划，2021年12月31日未偿还余额为9.014亿美元，加权平均利率为0.2%[93][94] - 2018年10月公司签订2.5亿美元高级无担保定期贷款，2024年3月到期，通过利率互换有效固定年利率为3.89%[101] - 2021年12月31日，公司有11.1亿美元应付抵押贷款，2021年进行了6660万美元本金还款[103] - 2021年12月31日，公司有122.6亿美元高级无担保票据和债券义务，所有未偿还票据和债券均为固定利率[104] 公司融资情况 - 2021年公司通过出售普通股筹集45.1亿美元，加权平均价格为每股66.51美元，其中约12.9亿美元来自承销隔夜公开发行，约32.2亿美元来自按市价发行计划[53] - 2021年7月，公司通过发行920万股普通股筹集5.941亿美元；1月，通过发行1207.5万股普通股筹集6.696亿美元[55] 公司财务关键指标变化 - 2021年总营收20.805亿美元，较2020年的16.471亿美元增长26.3%；普通股股东可获得的净收入为3.595亿美元，较2020年的3.955亿美元下降9.1%[59] - 2021年资金运营（FFO）为12.406亿美元，较2020年的11.421亿美元增长8.6%；调整后资金运营（AFFO）为14.888亿美元，较2020年的11.726亿美元增长27.0%[59] - 2021年公司财务受债务清偿损失9720万美元、合并和整合相关成本1.674亿美元、减值准备3900万美元和净储备1470万美元等交易影响[59] - 2020年公司财务受减值准备1.472亿美元、净储备5250万美元、债务清偿损失980万美元和高管遣散费350万美元等交易影响[59][60] 公司信用评级情况 - 2021年12月31日，穆迪给予公司高级无担保票据和债券A3评级，展望稳定，标普给予A -评级，展望稳定；穆迪给予商业票据P - 2评级，标普给予A - 2评级[98] 公司货架注册声明情况 - 2021年6月公司向SEC提交的货架注册声明有效期至2024年6月，涵盖多种证券[89] 公司现金及等价物情况 - 2021年12月31日，公司现金及现金等价物共计2.586亿美元，包括1.051亿英镑和720万欧元[96] 公司投资策略情况 - 公司投资策略倾向于零售领域有服务、非 discretionary和/或低价格点业务的客户，截至2021年12月31日，约92%的年化零售合同租金来自这类客户[75] - 公司投资策略中非零售领域目标是租赁给行业领导者的工业地产，多数为投资级评级公司[75] - 公司投资的客户需有可靠和可持续现金流，包括展现出经济弹性，有多个收入和现金流来源，愿意签署10年或以上长期租约，是大型房地产所有者和使用者[74] - 公司收购的房产通常具有位于对客户重要的市场或位置、对客户有利可图、有强人口统计属性、房地产估值接近重置成本、租金接近市场租金、可同时执行或承担长期净租赁协议、能利用与各方关系、能利用公司专有见解等特点[73] - 公司认为长期净租赁协议下的商业地产投资组合能产生更可预测的收入流，且有租金增长潜力[69] - 公司通过客户、行业、地理和物业类型的多元化投资组合，为股东带来更稳定和可预测的收入[70] - 公司与VEREIT合并扩大规模，希望更好服务现有客户并与新客户合作，也希望在欧洲拓展业务时与跨国客户合作[71] - 公司投资策略是投资客户认为对其业务运营重要的优质房地产，通过内部团队寻找机会并进行研究分析[72]

财务数据和关键指标变化 - 公司将2021年调整后运营资金（AFFO）每股指引提高至3.55 - 3.60美元，中点为5.5%的年度增长；并引入2022年AFFO每股指引为3.84 - 3.97美元，中点为9.2%的年度增长 [9][10] - 第三季度公司业务产生的AFFO每股为0.91美元，剧院客户支付了约99.6%的合同租金，较第二季度的38%有显著改善 [19] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5倍，按季度收购和处置的年化影响进行调整后为4.9倍；固定费用覆盖率连续第三个季度创下历史新高，达到6.1倍 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度公司收购了超过16亿美元的房地产，涉及3个国家，年初至今约为38亿美元，预计2021年将投资超过50亿美元的房地产，高于之前45亿美元的指引 [6][7] - 第三季度公司获得了近240亿美元的收购机会，最终选择并完成的不到6%；新增的16亿美元房地产中，最大的行业是英国杂货店 [12] - 按收入计算，本季度收购的约38%租给了投资级评级客户，总投资级客户敞口约为50%；新增资产的加权平均剩余租赁期限为13.4年，所有收购活动带来了约164个基点的健康投资利差 [13] - 第三季度国际收购占总收购量的约33%，新增了约5.32亿美元的优质房地产，使国际投资组合总额超过32亿美元；公司在西班牙的大陆欧洲投资组合价值约为1.6亿欧元 [15][16] - 第三季度末，公司投资组合的入住率为98.8%，较上一季度增加了30个基点；本季度续租了50个单元，租金回收比例为107.2%，年初至今的回收比例为105.5% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 本季度获得的近240亿美元收购机会中，约34%与国际机会相关，主要是英国和西班牙 [15][49] - 美国和欧洲市场的投资利差在本季度非常相似，某些季度国际市场的收益率略高，而在其他季度则相反 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为其不断增长的规模和优势提供了更多机会，推动业务各方面加速发展，包括活跃的全球业务管道、欧洲市场的扩张、资产管理活动的强劲成果以及VEREIT合并带来的优势 [6] - 公司预计国际收购将占未来收购量的约三分之一，工业收购占比受市场定价限制，通常为10%，表现好的季度可达15% - 17%，其余主要为零售 [32][34] - 公司对信用的评估不局限于投资级评级，会综合考虑非投资级客户；VEREIT的收购团队和管道平台将为公司带来增量收购机会 [35][38] - 公司将继续优先考虑低杠杆和保守的资产负债表策略，以有吸引力的价格融资支持增长计划 [22] - 公司希望通过扩大团队和整合VEREIT的资源，提高收购业务的执行效率，覆盖更广泛的信用范围，从而增加收购量 [78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对业务各方面的发展势头感到兴奋和满意，认为VEREIT合并的好处将广泛而持久，增强公司的竞争优势并为股东创造长期价值 [25] - 公司对西班牙市场的发展势头持乐观态度，希望在欧洲大陆复制国际增长平台的成功 [17] - 公司对剧院行业的长期可行性感到鼓舞，认为近期大片的票房表现良好，但对34个剧院资产转回权责发生制和冲销坏账准备的评估将保持保守和数据驱动 [19][21] 其他重要信息 - 公司在第三季度通过隔夜发行和自动提款机（ATM）计划筹集了超过16亿美元的股权，并发行了7.5亿美元的多期英镑无担保绿色债券，混合收益率约为1.48%，期限为8.8年 [23] - 公司预计2022年的收购指导为超过50亿美元，这是基于对市场的了解、团队和基础设施的信心，以及对国际市场的拓展；公司希望随着时间推移提高这一指导 [55][131][134] - 公司认为通过VEREIT合并，其规模和多元化将减少行业集中度风险，使其能够更积极地追求大型交易机会，如数十亿美元的售后回租交易 [84][86] - 公司选择将办公室资产分拆而不是出售，是因为分拆在风险调整基础上为公司带来了更优的结果，且相关团队有能力长期创造价值 [148][150] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 年底和明年收购管道中工业与零售、美国与欧洲的组合情况，以及美国与欧洲的定价动态，VEREIT管道是否有重叠 - 公司预计国际收购将占未来收购量的约三分之一；美国和欧洲市场的投资利差相似；工业收购占比受市场定价限制，通常为10%，表现好的季度可达15% - 17%，其余主要为零售；VEREIT的收购团队和管道平台将为公司带来增量收购机会 [32][33][34][38] 问题2: 收购VEREIT后真正的三净租赁比例，是否会出售非三净租赁，以及2022年处置与收购的水平 - 除办公室子投资组合中的GSA租赁外，大部分为三净租赁；公司将对VEREIT的投资组合进行评估，预计处置水平不会与独立运营时的水平有显著差异 [43][45][46][47] 问题3: 2022年收购指导与VEREIT团队的协同效应，以及指导是否保守 - 公司希望提供有较高确定性的指导，随着业务发展和管道可见性提高，预计收购指导会增加 [55][56] 问题4: 2022年指导中是否有一次性项目，如剧院储备释放 - 2022年指导中没有一次性项目，包括剧院储备的转回 [57] 问题5: 公司对高评级投资组合策略的想法，以及是否有策略转变 - 公司在信用评估上不局限于投资级评级，会综合考虑非投资级客户；VEREIT的收购团队和管道平台将为公司带来增量收购机会，不同季度投资级收购比例会有所不同 [35][38][68] 问题6: 剧院业务收入未确认的原因和时间 - 公司将继续按资产逐一评估，考虑宏观因素和COVID - 19的影响，需要更多时间来评估 [71][72] 问题7: 国外与美国收购管道的差异，以及公司规模扩大后对收购来源和资本化率的影响 - 国外管道涉及的行业较窄；公司希望通过扩大团队和整合VEREIT的资源，提高收购业务的执行效率，增加收购量 [76][77][78] 问题8: 公司组织上是否有不同来获取交易机会，以及2022年AFFO指导对同店租金增长和信用损失储备的假设 - 公司通过VEREIT合并减少了行业集中度风险，能够更积极地追求大型交易机会；2022年同店租金增长假设为1% [84][86][93] 问题9: 从西班牙收购交易中学到了什么，以及对未来欧洲大陆业务的影响 - 公司在进入市场前做了充分准备，对交易结构并不意外；欧洲市场更注重长期合作关系、交易完成的确定性，公司的声誉、规模和执行力在欧洲更受重视 [100][101][104] 问题10: 第三季度租赁利差高于历史水平是否可持续，以及英国与美国收购利差消失的原因 - 持续保持7%的增长可能较难，但公司通常目标是每季度高于100%，过去几年总体实现了高于100%的续租利差；利差消失主要是因为美国杂货店业务的资本化率压缩，且公司在欧洲和美国的投资行业有所不同 [110][111][116] 问题11: 今年收购量增长的驱动因素，以及2023年到期的7.5亿美元高息债务是否包含在指导中或是否会提前还款 - 收购量增长是多种开发形式的综合结果，大部分情况下有租约在手；关于债务问题未明确回答 [123][124] 问题12: 2022年50亿美元收购指导的分析过程，以及公司对交易流和承担更大风险的想法 - 公司基于对市场的了解、团队和基础设施的信心，以及对国际市场的拓展，得出50亿美元的收购指导；公司希望随着业务发展提高指导；公司更有能力追求大型交易机会，减少了对集中风险的担忧 [131][133][134][137][144] 问题13: 公司与大型租户进行大规模直接交易的活跃程度，以及是否会成为更重要的业务 - 公司在收购VEREIT后对与大型租户进行大规模直接交易的意愿和积极性更高，相关对话将更加重要 [142][144] 问题14: 选择分拆办公室资产而非出售的原因 - 分拆在风险调整基础上为公司带来了更优的结果，且相关团队有能力长期创造价值 [148][150] 问题15: VEREIT合并后引入的技能是否有助于扩大业务范围，以及未来股息策略 - VEREIT合并带来了能够覆盖更广泛信用范围的团队，以及在数据分析和流程再造方面有能力的人才；公司将保持每月分红，核心股息增长策略不变，目前派息率在70%以上 [156][157][161][162] 问题16: 欧洲与国内租赁的租金增长情况，以及整个投资组合未来的加权平均租金增长预期 - 公司不会提供按地区划分的精确增长信息，建议假设同店增长为1% [165][166] 问题17: 2022年资本筹集活动的节奏和组合 - 预计与今年一致，在为业务融资的同时追求有竞争力的资本成本，保持净债务与EBITDA的比例 [168] 问题18: 合并后与评级机构的对话，以及公司规模和投资组合多元化是否允许增加杠杆以维持高信用评级 - 评级机构支持公司，重申A - /A3评级和稳定展望；关于增加杠杆的问题较难假设，公司将向评级机构咨询 [172][173][175] 问题19: 是否会考虑在欧洲以更高水平的债务融资，以及融资比例上限 - 公司希望用国内资本为收购融资，但限制因素是资产价值；在欧洲可以有更高的杠杆率，公司在合并基础上对此策略感到舒适 [176][178] 问题20: 美国和欧洲的开发经济差异，以及英国正在进行的开发项目的预期交易情况 - 公司不会提供具体交易的精确信息；开发项目的收益率通常比现成资产高25 - 80个基点，公司会在补充资料中披露开发收益率 [184][185][186]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年9月30日，公司总资产为237.11094亿美元，较2020年12月31日的207.40285亿美元增长14.32%[9] - 2021年前三季度总营收为13.98961亿美元，较2020年同期的12.33549亿美元增长13.41%[11] - 2021年前三季度净利润为3.5628亿美元，较2020年同期的2.78356亿美元增长27.99%[11] - 2021年前三季度归属于普通股股东的净利润为3.55415亿美元，较2020年同期的2.77555亿美元增长28.05%[11] - 2021年前三季度普通股股东基本每股净收益为0.94美元，2020年同期为0.81美元[11] - 截至2021年9月30日，公司总负债为103.41981亿美元，较2020年12月31日的97.22555亿美元增长6.37%[9] - 截至2021年9月30日，公司股东权益为133.69113亿美元，较2020年12月31日的110.1773亿美元增长21.34%[9] - 2021年前三季度，公司总费用为10.04922亿美元，较2020年同期的9.90020亿美元增长1.51%[11] - 2021年前三季度，公司净收入为3.56280亿美元，较2020年同期的2.78356亿美元增长27.99%[11] - 2021年前三季度，归属于普通股股东的净收入为3.55415亿美元，较2020年同期的2.77555亿美元增长28.05%[11] - 2021年前三季度，普通股股东基本和摊薄后每股净收入分别为0.94美元和0.94美元，2020年同期分别为0.81美元和0.81美元[11] - 2021年前三季度，公司综合收入为4.08973亿美元，较2020年同期的2.42211亿美元增长68.85%[11] - 截至2021年9月30日，公司普通股发行和流通股数为4.04206076亿股，较2020年12月31日的3.61303445亿股增长11.87%[9] - 2021年前三季度，公司股东权益为133.35093亿美元，较2020年同期的109.85483亿美元增长21.39%[9] - 2021年前九个月净收入为3.5628亿美元，2020年同期为2.78356亿美元[18] - 2021年前九个月经营活动提供的净现金为9.70066亿美元，2020年同期为8.09805亿美元[18] - 2021年前九个月投资活动使用的净现金为36.02952亿美元，2020年同期为11.11826亿美元[18] - 2021年前九个月融资活动提供的净现金为23.32016亿美元，2020年同期为9.68762亿美元[18] - 2021年前九个月现金、现金等价物和受限现金净减少3.04581亿美元，2020年同期增加6.68006亿美元[18] - 2021年9月30日现金、现金等价物和受限现金期末余额为5.46098亿美元，2020年同期为7.39011亿美元[18] 公司各业务线数据关键指标变化 - 2021年前九个月租金收入储备（储备转回）为1.39亿美元，2020年同期为3.44亿美元[29] - 2021年第三季度租金收入储备（储备转回）为 - 0.31亿美元，2020年同期为2.41亿美元[29] - 2021年和2020年第三季度，基于客户总销售额的百分比租金分别为44.1万美元和53.2万美元；前九个月分别为200万美元和230万美元[105] - 2021年和2020年第三季度，出售房产数量分别为27处和37处，净销售收益分别为3190万美元和5130万美元，销售房地产收益分别为1210万美元和1370万美元；前九个月出售房产数量分别为96处和66处，净销售收益分别为1.235亿美元和1.849亿美元，销售房地产收益分别为3540万美元和5360万美元[106] - 2021年和2020年第三季度，减值准备分别为1100万美元和1.051亿美元；前九个月分别为3100万美元和1.234亿美元[109] 公司资产与负债项目数据变化 - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，应收账款净额分别为341729000美元和285701000美元[44] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，租赁无形资产净额分别为2156008000美元和1710655000美元[44] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，其他资产净额分别为873655000美元和434297000美元[44] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，应付账款和应计费用分别为269587000美元和241336000美元[45] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，租赁无形资产负债净额分别为341675000美元和321198000美元[45] - 截至2021年9月30日和2020年12月31日，其他负债分别为385077000美元和256863000美元[45] 公司房产收购与投资数据变化 - 2021年前9个月收购美国38个州415处房产，投资20.73亿美元，欧洲（英国和西班牙）71处房产，投资15.21亿美元，总投资35.94亿美元，初始平均现金租赁收益率5.5%[47] - 2021年前9个月收购房产产生总收入6740万美元，净收入1290万美元[49] - 2020年前9个月收购美国28个州154处房产，投资8.22亿美元，英国13处房产，投资4.54亿美元，总投资12.76亿美元，初始平均现金租赁收益率6.3%[50] - 2020年前9个月收购房产产生总收入2750万美元，净收入940万美元[52] - 2021年前9个月对现有房产资本化成本1110万美元，2020年同期为510万美元[53] - 2021年前9个月约31.7亿美元用于收购339处有现有租约的房产，2020年同期约10亿美元用于收购96处[54] - 2021年和2020年前9个月，所有现有租约摊销至费用的金额分别为1.24亿美元和9970万美元[55] - 2021年和2020年前9个月，资本化的高于和低于市场租约摊销导致租金收入净减少分别为3400万美元和2040万美元[56] 公司融资与债务相关数据变化 - 公司有30亿美元无担保循环信贷安排，2021年前9个月加权平均借款利率0.8%，2020年同期为1.5%[59][61] - 2020年8月设立10亿美元无担保商业票据计划，2021年9月30日未偿还借款余额4.05亿美元，加权平均利率0.2%[62] - 2018年10月公司签订2.5亿美元高级无抵押定期贷款，2024年3月到期，借款利率为1个月期伦敦银行同业拆借利率加0.85%，利率互换后固定年利率为3.89%[63] - 2021年9月30日定期贷款递延融资成本净额为49.3万美元，低于2020年12月31日的64.2万美元[64] - 2021年前9个月公司偿还抵押贷款本金5600万美元，其中全额偿还6笔共5330万美元；2020年前9个月偿还7370万美元，其中全额偿还5笔共6920万美元；2021年前9个月承担一笔3100万英镑的抵押贷款[65] - 2021年9月公司提前赎回一笔2032年6月到期的1250万美元抵押贷款本金及应付利息，确认400万美元债务清偿损失[66] - 2021年9月30日抵押贷款递延融资成本余额为86.5万美元，低于2020年12月31日的97.3万美元[68] - 2021年1月公司提前赎回9.5亿美元2022年10月到期的3.250%票据本金及应付利息，确认4650万美元债务清偿损失[69][71] - 2021年前9个月公司发行两笔英镑计价票据，分别为4亿英镑的1.125%票据和3.5亿英镑的1.750%票据，发行价格分别为面值的99.31%和99.84%，有效收益率分别为1.24%和1.76%[73] 公司股权发行与分配相关数据 - 2021年7月公司在承销公开发行中发行920万股普通股，扣除承销折扣后净收益5.941亿美元，主要用于偿还商业票据计划借款等[75] - 2021年1月公司在承销公开发行中发行1207.5万股普通股，扣除承销折扣后净收益6.696亿美元，用于物业收购等[76] - 截至2021年9月30日，公司“随行就市”股权分配计划下还有5429.9611万股普通股可用于未来发行[79] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，ATM计划下发行普通股分别为1478.8822万股和2137.842万股，总收益分别为10.323亿美元和14.871亿美元；2020年同期分别为553.6619万股和704.7768万股，总收益分别为3.465亿美元和4.422亿美元[80] - 股息再投资和股票购买计划（DRSPP）授权最多发行2600万股普通股，截至2021年9月30日，还有1137.8949万股可用于未来发行[81] - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，DRSPP计划下发行普通股分别为4.1613万股和12.443万股，总收益分别为290万美元和820万美元；2020年同期分别为3.4604万股和11.3421万股，总收益分别为210万美元和690万美元[82] 公司合并与诉讼相关情况 - 2021年4月29日公司与VEREIT等签订合并协议，11月1日完成对VEREIT的收购，VEREIT普通股和VEREIT OP普通合伙单位按0.705的比例转换为公司新发行普通股[33][34][35] - 公司计划将部分办公房地产资产注入Orion并按每10股公司普通股获1股Orion普通股的比例向股东分配，记录日期为2021年11月2日，预计分配日期为11月12日[36] - 2021年第三季度和前九个月公司分别产生约1680万美元和3010万美元的合并相关交易成本，预计还将产生约1900万美元的成功费[37][38] - VEREIT股东提起12起诉讼，公司股东提起1起诉讼并发送1封要求披露信，被告认为诉讼无价值，截至2021年9月30日未记录合并相关诉讼损失[39][43] 公司衍生金融工具相关情况 - 截至2021年9月30日的三个月和九个月，未指定套期关系的衍生品净收益分别为2460万美元和290万美元；2020年同期为950万美元[93] - 截至2021年9月30日，公司有多种衍生金融工具，名义金额总计23.8亿美元，公允价值为负债630万美元；2020年12月31日名义金额总计15.414亿美元，公允价值为负债8150万美元[95] - 公司利用利率互换、远期互换管理利率风险，利用交叉货币互换、货币互换、外汇远期和外汇领子期权管理外汇风险[97] - 2021年9月30日和2020年12月31日，信用估值调整对衍生品整体估值影响不显著，衍生品估值整体归类为二级[100] - 2021年第三季度和前九个月，分别从累计其他综合收益重分类260万美元和770万美元增加利息费用，470万美元和330万美元交叉货币掉期收益计入外汇损失；2020年同期分别为300万美元和830万美元增加利息费用，630万美元损失和590万美元收益计入外汇收益[101] - 预计未来十二个月从累计其他综合收益重分类1030万美元增加利息费用，320万美元至外汇收益[102] 公司股息与股份支付相关情况 - 2021年和2020年前九个月，每月向普通股股东支付的每股股息总额分别为2.115美元和2.092美元；2021年9月30日，每股0.236美元的股息已支付[110] - 2021年和2020年第三季度，用于基本每股净收益计算的加权平均股数分别为3.91913478亿股和3.46476217亿股；用于摊薄每股净收益计算的加权平均股数分别为3.92050401亿股和3.46749474亿股；前九个月用于基本每股净收益计算的加权平均股数分别为3.79291782亿股和3.42214164亿股；用于摊薄每股净收益计算的加权平均股数分别为3.79409427亿股和3.42483218亿股[113] - 2021年和2020年前九个月，支付的利息现金分别为2.29465亿美元和2.24679亿美元，支付的所得税现金分别为977.6万美元和814.8万美元，支付的合并相关成本现金分别为1549万美元和0美元[114] - 2021年激励计划规定，可授予的普通股总数不超过892.4231万股，单一年度授予个人的上限为320万股，现金支付上限为1000万美元[118] - 2021年第三季度和前九个月，股份支付费用分别为430万美元和125

业绩总结 - VEREIT的第二季度净收入为7790万美元，每股摊薄净收入为0.31美元[88] - 每股调整后基金运营收入(AFFO)为0.81美元，较2020年同期增长8.0%[88] - 2021年第二季度归属于普通股股东和有限合伙人的AFFO为186,596千美元，较2020年同期的161,083千美元增长15.8%[118] - 2021年第二季度的EBITDAre为243,464千美元，较2021年第一季度的248,486千美元下降1%[121] - 2021年第二季度的Normalized EBITDA为251,606千美元，年化后为1,006,424千美元[124] 用户数据 - 截至2021年6月30日，VEREIT的运营物业数量为3,885个，总可租赁面积为88.9百万平方英尺，年化租金收入为11亿美元[50] - VEREIT的租金收取率在2021年第一季度和第二季度均为99%[45][46] - 投资级租户占比为38%，投资级租户的租金收取率在所有季度均为100%[50][46] - VEREIT的经济入住率为97%，加权平均剩余租期为8.5年[50] - VEREIT在49个州和波多黎各拥有607个租户，涉及42个行业[50] 财务状况 - VEREIT的总债务已从104亿美元减少至56亿美元，净债务与正常化EBITDA的比率从6.94倍降至5.46倍[20] - 公司的净债务杠杆比率为37.7%[82] - 公司的固定费用覆盖比率为3.95倍[82] - 公司的总无担保资产为126亿美元[82] - 公司的加权平均债务期限为5.8年，利率为3.87%[85] 物业组合 - VEREIT的物业组合涵盖零售、餐饮、工业和办公等多个领域，确保了多样化的收入来源[15] - 零售物业可租面积为3480万平方英尺，年均租金收入占比为47.6%[53] - 餐饮物业可租面积为690万平方英尺，年均租金收入占比为20.3%[53] - 办公物业可租面积为980万平方英尺，年均租金收入占比为14.4%[55] - 工业物业可租面积为3740万平方英尺，年均租金收入占比为17.5%[56] 未来展望 - 预计与Realty Income Corporation的合并将创造一个约500亿美元的企业价值[88] - VEREIT通过发行约22亿美元的股权和46亿美元的债务，增强了流动性和财务灵活性[25] - VEREIT在2021年第一季度获得了S&P的“BBB”评级，Moody's的“Baa2”评级，均为“稳定”展望[24] 负面信息 - VEREIT的租金收取百分比在2021年基于租赁协议的条款，未包括破产租户的影响[6] - 办公物业处置总额为2.708亿美元，办公物业占比降至14.4%[89]

财务数据和关键指标变化 - 公司将2021年调整后运营资金（AFFO）每股指引上调至3.53 - 3.59美元，中点较之前提高2.7%，较去年提高5% [6][7] - 本季度业务产生每股0.88美元的AFFO [24] - 季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.4倍，按预估基础调整后为5.3倍 [19] - 固定费用覆盖率连续第二个季度创下历史新高，达到6.0倍 [20] - 本季度通过股权融资筹集超过4.57亿美元，7月通过隔夜股权发行筹集约5.94亿美元 [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 房地产收购业务 - 年初至今已向投资组合中增加约22亿美元的优质房地产，其中第二季度新增收购11亿美元 [10] - 本季度获取超过200亿美元的收购机会，最终成交比例不到6% [11] - 本季度收购的资产中，约54%租给投资级评级客户，使投资级客户总敞口约达50% [11] - 本季度新增资产的加权平均剩余租赁期限为11.5年 [12] - 第二季度收购中占比最大的行业是英国杂货店，7 - Eleven仍是最大客户 [12] 租赁业务 - 本季度重新租赁58个单元，收回到期租金的104.7%，自1994年上市以来，已执行超过3700次续租或出售，续租合同租金回收率超过100% [15] - 季度末物业入住率达98.5% [15] 国际业务 - 英国投资组合已增长至超过27亿美元，本季度英国收购占总收购额11亿美元的50%以上，年初至今在英国新增约10亿美元优质房地产 [16] - 在获取的超过210亿美元收购机会中，约31%与国际市场相关 [16] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 工业资产方面，优质地段资产的资本化率在高3% - 低4%区间，少数情况下可达高4% - 低5%区间；零售资产方面，优质长期租赁资产资本化率在低4% - 低5%区间，若降低租赁期限、增长率或信用要求，交易资本化率在中5% - 低7%区间 [42][43] 英国市场 - 本季度英国投资收益率约为6%，第一季度为低5%，综合来看，预计未来资本化率在中高5%区间 [87] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续扩大平台，利用规模和范围优势为股东创造价值，增加2021年收购规模指引至约45亿美元 [7][10] - 持续拓展国际平台，寻找与英国类似的市场进行房地产收购，目标是在机会丰富、售后回租需求大且能产生长期内部收益率高于长期资金成本的市场投资 [17] - 考虑收购更高收益、略高风险的资产，发挥资产管理和租赁方面的能力，挖掘此类机会 [92][94] - 希望通过与VEREIT的合并，利用更大规模和范围，主动参与更多大型交易，成为一站式解决方案提供商 [55][60] 行业竞争 - 净租赁房地产投资市场竞争激烈，资本化率持续压缩，在信用曲线上均有体现，投资级资产资本化率压缩相对缓和，高收益资产压缩更明显 [40][41] - 工业资产资本化率压缩速度放缓，零售资产资本化率仍在持续压缩 [96] - 英国市场竞争日益激烈，但公司将根据既定战略决定收购规模，同时关注新市场以增加整体收购量 [75][77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务各方面发展势头良好，上调盈利指引和增长预测，有信心实现每股AFFO的有利增长且波动性较小 [33] - 影院行业租金收取情况显著改善，反映行业积极势头，若7月的收取速度持续，预计未来无需计提额外影院储备金 [27][28] - 对影院行业的复苏持谨慎乐观态度，同时密切关注新冠变种病毒情况 [29] - 租户信用状况良好，7月租金收取率约99%，且减免租金较少，有信心恢复到疫情前水平 [61][62] 其他重要信息 - 公司于7月发行首支绿色债券，为6年期和12年期无担保债券，发行规模7.5亿英镑，综合全成本率1.48%，加权平均期限约8.8年，预计超40%的收益已分配到现有绿色项目 [22][24] - 公司与VEREIT的合并特别股东大会定于8月12日召开，预计第四季度完成合并，需满足所有成交条件 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度交易活动情况、全年展望、交易类型构成、定价情况以及是否考虑欧洲大陆交易 - 公司年初至今已获取超400亿美元收购机会，英国业务表现出色，年初至今收购占比约40%，预计未来几个季度工业资产收购占比将保持在15% - 25% [36][37][39] - 市场竞争激烈，资本化率持续压缩，工业资产资本化率压缩速度放缓，优质工业资产资本化率在高3% - 低5%区间，优质零售资产资本化率在低4% - 低7%区间 [40][42][43] - 公司一直在关注欧洲大陆交易机会，但尚未完成交易，随着知名度提高，有望在未来几个季度拓展到其他市场 [45][46][80] 问题2: 与VEREIT合并后大型交易机会及频率 - 市场上已出现一些大型公司将售后回租作为融资来源的情况，合并后公司有望利用规模和范围优势，主动参与更多未公开的大型交易，但难以预测具体交易频率，此类交易具有机会性 [53][55][58] 问题3: 租户观察名单情况及租户现状 - 公司租户观察名单占比约4%，7月租金收取率约99%，且减免租金较少，反映租户信用状况良好，有信心恢复到疫情前水平 [61][62][63] 问题4: 影院现金制租户转回权责发生制的方法和时间 - 公司将关注影院租金收取情况，确保收取情况持续符合合同和延期协议，进入第三和第四季度保持稳定，预计在第三季度后有更多进展 [66][67][68] 问题5: 国际市场管理费用需求变化 - 随着英国投资组合增长，公司将部分外包服务转为内部提供以提高利润率，同时正在考虑在新市场的总部选址等问题，以支持欧洲业务扩张 [69][70][71] 问题6: 英国投资收益率较高的原因及是否增加投资 - 本季度英国投资收益率较高是由于部分高收益交易从第一季度推迟到第二季度完成，英国市场竞争日益激烈，但公司将根据既定战略决定收购规模，同时关注新市场以增加整体收购量 [74][75][77] 问题7: 进入欧洲大陆市场的障碍及竞争情况 - 此前未进入欧洲大陆市场主要是由于定价过于激进，随着公司在当地知名度提高，有望在未来几个季度拓展到其他市场，欧洲大陆市场定价环境有时更激进，公司将保持谨慎 [78][79][81] 问题8: 英国资本化率变化及近期预期 - 公司在英国关注英格兰、苏格兰和威尔士的交易，资本化率受资产类型、租赁期限等因素影响，本季度约为6%，第一季度为低5%，预计未来在中高5%区间 [84][85][87] 问题9: 与VEREIT合并的10%增值目标是否包含办公资产剥离 - 10%的增值目标是整体系统增值，包含办公资产 [89] 问题10: 是否仍考虑收购高收益、略高风险资产 - 收购高收益资产是公司战略的一部分，公司在资产管理和租赁方面有能力应对相关风险，随着资产重新定位能力的提升，将关注更多此类机会 [92][93][94] 问题11: 工业和零售资产资本化率压缩情况对比 - 零售资产资本化率压缩程度目前大于工业资产，但市场上存在一些特殊交易，公司在本季度仍能实现超过170个基点的利差，预计资本化率压缩将有底线，工业资产已开始出现稳定迹象 [96][97] 问题12: 影院资产交易市场情况 - 公司未参与影院资产买卖市场，认为影院业务将复苏，租金将全额收回，若收回资产，有信心进行重新定位 [99][100][101] 问题13: 今年指引修订中对影院租户递延租金回收的假设 - 公司预计未来租金收取将延续第二季度和7月的积极趋势 [102] 问题14: 大型售后回租交易与一次性收购的资本化率对比 - 公司尚未看到美国大型售后回租交易成交，传统上，组合交易的资本化率相对于一次性市场有折扣，预计为促成大型售后回租交易，这种折扣仍将存在 [104] 问题15: 英国和美国资金成本差异及可持续性 - 资金成本差异主要体现在债务成本上，英国发行绿色债券的成本比美国低30 - 40个基点，这种优势可持续，因为公司可以利用当地筹集的资金为资产融资 [106] 问题16: 工业投资平台发展及资产承保变化 - 公司希望将工业资产占比提高到20%，目前约为12%，在租赁期限和信用范围上的承保能力有所提升，但仍以投资级为主 [109][110] 问题17: 绿色债券发行机会和定价优势 - 绿色债券在利率上有一定优势，约为10个基点，更重要的是体现公司的环境、社会和治理（ESG）倡议，公司有兴趣继续发行绿色债券，目前已将约40%的收益用于符合标准的房地产项目 [113] 问题18: 与VEREIT合并的障碍和预期时间 - 最大的障碍是8月12日的股东投票，之后还有一些协议条件，公司目前进展顺利，预计第三季度有更多信息分享 [116] 问题19: 收购指引大幅上调是否包含大型组合交易 - 收购指引上调是由于健康的项目管道，不包含大型组合交易 [117] 问题20: 影院租金收取大幅增加的原因 - 影院租户流动性状况显著改善，所有影院已开放，票房表现良好，同时公司持有优质资产，双方合作良好，预计租金将全额收回 [118] 问题21: 递延租金还款计划 - 公司的递延租金安排通常在1 - 18个月内，平均预计在7个月内收回，部分客户已提前还款 [119] 问题22: 空置资产销售市场情况及与疫情前对比 - 空置资产销售市场表现良好，公司在第二季度通过出售空置资产将入住率从98%提高到98.5%，年至今未杠杆化回报率超过8%，执行交易的能力逐季增强 [121][122] 问题23: 出售的办公资产情况及市场现状 - 出售办公资产是基于与租户的讨论，认为出售更有利，该资产的整体回报表现良好，公司不希望长期持有办公资产，会抓住机会进行处置 [123] 问题24: 收购大型组合和售后回租交易时资产保留和剥离策略 - 公司在收购大型售后回租交易时，会将部分资产纳入应税房地产投资信托子公司（TRS）以管理租户敞口，这是公司一贯的策略 [126] 问题25: 便利店租户排名变化原因及对7 - Eleven的敞口态度 - 7 - Eleven收购Speedway导致其租户敞口增加，Circle K出售部分资产给KC导致其集中度降低，公司对个别客户占比6% - 7%的敞口感到舒适，7 - Eleven是其中之一 [129] 问题26: 上季度大量空置资产处置的原因及重新租赁或定位尝试情况 - 空置资产处置是公司资产管理策略的一部分，会综合考虑持有成本、重新租赁情景、回报情况等因素做出决策，部分出售的资产是NPC破产收回的资产，这些资产直接出售的回报优于重新租赁，同时也有部分资产成功重新租赁 [131][132][133]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总资产分别为21984941000美元和20740285000美元，增长5.9%[9] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司总负债分别为10111262000美元和9722555000美元，增长4.0%[9] - 2021年和2020年第二季度，公司总营收分别为464282000美元和414636000美元，增长11.9%[11] - 2021年和2020年前六个月，公司总营收分别为907086000美元和828977000美元，增长9.4%[11] - 2021年和2020年第二季度，公司净收入分别为124768000美元和108070000美元，增长15.4%[11] - 2021年和2020年前六个月，公司净收入分别为221004000美元和255213000美元，下降13.4%[11] - 截至2021年6月30日和2020年12月31日，公司普通股股东权益分别为11839532000美元和10985483000美元，增长7.8%[9] - 2021年上半年净收入为221,004美元，2020年同期为255,213美元[18] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为581,134美元，2020年同期为514,644美元[18] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为2,025,576美元，2020年同期为803,133美元[18] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为861,780美元，2020年同期为349,977美元[18] - 截至2021年6月30日，应收账款净额为327920000美元，较2020年12月31日的285701000美元有所增加[44] - 截至2021年6月30日，租赁无形资产净额为1969793000美元，较2020年12月31日的1710655000美元有所增加[44] - 截至2021年6月30日，其他资产净额为516210000美元，较2020年12月31日的434297000美元有所增加[45] - 截至2021年6月30日，应付账款和应计费用为259805000美元，较2020年12月31日的241336000美元有所增加[45] - 截至2021年6月30日，租赁无形资产负债净额为319495000美元，较2020年12月31日的321198000美元略有减少[45] - 2021年6月30日和2020年12月31日，公司衍生金融工具名义金额分别为20.597亿美元和15.414亿美元，公允价值分别为 - 2110万美元和 - 8150万美元[88] - 2021年上半年，公司从累计其他综合收益重分类至利息费用分别为260万美元和510万美元，交叉货币互换损失分别为20万美元和140万美元；2020年同期分别为370万美元和530万美元，交叉货币互换收益分别为80万美元和1220万美元[93] - 预计未来十二个月，公司将从累计其他综合收益重分类1030万美元至利息费用，180万美元至外汇收益[94] - 2021年1 - 6月总营收为9.07086亿美元，2020年同期为8.28977亿美元[113] - 2021年1 - 6月支付利息1.394亿美元，2020年同期为1.494亿美元；支付所得税970万美元，2020年同期为530万美元；支付并购相关成本440万美元，2020年同期无此项成本[107] - 2021年和2020年1 - 6月，净衍生负债公允价值分别减少6040万美元和2860万美元[108] - 2021年1 - 6月，计入综合收益表的股份支付费用为820万美元，2020年同期为1040万美元[115] - 2021年上半年，公司总营收为9.07086亿美元，净利润为2.21004亿美元，归属于普通股股东的净利润为2.20419亿美元[11] - 2021年上半年净收入为221,004千美元，2020年上半年为255,213千美元[18] - 2021年上半年折旧和摊销为365,774千美元，2020年上半年为332,913千美元[18] - 2021年上半年经营活动提供的净现金为581,134千美元，2020年上半年为514,644千美元[18] - 2021年上半年投资活动使用的净现金为2,025,576千美元，2020年上半年为803,133千美元[18] - 2021年上半年融资活动提供的净现金为861,780千美元，2020年上半年为349,977千美元[18] - 2021年上半年现金、现金等价物和受限现金净减少583,694千美元，2020年上半年净增加59,313千美元[18] - 截至2021年6月30日，公司总资产为21.984941亿美元，总负债为10.111262亿美元，股东权益为11.873679亿美元[9] - 截至2021年6月30日，公司普通股股份为380,174,042股，股东权益为11,839,532美元，非控股权益为34,147美元，总权益为11,873,679美元[13][15] 普通股发行与收益情况 - 2021年第二季度，公司发行6629021股普通股，净收益452355000美元[13] - 2020年第二季度，公司发行1555966股普通股，净收益96996000美元[13] - 2021年1月公司公开发行1207.5万股普通股，扣除承销折扣后净收益6.696亿美元；7月发行920万股普通股，扣除承销折扣后净收益5.941亿美元；2020年3月发行969.05万股普通股，扣除相关费用后净收益7.285亿美元[73][74][75] - 截至2021年6月30日，公司“随行就市”（ATM）计划剩余908.8433万股待发行；2021年上半年通过该计划发行658.9598万股，总收益4.548亿美元，2020年同期发行151.1149万股，总收益9570万美元[76][77] - 公司股息再投资和股票购买计划（DRSPP）授权发行最多2600万股普通股，截至2021年6月30日，剩余1142.0562万股待发行；2021年上半年通过该计划发行8.2817万股，总收益530万美元，2020年同期发行7.8817万股，总收益480万美元[78][79] 房产相关业务数据关键指标变化 - 截至2021年6月30日，公司拥有6,761处房产，可租赁面积约1.183亿平方英尺[22] - 2021年第二季度租金收入储备为750万美元，2020年同期为640万美元；上半年租金收入储备为1580万美元，2020年同期为740万美元[29] - 2021年第二季度直线租金储备为70万美元，2020年同期为210万美元；上半年直线租金储备为120万美元，2020年同期为280万美元[29] - 2021年上半年收购214处房产，总投资20.47116亿美元，加权平均租期11.8年，初始平均现金租赁收益率5.5%；开发中房产40处，总投资1.14798亿美元，加权平均租期15.6年，初始平均现金租赁收益率5.7%[48] - 2020年上半年收购86处房产，总投资6.36335亿美元，加权平均租期13.6年，初始平均现金租赁收益率6.1%；开发中房产8处，总投资386.9万美元，加权平均租期10.5年，初始平均现金租赁收益率8.8%[50] - 2021年上半年收购房产产生总收入2490万美元，净收入610万美元；2020年上半年产生总收入1360万美元，净收入460万美元[49][50] - 2021年上半年在现有房产资本化成本430万美元，2020年上半年为440万美元[51] - 2021年上半年投资21.6亿美元，约18.1亿美元用于收购143处有现有租约的房产；2020年上半年投资6402万美元，约5003万美元用于收购57处有现有租约的房产[52] - 2021年和2020年上半年，所有现有租约摊销至费用的金额分别为7750万美元和6630万美元[53] - 2021年和2020年上半年，资本化的高于和低于市场租约作为租金收入净减少额摊销的金额分别为1970万美元和1610万美元[54] - 2021年第二季度和上半年出售房产数量分别为42处和69处，净销售收益分别为5690万美元和9.16亿美元，销售房地产收益分别为1490万美元和2330万美元；2020年同期出售房产数量分别为12处和29处，净销售收益分别为740万美元和13.36亿美元，销售房地产收益分别为130万美元和3980万美元[98] - 截至2021年6月30日，公司拥有6,761处物业，约1.183亿可租赁平方英尺[22] - 2021年上半年公司在美国29个州收购173处房产，投资10.52333亿美元，加权平均租赁期限13.7年，初始平均现金租赁收益率5.5%；在英国收购41处房产，投资9.94783亿美元，加权平均租赁期限9.8年，初始平均现金租赁收益率5.6%[48] - 2020年上半年公司在美国25个州收购80处房产，投资4.12584亿美元，加权平均租赁期限14.4年，初始平均现金租赁收益率6.5%；在英国收购6处房产，投资2.23751亿美元，加权平均租赁期限11.8年，初始平均现金租赁收益率5.3%[50] - 2021年上半年收购的房产产生总收入2490万美元，净收入610万美元；2020年上半年收购的房产产生总收入1360万美元，净收入460万美元[49][50] - 2021年上半年公司在现有房产组合中资本化成本430万美元，2020年上半年为440万美元[51] - 2021年上半年公司投资的21.6亿美元中约18.1亿美元用于收购143处有现有租约的房产；2020年上半年投资的6.402亿美元中约5.003亿美元用于收购57处有现有租约的房产[52] - 2021年和2020年上半年公司所有在位租约摊销至费用的金额分别为7750万美元和6630万美元[53] - 2021年和2020年上半年公司资本化的高于和低于市场租约作为租金收入净减少额摊销的金额分别为1970万美元和1610万美元[54] - 2021 - 2025年及以后，高于和低于市场租赁无形资产摊销对租金收入的净减少额分别为1916.6万、3774.9万、3644.6万、3473.7万、3485.7万和2.04258亿美元；在位租赁无形资产摊销增加的费用分别为8675.2万、1.61804亿、1.45644亿、1.32517亿、1.18843亿和6.37525亿美元[55] 公司合并相关情况 - 2021年4月29日，公司与VEREIT, Inc.等签订合并协议[32] - 合并完成后，VEREIT普通股和非关联方持有的VEREIT OP普通合伙单位将自动转换为公司0.705股新发行普通股[33] - 非VEREIT持有的VEREIT OP F系列优先股将转换为获得25美元及累计未支付分配的权利[33] - 截至2021年6月30日的三到六个月内，公司因拟收购VEREIT产生约1330万美元合并相关交易成本[38] - 截至2021年6月30日，公司预计满足特定条件后需支付约1800万美元成功费[39] - VEREIT的所谓股东已就合并披露问题提起12起诉讼，Realty Income的所谓股东提起1起诉讼[40] - 2021年4月29日，公司与VEREIT及其运营合伙公司等签订合并协议，VEREIT普通股和非关联方持有的VEREIT OP普通合伙单位将按0.705的比例转换为公司新发行普通股[32][33] - 合并完成后，公司和VEREIT拟将部分或全部办公房地产投入新子公司OfficeCo，并向股东按比例分配其普通股，或选择出售或保留相关物业[34][35] - 2021年3月至6月，公司因拟收购VEREIT产生约1330万美元合并相关交易成本，预计还将产生约1800万美元成功费[38][39] - 截至目前，VEREIT股东提起12起诉讼，公司股东提起1起诉讼，均挑战合并相关披露，公司认为索赔无依据，截至6月30日未记录相关诉讼费用[40][43] - 公司和VEREIT分别定于2021年8月12日召开股东大会，审议合并及相关交易提案[37] 公司债务与融资情况 - 公司有30亿美元无担保循环信贷安排，2021年6月30日借款能力为24亿美元，未偿还余额6.353亿美元，加权平均利率0.9%[56][58][59] - 2020年8月设立10亿美元无担保商业票据计划，2021年6月30日未偿还借款余额6.5亿美元，加权平均利率0.3%[60][61] - 2018年10月签订2.5亿美元高级无担保定期贷款，2024年3