财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度Nareit FFO增长26.4%，达到7200万美元，摊薄后每股0.55美元，受益于租金收入增加和利息费用减少 [42] - 第三季度核心FFO增长15.4%，达到7660万美元，得益于物业收入增加、入住率提高、租赁价差扩大以及利息费用降低 [42] - 2022年第三季度同店NOI增至9250万美元，同比增长4.3%，主要受入住率提高和每平方英尺平均基本租金增加推动，但部分被当期较低的可收回储备逆转所抵消 [43] - 公司提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，新的核心FFO每股指引范围提高到2.22 - 2.26美元，同店NOI指引提高到4.1% - 4.5% [44] - 预计2022年第四季度会因约150万美元的额外利息费用和季节性较高费用而出现放缓，同时将净收购指引范围缩小至2亿 - 2.5亿美元 [45] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDAre的杠杆比率为5.4倍，低于2021年12月31日的5.6倍，债务加权平均利率为3.3%，加权平均到期期限为4.6年，约87%的债务为固定利率 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，公司实现创纪录的97.1%入住率，推动财务结果显著增长，超过70%的租金来自提供必需品和服务的租户，2022年美国杂货店销售额同比增长8.4%，预计2023年将继续增长 [19][20] - 内铺租户表现良好，过去12个月平均健康比率为10%，第三季度客流量强劲，创纪录的高入住率为提高租金提供了定价权 [21] - 本地租户方面，25%的ABR来自本地租户，其中64%来自提供必需品的零售商，30%来自个人服务行业，本地租户平均租赁时长为8.7年，过去三年保留率为76%，续租价差平均为14% [22][25] - 开发和重新定位项目方面，目前有17个项目正在积极建设中，总投资估计为5500万美元，预计成本收益率在10% - 12%之间，第三季度有5个项目稳定运营，为租户交付了超过13.1万平方英尺的空间，每年新增NOI约190万美元 [36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 自2018年以来，郊区市场增长超过主要城市市场，为零售商提供了诸多优势，包括每店访问量趋势良好、竞争较少、客户基础多元化、劳动力获取容易和建设成本较低等，全国性零售商如Chipotle等提高了在这些市场的长期开店目标 [29][30] - 自2018年以来，公司投资组合中国家级租户数量增加了40%，第三季度与Shipley Do - Nuts和Pizzeria Locale等全国性租户达成首次合作 [31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有以杂货店为核心的社区购物中心，通过持续提高入住率、合同租金增长以及开发和重新定位项目实现有机增长，同时积极把握外部收购机会 [7][12] - 鉴于当前市场情况，公司将新收购目标回报率提高到无杠杆内部收益率9%以上，确保收购对收益有增值作用，并谨慎评估每个收购项目 [13][14] - 行业竞争方面，过去活跃的杠杆买家和部分上市公司已退出收购市场，竞争程度明显下降，市场正从卖方市场转向买方市场 [52][78] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年公司在入住率和租赁价差方面创下历史新高，积极的租赁环境和发展势头将延续到2023年及以后，公司有信心执行增长战略并取得良好业绩 [8] - 尽管消费者面临通胀影响和利率上升带来的不确定性，但公司投资组合具有韧性，能够应对经济衰退，这得益于杂货店核心租户、合理的规模和位置、高入住率、优秀的团队、优质的租户组合以及低风险暴露等因素 [10][11] - 公司认为Kroger和Albertsons的合并对公司整体有利，合并后的杂货店将更强大和盈利，公司将持续评估其对投资组合的潜在影响 [16] 其他重要信息 - 公司在投资者关系网站上发布了收益新闻稿、补充信息包和演示文稿，其中包含非GAAP财务指标的使用说明和与GAAP结果的对账信息 [6] - 公司在演示文稿中新增了关于本地租户和Placer.ai数据洞察的幻灯片，以突出本地租户的优势和市场趋势 [27][33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 杂货锚定中心的资本化率、交易成交量和收购资本化率在2023年与2022年的预测情况 - 市场正从卖方市场转向买方市场，预计这种趋势将持续，不同地区市场差异较大，公司关注无杠杆内部收益率，目前要求达到9%以上，而9 - 12个月前为8%以上，这会影响资本化率 [52][53][54] 问题2: 食品通胀对杂货租户的影响 - 公司中心的客流量保持稳定，每次访问的平均消费增加，美国杂货店今年销售额增长超过8%，预计明年继续增长，且利润率保持稳定，杂货店将继续为公司中心带来强劲的客流量 [55][56] 问题3: 内铺租户健康比率的趋势以及未来展望 - 该指标一直较为稳定，公司认为有能力从目前的10%提高到约12%，只要销售额保持稳定增长，就有继续提高租金的空间，本季度续租价差达到15.5%，复合年增长率从第四季度的2%提高到近3% [60][61] 问题4: 除医疗或美容美发外，内铺租户中是否有较不富裕的客户流失或出现疲软情况 - 公司未看到明显变化，部分杂货店反映有顾客转向自有品牌或较低端杂货店，但影响较小，公司投资组合周边平均家庭收入约为7.7万美元，属于中产阶级客户，且美国家庭资产负债表状况比疫情前更好，消费者就业情况良好，仍在持续消费 [63][65][67] 问题5: Crossroads收购项目的初始资本化率、租赁率现状及进展 - 公司在该项目上取得了一些进展，有一个二楼空间是提高入住率的关键，其他小空间也有租赁活动并已签订几份租约，目前租赁进度比预期提前，公司以接近7%的资本化率收购该项目，无杠杆内部收益率超过9% [71][72][73] 问题6: 目前收购市场的竞争情况与6 - 12个月前相比如何 - 过去活跃的杠杆买家已退出市场，上市公司也基本停止收购，竞争程度大幅下降，一年前类似项目有5 - 6个买家竞争，现在减少到2 - 3个，但市场仍有需求且活跃 [78][80][81] 问题7: Propco交易对公司投资组合的影响 - 目前处于早期阶段，情况尚不明朗，包括交易是否完成以及最终涉及的店铺数量等都存在多种可能性，公司将密切关注，目标是确保每个杂货店都有优秀的运营商 [83][84][85] 问题8: 本季度非当期收款的拖累情况、年初至今2020年租金的收款情况以及2023年是否还有额外收款 - 公司认为已恢复正常，2022年坏账率接近50个基点，年初至今与正常情况相比约有200万美元的差异，到2023年和第四季度，未收款金额降至不到100万美元，且收款情况良好，预计2023年坏账率将回到历史水平的60 - 80个基点 [88][89][90] 问题9: 计算内部收益率时的假设，特别是退出资本化率和长期增长假设 - 这些假设因项目而异，公司会对每个项目的每个空间进行详细的租金、租户改善和租赁时间等方面的评估，制定7年计划，退出资本化率通常不低于初始资本化率，甚至可能根据项目情况扩大，过去三年公司收购项目的实际表现超过了预期 [95][96][97] 问题10: 目前考虑的交易距离达到9%无杠杆内部收益率的差距，以及10亿美元投资计划在近期的预期 - 市场存在不确定性，公司对明年的收购持保守态度，但相信会有机会，将密切关注市场，寻找符合资本成本变化的独特机会，公司目前已收购4亿美元资产，在三年投资10亿美元的计划中处于合理进度，且有足够的资产负债表能力完成该目标 [101][102][109] 问题11: 同店租金收入增长6.7%的驱动因素 - 主要是租赁活动带来的续租价差，公司处于历史最高入住率，且无收款储备等因素影响，补充资料中有关于总收入的详细信息，宏观市场的积极因素以及公司对租金续约率、租金价差和入住率的关注也有助于业务增长 [105][106][107] 问题12: 新建和重新开发项目对同店的贡献情况 - 新建和重新开发项目对同店有积极影响，预计全年对同店增长的贡献约为100个基点，公司对项目管道持乐观态度，认为可以继续推动未来增长 [111][112] 问题13: 本季度370万美元交易费用的归因 - 部分费用是由于终止了一些正在进行的收购交易，还有一部分是与IPO相关的摊销费用，预计这些费用未来会逐渐减少 [114][115] 问题14: 与同行相比，公司在经济放缓背景下的表现预期 - 公司中心服务于美国平均或略高于平均水平的客户，提供必需品，这些客户资产负债表状况良好，失业率较低，公司认为在困难时期，其中心具有较强的稳定性和抗风险能力，能够提供较高的回报和较低的风险 [119][120][123] 问题15: 如果Kroger和Albertsons的合并未通过，会有什么影响 - 结果不确定，可能的情况包括出售给其他买家、区域拆分出售或长期持有并逐步减持股份等，其中引入另一个强大的运营商作为买家对公司来说是较好的结果，整个过程可能会持续18 - 24个月，关键在于负责该案件的法官 [127][128][130] 问题16: 在经济衰退背景下，公司销售和客流量的预期 - 预计2023年客流量稳定，每篮成本增加，销售额上升，如果美联储加大控制通胀力度导致就业情况变化，消费者习惯可能改变，但公司认为杂货店销售额在衰退中通常会上升，小商店销售额将保持稳定 [131][132]

业绩总结 - PECO的总企业价值为56亿美元[8] - 2022年第三季度的净收入为12173千美元，较2021年同期的16562千美元有所下降[112] - 同中心的净营业收入为92516千美元，较2021年同期的88667千美元有所增长[112] - 2021年净收入为17,233千美元，较2020年的5,462千美元增长了215%[117] - 2021年房地产投资的净营业收入（NOI）为352,601千美元，较2020年的332,023千美元增长了6%[117] - 2021年同中心NOI为346,768千美元，较2020年的320,377千美元增长了8.2%[117] 用户数据 - PECO的年化基本租金(ABR)中，71%来自必要商品和服务的零售商[14] - PECO的年化基本租金中，86%来自销售额排名前1或前2的杂货商[12] - PECO的物业中，只有0.7%的占用率损失发生在2020年[14] - PECO的物业每周平均吸引约23,000次访问[14] - PECO的本地邻居中，约25%的ABR来自餐饮、个人服务、软商品和医疗等必要商品和服务[53] 租赁和占用率 - PECO的投资组合租赁占用率达到97.1%[7] - PECO的租赁组合占用率达到96.3%，创下历史新高，经济占用率差为70个基点[74] - PECO的本地邻居平均租期为8.7年，保留率为76%[58] - PECO的续租差额为15.5%[8] - PECO的同中心净营业收入（NOI）增长率为8.2%[74] - PECO的总ABR中，63.6%来自于必要商品和服务[70] 财务状况 - 公司拥有显著的流动性，流动资金为7.58亿美元[76] - 净债务与调整后EBITDA比率为5.4倍[76] - 公司的资产中约82%为无负担资产[76] - 公司的债务加权平均利率为3.3%，加权平均到期时间为4.6年，其中87%的债务为固定利率债务[76] - 截至2022年9月30日，净债务为1,909,148千美元，较2021年12月31日的1,848,395千美元增长了3.3%[135] - 截至2022年9月30日，净债务与调整后EBITDA的比率为5.4倍，较2021年12月31日的5.6倍有所改善[135] - 截至2022年9月30日，净债务占总企业价值的比例为34.2%，较2021年12月31日的30.6%有所上升[135] 投资与扩张 - 目前正在积极建设17个项目，总投资预计为5500万美元，平均预期收益率在10%至12%之间[83] - 在2022年第三季度，5个项目已稳定运营，新增年净营业收入约为190万美元[83] - 从2012年至2018年，公司共完成280项收购，总价值为47亿美元，年均收购速度为40个中心，价值6.7亿美元[86] - 从2021年7月至2022年9月，公司收购了12个中心和5个附属地，总价值为4.96亿美元[86] 市场动态 - Chipotle将其长期门店目标从6,000个提升至7,000个，因“小型市场位置的店级经济效益与传统位置相当或更好”[30] - Petco在次级市场的宠物产品总可寻址市场为70亿美元[30] - Kroger的“以新鲜为主导”和“加速数字化”计划继续推动长期可持续增长[41] - Ahold Delhaize新增270个自取点，导致同比销售增长68.9%[41] - Albertsons的全渠道服务用户数量自2019年以来增长了四倍[41]

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财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度Nareit FFO增长18.8%至7.11亿美元，摊薄后每股0.55美元，受益于租金收入增加、利息费用降低和合资企业激励实现 [30] - 第二季度核心FFO增长11.8%至7.18亿美元，受物业收入增加、入住率提高、租赁利差扩大和杠杆降低导致的利息费用减少驱动，但摊薄后每股核心FFO降至0.56美元 [31] - 第二季度同店NOI增长4.3%至8970万美元，主要因入住率提高和平均每平方英尺基本租金上涨2.8%，部分被当期较低的可收回储备逆转所抵消 [32] - 截至6月30日，净债务与调整后EBITDAre的杠杆比率为5.5倍，低于2021年12月31日的5.6倍 [33] - 2022年6月30日，债务加权平均利率为3.2%，加权平均到期期限为4.9年，约87%的债务为固定利率，期末总流动性约7.844亿美元，其中8亿美元信贷额度中有7.41亿美元可用借款额度 [34] - 第二季度通过ATM工具筹集9010万美元，加权平均股价34.23美元 [36] - 提高Nareit FFO和核心FFO每股指引，核心FFO每股新范围提高至2.19 - 2.25美元，同店NOI指引提高至3.75% - 4.5% [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末，租赁组合入住率达96.8%，较2021年6月30日的94.7%提高210个基点，锚定租赁入住率提高190个基点至98.7%，非锚定租赁入住率提高260个基点至93.2% [18] - 第二季度执行105份新租约和160份续租租约及期权，总面积160万平方英尺，可比新租约利差39%，可比续租租金利差14.4%，本季度总综合租金利差10.7% [20] - 第二季度租户保留率92.1% [26] 开发与再开发业务 - 目前有23个新建和再开发项目正在建设中，其中19个在自有土地上开发，4个在相邻收购土地上开发 [27] - 这23个项目总投资估计6000万美元，平均估计收益率10% - 12%，本季度6个项目稳定运营，向租户交付超4.5万平方英尺新空间 [28] 各个市场数据和关键指标变化 - 交易市场方面，公司因资本成本变化重新评估收购，更新2022年净收购指引至2 - 3亿美元 [12][38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有并运营以优质小型食品杂货店为核心的购物中心，利用高入住率提升定价权，吸引零售商，受益于租户需求和租金增长 [7][8] - 鉴于交易市场不确定性，公司在资本配置决策上保持谨慎，确保收购资产符合财务回报预期，预计未来收购的无杠杆内部收益率在8.5% - 9%以上 [13][16] - 公司目标是从美国5800个目标食品杂货购物中心市场中识别并收购项目，以实现增长并扩大市场份额 [43] - 行业新的食品杂货购物中心供应受限，因建设成本高和通胀压力，现有购物中心将受益于供应减少和租户搬迁意愿低 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对食品杂货购物中心组合表现持乐观态度，虽对交易市场谨慎，但鉴于运营结果强劲，提高同店NOI和核心FFO每股增长指引 [17] - 公司谨慎乐观，将宏观经济现实纳入决策，关注租户组合和信用质量，以应对市场干扰 [12] - 公司认为当前运营环境下，有能力将非锚定入住率提高到95%，总入住率提高到97% - 98% [19] 其他重要信息 - 公司在第二季度将明尼阿波利斯的Centennial Lakes购物中心纳入投资组合，该中心由Whole Foods锚定，有租赁和净营业收入增长潜力 [14][15] - 董事会授权并批准2.5亿美元股票回购计划，作为未来资本配置决策工具 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司目标入住率设定较高，结构性空置是否会限制达到98%的目标？ - 公司认为从当前租赁积压和市场情况看，有能力将小型店铺空间入住率提高100 - 200个基点，会持续监测市场环境 [46] 问题2: 购物中心建设障碍会持续多久？ - 与杂货商沟通发现，部分市场有开发但整体有限，全国范围内新建食品杂货购物中心很少，短期内不会改变，这为公司带来定价权和高入住率 [48] 问题3: 随着租赁入住率增长，是否期望保持租赁和实际入住率之间的差距小于100个基点？ - 历史差距约60个基点，公司认为可以继续保持，得益于中心规模、高锚定入住率、小租户规模和运营团队激励措施，能让租户快速入驻并支付租金 [53][54] 问题4: 目前可变债务敞口约13%，是否舒适，目标可变债务利率敞口是多少？ - 公司目前87%债务为固定利率，认为债务与EBITDA比率低且到期安排合理，可接受13%的可变利率，会持续评估市场，目前对该比例感到舒适，并会把握利率机会 [62][64] 问题5: 本季度租赁利差强劲，组合中有哪些按市值计价的机会？ - 公司认为非锚定租赁若按市值计价可能有15% - 20%的增长，这得益于定价权，包括入住率提高、保留率上升、租赁利差扩大和合同租金增长，以及供应有限和需求受宏观趋势驱动 [65][68] 问题6: 除租赁利差外，是否有其他方式提高同店基础增长，如增加固定租金涨幅，以及如何看待再开发项目的扩展潜力？ - 公司认为从租赁到经济入住的短周期是优势，能更快影响业绩。目前通过提高保留率、小租户规模和预购设备等方式维持60个基点的差距。在租金增长方面，本季度续租复合年增长率从2021年第二季度的2.2%提高到2.64%，会继续利用定价权争取更多租金增长。再开发项目回报率有吸引力，目前管道约6000万美元，预计每年可开展约5000万美元项目，会积极寻找机会 [72][81] 问题7: 为何推出股票回购计划，何时会进行回购？ - 股票回购计划是增加资本配置工具，目前无使用计划，若市场情况合适会考虑使用，当前公司专注于收购机会以实现外部增长 [84][86] 问题8: 公司投资组合中是否有零售类别或特定市场开始疲软？ - 从一线反馈、租赁积压和保留率看，目前未发现疲软类别。公司租户基础多元化，食品杂货租户表现良好，最大非食品杂货租户占比低，小租户占比也低，因此目前无特定类别担忧 [88][91]

公司概况 - 公司专注于杂货店主导的社区购物中心，拥有289处物业，市值44亿美元，企业总值63亿美元[18][6][7] - 流通股1.158亿股，管理层持股8%，股息年化每股1.08美元，预期收益率3.2%[11][12][10] 业务策略 - 专注全渠道杂货店主导的邻里购物中心，89%的基本租金来自排名前二的杂货店，97%来自全渠道杂货店[23] - 目标区域集中，约50%的基本租金来自阳光地带，业务覆盖31个州的289处物业[31] 业务优势 - 杂货店中心抗经济衰退，71%的基本租金来自生活必需品零售商，每周平均客流量约2.3万次[26] - 抗电商冲击，电商杂货配送不经济，实体店仍至关重要，约95%的物业有路边取货服务[28] 财务表现 - 租赁物业入住率达96.8%，同店净营业收入增长强劲，2022年第二季度为8.2%[69] - 投资级资产负债表，穆迪评级Baa3，标普评级BBB - ，流动性达7.844亿美元，净债务/调整后EBITDAre为5.5倍[76] 增长驱动 - 有成功收购记录，2012 - 2018年完成280次收购，价值47亿美元，2021年7月 - 2022年6月收购11处中心和3个外铺，价值4.37亿美元[86] - 可收购目标多，已确定全国5800多个符合收购标准的中心[93]

(Exact name of registrant as specified in its charter) FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2022 OR ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from _____ to _____ Commission File Number: 000-54691 UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 PHILLIPS EDISON & COMPANY, INC. Maryland 27-1106076 (St ...

财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度Nareit FFO增长49.1%，达到6710万美元，即摊薄后每股0.52美元，主要因租金收入增加、收款改善以及非现金费用减少 [22] - 第一季度FFO增长14.2%，达到7260万美元，核心FFO摊薄后每股降至0.56美元，环比因收入增加和费用降低而上升 [23] - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）增至8980万美元，同比增长6.8%，主要受入住率提高、平均每平方英尺基础租金上涨和收款情况改善驱动 [24] - 截至2022年3月31日，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.7倍，债务加权平均利率为3.2%，加权平均期限为5.1年，约96%的债务为固定利率 [25] - 期末总流动性约4.62亿美元，包括1700万美元现金及等价物和受限现金，以及4.45亿美元信贷额度借款能力 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至3月31日，租赁物业入住率为96.2%，较2021年3月31日的94.8%提高140个基点，主力租户租赁入住率提高80个基点至98.1%，非主力租户租赁入住率提高280个基点至92.6%，经济入住率提高至95.7%，租赁与经济入住率差距缩小50个基点 [14][15] - 本季度执行92份新租约和152份续租约，总面积77.6万平方英尺，续租预计占比将更高 [16][17] - 可比新租约租金价差为34%，可比续租约租金价差为14.7%，本季度新租、续租和期权租约总租金价差为14.6% [17][18] - 第一季度租户留存率为89.7% [19] 开发和重建业务 - 目前有20个新建和重建项目在建，总投资约4800万美元，平均无杠杆收益率预计为10% - 12%，第一季度有两个项目稳定运营且已开始收租 [20][21] - 还有10多个项目预计今年开工，有望实现2022年4500 - 5000万美元的重建支出目标，收益率为10%无杠杆 [21] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于由市场排名第一或第二的杂货店锚定的购物中心，团队持续在这些中心寻找价值并实现回报，收购目标内部收益率（IRR）超过8% [12] - 重申2022年净收购3 - 4亿美元的指导目标，预计通过循环信贷工具为收购计划提供资金 [13][26] - 考虑利用股权机会维持资产负债表强劲，任何股权或债务融资所得将用于提升每股财务指标 [28] - 提高2022年核心FFO和同店NOI指导区间中点，收紧同店NOI指导范围至3.25% - 4% [29] - 评估符合投资标准的中心，考虑用额外收购置换现有投资组合中低增长资产 [31] - 行业方面，杂货店锚定的购物中心市场竞争激烈，但公司认为自身运营市场是关键差异化因素 [11][12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租赁环境持续强劲，租赁价差、留存率和入住率高，市场对位于排名第一或第二杂货店锚定中心的需求持续存在 [9][10] - 对2022年收购情况乐观，已收购资产表现优于预期，有信心完成收购指导目标 [13][35] - 宏观环境存在通胀和利率上升的不确定性，但公司运营表现强劲，将谨慎评估资本和融资选项 [26][63] - 预计租赁业务将继续增长，有信心到2023年底实现非主力租户入住率达95% [48] 其他重要信息 - 2月10日提交自动生效的暂搁注册声明，启动2.5亿美元的ATM股权发行计划，尚未使用，将根据市场条件、收购机会和收益用途评估未来使用情况 [27] - 公司预计今年产生近9000万美元自由现金流，是良好的增长动力 [111] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年第一季度租赁活动减少，后续季度是否会持续或只是暂时停顿 - 公司表示第一季度租赁活动总量与历史水平相当，只是留存率高于正常水平，新租约略有下降，租赁积压处于强劲水平 [38] 问题2: 续租表现优于同行的驱动因素 - 公司认为高留存率是商业模式的优势，租户在中心经营良好且希望续租，减少了空置时间和装修成本，同时受益于宏观趋势，预计续租情况将持续良好 [41][42] 问题3: 租赁与入住率价差缩小，过去六个月租赁活动进展、租户类型、入住率增长前景以及租户是否因宏观情况更谨慎 - 本季度价差与历史水平更一致，公司格式优势使租户签约后能快速入驻，租赁管道强劲，有信心到2023年底实现非主力租户入住率达95%，目前未看到租户退缩迹象 [46][48] 问题4: 债务与EBITDA比率为5.7倍，公司希望维持的范围 - 公司表示目前对此比率感到舒适，考虑到增长计划，预计可将其提高到6倍，在低6倍范围内仍感到舒适，会保留所有融资选项以把握机会 [51] 问题5: 非主力租户空间有250个基点的提升空间，总投资组合入住率能否达到约97% - 公司确认该数字正确 [54] 问题6: 2022年第一季度续租价差是否为新常态，2023年同店NOI中续租价差应按何范围考虑 - 公司表示目前未看到价差下降迹象，但鉴于环境不确定性，不愿预测长期续租价差维持在中两位数，认为高个位数到低两位数的价差是强劲水平 [56][57] 问题7: 第一季度表现强劲且前景良好，为何不更激进地调整指导 - 公司称虽第一季度表现出色且全年有望保持，但通胀和利率存在不确定性，第一季度有一些较高项目，如租赁终止收入增加和坏账率略低，为谨慎起见，采取保守态度 [63][64] 问题8: 小商铺和主力租户的最高入住率，以及对达到97%或更高入住率的信心来源 - 公司表示目前入住率处于历史高位，因投资组合质量提高，且看到其他公司达到类似水平，结合租赁团队反馈，对提高入住率有信心 [70] 问题9: 公司资产平均价值较低，未来是否会购买更大资产，以及对投资组合构成的影响 - 公司核心业务模式不会改变，但会把握市场中能获得超额回报的机会，购买稍大或大盒子集中的资产，且这些资产仍会有排名第一或第二的杂货店 [72][73] 问题10: 开发管道中是否看到成本增加，目标收益率10% - 12%是否有风险 - 公司表示开发项目规模小、周期短，能将实时成本增加纳入财务预测，目前已获得所需租金以维持目标收益率 [80] 问题11: 公司是否提高了投资组合租金递增幅度 - 公司表示目前能获得更大的前期租金增长，复合年增长率（CAGR）维持在中2%左右，目标是继续提高CAGR，但目前在租金价差方面看到的效果更明显 [84][85] 问题12: 公司接近实现年度收购指导目标，但杠杆率略有上升，考虑到宏观逆风，投资和增加杠杆的思路是否改变 - 公司表示会权衡利率上升和运营业绩强劲两方面因素，鉴于物业层面表现良好，只要经营环境的积极趋势持续，就会继续进行收购，且2021年收购资产的实际收益率有望高于预期 [90][93] 问题13: 收购资产定价是否有变化，未来管道定价情况 - 公司认为从内部收益率角度看，未来定价优于过去，虽然资本化率可能看起来更激进，但长期回报有显著上升空间，市场需求目前未减弱，但预计随着时间推移会有变化，会持续监测 [95][96] 问题14: 4月到期的1.75亿美元利率互换协议情况及影响 - 公司让该协议到期，4月底固定利率债务占比降至87%，对利息费用影响中性，预计后续利率会上升，已在指导中考虑该因素 [99][100] 问题15: 是否看到更多卖家因预期利率上升和杠杆买家需求下降而进入市场 - 公司表示年初以来看到市场上产品数量增加，部分原因是疫情期间交易量低，且对杂货店锚定购物中心的需求持续扩大了市场上的中心数量 [106] 问题16: 下一批收购项目的资本化率范围，以及如何在计算中仍保证8%的内部收益率 - 公司未披露未完成收购项目的资本化率，称承保方式相似，保持保守，部分项目有更多空置空间可创造上升空间 [107] 问题17: 本季度有几笔处置交易，目前是否有资产待售或计划今年出售更多资产 - 公司已完成市场上的处置项目，将在下半年继续监测收购市场，预计会进行更多处置和收购，以实现3 - 4亿美元的净收购目标 [108]

公司投资组合整体情况 - 截至2022年3月31日，公司拥有290个购物中心的股权，包括269个全资购物中心和21个通过两个非合并合资企业持有的购物中心，总面积约3310万平方英尺，分布在31个州[88] 全资投资组合关键指标变化 - 2022年3月31日，公司全资投资组合的物业数量为269个，2021年为278个[89] - 2022年3月31日，公司全资投资组合的总面积为3081.3万平方英尺，2021年为3130.6万平方英尺[89] - 2022年3月31日，公司全资投资组合的ABR为4.12518亿美元，2021年为3.86971亿美元[89] - 2022年3月31日，全渠道杂货锚定购物中心的ABR占比为97.3%，2021年为96.4%[89] - 2022年3月31日，总投资组合空间的租赁入住率为96.2%，2021年为94.8%[89] - 2022年3月31日，锚定空间的租赁入住率为98.1%，2021年为97.3%[89] - 2022年3月31日，内联空间的租赁入住率为92.6%，2021年为89.8%[89] - 2022年3月31日，平均剩余租赁期限为4.5年，2021年为4.6年[89] 非全资投资组合情况 - 截至2022年3月31日，Grocery Retail Partners I所有权占比14%，物业数量20个，ABR为30090千美元，GLA为2210千平方英尺；Necessity Retail Partners所有权占比20%，物业数量1个，ABR为2270千美元，GLA为116千平方英尺[91] 租户相关数据 - 截至2022年3月31日，约72%的ABR来自提供生活必需商品和服务的租户[98] - 截至2022年3月31日，前二十租户ABR总计146175千美元，占ABR的35.1%，租赁面积14751千平方英尺，占租赁总面积的49.3%，地点数量484个[99] 公司营收与费用情况 - 2022年第一季度总营收为142163千美元，较2021年同期的130381千美元增长9.0%，其中租金收入增长8.7%，费用和管理收入增长7.7%，其他物业收入增长102.1%[102] - 2022年第一季度总运营费用为109569千美元，较2021年同期的108457千美元下降1.0%，其中物业运营费用下降5.0%，房地产税费用下降5.5%，一般和行政费用下降23.5%，折旧和摊销下降3.4%，房地产资产减值下降100%[102] - 2022年第一季度净利息费用为18199千美元，较2021年同期的20063千美元下降9.3%，加权平均利率从3.0%升至3.2%，加权平均期限从3.8年升至5.1年[104] - 2022年第一季度物业处置净收益为1368千美元，较2021年同期的13841千美元下降90.1%[102] - 2022年第一季度其他费用净额为4365千美元，较2021年同期的15585千美元下降72.0%[102] 公司利润情况 - 2022年第一季度净利润为11398千美元，较2021年同期的117千美元大幅增长，归属于股东的净利润为10079千美元，较2021年同期的103千美元大幅增长[102] 投资组合分类定义 - 公司定义同一中心投资组合为2021年1月1日前拥有并运营的256处物业，非同一中心投资组合包括25处处置物业和12处收购物业[102] 租约相关数据 - 2022年第一季度新租约数量92个，2021年为153个；新租约面积25.7万平方英尺，2021年为46.7万平方英尺；新租约平均基本租金（ABR）为494.1万美元，2021年为812万美元[106] - 2022年第一季度续约和期权租约数量152个，2021年为163个；续约和期权租约面积51.9万平方英尺，2021年为97.8万平方英尺；续约和期权租约ABR为924.7万美元，2021年为1147.2万美元[106] - 2022年第一季度可比新租约租金差为34.0%，2021年为12.4%；可比续约和期权租约租金差为14.7%，2021年为8.0%[106] 同店相关数据 - 2022年第一季度同店净营业收入（NOI）为8981.4万美元，2021年为8412.8万美元，同比增长6.8%[111] - 2022年第一季度同店总收入为1.26084亿美元，2021年为1.18912亿美元，同比增长6.0%；总运营费用为3627万美元，2021年为3478.4万美元，同比下降4.3%[111] 关键财务指标（FFO、EBITDAre等） - 2022年第一季度Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人为6705.5万美元，2021年为4498万美元；核心FFO为7256.3万美元，2021年为6355.8万美元[115] - 2022年第一季度Nareit FFO归属于股东和OP单位持有人摊薄后每股0.52美元，2021年为0.42美元；核心FFO摊薄后每股0.56美元，2021年为0.59美元[115] - 2022年第一季度EBITDAre为8657.1万美元，2021年为6797.8万美元；调整后EBITDAre为9027.3万美元，2021年为8486.5万美元[118] - 2021年全年EBITDAre为2.93128亿美元，调整后EBITDAre为3.29419亿美元[118] 加权平均摊薄普通股股数 - 2022年第一季度加权平均摊薄普通股股数为128503股，2021年为106995股[115] 首次公开募股情况 - 2021年7月19日公司完成包销首次公开募股，获得总收益5.474亿美元[121] 债务相关数据 - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司总债务义务分别为18.97567亿美元和19.14082亿美元，加权平均利率分别为3.2%和3.3%，加权平均期限分别为5.1年和5.2年[121] - 截至2022年3月31日和2021年12月31日，公司净债务分别为19.19481亿美元和18.48395亿美元，企业价值分别为63.33747亿美元和60.31391亿美元[122] 资本支出情况 - 2022年和2021年第一季度，公司资本支出分别为1860万美元和1350万美元[124] 开发和再开发项目情况 - 公司开发和再开发项目预计在24个月内稳定，预计无杠杆收益率在10%-12%，当前在建项目预计总投资4830万美元[125] 房产收购与出售情况 - 2022年和2021年第一季度，公司分别收购3处和2处房产，收购总价分别为1.0144亿美元和3985万美元[126] - 2022年和2021年第一季度，公司分别出售2处和6处房产，净销售收益分别为1277万美元和5835.6万美元[127] 股息情况 - 2022年1 - 4月公司每月支付每股0.09美元的股息，年化1.08美元，董事会已授权5 - 7月每股0.09美元的股息[127] 现金相关数据 - 截至2022年3月31日，公司现金及现金等价物和受限现金为1750万美元，第一季度净现金减少9810万美元[129] - 2022年和2021年第一季度，公司经营活动提供的净现金分别为6022.1万美元和4875.1万美元，同比增长23.5%[129] 物业运营相关数据 - 2022年第一季度物业运营中同中心净营业收入较2021年同期增加570万美元，增幅6.8%[131] - 2022年第一季度营运资金净现金支出为1100万美元，2021年同期为1530万美元[131] - 2022年第一季度费用和管理收入为250万美元，较2021年同期增加20万美元[131] - 2022年第一季度利息支付为1480万美元，较2021年同期减少400万美元[131] - 2022年第一季度房地产收购现金支出为1.014亿美元，2021年同期为3990万美元[131] - 2022年第一季度房地产处置净现金流入为1280万美元，2021年同期为5840万美元[131] 关键会计估计与政策 - 公司于2022年2月16日向美国证券交易委员会提交的2021年10 - K表格年度报告中包含关键会计估计的描述，2022年关键会计政策无重大变化[132] 市场风险披露 - 公司于2022年2月16日向美国证券交易委员会提交的2021年10 - K表格年度报告中包含市场风险的定量和定性披露，2022年无重大变化[133] 公司运营绩效衡量指标 - 公司使用关键绩效指标（KPIs）衡量运营绩效，包括投资组合、租赁和财务绩效等方面的指标[81]

员工构成与流失情况 - 截至2021年12月31日，公司约有290名员工分布在19个州，其中约53%为女性，47%为男性；高级领导团队中女性占比19%，男性占比81%；经理及以上职位中女性约占31%，男性约占69%[26] - 2021年公司整体员工流失率为14%，自愿流失率为12%，前三年整体流失率平均为15%，自愿流失率为11%，2021年高级领导团队无人员流失[26] 员工激励与福利 - 2021年公司所有符合条件的员工均获得基于服务的限制性股票单位授予[27] - 2021年公司为每位接种新冠疫苗的员工、配偶和受抚养人向健康储蓄账户捐款，并举办了五次健康挑战活动[31] 员工培训 - 2021年公司员工参与内部培训时长超3500小时[30] GRESB评分变化 - 2021年公司GRESB评分较2020年评估提高了9%[36] 业务竞争情况 - 公司业务具有高度竞争性，在收购购物中心和吸引、留住租户方面面临竞争[20] - 公司认为吸引和留住租户的主要竞争因素包括杂货店主力店质量、位置、商圈人口统计、租户组合、购物中心物理状况和占用成本[21] 公司业务类型 - 公司主要业务为社区和邻里购物中心的所有权和运营，以单一报告分部呈现业绩[22] ESG团队成立 - 2021年公司成立内部跨职能“ESG团队”，负责企业责任和ESG事务[34] 女性高管与董事会构成 - 公司有9名女性担任副总裁或更高职位，其中3人在高管层，董事会中有2名女性独立董事[39] - 董事会由8名董事组成，其中7名是独立董事[44] 社区活动参与 - 2021年社区合作组织赞助6次社区服务活动，产生超200小时社区服务时长，还赞助2次教育活动[39] 能源与水资源节约 - 2021年完成超350万平方英尺白色反光屋顶安装，节省超90万kWh能源[42] - 2021年执行54次LED改造，使改造中心总数达249个，每年节省860万kWh能源[42] - 智能水控制计划实施以来，公司已节省2.853亿加仑水[42] 利率互换协议与债务情况 - 截至2021年12月31日，公司有5个利率互换协议，固定了9.3亿美元无担保定期贷款的LIBOR利率[269] - 截至2021年12月31日，公司有2500万美元无担保债务利率未固定，利率每上升1个百分点，每年将增加约30万美元利息支出[270] LIBOR发布停止情况 - 2021年12月31日起，一周和两个月期美元LIBOR停止发布，2023年6月30日起，其他美元LIBOR也将停止发布[272] 外汇风险情况 - 公司没有海外业务，不面临外汇波动风险[273]

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，NAREIT FFO增长7.3%，达到4940万美元，摊薄后每股0.39美元；核心FFO增长24.5%，达到6080万美元，摊薄后每股0.47美元，增长源于物业收入增加、收款改善和利息支出减少 [31] - 2021年第四季度，公司有740万美元的非现金支出用于业绩奖励负债，预计2022年第一季度还会有180万美元的支出 [32] - 2021年第四季度，一般及行政费用高于其他季度，预计2022年全年G&A与2021年持平，为4880万美元 [33] - 2021年第四季度，资本支出高于其他季度，2021年7月IPO发行1955万股，使加权平均股数增加15%，影响了NAREIT和核心FFO每股收益 [34] - 2021年全年，核心FFO每股2.19美元，超出2.14 - 2.18美元的指引上限 [34] - 2021年第四季度，同店NOI提高至8880万美元，同比增长15.2%，与2019年12月31日相比增长3.9% [37] - 截至2021年12月31日，公司总流动性约为6.04亿美元，净债务与调整后EBITDAre的比率为5.6倍，债务加权平均利率为3.3%，加权平均期限为5.2年，约99%的债务为固定利率 [38] - 2022年，同店NOI增长指引为3% - 4%，核心FFO指引范围为2.16 - 2.24美元，预计总核心FFO将增长约11%至2.82亿美元 [41][42] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务方面，2021年第四季度末，租赁组合入住率达96.3%，锚定租户入住率增至98.1%，内铺入住率增至92.7%，租赁入住率与经济入住率差距为100个基点，内铺差距压缩至80个基点 [21][22] - 2021年第四季度，公司签订121份新租约和132份续租及期权租约，总面积140万平方英尺，可比新租约租金差为18.3%，可比续租租金差为7.8% [23] - 2021年第四季度，租户保留率为86%，接近全年的88%，与2017 - 2020年平均保留率87%一致 [25] - 2021年第四季度，续租平均每平方英尺租户改进成本为1.29美元，全年平均为0.95美元 [26] - 再开发业务方面，2021年第四季度，公司稳定了两个地面外铺开发项目，新增可租赁面积7300平方英尺，已全部出租 [27] - 2021年开始的17个再开发项目预计总成本4500万美元，预计无杠杆收益率在10% - 12%之间，2022年管道中有8个项目，投资2300万美元，预计全年在地面和再开发机会上投资4500 - 5000万美元 [28][29] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司收购资产的市场资本化率在5.75% - 6.75%之间，2021年全年收购加权平均资本化率为6.4%，第一季度接近6% [56] - 市场竞争方面，收购物业竞争加剧，组合资产定价激进，单个资产市场资本化率压缩25 - 50个基点 [66][67] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于拥有和运营邻里、以杂货店为锚定的全渠道购物中心，策略是拥有市场排名第一或第二杂货店的中心，中心具有全渠道功能，租户提供必需品和服务，位于人口结构有利的贸易区 [10][13] - 公司目标是三年内净收购10亿美元资产，通过外部收购和内部增长实现长期增长，内部增长驱动因素包括新租约和续租租金差、固定租金增长、出租空置空间和再开发机会 [14][15] - 为优化内部增长，公司将继续选择性地循环资产，将收益投入更高质量、更高增长的资产 [48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境强劲，租金收款恢复到疫情前水平，零售空间需求持续旺盛，公司处于长期增长的有利位置 [17][19] - 公司对2022年持乐观态度，认为指导目标可实现，格式优势将继续推动业绩，内部和外部增长计划将受益于强劲的经营环境 [52][53][19] 其他重要信息 - 2021年7月IPO后至12月31日，公司收购7个杂货店锚定中心和2个外铺，花费2.674亿美元，2022年已收购2个中心，花费8290万美元，还有一个中心已签约，价值1750万美元 [44] - 2022年，公司指导净收购3 - 4亿美元资产，已确定美国有5800个符合战略的杂货店锚定购物中心 [46] - 自IPO以来，公司处置11个全资中心、2个外铺和1个地块，总面积约110万平方英尺，售价9170万美元，略低于第三季度指引下限 [48] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司指引强劲，是否因投资组合有差异，是否存在较少坏账 - 公司认为格式驱动结果，杂货店和必需品业务在疫情期间表现良好，未来也将如此，核心FFO增长主要源于NOI增长，2021年坏账影响不显著，为2022年提供了稳定基础，预计能收回剩余300万美元付款计划款项，已计入指引上限 [52][54][55] 问题2: 2022年收购资产的资本化率指导 - 公司收购资产的资本化率在5.75% - 6.75%之间，预计未来保持在该范围，2021年全年收购加权平均资本化率为6.4%，第一季度接近6% [56] 问题3: 2022年入住率预期及近期可实现的额外增长 - 公司预计未来24个月内铺入住率达到95%，2022年可能实现其中有意义的一部分，取决于当前强劲的管道情况 [60][61] 问题4: 开发和再开发项目的完成时间、成本趋势及对公司的影响 - 再开发项目周期较短，成本增加已纳入预算，延迟主要在许可流程和物资供应方面，公司对收益有信心，租户需求强劲 [62][63][64] 问题5: 收购市场竞争加剧，公司是否面临同样挑战 - 公司看到收购物业竞争加剧，组合资产市场定价激进，单个资产市场资本化率压缩25 - 50个基点，但仍能选择性找到符合8%无杠杆IRR目标的资产 [66][67] 问题6: 2022年店铺关闭预期及观察名单情况 - 公司对2022年店铺关闭情况持乐观态度，预计不会激增，零售商大多处于稳定状态，观察名单上最大租户集中在健身、宠物用品、办公用品等类别，前五大租户占总ABR不到2.5%，业务模式租户多元化，观察名单风险分散 [68][70][71] 问题7: 从消费者角度看，公司投资组合受通胀压力的最新趋势 - 公司中心客流量高于2019年，消费者对必需品需求稳定，73%的租金来自必需品零售商，目前通胀未构成重大逆风，但公司会密切关注 [73][74][75] 问题8: 是否重新考虑杠杆目标以保持较低杠杆 - 公司将继续坚持收购策略，若能找到符合8%无杠杆IRR和严格承保标准的项目，将继续收购，市场可能推动债务与EBITDA比率升至60%多，但公司致力于保持投资级资产负债表 [77][78] 问题9: 第四季度新租约租金率跃升原因及近期租金差展望 - 剔除2020年疫情影响，2017 - 2019年和2021年平均新租赁租金差为14.9%，2021年的15.7%与历史水平相符，波动较小，原因是平均中心面积小，租户规模小，对大型零售商敞口少 [80][81] 问题10: 第四季度租赁TI费用较高原因及2022年支出预期 - 第四季度TI费用较高是由于租赁量增加，预计2022年CI、TI和租赁佣金总计约5000 - 5500万美元 [83][84] 问题11: 如何看待再开发项目整体管道规模，为何不扩大 - 公司努力扩大再开发项目，但项目规模小、耗时多，目前回报率在9% - 10%，是很好的投资方式，预计未来每年业务规模约5000万美元 [86][87] 问题12: 如何从第四季度每股0.45美元提升到全年平均每股0.55美元 - 第四季度每股0.47美元受前期收款和较高费用影响，两者相互抵消，增长主要来自同店增长、2021年收购和2022年净收购，G&A费用将保持稳定，利息支出因债务减少而降低 [89][90][91] 问题13: 2021年租约租金涨幅与现有投资组合相比情况 - 新租约和续租约租金涨幅在2% - 2.5%之间，现有投资组合中租金涨幅对NOI贡献约60 - 70个基点 [94] 问题14: 2022年同店NOI增长指引除租金涨幅外的其他组成部分 - 2022年同店NOI增长指引3% - 4%中，租金涨幅贡献60 - 70个基点，新租赁租金差贡献70 - 80个基点，再开发贡献70 - 80个基点，入住率提升贡献200 - 250个基点，预计坏账恢复到历史水平，占收入60 - 80个基点 [97][98][99] 问题15: 若能维持高入住率，未来续租租金差是否会更大，是否会给租户带来压力 - 公司未在假设中考虑更高租金差，但认为有机会实现，将在2022年进行测试，杂货店租约长，内铺租户成本占比约10%，租户保留率高，表明租户未感受到压力，通胀可能推动租金差增长 [101][102][103] 问题16: 2022年处置资产情况及预计处置资产的资本化率 - 3.5亿美元是净收购数字，处置将在此基础上进行，历史上每年处置1 - 1.25亿美元，公司更关注净收购带来的增量增长，未给出处置资产资本化率指引 [105] 问题17: 是否有收购中小规模投资组合的意愿，是否会扩大合资和资产管理平台 - 公司会考虑符合8%无杠杆IRR且非溢价收购的投资组合，目前因组合资产溢价高，预计通过单个收购增长，公司经常收到机构投资者合作意向，若能满足资产负债表增长目标，会考虑合作 [108][109][112] 问题18: 本季度收购及管道中的Arapahoe和Town & Country项目，未来投资是否会更大或更多盒子 - 这是本季度的组合情况，Town & Country有两个杂货店锚定，可视为两个中心，Arapahoe是为获得杂货店锚定部分而收购两个盒子，目前进展良好 [114][115][116] 问题19: 本季度直线租金是否会延续到2022年，核心FFO调整中的交易成本和其他费用具体是什么，在损益表中如何体现 - 2022年直线租金预计为200 - 250万美元，交易成本和其他费用包括失败交易或收购成本以及IPO相关费用，部分为非现金费用，将在损益表的其他费用和收入净额中体现，在核心FFO调整中作为加回项，但影响NAREIT FFO [119][120][121]