会议安排 - 公司2025年8月28日在香港湾仔瑞安中心34楼举行董事会会议[3] - 董事会将考虑批准刊发2025年上半年中期业绩公布[3] - 董事会将考虑宣布派发中期股息（如有）[3] 人员信息 - 公司执行董事有罗康瑞等4人[3] - 公司独立非执行董事有黎定基等7人[3]

股本情况 - 本月底法定/注册股本总额为3000万美元，每股面值0.0025美元，法定/注册股份数目为12亿股[1] 股份发行情况 - 上月底及本月底已发行股份（不包括库存股份）数目均为8027265324股，库存股份数目均为0，已发行股份总数均为8027265324股[2]

公司信息 - 上市公司为瑞安房地产有限公司，股份代号272[15] - 股份过户登记分处地址在香港湾仔皇后大道东183号合和中心17M楼[3][11] - 公司电邮地址为sol.ecom@shuion.com.cn[3][11] 通讯发布 - 公司通函中、英文版本于2025年7月31日在公司网站和HKExnews网站登载[2][11] - 采用电子方式发布公司通讯，继续通过两网站发布[4][5][12][13] 接收方式 - 非登记持有人若收通知需向中介提供电邮，未提供则主动查网站[7][8][14] - 想收印刷本填回条交回或电邮至指定地址，有效期有规定[6][13] 咨询途径 - 咨询疑问工作日9:00 - 18:00致电股份过户登记分处(852) 2862 8688[9][14]

公司通讯发布 - 公司通函中、英文版本于2025年7月31日在公司网站及HKExnews网站登载[1][9] - 公司已采用电子方式发布公司通讯，将继续通过公司网站及HKExnews网站电子发布[3][4][10] 股东接收方式 - 想收取印刷本填妥回条交回或发至公司邮箱，有效期至被撤回等较早情况[5][10] - 建议股东扫描回条专属二维码提供邮箱地址接收登载通知[6][11] 其他说明 - 公司为瑞安房地产有限公司，股份代号为272[13] - 联名股东填回条须所有联名股东联合签署才有效[13]

此乃要件 請即處理 閣下如對本通函任何內容或將採取的行動有任何疑問，應諮詢 閣下的持牌證券交易商或 註冊證券機構、銀行經理、律師、專業會計師或其他專業顧問以獲取獨立意見。 閣下如已售出或轉讓所有名下的瑞安房地產有限公司股份，應立即將本通函送交買主或承 讓人或經手買賣或轉讓的銀行經理、持牌證券交易商或註冊證券機構或其他代理商，以便 轉交買主或承讓人。 香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本通函的內容概不負責，對其準 確性或完整性亦不發表任何聲明，並明確表示概不會就本通函全部或任何部份內容而產生 的或因依賴該等內容而引致的任何損失承擔任何責任。 Shui On Land Limited 瑞安房地產有限公司 * （於開曼群島註冊成立之有限責任公司） （股份代號：272） 有關增加對基金的出資 及 項目公司股權轉讓之 主要交易 本通函所用全部詞彙與本通函「釋義」一節所載者具相同涵義。 董事會函件載於本通函第7至24頁。 本公司已根據上市規則第14.44條就合作協議及其項下擬進行的該等交易向一組有密切聯繫 的股東取得股東書面批准，該等股東合共持有就批准合作協議及其項下擬進行的該等交易 舉行股東大會的50% ...

合营安排与收购事项 - 上海瑞新里与上海莘赋里订立股东协议成立合营公司 合营公司分别由上海瑞新里及上海莘赋里拥有30%及70%权益 [1] - 合营公司拟通过公开挂牌竞价程序收购上海永业城市更新建设发展有限公司50%股权 底价为人民币28.94亿元 [1] - 上海瑞新里及上海莘赋里已分别对合营公司现金出资人民币300万元及人民币700万元 占合营公司资本的30%及70%股权 [1] - 上海瑞新里承担的资本承诺总额预计不超过人民币10.47亿元 [1] 合营公司业务范围 - 合营公司将从事上海项目的开发、销售及营运 业务范围包括企业管理咨询、物业管理、建筑专业建设工程设计及市政专业建设工程设计 [1] 战略意义 - 成立合营公司符合公司业务发展策略 有助于公司更专注于成为一级商业房地产业主及营运商 [2] - 通过与上海莘赋里的合作 公司将有机会开发位于上海黄金地段的项目 [2] - 董事认为合营公司及后续项目开发将提供极具吸引力的商机 有助于实现收入来源多元化并完善整体项目开发组合 [2]

业绩总结 - 2022年上半年公司收入为人民币44.15亿元，同比下降63%[30] - 2022年上半年公司归属于股东的利润为人民币4.5亿元，同比下降58%[31] - 2022年上半年物业销售收入为人民币24.49亿元，同比下降76%[30] - 2022年上半年租金及相关收入为人民币10.91亿元，同比增长8%[30] - 2022年上半年公司总收入为人民币14.21亿元，同比增长3%[75] - 2022年上半年公司的毛利润为人民币10.57亿元，同比增长2%[75] - 2022年上半年公司的净资产为人民币337.42亿元，同比增长1%[75] 用户数据 - 合同物业销售同比增长55%，锁定销售额为人民币437亿元[11] - 2022年上半年，住宅和商业的合同销售额分别为12,115百万人民币和18,715百万人民币，同比增长55%[50] - 截至2022年6月30日，SXTD投资物业组合的总可租赁面积为2,638,700平方米，公允价值为96,080百万人民币[36] - 截至2022年6月30日，公司的可售资源总额为760亿人民币，预计可售建筑面积为1,232,800平方米[59] - 2022年6月30日，零售和办公物业的入住率均保持在90%以上[87] 财务状况 - 净负债比率为48%，因赎回600百万美元的6.4%优先永续资本证券增加了13%[11] - 2022年上半年，公司的净债务为21,468百万人民币，保持相对较低的杠杆率[41] - 2022年上半年，公司的现金储备为130亿人民币，且拥有未动用的信贷额度[42] - 截至2022年6月30日，总资产为109,940百万人民币，较2021年12月31日下降3%[101] - 截至2022年6月30日，总现金和银行存款为12,975百万人民币，较2021年12月31日下降25%[101] - 截至2022年6月30日，总债务为34,443百万人民币，较2021年12月31日上升8%[101] - 截至2022年6月30日，净杠杆率为48%，较2021年12月31日上升18个百分点[101] 市场动态 - 由于上海封锁，业务活动暂停2.5个月，导致物业销售和租金收入受到不利影响[13] - 上海RHXC Lot 167A的所有单位在发售当天全部售罄，显示出强劲的市场需求[54] - 2022年上半年，公司的物业投资收入中，上海占比71%，武汉占比14%，其他城市占比15%[81] 资产与投资 - 截至2022年6月30日，完成的投资物业公允价值为51,672百万人民币，较上半年增加96百万人民币，增幅为0.2%[36] - 截至2022年6月30日，完成的投资物业组合总建筑面积为2,770,000平方米[100] - 公司在上海青浦区收购了4块住宅用地，持有80%的有效权益[116] - 公司在上海普陀区收购了一块商业用地，持有100%的有效权益[116] - 公司在上海的多个项目中，持有99%和80%的有效权益[116]

业绩总结 - 2022年公司利润为人民币1,475百万，归属于股东的利润为人民币906百万[10] - 2022年公司总收入为人民币15,565百万，同比下降11%[29] - 2022年每股基本收益为人民币11.3分，同比下降45%[30] - 2022年最终股息为每股港币0.064，全年股息总额为每股港币0.10[30] - 2022年集团的总收入为27.02亿人民币，较2021年下降6%[85] - 2022年集团的净资产为340.26亿人民币，净负债比率为11.5%[85] 用户数据 - 物业销售额为人民币11,695百万，合同销售额达到人民币27.2亿[10] - 2022年合同销售总额为人民币30,270百万，其中住宅销售为人民币30,157百万，商业销售为人民币113百万[54] - 截至2022年12月31日，集团的可售资源总面积为1,155,800平方米，预计可归属销售为41.3亿人民币[71] - 上海地区的可售资源总面积为109,100平方米，预计可归属销售为13.0亿人民币[71] - 武汉地区的可售资源总面积为1,046,700平方米，预计可归属销售为28.3亿人民币[71] 未来展望 - 2022年GDP增长放缓至3.0%，预计中国经济将在解除“清零政策”后逐步复苏[13] - 2023年可售及预售的住宅总可租赁面积为291,000平方米，公司的权益面积为174,500平方米[70] - 2023年春节期间，零售销售收入同比增长14%，客流量增长57%[94] 新产品和新技术研发 - 2022年，上海RHXC Park Vera的预售总额为人民币10.3亿，单位总数为609，平均售价为人民币119,800/平方米[60] 市场扩张和并购 - 2022年，上海杨浦滨江的收购总金额为人民币2,376百万，土地面积为16,993.8平方米[69] - 公司在上海青浦区收购了4块住宅用地，持有80%的有效权益[122] - 公司在上海普陀区收购了一块商业用地，持有100%的有效权益[122] 负面信息 - 总租金收入轻微下降4%，反映出对租户的支持[10] - 2022年全国住宅销售收入和平均售价分别下降28.3%和2.0%[13] - 截至2022年12月31日，公司总资产为104,878百万人民币，同比下降8%[108] - 截至2022年12月31日，公司总现金和银行存款为13,368百万人民币，同比下降23%[108] - 截至2022年12月31日，公司总债务为33,512百万人民币，同比增长5%[108] - 截至2022年12月31日，公司净负债比率为45%，较2021年增加15个百分点[108] 其他新策略和有价值的信息 - 2022年，净负债为人民币20,144百万，较2021年减少了2,435百万[39] - 2022年，投资物业组合的公允价值总计为人民币96,513百万，较上年减少596百万，降幅为0.6%[34] - 2022年，完成的投资物业总可租赁面积为1,376,200平方米，公允价值增益为人民币98百万，增幅为0.2%[34] - 截至2022年12月31日，平均出租率为89%[97] - 2022年上海办公物业的出租率保持在90%以上[98]

业绩总结 - 2023年公司总收入为人民币9,752百万，同比下降37%[25] - 2023年净利润为人民币1,397百万，同比下降5%[33] - 2023年股东应占利润为人民币810百万，同比下降11%[33] - 2023年每股基本收益为人民币10.1分，全年每股股息为港币0.09[33] - 2023年总资产为人民币100,998百万，较2022年下降4%[119] - 2023年总债务为人民币31,933百万，较2022年下降5%[119] - 2023年每股股东权益为4.84人民币，较2022年下降1%[119] 用户数据 - 2023年整体销售和顾客流量分别达到2021年水平的106%和110%[94] - 2023年成熟办公物业的平均入住率为90%[97] - 2023年整体入住率为86%，较2022年提升了5个百分点[116] - 上海香港寿坊的零售入住率为93%[101] - 上海盘龙天地的零售入住率为87%[115] 未来展望 - 2024年及以后的租赁面积超过26,000平方米已成功锁定[97] - 2024年，上海太平桥地块122的可售面积为56,600平方米，集团权益为50%[70] 新产品和新技术研发 - 2023年公司成功发行了规模为人民币4,401百万的绿色抵押贷款支持证券，票息为3.9%[38] 市场扩张和并购 - 2023年公司物业销售总额为人民币5,898百万，其中上海潘龙天地项目贡献了人民币5,501百万[26] - 2023年公司在上海的优质零售物业空置率降至9%[15] - 2023年公司录得合同销售额为人民币11,396百万，其中住宅物业销售为人民币7,208百万，商业物业销售为人民币2,982百万，其他资产处置为人民币1,206百万[60] 负面信息 - 2023年公司现金及银行存款总额为人民币8,917百万，较2022年下降33%[119] - 2023年净债务为人民币23,016百万，较2022年上升14%[119] - 2023年投资物业在开发中的公允价值为人民币19,553百万，较上年减少2.1%[42] 其他新策略和有价值的信息 - 2023年总租金及相关收入为3243百万人民币，较2022年增长16%[116] - 2023年公司现金及银行存款为人民币8,917百万，净负债比率为52%[37] - 2023年零售租户中，食品与饮料占比为31.9%[127] - 新开业的上海盘龙天地在春节活动期间销售收入超过3500万人民币，访客人数达到120万[99]

业绩总结 - 2023年上半年集团收入为人民币6,431百万，同比增长46%[11] - 2023年上半年归属于股东的利润为人民币618百万，同比增长37%[11] - 2023年上半年净利润为人民币913百万，同比增长17%[32] - 2023年上半年物业销售额为人民币4,662百万，同比增长90%[11] - 2023年上半年租金及相关收入为人民币1,515百万，同比增长3%[11] - 2023年上半年物业管理收入为人民币273百万，同比增长9%[31] - 2023年上半年房地产资产管理业务的收入增长了10%[80] - 2023年上半年每股派息为港币0.032元[10] 用户数据 - 截至2023年6月30日，集团现金及银行存款维持在人民币12,239百万的健康水平[34] - 截至2023年6月30日，净负债比率为50%[34] - 2023年上半年，集团的可售资源总面积为1,083,200平方米，预计总销售额为人民币720亿元[63] - 2023年下半年，集团已锁定销售额为人民币74.33亿元，将在未来交付给客户并计入财务业绩[59] - 2023年上半年，集团在武汉的预售价格创下历史新高，达到人民币63,800元/平方米[59] 未来展望 - 上海市政府计划在未来10年内完成所有城市村庄的改造[73] - 截至2023年6月30日，投资物业总可租赁面积为2,641,700平方米，公允价值为人民币97.21亿元[38] - 2023年上半年，集团的投资物业组合公允价值较账面价值增加人民币3.1亿元，增幅为0.1%[38] 新产品和新技术研发 - Panlong Tiandi项目自2023年4月底开业以来，吸引了超过100万名游客[86] 市场扩张和并购 - 2023年6月30日，公司的资产管理规模(AUM)从265亿人民币增长至303亿人民币[81] - 公司管理的项目总估值为303亿人民币，管理的商业总建筑面积为420万平方米[85] 负面信息 - 2023年6月30日总资产为人民币103,203百万，较2022年12月31日下降2%[100] - 2023年6月30日总现金及银行存款为人民币12,239百万，较2022年12月31日下降8%[100] - 2023年6月30日净债务为人民币21,899百万，较2022年12月31日上升9%[100] - 2023年上半年平均债务成本为5.7%，较2022年上半年的4.9%上升[100] - 2023年6月30日净杠杆率为50%，较2022年12月31日上升5个百分点[100] - 2023年上半年租金及相关收入与总利息成本的比率为85.8%[102]