物业收购情况 - 2019年和2018年收购13栋办公楼、1处工业地产、4处零售购物中心和129套样板房，可出租面积分别约为127.38万平方英尺和12.93万平方英尺[93] - 2018年第一季度收购19套样板房，购买价格730万美元，其中现金支付220万美元，抵押贷款510万美元[94] 总营收变化 - 2019年第一季度总营收720万美元，较2018年同期的820万美元减少100万美元，降幅12.7%[102] 各项成本费用变化 - 2019年第一季度租赁运营成本280万美元，较2018年同期的260万美元增加11.4万美元，占总营收比例从32.2%升至38.5%[103] - 2019年第一季度一般及行政费用180万美元，较2018年同期的130万美元增加42.7万美元，占总营收比例从16.2%升至24.5%[105] - 2019年第一季度折旧和摊销费用约220万美元，较2018年同期的约230万美元减少约12.9万美元，降幅5.5%[106] - 2019年第一季度B系列优先股利息支出64.8万美元，较2018年同期的110万美元减少44.5万美元，降幅40.7%[108] - 2019年第一季度抵押贷款利息支出190万美元，较2018年同期的200万美元减少8.7万美元，降幅4.4%，加权平均利率从4.6%升至4.7%[109] 公司流动性与现金情况 - 2019年3月31日公司可用流动性包括现金及现金等价物550万美元，目前无循环信贷额度[112] - 2019年3月31日和2018年12月31日，现金等价物分别约为550万美元和580万美元，受限现金分别为730万美元和400万美元[119] 公司债务情况 - 公司1.6万股B系列优先股将于2019年8月1日强制赎回，需支付现金1600万美元，目前现金不足[115][116] - 2019年剩余九个月和2020年12月31日，样板房物业到期应付抵押票据分别为630万美元和1230万美元[117] - 截至2019年3月31日，公司有一笔本金460万美元的可变利率应付抵押票据和本金总计1.131亿美元的固定利率应付抵押票据，加权平均利率约为4.7%，债务与这些物业估计市值之比约为58.7%[120][121] - 截至2019年3月31日，公司有128笔本金总计2940万美元的固定利率应付抵押票据，每套房平均未偿还贷款余额约为23万美元，加权平均利率为5.0%，债务与这些物业估计价值之比约为66.7%[122] 现金流量情况 - 2019年第一季度经营活动提供的净现金从2018年同期的73.6万美元增加约58.2万美元至130万美元[124] - 2019年第一季度投资活动提供的净现金约为800万美元，2018年同期使用现金约780万美元[124] - 2019年第一季度融资活动使用的净现金为620万美元，2018年同期融资活动提供现金490万美元[126] 资金支付情况 - 2019年第一季度公司支付应付抵押票据770万美元、股息110万美元，赎回900股B系列优先股90万美元[128] 资金运营指标变化 - 2019年第一季度资金运营（FFO）为33902美元，2018年同期为1113770美元；2019年第一季度调整后资金运营（MFFO）为649561美元，2018年同期为1267112美元[133] 资本支出预计 - 公司预计每年在资本改进、租户改进和租赁成本上的支出最高可达200万美元（扣除贷款人在储备账户中持有的存款）[125] 租赁业务关键指标变化 - 2019年第一季度租赁收入为606.17万美元，较2018年减少20.64万美元，降幅3.3%[136] - 2019年第一季度租赁运营成本为268.83万美元，较2018年增加24.48万美元，增幅10.0%[136] - 2019年第一季度净营业收入为337.33万美元，较2018年减少45.12万美元，降幅11.8%[136] - 2019年第一季度末物业入住率为81.8%，较2018年下降3.5%[136] - 2019年第一季度运营成本占总收入的44.3%，较2018年增加5.3%[136] 租约情况 - 2019年第一季度签署6份可比租约，总面积6633平方英尺，现金基础平均租金无增长，直线基础平均租金增长5.1%[139] - 2019年第一季度新签可比办公空间租约面积1137平方英尺，现金基础平均租金增长8.3%，直线基础平均租金增长11.8%[139] - 2019年第一季度续签可比办公空间租约面积5496平方英尺，现金基础平均租金下降1.2%，直线基础平均租金增长4.0%[139] 公司控制与程序情况 - 截至报告期末，公司披露控制和程序有效[142] - 2019年第一季度公司财务报告内部控制无重大变化[143]

公司物业资产情况 - 截至2018年12月31日，公司拥有或有股权的物业包括14处办公物业（约115.0623万平方英尺可出租面积）、1处工业物业（约15.003万平方英尺可出租面积）、4处零售购物中心（约13.101万平方英尺可出租面积）和144套样板房[161] 样板房收购与处置情况 - 2018年公司收购45套样板房，购买价格为1730万美元，其中现金支付520万美元，抵押票据1210万美元；2017年收购47套样板房，购买价格为1760万美元，其中现金支付590万美元，抵押票据1170万美元[166] - 2018年全年，公司处置33套样板房，约1260万美元，确认收益约98.8万美元；2017年全年，处置23套样板房，约980万美元，确认收益约73.5万美元[166] 物业出售情况 - 2018年12月，公司出售圣地亚哥港综合体，约2480万美元，确认收益约1000万美元；出售尤卡谷零售中心，约780万美元，确认收益约140万美元；出售太平洋橡树广场，约390万美元，确认损失约23.2万美元[166] - 2017年2月，公司出售兰奇伍德医疗大楼，约220万美元，确认损失约17万美元；3月，出售帆船广场零售中心，约300万美元，确认收益约75.6万美元；4月，出售海岸线医疗大楼，约820万美元，确认收益约130万美元[166] 稳定物业定义 - 公司认为物业达到80%的入住率满一个日历年，或已运营三年即为稳定物业[159] 物业租赁情况 - 公司多数办公物业租赁期限为3至5年，有年度租金增长；样板房通常租赁给开发商2至3年，采用净租赁[160] 宏观经济与商业地产数据 - 2018年第四季度美国GDP增长率估计为1.8%，截至2018年12月31日失业率为3.9%，专业和商业服务办公部门失业率为4.3%，商业地产办公部门空置率降至12.6%，第四季度净吸纳量为5830万平方英尺[163][164] 公司运营评估重点 - 公司运营结果评估注重产生现金流能力，较少关注未实现损益和非现金费用[168] 公司未来财务预期 - 公司预计未来租金收入、利息费用、租金运营费用、一般费用以及折旧和摊销将因资产收购和预期增长而增加[170] 公司营收情况 - 2018年总营收3230万美元，较2017年的3340万美元减少100万美元，降幅3.1%[194] 公司租赁运营成本情况 - 2018年租赁运营成本1090万美元，较2017年的1070万美元增加16.3万美元，增幅1.5%，占营收比例为33.7%，2017年为32.1%[194] 公司一般及行政费用情况 - 2018年一般及行政费用450万美元，较2017年的520万美元减少约66.8万美元，降幅12.8%，占总营收比例为14.0%，2017年为15.6%[195] 公司折旧和摊销费用情况 - 2018年折旧和摊销费用910万美元，较2017年的970万美元减少60.9万美元，降幅6.3%[196] 公司减值费用情况 - 2018年Waterman Plaza物业确认减值费用53.3万美元，2017年无减值费用[197] 公司优先股股息与递延发行成本摊销情况 - 2018年和2017年B系列优先股股息分别为490万美元和440万美元，递延发行成本摊销分别约为14.7万美元和63万美元[198] 公司抵押票据利息费用情况 - 2018年抵押票据利息费用约830万美元，较2017年的790万美元增加约40万美元，增幅5.0%，未偿债务加权平均利率分别为4.6%和4.7%[199] 公司出售房地产资产净收益情况 - 2018年公司因出售房地产资产净收益约1220万美元，2017年约为260万美元[200] 公司所得税费用情况 - 2018年所得税费用为51.9万美元，较2017年的20.9万美元增加31万美元[201] 公司分配给非控股股东收入情况 - 2018年分配给非控股股东的收入为106.8万美元，2017年为64.2万美元[202] 公司优先股赎回情况 - 公司16,900股B系列优先股将于2019年8月1日以1690万美元现金强制赎回，截至2018年12月31日公司现金不足[206] 公司现金及受限现金情况 - 截至2018年12月31日，公司有现金、现金等价物和受限现金约980万美元，其中约230万美元受限用于现有物业资本支出[211] 公司债务情况 - 截至2018年12月31日，公司有一笔340万美元的可变利率应付抵押票据和总计1.151亿美元的固定利率应付抵押票据，加权平均利率约4.6%，债务与估计市值比率约57.5%[212] - 截至2018年12月31日，NetREIT Dubose及其相关实体有总计3270万美元的142笔固定利率应付抵押票据，平均每笔贷款余额约23万美元，加权平均利率约4.8%，债务与估计市值比率约58.2%[213] 公司经营活动净现金情况 - 2018年和2017年经营活动提供的净现金从560万美元降至约43.2万美元，减少520万美元[214] 公司投资活动净现金情况 - 2018年投资活动提供的净现金为2560万美元，2017年使用110万美元，主要因2018年房地产销售收益超过购买支出[215] 公司融资活动净现金情况 - 2018年融资活动使用净现金2460万美元，2017年提供360万美元，主要因赎回B系列优先股[217] 公司FFO与MFFO情况 - 2018年和2017年公司的FFO分别为188.7141万美元和424.4716万美元，MFFO分别为217.7711万美元和513.5771万美元[223] 公司商业租赁物业租金收入与净营业收入情况 - 2018年和2017年公司商业租赁物业的租金收入分别为2496.6654万美元和2579.6774万美元，下降3.2%[225] - 2018年和2017年公司商业租赁物业的净营业收入分别为1454.506万美元和1551.4684万美元，下降6.2%[225] 2018年第四季度公司租约签署与租金率情况 - 2018年第四季度，公司签署25份租约（12份新租约和13份续约），总面积99,181平方英尺，其中可比租约面积46,487平方英尺[228] - 2018年第四季度，可比租约现金基础平均租金率增长38.1%，直线法基础平均租金率下降5.3%[228] - 2018年第四季度，可比新办公室租约面积3,274平方英尺，现金基础平均租金率增长2.4%，直线法基础平均租金率增长11.3%[228] - 2018年第四季度，可比办公室续约面积43,213平方英尺，现金基础平均租金率增长41.5%，直线法基础平均租金率下降6.9%[228] 2018年全年公司租约签署与租金率情况 - 2018年全年，公司签署79份租约（36份新租约和43份续约），总面积304,660平方英尺，其中可比租约面积177,280平方英尺[229] - 2018年全年，可比租约现金基础平均租金率增长14.2%，直线法基础平均租金率增长6.0%[229] - 2018年全年，可比新办公室租约面积19,154平方英尺，现金基础平均租金率增长4.3%，直线法基础平均租金率增长7.8%[229] - 2018年全年，可比办公室续约面积158,126平方英尺，现金基础平均租金率增长15.6%，直线法基础平均租金率增长5.7%[229] 租约对营收的影响 - 租约到期与新租约开始之间的闲置期通常为6 - 24个月，会对总净营业收入和同物业净营业收入产生负面影响[230] - 若无法以不低于到期租约的租金率替换到期租约，租金下调会对总净营业收入和同物业净营业收入比较产生负面影响[230]