UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION Washington, D.C. 20549 (State or other jurisdiction of incorporation or organization) (I.R.S. Employer Identification No.) 4500 Dorr Street, Toledo, Ohio 43615 (Address of principal executive of ices) (Zip Code) FORM 10-K ☒ ANNUAL REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the fiscal year ended December 31, 2023 ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q4 2023 Earnings Conference Call February 14, 2024 9:00 AM ET Company Participants Matthew McQueen - General Counsel Shankh Mitra - Chief Executive Officer John Burkart - Chief Operating Officer Tim McHugh - Chief Financial Officer Nikhil Chaudhri - Chief Investment Officer Conference Call Participants Connor Siversky - Wells Fargo Jeff Spector - Bank of America Vikram Malhotra - Mizuho Jonathan Hughes - Raymond James Tayo Okusanya - Deutsche Bank Jim Kammert - Evercore Austin Wur ...

财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属于普通股股东的净收入为每股摊薄后0.24美元，正常化资金运营为每股摊薄后0.92美元，同比增长10.4%，经调整后增长16.5% [43] - 总投资组合同店净营业收入（NOI）同比增长14.1% [43] - 第三季度末净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率降至5.14倍，较一年前去杠杆化1.8倍 [48] - 预计净债务与调整后EBITDA的比率在近期投资活动后将稳定在5倍多的中间水平，并在未来几个季度继续下降 [49] - 更新2023年全年展望，归属于普通股股东的净收入为每股摊薄后0.91 - 0.95美元，正常化资金运营为每股摊薄后3.59 - 3.63美元，中点为3.61美元 [51] - 预计总投资组合同店NOI同比增长11.5% - 13.5% [53] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合 - 同店NOI同比增长26.1%，得益于9.8%的收入增长（由6.9%的每间可用客房收入（RevPOR）增长、220个基点的平均入住率提升和适度的费用增长推动） [31] - 费用同比增长5.1%，每间入住客房费用（ExpPOR）增长2.4%，为公司有记录以来的最低水平 [32][33] - 美国、加拿大和英国的同店收入分别增长9.6%、9.7%和12.9%，NOI分别增长25.4%、27.1%和37% [33][34] 医疗办公组合 - 第三季度同店NOI同比增长3.4%，同店入住率为95%，保留率接近93% [31] 三重净租赁投资组合 - 高级住房三重净租赁组合同店NOI同比增长3.9%，过去12个月的EBITDA覆盖率为0.93倍 [44] - 长期后期护理组合同店NOI同比增长5.3%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.44倍 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场中，公司美国、加拿大和英国业务均表现出强劲的同店收入和NOI增长，加拿大业务在新运营平台推出后有望在2024 - 2025年对盈利增长做出重要贡献 [15][33][34] - 医疗办公市场，同店入住率保持在95%的较高水平，保留率接近93% [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于与合适的运营商合作，提升客户和员工体验，优化RevPOR与ExpPOR的差值，以提高利润率 [12][13] - 资本配置方面，公司积极寻找投资机会，第三季度完成14亿美元的收购和贷款交易，10月完成约9亿美元，另有10亿美元的交易即将完成，投资重点为高级住房和医疗领域，同时会根据风险、回报和期限三个维度评估投资机会，并根据实际利率变化调整门槛 [16][19] - 公司推进运营平台的数字化转型，利用传统和先进技术提升社区体验，有望推动入住率和NOI增长 [26][27] - 行业竞争中，公司认为当前债务和股权市场面临挑战，但也带来了投资机会，公司凭借强大的资产负债表和灵活的资金配置能力，有机会在市场中脱颖而出 [17][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济前景日益不确定，但公司高级住房组合连续多个季度实现出色的收入增长，入住率增长加速，9月入住率增幅达到过去两年的最高水平 [6] - 公司认为当前行业盈利能力仍低于疫情前水平和吸引外部资本投资的长期水平，但通过提升运营效率和优化资本配置，有望实现可持续的利润率增长 [10] - 2024 - 2025年，公司国际业务和运营平台的推进将为盈利增长做出重要贡献，预计实现加速的盈利和现金流增长 [15][62] 其他重要信息 - 公司说服StoryPoint将11处房产从三重净租赁转换为RIDEA结构，预计将在2024年及以后带来显著的现金流增长 [55][56] - Kisco与Balfour合并，该交易将对公司稳定的盈利和现金流增长产生重大增值作用 [58][59] - 与Cogir的Project Transformer交易即将完成，尽管短期内会有一些摩擦和工作量增加，但将为公司的盈利和现金流增长做出贡献 [59][60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 同行合并交易对公司的吸引力及与公司投资方式的对比 - 公司未参与该同行合并交易，也不打算参与，公司更倾向于一次一项资产的小规模交易，专注于深入挖掘市场，而非广泛拓展，目前市场投资机会众多，只要有资金支持，公司有信心实现增长 [64][65][66] 问题2: Cogir交易中房产的入住率、NOI提升潜力及Regency案例的参考性 - Cogir接管的房产入住率约为80%，Cogir运营的房产入住率通常超过90%，利润率达40%，公司认为该交易的NOI提升效果将优于Regency案例，Regency案例中利润率从约40%提升到50%，此次交易利润率有望从约20%提升到40% [69][70] 问题3: 现有客户租金增长的同比情况 - 公司正在敲定相关事宜，预计租金增长将像过去几年一样强劲，因为客户期望高水平服务，行业成本未下降，且行业利润率仍处于吸引资本的次优水平 [74] 问题4: Kisco与Balfour合并对第四季度业绩的影响及高级住房运营组合（SHO）第三季度表现超季节性的原因 - 并非该合并交易单独对第四季度业绩有拖累，而是公司提及的三件事综合起来可能有影响，但从长期来看，这些交易将显著推动2025年及以后的盈利增长；SHO组合持续超季节性表现，过渡组合的入住率增长可能大于核心组合 [77][78][79] 问题5: 未来一年一般及行政费用（G&A）的趋势 - 公司预计至少还需要一年时间来完成平台建设，在此期间G&A将保持较高增长，但平台建设已开始带来显著回报 [80] 问题6: 公司不参与医疗办公领域公共对公共并购交易的原因 - 公司不确定医疗办公资产的长期通胀情况，无法确定其增长前景与长期通胀的关系；公司有更好的投资机会，如高级住房领域可获得低两位数以上的无杠杆内部收益率（IRR） [83][84][85] 问题7: Avery和Oakmont运营商快速取得强劲业绩的原因及对未来组合过渡的看法 - 具体原因涉及商业机密不便透露，公司在过去几年的过渡交易中积累了经验，学会了优化系统和流程；未来是否进行更多过渡交易取决于能否优化业绩，公司认为这是一个不断优化位置、产品、价格点和运营商的过程 [87][88][89] 问题8: RevPOR 7%增长的可持续性及未来租金增长的考虑因素 - 公司主要面向高端客户，产品对他们来说仍具有高性价比，且租金涨幅相对其他资产类别较为温和，同时客户平均入住时长为20个月，因此租金增长具有可持续性；公司更关注RevPOR与ExpPOR的差值，会根据市场情况调整策略 [92][93][94] 问题9: 高级住房运营组合劳动力趋势及维持费用增长的信心 - 员工离职率显著下降，愿意加入公司业务的员工数量增加，运营合作伙伴利用技术和资源吸引和留住人才；公司无法预测特定项目或季度的情况，但目标是根据市场情况做出更好的决策 [98][99] 问题10: 对高级住房开发的看法及未来开工趋势 - 公司认为当前高级住房开发的经济可行性极低，建设成本、资本成本和行业利润率等因素使得开发不划算，预计开工数量将继续下降 [102][103] 问题11: 私人市场中流动性问题对运营商提供护理水平的影响及未来趋势 - 公司的运营合作伙伴表现出色，有很多新的运营合作伙伴希望加入公司；公司看到了很多优质的投资机会，但不清楚这是由于公司的吸引力还是其他运营商自身的问题 [106][107] 问题12: 报告中新增1.72亿美元NOI条形图的含义 - 新增条形图是为了向投资者和分析师展示，在当前租金水平下回到88%入住率和31%利润率时的NOI水平，与2019年第四季度相比，当前利润率低200个基点以上；公司不满足于仅回到疫情前水平 [110][111][112] 问题13: 下一阶段收购的资金假设及目标资产质量与现有组合的比较 - 公司不会为了追求回报而承担更高风险，当前市场中优质资产的机会增多；截至10月30日，公司有9亿美元的季度内投资已完成，10亿美元的投资管道，20亿美元现金和66亿美元的可用流动性用于资金支持 [114][116][118] 问题14: 公司扩大开发管道（本季度约6亿美元，约一半为高级住房）的原因及与开发商合作机会和收购机会的比较 - 公司的开发项目并非高级住房开发，而是100%出租的医疗办公开发项目或健康住房开发项目（年龄限制和针对性的公寓） [121] 问题15: 投资管道的细分情况及目标稳定收益率 - 投资管道中超过80%为高级住房，主要是高级生活领域的股权机会，约90%为美国高级住房，还有一些技能护理方面的信贷机会；目标稳定收益率接近8%，但公司并非单纯追求收益率，也会考虑合适的资产和基础 [123][125] 问题16: Integra资产的表现及是否有额外机会 - Integra资产表现良好，过渡后的6个月内现金流实现了超过2.15亿美元的转变，目前仍远未达到稳定状态，公司对进展感到满意，但认为还有很长的路要走 [128][129][130]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2023 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 34-1096634 (State or other jurisdiction o ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q2 2023 Earnings Conference Call August 1, 2023 9:00 AM ET Company Participants Matthew McQueen - General Counsel Shankh Mitra - CEO John Burkart - COO Tim McHugh - CFO Nikhil Chaudhri - CIO Conference Call Participants Jonathan Hughes - Raymond James Connor Siversky - Wells Fargo Steven Valiquette - Barclays Austin Wurschmidt - KeyBank Capital Markets Michael Carroll - RBC Capital Markets Vikram Malhotra - Mizuho Nick Yulico - Scotiabank Jim Kammert - Evercore Juan Sanabria - BMO ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended June 30, 2023 or Not Applicable (Former name, former address and former fiscal year, if changed since last report) ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q1 2023 Results Conference Call May 3, 2023 9:00 AM ET Company Participants Matt McQueen - General Counsel Shankh Mitra - CEO John Burkart - COO Tim McHugh - CFO Nikhil Chaudhri - CIO Conference Call Participants Derek Johnston - Deutsche Bank Connor Siversky - Wells Fargo Vikram Malhotra - Mizuho John Pawlowski - Green Street Michael Griffin - Citi Joshua Dennerlein - Bank of America Steve Sakwa - Evercore ISI Mike Mueller - JPMorgan Michael Carroll - RBC Capital Markets Austin W ...

公司所有权权益情况 - 截至2023年3月31日，公司对Welltower OP的所有权权益约为99.721%[109] - 截至2023年3月31日，Welltower OP由公司持股99.721%，其发行的无担保票据由公司全额无条件担保[142] - 截至2023年3月31日，公司对非合并实体的投资所有权一般在10% - 88%之间，有22项未偿还信用证义务[135] 公司财务关键指标数据（2023年第一季度） - 2023年第一季度，公司净收入为2863.5万美元，NICS为2567.3万美元，FFO为3.86062亿美元，NOI为6.02976亿美元[123] - 2023年第一季度，居民费用和服务收入、租金收入分别占总收入的73%和25%[115] - 截至2023年3月31日，公司现金及现金等价物为5.71902亿美元，受限现金为6689.4万美元，无担保循环信贷额度下可用借款额度为40亿美元[118] - 截至2023年3月31日，净债务与账面资本比率为40%，净债务与未折旧账面资本比率为32%，净债务与市值比率为28%，利息覆盖率为3.44x，固定费用覆盖率为3.13x[124] - 截至2023年3月31日，公司近期可用流动资金约46亿美元[134] - 截至2023年3月31日，公司总合同义务为2.4467382亿美元，其中2023年需支付2703015美元，2024 - 2025年需支付6102020美元，2026 - 2027年需支付4072394美元，之后需支付1.1589953亿美元[137] - 截至2023年3月31日，公司在债务协议的所有重大方面均符合契约规定，且债务协议无因债务评级触发加速条款，但高级无担保票据评级会影响费用和利息[138] - 2023年第一季度净收入为2863.5万美元，较2022年同期的6575.1万美元减少3711.6万美元，降幅56%[144] - 2023年第一季度资金从运营为3.86062亿美元，较2022年同期的3.47635亿美元增加3842.7万美元，增幅11%[144] - 2023年第一季度净营业收入为6.02976亿美元，较2022年同期的5.42035亿美元增加6094.1万美元，增幅11%[144] - 2023年3月31日FFO为386062000美元，2022年同期为347635000美元[167] - 2023年3月31日净收入为28635000美元，2022年同期为65751000美元[169] - 2023年3月31日合并净营业收入（NOI）为602976000美元，2022年同期为542035000美元[169] - 2023年3月31日Welltower份额的总SSNOI为439,445美元，2022年同期为402,216美元，同比增长9.25%[172] - 2023年3月31日EBITDA为515,195,000美元，2022年3月31日为496,548,000美元，同比增长3.75%[175] - 2023年3月31日利息覆盖率为3.44x，2022年3月31日为4.03x[175] - 2023年3月31日固定费用覆盖率为3.13x，2022年3月31日为3.57x[175] - 2023年3月31日调整后EBITDA为2,189,550,000美元，2022年3月31日为1,957,441,000美元，同比增长11.86%[178] - 2023年3月31日调整后利息覆盖率为3.88x，2022年3月31日为3.99x[178] - 2023年3月31日调整后固定费用覆盖率为3.52x，2022年3月31日为3.52x[178] - 2023年3月31日净收入为28,635,000美元，2022年3月31日为65,751,000美元，同比下降56.45%[175] - 2023年3月31日利息费用为144,403,000美元，2022年3月31日为121,696,000美元，同比增长18.74%[175] - 2023年3月31日折旧和摊销为339,112,000美元，2022年3月31日为304,088,000美元，同比增长11.51%[175] - 截至2023年3月31日，公司总净债务为1.4435524亿美元，净债务与账面资本比率为40%，与未折旧账面资本比率为32%，与市值比率为28%[181] - 截至2023年3月31日，公司普通股流通股数为496,295股，期末股价为71.69美元，普通股股权市值为3.5579389亿美元，总市值为5.1162913亿美元[181] 公司业务线数据（2023年第一季度） - 2023年第一季度，公司合并投资组合中，老年住房运营、三重净租赁、门诊医疗的NOI分别为2.52897亿美元、2.26342亿美元、1.26466亿美元，占比分别为41.7%、37.4%、20.9%，物业数量分别为854处、575处、356处，总计NOI为6.05705亿美元，物业总数为1785处[110] - 2023年第一季度，物业组合中老年人住房运营、三重净租赁、门诊医疗占NOI的比例分别为42%、37%、21%；关系组合中Integra Healthcare Properties、Sunrise Senior Living等占比分别为9%、6%等；地理组合中加利福尼亚、英国等占比分别为13%、10%等[125] - 老年住房运营板块2023年第一季度总营收11.36681亿美元，较2022年同期的9.96612亿美元增长1.40069亿美元，增幅14%[145] - 老年住房运营板块2023年第一季度净收入亏损2.3888亿美元，较2022年同期的1.7283亿美元亏损增加6605万美元，降幅38%[145] - 老年住房运营板块2023年第一季度平均入住率为79.0%，高于2022年同期的76.3%[145] - 老年住房运营板块2023年第一季度SSNOI为2.11306亿美元，较2022年同期的1.77089亿美元增长3421.7万美元，增幅19.3%[146] - 截至2023年3月31日，老年住房运营板块在建项目预计总投入8.11589亿美元[147] - 三重净租赁板块2023年第一季度总营收2.38065亿美元，较2022年同期的2.35163亿美元增长290.2万美元，增幅1%[149] - 三重净租赁板块2023年第一季度净收入1.76534亿美元，较2022年同期的1.93569亿美元减少1703.5万美元，降幅9%[149] - 三重净租赁板块2023年第一季度SSNOI为1.17716亿美元，较2022年同期的1.1678亿美元增长93.6万美元，增幅0.8%[150] - 截至2023年3月31日，三重净租赁板块在建项目预计剩余资金投入3270.1万美元，在建项目余额1.21441亿美元[152] - 门诊医疗板块2023年第一季度租金收入181,640,000美元，较2022年同期增长13%；总营收184,831,000美元，增长13%；净收入57,113,000美元，增长16%[155] - 门诊医疗板块2023年第一季度同店净营业收入（SSNOI）为110,423,000美元，较2022年同期增长1.9%，涉及371个同店物业[156] - 截至2023年3月31日，门诊医疗建设项目预计剩余资金需求为88,881,000美元（2023年项目）和118,010,000美元（2024年项目），在建工程余额总计99,013,000美元[157] - 非业务板块/公司业务2023年第一季度其他收入1,152,000美元，较2022年同期增长90%；总营收1,152,000美元，增长90%；净亏损181,124,000美元，亏损扩大13%[158] - 非业务板块/公司业务2023年第一季度利息费用128,827,000美元，较2022年同期增长18%，其中高级无担保票据利息费用增长19%[158][159] - 2023年3月31日高级住房运营NOI为252897000美元，2022年同期为206684000美元[169] - 2023年3月31日三重净租赁NOI为226342000美元，2022年同期为223952000美元[169] - 2023年3月31日门诊医疗NOI为126466000美元，2022年同期为113408000美元[169] - 用于SSNOI的QTD池中的合并物业有1785处，非合并物业有223处，总计2008处[169] - 用于SSNOI的QTD池中的同店物业有1532处，其中高级住房运营746处，三重净租赁415处，门诊医疗371处[169] 公司资本运作情况 - 2023年第一季度，公司通过ATM计划出售560.3161万股普通股，获得约4.13157亿美元的总收益[119] - 2023年第一季度，公司发行3.629亿美元的有担保债务，平均利率为4.97%，承担5322.3万美元的有担保债务，平均利率为3.62%，偿还2463.1万美元的有担保债务，平均利率为4.53%[119] - 2023年第一季度，公司发行3.629亿美元有担保债务，混合平均利率4.97%，承担5322.3万美元有担保债务，混合平均利率3.62%[134] - 2023年第一季度，公司收购39处物业，账面价值总计4.57725亿美元，其中老年住房运营2处，账面价值1.9816亿美元，资本化率7.5%；三重净租赁8处，账面价值8.1659亿美元，资本化率3.6%；门诊医疗29处，账面价值3.5625亿美元，资本化率6.9%[120] - 2023年第一季度，公司处置2处物业，净收益总计2165.8万美元，账面价值总计2060万美元，其中老年住房运营1处，净收益1905.4万美元，账面价值1857.2万美元；三重净租赁1处，净收益260.4万美元，账面价值202.8万美元[120] - 2022年3月，公司完成发行5.5亿美元高级无抵押票据，到期日为2032年6月；4月，完成修订52亿美元无抵押信贷安排，增加定期贷款额度5亿美元[134] - 2022年4月1日，公司提交开放式自动“通用”货架注册声明，涵盖不确定数量的未来证券发行；同日还提交增强股息再投资计划注册声明，可发行多达1500万股普通股，截至2023年4月28日，仍有1500万股可发行[139] - 2022年4月4日，公司修订自动上架销售计划，将可发售普通股总额从25亿美元增至30亿美元，截至2023年4月28日，该计划剩余额度为6.82342278亿美元，无未完成远期销售协议[140] - 公司提交两份招股说明书补充文件，分别涉及最多620731股和475327股普通股注册；2022年7月22日又提交一份招股说明书补充文件，涉及最多300026股普通股注册[141] 公司股息与股票回购情况 - 公司董事会宣布2023年第一季度现金股息为每股0.61美元，将于2023年5月23日向2023年5月16日登记在册的股东支付第208次连续季度现金股息[120] - 2023年1月1日至1月31日，公司从员工处收购16,646股普通股，每股平均价格71.15美元[194] - 2023年2月1日至2月28日，公司从员工处收购7,369股普通股，每股平均价格76.17美元[194] - 2023年3月1日至3月31日，公司从员工处收购2,338股普通股，每股平均价格76.17美元[194] - 2023年第一季度，公司共从员工处收购26,353股普通股，每股平均价格73.00美元[194] - 2022年11月7日，公司董事会批准最高30亿美元的股票回购计划，该计划无到期日，2023年第一季度未通过此计划回购普通股[194] - 截至2023年3月31日，股票回购计划下仍可回购的股票最高美元价值为30亿美元[194] 公司业务相关其他情况 - 公司主要收入来源为居民费用和服务、租金及利息收入，主要支出包括物业运营费用、折旧和摊销、利息支出等[143] - 2023年第一季度完成一个转换项目，价值93,510,000美元，每平方英尺555美元[156] - 2023年第一季度，公司完成一项价值2671.1667万美元的转换项目，每单位成本19.3563万美元[147] - 2023年第一季度门诊医疗板块签署新租约面积80,010平方

各业务板块收入占比情况 - 2022、2021、2020年，老年住房运营业务板块收入分别占公司总收入的72%、68%、67%，2022年与日出养老生活公司的合作占该板块收入约20%，占总收入14%；与瑞弗拉公司的合作占该板块收入约8%，占总收入6%[27] - 2022、2021、2020年，三净租赁业务板块收入分别占公司总收入的16%、19%、17%，2022年与普罗维登斯医疗系统的合作占该板块收入约26%，占总收入4%；与创世纪医疗保健公司的合作占该板块收入约2%，占总收入不到1%[30][32] - 2022、2021、2020年，门诊医疗业务板块收入分别占公司总收入的12%、13%、16%，无单一租户收入超过该板块收入的20%[33] 各业务板块运营情况 - 截至2022年12月31日，公司与43个运营商合作管理老年住房运营业务的物业[27] - 2022年12月，普罗维登斯医疗系统放弃其在147家专业护理机构的15%权益，公司与英特格拉医疗地产公司就专业护理组合签订主租赁协议，2022年12月和2023年1月，公司向英特格拉出售85家专业护理机构15%的所有权权益，英特格拉预计2023年收购其余62项资产[30][31] - 截至2022年12月31日，约96%的三净租赁物业受主租赁协议约束[38] - 截至2022年12月31日，门诊医疗组合中62%的租赁为全额费用转嫁，31%为部分费用报销，7%无费用报销，租赁加权平均剩余期限为7年[39] 公司财务投资相关数据 - 截至2022年12月31日，公司未完成的建设投资为10.2108亿美元，承诺为合并投资物业的建设提供约18.83449亿美元的额外资金[40] - 截至2022年12月31日，公司净贷款余额为11.80012亿美元，年利率约为9.9%[41] - 截至2022年12月31日，公司对非合并实体的投资为14.9979亿美元[42] - 截至2022年12月31日，公司已为21处房产提供贷款，账面价值达6.49267亿美元，这些贷款被归类为实质房地产投资[43] - 2019年12月，公司发行首笔5亿美元、利率2.7%、2027年到期的绿色债券；2022年3月，又发行5.5亿美元、利率3.85%、2032年到期的绿色债券；截至2022年9月30日，已使用5.7209亿美元收益用于相关项目[56] 公司人员结构情况 - 截至2022年12月31日，公司美国员工中，男性和女性的亚洲占比分别为7%和9%、黑人为4%和8%、西班牙裔或拉丁裔为8%和7%、夏威夷原住民或其他太平洋岛民为0%和1%、两种或多种族裔为1%和2%、白人为80%和73%；性别上男性占51%，女性占49%[58] - 截至2022年12月31日，公司董事会10名董事中，亚洲人占10%、黑人为20%、西班牙裔或拉丁裔为20%、白人为50%；男性占60%，女性占40%；9名董事为独立董事，独立董事长为非洲裔美国男性；董事会5个委员会中4个（80%）由女性、西班牙裔/拉丁裔或非洲裔美国董事担任主席[62] - 截至2022年12月31日，公司有514名员工，其中491名位于美国、14名在英国、8名在加拿大、1名在卢森堡[64] 公司员工与社会责任情况 - 2022年公司通过独立第三方进行员工敬业度调查，整体敬业度得分较2021年有所提高[65] - 公司将MSCI ESG评级从AA提升至AAA[53] - 公司连续四年被美国环境保护署和能源部评为能源之星年度合作伙伴，并保持卓越持续水平[59] - 公司连续四年入选彭博性别平等指数[59] - 公司Welltower慈善基金会自成立以来，已提供超过4200万美元现金和实物支持[61] 美国医疗行业监管情况 - 美国养老院设施运营商主要受州法律监管，长期/急性后期护理设施和医院受政府项目资助并受广泛监管，违反规定可能导致多种后果[71] - 美国部分医疗保健设施受州执照和需求证明（CON）法律约束，可能限制运营商扩张和转移运营责任[72] - 美国长期/急性后期护理设施需获州监管机构许可并获医保、医疗补助等项目认证，未达标可能停止运营或被排除出项目[74] - 美国医疗保健设施报销方法不断演变，新方法或影响公司投资组合，无法保证当前收入来源和水平[75] - 美国老年住房设施收入主要来自私人支付，长期/急性后期护理设施主要来自医保和医疗补助，报销政策变化可能影响运营商支付能力[76] - 美国医保对长期/急性后期护理设施按预期支付系统报销，存在成本超支付或支付低于成本风险，医疗补助报销在多数州不能覆盖服务成本[76] - 美国医疗欺诈和滥用执法严格，运营商和租户违规将受重罚，政府调查和执法行动增加，可能影响运营商履行义务能力[78][79] - 美国联邦和州数据隐私和安全法律不断发展，违反法律将面临罚款，遵守法律成本可能影响运营商履行义务能力[80][81] 英国和加拿大监管情况 - 英国护理院服务受《2008年健康与社会护理法》等法规监管，数据保护违规罚款可达全球年营业额的4%或1750万英镑（取高值）[82] - 英国有国家最低工资立法，未支付最高罚款为每位工人2万英镑，违规雇主将被禁止担任公司董事长达15年[82] - 2021年9月魁北克省修订隐私立法，行政罚款最高达1000万加元或全球营业额的2%（取较高值），刑事罚款最高达2500万加元或全球营业额的4%，分三阶段生效[84] 公司税务相关规定 - 公司若未分配全部净资本收益或分配至少90%但低于100%的“房地产投资信托应税收入”，将对未分配部分按常规公司税率征税[90] - 公司若有来自“止赎财产”销售或其他处置的净收入，或其他非合格的止赎财产收入，将按最高公司税率征税[90] - 公司来自禁止交易的净收入将征收100%的税[90] - 公司若未满足75%或95%的总收入测试但仍保持房地产投资信托资格，将对特定金额征收100%的税[90] - 公司若未在每年分配至少85%的房地产投资信托普通收入、95%的房地产投资信托资本利得净收入及之前期间的未分配应税收入，将对超出实际分配的所需分配额征收4%的消费税[90] - 公司若在收购资产后的五年内处置资产并确认收益，将按最高常规公司税率对“内置收益”部分征税[91] - 房地产投资信托的受益所有权在每个纳税年度须由100个以上的人持有，且在每个纳税年度的最后半年内，不超过50%的已发行股票价值由五个或更少的个人直接、间接或推定拥有[97] - 公司从物业租户处收到的租金，若要符合“房地产租金”条件，应税年度内因不合规服务收到或应计的金额不得超过从该物业直接或间接收到或应计的所有金额的1% [100] - 为提供服务或管理运营而收到的金额应视为不低于公司提供该服务或管理运营直接成本的150% [100] - 公司每年至少75%的总收入（不包括主要用于销售的某些财产销售所得的总收入）须直接或间接来自“不动产租金”等特定来源[101] - 公司每年至少95%的总收入（不包括主要用于销售的某些财产销售所得的总收入）须直接或间接来自符合75%总收入测试的来源、股息和利息[101] - 若公司未能满足75%或95%总收入测试，符合一定条件仍可作为房地产投资信托基金（REIT），但需缴纳相当于特定金额乘以反映盈利能力分数的100%税款[103] - 每个应税季度结束后30天内，公司至少75%的总资产价值须由房地产资产等构成[104] - 公司禁止持有代表任何发行人（除另一家REIT或应税REIT子公司外）超过10%投票权或价值的证券[104] - 公司不得超过20%的总资产由一个或多个应税REIT子公司的证券代表，不得超过5%的总资产价值由任何非政府发行人（除合格REIT子公司、另一家REIT或应税REIT子公司外）的证券代表[104] - 对于2022年12月31日后开始的纳税年度，《2022年降低通胀法案》对平均调整后财务报表收入超过10亿美元的某些美国公司征收15%的公司替代最低税，不确定是否适用于公司的应税REIT子公司[114] - 为避免按普通公司征税，公司需向股东进行分配，分配金额至少等于90%的“REIT应税收入”和90%的止赎财产税后净收入减去部分非现金收入[117] - 若公司未分配全部净资本收益或分配至少90%但低于100%的“REIT应税收入”，将按普通公司税率对未分配金额征税[117] - 公司可能因现金收支时间差异等原因无法满足90%分配要求，可通过借款或支付应税股票股息来满足要求[119] - 若公司未能符合房地产投资信托基金（REIT）资格，将按常规企业税率缴纳美国联邦所得税，且会减少可分配给股东的现金[121] - 若违反《国内税收法》规定导致不符合REIT资格，在满足特定条件下可获得法定救济，每次违规需支付5万美元罚款[122] - 非公司股东（包括个人）在2026年1月1日前，一般可扣除高达20%来自REIT的股息（资本利得股息和合格股息收入除外），若公司不符合REIT资格，股东无法享受此扣除[121] - 公司分配超出当前和累计收益及利润的部分，首先作为免税资本返还，超出股东调整后计税基础的部分按资本利得征税，持有超过一年按长期资本利得征税[129] - 公司指定的资本利得股息，应税美国股东按持有超一年的资本资产出售或处置收益征税，公司股东可能需将高达20%的特定资本利得股息视为普通收入[133] - 公司可选择保留部分或全部净资本收益并缴税，美国股东需按比例将未分配资本利得计入长期资本利得，视为已支付相应税款，可获得抵免或退款，并增加股票调整后计税基础[134][139] - 美国股东出售或处置公司股票，按出售所得与调整后计税基础的差额确认损益，持有超一年为长期资本损益，特定情况下短期持有损失可能视为长期资本损失[136] - 公司赎回或回购股票，通常视为分配并按股息征税，满足特定条件则视为出售或交换[137] - 公司分配和股东出售股票所得收益不视为被动活动收入，股东一般不能用“被动损失”抵消该收入或收益[135] - 美国股东收到应税股票分配，需将分配全额计入股息，若出售分配所得股票支付税款且收益不足，可能产生无法抵消收入的资本损失[130][132] - 非企业纳税人长期资本利得和合格股息收入最高税率一般为20%，部分资本利得股息可能按25%征税，企业可能将部分资本利得股息的20%作为普通收入处理[142] - 非企业美国持有人在2026年1月1日前，满足条件可扣除REIT股息（资本利得股息和合格股息收入除外）的20%用于计算联邦所得税[142] - 持有超过REIT价值10%权益的特定信托，“养老金持有REIT”支付的部分股息可能被视为无关业务应税收入[145] - 非美国持有人收到的非美国不动产权益销售收益或资本利得股息的分配，通常按30%税率预扣联邦所得税，符合条件可适用更低条约税率或豁免[147][149] - 公司销售美国不动产权益的分配，需向非美国持有人预扣21%税款，公司类非美国持有人可能还需缴纳30%分支机构利润税[152] - 公司指定的留存净资本利得，非美国持有人可按比例抵减联邦所得税，超额部分可获退款[153] - 非美国持有人出售公司股票，若股票构成美国不动产权益，一般需缴纳联邦所得税，符合特定条件可豁免[155] - 非美国持有人出售股票收益若与美国贸易或业务有效关联，或非居民外国个人当年在美国停留183天以上且满足条件，需按30%税率征税[151][157] - 若公司不是国内控制合格投资实体，非美国持有人出售定期交易且持股不超10%的股票，不适用FIRPTA[155] - “合格外国养老基金”或其权益全由“合格养老基金”持有的实体，处置公司股票豁免FIRPTA[156] - 非美国股东出售公司股票若适用FIRPTA征税且股票非“定期交易”，买方需代扣15%的购买价格[158] - 非美国债务证券持有人若不满足特定条件，需缴纳30%的预扣税，可依税收协定减免[164] - 非美国债务证券持有人的利息若与美国境内贸易或业务有效关联，公司可能需按30%的税率缴纳分支机构利润税[167] - 非美国债务证券持有人出售证券的收益若与美国境内贸易或业务有效关联，公司可能需按30%的税率缴纳分支机构利润税[169] - 非美国债务证券持有人若为非居民外国个人且在处置应税年度在美国停留183天或以上，需按30%的税率缴纳美国联邦所得税[170] - 特定美国个人、遗产或信托需对股票股息、债务利息和资本收益额外缴纳3.8%的医疗保险贡献税[179] - 依据FATCA，公司向外国金融机构或非金融外国实体支付股息或利息时，可能需代扣30%的预扣税[180] - 自2019年1月1日起，FATCA拟取消对股票或债务证券销售或其他处置所得总收益的预扣税[181] 公司合伙企业税务情况 - 公司在英国和加拿大有大量资产，可能需承担税务、报告、法律和监管等义务[184] - 公司对Welltower OP和子公司合伙企业的投资涉及美国联邦所得税相关考虑[186] - 公开交易合伙企业若某一年90%或以上的总收入为特定被动型收入，该年不视为公司纳税[189] - 若Welltower OP或子合伙企业按公司纳税，公司作为REIT的资格可能受影响[190] - 向Welltower OP贡献财产的成员，税务折旧扣除通常低于按比例计算的金额[195] - 公司调整后的合伙企业权益税务基础计算方式涉及贡献财产、分配收入、损失及分配财产等因素[199][202] - 合伙企业需支付审计产生的“推定少缴税款”，除非采用替代方法[200] 公司信息披露与风险提示 - 公司年度报告、季度报告等SEC文件会在网站免费提供[201] - 公司报告包含前瞻性陈述，实际结果可能因多种因素与预期有重大差异[204][205][206] 公司市场风险与融资情况 - 公司面临利率和外汇汇率波动的市场风险，会采取措施对冲[410] - 公司历史上通过无担保循环信贷安排和商业票据计划借款，再根据市场情况发行股权或长期固定利率债务偿还[411] - 公司债务融资面临现有债务无法再融资或再融资条件不利的

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q4 2022 Results Conference Call February 16, 2023 9:00 AM ET Company Participants Matt McQueen - General Counsel Shankh Mitra - CEO John Burkart - COO Tim McHugh - CFO Nikhil Chaudhri - CIO Conference Call Participants Jonathan Hughes - Raymond James Michael Griffin - Citi Josh Dennerlein - Bank of America Mike Mueller - JPMorgan Derek Johnston - Deutsche Bank Michael Carroll - RBC Capital Markets Steve Sakwa - Evercore ISI Rich Anderson - SMBC Juan Sanabria - BMO John Pawlowski - ...