文章核心观点 Welltower公司公布2024年第二季度财报，财务表现良好，业务发展积极，信用评级展望上调，对2024年业绩展望乐观 [15][16][19] Recent Highlights - 2024年上半年确认约200万美元与英美加救济基金相关份额，2023年约1300万美元 [5] - 2024年业绩指引不包括未宣布的投资、处置、资本交易及其他费用等 [5] - 定于2024年7月30日召开二季度财报电话会议 [5] Capital Activity and Liquidity - 二季度净债务与企业价值比率从2023年末的20.9%降至14.8% [16] - 二季度筹集超21亿美元资本，6月30日可变利率债务占比约7.1% [16] - 7月关闭40亿美元信贷额度，开启50亿美元高级无抵押循环信贷额度 [16] - 7月Welltower OP发行10.35亿美元可交换高级无抵押票据 [16] Notable Portfolio Activity - 二季度完成17亿美元按比例总投资，含14亿美元收购和贷款融资、2.51亿美元开发资金 [16][17] - 二季度完成5.78亿美元按比例物业处置和贷款偿还 [17] - 二季度收购2.71亿美元老年住房社区组合，提供4.56亿美元首笔抵押贷款 [17] - 已将69处Atria社区运营权过渡给新运营商，其余三季度末完成 [17] - 二季度达成47处三网租赁物业向SHO（RIDEA）结构转换协议，完成11处，其余三季度完成 [17] Announced Future Investment Activity - 季度末后宣布11亿美元按比例收购合同，此前有38亿美元投资活动已完成或待完成 [18] Environmental, Social and Governance ("ESG") - 二季度获MSCI ESG评级“AA” [19] - 6月发布2023年ESG报告 [19] Dividend - 7月29日董事会宣布二季度现金股息每股0.67美元，较上季度增长10% [19] Outlook for 2024 - 普通股股东净收入指引上调至每股1.52 - 1.60美元 [19] - 全年正常化FFO指引上调至每股4.13 - 4.21美元 [19] - 预计平均综合SSNOI增长10.0% - 12.5% [19] - 预计一般及行政费用2.05 - 2.11亿美元，股票薪酬费用约4000万美元 [19] - 预计2024年为在建项目提供3.28亿美元开发资金 [19] - 预计未来12个月按比例处置收益6.43亿美元，混合收益率6.9% [19] Financial Exhibits 资产负债表 - 2024年6月30日总资产455.34亿美元，2023年为400.64亿美元 [21] 损益表 - 2024年二季度普通股股东净收入每股0.42美元，2023年为0.20美元 [23] FFO调节表 - 2024年二季度NAREIT FFO每股0.82美元，正常化FFO每股1.05美元 [23] SSNOI调节表 - 2024年二季度总SSNOI增长11.3%，SHO组合增长21.7% [26] 净债务与调整后EBITDA调节表 - 2024年二季度调整后EBITDA 7.58亿美元，净债务与调整后EBITDA比率3.68倍 [27] 净债务与企业价值 - 2024年6月30日净债务与企业价值比率14.8%，2023年末为20.9% [27]

文章核心观点 - 投资者通常用共识盈利和收入预期衡量季度业务表现，探索分析师对特定关键指标的预测能提供有价值见解，且盈利预测的修订对预测投资者对股票的反应至关重要 [1][8] 分析师对公司具体指标的预测 - “租金收入”预计达4.1203亿美元，同比增长7.5% [2] - “利息收入”预计达6530万美元，较上年同期增长68.7% [4] - “其他收入”预计为1750万美元，较上年同期下降79.1% [7] - “居民费用和服务收入”预计达14亿美元，同比增长21.2% [9] - “折旧和摊销”预计达3.8212亿美元，上年同期为3.4195亿美元 [10] 公司盈利和收入预期 - 公司即将公布的季度每股收益预计为1美元，同比增长11.1% [5] - 预计收入将达18.7亿美元，较上年同期增长12.5% [5] 公司股价表现及评级 - 公司股价过去一个月上涨7.6%，而Zacks标准普尔500综合指数下跌0.3% [5] - 公司Zacks评级为3（持有），预计近期表现与整体市场一致 [5] 盈利预测修订情况 - 过去30天该季度的共识每股收益预期未修订，反映分析师重新评估了最初预测 [3]

Investors and other interested parties may access the conference call in the following ways: Via webcast: https://events.q4inc.com/attendee/528114084. A webcast replay will be available approximately two hours after the conclusion of the conference call and will be available for 90 days. Joining via webcast is recommended for those who will not be asking questions. A replay of the conference call will be available beginning at approximately 1:00 p.m. ET on July 30, 2024 and ending on August 6, 2024. The dia ...

文章核心观点 公司旗下运营公司Welltower OP完成10.35亿美元可交换优先票据私募发行，介绍票据条款、用途及公司相关情况 [1] 分组1：票据发行情况 - 公司运营公司Welltower OP完成10.35亿美元3.125%可交换优先票据私募发行，购买方为合格机构买家 [1] - 发行票据本金总额含初始购买方全额行使额外购买选择权 [1] 分组2：票据基本条款 - 票据为Welltower OP高级无担保债务，2025年1月15日起每年1月15日和7月15日半年付息一次，利率3.125% [2] - 票据2029年7月15日到期，除非提前交换、购买或赎回 [2] - 公司对票据提供全额无条件高级无担保担保 [2] 分组3：特殊情况处理 - 发生根本性变更，满足条件时票据持有人可要求Welltower OP按本金100%加应计未付利息现金回购部分或全部票据 [3] - 特定根本性变更发生时，Welltower OP可能需增加票据交换率 [3] 分组4：资金用途 - Welltower OP拟将发行所得净收益用于一般公司用途，包括偿还或赎回债务、投资医疗保健等物业 [4] - 资金使用前可投资短期投资级生息证券等 [4] 分组5：公司概况 - 公司是房地产投资信托和标普500成分股公司，总部位于俄亥俄州托莱多，推动医疗基础设施转型 [6] - 公司与相关机构合作投资，拥有美国、加拿大和英国多地物业权益 [6] 分组6：票据交换条款 - 2029年1月15日前，特定情况下和特定期间内，持有人可选择交换票据 [7] - 2029年1月15日及之后，到期日前第二个交易日收盘前，持有人可随时选择交换票据 [7] - Welltower OP以现金结算交换票据本金，超出部分以现金、公司普通股或组合形式结算 [7] - 初始交换率为每1000美元本金票据兑换7.8177股普通股，相当于每股约127.91美元交换价格，较2024年7月8日收盘价溢价约22.5% [7] - 特定事件发生时交换率可调整，但不考虑应计未付利息 [7] 分组7：票据赎回条款 - 2027年7月20日及之后，若普通股最后报告售价连续30个交易日中至少20个交易日达到当时交换价格130%，Welltower OP可选择全部或部分赎回票据 [8] - 赎回价格为赎回票据本金100%加应计未付利息 [8] 分组8：发行合规情况 - 票据和交换所得普通股未在证券法或州证券法注册，仅向合格机构买家发售 [11]

文章核心观点 公司旗下运营公司Welltower OP定价并增额发行9亿美元可交换优先票据，预计7月11日完成发行，所得款项用于一般公司用途 [1] 发行情况 - 2024年7月8日Welltower OP定价并增额发行9亿美元2029年到期3.125%可交换优先票据，还授予初始购买者最多额外购买1.35亿美元票据的选择权，预计7月11日完成发行 [1] - 票据为Welltower OP高级无抵押债务，年利率3.125%，2025年1月15日起每年1月15日和7月15日付息，2029年7月15日到期，公司将提供全额无条件高级无抵押担保 [7] 交换条款 - 2029年1月15日前特定情况下和特定期间内，持有人可选择交换票据；2029年1月15日及之后到期日前，持有人可随时选择交换 [2] - Welltower OP将以现金结算不超过交换票据本金金额部分，超出部分以现金、公司普通股或两者组合结算 [2] - 初始交换率为每1000美元本金票据兑换7.8177股普通股，相当于每股约127.91美元交换价格，较2024年7月8日收盘价溢价约22.5%，交换率会因特定事件调整，但不考虑应计未付利息 [2] 赎回条款 - 2027年7月20日及之后，若普通股最后报告售价在30个连续交易日中至少20个交易日（无论是否连续）达到当时有效交换价格的130%，Welltower OP可选择全部或部分赎回票据 [3] - 赎回价格为赎回票据本金的100%，加上应计未付利息（如有） [3] 回购条款 - 若发生契约定义的根本性变化，在特定条件下，票据持有人可要求Welltower OP以现金回购全部或部分票据，回购价格为回购票据本金的100%，加上应计未付利息 [8] - 若发生某些根本性变化，Welltower OP可能需在特定情况下提高与这些根本性变化相关的转换票据的交换率 [8] 资金用途 - 发行所得净收益约8.823亿美元（若初始购买者全额行使额外购买选择权则约10.15亿美元），用于一般公司用途，包括偿还或赎回债务、投资医疗保健等物业 [9] - 资金使用前，可投资短期、投资级、有息证券等 [9] 公司介绍 - Welltower是房地产投资信托和标普500公司，总部位于俄亥俄州托莱多，推动医疗基础设施转型 [12] - 公司与领先的老年住房运营商等合作，投资美国、加拿大和英国主要高增长市场的物业，包括老年住房等 [12]

文章核心观点 - 威塔房地产投资信托公司（Welltower Inc.）股价年初至今上涨18.1%，跑赢行业6.8%的跌幅，公司通过投资组合重组和资本循环活动实现增长，财务状况健康，但面临高级住房市场竞争、租户集中和高利率等问题 [1][2] 公司表现 - 公司年初至今股价上涨18.1%，而行业下跌6.8% [1] - 公司将2024年正常化每股运营资金（FFO）预期从3.94 - 4.10美元上调至4.02 - 4.15美元，分析师对公司前景乐观，过去两个月Zacks共识预期上调近1%至4.12美元 [3] 增长因素 高级住房业务（SHO） - 高级住房行业受益于人口老龄化和老年群体医疗支出增加，需求旺盛且新供应有限，公司SHO投资组合入住率上升 [4] - 由于供需失衡，预计2024年及未来几年入住率将持续增长，管理层预计2024年同店SHO净营业收入（NOI）中点增长19.5% [5] 门诊医疗业务（OM） - 门诊就诊趋势向好，公司优化OM投资组合，加强与医疗系统合作伙伴关系并进行战略收购，有利于长期增长 [6] 投资组合重组 - 公司近年来的战略投资组合重组举措吸引了一流运营商，提高了现金流质量，如与Atria Senior Living达成协议，将89个社区转移给现有运营合作伙伴 [7] 资本循环活动 - 公司通过资本循环活动为近期投资和开发机会融资，2024年第一季度完成4.492亿美元按比例总投资，包括2.079亿美元收购和贷款融资以及2.413亿美元开发资金，同时完成1.07亿美元物业处置和贷款偿还，预计2024年为在建项目再提供6.6亿美元开发资金 [8][9] 财务状况 - 公司财务状况健康，截至2024年3月31日有65亿美元可用流动性，拥有投资级信用评级，能够以优惠条件进入债务市场，可满足近期债务和开发需求 [10] 面临挑战 - 高级住房市场竞争激烈，三重净租赁投资组合租户集中，高利率带来压力 [11] 其他相关REIT股票 - 亚历山大房地产股权公司（Alexandria Real Estate Equities）和美国冷藏房地产信托公司（Americold Realty Trust）是评级较好的REIT股票，目前均为Zacks排名2（买入） [12] - 亚历山大房地产股权公司2024年每股FFO共识预期为9.49美元，同比增长5.8%；美国冷藏房地产信托公司2024年每股FFO共识预期为1.44美元，同比增长13.4% [12][13]

文章核心观点 Welltower公司旗下的Welltower OP LLC推出7.5亿美元2029年到期可交换优先票据私募发行计划，还可能额外发行1.125亿美元票据，所得款项用于一般公司用途 [1] 分组1：发行情况 - 公司运营公司Welltower OP推出7.5亿美元2029年到期可交换优先票据私募发行，拟授予初始购买者额外购买最多1.125亿美元票据的选择权 [1] - 票据为Welltower OP高级无担保债务，半年付息一次，可兑换为现金或公司普通股，利率和兑换率等条款发行定价时确定，公司将提供全额无条件高级无担保担保 [4] - 票据和可兑换普通股未在证券法或州证券法注册，仅向合格机构买家发售 [7] 分组2：公司介绍 - Welltower是房地产投资信托和标准普尔500指数成分股公司，总部位于俄亥俄州托莱多，推动医疗基础设施转型，投资养老、急症后护理和医疗系统，在美加英拥有相关物业权益 [6] 分组3：资金用途 - Welltower OP拟将发行所得用于一般公司用途，包括偿还债务和投资医疗、养老物业，未使用前可投资短期投资级证券等 [8]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.22美元，正常化资金运营收益为每股摊薄后1.01美元，同比增长18.8% [41] - 总投资组合同店净营业收入同比增长12.9% [41] - 高级住房三网租赁组合同店净营业收入同比增长3.8%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.02倍 [42] - 长期急性后期护理组合同店净营业收入同比增长3.1%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.23倍 [43] - 2024年全年归属于普通股股东的净利润展望更新为每股摊薄后1.48 - 1.61美元，正常化资金运营收益为每股摊薄后4.02 - 4.15美元，中点为4.85美元 [50] - 预计总投资组合同店净营业收入同比增长提高至9% - 12% [52] 各条业务线数据和关键指标变化 门诊医疗业务 - 2024年第一季度同店净营业收入同比增长2%，租赁活动保持健康，续租率超过90%，同店入住率接近95%，全年同店净营业收入指导保持在2% - 3%不变 [20] 高级住房运营业务 - 第一季度同店净营业收入同比增长25.5%，连续第六个季度增长超过20%，营收增长10.3%，入住率增长340个基点，费率增长480个基点 [21] - 各地区同店营收均实现增长，加拿大为9.1%，美国和英国分别为10.1%和14.8%，费用增长放缓，同比增长5.7% [22] - 利润率同比提高320个基点，单位收入增长持续超过单位费用增长 [25] 高级住房三网租赁业务 - 同店净营业收入同比增长3.8%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.02倍，自疫情影响该业务以来首次超过1倍 [42] 长期急性后期护理业务 - 同店净营业收入同比增长3.1%，过去12个月的EBITDA覆盖率为1.23倍 [43] - Integra Healthcare合资企业本季度进入同店池和覆盖率指标，95项资产的过去12个月EBITDARM和EBITDAR覆盖率分别为1.58倍和1.13倍，过去3个月分别为2.23倍和1.74倍 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房债务市场面临挑战，房利美高级住房网络未偿还本金余额达160亿美元，其中59亿美元为浮动利率贷款，44%（70亿美元）被视为有高违约风险，超过11亿美元贷款逾期超过60天 [28][29] - 银行的高级住房贷款情况类似，至少约50%的200多亿美元高级住房贷款出现困境 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于通过资本配置和投资实现长期增长，目标是在市场中实现区域密度，专注于单个资产收购，与现有运营商合作 [17] - 持续进行资产转换和运营商过渡，以提升居民和员工体验，进而提高财务绩效 [12] - 计划将8个社区从三网租赁转换为RIDEA模式，虽短期有拖累，但长期将增加稳定收益 [13] - 利用数据科学平台Alpha识别有增长潜力且适合投资组合的资产 [17] - 行业面临高级住房债务到期和融资困难问题，公司凭借声誉和解决方案能力成为卖家首选交易对手 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对2024年开局表现满意，高级住房业务持续超预期，需求供应背景不断改善，但经济和商业房地产市场仍存在不确定性 [6] - 夏季租赁季节对全年业绩至关重要，目前团队保持谨慎乐观，将根据市场情况更新信息 [61] - 随着净营业收入恢复到疫情前水平，预计现金流将显著改善，推动债务与EBITDA比率降至4倍以下，增强财务状况和资本获取能力 [49] 其他重要信息 - 第一季度完成总投资4.49亿美元，包括2.41亿美元的开发资金、收购和2.08亿美元的贷款资金，均为高级和健康住房物业类型，还收到3600万美元的贷款还款 [34] - 截至目前已完成或签订合同的总投资达28亿美元，涉及23笔交易，近期投资主要与重复交易对手或现有运营商合作 [14] - 公司通过股权发行筹集24亿美元资金，用于投资活动和偿还约15亿美元债务，季度末资产负债表上有25亿美元现金和受限现金 [47] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商店指导范围接近20%，是否有保守因素，旺季租赁有何早期迹象 - 公司表示目前判断全年业绩还为时尚早，团队保持谨慎，需观察夏季租赁市场情况，90天后会更新信息 [61] 问题2: 对潜在FAD增长的展望，以及如何使用自由现金流或增加股息 - 公司称在FAD方面关注长期，资本支出虽暂时高于长期水平，但有助于推动现金流，股息政策仍以现金流为主要驱动因素，目前正与董事会积极讨论 [64][65] 问题3: 26亿美元收购的首年收益率和最终稳定收益率预期，市场困境和高利率是否推高新投资收益率，以及未来投资的股权与债务融资组合 - 公司表示26亿美元投资均为高级住房和健康住房，回报情况与第四季度类似，已筹集资金完成交易，公司认为自身杠杆率较低，目标是利用资产负债表推动长期增长 [69][70] 问题4: 高级住房运营商提前提高租金策略在租户保留方面的表现，以及是否会推动新租赁费率增长 - 公司称租金提高未遇到阻力，市场需求强劲，市场驱动整体经济，而非续约驱动市场 [72] 问题5: 今年预计增加的员工支出，在分析和运营团队的投资情况以及应对资本部署机会的扩展潜力 - 公司表示运营团队有很多机会提高效率，分析团队的工具和能力是投资过程的重要组成部分，相关投资正在取得回报 [75] 问题6: 高级住房非同店池近160项资产中，今年有多少将加入同店池，表现如何，是否会促进增长 - 公司称早期过渡资产将在五个季度后加入同店池，预计会有强劲增长，但能否促进整体增长尚不确定，部分加拿大资产将在第四季度过渡，多数其他资产将在2024年加入同店池 [77][79] 问题7: 是否看到更多竞争资本进入市场，以及开发项目是否有新的规划迹象 - 公司表示未看到新资本进入市场，债务市场冻结，预计短期内不会改变，开发项目方面，人们放弃了之前的项目 [82] 问题8: 运营平台在提高效率、减轻管理负担和增加护理时间方面的建设进展 - 公司称进展顺利，按计划进行，通过统一系统可大幅减少文书工作和信息重复输入，减少错误和管理时间，使员工能专注工作并利用技术创造价值 [85] 问题9: 加拿大Cogir, PLR投资组合的表现，以及是否有计划建立新的PLR关系 - 公司表示与Cogir合作良好，资产和团队都接受了Cogir的管理，预计该投资组合今年表现出色，公司的目标是创造价值，而非单纯建立合作关系 [87] 问题10: 高级住房大型运营商中，部分运营商净营业收入增长是由区域化和最佳实践驱动，还是周期性因素 - 公司不提供具体运营商的业绩信息，称所有运营商表现出色是公司多年战略的结果，注重客户和员工体验将推动财务业绩 [90][91] 问题11: 同店运营费用指导是否有变化，为何净营业收入增长预期提高而收入驱动因素未变 - 公司称整体费用从最初预算的6.5%下调至6%，降低了50个基点 [93] 问题12: 团队在承保新的熟练护理投资时，预计的EBITDA减少范围 - 公司表示在熟练护理业务中主要作为短期信贷提供者，更关注基础和增量收益，该问题对股权投资者更有意义 [96] 问题13: 公司如何应对潜在风险，如租金管制问题 - 公司称保持谨慎，行业盈利能力仍具挑战，利润率远低于疫情前和历史峰值，租金增长合理，受供需和成本环境驱动，公司致力于为社区、居民和员工提供优质服务，同时管理好业务以创造长期价值 [99][101][103] 问题14: 未来两年190亿美元的机会是否仅指美国市场，英国和加拿大市场情况如何 - 公司称190亿美元是美国市场数据，英国和加拿大市场也面临类似情况，特别是英国债务市场更具挑战性，公司将在英国进行多项小额交易 [105]

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2024 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) Delaware 34-1096634 (State or other jurisdiction of In ...

Table of Contents | Overview | | | --- | --- | | | 1 | | Portfolio | | | | 2 | | Investment | | | | 6 | | Financial | | | | 10 | | Glossary | | | | 15 | | Supplemental Reporting Measures | | | | 16 | | Forward Looking Statements and Risk Factors | 20 | Overview (dollars and occupancy at Welltower pro rata ownership; dollars in thousands) Portfolio Composition Beds/Unit Mix (1) | | Average | | | Wellness | Independent | Assisted | Memory | Long-Term/ Post-Acute | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | - ...