财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司经调整后摊薄每股正常化运营资金为0.84美元，较去年同期增长6.2%，这是自疫情开始以来连续第二个季度实现同比增长 [46] - 公司总投资组合同店净营业收入（NOI）连续第二个季度实现正增长，同比增长7.2% [47] - 预计第四季度归属普通股股东的净利润为每股0.08 - 0.13美元，正常化运营资金为每股0.80 - 0.85美元，总投资组合同店NOI同比增长8.5% - 10.5% [55][56] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营业务 - 同店收入同比增长10.8%，同店费率增长5.3%，为有记录以来的最佳水平 [8] - 同店NOI增长17.6%，其中美国市场增长超20%，辅助生活产品同店NOI增长25.1% [11] - 各地区均实现强劲收入增长，加拿大增长4.4%，美国和英国分别增长11.6%和18.9% [37] 门诊医疗业务 - 第三季度同店NOI增长1.4%，低于趋势水平，主要受租户改进的时间问题、搬迁延迟和公用事业费用增加的影响 [36] - 租户保留率达93%，续租率在市场中加速上升 [36] 三重净租赁投资业务 - 高级住房三重净租赁投资组合同店NOI同比增长1.6%，低于指导范围下限 [47] - 长期后期护理投资组合同店NOI同比增长3.1% [48] - 医疗系统投资组合（与ProMedica健康系统的合资企业）同店NOI同比增长2.75% [49] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年80岁以上人口预计将增长4.5%，第三季度仅有2700套新开发单元开工 [17] - 截至9月30日，过去12个月内约有15000套单元因陈旧或更高更好的用途（如行为健康）而停用 [18] - 医疗办公物业（MOB）的资本化率显著扩大 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司资本配置优先考虑以合理的基础价格和持久力进行房地产投资，不单纯追求收益率 [23] - 计划在2023年初试点首个模块，并推进其他模块的开发，以优化运营平台 [43] - 关注资本部署机会，包括投资现有资产、收购、折价购买债务、支付股息和折价回购股票等 [33] - 鉴于当前资本市场环境，公司认为英国和加拿大市场具有吸引力，尤其是英国市场 [119] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管存在外汇、利率和公用事业费用等逆风因素，但公司基础业务正在显著改善，有望实现反弹 [7] - 劳动力市场正在向好转变，预计将有助于公司所在行业在明年的房地产行业中脱颖而出 [11] - 高级住房业务处于复苏的早期阶段，未来几年增长前景乐观 [17] - 公司对ProMedica的投资调整后，租金将上涨，有望为股东创造未来价值 [25] 其他重要信息 - 公司通过ATM计划筹集约7.6亿美元股权资金，平均价格为每股80.12美元 [52] - 季度末后，公司结算额外ATM收益以资助投资活动并偿还8.5亿美元债务，其中8.17亿美元为浮动利率债务 [53] - 公司预计第四季度合并净债务与EBITDA之比将自2020年以来首次低于6.5倍 [53] - 公司拥有约56亿美元的近期流动性，包括40亿美元的信贷额度、10亿美元的现金和远期股权以及5.8亿美元的近期处置和贷款偿还收益 [54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 定价能力的可持续性以及流感对基本面的影响 - 定价能力方面，市场租金上涨速度快于年度费率，RevPOR增长有望持续，部分区域的高入住率也将增强定价能力 [62][63][64] - 流感方面，公司认为COVID协议将减轻流感对社区的影响，但无法预测流感季节的具体情况 [65] 问题2: 新授权的30亿美元股票回购计划的看法和执行时间 - 公司认为当前股价具有吸引力，将从无杠杆内部收益率和基础价格的角度评估回购机会，但无法预测执行时间 [69][70] 问题3: 高级住房运营组合中辅助生活（AL）和独立生活（IL）业务稳定后的利润率差异 - 两者初始利润率不同，但运营平台的优化将使整体业务向好，AL业务的改善可能更为明显 [72][73] 问题4: 不同高级住房项目类型（IL、AL和高级公寓）的移动趋势以及独立生活入住率是否放缓 - AL业务复苏最为强劲，高级公寓业务表现良好，入住率达95%以上，IL业务复苏相对较慢 [77][78][79] 问题5: MOB市场中私人买家的困境，是否有机会以更好的内部收益率购买资产，以及这种情况是否适用于高级住房和熟练护理领域 - 尚未看到贷款人对医疗办公贷款进行止赎，但MOB资本化率已开始显著上升，公司会综合评估各类机会 [82][83] 问题6: 关于长期5.43亿美元嵌入式NOI中2.3亿美元恢复到2019年第四季度NOI水平的利润率考虑，以及ProMedica交易中约5亿美元的构成 - 假设恢复到疫情前的利润率水平，约为30.8%；ProMedica交易中，15%的股权和营运资金大致各占一半 [90][91] 问题7: 新的熟练护理合资企业中运营储备金的分配方式以及如果新运营商不需要使用这些储备金的情况 - 储备金用于运营损失和营运资金损失，若运营商表现良好，可节省储备金并从中受益 [93] 问题8: 与Integra合作后，与分包运营商的关系以及如何确保运营卓越 - 公司认为Integra在熟练护理业务方面具有专业知识，双方合作可实现共赢，公司将专注于核心业务 [97][99][104] 问题9: 开发项目从1.6%的初始收益率提升到7%的稳定收益率的时间框架 - 高级公寓项目约需12 - 18个月，传统高级住房项目约需24 - 36个月 [106] 问题10: ProMedica交易的GAAP影响以及新租赁协议的相关细节（如 escalators、财务契约、资本支出要求） - 新租赁协议的escalators保持2.75%不变，GAAP影响大致中性至略有增值 [110] 问题11: ProMedica合资企业是否考虑了其他合作伙伴，以及公司对熟练护理业务战略方向的看法 - 公司曾收到至少五方对该交易的兴趣，但选择了执行风险较低的Integra；公司战略是在风险调整的基础上为现有股东创造价值，会在各领域寻找机会 [114][115][116] 问题12: 鉴于美元强势，美国以外市场的潜在收购机会 - 公司认为英国和加拿大市场具有吸引力，尤其是英国市场，从美元投资者的角度来看，资产价格非常便宜 [119][120] 问题13: 出售15%股权给Integra后，基础价格的变化以及未来的保护措施 - 公司基础价格保持有吸引力，出售给Integra的部分基础价格也很有优势，且有额外的保障措施降低净基础价格 [123][124][125] 问题14: 熟练护理业务是否有机会改善运营或分享最佳实践以提高覆盖率 - 公司认为自己并非熟练护理专家，将该业务交给专业合作伙伴执行，自己专注于核心业务 [128] 问题15: ProMedica收购ManorCare SNF资产的战略是否实现，以及新协议下患者转诊情况 - 患者转诊战略未实现，但基础价格优势保证了投资价值；临床编程平台仍在，新运营商可根据情况调整 [131][133][134] 问题16: 高级住房运营组合中稳定资产的利润率以及入住率稳定与利润率之间的延迟情况 - 高入住率资产的利润率有显著改善，随着入住率提高，租金上涨推动利润率提升，且未来维护费用降低将进一步提高利润率 [136][137][138] 问题17: ProMedica高级住房业务是否考虑更换运营商 - 该业务具有一定盈利能力，预计随着入住率稳定，利润率将恢复到较高水平，目前无需更换运营商 [140][141][142]

公司所有权权益 - 截至2022年9月30日，公司对Welltower OP的所有权权益约为99.742%[125] - 截至2022年9月30日，Welltower持有Welltower OP 99.742%的股份[153] - 截至2022年9月30日，公司对非合并实体的投资所有权一般在10% - 88%之间，有21项未偿还的信用证义务[148] 各业务线NOI数据及占比 - 2022年第三季度，公司合并投资组合中，老年住房运营、三重净租赁、门诊医疗的NOI分别为230,686,000美元、217,324,000美元、119,257,000美元，占比分别为40.7%、38.3%、21.0%[126] - 2022年9月30日物业组合中，老年住房运营占NOI的41%，三重净租赁占38%，门诊医疗占21%[142] - 2022年9月30日关系组合中，ProMedica占NOI的11%，Sunrise Senior Living占7%[142] - 2022年9月30日地理组合中，加利福尼亚州占NOI的13%，英国占10%，得克萨斯州占8%[142] 收入结构占比 - 2022年前九个月，居民费用和服务、租金收入分别占总收入的71%、25%[133] 现金及可用借款额度 - 截至2022年9月30日，公司现金及现金等价物为343,446,000美元，受限现金为81,738,000美元，无担保循环信贷额度下可用借款额度为3,345,000,000美元[136] - 2022年9月30日现金、现金等价物和受限现金期初余额为346,755千美元，较2021年的2,021,043千美元减少1,674,288千美元，降幅83%[144] - 截至2022年9月30日，公司近期可用流动资金约为38亿美元[147] 物业收购与处置 - 2022年前九个月，公司完成的物业收购和合资投资中，老年住房运营、门诊医疗的账面价值分别为2,406,250,000美元、353,178,000美元，资本化率分别为4.7%、5.4%[137] - 2022年前九个月，公司完成的物业处置中，老年住房运营、三重净租赁、门诊医疗的收益分别为13,750,000美元、109,917,000美元、764,000美元，账面价值分别为13,470,000美元、89,827,000美元、393,000美元，资本化率分别为无、6.7%、无[137] - 2021年公司处置51处房产，账面价值4.86369亿美元；2022年前九个月处置10处房产，账面价值8982.7万美元[171] 股息相关 - 公司董事会宣布2022年第三季度现金股息为每股0.61美元[137] - 截至2022年10月31日，公司增强型股息再投资计划（DRIP）下有1500万股普通股可供发行，ATM计划剩余额度为2,571,105,258美元[152] 融资活动 - 2022年3月，公司发行5.5亿美元高级无担保票据，利率为3.85%，到期日为2032年6月[137] - 2022年4月，公司修订并重述ATM计划，可不时发售最多30亿美元普通股，年初以来通过远期销售协议出售37,905,638股普通股，预计产生约32.80798亿美元总收益，其中25,128,285股已结算，2022年前九个月产生22.21023亿美元总收益[137] - 2022年6月，公司完成修订的52亿美元无担保信贷安排，其中40亿美元循环信贷额度借款利率为调整后SOFR利率上浮77.5个基点，10亿美元美元定期贷款额度借款利率为调整后SOFR利率上浮85.0个基点，2.5亿加元定期贷款额度借款利率为CDOR上浮85.0个基点[137] - 2022年3月公司完成发行5.5亿美元2032年6月到期的高级无抵押票据，4月修订了一项52亿美元的无抵押信贷安排，增加了5亿美元的定期贷款额度[147] 关键财务指标变化 - 2022年9月30日净收入为亏损265.3万美元，2022年6月30日为9567.2万美元[140] - 2022年9月30日净债务与账面资本比率为42%，净债务与未折旧账面资本比率为34%，净债务与市值比率为32%[140] - 2022年9月30日利息覆盖率为3.39倍，固定费用覆盖率为3.10倍[140] - 2022年前九个月经营活动提供的现金为1,075,322千美元，较2021年的991,995千美元增加83,327千美元，增幅8%[144] - 2022年前九个月投资活动使用的现金为3,284,510千美元，较2021年的2,988,472千美元增加296,038千美元，增幅10%[144] - 2022年前九个月融资活动提供的现金为2,304,234千美元，较2021年的338,919千美元增加1,965,315千美元，增幅580%[144] - 2022年前三季度净收入为158770000美元，较2021年的308285000美元减少149515000美元，降幅48%；FFO为1120086000美元，较2021年的881746000美元增加238340000美元，增幅27% [154] - 2022年第三季度可分配给普通股股东的净收入为 - 676.7万美元，2021年同期为17966.3万美元[195] - 2022年前九个月可分配给普通股股东的净收入为14494.2万美元，2021年同期为27746.6万美元[195] - 2022年第三季度资金从运营（FFO）为36286.3万美元，2021年同期为34573.9万美元[195] - 2022年前九个月FFO为112008.6万美元，2021年同期为88174.6万美元[195] - 2022年第三季度综合净营业收入（NOI）为56166.4万美元，2021年同期为51039.7万美元[198] - 2022年前九个月NOI为172215.2万美元，2021年同期为144346.8万美元[198] - 2022年第三季度高级住房运营业务NOI为23068.6万美元，2021年同期为17290.9万美元[198] - 2022年前九个月高级住房运营业务NOI为71928.1万美元，2021年同期为50353.1万美元[198] - 截至2022年9月30日的三个月，公司总SSNOI为409,777美元，2021年同期为384,472美元[202] - 截至2022年9月30日的九个月，公司总SSNOI为1,184,110美元，2021年同期为1,124,992美元[202] - 2022年第三季度EBITDA为493,985千美元，2021年同期为585,552千美元[205] - 2022年前三季度EBITDA为1,527,315千美元，2021年同期为1,436,017千美元[205] - 2022年第三季度利息覆盖率为3.39倍，2021年同期为4.81倍[205] - 2022年前三季度利息覆盖率为3.85倍，2021年同期为3.89倍[205] - 2022年第三季度固定费用覆盖率为3.10倍，2021年同期为4.22倍[205] - 2022年前三季度固定费用覆盖率为3.47倍，2021年同期为3.43倍[205] - 2022年第三季度净收入（亏损）为 - 2,653千美元，2021年同期为190,336千美元[205] - 2022年前三季度净收入为158,770千美元，2021年同期为308,285千美元[205] - 2022年9月30日净收入为224,964美元，2021年9月30日为463,563美元[208] - 2022年9月30日EBITDA为2,001,909美元，2021年9月30日为1,955,491美元[208] - 2022年9月30日调整后EBITDA为2,070,187美元，2021年9月30日为1,888,920美元[208] - 2022年9月30日利息费用为510,976美元，2021年9月30日为489,178美元[208] - 2022年9月30日调整后利息覆盖率为3.99x，2021年9月30日为3.83x[208] - 2022年9月30日总固定费用为579,353美元，2021年9月30日为558,112美元[208] - 2022年9月30日调整后固定费用覆盖率为3.57x，2021年9月30日为3.38x[208] - 2022年第二季度末，公司确认5.8621亿美元其他收入[208] - 截至2022年9月30日，无担保信贷安排和商业票据为6.54715亿美元，长期债务义务为145.55643亿美元，现金及现金等价物和受限现金为 - 4.25184亿美元，总净债务为147.85174亿美元[211] - 截至2022年9月30日，净债务与账面资本比率为42%，与未折旧账面资本比率为34%，与市值比率为32%[211] 老年住房运营业务数据 - 2022年前三季度，老年住房运营业务的SSNOI为452624000美元，较2021年的416700000美元增加35924000美元，增幅8.6% [155] - 2022年前三季度，居民费用和服务收入为3073040000美元，较2021年的2299972000美元增加773068000美元，增幅34%；总营收为3140422000美元，较2021年的2308470000美元增加831952000美元，增幅36% [157] - 截至2022年9月30日，公司老年住房运营业务平均入住率为78.0%，较2021年同期的74.9%有所提升[159] - 2022年前三季度，与COVID - 19疫情相关的老年住房运营物业层面运营费用为28152000美元，低于2021年同期的53767000美元[160] - 2022年前三季度，公司确认政府补助33137000美元，低于2021年同期的78670000美元[161] - 2022年前三季度，公司完成四个改造项目，价值182421000美元，每单元444929美元[164] - 公司各地区项目单位/床位总数为4284个，承诺金额达13.67188亿美元，余额为6.2813亿美元[165] - 截至2022年9月30日三个月和九个月，高级住房运营部门债务期末余额分别为16.15217亿美元和16.15217亿美元，加权平均利率均为3.87%[167] 三重净租赁业务数据 - 三重净租赁业务板块SSNOI在2022年第三季度为1.49479亿美元，较2021年增长2.3%；2022年前九个月为4.26233亿美元，较2021年增长4.3%[168] - 三重净租赁业务板块2022年第三季度总营收为2.28819亿美元，较2021年下降5%；前九个月总营收为6.98342亿美元，较2021年增长8%[171] - 三重净租赁业务板块2022年第三季度NOI为2.17324亿美元，较2021年下降5%；前九个月NOI为6.64145亿美元，较2021年增长9%[171] - 三重净租赁业务板块2022年第三季度持续经营业务税前收入为1.4818亿美元，较2021年下降19%；前九个月为4.79865亿美元，较2021年增长18%[171] - 三重净租赁业务板块2022年第三季度净收入为1.52021亿美元，较2021年下降44%；前九个月为5.23443亿美元，较2021年下降4%[171] - 2022年第三季度，公司三重净租赁业务组合中有12份租约租金增长率在2.50% - 9.12%之间[172] 门诊医疗业务数据 - 2022年前九个月，门诊医疗业务的同店净营业收入（SSNOI）为3.05253亿美元，较2021年同期的2.99522亿美元增长1.9%；2022年第三季度为1.06604亿美元，较2021年同期的1.05206亿美元增长1.3%[178] - 2022年前九个月，门诊医疗业务租金收入4.95158亿美元，较2021年同期的4.57721亿美元增长8%；2022年第三季度为1.7054亿美元，较2021年同期的1.57343亿美元增长8%[18

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q2 2022 Earnings Conference Call August 10, 2022 9:00 AM ET Company Participants Matt McQueen - General Counsel Shankh Mitra - Chief Executive Officer John Burkart - Chief Operating Officer Tim McHugh - Chief Financial Officer Conference Call Participants Michael Bilerman - Citigroup Vikram Malhotra - Mizuho Daniel Bernstein - Capital One Jonathan Hughes - Raymond James Austin Wurschmidt - KeyBanc Capital Markets Derek Johnston - Deutsche Bank John Pawlowski - Green Street Steven ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to (Mark One) Commission file number: 1-8923 ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 WELLTOWER INC. For the quarterly period ended June 30, 2022 (Exact name of registrant as specified in its charter) (State or other jurisdiction of Incorporation) 4500 Dor ...

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q1 2022 Results Conference Call May 11, 2022 9:00 AM ET Company Participants Matt McQueen - General Counsel Shankh Mitra - Chief Executive Officer John Burkart - Chief Operating Officer Tim McHugh - Chief Financial Officer Conference Call Participants Vikram Malhotra - Mizuho Steve Sakwa - Evercore ISI Derek Johnston - Deutsche Bank Joshua Dennerlein - Bank of America John Pawlowski - Green Street Rich Anderson - SMBC Adam Kramer - Morgan Stanley Michael Griffin - Citi Michael Car ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended March 31, 2022 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the transition period from to Commission file number: 1-8923 (Welltower Inc.) 333-264093-01 (Welltower OP Inc.) WELLTOWER INC. WELLTOWER OP INC. (Exact name of registrant as specified i ...

财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.13美元，正常化资金运营现金流为每股摊薄后0.83美元，符合0.78 - 0.83美元的指引范围，结果中包含约1800万美元（每股摊薄后0.04美元）的HHS资金和其他非当期政府补助 [43] - 2022年第一季度，公司预计归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.17 - 0.22美元，正常化资金运营现金流为每股摊薄后0.79 - 0.84美元，中点为0.815美元，该指引考虑了预计在第一季度收到的约600万美元（每股摊薄后0.015美元）的HHS资金 [54] - 2021年第四季度末，公司净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.95倍，略低于上一季度；若按季度净投资活动的影响进行预估，净债务与调整后EBITDA的比率降至6.75倍 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公物业组合 - 2021年第四季度，门诊医疗业务板块同店净营业收入（NOI）较上年同期增长2.4%，尽管入住率下降了20个基点，第四季度保留率仍保持在86% [22] 高级养老运营物业组合 - 2021年第四季度，高级养老运营物业组合同店收入增长4.8%，是自疫情开始以来首个实现同店收入同比增长的完整季度 [23] - 入住率较上年同期增长90个基点，是自疫情开始以来首次实现同比增长，也是自2016年以来任何季度中同比增幅最大的一次；第四季度末，该组合的即时入住率环比提高约70个基点，达到77.7% [24] - 每可出租客房收入（RevPAR）同比增长3.4%，预计全年RevPAR增长将进一步加速 [25] - 各市场表现：加拿大组合第四季度收入同比下降3%，但降幅逐季收窄；英国组合同店收入同比增长7.8%，呈加速增长趋势；美国组合第四季度收入同比增长6.3%，增长加速明显 [27][28][29] - 由于代理成本过高，2021年第四季度费用同比增长8.8%，同店NOI下降9.3%，但较第三季度有所改善，超50%的运营商在该期间实现了正NOI增长 [30][35] 三重净租赁投资组合 - 高级养老三重净租赁组合同店NOI同比增长4.2%，预计2022年这一趋势将加速 [44] - 长期后期护理组合同店NOI同比下降0.8%，预计2022年将有所改善 [46] - 医疗系统组合同店NOI同比增长2.75%，EBITDA覆盖率为0.39倍 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大高级养老运营物业组合2021年第四季度收入同比下降3%，但降幅从10月的4.2%收窄至12月的1.4%，第四季度收入环比增长1.8% [27][28] - 英国高级养老运营物业组合2021年第四季度同店收入同比增长7.8%，从10月的7.1%加速至12月的9% [28] - 美国高级养老运营物业组合2021年第四季度收入同比增长6.3%，从10月的3.8%加速至12月的9.1% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年进行了大规模的资本部署，全年部署57亿美元用于优质房地产投资，第四季度部署14亿美元进行了20笔单独交易，平均交易规模为2400万美元 [12][13] - 公司与Quality Senior Living（QSL）建立了合作关系，QSL团队实力强大，且几乎未使用代理劳动力，其建筑入住率良好，公司将支持QSL扩大Blake品牌 [14][15] - 公司宣布与Reuben Brothers建立新的合作关系，Reuben Brothers将收购公司最大的运营合作伙伴之一Avery Healthcare，此次合作将使Avery大幅去杠杆化 [18][19] - 公司计划深化与现有运营商的合作，而不是广泛拓展新的合作关系，预计未来十年每年可实现25 - 30亿美元的外部增长 [70] - 公司将继续利用其专有数据分析平台和运营能力，提升运营效率和资产价值，预计未来将在多个领域取得成果 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年是高级养老业务的重要转折点，自去年春季以来入住率显著增长，并在冬季淡季持续上升，同时定价能力也在增强 [5] - 尽管第四季度由于代理成本增加导致底线业绩疲软，但公司相信随着运营合作伙伴持续招聘，全年业绩将显著改善，前提是不再出现高传染性变种 [8] - 公司预计第一季度入住率增长将超过季节性趋势，同时实现强劲的费率增长，有望推动NOI实现两位数增长，并在全年加速增长 [11] - 公司认为当前处于长期和周期性周期的底部，拥有先进的数据分析平台和多元化的增长渠道，为多年的盈利增长奠定了基础 [20] 其他重要信息 - 公司在2021年对团队进行了全面升级，建立了预测分析等新领域，打造了可扩展的平台，并继续招聘优秀人才，预计2022年将新增约80名员工 [59][61] - 公司的开发团队在过去15个月中得到了显著发展，目前大部分开发活动集中在健康领域，而非高级养老领域 [60][152] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：高级养老行业运营商关系的质量和机会 - 公司目前认为有两个美国运营商值得建立合作关系，其中一个已在本季度达成初步意向，预计下季度会有更多进展；公司将深化与现有运营商的合作，而非广泛拓展新关系，预计未来十年每年可实现25 - 30亿美元的外部增长 [68][70] 问题：疫情后是否会减少对代理员工的依赖 - 公司预计业务至少会恢复到历史水平，即代理员工仅作为辅助力量；随着招聘流程的改进和员工价值主张的提升，代理员工的使用可能会进一步减少，但这需要时间 [75][78] 问题：租金增长、RevPAR和利润率的情况 - 市场净有效租金显著上升，原有租金也在大幅上涨，预计涨幅在5% - 10%之间；公司目标是恢复到2019年第四季度的利润率水平，但需考虑劳动力成本上升的因素 [81][83] 问题：2021年的收购规模是否可重复或超越 - 公司不是以交易量为导向的投资者，而是以价值为导向；近期融资成本上升是新的压力因素；只要有机会创造每股价值，公司就会进行收购 [85][87] 问题：第一季度高级养老运营物业组合收入增长的构成及费用假设 - 收入增长的10%中，预计入住率同比提高420个基点，其余由费率增长驱动；费用方面，预计第一季度代理劳动力成本将较第四季度环比下降10% [89] 问题：2022年全年续约和市场费率的趋势 - 市场净有效租金在上升，部分大型运营商的市场费率已接近原有租金；公司预计第一季度收入增长约10%，NOI增长约15%，且全年NOI增长将加速 [92][94] 问题：高级养老运营物业组合全年入住率增长的目标和预期 - 公司认为若不出现新的新冠变种，今年入住率增长将好于去年，原因包括没有年初的入住率损失、人口结构改善和交付量减少等，但不做具体预测 [97][99] 问题：Watermark交易中入门费资产和租赁资产的定价差异 - 公司不会透露具体交易的经济细节，因为这违反保密协议；公司对该交易的价格、土地价值和潜在增值机会感到满意 [102][103] 问题：高级养老市场是否会出现资本化率压缩及对公司机会的影响 - 公司认为由于融资成本上升，市场压力增大，且高级养老市场尚未稳定，预计资本化率不会显著压缩；公司是长期内部收益率（IRR）投资者，不会追逐市场 [106][109] 问题：公司在收购和出售方面的平均交易价格差异 - 公司倾向于以较小规模收购资产，以较大规模出售资产，即“批发买入，零售卖出”，以实现价值最大化 [112] 问题：高级养老运营物业组合中是否存在结构性高空置率的迹象 - 公司表示各区域的入住率均在改善，目前整体入住率较低，但未来有提升空间 [114] 问题：三重净租赁租户以现金方式支付租金的比例及与合同租金的差异 - 第四季度约15% - 20%的在租租金以现金方式确认，目前无法提供与合同租金的差距；公司高级养老三重净租赁组合的现金流预计今年将显著改善 [116][117] 问题：第四季度3000万美元代理劳动力成本的地理分布及城乡劳动力短缺情况 - 公司通过数据分析发现，部分市场存在特定压力，部分资产代理劳动力使用较多，原因包括Omicron影响和领导力问题；解决领导力问题将有助于改善现状 [121][122] 问题：第一季度合同劳动力假设及指导方针的制定 - 公司预计第一季度代理劳动力成本将降至2700万美元；第一季度通常是入住率淡季，公司认为目前的指导方针是合理的，且考虑到了劳动力市场的不确定性 [126][134] 问题：第一季度代理成本仍高于第三季度的原因及对其消失的信心 - 第四季度代理成本增加是由于假期员工休假和Omicron疫情的综合影响；公司认为这是特殊情况，各运营商正在采取措施增加招聘，因此代理成本不会长期存在 [137][139] 问题：与Reuben Brothers的合资企业未来规模及发展方向 - 公司计划扩大与Reuben Brothers的合资企业，以满足英国社会老龄化对高品质产品的需求；合作可能涉及优质资产，如Sunrise at East 56th Street，但不限于此类资产 [142][143] 问题：医疗办公物业（MOB）开发较少的原因 - 公司MOB开发管道实际上很可观，有超过100万平方英尺已全部出租，但可能未被充分报道；大部分开发活动集中在健康领域，而非高级养老领域；高级养老开发目前存在不确定性，如劳动力成本和租金调整等问题 [147][150]

各业务板块收入占比情况 - 2021 - 2019年，老年住房运营业务板块分别占公司总收入的68%、67%和67%，2021年与Sunrise Senior Living和Revera的合作分别占该板块收入的33%和11%，占总收入的22%和7%[23] - 2021 - 2019年，三重净租赁业务板块分别占公司总收入的19%、17%和19%，2021年与ProMedica的合作占该板块收入的26%，占总收入的5%[26] - 2021年，与Genesis的合作占三重净租赁业务板块收入的6%，占总收入的1%，2020年确认9102.5万美元直线租金应收账款准备金，2021年已出售25处相关房产，另有10处待售，7处预计2023年出售[27] - 2021 - 2019年，门诊医疗业务板块分别占公司总收入的13%、16%和13%，无单一租户收入超过该板块收入的20%[29] 各业务板块物业相关情况 - 截至2021年12月31日，约94%的三重净租赁物业采用主租赁形式[33] - 截至2021年12月31日，门诊医疗组合中65%的租约为全额费用转嫁，30%为部分费用报销，5%无费用报销，加权平均剩余租期为5年[34] - 三重净租赁物业的长期运营租约固定期限一般为12 - 15年，含1个或多个5 - 15年续约选项[32] 公司财务投资相关数据 - 截至2021年12月31日，公司未完成的建设投资为6.51389亿美元，承诺为合并投资物业建设额外提供约12.08913亿美元资金[36] - 截至2021年12月31日，公司净贷款余额为12.92308亿美元，年利率约为11.2%[37] - 截至2021年12月31日，公司对非合并实体的投资为10.39043亿美元，对非合并实体的投资权益占比在10% - 65%[38] - 截至2021年12月31日，公司与12处房产相关的贷款账面价值为3.17647亿美元，被归类为实质房地产投资[39] - 2019年12月，公司发行了首笔5亿美元的绿色债券，票面利率2.700%，2027年到期，截至2021年9月30日，已使用2.77732亿美元用于相关项目[53] 公司人员构成情况 - 截至2021年12月31日，公司美国员工中，男性和女性的亚洲占比分别为5%和7%，黑人为5%和7%，西班牙裔或拉丁裔为7%和7%，夏威夷原住民或其他太平洋岛民为0%和1%，两种或多种族裔为1%和1%，白人为82%和77%，性别占比男性为51%，女性为49%[55] - 截至2021年12月31日，公司11名董事中，亚洲人占比9%，黑人或非裔美国人占比18%，西班牙裔或拉丁裔占比18%，白人占比55%，男性占比64%，女性占比36%；11名董事中有10名独立，董事会独立主席为黑人/非裔美国男性；五个董事会委员会中有四个（占比36%）由女性、西班牙裔/拉丁裔或黑人/非裔美国董事担任主席[57] - 截至2021年12月31日，公司有464名员工，其中443名位于美国，13名在英国，6名在加拿大，2名在卢森堡[59] 公司ESG及员工发展情况 - 公司致力于到2025年在2018年的基础上减少10%的温室气体排放、能源和水使用量[51] - 公司CDP评分提升至“A -”，MSCI ESG评级从A升至AA，连续六年入选道琼斯可持续发展北美指数，自2012年起列入富时社会责任指数等多项ESG相关荣誉[50] - 2021年公司开展员工敬业度调查，以衡量在重要员工问题上的进展并确定改进机会[60] - 2021年公司推出高管管理辅导计划，为不同层级领导提供针对性辅导[61] 公司业务监管环境情况 - 美国养老院设施运营商主要受州法律监管，长期/急性后期护理设施和医院受政府项目资助并受广泛监管，违反规定可能导致多种后果[66] - 美国部分医疗保健设施受州执照和需求证书（CON）法律约束，CON法律可能限制运营商新增物业、扩大设施规模或服务以及转移运营责任的能力[67] - 美国长期/急性后期护理设施需获得州监管机构许可并获得参与医保、医疗补助等项目的认证，未能维持许可或纠正缺陷可能导致运营中断或被排除在政府医疗项目之外[68] - 美国医疗保健设施的报销方法不断演变，新的或修改后的报销方法可能对公司投资组合产生重大不利影响，无法保证当前收入来源或水平得以维持[69] - 美国养老院设施运营商大部分收入来自私人支付，长期/急性后期护理设施运营商大部分收入来自医保和医疗补助项目，报销政策变化可能影响运营商支付租金或债务的能力[71] - 美国长期/急性后期护理设施和接受医疗补助付款的养老院设施受欺诈和滥用相关法律监管，违规可能导致重大财务处罚和其他制裁，政府调查和执法行动增加可能影响运营商履行义务的能力[72][73] - 美国联邦和州数据隐私和安全法律对个人信息的收集、安全等进行监管，违反法律可能导致重大罚款和处罚，遵守这些法律的成本可能影响运营商履行义务的能力[74] - 英国护理院服务受《2008年健康与社会护理法》等法规监管，服务提供商需遵守基本标准并进行注册，还受数据保护法律约束，违规可能面临最高达全球年营业额4%或1750万英镑的罚款[75] - 英国实体可能受欧盟通用数据保护条例（E.U. GDPR）约束，违规可能面临最高达全球年营业额4%或2000万欧元的罚款[75] - 英国有国家最低工资立法，未支付工资的雇主将面临最高每位工人2万英镑的罚款，并可能被禁止担任公司董事长达15年[76] - 2021年9月魁北克省修订隐私立法，行政罚款最高达1000万加元或全球营业额的2%（取较高值），刑事罚款最高达2500万加元或全球营业额的4%，分三阶段生效[78] 公司REIT税收相关情况 - 公司选择从首个纳税年度起按房地产投资信托（REIT）纳税，但无法保证后续年份仍符合资格[81] - 符合REIT资格的年份，公司分配给股东的REIT应税收入或资本利得部分一般无需缴纳美国联邦所得税，未分配部分可能按正常公司税率纳税[83] - 若公司从“C”类公司获得资产并在五年内处置且产生内置收益，将按最高常规公司税率对收益纳税[84] - 若未分配全部净资本利得或分配至少90%但低于100%的“REIT应税收入”，未分配部分将按常规公司税率纳税[85] - 若未满足75%或95%的总收入测试但仍符合REIT资格，将对特定金额征收100%的税[85] - 若未在每年分配至少85%的REIT普通收入、95%的REIT资本利得净收入及之前期间的未分配应税收入，将对未分配金额征收4%的消费税[85] - 公司拥有的“合格REIT子公司”若100%股权由公司持有且未被视为应税REIT子公司，无需缴纳美国联邦所得税[90] - 商业利息扣除限额为调整后应税收入的30%（2019年或2020年开始的纳税年度为50%）[91] - 公司每年至少75%和95%的总收入（排除特定销售所得）需分别来自特定房地产相关收入及其他合格来源[92] - 至少75%的总资产价值须由房地产资产、现金等代表，剩余25%资产投资虽无限制，但有多项持股比例限制，如不得持有超过任一发行人已发行证券投票权或价值的10%等[96] - 若违反10%投票权测试、10%价值测试或5%资产测试，处置不超过相关季度末公司资产1%或1000万美元的资产可避免被取消REIT资格，若超过该阈值，采取一定措施也可避免[102] - 为避免按普通公司征税，公司需向股东进行分配，分配金额至少为90%的“REIT应税收入”和90%的止赎房产税后净收入减去部分非现金收入[105] - 2014年后，公开上市REIT不再适用优惠股息规则，但公司部分子公司仍适用[105] - 若未分配全部净资本收益或未分配至少90%但低于100%的“REIT应税收入”，公司将按普通公司税率对未分配金额纳税[105] - 若未能满足分配要求，公司可在以后年度支付“不足股息”以弥补，避免被取消REIT资格，但需支付适用的罚款和利息[107] - 若公司在任何应税年度未能符合REIT税收资格，将按普通公司税率缴纳美国联邦所得税，且在失去资格后的四个应税年度内被取消REIT税收资格[108] - 若违反《国内税收法》规定导致无法符合REIT资格，在满足一定条件下可获得救济，需为每次未满足规定支付5万美元罚款[109] - 公司符合REIT税收资格时，向美国股东的分配（非资本利得股息）将按股息征税，美国企业股东无股息扣除资格[110] - 个人、信托和遗产可从应税REIT股息（不符合优惠税率且非资本利得股息）中扣除20%，该扣除不用于确定3.8%的净投资所得税，且2025年后到期[112][113] - 为避免征收4%消费税，公司分配的股息可能被视为应税股息[117] - 个人股东出售持有超一年股票，长期资本利得最高税率为20%；企业股东为21%[122] - 符合特定要求的美国个人、遗产或信托股东，需对净投资收入额外征收3.8%的税，个人收入超20万美元（夫妻联合申报超25万美元、单独申报超12.5万美元）适用[124] - 外国股东收到公司以普通股息形式分配的房地产运营现金，一般需缴纳30%预扣税，适用税收协定可降低[129] - 公司因出售美国不动产权益产生的分配，按外国投资房地产税法，外国股东需按美国股东正常资本利得税率纳税，公司需按21%预扣税[131] - 外国股东持有“定期交易”股票不超10%，资本利得股息视为普通股息，按30%预扣税[133] - 若公司为国内控制REIT，外国股东出售股票一般不征税；若非居民外国个人当年在美国超183天，资本利得征30%税；否则购买方可能需预扣15%购股价[134] - 未遵守特定尽职调查、披露和报告规则，公司向外国股东或机构支付款项需征收30%预扣税[136] - 美国股东持有公司债券，债券利息一般按国内来源普通利息收入征税[141] - 存托股份持有人视同优先股股东，兑换优先股无损益确认，优先股税基与存托股份相同[137][138] - 若无法满足组合利息要求，利息支付将征收30%美国预扣税，除非提供相关豁免表格[148] - 若未遵守尽职调查、披露和报告规则，利息支付将征收30%预扣税[150] - 个人在处置票据的纳税年度在美国停留183天或以上且满足特定条件，处置票据收益需缴纳美国联邦所得税[153] - 非美国公民或居民个人死亡时，若实际或推定拥有公司10%或以上有表决权股票，票据可能需缴纳美国联邦遗产税[154] - 行使认股权证一般不确认损益，基础为认股权证调整税基与行权价格之和[158] - 认股权证到期一般确认等于调整税基的资本损失[159] - 认股权证出售或交换给他人，确认的损益为实现金额与调整税基之差，持有超一年为长期资本损益[160] - 美国联邦所得税处理可能因立法、司法或行政行动修改，影响投资税收后果[161] - 公司及证券持有人可能受州、地方或外国税收影响，外国和美国税收系统相互依存，潜在税收变化可能影响财务结果[162][163][164] 公司信息披露情况 - 公司年报、季报等SEC文件在网站免费提供，网站将披露重大非公开信息[165] 公司市场风险及应对情况 - 公司对固定利率债务工具进行敏感性分析，假设利率上升1%，2021年12月31日固定利率债务公允价值变化为-1103253000美元，2020年12月31日为-819337000美元[369] - 2021年12月31日公司可变利率债务未偿还余额为1742268000美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加17423000美元；2020年12月31日未偿还余额为2241909000美元，假设利率上升1%，年利息费用将增加22420000美元[369] - 基于2021年12月31日的结果，若加元或英镑兑美元汇率增减10%，公司来自加拿大和英国投资的净收入增减不超过11000000美元[370] - 公司对衍生品投资组合进行敏感性分析，假设外汇汇率上升1%，2021年12月31日衍生品公允价值变化为35872000美元，2020年12月31日为29036000美元[370] - 公司历史上通过无担保循环信贷安排和商业票据计划借款，用于收购、建设或发放与医疗保健和老年住房物业相关的贷款[368] - 公司面临市场风险，包括利率和外汇汇率不利变化带来的潜在损失[367] - 公司试图通过衍生品合约的损益来对冲外汇风险，通过匹配新投资和新长期固定利率借款的条款来减轻利率波动的影响[367] - 公司可能会根据政策、利率趋势和对未来利率波动性的判断，决定是否使用金融衍生品工具来对冲利率风险[367] - 公司面临债务融资风险，包括现有债务可能无法再融资或再融资条款不如当前债务条款有利的风险[368] - 公司多数借款是根据契约或合同协议完成的，这些协议限制了公司可能产生的债务金额[368]

Welltower Inc. (NYSE:WELL) Q3 2021 Earnings Conference Call November 5, 2021 8:30 AM ET Company Participants Matt McQueen – General Counsel Shankh Mitra – Chief Executive Officer John Burkart – COO Tim Mchugh – Chief Financial Officer Conference Call Participants Steve Sakwa – Evercore ISI Amanda Sweitzer – Baird John Pelusi – Green Street Nick Joseph – Citi Mike Mueller – J.P. Morgan Juan Sanabria – BMO Capital Markets Derek Johnston – Deutsche Bank Tayo Okusanya – Credit Suisse Rich Hill – Morgan Stanley ...

UNITED STATES SECURITIES AND EXCHANGE COMMISSION WASHINGTON, D.C. 20549 FORM 10-Q For the transition period from to Commission file number: 1-8923 WELLTOWER INC. (Exact name of registrant as specified in its charter) (Mark One) ☑ QUARTERLY REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 For the quarterly period ended September 30, 2021 or ☐ TRANSITION REPORT PURSUANT TO SECTION 13 OR 15(d) OF THE SECURITIES EXCHANGE ACT OF 1934 Delaware 34-1096634 (State or other jurisdiction o ...