财务数据和关键指标变化 - 第四季度，公司归属于普通股股东的净收入为2430万美元，调整后EBITDAre为负1010万美元，调整后每股FFO为负0.24美元 [12] - 2020年全年，公司净亏损1.633亿美元，调整后EBITDAre为负5170万美元，调整后每股FFO为负0.82美元 [15] - 截至2020年底，公司总流动性约为7.5亿美元，而2019年底约为4.5亿美元；目前公司拥有约7.1亿美元的流动性 [24][69] - 第四季度，公司平均每月现金消耗约为950万美元，酒店层面平均每月现金消耗约为200万美元；预计第一季度平均每月现金消耗高于第四季度，第二季度将有所缓和 [70][71][72] - 公司预计2021年现金G&A费用约为1900万美元，现金利息费用约为6800万美元，资本支出约为4000万美元 [76][77] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 第四季度，休闲业务表现良好，10月入住率是疫情开始以来的最高水平，随后11月和12月因季节性需求和疫情限制出现小幅放缓 [11] - 公司预计2月入住率将达到约33%，平均每日房价约为183美元；3月，三大度假村的入住率预计将比2月至少提高10个百分点，平均每日房价也将大幅上涨 [45][50] 企业差旅业务 - 企业差旅业务量持续改善，特别是来自地区性公司的需求，员工返回办公室后更愿意出差拜访客户；该业务的平均停留时间有所延长，部分原因是商务旅客将商务和休闲旅行相结合 [51] 团体业务 - 2021年，公司酒店继续承接专业体育团队的业务，如NHL、NBA、MLS和LPGA等；同时，也定期举办小型协会和企业会议 [52] - 自2020年第三季度末以来，公司2021年下半年的团体预订夜数增加了约35%；目前，2021年下半年的团体预订价格高于2019年，但预订量较去年同期下降约40% [53][82][85] 婚礼和社交业务 - 公司精品酒店和度假村的婚礼和社交业务持续强劲，许多原定于2020年的活动现在正在举行，尽管参加人数有所减少 [54] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，公司34家同店酒店的入住率为27.8%，平均每日房价为182.64美元，每间可售房收入（RevPAR）为50.82美元，较去年同期下降68.5% [40][41] - 2020年第二季度至年底，公司酒店的入住率为28.5%，平均每日房价为169.60美元，RevPAR为48.41美元 [42] - 10月入住率为33.8%，平均每日房价为192.82美元；11月入住率降至25.9%，平均每日房价为176.71美元；12月入住率进一步降至23.7%，平均每日房价为174.37美元 [43][44] - 预计1月34家开业酒店的入住率约为24.5%，平均每日房价为170.41美元 [44] - 疫情前2020年加权供应增长率为2.7%，2021年为3.6%；截至2020年底，供应增长率降至1.6%，2021年为3.2%，预计2021年该数字将继续下降 [140] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 交易导向思维：公司通过交易不断优化投资组合，上市约六年来，出售了26家酒店，获得约15亿美元，收购了13家酒店，花费约15亿美元，平均每年交易规模超过5亿美元；目前，公司投资组合全部为豪华和高档酒店及度假村，且在阳光地带市场有重要布局 [16][19][20] - 强调强大而灵活的资产负债表：公司在疫情前资产负债表状况良好，债务到期情况可控；疫情期间，公司通过修改债务协议和发行高级票据筹集了5亿美元，解决了近期债务到期问题，目前没有债务到期至2023年 [23][24] - 积极的资产管理举措：公司与万豪和洲际等顶级品牌和第三方管理公司建立了深厚的合作关系；在疫情初期，公司制定了积极的行动计划，通过有效的成本控制措施和专业的资产管理团队，最大限度地减少了损失 [25][29] 行业竞争 - 公司认为，与一流品牌合作是公司的重要竞争优势，这些品牌提供了优越的收入渠道、成熟的客户忠诚度计划、快速推出的品牌清洁计划、强大的营销和广告平台、显著的技术投资以及创新的运营模式和附加费用结构 [27][28] - 公司通过近期的交易和资本支出，提升了投资组合的竞争力，拥有显著的收入增长机会；公司预计在未来的复苏和业务发展中，投资组合将表现出色 [30][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是极具挑战的一年，住宿需求因疫情崩溃，但公司认为已经度过了最困难的时期，有望实现未来增长 [10] - 随着疫苗的推出和疫情病例的下降，公司对2021年下半年越来越乐观，预计业务将恢复活动，投资组合酒店的EBITDA将在年中转为正数，公司整体利润指标也将随之改善 [74] - 公司预计未来行业将有更好的成本环境和较低的供应增长，这将有利于公司的复苏 [36] 其他重要信息 - 2020年，公司在资本项目上花费了6900万美元，其中第四季度花费了1100万美元；最大的项目是公园凯悦阿维拉度假村的改造，该项目已基本完成，总投资约为5100万美元 [58][62] - 2021年，公司预计在资本支出上花费约4000万美元，其中部分项目原计划于2020年进行，因疫情推迟；公司还计划进行三项重大客房改造和一项重大度假村泳池区改造，具体时间取决于业务情况 [63][64][65] - 公司酒店的Instagram粉丝数量在过去一年增长了32%；休闲业务的预订窗口开始扩大，消费者提前预订以确保在理想酒店获得房间 [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请详细说明2021年下半年和2022年初的预订情况，以及如何评估其真实性 - 公司2021年下半年的团体预订价格高于2019年，新预订的价格环境并不像预期的那样竞争激烈，部分原因是许多预订是重新预订；从绝对数量来看，预订量较去年同期下降约40%，但公司特定投资组合中的团体业务主要是企业驱动的，这类业务通常是短期预订，且自2020年第三季度末以来，2021年下半年的预订量增长了35%，1月和2月这一趋势仍在持续 [82][83][85][86] 问题2：公司在成本控制方面的改变是短期的“节食”还是长期的“生活方式改变” - 公司认为这是一种长期的“生活方式改变”，预计在业务完全稳定后，将拥有更低的成本结构；但实现这一目标的节奏将取决于业务复苏的速度，公司将密切关注酒店的员工配置和业务需求的匹配情况 [88][89][94] 问题3：请说明团体预订的发生地点以及大型资产的表现，是否存在差异 - 从整体来看，2021年公司各酒店的团体业务表现差异不大，这表明公司的团体业务主要是企业驱动的，且新的预订和潜在业务在投资组合中分布较为均匀；公司投资组合的地理分布和市场特点也有助于减少这种差异 [103][104][106] 问题4：公司何时能够进行收购，以及如何考虑可用的资本来源 - 公司目前拥有充足的流动性，首要任务是确保酒店运营实现盈亏平衡和现金流为正；公司将在市场出现有吸引力的收购机会时积极参与，但目前市场上符合公司战略且价格合理的资产较少，因此公司将保持耐心，等待合适的时机 [108][110][111] 问题5：公司目前对资产处置的看法 - 公司将继续密切评估资产的价值和长期增长潜力，特别是当某些资产需要大量资本支出时，会考虑出售这些资产；目前，公司投资组合仍有很大的增长潜力，资产处置将相对较少 [116][117][118] 问题6：公司对2021年实现正EBITDA或正自由现金流的预期比同行更乐观，原因是什么 - 公司在预订活动上有一定的动力和进展，投资组合所在的阳光地带市场表现较好；此外，公司距离实现盈亏平衡的EBITDA水平并不遥远，第四季度34家同店酒店的负EBITDA不到300万美元 [120][122][123] 问题7：《华尔街日报》报道商务旅行将永久性受损20% - 30%，公司对此有何看法 - 公司认为这一预测过于夸张，虽然短期内商务旅行面临一些挑战，但随着办公室环境的改善和人们看到竞争对手外出与客户会面，商务旅行将逐渐恢复；同时，远程工作环境也可能带来一些额外的旅行需求，因此公司不认为商务旅行会出现根本性的长期转变 [127][128][130] 问题8：请说明公司未来几年的资本支出计划，是否有重大延期项目，以及潜在的投资回报率机会 - 2020年公司原计划资本支出预算为1.2亿美元，实际支出6900万美元；2021年预计支出约4000万美元，部分项目原计划于2020年进行，因疫情推迟；公司有一个内部项目管理团队，会进行严格的五年规划，目前认为正常的资本支出水平约为每年6000万美元；疫情让公司有机会重新审视投资组合，确定未来几年的合理资本支出方向 [134][135][137] 问题9：从供应增长的角度来看，公司主要市场在疫情前后有何变化 - 疫情前2020年加权供应增长率为2.7%，2021年为3.6%；截至2020年底，供应增长率降至1.6%，2021年为3.2%；预计2021年该数字将继续下降，主要原因是资产出售、项目延迟和取消；从供应增长的角度来看，公司目前处于比几年前更好的位置 [140][141][142] 问题10：公司的阳光地带市场布局如何影响未来的资本支出和收购决策，是否会扩大地理覆盖范围 - 公司将继续主要投资于美国前25大住宿市场和关键领导目的地，但会保持开放的心态，关注各种潜在的收购机会；公司喜欢阳光地带市场的长期需求特征和相对温和的成本环境，但如果其他市场出现有吸引力的投资机会，也不会错过 [147][148][150] 问题11：随着团体重新预订和新预订的增加，餐饮方面的支出和消费类型是否有变化；请说明波特兰凯悦酒店的团体预订和会议日程情况 - 目前团体餐饮贡献良好，但酒店需要采用不同的方式来提供服务，例如一些团体更倾向于盒装午餐，而不是自助餐或鸡尾酒会；餐饮支出的恢复将是一个缓慢的过程，且因市场而异；波特兰市场下半年的团体和会议预订数量明显增加，公司将密切关注这些业务的质量，并计划在第二季度根据市场情况重新开放波特兰凯悦酒店 [153][154][157] 问题12：国际需求何时会恢复，对更倾向于国际市场的酒店有何影响 - 公司投资组合中国际旅行的占比较低，因为对主要门户城市的暴露相对较少；公司在休斯顿的酒店有一定的南美和中美洲旅客业务，表现良好；靠近旧金山机场的酒店开始看到国际航班和机组人员业务的回归，公司将密切关注这一指标，作为国际旅客业务恢复的标志 [163][164]

可变利率债务利率变动对收益和现金流的影响 - 若2020年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久增减1%，可变利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约240万美元[474] - 若2019年12月31日所有可变利率债务的市场利率永久增减1%，可变利率债务的利息费用增减将使未来收益和现金流每年增减约380万美元[474] 利息费用减少原因 - 与上一时期相比利息费用减少，是管理层用固定利率债务偿还或再融资浮动利率债务的结果[474] 可变利率融资利率现金流风险评估 - 公司通过识别和监控利率风险敞口变化、评估对冲机会来评估可变利率融资的利率现金流风险[475] 利率风险监控技术 - 公司使用多种技术监控利率风险，包括评估可变利率债务的固定利率报价及转换成本等[476] 降低可变利率债务风险敞口措施 - 公司通过偿还浮动利率的物业级抵押贷款和签订利率互换协议来降低可变利率债务风险敞口[476] 衍生品工具对冲利率风险面临的风险及应对 - 公司可能继续使用衍生品工具对冲利率风险，会面临信用风险和市场风险[478] - 公司通过评估和监控交易对手财务状况、根据信用限额政策签订协议来降低信用风险[478] - 公司通过建立和监控参数来管理利率合约的市场风险[478] 术语定义 - 公司定义了ADR、入住率、RevPAR等术语[24] 债务到期本金及公允价值情况 - 2021 - 2025年及以后到期的固定利率债务本金分别为 4726 千美元、5752 千美元、148476 千美元、264995 千美元、568434 千美元、157496 千美元，总计 1149879 千美元，公允价值 1006143 千美元[479] - 2023 - 2024年到期的可变利率债务本金分别为 62400 千美元、15000 千美元，总计 77400 千美元，公允价值 240211 千美元[479] - 2024年到期的循环信贷安排本金为 163093 千美元，公允价值 161339 千美元[479] - 2021 - 2025年及以后到期的债务本金总计 1390372 千美元，公允价值 1407693 千美元[479] 债务加权平均利率及公允价值对应利率 - 固定利率债务 2021 - 2025年及以后的加权平均利率分别为 4.14%、3.58%、4.05%、3.88%、0.59%、4.60%，总体为 5.16%，公允价值对应利率 1.84%[479] - 可变利率债务 2023 - 2024年加权平均利率分别为 2.51%、2.18%，总体为 2.40%，公允价值对应利率 4.06%[479] - 循环信贷安排 2024年加权平均利率为 2.93%，总体为 2.93%，公允价值对应利率 3.62%[479] 债务到期情况排除项目 - 截至 2020年12月31日，债务到期情况排除了 1590 万美元的净抵押贷款折扣、溢价和未摊销递延贷款成本[479] 固定利率债务包含范围 - 截至 2020年12月31日，固定利率债务包含所有固定利率债务及所有已互换为固定利率的可变利率债务[480]

公司概况 - 公司于2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，旗下拥有37家酒店，分布在16个州的25个市场，涵盖14个品牌，房间总数达10749间[2][9] - 酒店品牌多元化，独立品牌占比32%，Andaz占比10%，Hyatt Centric占比7%等，且100%为豪华和高档酒店，主要位于美国前25大住宿市场和关键休闲目的地[8] 市场表现 - 2019年无单一市场贡献超过11%的酒店EBITDA，休斯顿、奥兰多贡献均为11%，凤凰城为10%等[12][13] - 豪华和高档酒店每间可售房收入（RevPAR）在经济危机后通常强劲反弹，2003 - 2007年和2010 - 2019年平均增长率分别为7%和5%[18][19] 业务进展 - 截至2020年11月1日，36家酒店开业运营，占公司酒店房间总数的95%，公司正评估波特兰凯悦酒店重新开业时间，且预计不会暂停任何酒店运营[21] - 已完成两家酒店出售，总价约2.08亿美元，还签订两家酒店出售协议，总价1.83亿美元，若完成，今年将出售四家酒店，总价3.91亿美元，约为2019年酒店EBITDA的10倍[21] 运营数据 - 截至2020年10月28日，36家开业运营酒店入住率约33%，平均每日房价约189美元，RevPAR约63美元[23] 财务状况 - 成功发行5亿美元6.375%的高级担保票据，还清2022年到期债务，将信贷额度到期日延长至2024年2月，显著减少每月现金消耗[21] - 拥有约6亿美元总流动性，无刚性CMBS债务和优先股，2023年前无债务到期，资本来源多样[28] 竞争优势 - 管理团队平均有27年酒店经验，平均任期8年，高管经验丰富，参与过多种酒店相关交易和资本运作[37] - 酒店主要为品牌酒店，与一流品牌合作，具有优越的收入渠道、成熟的客户忠诚度计划等优势[42][48] 未来规划 - 完成公园凯悦阿维拉度假村大部分改造翻新，预计2020年底和2021年第一季度末分别完成部分剩余项目[57][58] - 完成凯悦摄政大柏树酒店新宴会厅开发和现有宴会厅及会议空间翻新，加速丽思卡尔顿五角大楼城酒店会议空间翻新[59][60]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损5230万美元，调整后EBITDAre为负2110万美元，调整后每股FFO为负0.27美元，较第二季度均有改善 [11] - 第三季度末流动性为5.15亿美元，目前约为6亿美元，包括约3.3亿美元无限制现金和约2.7亿美元未提取循环信贷额度 [43] - 预计实现盈亏平衡的酒店EBITDA需约40%的入住率，房价下降20% - 25% [45] - 第二季度每月现金消耗约2000万美元，第三季度降至约1100万美元，目前估计每月约1450万美元，不包括资本支出 [46][50] 各条业务线数据和关键指标变化 酒店业务 - 同店基础上，第三季度入住率24.7%，平均每日房价169.77美元，RevPAR为41.95美元，较去年同期RevPAR下降74.8% [27] - 第三季度运营的37家酒店入住率28.5%，平均每日房价169.60美元，RevPAR为48.41美元，7 - 9月入住率和RevPAR呈改善趋势 [28][29] - 预计10月36家运营酒店入住率约33%，平均每日房价约189美元 [29] - 第三季度19家酒店入住率达30%以上，8家超过50%；6家德州酒店表现落后但逐月改善 [30] - 第三季度酒店工资成本较2019年第三季度降低约65%，其他运营费用降低约60%，收入下降约75%，13家酒店产生正的EBITDA [32][33] 客户业务 - 休闲需求在劳动节后持续，酒店推出特别套餐和促销活动，预订窗口短，但传统假期预订提前 [34] - 企业散客业务缓慢复苏，小型区域公司需求恢复更快 [35] - 团队业务取消活动放缓，未来日期的潜在业务线索逐月增加，迄今已取消约2.35亿美元团队业务 [35] 各个市场数据和关键指标变化 - 驱动型休闲市场和度假酒店表现强劲，城市酒店复苏相对较慢 [30][55] - 11月和12月通常是行业淡季，企业需求下降，但公司部分酒店可能受益于感恩节和圣诞节旅游 [64][65] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 认为豪华和高档酒店市场将在疫情后强劲反弹，公司将受益于独特的投资组合和市场策略 [8][10] - 强调地理多元化，注重阳光地带和关键旅游目的地，拥有吸引不同需求细分市场的酒店 [12] - 通过战略融资和资产处置增强流动性，解决近期债务到期问题，减少稀释股权发行的需求 [14][17] - 持续评估资产，出售不符合长期战略或资本需求高的资产，提高投资组合质量和增长前景 [16][17] 行业竞争 - 行业受疫情严重影响，企业和团队需求受限，但休闲需求有所回升 [7][8] - 未来几年新酒店供应预计有限，有利于行业复苏 [10] - 公司通过灵活运营、成本控制和创新服务在竞争中取得优势 [31][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住宿行业仍受疫情严重影响，企业和团队需求受限，但豪华和高档市场有望在治疗方法和疫苗改善后强劲反弹 [7][8] - 公司对投资组合的逐步改善感到满意，相信已为应对短期挑战和抓住复苏机会做好准备 [11][24] - 未来几个月充满不确定性，但公司在流动性、交易和资本支出方面取得进展，为各种情况做好了准备 [51][52] 其他重要信息 - 8月完成3亿美元高级担保票据发行，本月通过附加发行再筹集2亿美元，部分用于偿还公司信贷额度余额 [14] - 10月完成两项酒店出售交易，分别是波士顿剑桥Residence Inn和纳帕谷万豪酒店及水疗中心，还签订了另外两项酒店出售协议 [16][18][20][21] - 第三季度投资1800万美元用于三个重大项目，包括公园凯悦阿维拉度假村的改造和重新开业 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 出售城市酒店Commonwealth的考虑因素 - 公司认为拥有更多户外空间、适合举办会议的酒店可能会更早复苏，相比之下城市酒店可能复苏较慢，但暂不方便就该交易详细说明 [55] 问题2: 公司是否有应对进展停滞或逆转的应急策略 - 公司在过去6个月学到很多，运营团队有能力灵活应对，已为多种潜在结果和战略做好准备 [57] 问题3: 公司在提供快速检测或其他治疗方案方面的计划 - 酒店品牌正在关注和学习如何适应客户需求，会根据客户要求和品牌指导开展工作 [58] 问题4: 出售部分市场资产对投资组合质量和市场暴露的影响 - 公司出售这些资产是为了保持投资组合质量和增长前景，认为这些资产未来表现可能不如其他资产，且出售奥斯汀酒店可降低德州市场集中度，目前没有其他资产待售，但未来可能会评估 [60][61][62] 问题5: 第四季度需求是否会因季节性因素下降 - 11月和12月通常是行业淡季，企业需求下降，但公司部分酒店可能受益于感恩节和圣诞节旅游，整体来看第四季度后期可能会放缓 [63][64][65] 问题6: 目前不营销其他资产出售的原因 - 公司目前流动性充足，无需通过交易进一步增强，但未来会评估出售资产与潜在收购机会的利弊 [68][69] 问题7: 已完成和待完成交易的意外发现及对剩余投资组合的看法 - 公司对投资组合的吸引力有信心，认为交易过程具有竞争力，折扣相对较小，奥斯汀酒店折扣约30%，但出售该资产仍符合公司战略 [71][72] 问题8: 未来的资本来源和高级债券对资本结构的影响 - 公司有多种融资工具，高级担保票据不排除未来进行其他融资，但需注意相关测试和规定 [73] 问题9: 出售资产后现金充裕，公司的收购目标和市场偏好 - 目前还处于早期阶段，公司将继续寻找能满足不同需求细分市场、具有休闲和企业散客需求的资产，未来市场可能会有更多机会 [76][77] 问题10: 公司是否愿意逆势购买大型团队酒店 - 公司会从长期角度看待资产，目前市场不确定性较大，短期内不太可能购买大型团队酒店，但如果疫苗推出、行业复苏，情况可能会改变 [78][79]

公司整体财务数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日，公司总资产为3340241美元，较2019年12月31日的3263006美元增长2.37%[12] - 截至2020年9月30日，公司总负债为1804026美元，较2019年12月31日的1487848美元增长21.25%[12] - 2020年第三季度，公司总营收为63954000美元，较2019年同期的268931000美元下降76.23%[15] - 2020年前三季度，公司总营收为294129000美元，较2019年同期的866903000美元下降66.07%[15] - 2020年第三季度，公司净亏损为53609000美元，而2019年同期净利润为10670000美元[15] - 2020年前三季度，公司净亏损为192227000美元，而2019年同期净利润为41157000美元[15] - 2020年第三季度，公司基本和摊薄后每股净亏损为0.46美元，而2019年同期为0.09美元[17] - 2020年前三季度，公司基本和摊薄后每股净亏损为1.66美元，而2019年同期为0.35美元[17] - 截至2020年9月30日，公司普通股股东权益为1526453美元，较2019年12月31日的1739021美元下降12.22%[12] - 截至2020年9月30日，公司非控股股东权益为9762美元，较2019年12月31日的36137美元下降72.99%[12] - 2020年前九个月净亏损192,227,000美元，2019年同期净利润为41,157,000美元[26] - 2020年前九个月经营活动净现金使用量为43,711,000美元，2019年同期为提供205,059,000美元[26] - 2020年前九个月投资活动净现金使用量为55,294,000美元，2019年同期为62,794,000美元[26] - 2020年前九个月融资活动净现金提供量为271,407,000美元，2019年同期使用量为102,906,000美元[26] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司商誉分别为490万美元和2500万美元，2020年前九个月记录2010万美元商誉减值费用[65] - 2019年第三和前九个月，公司未记录商誉减值[65] - 2020年第三和前九个月，公司在奥兰多、凤凰城等主要市场的总营收分别为6395.4万美元和2.94129亿美元，2019年同期分别为2.68931亿美元和8.66903亿美元[80] - 截至2020年9月30日，公司债务总计16.43626亿美元，加权平均利率4.08%，较2019年12月31日的12.93054亿美元有所增加[95] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，总债务未偿还额分别为16.58亿美元和12.99亿美元，加权平均利率分别为4.08%和3.72%[119] - 2020年第三和前九个月，公司分别资本化180万美元和420万美元递延融资成本，分别列支3.8万美元和50万美元法律费用[119] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司持有的衍生金融工具名义金额分别为688,250千美元和689,000千美元，公允价值分别为 - 17,980千美元和 - 4,954千美元[123] - 2020年和2019年第三季度，利率衍生工具未实现损益分别为264千美元和 - 2,168千美元；前九个月分别为 - 18,535千美元和 - 16,703千美元[125] - 2020年和2019年第三季度，累计其他综合收益重分类调整至净收益金额分别为2,840千美元和 - 802千美元；前九个月分别为5,511千美元和 - 3,403千美元[125] - 2020年和2019年第三季度，记录现金流套期影响的总利息费用分别为17,006千美元和12,293千美元；前九个月分别为43,601千美元和37,260千美元[125] - 公司预计未来12个月约1000万美元将从累计其他综合损失重分类为利息费用增加[125] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，利率互换资产公允价值分别为0千美元和13千美元，利率互换负债公允价值分别为 - 17,980千美元和 - 4,967千美元[128] - 2020年9月30日商誉账面价值为485万美元，2019年12月31日为2495.2万美元[133] - 2020年3月31日确定安达仕萨凡纳酒店商誉减值610万美元，波西米亚酒店萨凡纳河滨签名酒店商誉减值1030万美元[133] - 2020年6月30日确定波西米亚酒店萨凡纳河滨签名酒店剩余370万美元商誉减值，2020年前9个月商誉减值费用总计2010万美元[134] - 2019年公司记录波西米亚酒店萨凡纳河滨签名酒店商誉减值费用940万美元[136] - 2020年9月30日和2019年12月31日公司估计债务公允价值分别使用3.05%和3.15%的加权平均有效年利率[137] - 2020年前9个月公司估计TRS所得税收益分别为640万美元和1680万美元，预计2021年收到1980万美元退税[139] - 2020年前9个月第三方经理获得员工留用抵免约200万美元，公司预计四季度获得更多抵免[140] - 2020年前9个月公司回购165516股普通股，总价230万美元，截至2020年9月30日，回购授权剩余约9470万美元[143] - 2020年3 - 9月，公司确认与限制性股票单位和LTIP单位相关的股份支付费用分别约为230万美元和790万美元[164] - 2019年3 - 9月，公司确认与限制性股票单位和LTIP单位相关的股份支付费用分别约为230万美元和650万美元[165] - 截至2020年9月30日，公司租赁加权平均剩余租期29年，加权平均折现率5.95%，使用权资产45,445千美元，租赁负债26,620千美元[166] - 2020年3 - 9月，公司发生管理和特许经营费用分别为200万美元和920万美元；2019年同期为1060万美元和3510万美元[175] - 截至2020年9月30日，2015激励计划下未确认的补偿成本为1290万美元，预计在剩余加权平均1.9年确认[164] - 截至2020年9月30日和2019年12月31日，公司酒店家具、固定装置和设备更换储备金余额分别为3830万美元和7080万美元[176] - 截至2020年9月30日，公司已使用1210万美元的家具、固定装置和设备更换储备金用于营运资金，需进行补充[176] - 截至2020年9月30日，公司酒店物业翻新合同的剩余承诺金额总计850万美元[177] 住宿物业相关数据关键指标变化 - 截至2020年9月30日和2019年9月30日，公司分别拥有39处和40处住宿物业[34] - 2020年3月31日，公司39家酒店和度假村中有24家暂时停业，4月又有7家暂时停业[35] - 截至2020年9月30日，公司39家酒店和度假村中有37家开业运营，总投资组合入住率在截至2020年9月30日的三个月和九个月分别为23.4%和27.4%[35][36] - 2020年第四季度大部分团体业务已取消或预计将取消，2021年第一季度也有持续取消和少量新预订活动[36] - 公司预计住宿业复苏将是渐进且不稳定的，可能落后于其他行业[37] - 截至2020年9月30日，公司39家酒店和度假村中有37家开业运营；10月一家酒店恢复运营，两家酒店出售；目前仅Hyatt Regency Portland at the Oregon Convention Center暂停运营[51] - 2020年前九个月，公司来自佛罗里达州奥兰多和亚利桑那州凤凰城市场酒店的收入地理集中度超过该时期总收入的10%；2019年前九个月，来自佛罗里达州奥兰多市场酒店的收入地理集中度超过该时期总收入的10%[52] 公司债务相关情况 - 2020年3月31日公司未遵守循环信贷安排和四项定期贷款安排的债务财务维护契约，导致违约事件；6月30日对公司信贷安排进行修订，将1.75亿美元定期贷款到期日从2021年2月延长至2022年2月[41] - 截至2020年9月30日，公司八笔有担保抵押贷款中有两笔未通过债务偿付覆盖率契约测试，触发现金清扫；预计未来12个月部分有担保抵押贷款可能无法通过契约测试[42] - 2020年8月，运营合伙企业发行3亿美元6.375%的2025年到期高级有担保票据，净收益用于偿还部分循环信贷安排和2022年到期的两笔公司信贷安排定期贷款[44] - 2020年10月，运营合伙企业完成2亿美元6.375%的2025年到期高级有担保票据附加发行，净收益用于偿还2022年到期的两笔定期贷款余额和5100万美元抵押贷款[45] - 2020年二季度公司完成七笔有担保抵押贷款的修订，7月完成最后一笔，部分修订被视为债务重组，但未确认损益[100] - 2020年10月公司将循环信贷额度承诺增加2300万美元至5.23亿美元，到2022年2月后，总承诺将降至4.5亿美元[104][118] - 2020年8月运营合伙企业发行3亿美元6.375%的2025年到期优先担保票据，10月完成2亿美元增额发行[112][117] - 截至2020年9月30日，循环信贷额度未偿还余额为3.062亿美元，2020年第三和前九个月分别产生约4.8万美元和30万美元未使用承诺费，260万美元和700万美元利息费用[111] - 2020年8月公司对公司信贷安排协议进行额外修订，若循环信贷额度未偿还余额低于3.5亿美元，可保留55%净收益用于一般公司用途[110] - 2020年10月公司进一步修订循环信贷额度和公司信贷安排，若循环信贷额度未偿还余额低于3.5亿美元，需将50%净收益用于偿还循环信贷额度[118] - 运营合伙企业可在2022年8月15日前赎回票据，赎回价格为应计本金加未付利息加全额补偿溢价；之后赎回价格根据不同时间为103.188%、101.594%或100%本金加应计未付利息[115] - 2022年8月15日前，运营合伙企业可用特定股权发行净现金收益赎回最多40%原始本金票据，赎回价格为106.375%本金加应计未付利息[116] - 发行日起120天内，运营合伙企业可用政府支持净现金收益赎回最多35%原始本金票据，赎回价格为103.188%本金加应计未付利息[116] 公司资产出售相关情况 - 2020年10月，公司以1.075亿美元出售Residence Inn Boston Cambridge，以1.001亿美元出售Marriott Napa Valley Hotel & Spa，交易产生约1.451亿美元净现金收益[46] - 2020年1月协议出售522间客房的亚特兰大威弗利万丽酒店及会议中心，售价1.55亿美元，未完成交易，8月收到775万美元不可退还定金[85] - 2020年2月协议出售492间客房的奥斯汀万丽酒店，售价1.005亿美元，交易未完成，4月保留200万美元不可退还定金[86] - 2020年3月协议出售七家金普顿酒店资产，交易价值约4.83亿美元，买家存入2000万美元风险保证金[87] - 2020年8月协议出售221间客房的波士顿剑桥Residence Inn酒店，10月1日完成交易，预计收益约5620万美元，买家承担6030万美元抵押贷款，净现金收益4610万美元[89] - 2020年8月协议出售275间客房的纳帕谷万豪酒店及水疗中心，10月22日完成交易，预计收益约3820万美元，净现金收益约9900万美元[90] - 2020年9月30日协议出售492间客房的奥斯汀万丽酒店，售价7000万美元，记录约890万美元减值损失，预计四季度完成交易[91] - 2020年10月27日协议出售245间客房的波士顿联邦酒店，售价1.13亿美元，预计损失约200万美元，预计四季度完成交易[92] - 截至2020年9月30日，持有待售资产总计1.15173亿美元，相关负债总计6546万美元[93] - 2020年10月1日，公司出售221间客房的酒店，售价1.075亿美元，预计收益约5620万美元，净现金收益4610万美元[181] - 2020年10月22日，公司出售275间客房的酒店，售价约1.001亿美元，收益约3820万美元，净现金收益约9900万美元[182] - 截至2020年9月30日，公司出售492间客房的酒店协议被终止后恢复，记录减值损失约890万美元[183] - 公司签订出售245间客房酒店的协议，售价1.13亿美元，预计损失约200万美元[185] 公司经营策略调整 - 2020年公司减少非必要支出，重新审视投资策略，削减持续工资成本，取消或推迟约5000万美元资本支出项目，并暂停2020年剩余季度的季度股息[

公司概况 - 公司于2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，专注豪华和高档酒店及度假村[2] - 拥有39家酒店、11245间客房，分布于25个美国市场，98%为豪华和高档酒店[9][11] - 管理团队在酒店房地产、酒店业和资本项目方面分别拥有超100年、165年和100年经验[22] 业务进展 - 截至8月30日，35家酒店开业运营，占公司酒店客房的83%，预计两家酒店分别于9月8日和10月1日恢复运营[23] - 完成3亿美元6.375%的优先担保票据发行，用于偿还部分信贷额度和定期贷款，增加流动性至超5亿美元[23][24] - 达成出售275间客房的万豪纳帕谷酒店及水疗中心的协议，售价1亿美元，预计三季度末前完成交易[25] 运营情况 - 截至8月22日，35家开业运营酒店平均入住率约30%，平均每日房价约170美元，每间可售房收入约50美元[27] - 过去三年在资本项目上投入超2.6亿美元，占收入的9%，自2017年完成16次客房翻新，占客房总数的43%[59] 竞争优势 - 管理团队平均有27年酒店经验，平均任期8年，高管经历过多次行业低迷期[36] - 酒店主要为品牌酒店，与一流品牌合作，在关键休闲和自驾市场布局，物业状况良好，会议空间灵活[40] - 2014 - 2019年，总投资组合每间可售房收入5年复合年增长率为4.6%，同店每间可售房收入为4.8%，同店酒店息税折旧摊销前利润/间为5.5%[44]

财务数据和关键指标变化 - 二季度末公司现金及现金等价物超3.05亿美元，受限现金约5000万美元 [67] - 二季度现金及现金等价物减少约9100万美元，受限现金减少约1900万美元，总计减少1.1亿美元 [71] - 二季度支出包括支付一季度股息3200万美元、资本支出1900万美元，其他费用6000万美元 [72] - 6月公司6家酒店实现正的酒店EBITDA，平均入住率约50%，房价较去年下降近20% [74] - 6月开放酒店RevPAR约43美元，较去年同期大幅下降；6月EBITDA约下降1300万美元 [142][143] 各条业务线数据和关键指标变化 休闲业务 - 截至7月25日，开放酒店平均入住率近25%，与6月持平；7月25日周末业绩略高于月内表现；6月全月开放的17家酒店7月入住率提升6.5个百分点，RevPAR增长近17% [31][40] - 7月驾车休闲市场和度假酒店入住率约31%，ADR为203美元；15家客房少于200间的小型精品酒店入住率约39%，17家客房多于200间的酒店入住率约19% [41][42] 团体业务 - 截至6月底，团体取消导致约1.8亿美元未来收入损失，部分业务已重新预订，但不确定能否实现 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和得克萨斯州市场入住率在7月4日后有下降，但上周有所上升，与整体表现无显著差异 [107] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 采取行动保存公司价值和流动性，包括提取循环信贷额度、降低运营费用和营运资金需求、削减公司层面人员和开支、减少5000万美元资本支出、暂停一季度后股息支付 [9] - 与运营商合作，制定安全高效的重新开业计划，调整运营和设施服务以适应法律法规 [12] - 探索潜在资产处置以增加流动性、降低杠杆和延长债务期限，短期内不进行收购 [25][26] 行业竞争 - 市场上有大量买家追求酒店资产，优质资产竞争激烈 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 二季度酒店行业运营环境前所未有的严峻，新冠疫情导致收入大幅下降 [7] - 预计复苏将是不均衡的，新冠病例增加会减缓复苏，但公司地理位置优势明显，对长期发展有信心 [28][29] - 行业复苏后，简化运营的关注将使酒店业主获得更高利润率，且竞争供应增长将受到抑制，有利于现有酒店业主 [33][34] 其他重要信息 - 亚特兰大万丽酒店出售未按预期完成，公司将收到775万美元不可退还定金；金普顿酒店组合押金达成和解，公司收到1900万美元 [23][24] - 重新开业酒店需考虑成本管理、需求创造、质量和客人安全，公司将吸取经验并应用于后续复苏 [21][22] - 公司预计酒店组合盈亏平衡入住率仍在40%左右，不同酒店和假设会导致该指标有所变化 [73] - 公司修订公司信贷安排，提供全面契约宽限期至2021年3月31日，放宽财务契约至2022年年中，延长1.75亿美元定期贷款到期日一年；修改8笔有担保贷款，提供临时契约宽限、债务延期和使用FF&E储备金的权利 [75][76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 7月至今业绩未反映放缓趋势，未来预订情况如何 - 公司预计复苏不均衡，新冠病例增加会使复苏暂停，但7月酒店表现好于预期，上周有改善；目前难以判断未来预订情况，需关注措施实施效果 [81][82] 问题2: 夏季到秋季过渡期间，劳动节后情况及重新开业决策的稳定性 - 预订窗口短，当前业务以休闲为主，秋季公司希望看到更多商务需求；难以确定学校开学后休闲需求是否会大幅下降；公司针对秋季设计特色项目吸引客人 [83][88] 问题3: 资产处置如何平衡，出售资产或融资后还款顺序 - 资产处置需平衡出售资产的折扣与长期投资组合建设，公司会综合评估；出售资产或融资所得大部分将用于偿还债务 [95][100] 问题4: 年底前计划重新开业的三家大型酒店的信心来源及开业条件 - 休斯顿威斯汀酒店的Galleria塔楼，若有足够业务将开业，且可灵活调配团体业务；圣克拉拉凯悦酒店关注相邻主题公园开放和周边业务需求；波特兰凯悦酒店依赖附近会议中心活动和城市业务恢复，若有少量商务散客需求也可开业 [101][103] 问题5: 新冠病例增加对不同市场入住率的影响，2021年团体预订是否有取消情况 - 亚利桑那州、加利福尼亚州、佛罗里达州和得克萨斯州市场入住率与整体表现无显著差异；2021年团体预订取消情况较少，公司将在11月电话会议提供更多信息 [107][108] 问题6: 定价环境、竞争情况及重新开业酒店的收益管理策略 - 市场定价管理更依赖人工，酒店需密切关注竞争对手和业务变化；公司通过提供增值服务吸引客人，减少价格敏感度；部分客人愿意为高品质酒店支付溢价，支撑了价格 [112][115] 问题7: 运营成本灵活性，业务变差或变好时成本变化 - 公司已覆盖酒店固定成本，业务增长时成本更可能是可变成本，有提升利润率的空间；业务下滑时，公司有机会进一步削减成本，目前运营效率高 [117][118] 问题8: 7月成本情况，考虑出售资产的总价值及其他增强流动性和改善资产负债表的工具 - 7月成本受多种因素影响，难以给出具体数字；考虑出售资产的总价值取决于市场情况和资产估值，公司会综合考虑各种增加流动性的工具，目前无压力采取紧急行动 [123][125] 问题9: 市场是否存在低价竞争情况 - 目前主要需求来自休闲旅客，他们更注重酒店品质和服务，而非价格；价格下降部分原因是企业和团体业务减少；酒店定价与市场需求相匹配，维持在合理水平 [131][137] 问题10: 6月RevPAR和调整后EBITDA情况，与上一月相比是否改善 - 6月开放酒店RevPAR约43美元，较去年同期大幅下降；6月EBITDA约下降1300万美元；二季度每月EBITDA受应计项目影响，差异不大 [142][144] 问题11: 与管理公司和品牌的关系如何演变，是否能带来经济效率 - 与管理公司和品牌的关系良好，他们积极寻求业主意见，改进公司结构和支持服务；双方合作将带来经济效率，尽管未来可能存在分歧，但总体将处于更有利的经济地位 [150][154]

公司酒店规模与运营情况 - 截至2020年6月30日，公司拥有39家酒店，共11,245间客房，分布在16个州[166] - 2020年4月，公司39家酒店中的31家暂时停业；5 - 6月，18家酒店恢复运营；截至6月30日，26家酒店开业运营[167] - 预计2020年7月31日，公司将再恢复9家酒店运营，剩余4家预计在年底前恢复运营[168] - 截至2020年6月30日，公司39家酒店和度假村中有26家开业，占总房间数超61%；到7月31日将新增9家开业，预计年底前其余4家也将开业[178] 公司酒店入住率情况 - 2020年第二季度，公司酒店组合的总入住率在截至6月30日的三个月和六个月分别为3.7%和29.5%[168] 宏观经济数据 - 2020年第一和第二季度，美国GDP分别以约5.0%和32.9%的年率下降，而2019年同期增长率分别约为3.2%和2.1%[174] - 2020年第二季度，失业率从4月的14.7%降至6月的11.1%[174] 美国酒店业数据 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，美国酒店业需求分别下降57.0%和37.2%，新酒店供应分别下降10.2%和4.1%，RevPAR分别下降69.9%和45.5%[175] 公司业务需求与收入情况 - 2020年第二季度，公司酒店组合的大部分团体业务取消，商务和休闲需求显著下降，导致收入大幅减少[176][178] 公司费用与信贷安排调整 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，公司分别产生约340万美元未来费用和20万美元遣散费，预计近期可能有额外遣散成本[179] - 2020年第二季度，公司修订公司信贷安排定期贷款和循环信贷安排，将1.75亿美元公司信贷安排定期贷款到期日从2021年2月延长至2022年2月[179] - 2020年第二季度和7月，公司完成八笔有担保抵押贷款中七笔和剩余一笔的贷款修订，包括利息和摊销付款递延等[179][180] 公司投资组合RevPAR情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，公司总投资组合RevPAR分别降至6.80美元和64.24美元，较2019年同期分别下降96.2%和63.4%[181] 公司净收入情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，净收入较2019年分别下降868.0%和554.6%，主要因COVID - 19大流行致运营收入减少[183][186] 公司成本控制措施 - 公司将全年公司现金一般及行政费用减少超20%（约550万美元），减少公司人员超20%，取消或推迟约5000万美元资本支出（占比40%）[184] 公司调整后指标情况 - 2020年3月31日至6月30日三个月和六个月，调整后EBITDAre和调整后FFO较2019年分别下降148.1%、111.1%和174.2%、125.6%[187] 公司各业务收入情况 - 2020年第二季度，客房收入从2019年同期的1.84亿美元降至695.6万美元，减少1.771亿美元，降幅96.2%；上半年从3.552亿美元降至1.315亿美元，减少2.237亿美元，降幅63.0%[190][191][192] - 2020年第二季度，餐饮收入从2019年同期的9940万美元降至209.7万美元，减少9730万美元，降幅97.9%；上半年从2.029亿美元降至7582.5万美元，减少1.27亿美元，降幅62.6%[190][193][194] - 2020年第二季度，其他收入从2019年同期的2086.1万美元降至577.2万美元，减少1508.9万美元，降幅72.3%；上半年从3994.4万美元降至2288.1万美元，减少1706.3万美元，降幅42.7%[190][195][196] - 2020年第二季度，总营收从2019年同期的3.04285亿美元降至1482.5万美元，减少2.8946亿美元，降幅95.1%；上半年从5.97972亿美元降至2.30176亿美元，减少3.67796亿美元，降幅61.5%[190] 公司各项费用情况 - 2020年第二季度，酒店运营总费用从2019年同期的1.97亿美元降至4292.9万美元，减少1.541亿美元，降幅78.2%；上半年从3.929亿美元降至2.138亿美元，减少1.791亿美元，降幅45.6%[198][200][201] - 2020年第二季度，折旧和摊销费用从2019年同期的3968.9万美元降至3726.3万美元，减少242.6万美元，降幅6.1%；上半年从7968.9万美元降至7435.3万美元，减少533.6万美元，降幅6.7%[203][204] - 2020年第二季度，房地产税、个人财产税和保险费用从2019年同期的1257.7万美元增至1309.7万美元，增加52万美元，增幅4.1%；上半年从2563.6万美元增至2677.2万美元，增加113.6万美元，增幅4.4%[203] - 2020年第二季度，土地租赁费用从2019年同期的115.8万美元降至37.2万美元，减少78.6万美元，降幅67.9%；上半年从224.7万美元降至112.6万美元，减少112.1万美元，降幅49.9%[203] - 2020年第二季度，一般及行政费用从2019年同期的804.6万美元增至982.9万美元，增加178.3万美元，增幅22.2%；上半年从1562.1万美元增至1798万美元，增加235.9万美元，增幅15.1%[203] - 2020年第二季度，公司总费用从2019年同期的7570.2万美元降至6514.4万美元，减少1055.8万美元，降幅13.9%；上半年从1.37425亿美元增至1.41181亿美元，增加375.6万美元，增幅2.7%[203] - 房地产税、个人财产税和保险费用在2020年3月和6月分别增加0.5百万美元（4.1%）和1.1百万美元（4.4%），达到13.1百万美元和26.8百万美元[205] - 土地租赁费用在2020年3月和6月分别减少0.8百万美元（67.9%）和1.1百万美元（49.9%），降至0.4百万美元和1.1百万美元[206] - 一般及行政费用在2020年3月和6月分别增加1.8百万美元（22.2%）和2.4百万美元（15.1%），达到9.8百万美元和18.0百万美元[208] - 2020年3月和6月收购、终止交易和开业前费用从0.3百万美元增至0.8百万美元[211] - 2020年3月和6月公司分别记录3.7百万美元和20.1百万美元的商誉减值费用，2019年同期无商誉减值，但记录14.8百万美元减值费用[212][214] - 其他收入在2020年3月和6月分别增加2.1百万美元（1092.6%）和2.1百万美元（737.1%）[217] - 利息费用在2020年3月和6月分别增加1.2百万美元（9.6%）和1.6百万美元（6.5%），达到13.6百万美元和26.6百万美元[218] - 所得税福利在2020年3月和6月分别增加9.3百万美元（149.9%）和22.7百万美元（184.7%），达到3.1百万美元和10.4百万美元[220] 公司资金与债务情况 - 截至2020年6月30日，公司有305.9百万美元合并现金及现金等价物和60.9百万美元受限现金及代管资金，循环信贷安排有500百万美元未偿还[223][224] - 截至2020年6月30日，公司未偿还总债务为16亿美元，加权平均利率为3.39%[229] - 循环信贷额度下的5亿美元总承诺金额和各定期贷款工具下的借款本金总额保持不变[237] 公司融资成本情况 - 2020年第二季度，公司资本化360万美元递延融资成本，费用化50万美元法律费用[239] 公司利率互换协议情况 - 截至2020年6月30日，公司有6.885亿美元的利率互换协议，其中5.135亿美元的互换协议期限为2022 - 2023年且与LIBOR挂钩[241][245] 公司套期会计处理风险 - 若停止套期会计处理，公司可能将2030万美元累计其他综合损失余额确认为净损失[242] 公司股权相关情况 - 截至2020年6月30日，公司ATM协议下有6260万美元可用于出售普通股，股票回购授权剩余约9470万美元[248][250] - 2020年上半年，公司回购165,516股普通股，加权平均价格为每股13.68美元，总购买价为230万美元[250] 公司现金流量情况 - 2020年和2019年上半年，经营活动净现金分别为-4820万美元和1.329亿美元，投资活动净现金分别为-4060万美元和-3660万美元，融资活动净现金分别为2.606亿美元和-7040万美元[252] - 2020年上半年融资活动现金流入主要源于循环信贷额度提取3.4亿美元，流出主要包括支付股息6320万美元等[255] 公司储备金与资本支出情况 - 截至2020年6月30日和2019年12月31日，家具、固定装置和设备更换储备金分别为5040万美元和7080万美元[259] - 2020年和2019年上半年，公司资本支出分别为4060万美元和3660万美元[259] - 公司取消或推迟约5000万美元资本支出，降幅40%，2020年全年资本支出预计约7000万美元[261] - 截至2020年6月30日，公司酒店物业装修合同剩余承诺金额为1520万美元[261] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2020年6月30日，公司无资产负债表外安排[262] 公司盈利指标情况 - 2020年第二季度和上半年，公司净亏损分别为1.01487亿美元和1.38618亿美元，2019年同期净利润分别为1321.4万美元和3049万美元[270][272] - 2020年第二季度和上半年，公司EBITDA分别为亏损5374.3万美元和4807.2万美元，2019年同期分别为7147.6万美元和1.47432亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司EBITDAre分别为亏损5000.8万美元和2797万美元，2019年同期分别为8624.7万美元和1.62203亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司Adjusted EBITDAre分别为亏损4301.8万美元和1851.7万美元，2019年同期分别为8945.9万美元和1.67546亿美元[270] - 2020年第二季度和上半年，公司FFO分别为亏损6058.6万美元和4435.7万美元，2019年同期分别为6757.2万美元和1.24745亿美元[272] - 2020年第二季度和上半年，公司Adjusted FFO分别为亏损5303.9万美元和3362.7万美元，2019年同期分别为7148.8万美元和1.3152亿美元[272] - 2020年第二季度和上半年，公司分别记录了370万美元和2010万美元的商誉减值[270][272] 公司利率风险影响情况 - 若2020年6月30日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流约增减720万美元[280] - 若2019年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来年度收益和现金流约增减380万美元[280] 公司债务到期情况 - 截至2020年6月30日，固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）到期本金总额为9.22774亿美元，加权平均利率为4.12%[285] - 截至2020年6月30日，浮动利率债务（抵押贷款和定期贷款）到期本金总额为2.16亿美元，加权平均利率为2.34%[285] - 截至2020年6月30日，循环信贷安排到期本金总额为5亿美元，加权平均利率为2.50%[285] - 截至2020年6月30日，所有债务到期本金总额为16.38774亿美元，公允价值为15.84992亿美元[285] 公司经营风险情况 - 公司依靠酒店业绩增加收入以跟上通胀，但竞争压力或经济状况可能限制提价能力[277] - 住宿行业需求受季节性模式影响，新冠疫情预计近期会扰乱正常季节性模式[278] 公司利率风险管理情况 - 公司通过多种方式管理利率风险，包括评估固定利率报价、提前再融资或展期、偿还债务和使用利率互换协议[280][281][282] 公司衍生工具风险情况 - 公司使用衍生工具对冲利率风险时面临信用风险和市场风险，并采取相应政策管理风险[283]

公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合REIT资格[5] - 拥有39家酒店、11245间客房、12个品牌，分布于25个市场[13] 投资组合 - 98%为豪华和高档酒店，主要位于美国前25大住宿市场和休闲目的地[11] - 品牌多元化，凯悦占47%，金普顿占10%，华尔道夫占7%等[12] - 地理多元化，无单一市场贡献超2019年酒店EBITDA的10%[19] 运营情况 - 截至5月29日13家酒店运营，多数预计6、7月重启，10月全部恢复[25] - 与借贷方谈判，寻求契约豁免、债务延期等[26] 财务状况 - 总债务16亿美元，净债务/EBITDA为5.2倍，加权平均利率3.3%[36] - 2020年初始5000万美元酒店资本支出预算推迟或取消，全年预计支出约7000万美元[28] - 暂停派息，预计节省2020年现金G&A费用550万美元，降幅超20%[29] 竞争优势 - 管理团队经验丰富，平均有27年酒店经验，在公司平均任期8年[50] - 酒店与一流品牌合作，有优质客源渠道、忠诚度计划等优势[57] - 近3年超2.6亿美元用于资本项目，完成16次客房翻新[71]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店每间可售房收入（RevPAR）下降27.6%，入住率下降约20个百分点，房价下降3.3%；1月RevPAR下降3.2%，2月下降5.2%，3月下降67% [35] - 同店息税折旧摊销前利润（EBITDA）利润率为15%，因酒店关闭、相关成本和某些休假成本应计约600万美元 [36] - 第一季度末净债务与调整后EBITDAre之比为5.2倍，加权平均利率为3.32%，目前预计约为3.5% [59] - 预计全年现金一般及行政费用（G&A）减少超20%，约550万美元，取消或推迟约5000万美元2020年资本支出预算，今年预计资本支出约7000万美元 [20][45] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度团体业务占比35%，散客业务占比65%，与历史年度趋势基本一致 [36] - 截至4月底，团体业务取消导致全年约7000万美元客房收入损失，大部分取消来自3 - 6月活动，部分业务已成功重新预订到2020年下半年和2021年 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿市场中，韦斯汀酒店有较广泛企业和团体需求基础，翻新后可满足小型会议需求；伍德兰兹市场受埃克森美孚公司影响大，目前该公司产生的房晚数与其他大型企业需求方一样少 [86][87] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与万豪、凯悦和金普顿等强大品牌公司合作，认为这是公司重要战略优势，有助于应对危机和复苏 [17][18] - 计划在5月底前重新开放5家酒店，使运营酒店总数达13家，主要为小型度假村或生活方式精品酒店，以了解需求恢复情况并控制运营成本 [27] - 评估重新开放酒店时，考虑州和地方法规、清洁和安全标准以及近期业务机会，预计运营模式的许多变化将成为行业运营结构的永久组成部分 [41][42] - 继续与贷款方就无担保信贷安排和无担保定期贷款的修订进行建设性对话，希望在第二季度达成协议 [25] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 新冠疫情对世界、经济、酒店行业和公司造成严重影响，行业需求受到政府和社会应对措施的巨大冲击 [8][11] - 相信公司凭借优质资产组合、强大资产负债表、良好流动性和与各方的关系，能够度过危机并实现未来增长 [24][31] - 预计行业业务复苏在不同市场和细分领域将不均衡，休闲需求可能首先恢复，其次是企业和团体需求 [29][38] 其他重要信息 - 3月11日撤回此前发布的2020年全年业绩指引 [13] - 3月31日宣布与运营合作伙伴合作，暂停或正在暂停24家酒店运营，4月暂停运营酒店增至31家 [14] - 4月，奥斯汀万丽酒店出售协议终止，公司保留200万美元定金；金普顿管理的七家酒店组合出售未按计划完成，公司正积极争取释放2000万美元托管定金；亚特兰大韦弗利万丽酒店出售交易目前预计7月底完成，775万美元不可退还定金仍在托管中 [21][22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 目前酒店预订情况及重新开放酒店的决策依据 - 重新开放酒店的决策更多基于市场动态和对潜在休闲需求的预期，而非现有预订情况，团体需求基本消失，现有团体预订能否实现也存在很大疑问；参考了仍在运营的八家酒店情况，其4月平均入住率为个位数中段，运营亏损与关闭时相当甚至略好 [67] 问题2: 酒店的盈亏平衡入住率和房价假设 - 从酒店EBITDA层面看，整体投资组合盈亏平衡入住率约为40%，大型度假村酒店可能高达50%，城市酒店低至30%左右；考虑公司管理费用和债务偿还后，盈亏平衡入住率约为50%；假设平均每日房价（ADR）下降约30% [69][70][73] 问题3: 金普顿酒店交易是否有重新谈判或推迟的讨论及违约理由 - 公司已准备好按约定完成交易，但买家未出现，公司正积极争取托管的2000万美元定金，目前无法提供更多信息 [77] 问题4: 除已宣布的五家酒店外，是否有其他因强制关闭解除而可能重新开放的酒店 - 基韦斯特和纳帕的三家酒店因强制关闭，符合重新开放酒店的休闲需求高和周边有大量自驾客源的特点，但不在5月底前重新开放的五家酒店范围内，其重新开放时间将与南佛罗里达州的经济活动恢复情况相关 [78][79][81] 问题5: 如何看待休斯顿市场的酒店资产表现 - 休斯顿的韦斯汀酒店有广泛需求基础，翻新后的会议空间可满足小型会议需求；伍德兰兹市场受埃克森美孚公司影响大，目前该公司产生的房晚数与其他大型企业需求方一样少 [86][87] 问题6: 非主要市场酒店的重新开放计划和参考指标 - 大型城市酒店重新开放的参考指标包括国内商务旅行的需求和容量恢复情况，以及小型团体会议的需求模式；目前暂不预测具体时间，每天和每周都会监测预订流量和市场需求情况；大型酒店重新运营的启动成本较高，决策时需考虑更多因素 [90][91] 问题7: 未能完成出售的酒店是否会重新上市及当前市场情况 - 当前酒店交易市场基本冻结，短期内公司不会积极推动资产出售；公司认为金普顿的七家酒店是优质资产，继续持有不会构成负担，且在休闲需求恢复时可能表现良好 [92][93][94] 问题8: 6月以后的团体业务情况及取消费用情况 - 6月以后团体业务取消情况不显著，团体取消的动力不足，因为取消可能需支付取消费用；3 - 6月取消的业务有部分已重新预订到2020年下半年和2021年，但这些业务能否实现存在不确定性 [98][99] 问题9: 重新开放酒店时是否会考虑入住限制 - 餐饮方面将遵循当地法规；对于酒店客房，目前预计初期需求不会导致入住限制问题，部分重新开放的酒店将仅开放部分区域以维持适当的社交距离 [102] 问题10: 是否考虑重塑酒店运营模式以提高盈利能力和降低波动性 - 公司正在与品牌和管理方密切合作，重新思考酒店业务模式，包括服务提供、收费方式等；目前尚不清楚最终结果，但认为这是一个从零开始构建运营模式的独特机会，有望降低成本结构 [108][109] 问题11: 首批重新开放酒店的正常全职员工数量和预计开放时的员工数量 - 目前谈论具体员工数量还为时过早；大型酒店每间客房约配备0.5名全职员工，但员工配置需根据团体需求的稳定性来决定；对于即将重新开放的小型酒店，目前处于关闭状态，有基本的员工配置，重新开放时初期增加的员工数量不多 [110][111][115] 问题12: 未能完成出售的酒店是否需要考虑额外的资本支出 - 近期不需要额外的资本支出，这些酒店最近已经进行了翻新，目前状况良好 [116] 问题13: 已实施的成本节约措施中哪些可能是永久性的 - 固定员工数量和管理层级可能会显著减少；酒店运营效率提升措施，如仅在退房时提供客房清洁服务、使用移动钥匙办理入住和退房手续等；餐饮服务向更有限和便捷的模式转变，如提供即拿即走的食品 [119] 问题14: 是否会考虑实施其他措施以应对近期潜在的不利因素 - 目前31家酒店处于关闭状态，希望不会对整个投资组合继续实施关闭措施；认为这是一个从零开始构建运营模式的机会，有望打造更高效的运营模式；公司酒店对各类需求仍有很大吸引力 [121][122] 问题15: 公司何时能恢复到2019年的业绩水平 - 恢复到2019年的业绩水平需要几年时间，2022年末到2023年可能是更现实的预期；即使RevPAR无法完全恢复到2019年水平，由于运营模式的改变，盈利能力可能会有所提升；此外，未来一段时间内新酒店供应增长可能有限 [126][130][133] 问题16: 何时可以开始推动收取团体业务取消费用 - 这是一个微妙的平衡问题，目前行业处于前所未有的特殊情况，运营商在重新预订等方面表现出很大的灵活性；现在很难确定具体的时间点，需要根据实际情况和重新预订的可能性来决定 [135]