公司酒店资产情况 - 截至2019年3月31日，公司拥有40家酒店，共11167间客房，分布在17个州[108] 美国宏观经济与酒店行业数据 - 2019年第一季度末美国GDP年增长率约为3.2%，2018年第一季度约为2.3%；2019年第一季度美国酒店业需求增长2.4%，供应增长2.0%，行业RevPAR增长1.5%，ADR增长1.1%，入住率增长0.4%[114] 公司投资组合RevPAR数据 - 公司总投资组合RevPAR在2019年第一季度增至170.28美元，较2018年同期的158.81美元增长7.2%[115] - 排除2018年收购和处置的酒店，36家可比酒店2019年第一季度RevPAR增长4.4%，ADR增长2.4%，入住率增长2.0%[116] - 2019年第一季度入住率为75.1%，较2018年的74.8%提高30个基点；ADR为226.72美元，较2018年的212.35美元增长6.8%；RevPAR为170.28美元，较2018年的158.81美元增长7.2%[122] 公司净收入情况 - 2019年第一季度净收入下降69.7%，主要归因于2018年3月出售酒店的4230万美元收益、2018年收购和处置酒店导致的350万美元运营收入减少以及2019年联邦所得税增加140万美元[118] 公司Adjusted EBITDAre和Adjusted FFO数据 - 2019年第一季度归属普通股和单位持有人的Adjusted EBITDAre增长5.9%，Adjusted FFO增长6.8%[119] - 2019年和2018年第一季度，调整后EBITDAre归属于普通股和单位持有人分别为7808.6万美元和7373.5万美元[176] - 2019年和2018年第一季度，调整后FFO归属于普通股和单位持有人分别为6003.1万美元和5618.7万美元[178] 公司各业务收入数据 - 2019年第一季度客房收入为17114.1万美元，较2018年的16258.2万美元增长5.3%；餐饮收入为10346.3万美元，较2018年的8641.5万美元增长19.7%；其他收入为1908.3万美元，较2018年的1550.1万美元增长23.1%；总收入为29368.7万美元，较2018年的26449.8万美元增长11.0%[124] - 2019年第一季度客房收入增长860万美元，增幅5.3%，达到1.711亿美元[126] - 2019年第一季度餐饮收入增长1700万美元，增幅19.7%，达到1.035亿美元[129] - 2019年第一季度其他收入增长360万美元，增幅23.1%，达到1910万美元[131] 公司酒店收购与出售情况 - 2018年下半年公司收购4家高级全服务酒店，出售3家精选服务高档酒店，导致投资组合构成和收益季节性发生变化[125] 公司酒店翻新工程情况 - 2019年第一季度公司完成多家酒店的客房、大堂、会议空间等翻新工程，并将万豪林地水道酒店未充分利用的空间改造成2间客房[117] 公司费用数据 - 2019年第一季度酒店运营总费用增长2450万美元，增幅14.3%，达到1.959亿美元[135] - 2019年第一季度折旧和摊销费用增长120万美元，增幅3.1%，达到4000万美元[137] - 2019年第一季度房地产税、个人财产税和保险费用增长120万美元，增幅10.1%，达到1310万美元[138] - 2019年第一季度利息费用从1370万美元降至1260万美元，降幅8.2%[141] - 2019年第一季度所得税费用增长140万美元，增幅30.6%，达到610万美元[141] 公司可供出售股份情况 - 截至2019年3月31日，公司ATM协议下有6260万美元可供出售股份[148] 公司债务情况 - 截至2019年3月31日，公司未偿还总债务为12亿美元，加权平均利率为3.90%[153] - 2018年8月公司完成1.5亿美元无担保定期贷款，利率基于定价网格，有135至220个基点加伦敦银行同业拆借利率，还含最多1亿美元增额选择权，截至2018年12月31日已提取6500万美元，剩余8500万美元于2019年2月提取[154] - 2019年3月公司提前偿还圣克拉拉凯悦酒店抵押货款9000万美元及应计利息，利率互换重新应用于亚特兰大万丽酒店部分利息支付[155] - 截至2019年3月31日，公司有总计名义金额6.898亿美元的利率互换协议，固定部分酒店抵押货款和无担保定期货款利率[156] - 截至2019年3月31日，公司高级无担保循环信贷额度无未偿还余额[157] - 截至2019年3月31日，固定利率债务到期本金总计94067.5万美元，加权平均利率为3.85%；浮动利率债务到期本金总计21600万美元，加权平均利率为4.09%[189] 公司现金流量情况 - 2019年和2018年第一季度，经营活动提供现金分别为3360万美元和4280万美元，投资活动使用现金分别为1330万美元和1.73亿美元，融资活动使用现金分别为3770万美元和2840万美元[159][160][161][162] 公司家具、固定装置和设备储备金情况 - 截至2019年3月31日和2018年12月31日，公司家具、固定装置和设备储备金分别为5940万美元和6060万美元[165] 公司资本支出情况 - 2019年和2018年第一季度，公司资本支出分别为1330万美元和2390万美元[166] 公司资产负债表外安排情况 - 截至2019年3月31日，公司无资产负债表外安排[167] 利率变动对公司影响情况 - 若2019年3月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来收益和现金流每年增减约220万美元；若2018年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，则每年增减约180万美元[185] 非GAAP财务指标说明 - 非GAAP财务指标不能替代GAAP规定的净收入、运营利润等指标，使用有局限性，但结合GAAP结果和调整可更全面了解业务[179][180] 财务报表编制说明 - 财务报表编制需管理层进行估计和假设，实际金额可能与估计有重大差异[181] 公司收入影响因素 - 公司依靠酒店业绩增加收入以跟上通胀，但竞争压力和经济状况可能限制提价[182] 住宿行业季节性影响 - 住宿行业需求受季节性模式影响，公司预计收入和运营收入按二、一、三、四季度顺序递减[183] 公司利率风险管理 - 公司面临利率变动的市场风险，通过多种技术监控利率风险并采取措施降低浮动利率债务敞口[185][187] - 公司使用衍生工具对冲利率风险，面临信用风险和市场风险，并采取相应政策管理风险[188][189] - 公司评估利率现金流风险，维持风险管理控制系统，运用分析技术估计利率变化对现金流的影响[186] - 公司可能继续使用衍生工具对冲利率风险，建立和监控参数管理市场风险[188][189]

公司股权结构 - 截至2018年12月31日，公司集体持有运营合伙企业发行的97.5%的普通有限合伙单位，其余2.5%由其他有限合伙人持有[23] - 公司拥有运营合伙企业100%的唯一普通合伙人权益，直接或间接持有约97.5%的运营合伙单位，其余2.5%由现任高管和董事会成员持有[48] 公司物业资产 - 截至2018年12月31日，公司拥有40处住宿物业，共计11165间客房[24] 公司投资目标 - 公司目标是将资本主要投资于美国前25大市场和主要休闲目的地的优质多元化豪华和高档酒店及度假村组合[28] 公司融资计划 - 公司计划通过发行普通股和优先股以及利用交错到期的债务融资为长期增长提供资金[30] 公司现金状况 - 截至2018年12月31日，公司手头共有1.616亿美元现金，其中包括7020万美元主要用于维护酒店的受限现金[31] 公司债务指标 - 截至2018年12月31日，公司净债务与调整后息税折旧及摊销前利润的比率为3.6倍[31] - 截至2018年12月31日，公司加权平均债务期限为4.8年，债务加权平均利率为3.82%[31] 公司股票回购 - 公司有权回购至多1.75亿美元的公司流通普通股，截至2018年12月31日，公司股票回购授权下约有9690万美元剩余[32] 公司股票发行 - 2018年12月31日止年度，公司通过“按市价”计划发行570万股普通股，加权平均价格为每股24.02美元，获得总收益1.374亿美元[34] 公司股东分配要求 - 公司需每年向股东分配至少90%的房地产投资信托应税收入以维持REIT资格[47] 公司股本限制 - 公司章程禁止任何人实际或推定拥有超过9.8%的任何类别或系列已发行股本[51] 公司员工情况 - 截至2018年12月31日，公司有51名员工，且无员工受集体谈判协议覆盖[53] 公司酒店业务竞争 - 公司酒店面临来自其他酒店和替代住宿选择的竞争，可能影响入住率和收入[36] 公司酒店业务季节性 - 公司酒店业务具有季节性，预计收入和营业收入在第二季度最高，随后是第一、第三和第四季度[38] 酒店行业周期性 - 酒店行业具有周期性，经济状况和客房供应变化会导致业绩波动[39] 公司酒店合规要求 - 公司酒店需遵守美国联邦、州和地方法律法规，包括ADA和环保相关法规[40][41][43] 公司上市情况 - 2015年2月3日，公司从InvenTrust分拆出来，成为独立的上市公司，股票于2月4日在纽交所开始交易[55] 浮动利率债务对收益现金流影响 - 若2018年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来收益和现金流每年增减约180万美元[452] - 若2017年12月31日所有浮动利率债务的市场利率永久增减1%，浮动利率债务利息费用的增减将使未来收益和现金流每年增减约330万美元[452] 公司债务详细情况 - 截至2018年12月31日，固定利率债务（抵押贷款和定期贷款）到期本金总额为9.41481亿美元，加权平均利率为3.75%[457] - 截至2018年12月31日，浮动利率债务（抵押贷款）到期本金总额为2.20998亿美元，加权平均利率为4.10%[457] - 截至2018年12月31日，债务到期本金总额为11.62479亿美元，加权平均利率为3.94%[457] - 截至2018年12月31日，债务公允价值为11.71552亿美元[457] - 债务到期情况中，2019 - 2023年及以后各年固定利率债务到期本金分别为360.6万美元、1922.2万美元、1.80135亿美元、2.71328亿美元、6086.9万美元、4.06321亿美元[457] - 债务到期情况中，2019 - 2023年及以后各年浮动利率债务到期本金分别为0、0、27万美元、139.1万美元、6683.1万美元、1.52506亿美元[457] - 2018年12月31日债务到期情况中，固定利率债务各年加权平均利率分别为4.30%、3.99%、2.84%、3.62%、4.16%、4.17%[457] - 2018年12月31日债务到期情况中，浮动利率债务各年加权平均利率分别为无、无、3.32%、3.61%、3.97%、4.16%[457]