TAN & AKEFIEND 只租不卖 住宅市场新思潮 中国住房 租赁市场小探 7017年81 从广州首提"粗响同权",引发全民大讨论,到九部委 联合发文并选取 12个城市开展住房租赁市场试点,武汉 郑州、杭州、济南等地火速出台租赁住宅市场建设或户 相关政策,期间上海首次成交2幅租赁住宅用 1个月内,住宅租赁相关政策及市场动作不断。 一时间令住房租赁市场发展进程大大提速,也让住房租 贯市场的未来成为了社会各方关注的焦点。 现状与不足 住宅租赁市场远远落后 市场化的租赁体系亟待发展 自上世纪 90年代末进行了住房制度改革 后,在经济飞速发展、城镇化不断深入推 进的背景下,我国市场化的房地产开发亦 迅猛发展,住宅开发投资额从2000年的 3,582 亿元上升到 2016年的 68,704亿 元,对于推动经济发展、城市建设发挥了 巨大作用。反观住房租赁市场,除有限的 由政府主导的以低收入者或特定人才为对 象的保障性租赁住房外,市场化的住房租 赁多年以来并未受到太多关注,参与各方 几乎"自由发展",缺乏相关制度规范, 也未培育出规模化的运营企业,社会问题 不断 -- 尚未形成成熟完善的市场体系。 在以商品住宅买卖和保 ...

企业如何搭上 新市场 新机遇 "一带一路"的快车 2017 年 8 月 大中华区租户研究 目录 01 02 03 04 05 摘要 什么是"一带一路"？ 中国企业新商机 海外企业如何受益 总结 "一带一路" 对于中国企业"走出去" 和海外企业"走进来" 将产生何种影响？ 摘要 "一带一路"是中国国家主席习近平提出的经济合作倡 议，即"丝绸之路经济带"和"21 世纪海上丝绸之路"， 旨在加强欧亚非国家之间的交流合作。该战略突显了中 国在国际事务中发挥更大作用的决心，表明了与沿线各 国和平合作、互利共赢的宏大经济愿景。 目前中国企业已成为全球商业的重要组成部分。2010 年 《财富》世界 500 强的中国上榜企业仅有 43 家；2016 年中国上榜企业数量则达到了 103 家，仅次于美国。大 中华区约有 900 家企业规模达到了十亿美元级别。 国内大多数的国有企业和民营企业在自身发展至一定规 模后，都希望能借助"一带一路"平台"走出去"，通 过自身发展或是兼并收购进一步扩大其全球市场份额。 与此同时，海外企业也将"一带一路"作为跳板，发掘 新的商业机会。海外企业必须透彻理解这一战略并将自 身优势与其相结合才能成功 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 鉴于行业驱动因素，中国冷链物流行业步入高速发展阶段，将积极影响中国冷库行业的市场规模和经营绩效 [132] - 未来几年，中国冷库市场预计迎来更多仓储空间供应，满足生鲜商品储存分销及易腐类医药储藏需求 [132] - 中国将通过增强可持续发展能力、掌握先进集成技术、设计最佳运营空间推动冷库市场高质量发展 [132] - 可预见的未来，鉴于增长的市场需求和完善的基础设施，中国冷库投资将持续升温 [132] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 中国居民收入提高，对食品多样化消费需求增加，冷链物流行业在旺盛消费需求驱动下高速发展 [7] - 2020年中国冷链物流行业市场规模达4150亿元，同比增长22.38%，预计到2025年将增长至8970亿元 [7] - 上海冷库存量最大，为902286平方米，预计可供租赁空间短缺会使一些市场租金上涨 [7] - 2021年中国工业物流投资交易宗数居首，占比37%，冷库物流仓储设施占工业物流交易的4% [8] - 影响中国冷库市场发展的潜在趋势包括消费者购买力提升、食品安全意识提高等 [8] 介绍 - 报告重点关注中国冷库市场，介绍冷链物流行业概况，详述行业驱动因素，研究冷库市场并分析行业趋势 [10] 冷链行业概况 - 中国冷链物流行业实现两位数增长，2020年市场规模4150亿元，同比增长22.38%，预计2025年达8970亿元 [13] - 近年中国冷链物流相关企业注册量呈上升趋势，2020年受疫情影响注册量升至6592家，2021年回落至5527家 [16] - 现存冷链企业以中小型企业为主，占比99.28% [19] - 2021年冷库100强企业分布在23个省、市、自治区，近半数企业（41家）集中在华东地区 [22] 行业驱动因素 - 消费者购买力提升，2022年上半年全国居民人均可支配收入18463元，同比增长4.7%，生鲜电商行业交易额增长 [27][31] - 食品安全受重视，冷链行业依靠大数据、物联网等技术确保食品冷冻新鲜 [36] - 中国注重食物保障，冷链行业可在生产高峰期储存农产品、歉收时期调拨食物并减少损耗 [57] - 冷链行业关键发展方向是增值服务，如食品加工包装和托盘定制 [62] - 中国需要冷链处理的药品种类和数量增加，2021年医药冷链物流市场规模超4800亿元，同比增长23.3% [66] 冷库市场 - 国家和地方出台冷链行业相关政策，推动氨制冷淘汰和冷库建筑标准提升 [75] - 上海冷库面积最大，为902286平方米，其次是广州和北京 [79] - 上海空置率为5.5%，是七个城市中最低的，深圳租金最高，为4.3元/平/天 [80][82] - 未来一年七个城市将有近800000平方米优质冷链物流仓储空间入市，预计供应将被去化，租金会增加 [83][85] - 2020年中国内地工业物流投资交易宗数排名第三，冷链物流仓储设施占2%；2021年工业物流投资交易宗数居首，冷链物流仓储设施占4% [89][91] 行业趋势 - 可持续发展方面，要减少冷库能源消耗和碳排放，使用可再生能源，ESG理念将影响决策 [99][101] - 技术方面，物联网使冷库运行管理更智能，可减少能耗、提升运营效率，相关软硬件将广泛普及 [103][120] - 仓储设计方面，要考虑自动化系统和设施高度，自动化系统需技术调整，建造更高冷库可节省运营费用 [122][130] 要点总结 - 中国冷链物流行业高速发展，将影响冷库行业市场规模和经营绩效 [132] - 未来冷库市场仓储空间供应增加，满足生鲜和医药储藏需求 [132] - 中国将推动冷库市场高质量发展，冷库投资将持续升温 [132] 附录 - 前太古冷链上海冷库集精细化温控与可持续发展于一体，提供多温区仓储管理服务，获LEED铂金级认证 [135][140]

跨境消費 復甦觀察 2023 年 8 月 序言 伴隨疫情陰霾逐漸散去，地區間的聯通重歸正常，跨境旅行和消費也逐步復甦。 年初，商務部將 2023 年定位為"消費提振年"；年內從中央到地方相繼出台政策措施， 旨在加速恢復和擴大消費。多措並舉之下，國內消費恢復態勢向好，半年社會消費品零售 總額同比增長8.2%。與此同時，跨境消費的復甦也逐漸成為消費市場的亮點而受到關注。 今年以來，香港居民北上內地度週末和"反向代購"成為熱門話題，無論在傳統媒 介還是社交媒體，聲浪越來越高。作為跨境消費最為活躍的區域，粵港澳邊界的 零售消費觀察可以一窺跨境消費的復甦進程，並為促進消費、提振需求的舉措 提供指引。隨著成都大運會、杭州亞運會、上海進博會等國際盛事陸續召開， 越來越多國際旅客來到中國，跨境消費有望進一步活躍和發展。 國家移民局資料顯示，2023 年上半年，全國移民管理機構共查驗出入 境人員 1.68 億人次，為 2019 年同期的 48.8%。其中，港澳台居民 7,490.3 萬人次，恢復至 2019 年同期的 65.0%，港澳台居民成為 跨境消費主力軍和先行者。港澳居民日益活躍的北上消費，也將 令受到疫情干擾的粵港澳大 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 我国在战略和实践层面与 ESG 多个目标契合，基础设施投资运营与 ESG 管理理念高度契合，有必要构建具有中国特色的基础设施公募 REITs ESG 评价体系，推动 ESG 理念融入基础设施项目运作全过程，以服务实体经济高质量发展 [15][16][20] 根据相关目录分别进行总结 研究目的及意义 - 探讨市场对 ESG 的理解和实践现状、ESG 与资产运营和公募 REITs 二级市场相关性、国际主流 ESG 评级机构经验，构建符合中国国情的基础设施公募 REITs ESG 评价体系 [14] 中国基础设施公募 REITs 的范畴及其 ESG 特征 - 公募 REITs 是资本市场新兴投资产品，我国基础设施公募 REITs 2020 年正式启动，试点底层资产多样，以“公募基金 + 专项计划 + 项目公司”持有底层资产，原始权益人在全生命周期扮演多重角色 [23][24] - 截至 2023 年 7 月 31 日，28 支 REITs 总发行额约 924 亿元，包括 16 支不动产产权类和 12 支特许经营权类，底层资产涵盖七大类型；特许经营权类资产投资者关注项目运营安全等 ESG 特征，产权类资产投资者关注可持续建筑设计等 ESG 特征 [28][30] - ESG 政策影响基础设施建设和运营，关注长期可持续回报，提高抗风险能力；ESG 投资理念获认可，投资者可在多环节整合 ESG 因素，“绿色资产”受青睐；基础设施 ESG 发展呈环境友好、社会融洽、科技向上、数据可靠趋势；实现可持续发展可采取生态环境、经济社会、金融财务可持续发展三大策略 [35][38][41][45] ESG 在我国公募 REITs 领域的实践情况和市场呼声 - 5 支 REITs 发布 ESG 报告，信息披露参考标准和关键议题有共性，各项目根据资产类型选特色议题，不同程度披露对国家政策响应情况，体现本土化尝试 [48][49][52] - 调研回收 163 份有效问卷，近半数受访者未开展 ESG 实践，整体处早期阶段，管理机制和披露制度待提升，管理人和投资人开展 ESG 驱动力有侧重 [56][59] - 40% 受访者认为 E、S、G 重要性排序为 E ＞ S ＞ G，现阶段更关注环境效益；受访者关注环境、社会、治理维度的多个议题 [61][62][63] - 84% 受访者认为 ESG 表现对资产运营有正面影响，85% 投资人愿为 ESG 表现更优项目支付更高价格，58% 受访者认为 ESG 与二级表现一般相关 [74][70][72] - 管理人推行 ESG 难点在于认知不足、缺人才等，投资人难点在于缺披露规则、评估工具等；77% 受访者认为有必要构建中国特色基础设施 ESG 评级体系 [76][75] 中国基础设施公募 REITs 的 ESG 评价体系构建思路 - 国际 ESG 信息披露标准与评价体系为 ESG 生态系统提供指引，GRESB 对基础设施类项目打分并融入气候风险管理指标 [78][79] - C-REITs ESG 评价体系由资产和主体两部分构成，资产维度从 E、S、G 评估，主体维度采用原始权益人 ESG 评分，加权得综合得分 [83] - 该体系体现基础设施行业特点和我国国情，贯彻五大发展理念，避免照搬西方原则；设置环境、社会、治理范畴的多个二级议题，各有核心关注内容和参考标准 [86][87] - 与 GRESB 评级体系对比，在数据来源、评分权重、E、S、G 范畴重要性议题及基金管理层面存在不同 [93]

⚥繠館僒䷑亭 对中国商业地产市场的 潜在影响 对中国商业地产市场的潜在影响1 ⰻ㺂皍➝ P1 㼆絑崸㽻涸䕧ㆇ P2 01 02 㼆䨻㖑❡䋑㖞涸䕧ㆇ P6 03 3.1 中国写字楼市场 3.2 中国零售市场 㼆껺度䨻㖑❡䋑㖞涸䕧ㆇ P12 04 㼆䫏餴䋑㖞涸䕧ㆇ P16 05 5.1 对中国大陆投资市场的影响 5.2 对中资在美投资的影响 䚪絕 P24 06 2中美贸易摩擦 3.3 中国工业地产市场 ⰻ㺂皍➝ 第一部分 近几个月，美国与中国的贸易摩擦逐步升级，双方都在其征收额外进口关税的名单上 不断增加产品以应对来自彼此的威胁。 自美国首先宣布对中国部分产品增收额外关税之后，双方进行了多轮高层会谈，并在 今年 5 月就关税问题达成了和解。但是，在世界两个最大的经济体之间的贸易争端看 似平复之时，六月中旬，美国再次宣布将对从中国进口的价值 500 亿美元的"工业重 要性技术"产品增加进口关税。中国立即采取报复措施，对同等金额的美国商品加征 关税。截止到本报告发布之日，两国贸易紧张局势仍在加剧，美国宣称将有可能对价 值 2,000 亿美元的中国进口商品加征关税，与此同时，中国商务部也宣布正在考虑"定 量和定性"的对 ...

蓄势待放的 世界湾区 第四极 粤港澳大湾区展望 及世界湾区经济研究 2018年 7 月 三 粤 系列之 港 澳 大 R E A T E R B A Y A R E A 目录 引言 P1 湾 区 G 2 蓄势待放的世界湾区第四极 生而不同 粤港澳大湾区打造科技湾区的优越禀赋 P2 他山之石 三大湾区发展案例解析 P4 见时知几 粤港澳大湾区发展趋势 P13 引言 湾区经济在当前全球的经济版图中起着独特而不可替代的作用。旧金山湾区、纽约湾区、东京湾区等国际 一流湾区已成为带动全球经济发展的重要增长极和引领技术变革的领头羊。开放的经济结构、高效的资源 配置能力、强大的集聚外溢功能和发达的国际交往网络在湾区整合，形成了湾区经济在引领经济发展、聚 集辐射的巨大优势。当前，中国已经是世界第二大经济体，中国的经济发展也成为世界经济增长的重要动 力来源，一个属于中国并影响世界的国际湾区正呼之欲出——由广东 9 城、香港和澳门组成的粤港澳大湾 区渐行渐近。 湾区经济并非新生事物，世界各大湾区已经发展多年，既有共同的一般规律，也有各自的特色，粤港澳大 湾区作为继旧金山、纽约、东京湾区之后的第四大湾区，吸收和借鉴其他湾区发展的经验 ...

天津写字楼及零售市场概况 2017年第四季度 宏观经济概况 2 天津宏观经济概况 北中国区主要城市经济数据(2017 Q3) | | 天津 | 青岛 | 济南 | 沈阳 | 大连 | 西安 | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 人口（万）（2016年） | 1,562.1 | 920 | 723.3 | 829 | 595.63 | 883.2 | | 面积（市区） | 4,334 | 1,471 | 3,257 | 3,495 | 2,415 | 3,866 | | （平方千米） | | | | | | | | 地区生产总值（亿元） | 13,449.5 | 7,983.8 | 5,211.9 | 4,079.7 | 5,378.4 | 5,049.7 | | 第三产业生产总值（亿元） | 8,180.6 | 4,336.5 | 3,179.1 | 2,390.2 | 2,821.5 | 3,366.8 | | 失业率（2016年） | 3.5% | 3.1% | 2.2% | 3.1% | 2.9% | 3.3% | | 社会消费品零售总额（亿元） ...

健康与幸福感 中国的 办公室健康 与 员工幸福感 研究 大中华区租户研究 2018 年 3 月 目录 P1 / 摘要 P2 / 报告介绍 P26 / 要点总结 2 健康与幸福感 P3 / 中国人的健康状况 P4 / 健康与幸福感 – 政府因素 P6 / 健康与幸福感 – 企业因素 P8 / 健康与幸福感 – 员工因素 P10 / 健康与幸福感 – 世界标准 P17 / 健康与幸福感 – 中国目前的最新趋势 P20 / 健康与幸福感 – 当前对于健康和幸福感项目的思考 魏超英 董事总经理 中国区企业服务部 "对于众多的企业而言，员工 医疗保障方面的成本是一项巨 大的财务支出。在这个层面上， 那些过去只是被当成员工额外 福利的健康和幸福感项目，现 在已被视为影响企业成功的重 要因素。" 侍大卫 高级董事 项目与建筑顾问部主管 "企业实施健康和幸福感项目， 并不只是为了降低员工医疗保 障方面的成本，提高员工的生 产力也是不可忽视的重要因素。 健康的员工也是快乐的员工， 更加快乐幸福的员工通常拥有 更高的生产力，与此同时，员 工的流失率也有望降低。" 摘要 在中国，逐步改善的生活质量提高了人们的预期寿命。 同时，由于 ...

报告核心观点 - 世界各国政府积极鼓励绿色金融发展 随着绿色金融产品丰富、市场监管成熟 更多资金将投入全球绿色项目 绿色金融成为传统经济向绿色经济转型的催化剂 绿色建筑占比将逐步增加 中国绿色地产项目将从绿色金融产品中获益 [7][8][9] 绿色金融背景 - 联合国环境规划署指出污染等负面影响造成巨大经济损失 当前经济增长模式逼近环境承载极限 许多国际组织采取行动应对气候变化 中国重视可持续发展和经济增长质量 绿色经济成为重要组成部分 [17] - 2016年中国发布《关于构建绿色金融体系的指导意见》 绿色金融支持环境改善等活动 是绿色经济不可或缺的部分 2016年G20峰会确立七项金融行业标准 成员国建立绿色金融体系 支持绿色债券市场发展 [20] - 2016 - 2017年绿色金融领域迅速发展 绿色债券和绿色信贷受青睐 2016年全球绿色债券市场规模几乎翻番 2017年发行量增长78％ 总规模达1608亿美元 中国成为全球第二大绿色债券发行国 2017年发行总额同比增长4.5％ 达2486亿元人民币 [21] - 中国加强绿色金融领域国际合作 “一带一路”倡议为绿色金融发展提供机会 中国工商银行发行21亿美元“一带一路”绿色气候债券 [23] 绿色金融全球维度 资金来源与问题 - 绿色金融发展促进公募和私募基金投资绿色项目 绿色基金成为向绿色经济转型的催化剂 其资金来源包括政府、金融机构、非营利基金会等 但绿色项目面临融资成本高、投资周期长等问题 关键在于降低融资成本和建立风险管理体系 [31][32][34] 政府、国际组织和企业行动 - 政府积极推动经济向绿色转型 采用多种机制规范绿色金融市场 如荷兰政府的绿色基金计划 有税收激励措施 自2001年起二氧化碳年均减排约50万吨 [33][35] - 国际绿色组织通过国际协定监督各国经济转型进度 举办活动促进国际合作 可持续证券交易所提高企业信息披露透明度 上海和深圳证券交易所是其合作伙伴 [36] - 企业重视业务的绿色化和可持续发展 公众环保意识增强 66％的受访者愿为有环境和社区积极影响企业的商品/服务付更高费用 环境问责制纳入企业社会责任计划 绿色金融发展使有相关计划和平台的企业更易获贷款 [37] 全球绿色债券市场 - 2018年绿色债券发行规模预计达2500亿美元 比2017年增长60％ 资产支持证券、主权和次主权绿色债券增长强劲 2017年主权和次主权机构等发行约1100亿美元绿色债券 占发行总额68％ [30][40][44] - 2017年可再生能源行业获绿色债券资金量最大 低碳建筑和节能行业资金比2016年增加2.4倍 占2017年总资金29％ 预计长远来看该行业绿色债券规模将占全球总体规模40％左右 [45][48] 全球绿色信贷市场 - 绿色信贷体系发展滞后 2017年是分水岭 更多企业申请绿色信贷 如飞利浦与银行财团签署协议 贷款利率与可持续发展绩效挂钩 [49] - 两套绿色信贷原则奠定全球绿色信贷市场基础 《赤道原则》被37个国家的93家金融机构采用 2018年3月相关协会推出绿色贷款原则 符合条件贷款用于绿色项目融资或再融资 [50][51] - 零售绿色信贷产品多样 绿色住房抵押贷款需求预计较高 如澳大利亚部分金融机构有相关产品 绿色信贷有接触广泛借款人等优势 预计未来几年快速发展 [52][54] - 德国绿色信贷体系相对成熟 政府参与产品开发推广 复兴信贷银行提供财政补贴 2014年为环保和可再生能源项目发放360亿欧元贷款 还在中国提供60亿欧元贷款 赤道原则被广泛接受 [55] - 美国从法律层面支持绿色信贷市场发展 国会通过一系列环保法律 金融机构承担环境责任 美国银行启动200亿美元绿色商业发展项目 设立基金为相关企业贷款 组织众筹等 [56] 绿色金融中国大陆维度 驱动因素与发展 - 绿色投资对中国经济可持续发展重要 中国每年需投资2万亿 - 4万亿美元实现环保承诺和绿色转型 民间资本占85％ - 90％ 银行业、保险业和资本市场改革 提供绿色金融产品组合 [58] - 2016年《关于构建绿色金融体系的指导意见》发布后 中国从确立法律设计、发布政策、建立评级和管理体系、改善监管合作四方面改革 并建立5个绿色金融试点区 [60][61][64] 中国绿色债券 - 2017年中国发行181支绿色债券 总额2486亿元人民币 加强全球绿色债券市场领导者地位 金风科技2015年7月发行3亿美元绿色债券 实现近五倍超额认购 [57][66] - 2017年中国绿色债券82％属在岸市场 银行间市场占69％ 随着标准与国际惯例接轨 离岸债券发行规模预计快速增长 [69] - 2017年大型金融机构发行绿色债券占比最高 但从2016年的73％降至47％ 绿色资产支持证券份额从2016年的1.7％升至5.9％ 有望促进绿色建筑行业发展 [70] - 2017年与能源相关绿色债券占比最大 高效能/低碳建筑款项仅占12％ 但建筑活动和物业运营能耗占比较高 预计未来房地产行业绿色债券增多 [75] - 中国将使国内信用评级与国际接轨 鼓励通过债券通发行绿色债券 预计更多发行主体效仿 2016 - 2017年6个绿色债券指数启动 预计未来更多相关结构性产品问世 促进跨境资本流动 [77][78][79] 中国绿色信贷 - 2012年中国银监会印发《绿色信贷指引》 金融机构加强信贷审批管理等 绿色信贷制度使政府落实环保 削弱高能耗高污染项目投资 促使企业承担责任 为银行业提供转型机遇 [80][81][82] - 2017年6月底21家主要银行绿色信贷余额8.22万亿元人民币 2013年底为5.2万亿元 2017年绿色交通、可再生能源和清洁能源、节水项目获最多绿色贷款 实现可观环境效益 不良贷款率低 [82][83][87] - 中国绿色信贷市场有发展空间 应建立问责制度、信息共享平台 鼓励创新 绿色住房抵押贷款受关注 辽宁和马鞍山农村商业银行有相关措施 预计市场规模快速增长 [91][92][93] 全球及中国的绿色地产 全球维度 - 绿色商业建筑和空间受投资者、开发商和用户关注 因其有环保和商业利益 绿色建筑可带来更高租金和资本价值 如中国获LEED认证甲级写字楼租金中位数高于市场平均 [98] - 以上海甲级写字楼市场为例 2018年三季度绿色甲级办公楼面积占总存量53.2％ 2012 - 2018年存量增加9.1倍 2018年三季度绿色甲级写字楼平均租金比非绿色高出11.4％ 资本价值高出9.7％ [100][106] - 绿色建筑可降低运营成本 新建节约15％ 改造节约13％ 租户愿在绿色建筑工作 对公司股价有积极影响 绿色建筑促进租户健康和福祉 提高员工生产力 [109] - 新绿色技术包括建筑外部获取能源和资源的太阳能获取（毛发型、红外光谱太阳能电池板）、雨水收集 以及建筑内部转化能源和资源的升降机系统能量转化、灰水/黑水转化 [117][120][130] - 房地产投资信托基金中 底层资产是否为低碳和节能建筑成投资者考量因素 绿色建筑对其运营和回报有积极影响 绿色房地产投资信托基金有更透明信息披露机制 美国在该领域领先 相关指数涌现 [138][139][142]