销售表现 - 2024年公司实现销售额369亿，同比下滑20%，销售面积同比减少25%至167万平，销售均价22,096万元/平，同比增长6.9% [6] - 权益销售额164亿，权益比例44.5%，较去年同期减少5.5pct，需警惕合作方风险 [6] - 86%销售额由一二线贡献，杭州、西安销售额贡献超4成，其中杭州单盘鹭悦朗云府贡献91亿 [10][13] - 长三角区域销售贡献占比提升18.6pct至43%，中西部占比回落至30%，环渤海占比跌至9% [8] 投资力度 - 新增5宗地块，拿地建面56万平，同比增加232%，土地总价款84亿，同比增33%，拿地销售比从0.14回升至0.23 [16] - 杭州萧山区世纪城地块楼面价占售价65%，盈利空间压缩，需平衡流量与盈利 [20] - 剩余可开发建面822万方，较年初下滑16%，西南占比37%、北方36%，支撑未来3-4年开发 [21][23] 财务指标 - 物业开发结转收入283.9亿，同比微降2.3%，合同负债覆盖倍数0.88（去年1.09），结转资源不足 [26] - 综合毛利率同比下降4.7pct至21.8%，归母净利亏损扩大至29.8亿，连续三年亏损 [26][33] - 平均融资成本优化至4.06%，非受限现金短债比从1.07降至0.98，可动用现金171亿 [28] 商业运营 - 投资物业收入52.43亿，同比微降2.78%，购物中心销售额401亿，同比增长16%，出租率95.1% [31] - 新开3家购物中心，年末布局44个商业项目（重资产30+轻资产14），成都大悦城REIT成功上市 [31]

报告公司投资评级 - 给予华润置地“买入”评级 [2][8] 报告的核心观点 - 华润置地是国内稀缺多元地产商，财务、运营、品牌等优势助力销售排名逆势提升，土储充裕优良保障后期销售；减值压力释放充分，新拿地利润可观，业绩扎实度与兑现度高；作为商业地产龙头，各维度优势明显，优质自持资产提供稳定现金流，提升派息与估值潜力；预测2025 - 2027年归母业绩262/270/282亿，同比2%、3%、5%，对应PE为6.4/6.2/6.0X [2][8] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2024年公司实现营收2788亿（+11.0%），归母净利润256亿（-18.5%），核心归母净利254.2亿（-8.5%），综合毛利率21.6%（-3.5pct），派息率36.9%（相对核心业绩），股息率5.6% [6] 盈利能力与业绩展望 - 2024年公司营收2788亿（+11.0%），开发与经常性业务占比85.1%、14.9%，同比增长11.8%、6.6%；核心归母净利254.2亿（-8.5%），开发与经常性业务占比59.3%、40.7%，同比分别-17.2%、+8.2%，利润结构呈现开发占比降、经常性业务占比升特征，经营业务平滑开发业绩下行压力 [8] - 收入增长而核心净利下滑，主因综合毛利率同比降3.5pct至21.6%（开发业务毛利率同比降3.9pct至16.8%），应占联合营公司投资收益同比降83.6%至3.9亿，2024H存货减值30.5亿（+62.8%），少数股东损益占比提升8.1pct至24.1%也拖累业绩，期间费用率下降0.2pct难平滑影响 [8] - 截至2024年底，公司表内待结算预收账款2319.7亿（-18.4%），其中1934.7亿（占比83%）计划于2025年结算（-0.2%），总预收款/2024年结算额=0.98X，预收款相对充裕保障结算收入，毛利率与减值承压但压力有望放缓，经营性业务仍有增长，对后期业绩维持稳健展望 [8] 销售与土储情况 - 2024年公司全口径销售额2611亿（-15.0%），市占率升至2.7%，行业排名逆势提升，首进前三 [8] - 2024年累计获取29个项目，全口径投资额775.8亿（-56.1%），上半年拿地保守，年底市场回暖投资提速，楼板价19724元/平（+48.0%），主因拿地城市能级提升；金额与面积维度的拿地强度分别为30%、68%，补货强度中等偏上 [8] - 截至2024年底公司开发土储可售面积4390万方（-16.3%），其中一二线城市面积占比71%，2022年及以后获取货值占比56%，土储充裕且结构优良，保障后期销售规模稳定在第一梯队 [8] 购物中心运营情况 - 公司是商业运营行业领导者，重奢业态构筑强大护城河，2024年购物中心零售额1953亿（+19.2%）；虽消费承压，可同比仍增长4.6%，优异运营赋能内生增长 [8] - 2024年实现租金收入193亿（+8.4%），销管费率同比下降1.6pct至16.1%，经营利润率提升至61.0%，EBITDA成本回报率达9.5%，运营效率行业领先 [8] - 截至2024年底，公司累计开业购物中心量92座（其中2024年新开16座，创历年新高），计划2025 - 2028年每年分别新开6座，至2028年底累计开业购物中心量将增至116个，内生增长叠加外延扩张，购物中心运营收入维持稳健增长展望 [8]