中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士提出，近年来，我国写字楼市场持续下行，租金水平明显下降，空置率攀升，需求持续疲软而供应 仍在增加，市场整体承压。写字楼市场虽然分化，但其分化与住宅市场有所不同，如一线城市核心地段的写字楼亦普遍出现租户要求降租的现象。一方面， 需要关注的是，国有写字楼业主面临管理体制约束，建议有关主管部门适当放宽租金定价权，推动业主在市场低迷期对老旧写字楼进行升级改造，探索转型 为租赁住房、养老公寓、月子中心等新业态，并积极推进资产证券化。 柴强表示，另一方面，需高度重视抵押物价值相关的金融风险防范，特别是防止"高评"导致"高贷"：第一，需关注抵押贷款及续贷风险，写字楼抵押估 价应严格遵循谨慎原则，续贷评估值原则上不应高于前次，并应与市场下行趋势相符。第二，须区分整栋估价与分套转让估价，避免高估。第三，估价中需 稳妥考虑土地使用权续期政策不确定性及其对评估值的影响。第四，收益法等传统估价方法依然适用，但未来净收益预测以及评估值等必须经得起时间检 验，或有充分理由予以解释；同时，不同估价方法的评估值差异多源于市场状况异常而非估价方法缺陷。 戴德梁行高级董事、华东区估价及顾问服务部主管 ...

Of course, investors look to a real estate income ETF for more than just performance, but also yield and distributions. According to SS&C ALPS Advisors data, the strategy saw a 6.18% trailing 12-month yield as of September 12. It also offered a $0.55810 quarterly distribution as of June 25. Is now the time to add some REIT exposure to portfolios? It may well be — dropping rates could really see those real estate investment trusts (REITs) once again excite curious investors. That category, then, deserves gr ...

核心观点 - 香港REITs特别是领展房托因高股息率和潜在纳入沪深港通成为国内投资者在低利率环境下获取稳定收益和资本增值的重要标的 [2][3][18] 香港REITs市场概况 - 香港REITs市场已发展近20年进入成熟阶段 提供6%-9%的稳定股息收益率 [3] - 香港市场共有11只上市REITs 领展房托为亚洲规模最大的房地产信托基金 [6] - 香港REITs具有稳定股息分派 稳健回报 高流动性 风险分散和抗通胀五大投资亮点 [6] 领展房托投资价值 - 领展房托管理2260亿港元物业组合 涵盖零售 停车场 办公室及物流物业 分布香港 内地 澳大利亚 新加坡和英国 [8] - 上市20年来坚持100%可分派收入用于派息 年化回报率近11% 可分派总额年化增长率达7.1% [8] - 2024/2025财年可分派总额增长4.6%至70.25亿港元 每基金单位分派上升3.7%至272.34港仙 [8] - 平均借贷成本由3.8%降至3.6% 融资环境改善提升资产流动性 [9] - 完成超过100个资产优化项目 平均投资回报率达18% 出售57项资产录得21%非杠杆总内部回报率 [17] - 物业组合估值从上市初338亿港元增长至2258亿港元 增幅约5.7倍 基金单位价值增长约3倍 [17] 市场表现与运营韧性 - 香港零售物业组合租用率维持在97.8% 高于行业平均水平 期内签订新租约超600份 [15] - 澳大利亚物业租用率达99% 商户销售额增长7.7% 续租租金调整率为正4.3% [15] - 新加坡物业租用率达99.6% 续租租金调整率达17.8% [15] 政策与市场机遇 - REITs纳入沪深港通获两地证监会多次表态支持 2024年4月19日中国证监会宣布将REITs纳入互联互通机制 [11][12] - 领展房托日均换手率达0.4% 日均成交金额约3.66亿港元 日均市值约918亿港元 纳入港股通可能性极高 [12] - 南方东英推出首只亚太REITs ETF 南方亚太房托 追踪50只优质亚太REITs 显示市场配置热情升温 [13] 行业发展数据 - 国内公募REITs市场高速发展 截至8月14日有73只产品上市 合计规模约2000亿元人民币 成为亚洲第一 [2] - 美国10年期国债收益率约4% 香港银行定存利率1%-2% 国内存款利率普遍进入1%区间 银行理财收益率2%-3% [2][5]

销售表现 - 2024年公司实现销售额369亿，同比下滑20%，销售面积同比减少25%至167万平，销售均价22,096元/平，同比增长6.9% [3] - 权益销售额164亿，权益比例44.5%，较去年同期减少5.5个百分点，需警惕合作方风险 [3] - 86%销售额由一二线贡献，杭州、西安两城销售贡献近42%，其中杭州单盘鹭悦朗云府销售91亿，西安两项目合计贡献35亿 [9] - 北京、上海和天津等地合计销售贡献仅14亿，单城销售降幅均超70% [9] - 长三角区域销售占比提升18.6个百分点至43%，成为第一大区域，中西部占比回落至30% [7] 投资力度 - 2024年新增5宗地块，拿地建面56万平，同比大幅增加232%，土地总价款84亿，同比增33% [11] - 拿地销售比从去年的0.14回升至0.23，高于行业均值0.17 [11] - 杭州萧山区地块通过并购获取，楼面价占售价65%，盈利空间被压缩 [12] - 年末剩余可开发建面1,822万方，较年初下滑16%，足够支撑未来3-4年开发需求 [18] 财务表现 - 物业开发结转收入283.9亿，同比微降2.3%，合同负债对结转收入覆盖倍数0.88，结转资源不足 [21] - 综合毛利率同比下降4.7个百分点至21.8%，归母净利亏损扩大至29.8亿，连续3年亏损 [21] - 平均融资成本优化至4.06%，非受限现金短债比从1.07下滑至0.98，流动性压力上升 [24] 商业运营 - 投资物业及相关服务收入52.43亿，同比微降2.78%，购物中心销售额401亿，同比增长16% [28] - 新开3家购物中心，年末已布局44个商业项目，华夏大悦城REIT以成都大悦城为底层资产成功上市 [28] - 购物中心平均出租率95.1%，其中三亚大悦城出租率达100%，成都大悦城99% [29] 区域分布 - 剩余可开发建面中西南区域占比最高达37%，北方区域占比36%，华东和华南合计占比约27% [18] - 长三角区域销售贡献显著提升，杭州、南京和苏州为主要贡献城市 [7] - 环渤海区域销售占比跌至9%，主要因北京、天津等地表现疲软 [7]