楼市新政核心内容 - 深圳于9月5日发布楼市新政 涉及优化分区住房限购政策、企事业单位购买商品住房政策及个人住房信贷政策调整 [1] - 罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 非户籍家庭限购两套 [2] - 二套房贷利率降低40个基点 按100万元贷款30年期计算 总还款成本减少近8万元 月供减少220元 [6] 市场即时反应 - 新政首日二手房业主反映周末预约看房人数增加 有房产中介表示买卖双方加快签约速度 [1] - 罗湖区中介凌晨仍接获客户咨询 当日有5位客户询问房源 其中1位因新政获得资格立即签约 [3] - 龙岗区项目外地客户比例超15% 房企连夜更新"不限购"宣传信息 [4] 政策影响评估 - 专家预计新政后新房二手房成交涨幅可能达一倍或更高 非核心区域交易量环比增幅或超40% [6] - 30%需求预计源于新增购房套数客户 放宽深户限购套数政策对市场影响显著 [6] - 罗湖区低总价高租金回报率房源及优质学区房去化速度将提升 [3] 政策背景与趋势 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [5] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 影响城市资金筹措能力 [5] - 专家认为限购全面放开只是时间问题 当前处于逐步放开阶段 [5]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳市发布楼市新政 大幅放松限购范围 涉及居民购房政策 企事业单位购房政策以及个人住房信贷政策 [1] - 政策力度超过北京和上海 旨在扭转楼市调整态势 释放市场活力 [4] 分区限购政策调整 - 罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区范围内 符合条件居民家庭购买商品住房不限套数 [1] - 无法提供连续1年社保或个税证明的非深户家庭 在上述区域限购2套 [1] - 盐田区和大鹏新区购买商品住房不再审核购房资格 [1] - 成年单身人士按照居民家庭执行商品住房限购政策 [1] - 福田区 南山区和宝安区新安街道仍保持限购 深户家庭无房可购2套 有1套可购1套 有2套及以上限购 [2] - 非深户家庭在限购区域无房可购1套 有1套限购 [2] 企业购房政策优化 - 福田区 南山区和宝安区新安街道范围内 企业需设立满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10名及以上方可购房 [3] - 其他区域购买商品住房不再审核企业购房资格 [3] 住房信贷政策调整 - 住房贷款利率不再区分首套和二套 由金融机构自行确定 [3] 政策出台背景 - 深圳二手住房价格自2021年5月起持续下跌4年 2025年7月单月跌幅达0.9% 跻身全国跌幅前十 [6] - 部分区域房价较高峰期近乎腰斩 [6] - 2025年上半年深圳住宅用地出让金未进入全国前20名 [6] 政策影响分析 - 非户籍人口无1年个税社保证明可在近郊购买两套住房 远郊区完全退出限购 [5] - 企业购房限制取消 限购区域内符合条件企业可不限套数购房 [5] - 政策有望释放刚性需求 吸引珠三角及内地购房者入场 [6] - 外围区域新房去化将受益于"金九银十"传统销售旺季 [6] - 可能对环深圳都市圈形成虹吸效应 [6] 市场预期 - 新房和二手房市场成交可能出现较大涨幅 对比去年政策刺激时涨幅可能达到一倍甚至更高 [8] - 罗湖及宝安西乡街道被划出非核心区超出预期 [8] - 限购全面放开只是时间问题 [8] - 深户个人限购放宽对市场影响较为明显 [8]

深圳楼市新政核心内容 - 深圳市于9月5日夜间发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，新政自2025年9月6日起施行 [2] - 新政大幅放松8个区的住房限购措施，并优化住房贷款利率政策 [2] - 政策出台旨在应对当前市场观望情绪，业内人士预计将有助于传统旺季“金九银十”的市场热度回升 [5] 限购政策具体调整 - 符合购房条件的居民家庭在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数 [2] - 无法提供连续缴纳社保或个税满1年证明的非户籍居民家庭，在上述区域限购2套住房 [2] - 在盐田区、大鹏新区购买商品住房，不再审核购房资格 [2] - 除福田、南山两区及宝安新安街道外，符合资格的购房者将不再有购房套数限制 [3] - 企事业单位在福田区、南山区和宝安区新安街道购房需满足设立满1年、累计纳税达100万元人民币、员工人数10名及以上条件 [3] 住房贷款利率调整 - 住房贷款利率不再区分首套和二套住房，交由金融机构根据自律机制要求及自身经营状况、客户风险状况等因素自行确定 [3] 近期深圳楼市表现 - 8月深圳全市二手房录得5267套，环比下降7.1%，但同比增长12.8%，已连续6个月超过行业“荣枯线” [4] - 8月全市预售新房共成交1352套，环比下降13.4%，同比下降52.8%；其中住宅成交1248套，环比下降13.4%，同比下降50.8% [4] - 新房市场呈现“个别项目亮眼、多数去化困难”态势，购房者因期待新政而观望是主因 [5] - 8月楼市表现受传统淡季（7-8月）、开发商推盘和促销力度减弱等因素影响 [5]

政策调整内容 - 深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布优化房地产政策通知 自2025年9月6日起实施 [2] - 罗湖区 宝安区（不含新安街道） 龙岗区 龙华区 坪山区 光明区对符合条件居民家庭取消商品住房购买套数限制 [2] - 非深户籍家庭若无连续1年社保或个税证明 可在上述6区限购2套商品住房 [2] - 盐田区和大鹏新区全面取消购房资格审核 [2] - 成年单身人士限购标准与居民家庭保持一致 [2] - 福田区 南山区和宝安区新安街道对企业购房设置三项条件：设立年限满1年 累计纳税达100万元人民币 员工人数10名及以上 [3] - 除上述三区域外 其他区域对企业购房取消资格审核 [3] - 住房贷款利率不再区分首套与二套 由金融机构自主确定 [3] 市场数据表现 - 8月深圳二手房成交5267套 环比下降7.1% 同比增长12.8% 连续6个月超过行业荣枯线 [3] - 8月新房预售成交1352套 环比下降13.4% 同比下降52.8% [4] - 其中新房住宅成交1248套 环比下降13.4% 同比下降50.8% [4] 市场动态特征 - 新房市场呈现个别项目亮眼与多数去化困难的分化态势 [4] - 购房者因政策预期暂缓购房 观望情绪加剧 [4] - 7-8月传统淡季因素与开发商促销力度减弱共同影响市场表现 [4] - 行业预计政策优化将助推金九银十传统旺季市场热度回升 [4]

政策效果 - 北京8月二手房网签13331套环比增加547套 新房网签3135套环比增长8.16% [1] - 上海"沪六条"实施一周二手房成交3949套 其中周末日均904套创7月以来新高 [1] - 上海8月二手房成交1.75万套环比增4%同比增11% 外环外项目日均来访量提升40% [1][2] 市场动态 - 上海新政后首个周末部分项目认购量增速超120% 有项目单日成交超10套 [2] - 北京五环外已取消限购套数限制 但购房门槛和手续简化仍有优化空间 [3] - 开发商可能加快五环外项目推盘节奏 预计将有更多优质房源入市 [3] 行业预期 - 政策释放利好尚未完全体现在数据中 预计9月更多购房者入市 [3] - 市场将呈现核心区域稳定、外围区域需消化库存的结构性分化 [3] - 随着政策持续落地和需求释放 楼市有望逐步企稳 [3]

文章核心观点 - 8月份北京和上海楼市在政策优化推动下成交呈现韧性活跃度提升市场信心得到修复 [1][2][3] 北京楼市表现 - 8月北京二手住宅网签13331套较7月增加547套环比小幅攀升 [1] - 8月北京新房住宅网签3135套比7月增加254套涨幅为8.16% [1] - 政策层面利好不断释放为市场注入新活力新房和二手房市场活跃度均有所提升 [1] 上海楼市表现 - “沪六条”实施一周二手住房成交3949套其中周末两天日均成交904套为7月以来周末最高水平 [1] - 8月上海二手住房共成交1.75万套环比增加4%同比增加11% [1] - “沪六条”实施后外环外在售项目日均来访量比政策前提升40%日均签署定金合同量大幅增加 [2] - 新政后首个周末部分重点项目认购量增速超120%有项目单日成交超过10套 [2] 政策效果与市场预期 - 北京上海的政策优化已初见成效市场交易热度或将在9月份进一步升温 [2] - 新政释放的利好尚未完全体现在成交数据中预计9月份会有更多购房者入市 [3] - 未来市场走势或将呈现结构性分化核心区域及优质房源表现稳定外围区域库存需时间消化 [3] 未来政策与供应展望 - 北京政策仍有优化空间如进一步降低购房门槛简化购房手续公积金政策有望进一步优化 [3] - 随着需求释放开发商可能加快项目建设和推盘节奏预计五环外市场有更多优质房源入市 [3]

楼市政策优化 - 北京、上海、苏州等多地密集优化楼市政策，调减限制性措施 [2] - 多地加大购房补贴力度并探索创新购房模式，例如义乌向首次置业和多孩家庭发放补贴 [2] - 政策调整包括取消首套房贷利率下限以及降低二套改善房首付比例，如上海降低了二套改善房首付 [2] 购房者决策策略 - 购房者需分清需求，刚需自住应重点考察通勤、学校医院配套及房屋质量，改善型住房则优先考虑户型、小区环境和物业 [2] - 建议算清经济账，通过对比不同银行的房贷利率执行标准以节省利息，并留意首付比例调整等政策红利 [2] - 强调理性决策，警惕促销套路如先涨价再打折或低概率抽奖，并需核查开发商实力以避免延期交付或烂尾风险 [2] 市场动态与时机 - 购房时机需关注政策走向和当地供需情况，若城市有政策调整预期或供大于求，可等待更好时机并拥有更大议价空间 [3] - 在复杂多变的楼市环境中，购房者应保持理性冷静，遵循不盲目、算细账、防风险、看时机的原则 [3]

政策核心内容 - 上海六部门联合发布“沪六条”房地产优化政策，涵盖住房限购、公积金、住房信贷、住房税收等六大领域，是今年首次全面优化 [1] 限购政策调整 - 取消针对成年单身人士的独立限购限制，将其纳入居民家庭范畴统一管理，打破了施行十五年的限购令 [3] - 符合购房条件的居民家庭在外环以外区域购买新建商品房或二手房不再设数量限制 [3] - 沪籍居民家庭及成年单身人士在外环内可购买2套住房，非沪籍居民家庭及成年单身人士在连续缴纳社保或个税满三年及以上者于外环内可购买1套住房 [3][4] - 新政消除了非沪籍单身人士在外环内只能购买二手房的限制，使其能购买新建商品房，直接增加了市场上的“房票”供应 [4] 公积金政策优化 - 购买二星级及以上新建绿色建筑住房，首套房公积金最高贷款额度由160万元升至184万元，多子女家庭最高可达216万元；二套房最高贷款额度从130万元提至149.5万元 [5] - 支持缴存人提取本人及配偶的住房公积金用于支付购买新建预售商品住房的首付款 [5] - 明确提取公积金支付首付款不影响其住房公积金贷款额度的计算，“又提又贷”政策落地 [7] 信贷与税收措施 - 银行业金融机构可根据市场情况和客户具体情况，合理确定每笔商业性个人住房贷款的利率水平 [9] - 政策降低改善型住房置业成本，例如200万元商业贷款30年期限，二套房月供预计减少439元，从8925元降至8486元 [9] - 非本市户籍居民家庭在上海新购首套住房享有与沪籍家庭相同的免税待遇，第二套及以上住房统一给予每人60平方米的免税面积扣除 [9][11] 市场影响与反应 - 政策出台紧随国务院要求巩固房地产市场止跌回稳态势，限购令正逐渐退出历史舞台 [12] - 上海外环外区域房屋库存占比超过60%，去化周期长达28个月，非沪籍购房者占32%市场份额，社保门槛降低将激活数百万级别潜在购房群体 [14] - 新政发布当日房地产板块普涨，万通发展涨停，万科A、深深房A涨幅超9%，荣盛发展、金地集团涨幅超6% [14] - 多个外环外楼盘销售咨询电话量明显攀升，当日接到的咨询电话达上百个，客户购房意愿和积极性显著提升 [15]

政策核心内容 - 上海市六部门联合印发通知 从调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷及完善个人住房房产税四方面优化调整房地产政策 政策自2025年8月26日起施行 [1] - 政策旨在深入落实国家相关精神 匹配市场诉求 支持各类群体购房和各区域去库存 巩固楼市稳中向好态势 [1] - 政策整体与北京优化方向相似 但在降低居民购房成本方面更进一步 明确不再区分首套、二套住房商贷利率并完善房产税政策 [1] 住房限购政策调整 - 符合上海购房条件的居民家庭在外环外购买住房不限套数 包括新建商品住房和二手住房 [2] - 成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策 [2] - 政策放宽外环外购房资格 将有力释放住房需求 对外环外房屋去化有积极作用 并带动市场交易量上升 [2] 个人住房房产税政策 - 为衔接限购优化 对符合条件的非沪籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税 [2] - 购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后 给予人均60平方米的免税面积扣除 [2] - 此举使非沪籍与沪籍居民家庭政策口径更为一致 有助于鼓励和吸引人才在沪工作生活 促进住房消费 [2] 外环外市场成交现状 - 截至8月23日 今年以来上海全市新建商品住宅成交2.97万套 其中外环外成交超1.8万套 占比超60% [3] - 今年前7个月上海全市二手房成交约12.7万套 其中外环外成交约6.5万套 占比约51% [3] - 外环外区域为上海新房和二手房市场的成交主力 [3] 住房公积金政策优化 - 提高个人住房公积金贷款额度 支持提取公积金支付购房首付款 支持公积金"又提又贷" [3] - 政策施行后 个人公积金贷款首套最高额度从160万元提高至184万元 多子女家庭首套从192万元提高至216万元 [3] - 二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元 最高可贷额度提升进一步降低购房成本 [3] - 一线城市已全部支持提取公积金用于首付 预计更多城市跟进 进一步降低居民购房门槛 [3] 个人住房信贷政策优化 - 银行业金融机构在利率定价方面不再区分首套住房和二套住房 合理确定每笔贷款的具体利率水平 [4] - 此举将在客观上促进二套房利率下调 有助于改善性住房需求释放 [4] 政策市场效应展望 - 购房条件优化和成本下调有望促进住房消费需求释放 尤其对外环外新房和二手房市场有明显活跃作用 [5] - 北京存在继续优化商贷利率、降低居民购房成本的预期 各地政策进一步优化有助于提振市场预期 促进市场"止跌回稳" [5]

深圳二手房市场成交情况 - 8月25日当周深圳全市二手房录得1277套，环比增长0.9%，呈现四连涨态势 [1] - 龙岗区二手房录得282套，占全市总量22.1%，排各区域第一 [1] - 门店二手住宅签约量环比上涨5.8%，看房量连续3周维持相对高位 [1] - 1500万以上高端改善房源成交占比大幅提升至5.6%，为7月以来新高 [1] - 股市创新高促使部分高端客户将收益投入楼市，带动市场活跃度 [1] - 二手房价格跌幅出现收窄信号，交易量预计继续在高位徘徊 [1] 上海房地产政策调整 - 上海六部门联合印发通知，优化限购政策、加大公积金贷款支持力度、完善个人住房房产税 [2] - 政策明确不再区分首套、二套住房商贷利率，以降低居民购房成本 [2] - 上海政策力度较北京略大，范围更广，有助于市场“止跌回稳” [2] 政策对深圳市场的影响预期 - 北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进概率增强，有助于提振市场预期 [2]