当前热点城市京沪深杭二手房市场已逐步由此前"以价换量"过渡至当前"量增价稳"，二手房市场企稳回 升态势初显，短期来看沪深杭二手房市场还将延续震荡行情。 ◎ 文 / 俞倩倩 2025年以来，二手房成交热情不减，据CRIC监测数据，2025年1季度30个重点城市二手房成交同比上涨2 成以上，增幅显著好于新房。而热点恒热的京沪深杭同比涨幅超35%显著好于30城平均水平，究竟1季度二 手房成交结构有哪些变化？热销房源又具备怎样的共性特征呢？ 沪深杭低总价成交集中度下降 500-3000万成交占比环增 01 从成交总价段来看，北京、上海、深圳、杭州均以低总价段为成交主力（成交套数占比大于60%），2025 年1季度以来，除了北京主力总价段400万以内成交集中度保持上升之外，其余三城主力总价段集中度均有 了不同程度回落。 改善和豪宅购买力相对坚挺：除了北京之外，沪深杭总价500-3000万成交环比均呈现稳中有增，其中上海 600-800万、800-1000万、1000-3000万三个总价段同环比齐增，这点也不难理解，优质豪宅受限于新房供 应有限，高端客群被迫选择二手房市场置业，除了自住需求外更多是满足资产保值增值需求。 ...

报告行业投资评级 - 重申对华润置地、中国海外、绿城中国、中国金茂和龙湖集团的买入评级 [3] 报告的核心观点 - 考虑关税措施升级负面影响及政策支持缓冲尚需时日，下调行业和覆盖范围内开发商预测，但预计贸易战仅带来波折而非逆转，若地缘政治不利因素推动结构性改革，将利好长期前景 [1] - 自中美关税提高，房地产行业表现相对领先，预计覆盖范围内开发商估值将回升，央企开发商盈利能力复苏将领先行业 [3] 根据相关目录分别进行总结 预测调整 - 行业方面，预计二手房市场卖家挂牌价与买家意愿成交价差价扩大，短期内销量收缩，将2025 - 2027年二手房销量预测下调13%，价格预测下调2%；一手房市场价格相对有韧性，但开发商项目去化率不及近期高点，将2025 - 2026年销量预测平均下调6%，房地产投资预测下调2%，并下调竣工面积预测 [2] - 覆盖范围内开发商方面，将2025 - 2027年核心每股盈利预测温和下调4% - 6%，基于净资产价值的12个月目标价格平均下调3% [2] 城市层面展望 - 近期中美关税争端对中国GDP产生不利影响，高盛经济学家将2025E - 2026E GDP增长预测下调50bp至4.0%/3.5% [6] - 评估约60个受监测住房市场，出口依赖型沿海城市在关税升级下面临挑战，一线城市和关键产业集群城市经济和就业市场更稳定；与2018年相比，当前房地产市场近期更脆弱；沿海与内陆城市偏好大致中性；长三角沿海市场和西部内陆城市表现突出；城市间表现分化将持续 [7][8] 行业预测更新 - 下调2025E - 2027E行业预测，预计一手房市场2025 - 2026年销量、销售额、均价等指标下降，2027年趋于平稳；二手房市场2025 - 2026年销量、销售额下降，2027年回升 [11] 二手房市场 - 预计二手房市场买卖价差扩大，销量收缩，2025E - 2027E二手房销售面积平均下调13%；价格方面，2025E - 2026E均价下调7%/4%，2027E起趋于平稳 [13][14][16] - 二手房与一手房市场竞争关系在核心区域高端新房项目上有所缓解 [18] 一手房市场 - 下调房产销售预测，考虑销售去化率下降和开发商流动性紧张，减少房地产投资；新开工项目下行风险有限，预计2026E - 2027E相对有韧性 [21][22] - 2025E - 2026E销售面积平均下调6%，销售额下降13%/8%，2027年趋于平稳；2025E - 2026E竣工面积平均下调13%；2025E - 2027E房地产投资平均下调2% [23] 覆盖开发商预测与估值 - 覆盖开发商土地储备更集中于核心城市，有望推动销售和利润率更快恢复；买入评级开发商在土地收购质量和数量上表现更优 [32][43] - 下调覆盖开发商合同销售和每股收益预测，预计国企合同销售未来三年稳定增长，民企到2027E较2024年平均下降约30%；2025E - 2027E每股收益预测下调4% - 6%；2025E净资产价值和12个月目标价格平均下调2%/3% [47] 风险回报分析 - 自关税提高以来，覆盖开发商表现相对领先，当前风险回报仍具吸引力；覆盖开发商股价自贸易紧张以来平均上涨7%，当前股价仍隐含平均30%的库存减记 [52][54][59]

点击图片▲立即试听 " 我们手中的牌并不多，楼市是其中必须打好的、最重要的一张。 " 文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道） 所有宏大的叙事，最终都会落到一个家庭的起居之间。 2025 年春天，中美贸易摩擦不断加码，中国出口压力与日俱增，从沿海工厂到内陆中小企业，不少人开始重新计算接下来的账本：订单缩水、利 润承压，甚至员工的稳定性也打起了问号。 宏观经济的温度计，正在测量每一个家庭最重要的决策之一 —— 买不买房，换不换房？ 楼市退场？没那么简单 近日，国家统计局公布了 2025 年第一季度宏观经济的 " 成绩单 " 。在中美贸易摩擦愈演愈烈、全球供应链重新洗牌的紧张氛围下，市场的目光 集中投向了 " 出口 " 和 " 消费 " 这两大被寄予厚望的动能引擎，而它们也的确未让人失望： 一季度，中国出口同比增长 6.9% ，社会消费品零售总额同比增长 4.6% ，就连一度风光不再的投资，也靠着制造业和基建的 " 二重奏 " ，拉出 了同比 4.2% 的增长。 —— 吴晓波 然而，亮眼成绩单的第二页，一个熟悉的身影却明显掉队了 —— 一季度，我国房地产开发投资同比下降 9.9% 。 这个曾经以一己之力拉动中国经 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 美对中国加征245%关税致贸易紧张，扰动市场使全球资本市场波动，拖累黑色系商品；四月下游需求进入高峰期，螺纹钢产量、厂库、社库下降，表需上涨，房地产核心城市土地拍卖市场热度回升或企稳，但低线城市仍在筑底；贸易战冲击板材下游消费和出口，预计有政策对冲；技术上期价跌破前期低点后反弹，短线有不确定性；铁矿石全球贸易紧张扰动市场，四月下游需求高峰或支撑期价，供应端全球发运高位、港口库存反弹，钢厂盈利率尚可、铁水复产但增产空间有限，技术面期价跌破支撑位后企稳，后市震荡下行概率大；操作上螺纹、热卷和铁矿石空单均建议轻仓持有 [2][4] 根据相关目录分别进行总结 螺纹、热卷 - 市场影响因素：美对中国加征关税致贸易紧张，拖累黑色系商品；四月下游需求高峰，螺纹钢产量、厂库、社库下降，表需上涨；房地产核心城市土地拍卖市场热度回升或企稳，低线城市仍在筑底；贸易战冲击板材下游消费和出口，预计有政策对冲；技术上期价跌破前期低点后反弹，短线有不确定性 [2] - 操作建议：空单轻仓持有 [2] - 相关数据：螺纹钢主力合约收盘价3092元/吨，较上日-1元、-0.03%，较上周-47元、-1.50%；热轧卷板主力合约收盘价3191元/吨，较上日-14元、-0.44%，较上周-64元、-1.97%等 [2] 铁矿石 - 市场影响因素：全球贸易紧张扰动市场，四月下游需求高峰或支撑期价；终端房地产个别热点城市土拍市场热度回升，低线城市仍在筑底；供应端全球发运高位、港口库存反弹；钢厂盈利率尚可、铁水复产但增产空间有限；技术面期价跌破支撑位后企稳，后市震荡下行概率大 [4] - 操作建议：空单轻仓持有 [4] - 相关数据：麦克粉（青岛港）742元/湿吨，较上日-3元、-0.40%，较上周-1元、-0.13%；DCE铁矿石主力合约结算价707元/干吨，较上日-1.0元、-0.14%，较上周0元、0等 [4] 产业资讯 - 工信部开展2025年度工业节能降碳诊断服务工作，覆盖有色金属、钢铁等12个高耗能领域 [6] - 截至4月17日当周，螺纹钢表需连续九周增加，厂库、产量由增转降，社库连续六周减少，表需273.82万吨，较上周增加21.14万吨，增幅8.37% [6] - 本周523家炼焦煤矿山样本核定产能利用率增加0.5%至87.7%，为3个月新高，原煤日均产量197.7万吨，环比增1.2万吨，原煤库存增加12.3万吨至516.8万吨，创新高 [6] - 浮法玻璃行业生产端基本稳定，本周平均开工率75.66%，环比增加0.24%，平均产能利用率79.03%，环比持平，全国产量持平于110.93万吨，样本企业总库存6507.8万重箱，环比减少12.5万重箱，下降0.19%，同比增加9.94% [6]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 贸易紧张局势扰动市场，拖累黑色系商品，下游需求进入四月后达高峰期，但贸易战对板材下游消费及出口有负面冲击，螺纹、热卷期价或继续探底，操作建议逢高轻仓做空 [1] - 全球贸易紧张局势扰动市场，四月下游需求高峰期对铁矿石期价有一定支撑，但供应端全球发运处高位、港口库存反弹，铁水产量增加空间有限，期价或继续下探，操作建议逢高轻仓做空 [2] 根据相关目录分别进行总结 螺纹、热卷 - 数据显示本周螺纹钢产量增加，厂库由降转增，社库回落，总库存下降，表需环比上涨，需求进入高峰期；房地产方面核心城市土地拍卖市场热度回升，低线城市仍在筑底；贸易战对板材下游消费及出口有负面冲击；技术上期价跌破前期点，或继续探底 [1] - 给出螺纹、热卷相关数据，包括期现货价格、基差与价差、中厚板线材冷轧价格、钢坯及废钢价格、钢厂高炉生产及盈利情况、产量、独立电弧炉钢厂开工情况、库存、现货市场成交、期货仓单等数据及变化 [1] 铁矿石 - 全球贸易紧张局势扰动市场，四月下游需求高峰期对期价有一定支撑；终端需求方面热点城市土拍市场热度回升，低线城市仍在筑底；供应端全球发运处于高位，全国港口库存反弹；钢厂盈利率尚可，铁水保持复产趋势但增加空间有限；技术面期价大幅下挫创近期新低，或继续下探 [2] - 给出铁矿石相关数据，包括期现货价格、基差及期货月间价差、品种价差、海外铁矿石发货量、海运费与汇率、铁矿石到港量与疏港量、港口库存、铁矿石库存、国内部分矿山铁矿石产量、期货仓单、铁矿石粉矿现货品牌价格、铁矿石粉矿港口现货与DCE期货主力价差等数据及变化 [3] 产业资讯 - 截至4月10日当周，螺纹钢表需连续八周增加，厂库由降转增，社库连续五周减少，产量连续三周增加，螺纹社库563.1万吨，较上周减少27.85万吨，降幅4.71%；螺纹表需252.68万吨，较上周增加2.99万吨，增幅1.2% [5] - 截止到2025年4月10日，全国浮法玻璃样本企业总库存6520.3万重箱，环比 - 55.4万重箱，环比 - 0.84%，同比 + 8%，折库存天数29.2天，较上期 - 0.3天，华北区域整体出货尚可，中下游采购补货，生产企业库存小幅下降 [5]

2025年，对中国房地产行业而言，或许是历史性的一年。 据国家统计局数据，2025年1-2月全国新建商品房销售面积同比降幅收窄7.8个百分点；销售额同比降幅收 窄14.5个百分点。且量价关系出现反转。 房企资金情况也明显改善，到位资金同比降幅收窄了13.4个百分点。 此外，据中指研究院数据，2月TOP100房企销售额同比增长17.3%，头部房企已经开始企稳盈利。 3月份，上海这样的核心城市二手房交易市场已经开始出现"小阳春"，周末看房人数创下一年多以来的新 高。 这一系列数据变化，是否预示着连续回调三年多的房地产市场，终于有望在2025年企稳甚至回升？ 当年的全民投资热，让房产在居民家庭资产中的占比直线上升，最新数据，该占比高达60%以上。 而最近3年的剧烈调整，又让房地产"造富神话"破灭。全国房价30%左右的普跌，部分地区房价直接"腰 斩"，让居民财富观念被严重冲击。 但房产仍是绝大多数中国人的第一大投资品。纵观欧美日，房地产从长期来看会随着经济增长上扬，美 国房地产市场经历2007年次债危机暴跌之后，也已恢复增长房价创出新高。 年轻人置业安家，中年人换房改善居住条件的需求，仍将持续存在。房产交易，仍将是绝 ...

点击标题阅读全文 榜单 VIEW 克而瑞研究中心 "每周研究精读" ， 聚焦宏观、行业、房企、土拍、产品、客需、榜单等多个研究 成果，与各界探讨行业运行逻辑、变数及未来趋势。 2025年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜 2月一二线城市土地市场高溢价地块频现，而三四线城市起色不明显，体现出各地市场企稳、回温的进度持续分化 中。 《政府工作报告》房地产九点解读：防风险、稳市场、促需求、优供给、保交房、建好房、促城镇、稳经济、调 政策。 预期3月新房供应倍增，营销助力局部"阳春"可期 3月供应稳步复苏，环比倍增，与去年同期仍有差距，但也达到了年内供应高点，从推盘结构来看，仍以主城区改 善项目为主，叠加"金三银四"为传统营销旺季，新房成交大概率环比持增。 50城库存下降11%，京穗汉宁等外围或小面积去化仍承压 2025年2月中国房地产企业品牌传播力TOP50排行榜 房企品牌传播力竞争激烈，社群服务创新，AI互动助力，文化热点融合，品牌传播注入新活力。 专题 从先行指标到破局路径：2025年初核心城市稳市场趋势研判 沪杭等八城有望率先破局，多数城市仍需深化精准施策。 观点 《政府工作报告》房地产相关九点 ...

法拍房市场概况 - 2025年2月法拍房新增挂拍2.6万套，环比下降7%，同比微降2% [3] - 成交4100套，环比上升7%，同比下降18%，成交率28%，较上月上升8个百分点 [3] - 深圳南山区1.32亿元豪宅溢价139%成交，与2019年原始购买价相比溢价7.3% [13] 挂拍量 - 重庆、成都单月挂拍量分别为1080套和1014套，郑州以892套排在第三 [10] - 一线城市中广州新增挂拍352套，环比上升44%，主要因花都区93宗房源集中挂拍 [10] - 广州新增挂拍总价6.3亿元，较上月增加2.2亿元，套均价约180万元 [10] 成交量 - 深圳成交金额10.4亿元领跑全国，上海以5.3亿元排在第二 [13] - 杭州、广州、北京成交金额在2-4亿元之间 [13] - 73%的房源溢价成交，环比增加5.9个百分点 [11] 成交率 - 杭州法拍房成交率提升16个百分点至47%，平均出价次数达38次 [17] - 上海、厦门、宁波、深圳、杭州成交率达到五成左右或更高 [15] - 成都、青岛、武汉、北京成交率在三成左右 [15] 折价率 - 挂拍法拍房平均起拍折价率30.3%，环比上升1个百分点 [19] - 成交法拍房平均折价率32.1%，环比下降0.8个百分点 [19] - 供求折价率差距收窄至1.8个百分点，创下新低 [19] 后市展望 - 高能级城市核心区豪宅仍为市场焦点，稀缺资产高溢价成交案例或进一步增多 [7] - 二线及强三线城市需依赖价格折让、地方调控和预期引导来提振需求 [7] - 法拍房市场竞拍热度有望延续回升，推动折价率差距收窄和成交率稳步提升 [8]