政策导向与标准制定 - 《政府工作报告》提出推动建设安全、舒适、绿色、智慧的"好房子"，中央政治局会议强调"加大高品质住房供给"，政策信号鲜明 [1] - 《住宅项目规范》于5月1日实施，规定新建住宅层高不低于3米、四层及以上需设电梯、提高隔声与日照标准，以国家标准形式划定"好房子"建设底线 [1] 市场需求与改造进展 - 2024年全国计划改造城镇老旧小区5 4万个，实际新开工5 8万个，超额完成目标 [2] - 老旧小区改造潜力包括适老化改造、托育设施增设、智能化建设及绿地面积扩大 [2] 产业链升级与企业转型 - "好房子"建设推动产业链价值升级，需好设计、好材料、好建造、好服务等系统支撑 [2] - 房企需通过高质量、新科技、优服务强化竞争力，以优质供给适应房地产发展新模式 [2] 地方实践与支持措施 - 北京、山西、江苏等近10个省份结合地域特点，从标准制定、土地供应到建造工艺全链条发力构建高品质住房体系 [3] - 地方政府考虑在土地出让、税收、金融等方面支持"好房子"项目，助力房企纾困并巩固市场稳定 [3]

北京房地产限购政策调整预期 - 市场频繁传闻北京将放开限购 2024年已出现三波传言分别发生在元旦 3月5日和5月1日 [1] - 近期小道消息再起 主要基于"因城施策调减限制性措施"的政策导向 广州已全域放开限购 北京部分郊区政策已松动 [3] - 深圳市场同样存在类似传言 2023年同期也曾出现相同情况 [3] 政策信号与市场环境 - 4月25日官方提出要实施更加积极有为的宏观政策 包括财政和货币政策 4月28日央行重申将适时降准降息保持流动性充裕 [4] - 北京调研指出房地产市场仍有很大发展空间 需释放市场潜力 推动"好房子"建设 构建新发展模式 [4] - 松绑限制性政策被视为大势所趋 但会采取渐进方式 根据市场走向调整 [4] 北京房地产市场现状 - 2023年930政策效果显著但已基本耗尽 4月市场处于"跌不动 也涨不起"状态 [6] - 4月实时成交量较3月下降30% 略高于2023年同期水平 [6] - 市场严重分化导致购房难度增加 不同区域呈现不同走势 [6] 潜在政策调整方向 - 可能在五环外进一步松绑 包括降低非京籍购房社保年限或取消限购 [6] - 可能针对多孩家庭增加购房指标 或放开高价改善房限购 [6] - 全面取消限购可能性较低 需保持市场稳定 [8] 政策目标与影响 - 政策调整旨在巩固止跌回稳成效 5月是关键窗口期直接影响年中业绩 [6] - 北京市场修复有望发挥示范效应 改善整体市场预期 支持经济大盘稳定 [6] - 稳楼市重点在于维持成交量而非短期价格波动 [8]

文章核心观点 近期房地产行业政策调整与市场交易活跃 政策创新释放中高龄群体置业需求 土地市场溢价率高且出让金增长 房企融资工具创新 优质主体补充土储加速行业集中度提升[1][2][3][4] 政策调整 - 4月23日郑州住房公积金管理中心拟调整住房公积金个人住房贷款借款人年龄上限 男性可延长到68岁、女性可延长到63岁 或延长到借款人法定退休年龄后5年 贷款期限最长不超过30年 精准指向中高龄群体置业需求释放[1] 土地市场 - 4月24日中指研究院报告显示 今年1至4月22个重点城市月度平均溢价率均在20%左右 截至4月22日300城住宅用地出让金同比增长20.1% 政策松绑与市场结构优化形成共振[2] - 4月24日厦门成功出让4宗涉宅用地 总成交金额88.29亿元 除湖里区五缘湾地块溢价成交外 其余三宗以底价成交 央企及地方国企主导拿地[4] - 4月24日越秀地产与西安本土国企高科地产联合摘得西安沣东新城高新融合区地块 成交价12.697亿元 延续聚焦核心城市战略[5][6] 企业融资 - 4月23日保利发展85亿元可转换公司债申请获证监会批准 募资专项用于15个“保交楼”项目 强化资金链对重点项目支撑力 优化债务结构[3]

政策支持力度与方向 - 2025年以来全国超110个省市（县）出台房地产政策逾170条，其中全国两会后落地政策60余条[1] - 加大购房补贴力度成为各地降低居民购房成本的新着力点，例如义乌实施首次置业和多孩家庭购房补贴，呼和浩特对首套新建商品住宅提供总价款2%的补贴，单套最高不超过5万元[1] - 深圳在住房“以旧换新”中推出新玩法，通过中介机构卖出省内旧房并购买新房的客户可获得项目给予的3万元补贴[1] 创新购房模式与金融工具 - 苏州推出“三低一宽”特色化金融产品，即低首付、低利息、低月供、宽期限，并创新设置低月供方案以缓解购房者初期资金压力[2] - 购房者期待更多降低购房压力的政策，包括进一步下调房贷利率特别是公积金贷款利率，以及优化一线城市的限购等限制性措施[2] 政策预期与市场影响 - 4月份往往是政策窗口期，更多“稳地产”政策出台备受期待，业内认为在关键时刻推出一揽子创新政策“组合拳”可帮助恢复市场信心[3] - 政策核心聚焦于为购房者提供最大程度的优惠，接下来的方向主要针对降成本和降门槛，公积金贷款利率下调仍有空间[2][3] - 在新的外贸形势下内需作用突出，房地产对内需贡献度最大，当前政策更重视消费驱动而非过去的资本和投资拉动[3]

文章核心观点 文章以广发银行对杭州“独角兽”和“瞪羚”企业授信为例，剖析银行给尚未盈利的科创企业授信的内功和方法论，包括主动营销、风控与财务资源配置、因城施策等方面[2] 分组1：瞄准“独角兽”和“瞪羚” - 记者走访杭州四家“独角兽”和“瞪羚”企业，它们在规模化盈利前夜获银行金融支持[1] - 云栖智慧视通是视觉AI安全产品供应商，曾亏损，已使用广发“科创贷”授信额度300万元[2][3] - 光粒科技专注AR底层光学技术，是“独角兽”，获广发800万元授信，商业化后额度提至小几千万[2][3] - 截至2023年末，浙江省约30家“独角兽”企业，估值超10亿美元；约300家“瞪羚”企业，集中在高技术领域[4] - 广发银行对“独角兽”和“瞪羚”企业采取主动营销策略，与部分企业开展合作[5] 分组2：风控逻辑和财务资源配置是关键 - 截至2024年末，广发银行普惠型小微企业贷款余额1961亿元，增速9.8%；民营企业贷款余额5132亿元，增速8.3%，均超各项贷款增速3.5%[6] - 2024年末，广发银行普惠型小微企业贷款价格较上年降112BP，民营企业平均融资成本降64BP[7] - 广发银行对企业成长性科学判断，衍生出审批逻辑、财务资源配置、不良容忍政策[8] - 广发银行加快普惠金融2.0模式转型，通过数智化转型强化对重点业务领域小微企业金融支持[9] - 广发银行将真实贸易背景数据引入产品审批模型，实现线上化批量、精准获客[10] - 广发银行“风控数智化转型”体现在贷款全线上化和风控模型迭代调整[10] - 广发银行加大财务资源配置，对普惠小微客户实施优惠政策，修订完善尽职免责制度[11][12] 分组3：主打地域差异化，因城施策 - 广发银行推动各分行因城施策，形成特色专案，在多方面进行差异化调整[13] - 广发银行杭州分行在义乌设国际业务中心，负责国际业务管理等工作[13] - 广发银行在宁波首发“广商贷”，为跨境电商卖家提供最高2000万授信额度[13] - 广发银行在湛江徐闻县推出“菠萝贷”，为当地菠萝产业授信超5000万元[14] - 广发银行在江西推出“农保贷”线上贷款产品，农户可线上操作[15] - 广发银行杭州分行协同集团成员单位，推出贷款专案和融合产品，探索新贷款产品[16]

南京房地产新政"房七条"核心内容 - 取消全市商品住房限售政策 自2025年3月31日起 商品房取得不动产权登记证后即可交易 [4] - 推出1亿元购房补助 按合同金额1%发放 首批覆盖"以旧换新"群体 [1] - 公积金支持范围扩大至购房人父母子女 延长提取支付购房款期限 扩大按月直付房租范围 [2] - 45岁以下青年购房获专项支持 银行推出低首付低息产品 叠加人才房票政策 [1] 政策背景与市场影响 - 南京限售政策持续松绑 从2017年需满3年交易 到2024年部分解除 最终2025年全面取消 [6] - 2月南京新房价格环比上涨0.5%领涨全国 二手房成交量连续5周攀升 [7] - 同策研究院指出新政通过公积金全家联提降低首付压力 加速一二手市场联动 [8] 配套措施与实施细节 - 推行"全城通兑"电子房票 将库存商品房纳入房票安置超市 [1] - 加大各类用地再开发力度 重点增加改善型住宅供给 [3] - 推进城市更新与城中村改造 用足国家政策资金奖励 [4] 行业政策趋势 - 全国已有河南 东莞 厦门等6地全面取消限售 二季度政策料持续宽松 [5] - 专家认为取消限售有助于巩固市场止跌回稳态势 促进交易回暖 [5]