文章核心观点 - 房地产市场正经历深刻调整，房价普涨时代结束，未来将呈现分化格局，房产的投资属性减弱，居住属性增强 [1][5][8][10] - 人口负增长、居民资产配置转变及市场供大于求是驱动本轮调整的三大核心变化 [1][3][4][5] - 房价“一文不值”的论调过于极端，但房产作为稳赚不赔投资品的共识已被打破，购房决策应更侧重于实际居住需求和长期财务规划 [7][8][10][11] 人口结构变化对房地产的影响 - 人口连续第四年负增长，2024年出生人口680万，死亡人口1125万，人口自然增长率为-3.16‰，65岁以上人口占比达21.7% [1] - 人口是房地产市场最基础的支撑因素，人口减少直接导致购房需求萎缩，三四线城市2025年上半年房价整体下跌5.7%，部分资源型及老龄化严重城市跌幅超10% [3] - 区域分化加剧，一线及强二线城市房价基本稳定，与三四线城市形成鲜明对比 [3] 居民资产配置理念的转变 - 35岁以下年轻人资产配置中，房产占比从2020年的65%下降至2025年6月的43%，金融资产与海外资产配置比例上升 [4] - 仅37%的90后、00后将“买房”作为首要财务目标，较2015年调查下降28个百分点，取而代之的是“财务自由”、“提升生活品质”等目标 [4] - 住房需求从投资属性转向居住属性，削弱了房价上涨的投资性需求动力 [4][5] 市场供给端调整与房企状况 - 全国商品房库存去化周期达25个月，远高于健康水平的12-18个月 [5] - 2025年上半年全国300个城市土地出让金同比下降23.7%，土地市场降温，流拍现象增多 [5] - TOP50房企中有12家出现债务问题，部分中小房企面临破产清算，开发商资金链紧张，采取“以价换量”策略加剧价格下行压力 [5] 对未来房地产市场趋势的判断 - 房价不会“一文不值”，但将回归理性与分化，优质区位房产价值相对稳定，偏远及人口流出区域房产贬值风险较大 [7][8] - 72%的受访者不再视房产为投资首选，而是更关注其居住功能与生活便利性 [8] - 市场调整促使生活方式多元化，如长期租房、购买郊区性价比户型或返乡发展，以减轻住房负担 [10]

消费结构升级 - 2025年上半年高品质、绿色健康、科技智能类消费品销售额同比增长15.3%，远高于整体零售额6.2%的增速 [2] - 消费者购买行为从“买够用”转向“买得好”，例如700-1000元的科技功能运动鞋成为销售热点 [2] - 预计2026年我国中等收入群体将超过5亿人，持续推动消费市场向高质量方向发展 [2] - 企业需注重产品研发和品质提升，例如使用上等原料的面馆虽价格贵20%但生意兴旺 [2] 数字经济融合 - 2025年我国数字经济规模达到58.3万亿元，占GDP比重超过40% [5] - 数字技术与传统产业融合度达到高水平，2024-2025年间新增数字经济相关岗位超过1500万个 [5] - 新兴职业如农业数据分析师月薪过万，显示市场对具备数字技能的复合型人才需求旺盛 [5] - 5G、人工智能、物联网等技术普及将深化融合，传统行业岗位可能减少 [5] 新能源产业成熟 - 截至2025年6月，我国可再生能源发电装机容量突破14亿千瓦，占总装机容量的50.2%，首次超过传统能源 [7] - 新能源汽车渗透率达到35%，比2023年提高近10个百分点 [7] - 新能源全产业链快速成熟，预计2026年相关产业总产值将突破15万亿元 [7] - 技术进步和规模效应将提升新能源产品性价比，例如光伏发电系统约5-6年可收回成本，预计使用25年 [7] - 汽车行业全面转向电动化和智能化，未来两年电动汽车成本有望降至与燃油车相当或更低 [8] 人口结构变化 - 2025年我国65岁以上老年人口比例达20.3%，进入超老龄社会 [11] - 2024年出生人口为1072万，比2023年增加约60万 [11] - 预计到2026年，银发经济市场规模将突破8万亿元，托育经济市场规模将接近4万亿元 [11] - 社区嵌入式养老服务中心等模式显示老年人消费能力和意愿强劲，例如一家中心会员超200人，月营收约20万元 [11]

政策内容与覆盖范围 - 国家育儿补贴标准为每孩每年3600元，预计每年惠及2000多万个婴幼儿家庭[4] - 2025年秋季起免除公办幼儿园学前一年保育教育费[4] - 湖北天门市三胎家庭最高补贴达22.51万元[4] 政策实施效果 - 天门市24年新生人口8年来首次由降转增[4] - 杭州/宁夏/长春三地24年生育率回升幅度高于全国平均值[6][8] - 法国育儿补贴使出生率长期高于欧盟平均水平（每月托儿补贴610-870€）[4] 产业影响 - 四大受益板块：母婴产品、母婴零售渠道、儿童医疗、育儿教育[4] - 母婴行业加速整合，连锁渠道品牌或强者恒强[4] - 辅助生殖与儿科诊疗领域同步受益[4] 人口趋势 - 2024年中国出生人口出现小幅回升[4] - 生育政策三阶段演变：1970-2013控制生育→2013年后逐步放宽[4]

人口格局新变化 - 2024年25个省份公布人口总量数据，其中8个省份实现常住人口正增长 [1] - 江苏首次出现人口零增长，陕西、安徽、福建等省份人口止跌反弹 [3] - 广东和浙江保持人口增长，广东人口增量74万居全国第一，浙江人口机械增长排名第一 [3][7] 人口大省新变局 - 2024年广东常住人口12780万人，增量74万，其中机械增长27万 [8] - 山东人口总量10080.17万，自然负增长16.8万，机械负增长26万 [9] - 江苏和四川出现人口零增长或连续负增长，江苏自然负增长但机械正增长超20万 [10][11] 人口流动与经济结构 - 浙江数字经济、制造业和现代服务业表现突出，广东产业升级和创新驱动吸引人口流入 [4] - 陕西新能源汽车产业链快速发展，2024年产量增长13.9%，带动人口机械正增长3.7万 [14][15] - 合肥常住人口增长14.9万，机械增长占比87.9%，强省会效应显著 [15][16] 人口结构与老龄化挑战 - 广东16-59岁人口占比66.38%，山东57.39%，江苏65岁以上人口占比18.7% [11] - 浙江自然负增长-0.36‰，但机械正增长超45万，常住人口增长43万 [12] - 多地通过落户政策、购房补贴吸引青年人口，但职业发展和社会配套仍是关键考量 [18][20]