总统对抵押贷款利率的直接影响 - 美国总统不直接控制抵押贷款利率 既无权设定全行业利率 也无法合法要求贷款机构以特定方式定价[1] 总统对抵押贷款利率的间接影响 - 总统通过其任命官员 政策及公开声明影响10年期国债收益率 而抵押贷款利率趋势通常跟随10年期收益率[2] - 总统的决策影响贷款机构面临的成本 并影响通胀 劳动力 住房 税收及美联储决策等经济因素 这些均与消费者支付的利率相关[2] 美联储的关键作用 - 美联储在利率中扮演重要角色 联邦基金利率是大多数消费者利率的基础[3] - 当美联储提高联邦基金利率时 大多数消费产品的利率也倾向于上升 反之则下降 抵押贷款利率亦如此[4] - 总统通过提名美联储主席及美联储理事会成员来影响利率 尽管提名需参议院最终确认 但这赋予了现任总统对利率的一定影响力[4] 10年期国债收益率的影响 - 10年期国债收益率是抵押贷款利率的另一个重要影响因素 长期抵押贷款利率往往与10年期收益率同向变动[5] - 总统不直接控制国债收益率 但其美联储任命官员的行动 以及总统的公开声明 言论和政策重点会影响投资者情绪 进而影响收益率[6] - 投资者对经济状况的担忧会促使他们购买安全的政府债券 推高国债需求并压低收益率 而经济稳定和金融安全感则可能产生相反效果 推高国债收益率[6][7] 经济政策的影响 - 总统的经济政策如减税或增税 会影响美国人的可支配收入及对经济的贡献 这直接影响通胀和美联储的利率决策[8] - 关税等其他经济政策会影响消费者为各种商品和服务支付的价格 进而影响美国人的支出和美国通胀率[9] - 高通胀时期美联储倾向于加息以抑制经济活动 低通胀时期则可能选择降息以维持消费者借贷和经济资金流动[9] 住房政策的影响 - 影响房价 住房或供需的政策是总统影响抵押贷款利率的另一途径[10] - 当购房者需求或房价高时 抵押贷款机构会提高向客户收取的利率 当需求低或供应过剩时 则可能降低利率以促进业务[10] - 可能影响供需的政策包括关税 住房建设计划 购房激励措施如首次购房者税收抵免 以及可负担住房计划等[11] - 即使看似不相关的政策如移民政策 也可能产生连锁反应 特别是当它们显著影响建筑商的劳动力供应或成本时[10]

澳洲房产市场变化 - 澳洲目前有三分之一的房产价格突破100万澳元大关，比例从2015年4月的不到10%增长至超过34% [1] - 近20%的地区房产价值在百万澳元或更高，而10年前仅为0.5% [3] - 首府城市中百万澳元房产比例从14%增至约42% [3] 悉尼房产市场 - 悉尼三分之二的房产价格已突破百万澳元大关，该价位的房子普遍较小且位置偏远 [4] - 10年前仅大悉尼地区拥有5个或更多卧室的房子中位价超过百万澳元，如今所有卧室数量的房屋中位价都已过这一水平 [4] 布里斯班和墨尔本市场 - 布里斯班独立屋中位价已接近百万澳元水平，预计到2025年底突破100万澳元 [8] - 墨尔本价值超过百万澳元的房产比例约为30%，低于2022年1月的峰值33.1%，但较10年前的12.4%显著上升 [8] 其他城市表现 - 霍巴特百万澳元房产比例较2022年3月高峰期大幅缩减，受利率上升和就业增长疲软影响 [8] - 达尔文百万房产比例最低，目前仅略高于2015年水平 [9] 购房者影响 - 高昂房价对年轻低收入家庭造成巨大影响，首次购房者平均年龄上升 [9] - 富裕家庭被迫长时间租房，加剧租房市场竞争 [9] 政策建议 - 降低土地成本被视为减缓房价增长的关键 [9] - 鼓励提高住宅密度可为年轻人提供更多居住机会 [9] - 政策制定者应着力降低住宅用地成本并增加土地供应 [10]

文章核心观点 中国城镇人均住房面积达40.5㎡，虽有人质疑但从多方面看住房情况良好，既保刚需又控投机，保障了老百姓居住尊严 [1][6] 各国人均住房面积情况 - 日本人均住房面积33㎡，存在巨大城乡差异，大城市住房紧张 [1][3] - 韩国人均住房面积28㎡，首尔房价高，六成年轻人租房 [1][3] - 中国城镇人均住房面积40.5㎡ [1] 各国住房问题原因 - 日本山地丘陵多，平地少，“一户建”土地利用率低 [3] - 韩国国土面积小，首尔房价高，工资与房价不匹配 [3] 中国住房优势 - 三四线城市房价低，公积金贷款额度提高，契税优惠面积扩大 [3][4] - 过去二十年建200亿㎡商品房，2024年现房销售占比26.5%，政府收储改保障房 [5] - 房企提高得房率，阳台白送、飘窗不算面积 [5] 各国购房观念差异 - 日韩年轻人购房比例低，日本35岁以下购房比例不到15%，韩国流行“全税租房” [5] - 中国人购房执念强，自有住房率达96%，房贷利率降仍有人提前还贷 [5] 中国楼市政策 - 2025年“四个取消、四个降低”，限购松绑、首付下调、利率探底 [5] 各国楼市调控方式 - 日本用75%所得税打击炒房客，韩国用累进税逼富豪抛房 [6] - 中国既保刚需又控投机，拉数据稳预期 [6]