项目核心卖点与设计策略 - 上海宝山南大板块新盘中环麓岛一期以“超高得房率”为核心卖点，市场传言得房率达90%多甚至100%，案场销售确认得房率在85%-90%之间 [1] - “南大首个且最后一个三阳台项目”是核心卖点，通过“三阳台”和飘窗设计大幅增加实际使用面积，例如110㎡户型的三个阳台总面积约15.2㎡，按“一半面积计价”规则销售，相当于额外赠送超7㎡使用空间 [1] - 除阳台外，飘窗也被广泛用作“增面积”工具，样板间内主卧、卫生间、厨房等区域遍布飘窗，可改造为储物柜等实用空间但不计入建筑面积 [5] “偷面积”操作的合规性与行业现状 - 项目110㎡户型的15.2㎡阳台占户型总面积13.8%，超出上海9月新规中阳台面积不超过户型建筑面积10%且不大于16平方米的限制 [2] - 销售人员解释前几批次楼盘申报在新政出台前故可操作，后续批次将严格按新规调整，并声称北阳台改造为卧室属于“竣备后改造”且已与有关部门沟通，属于“擦边”操作 [2][4] - “偷面积”是行业普遍现象，上海静安、长宁、浦东、宝山、松江和青浦等多个项目出现“三阳台”户型，开发商通过设计优化将阳台赠送面积从以往约8㎡提升至15㎡ [6] 开发商背景与市场去化压力 - 开发商中建东孚于今年6月19日以81.95亿元拿下宝山南大智慧城6宗核心地块，总建面约32万平方米，项目包含须100%自持商业和40%自持办公的250米超高地标商办塔楼 [7] - 项目从拿地到入市周期不到6个月，首期推出144套108-133㎡房源，均价66025元/平方米，公司面临80%的去化目标压力，销售人员坦言市场不佳，需靠价格和面积优势吸引客户 [8][9] - 中环麓岛单价已低于周边在售项目（如67477元/平方米、67396元/平方米），并提供97折优惠，折后单价可降至6.4万元左右 [10] 公司财务状况与竞争态势 - 中建东孚2023年上海销售额58.41亿元，2024年降至54.47亿元，连续两年位列上海房企第39位，2025年1-9月销售额仅22.31亿元，排名跌至第42位 [10] - 公司2024年拿地权益金额29.8亿元，较2023年48.05亿元缩水近四成，2025年上半年凭借南大82亿元地块跻身上海拿地榜TOP 3，但9月加推的宝山项目164套房源仅个位数认购 [10] - 上海新房市场整体凉意明显，8月公示35个新盘中仅2个触发积分制，7月18个认购项目中仅1个触发，南大板块有3000多套待售住宅，区域供应过剩加剧去化难度 [8][9]

项目核心卖点与设计策略 - 上海宝山南大板块新盘中环麓岛以“超高得房率”为核心卖点，据称得房率可达85%至90%，甚至市场传言达100% [1][4] - “三阳台”设计是项目主要卖点，以110㎡户型为例，三个阳台总面积约15.2㎡，按“一半面积计价”规则销售，相当于赠送超7㎡使用空间 [4] - 通过增设约4㎡的转角阳台，将原本仅4㎡左右、无法单独作为卧室使用的北房间扩容为具备“卧室”功能的空间 [5] - 除阳台外，项目还利用飘窗作为“增面积”工具，样板间内主卧、卫生间、厨房等区域遍布可改造为储物柜等实用空间的飘窗 [8] 面积计算规则与合规性 - 根据上海2025年9月出台的新规，新建住宅每户阳台水平投影面积不得超过该户型建筑面积10%且不大于16㎡，超出部分按水平投影面积1/2计入容积率 [4] - 中环麓岛110㎡户型的15.2㎡阳台，占户型总面积13.8%，超出10%的比例限制，销售人员解释前几批次楼盘申报在新政前，故可操作，后续批次将按新规调整 [4] - 项目操作手法为签约时同步签改造协议，交付时直接封好阳台并完成地暖、地板、吊顶，将阳台作为卧室一部分交付 [6] - 销售人员声称北阳台设计已与有关部门沟通，属于竣备后改造，但承认该设计有点“擦边”，因此南边两个阳台交付为半封闭状态，需购房者自行封闭 [7] 行业普遍做法与市场背景 - “偷面积”是房地产行业普遍做法，指开发商钻建筑规划空子，在不增加产权面积前提下为房屋增加实际使用空间，购房者普遍持欢迎态度 [10] - 截至2025年7月底，上海静安、长宁、浦东、宝山、松江和青浦等多个项目出现“三阳台”户型，市场竞争下“赠送面积”已成为吸引客户的重要手段 [10] - 过往常见“偷面积”方式包括可砸飘窗、赠送电梯厅私人空间等，新项目则出现环形赠送空间、L型飘窗等创新设计 [10] 开发商压力与市场环境 - 开发商中建东孚于2025年6月以81.95亿元拿下宝山南大智慧城6宗核心地块，总建面约32万平方米，项目包含须100%自持商业、40%自持办公的近250米超高地标 [14] - 项目周期不到6个月，住宅首期推出144套房源，建筑面积约108㎡至133㎡，首开均价66025元/平方米 [14] - 公司面临80%的去化目标压力，销售人员称市场不好，只能靠价格和面积优势吸引客户，项目给出97折优惠，叠加后单价可降至6.4万元左右，低于周边在售项目 [17][19] - 中建东孚2023年上海销售额58.41亿元，2024年降至54.47亿元，2025年1月至9月销售额仅22.31亿元，排名跌至第42位，2024年拿地权益金额29.8亿元，较2023年48.05亿元缩水近四成 [20] - 公司2025年9月加推的宝山中建山水雅境项目，164套房源仅收获个位数认购，南大地块被视为扭转颓势的关键项目 [20]

文章核心观点 - 房地产行业普遍存在通过“偷面积”提高得房率的做法，以“好房子”为卖点进行营销 [5][7][10] - 监管部门已开始整治“偷面积”乱象，多个重点城市出台新规进行规范，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [7][8][19][23] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法 [6][10] - 常见手法包括：将开放式阳台封闭为卧室、设计低台凸窗以减半计算面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等“节省”建筑面积 [5][10] - 这些设计使部分项目得房率宣传超过100%，甚至达到120%以上，远超普通住宅75%-90%的常规标准 [7][11][12] 高得房率对市场的影响 - 高得房率项目在市场中竞争力更强，能优化户型、凸显性价比，销售情况明显优于其他项目 [14] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，并对旧规下的新房和二手房形成降维打击，挤压其价格 [15][17] - 通过“偷面积”获得的高得房率可能存在安全隐患，如违建现象危害住房安全性，违背“好房子”政策初衷 [4][5][15] 监管政策的演变与影响 - 2023年以来，广州、北京、上海、成都等多个城市发布文件，强化对商品房建设技术要点的规范 [7][19][22] - 具体规范措施包括：限制阳台投影面积占比、规范飘窗设计、收紧项目报规、控制层高误差等 [19][22] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留了设计尺度，鼓励提升居住品质，引导行业向“好房子”本质回归 [22][23]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室等方式增加房屋使用面积，但此举超出产权承载面积并存在安全隐患 [1] - “偷面积”的常见手法包括在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章，在不改变产权面积的情况下增加使用面积 [1] - 按照《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，如结构层高在2.2米以下的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗以及开放式阳台均按1/2计算 [4] “偷面积”的市场影响与动机 - 部分房地产项目以超过100%甚至120%的得房率为卖点，而普通住宅得房率通常为75%-90%，别墅类产品在95%以上 [2][5] - 在二三线城市，一些项目的宣传得房率可达180%以上甚至超过200% [5] - 高得房率项目竞争力强，销售情况明显好于其他项目，因其能优化户型并凸显性价比 [7] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房造成降维打击，导致周边存量房价格出现等比例下降 [9] 监管政策与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范 [2][11] - 成都5月发文要求“板率”增加值不得超过1.5%，10月再次明确住宅阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30% [11] - 上海规定户型建筑面积小于80平方米的阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米 [11] - 广州对飘窗设计、结构柱面积核算等进行了规范，北京则收紧项目报规，导致部分项目得房率下降 [13] 行业趋势与政策导向 - 监管缺位曾导致部分地方对开发商“偷面积”现象睁一只眼闭一只眼，因高得房率能刺激短期拿地和新房销售 [5] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，继续鼓励对经济、美观、居住体验等需求的满足，引导行业向“好房子”回归 [13] - 随着政策纠偏，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品质与价值的本质回归 [13]

文章核心观点 - 房地产行业存在通过“偷面积”提高得房率的普遍做法，但该做法存在安全隐患并扰乱市场，目前多个重点城市正加强监管以纠偏，引导行业回归“好房子”建设的本质 [1][3][4][17] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法，不具备合规性 [2][3][6] - 常见手法包括将开放式阳台验收后封闭、设计低台凸窗以减半计算飘窗面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等空间来“节省”建筑面积 [2][5][6] - 这些设计使半封闭空间、设备空间等在满足特定条件（如结构层高低于2.2米的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗）下可按1/2计算建筑面积，从而提升得房率 [5][6] 得房率现状与市场影响 - 部分项目宣传得房率超过100%，一线城市有项目超过120%，二三线城市甚至有项目达180%以上，远超普通住宅75%-90%和别墅95%以上的常规标准 [6] - 高得房率成为重要卖点，能优化户型、凸显性价比，其项目销售情况明显优于其他项目，对按旧规建设的新房和二手房形成“降维打击”，导致后者价格出现等比例下降 [8][10] - 片面追求高得房率导致行业出现内卷式竞争，易误导消费者并可能带来安全隐患，违背“好房子”政策初衷 [9] 监管政策与行业纠偏 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对“偷面积”进行整治 [3][11][12][16] - 具体措施包括成都要求“板率”增加值不得超过1.5%、层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积和进深设限；北京收紧了项目报规，导致部分项目得房率下降 [11][12][16] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，部分条款（如成都规定阳台均按1/2纳入容积率计算）比原有规定更宽松，旨在鼓励真正提升居住品质，引导行业向“好房子”的本质回归 [17]