上海新房市场已经"卷"出全新高度。 近日，上海宝山南大板块新盘中环麓岛一期过会，进入蓄客高峰期，"超高得房率"成为卖点。根据市场 传言，其得房率达90%多，甚至达到100%。 《国际金融报》记者据此走访，发现所谓的"超高得房率"主要是通过"三阳台"、飘窗等设计，大幅增加 购房者实际使用面积。而由于得房率超出市场常规预期，中环麓岛深陷"偷面积"争议。 上海宝山南大板块新盘中环麓岛售楼处（左宇摄） 0 1 "阳台半算钱，封好当卧室" "100%有些夸张，但85%—90%的得房率肯定有。" 近日，记者实地探访中环麓岛，关于实际得房率，案场销售如此回应。"南大首个且最后一个三阳台项 目"是项目的核心卖点，也是案场销售推介的重点，诸多利好由此展开。 所谓"三阳台"，通常指除客厅阳台外，两间卧室各带一个阳台，可改造为卧室延伸空间。以主力户型 110㎡三房为例，销售明确表示，三个阳台总面积约15.2㎡，按"一半面积计价"规则销售，相当于额外 赠送超7㎡使用空间。 这也是中环麓岛"偷面积"争议的重要因素。 根据上海9月出台的《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》，新建住宅每户阳台水 平投影面积不超过该户型建筑面 ...

8㎡卧室一半是阳台！中建东孚上海新盘做起面积文章：4㎡阳台爆改"卧室"、110平三房有15平阳台！中环麓岛"高得房率神话"背后 上海新房市场已经"卷"出全新高度。 近日，上海宝山南大板块新盘中环麓岛一期过会，进入蓄客高峰期，"超高得房率"成为卖点。根据市场传言，其得房率达90%多，甚至达到100%。 《国际金融报》记者据此走访，发现所谓的"超高得房率"主要是通过"三阳台"、飘窗等设计，大幅增加购房者实际使用面积。而由于得房率超出市场 常规预期，中环麓岛深陷"偷面积"争议。 上海宝山南大板块新盘中环麓岛售楼处。左宇 摄 "阳台半算钱，封好当卧室" "100%有些夸张，但85%—90%的得房率肯定有。" 近日，记者实地探访中环麓岛，关于实际得房率，案场销售如此回应。"南大首个且最后一个三阳台项目"是项目的核心卖点，也是案场销售推介的重 点，诸多利好由此展开。 所谓"三阳台"，通常指除客厅阳台外，两间卧室各带一个阳台，可改造为卧室延伸空间。以主力户型110㎡三房为例，销售明确表示，三个阳台总面 积约15.2㎡，按"一半面积计价"规则销售，相当于额外赠送超7㎡使用空间。 记者在查看样板间时发现，110㎡三房的北房间原 ...

文章核心观点 - 房地产行业普遍存在通过“偷面积”提高得房率的做法，以“好房子”为卖点进行营销 [5][7][10] - 监管部门已开始整治“偷面积”乱象，多个重点城市出台新规进行规范，政策导向正向“好房子”的品质与价值回归 [7][8][19][23] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法 [6][10] - 常见手法包括：将开放式阳台封闭为卧室、设计低台凸窗以减半计算面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等“节省”建筑面积 [5][10] - 这些设计使部分项目得房率宣传超过100%，甚至达到120%以上，远超普通住宅75%-90%的常规标准 [7][11][12] 高得房率对市场的影响 - 高得房率项目在市场中竞争力更强，能优化户型、凸显性价比，销售情况明显优于其他项目 [14] - 过度追求得房率导致行业出现内卷式竞争，并对旧规下的新房和二手房形成降维打击，挤压其价格 [15][17] - 通过“偷面积”获得的高得房率可能存在安全隐患，如违建现象危害住房安全性，违背“好房子”政策初衷 [4][5][15] 监管政策的演变与影响 - 2023年以来，广州、北京、上海、成都等多个城市发布文件，强化对商品房建设技术要点的规范 [7][19][22] - 具体规范措施包括：限制阳台投影面积占比、规范飘窗设计、收紧项目报规、控制层高误差等 [19][22] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，也预留了设计尺度，鼓励提升居住品质，引导行业向“好房子”本质回归 [22][23]

房地产行业“偷面积”现象 - 开发商通过将开放式阳台封闭成卧室等方式增加房屋使用面积，但此举超出产权承载面积并存在安全隐患 [1] - “偷面积”的常见手法包括在飘窗、挑高、花池、风雨连廊上做文章，在不改变产权面积的情况下增加使用面积 [1] - 按照《建筑工程建筑面积计算规范》，半封闭空间、设备空间等在满足条件下可减半计算建筑面积，如结构层高在2.2米以下的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗以及开放式阳台均按1/2计算 [4] “偷面积”的市场影响与动机 - 部分房地产项目以超过100%甚至120%的得房率为卖点，而普通住宅得房率通常为75%-90%，别墅类产品在95%以上 [2][5] - 在二三线城市，一些项目的宣传得房率可达180%以上甚至超过200% [5] - 高得房率项目竞争力强，销售情况明显好于其他项目，因其能优化户型并凸显性价比 [7] - 高得房率项目对旧规下的新房和二手房造成降维打击，导致周边存量房价格出现等比例下降 [9] 监管政策与整治行动 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对商品房建设中的技术要点进行规范 [2][11] - 成都5月发文要求“板率”增加值不得超过1.5%，10月再次明确住宅阳台、飘窗等水平投影面积不大于计容建筑面积的30% [11] - 上海规定户型建筑面积小于80平方米的阳台面积上限为8平方米，进深不得大于1.8米 [11] - 广州对飘窗设计、结构柱面积核算等进行了规范，北京则收紧项目报规，导致部分项目得房率下降 [13] 行业趋势与政策导向 - 监管缺位曾导致部分地方对开发商“偷面积”现象睁一只眼闭一只眼，因高得房率能刺激短期拿地和新房销售 [5] - 新政策在封堵“偷面积”空间的同时，继续鼓励对经济、美观、居住体验等需求的满足，引导行业向“好房子”回归 [13] - 随着政策纠偏，“好房子”将不再是得房率主导下的数字游戏，而向品质与价值的本质回归 [13]

文章核心观点 - 房地产行业存在通过“偷面积”提高得房率的普遍做法，但该做法存在安全隐患并扰乱市场，目前多个重点城市正加强监管以纠偏，引导行业回归“好房子”建设的本质 [1][3][4][17] “偷面积”的定义与常见手法 - “偷面积”指开发商通过钻制度空子，在不改变产权面积的情况下增加使用面积的做法，不具备合规性 [2][3][6] - 常见手法包括将开放式阳台验收后封闭、设计低台凸窗以减半计算飘窗面积、利用超大入户花园、大露台、半地下室等空间来“节省”建筑面积 [2][5][6] - 这些设计使半封闭空间、设备空间等在满足特定条件（如结构层高低于2.2米的地下室、窗台与地面高差不足0.45米的飘窗）下可按1/2计算建筑面积，从而提升得房率 [5][6] 得房率现状与市场影响 - 部分项目宣传得房率超过100%，一线城市有项目超过120%，二三线城市甚至有项目达180%以上，远超普通住宅75%-90%和别墅95%以上的常规标准 [6] - 高得房率成为重要卖点，能优化户型、凸显性价比，其项目销售情况明显优于其他项目，对按旧规建设的新房和二手房形成“降维打击”，导致后者价格出现等比例下降 [8][10] - 片面追求高得房率导致行业出现内卷式竞争，易误导消费者并可能带来安全隐患，违背“好房子”政策初衷 [9] 监管政策与行业纠偏 - 今年以来，广州、北京、上海、成都等多个重点城市发布文件强化审批，对“偷面积”进行整治 [3][11][12][16] - 具体措施包括成都要求“板率”增加值不得超过1.5%、层高误差限制在0.15米以内，并规定阳台等水平投影面积不大于计容建筑面积的30%；上海对小于80平方米户型的阳台面积和进深设限；北京收紧了项目报规，导致部分项目得房率下降 [11][12][16] - 新规在封堵“偷面积”空间的同时，部分条款（如成都规定阳台均按1/2纳入容积率计算）比原有规定更宽松，旨在鼓励真正提升居住品质，引导行业向“好房子”的本质回归 [17]