公募REITs市场动态 - 首只央企天然气发电公募REITs华夏华电清洁能源REIT于8月1日上市 成为资本市场服务国家能源转型的标杆案例 [1] - 全国首单央企仓储物流REITs中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市 底层资产包含6个仓储物流项目 [1] - 创金合信首农REIT在7月25日上市 发行阶段总认购金额达2316亿元 网下发售比例仅0.78% 公众发售比例0.26% [2] 市场表现与指数数据 - 截至8月1日中证REITs全收益指数今年以来涨幅超13% 显著跑赢沪深300、中证500等主流指数 [3] - 全市场70多只已上市公募REITs中仅2只产品今年以来回报率为负 [3] - 近期二级市场表现分化 华夏首创奥莱REIT等近5日涨幅超5% 中金湖北科投光谷REIT等跌幅超2% [2] 市场规模与资产类型 - 截至6月末公募REITs总市值突破2000亿元 覆盖产业园、仓储物流、数据中心等多元资产类别 [3] - 圆信永丰基金通过战略配售布局REITs市场 7月投资创金合信首农REIT等三只产品 [2] 机构分析与配置策略 - 深高投资指出上半年强势表现源于利率下行、交易情绪升温及机构配置需求 非底层资产实质性改善 [3] - 红土创新基金认为公募REITs具有股债双重属性 当前分派率与国债利差影响显著 [4] - 中金公司建议关注现金流稳定"类债替代"品种及基本面反转高赔率标的 优选区位优越产权类项目及受电价影响小的能源项目 [4] 未来发展趋势 - 国信证券预计常态化发行机制下将有更多领域"首单"项目纳入公募REITs范围 [4]

目前已上市的公募REITs基础设施资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源 发电、交通基础设施、消费基础设施等类别。中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英认为，未 来随着新经济的多元化发展，REITs的类别可能拓展到养老等领域，服务于民生将是未来REITs产品的 主要特点。 中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜也认为，目前交易所在审项目已出现数据中心等新型资 产，预计文旅类、养老类、长租与商业不动产等类别的公募REITs也有望在下一阶段落地。 Wind数据显示，截至8月3日，当前已成立的73只公募REITs的发行规模达1908.52亿元。值得关注的是， 在8月1日同日，中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金也获上交所通过，公募REITs队伍继 续壮大。另外，当前还有中航天虹消费REIT的申请已获深交所受理，中航京能光伏REIT、创金合信电 子城产业园REIT等部分产品则处于已获上交所反馈阶段。 8月1日，首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上交所成功上市，这也是我国第 71单基础设施公募REITs。据悉，该产品以杭州市的优质天然气发电资产为底层资产， ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势强于经营权类REITs，REITs全周日均换手率较前一周有所上升，全市场各类型REITs收涨，消费、市政设施、水利设施涨幅领先 [1] - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1] 各部分内容总结 二级市场走势 - 截至2025年8月1日，中证REITs（收盘）指数收盘价为870.82点，整周涨跌幅为+1.25%，表现强于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数，年初至今，中证转债与中证REITs涨跌幅均为+10.3%，领先于沪深300和中证全债 [2][7] - 近一年中证REITs指数回报率为9.8%，波动率为7.2%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数，波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][13] - REITs总市值在8月1日上升至2131亿元，较上周增加83亿元，全周日均换手率为0.77%，较前一周上升0.04个百分点 [2][13] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+2.4%、+1.2%，从不同项目类型REITs来看，各类均收涨，消费、市政设施和水利设施类平均涨幅最大，分别为+4.0%、+3.9%、+3.7% [1][3][18] - 周度涨幅排名前三的REITs分别为华夏首创奥莱REIT（+6.86%）、工银蒙能清洁能源REIT（+6.75%）、华夏华润商业REIT（+5.77%） [3][22] - 仓储物流区间日换手率最高，为1.4%，产业园类本周成交额占比最高，占REITs总成交额21.8% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs分别为华夏华电清洁能源REIT（7257万元）、中银中外运仓储物流REIT（5189万元）、鹏华深圳能源REIT（670万元） [3][25] 一级市场发行 - 截至2025年8月1日，在交易所处在已受理阶段的REITs产品有1只，已问询阶段的2只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品5只，另有通过已上市的首发产品8只 [27] 估值跟踪 - 截至8月1日，公募REITs年化现金分派率均值为5.9%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1][29] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率偏向长期视角，P/FFO偏向短期视角 [29] - 不同项目类型REITs在相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率上存在差异，如保障性租赁住房相对净值折溢价率为59.9%，P/FFO为39.6，IRR为3.1%，年化派息率为2.8% [30] - 截至2025年8月1日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低147BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为216BP [1][32] 行业要闻 - 8月1日，首单央企燃气REIT——华夏华电清洁能源REIT在上交所上市交易，底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，拟募集规模18.95亿元，2025年及2026年预期分派率分别为5.66%和5.37%，这是我国第71单基础设施公募REITs [4][34]

投资评级 - 行业投资评级为"看好"（维持）[1] 核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，"资产荒"逻辑有望继续演绎，REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比，板块具备较好的投资机会[3] - 2025年第31周，中证REITs（收盘）指数为870.82，同比上涨6.76%，环比上涨1.25%；中证REITs全收益指数1100.9，同比上涨16.53%，环比上涨1.25%[3][5] - 本周REITs市场交易规模成交量达8.06亿份，同比增长46.81%；成交额达36.14亿元，同比增长68.64%；区间换手率3.84%，同比下降3.52%[3][5] 市场表现 - 2024年年初至今，REITs（收盘）指数累计上涨15.12%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益-3.06%[14] - 2024年年初至今，REITs全收益指数累计上涨27.75%，同期沪深300指数累计上涨18.18%，累计超额收益+9.57%[19] - 近30日REITs市场交易规模成交总量达39.81亿份，同比增长11.98%；成交总额达181.4548亿元，同比增长12.81%；近30日平均区间换手率0.66%，同比增长7.77%[31] 板块表现 - 本周保障房、环保、高速公路、产业园区、仓储物流、能源、消费类REITs一周涨跌幅分别为+3.87%、+0.65%、+0.14%、-0.02%、+1.45%、+1.62%、+3.98%[3][5][36] - 一月涨跌幅分别为-2.37%、-1.19%、-2.47%、-1.71%、+0.65%、-3.76%、+1.88%[3][5][36] - 本周华夏华润商业REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏越秀高速REIT涨幅靠前，涨幅分别为5.77%、4.04%、4.01%[53] 一级市场动态 - 中银中外运仓储物流REIT正式在上交所鸣锣上市，央企通过公募REITs推动盘活存量资产、扩大有效投资迈上新台阶[4][12] - 首单央企天然气发电公募REITs——华夏华电清洁能源REIT在上海证券交易所成功上市，8月1日该REIT收盘价为4.83元，较发行价格上涨27.74%[4][12] - 2025年第31周，共有13只REITs基金等待上市，本周中金唯品会奥特莱斯首发申请已通过，中航天虹消费封闭式基础设施证券投资基金已受理，发行市场保持活跃[6][57]

根据提供的金融工程周报内容，以下是量化模型与因子的详细总结： 量化模型与构建方式 1. **指数增强基金模型** - 构建思路：通过量化方法在跟踪基准指数的基础上获取超额收益[36] - 具体构建：采用多因子选股框架，结合成长、价值等风格因子，通过优化算法控制跟踪误差。超额收益计算为基金收益减去基准指数收益[38] - 模型评价：中短期超额收益稳定，但受市场风格切换影响较大 2. **量化对冲基金模型** - 构建思路：利用市场中性策略对冲系统性风险[36] - 具体构建：通过股指期货或期权对冲Beta暴露，同时运用统计套利和事件驱动策略挖掘个股Alpha[38] - 模型评价：收益波动率低，适合低风险偏好投资者 模型的回测效果 1. **指数增强基金** - 周度超额收益中位数：0.17%[38] - 年度超额收益中位数：3.78%[38] - 信息比率(IR)：0.45（年化）[38] 2. **量化对冲基金** - 周度收益中位数：0.17%[38] - 年度收益中位数：0.64%[38] - 最大回撤：-1.35%[38] 量化因子与构建方式 1. **成长因子** - 构建思路：捕捉企业盈利增长潜力[4] - 具体构建： $$ Growth = \frac{归母净利润(TTM)_t - 归母净利润(TTM)_{t-4}}{|归母净利润(TTM)_{t-4}|} $$ 结合营收增长率、ROE变化率等次级指标[4] - 因子评价：近期在通信、医药行业表现突出[21] 2. **红利因子** - 构建思路：筛选高股息率个股[12] - 具体构建： $$ DividendYield = \frac{近12个月现金分红总额}{总市值} $$ 叠加股息支付稳定性指标[12] - 因子评价：在国企板块和港股通标的中有效性显著[12] 因子的回测效果 1. **成长因子** - 通信行业周度收益：3.14%[21] - 医药行业周度收益：2.73%[21] - 本年累计收益：有色金属26.06%、医药22.79%[21] 2. **红利因子** - 中证红利低波ETF规模：1.87亿元（Y份额）[12] - 港股通央企红利基金周度发行规模：12.89亿元[47] - 本年超额收益：银华中证医药卫生增强10.32%[57] 注：报告中未涉及具体因子计算公式的部分采用行业通用构建方法[4][12][21]

行业投资评级 - 房地产行业评级为增持（维持）[6] REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.25%，收于1100.9点，表现优于沪深300（下跌1.75%）、恒生（下跌3.47%）等主要指数[1][11] - 本年中证REITs全收益指数累计上涨13.74%，在主要指数中排名第三，仅次于恒生指数（上涨22.17%）和恒生地产建筑业指数（上涨16%）[2][11] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs市场整体上涨，57支上涨，12支下跌，平均涨幅2%[3][13] - 消费基础设施（4%）和水利设施（3.84%）板块涨幅领先，其次是能源基础设施（2.35%）和保障房（3.53%）[3][13] - 已上市REITs总市值约2128.4亿元，平均单只市值约30亿元[3][13] - 华夏首创奥特莱斯REIT（6.86%）和工银蒙能清洁能源REIT（6.75%）涨幅居前[3][13] REITs交易活跃度 - 本周日均成交量296.8万股，日均换手率1.5%[4][18] - 能源基础设施板块换手率最高（4.4%），其次是仓储物流（2.3%）和消费基础设施（1%）[4][18] - 华夏华电清洁能源REIT（29.4%）、中银中外运仓储物流REIT（15.7%）和创金合信首农REIT（9.1%）换手率最高[4][18] REITs估值表现 - 中债IRR分化明显，华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（11.1%）和中金安徽交控REIT（8.5%）位列前三[5][19] - P/NAV区间为0.7-1.9，中金厦门安居REIT（1.9）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）和嘉实物美消费REIT（1.8）估值较高[5][19] 投资建议 - 看好2025年低利率环境下REITs市场持续升温，建议结合资产韧性、二级价格与P/NAV综合挑选个券[5] - 弱周期资产在避险情绪下受关注度较高，强周期板块建议关注政策主题下的弹性及项目管理能力[5] - 高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等板块在出现复苏迹象后具备投资吸引力[5]

公募REITs市场动态 - 华夏华电清洁能源REIT于8月1日在上交所上市 成为国内第71单基础设施公募REITs 清洁能源REITs产品数量扩容至8只 [1][3] - 该产品以杭州市天然气发电资产为底层资产 发行规模18.945亿元 比例配售前累计认购资金超1700亿元 公众与网下投资者有效认购倍数创清洁能源REITs纪录新高 [3] - 年内已有13只公募REITs上市 包括中银中外运仓储物流REIT(募集规模13.108亿元)和创金合信首农REIT(发行规模36.85亿元) [3] 公募REITs市场规模与类型 - 截至8月3日 已成立73只公募REITs 总发行规模达1908.52亿元 [1][4] - 资产类型涵盖产业园 仓储物流 保障性租赁住房 生态环保 能源发电 交通基础设施 消费基础设施等 [4] - 中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金已获上交所通过 中航天虹消费REIT获深交所受理 中航京能光伏REIT等产品处于上交所反馈阶段 [4] 公募REITs行业发展趋势 - 未来REITs类别可能拓展至养老 文旅 长租与商业不动产等领域 数据中心等新型资产已在审项目中出现 [4] - 清洁能源REITs已形成覆盖光伏 风电 水电 天然气发电等多能源品类的绿色资产矩阵 [3] - 华夏基金表示该产品将促进绿色资产良性循环 盘活存量资产 提升经营效率 后续将协同运营管理机构提升资产收益 [3] 公募REITs市场意义 - 可盘活存量资产 形成"投资-建设-退出-再投资"的基建投融资闭环 [5] - 为保险 年金 社保等长期资金提供风险收益介于股债之间的配置工具 降低组合相关性 [5] - 当前市场体现机构化投资特点 需降低认购门槛以满足个人投资者需求 [5]

中银中外运仓储物流REIT在发行阶段也展现出强劲吸引力。在询价阶段，该基金共收到103家机构投资 者管理的共计2015260万份的有效拟认购份额，为网下初始发售份额的239.91倍；在启动认购后，由于 公众投资者认购踊跃，发售仅一日就提前结募。 7月25日，创金合信首农REIT作为国内首个聚焦"总部经济"的科技创新产业园REITs登陆上交所。这只 总发行规模达36.85亿元的基金，底层资产为坐落于北京市海淀区中关村—上地核心板块的首农元中心 项目，建筑面积为20.36万平方米，近三年平均出租率保持在94%以上，是北京城市更新的标杆和产业 再造的样板。 随着华夏华电清洁能源REIT的上市，国内清洁能源REITs产品数量扩容至8只，已经形成了覆盖光伏、 风电、水电、天然气发电等多个能源品类的绿色资产矩阵，成为资本市场服务实体经济的重要抓手与国 家绿色能源转型的重要金融基础设施。 在仓储物流领域，中银中外运仓储物流REIT于7月29日上市交易。该基金以瑞达无锡物流项目、瑞达昆 山物流项目、瑞达金华物流项目、昆山千灯物流项目、天津建合物流项目和成都空港物流项目等6个仓 储物流项目作为首发底层资产，建筑面积合计约31万 ...

华夏华电清洁能源REIT上市 - 华夏华电清洁能源REIT成功上市，成为中国境内第8只清洁能源REITs产品 [3][7] - 基金由中国华电集团旗下华电国际作为主要原始权益人，中信证券担任专项计划管理人，华夏基金担任基金管理人联合推出 [4] - 底层资产为杭州华电江东天然气热电联产项目，是浙江电网重要统调电厂及杭州市钱塘区核心电源、热源支撑点 [4] 基金募集情况 - 基金拟募集规模18.945亿元，比例配售前累计认购资金超1700亿元 [4] - 公众投资者与网下投资者有效认购倍数均创清洁能源REITs相关记录新高 [4] - 上市后我国境内清洁能源REITs募集资金总规模突破200亿元 [7] 项目资产质量 - 底层资产区位优势突出、政策配套完善、技术水平先进、历史收益稳定 [4] - 具备优异的资产质量与可持续运营能力 [4] - 已形成覆盖光伏、风电、水电、天然气发电等多能源品类的绿色资产矩阵 [7] 战略意义 - 开辟了清洁能源基础设施资产证券化的新路径 [5] - 搭建了社会资本参与绿色投资的新平台 [5] - 构建了金融支持实体经济的新模式 [5] - 成为资本市场服务实体经济的重要抓手与国家绿色能源转型的关键金融基础设施 [7] 公司表态 - 中国华电将持续加大对华电国际的支持力度，共同推动清洁能源REITs [5] - 中信证券和华夏基金表示将把握REITs发展机遇，做好产品存续期管理工作 [6] - 未来将不断提升产品价值和竞争力 [6]

华夏华电清洁能源REIT发行上市 - 首单央企燃气项目华夏华电清洁能源REIT（证券代码：508016）于上海证券交易所发行上市，总募集规模18.95亿元 [1] - 国寿资本公司作为基金管理人认购外部战配四分之一的份额 [1] - 外部战配投资者开放比例为2.6%，仅四家机构平分份额 [1] - 公众投资者认购倍数516.47倍、网下投资者有效认购倍数205.43倍，比例配售前认购资金累计超1700亿元，均创能源类产品新高 [1] 天然气发电行业背景 - 我国用电负荷冬夏高峰特征突出，新能源占比提高导致电力供需紧平衡日益加重，电力调峰难度加大 [1] - 天然气发电凭借启停快、负荷调节范围广的优势，成为支撑新型电力系统构建的关键一环 [1] - 气电可快速响应电网需求，在能源形式转化与维持电力系统稳定方面发挥桥梁和平衡作用 [1] - 发展气电有助于保障电力供应安全，提高电网调度运行的经济性和灵活性，同时促进生态环保和低碳经济发展 [1] 基础设施资产情况 - 基础设施资产为华电杭州江东天然气热电联产项目，配备2套480.25MW级燃气-蒸汽联合循环机组 [2] - 项目经营收入来源于发电业务和供热业务，已运营近十年，情况稳定 [2] - 项目已成为浙江电网重要统调电厂和杭州市钱塘区主要电源、热源支撑点 [2] 原始权益人信息 - 原始权益人为华电国际电力股份有限公司、杭州市燃气集团有限公司和杭州钱塘新区产业发展集团有限公司 [2] - 华电国际电力股份有限公司为华电集团有限公司的A+H股上市平台，中国最大型综合性能源公司之一 [2] - 截至2024年末，华电国际控股装机容量为5,981.86万千瓦，燃煤发电装机约占78.15%，清洁能源发电装机约占21.85% [2] 国寿资本公司概况 - 国寿资本公司是中国人寿旗下国寿投资公司全资持有的基金管理平台 [2] - 以服务国家重大战略和助力实体经济高质量发展为使命 [2] - 管理基金及产品超过30只，累计签约规模超过2,300亿元 [2]