核心观点 - 官方主导的存量房收购模式在2026年初于多城加速推开 这并非临时救市措施 而是对住房制度的深层重构 旨在通过“以旧换新”和“直接筹集”两类闭环逻辑 同时解决存量房流动性问题与保障性住房供给问题 从而盘活市场并完成民生任务 [1][2][9][11] 多城政策模式与逻辑 - **上海试点**：浦东、静安、徐汇三大核心区率先试点 收购内环内、2000年以前建成、70㎡以内、总价400万以内房源 收购方为各区公租房公司 并获中国建设银行金融支持 业主须在本区购买新房 收购房源将纳入保障性租赁住房 此外奉贤区国企主导“以旧换新” 首期计划收购50套 [3][5] - **其他城市案例**： - 南京：国企直接收房 并叠加人才补贴、卖旧买新退个税以降低换房成本 [6] - 杭州富阳：国企计划收购指定区域2010年12月31日前建成、建筑面积不超144㎡的二手房200套 [8] - 江苏徐州：国企平台提供房产“以旧换新”置换服务 [8] - 海南海口：官方征集存量商品住房用作保障性租赁住房 优先中心城区、120㎡以内、2020年后开工的房源 并可整栋整单元收购 [8] - **核心逻辑闭环**： - 闭环一（以旧换新类）：收购存量 → 释放资金/房票 → 流入新房市场 → 旧房转化为保障房 [9] - 闭环二（直接筹集类）：收购存量 → 纳入保障性租赁住房 → 低成本、短周期形成有效供给 [9] - **政策深度**：该模式旨在同时解决存量房流动性问题 并通过回收核心区小户型存量 低成本、高效率地筹集保障性住房 以解决新市民、年轻人的居住问题 [10][11] 政策推行的背景与意义 - **政策依据**：2024年住建部已明确收购存量房按照“政府主导、市场化运作”的思路 [12] - **当前意义**：在2026年全国加速推开 其最大意义在于为市场建立信心和参照系 当市场流动性缓慢时 国企介入提供了可预期的退出机制 虽然名额和范围有限 但明确传递了打通置换链条、让市场重新转动的信号 [13][14][15] - **多方受益**：该模式使得换房业主衔接更顺畅、租房群体获得平价房源 同时整体市场流动性得到改善 [16] 重庆市场的存量盘活实践 - **模式差异**：重庆目前未官宣收购个人二手房 其收购主要面向房企的存量商品房及闲置商办项目 属于“存量盘活”大框架下的探索 [18] - **具体举措与数据**： - 2024年初：重庆市属国企共收购7个存量房项目 合计4207套房源 其中重庆嘉寓公司收购3600余套 [20] - 2024年8月：又收购来自央企、国企及民企的7个项目 收购面积超11万平方米 [20] - 重发置业公司：将大渡口闲置超10年的商业项目改造为336套保障性租赁住房（人才公寓） 自2024年4月起入住率持续保持在90%以上 [21][22] - 2025年5月：建渝基金首个保障性租赁住房项目在南岸区投用 通过盘活闲置商办物业提供超500套房源 [23] - 金融支持：在央行3000亿元保障性住房再贷款政策带动下 截至2025年11月 重庆市已发放住房租赁团体购房贷款13.1亿元 支持收购13个项目、4938套已建成存量商品房用作保障性租赁住房 [24] - **总体评价**：重庆在保障性住房体系建设上走在前列 通过城市更新、存量改造等多渠道稳步推进住房保障工作 [24] 行业趋势展望 - 2026年楼市进入“分化”和“重构”的时代 官方下场收购存量房旨在让市场恢复健康循环 [25] - 预计未来将有更多城市加入“官方收房”行列 [26]

高校购置/租赁存量房解决宿舍短缺 - 今年以来，多所高校通过购买或租赁周边存量房地产来解决学生宿舍短缺问题，并盘活存量房[2] - 北京大学政府管理学院教授马亮认为，此举是一举两得的创新举措，既能改善学生住宿条件，也有助于存量房产去化[3] - 相较自建宿舍，收购或租赁存量房具有售价或租价相对低廉、性价比更高、可实现“即购即用”等优势[7][8] 具体高校案例与交易细节 - **湖北大学**：作为全国首个案例，于今年2月花费近2亿元（估算投资19824.74万元），收购武汉城建·水岸352套存量商品房，总建筑面积37048.04平方米，新增床位2800个，已于9月投入使用[2][4][5] - **中国矿业大学（徐州）**：拟斥资2.93亿元购置存量房地产用作学生宿舍，以解决137634平方米的学生宿舍面积缺口[2][6][7] - **中南大学与合肥工业大学**：类似项目预算金额分别为2.95亿元和1.18亿元[2] - **浙江大学**：发布学生宿舍用房租赁招标公告，预算金额2450万元，要求提供床位不少于3000张[7] 模式的优势与驱动因素 - 高校校内空间紧张，周边无合适土地可供开发，自建宿舍短期内无法满足需求[6][7] - 购置的存量房项目均为现房，距离学校近或交通方便，在地理上具有唯一性，改造投入可控[6] - 购置现房总成本低于自建模式，能快速解决学校需求[7] - 2024年国家发改委等部门发布的指导意见鼓励高校通过购买、租赁学校周边社会用房来补充宿舍资源[9] 存量房盘活的挑战与 broader 应用 - 存量房改造为学生宿舍需考虑封闭管理、消防安全、配套服务及学生通勤成本等因素[9] - 盘活难度高的存量房多位于外围区域，面临配套不足、供需不匹配、需求参与不足等问题[10] - 新业态、新需求（如用作宿舍、保障房等）的支付能力在支撑当前盘活价格上存在难度[11] - 存量房盘活需政策支持，如理顺规划调整和消防改造流程，建立负面与正面清单制[11] - 除高校宿舍外，存量房盘活路径还包括发展养老、文旅住宿等业态，各地已有相关政策支持[11][12]