近日，中国工商银行苏州相城支行成功通过全国文明单位复评，继续保留"全国文明单位"荣誉称号。 一直以来，工行苏州相城支行紧紧围绕发展大局，以精神文明建设为核心，坚持三个"融入"，以实际行 动践行"国之大者"，以优质服务深化"文化细胞"，推动精神文明建设与业务发展双融双促、同频共振， 擦亮文明单位建设"实招牌"。 未来，该行将以此为新起点，坚持标准不降、劲头不松、善始善终，持续深耕服务品质，厚植文明基 因，矢志不渝做好"五篇大文章"，为中国式现代化苏州新实践贡献应有之力。 融入企业文化。该行常态化开展"一元捐""十元捐"、绿色植树、无偿献血等公益活动；深入学校、社 区、企业等地，围绕金融消费者权益保护，开展金融、法律知识宣传教育，弘扬中国特色金融文化；建 立妈妈驿站、户外劳动者驿站、进行适老化网点改造、组建志愿小队进行上门服务等为特殊群体做好金 融服务，让精神文明建设融入企业文化建设，展现大行担当，营造浓厚文明氛围。 融入主责主业。该行始终把精神文明建设与金融服务有机结合，以发展成果检验文明建设成效成果。在 服务普惠金融上，依托金融科技加快产品创新，健全线上线下一体化服务机制，提升服务覆盖面和便利 性。在服务科创 ...

浙江发行首批存量房专项债 未来或迎规模扩容 金十数据6月3日讯，近日，浙江省成功发行了首批存量房专项债，引起市场关注。根据浙江省财政厅发 布的《2025年浙江省政府专项债券（十三至二十期）信息披露文件》，此次专项债券的发行规模为 552.67亿元，其中16.53亿元专项用于收购存量商品房。 业内人士称，此次专项债中用于收购存量商品 房的部分仅占总规模的3%，但这一举措具有显著的创新性和重要的政策导向作用。随着相关项目运作 模式的不断完善，未来可能会进一步提高专项债券在该领域的配置比例。 展望未来，市场机构认为， 二季度可能会成为地方债集中发行的高峰期，需警惕在"自审自发"等政策推动下，地方债发行速度加快 可能带来的超预期影响。 （第一财经） ...

浙江省首批存量房专项债发行 - 浙江省成功发行首批存量房专项债，总规模552.67亿元，其中16.53亿元专项用于收购存量商品房，占总规模的3% [1][2] - 专项债涉及8个保障性住房项目，分布在湖州、温州、嘉兴三市，其中湖州4个项目获得14.86亿元融资，占总融资额近90% [2] - 专项债期限结构多元化，涵盖3年至30年，其中20~30年超长期债券占比31%，发行规模171亿元 [2][3] 专项债发行特点与市场影响 - 浙江专项债加权平均发行利差约8个基点，低于全国平均水平(10~15个基点)，30年期债券利差约22个基点 [5] - 相比2025年1-5月全国新增专项债1.57万亿元规模，浙江存量房专项债仅占0.1%，对整体市场供给影响有限 [3] - 专项债具有AAA评级和省级政府信用背书，吸引银行、保险等配置型资金，特别是超长期品种匹配险资久期需求 [4] 专项债创新意义与政策导向 - 通过专项债收购存量商品房的做法，为解决三四线城市库存积压问题提供新路径，64个三四线城市存销比达30.5个月 [3] - 该模式形成"土地+住房"双轮驱动，有望产生协同效应，初期规模较小有助于积累经验防范风险 [6] - 专项债发行呈现区域供给分化特征，经济实力强劲地区融资成本优势明显，浙江利差低于河南、四川等省份 [5] 地方债发行趋势展望 - 2025年一季度地方债发行规模2.8万亿元，新增专项债1万亿元，再融资债券1.34万亿元，发行速度显著提高 [6] - 预计二季度地方一般债发行7137亿元，新增专项债14487亿元，再融资债7837亿元，总发行规模约66250亿元 [7] - 在"自审自发"政策推动下，二季度可能成为地方债集中发行高峰期，需警惕发行速度加快带来的超预期影响 [1][6][7]

房地产新模式转型 - 发布会首次明确提及要为房地产新模式适配融资制度 标志着金融支持从被动配合转向主动适配[3][8][10] - 新模式核心在于建立长期融资机制 通过制度性安排稳定市场预期[15][16] - 区别于旧模式"三高"特征 新模式聚焦"白名单+保交房"和双轨制住房体系[19][22][23] 政策工具与资金支持 - 公积金贷款利率下调25BP至2% 为近年来最大幅度 同步提升保障房贷款额度[27][29] - PSL利率下调0.25%至2% 预计释放5000亿长线资金支持城中村改造[30][31] - 武汉、青岛等城市试点收购二手房(3000套/1200套) 扩大保障房来源[33][34] 市场结构性机会 - 未来楼市呈现"慢涨+调结构"特征 核心区刚需、保障房、改善型需求构成三大支柱[24][38] - 资产筛选标准聚焦：核心城市区位、改善型品质、收储可能性[39][40] - REITs等金融工具可能推动保障房租金回报率与存款利率形成良性循环[36] 行业发展趋势 - 政策导向从短期刺激转向建立"商品房+保障房"双轨制长效机制[23][37] - 房地产行业进入"稳健回报"阶段 需通过结构性调整完成赛道转换[25][43] - 融资规则与资产逻辑重构 金融资源将精准投向新模式相关领域[17][18]

长沙贝壳相关负责人介绍，线上转移登记业务的开通，极大便利了办理购房贷款的客户。传统模式下，买卖双方 达成交易意向后，需至银行办理贷款申请，然后预约不动产线下窗口办理转移登记、抵押权登记业务。如今，线 上转移登记实现了转移登记和抵押权登记全流程无纸化线上办理。客户在签约中心即可一站式完成银行面签、转 移登记和抵押权登记业务，非常便捷和高效，真正做到"让数据多跑路、让群众少跑腿"。 该项业务的开通，意味着买卖双方在住建部门网签备案并缴纳税费后，即可在长沙贝壳等签约机构发起线上业务 申请，后续由不动产登记中心完成受理、审核、登簿等流程。 长沙市不动产登记中心党委书记、主任文德勇表示，未来该中心将持续寻求政企合作新路径，聚焦群众需求，持 续优化不动产交易流程，深化线上线下融合服务模式，推动政务服务向智能化、便捷化方向加速迈进，让更多市 民共享数字化改革红利，为优化营商环境、提升群众幸福感贡献力量。 长沙晚报掌上长沙5月27日讯（全媒体记者 孙占锋 通讯员 朱之甫）"签约就能办证，太方便了！又多了一个可以 办理房屋转移登记手续的渠道。"市民张先生为长沙存量房转移登记的新模式频频点赞。5月27日，长沙市不动产 登记中心携 ...

核心业绩表现 - 25Q1实现营收233.3亿，同比增长42%，Non-GAAP归母净利润13.9亿，同比基本持平 [1] - GTV达8437亿，同比增长34%，营收超出市场预期 [1] - 存量房业务收入占比同比下降6pct至29%，贡献利润率下滑至38% [1] 存量房业务分析 - 存量房GTV同比增长28%至5803亿，收入同比+20%，增速低于GTV增速 [2] - 非链家贡献GTV占比提升导致货币化率结构性下降 [2] - 固定薪酬成本占比提升导致贡献利润率同比下降6.4pct，环比下降2.3pct [2] 新房业务表现 - 新房GTV同比高增53%至2322亿，大幅优于市场（全国商品房销售同比下降2%） [2] - 新房佣金率同比提升0.2pct至3.5%，反映开发商对渠道的认可 [2] - 经营杠杆改善推动新房贡献利润率同比微升 [2] 新兴业务发展 - 家装业务收入稳步增长，盈利能力有所改善 [2] - 租赁业务收入同比+94%至51亿，省心租规模突破50万套 [2] - 租赁业务贡献利润率达6.7%，同比环比均提升 [2] 盈利预测与估值 - 调整25-26年Non-GAAP EPS预测值为2.06、2.68元，引入27年预测值3.56元 [3] - 参考25倍PE给予目标价56.04港元（1港元=0.919人民币） [3]

（文/孙梅欣 编辑/张广凯） 相较于上海、北京的快速反应，南京等二线城市的5年期以上首套房贷款，目前仍然保持在3.0%利率水 平。 有房产中介表示，目前银行细则还没出，仍然维持3.0%的利率水平："按政策来说，首套房应该降至 2.9%了，但实际还保持之前标准。" 而在存量房部分，有网友表示，银行贷款经理已经告知，会在下一个房贷利率调整期下降10个bp："现 在我的贷款利率是3.3%，下降之后是3.2%。" 5月20日，贷款市场报价利率（LPR）迎来今年首次下调，1年期LPR和5年期以上LPR均下调10个基 点。 观察者网从多处获悉，北京部分银行商业贷款5年期以上首套房利率降至3.05%，二套房贷款利率降至 3.45%，较早前均下调10个bp。 除北京之外，上海也同样下调了商贷利率。智通财经信息称，多家上海的银行已经将首套房利率下调至 3.05%，主城区二套房利率调至3.45%，临港、嘉定等区域的二套房利率为3.25%。 有业内人士指出，北京、上海首套房商贷3.05%的利率，创下历史新低。 公积金部分则是在今年5月8日就已经下调，其中5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款 利率分别为2.1%和2.6 ...

报告公司投资评级 - 买入丨维持 [9] 报告的核心观点 - 自营平台双轮驱动GTV延续较高增速，单季链家与贝联存量房货币化比率均环比提升；盈利短板家装与租赁贡献利润率均同环比提升，费率管控成效卓著放大潜在盈利弹性；鉴于竞争优势、相对稀缺、潜在业绩弹性等，短期仍有望享有估值溢价；中长期角度，经纪业务份额仍有提升空间，家装、租赁可贡献潜在增长，数据资产具备较大价值弹性，后续表现仍值期待 [2][8] 根据相关目录分别进行总结 事件描述 - 2025Q1报告研究的具体公司实现营收233亿元（+42.4%），归母净利润8.6亿元（+98.2%），经调整归母净利润13.9亿元（+0.1%） [6] 事件评论 - 产能延续扩张势头，新房与租赁业务营收增速亮眼：2025Q1房地产市场热度延续，公司继续产能扩张夯实主业，Q1末门店数量5.7万家（+28.6%），经纪人数量55.0万名（+24.3%），再创历史新高；GTV维持较好增势，2025Q1实现GTV 8437亿元（+34.0%），其中存量房/新房业务分别同比+28.1%/+53.0%至5803/2322亿元，均大幅跑赢行业；分来源来看，Q1贝联存量房与新房GTV增速均高于自营链家；受贝联占比提升、业务结构调整与向平台房东让利等影响，Q1存量房货币化比率同比下行，但链家与贝联单季存量房货币化比率均环比提升；Q1新房货币化比率同比+0.24pct至3.48%，但低于上年Q4水平；最终Q1公司存量房/新房业务营收分别同比+20.0%/+64.2%；家装营收延续较高增速（+22.3%），省心租高速扩张带来租赁营收同比+93.8%（截至2025Q1末公司在管房源量逾50万套，去年末超43万套），最终公司Q1实现营收233亿元（+42.4%） [9] - 营收结构调整等扰动毛利表现，费率管控成效显著：盈利性相对偏弱的新房与租赁业务收入贡献提升，叠加存量房货币化比例下行及固定薪酬成本提升等，2025Q1公司综合毛利率同比-4.5pct至20.7%，实现毛利润同比+17.0%；Q1公司存量房/新房/家装/租赁业务贡献利润率分别同比-2.3/-2.2/+2.8/+2.1pct至38.1%/23.4%/32.6%/6.7%，其中家装与租赁业务盈利性同环比均有提升；经纪门店的扩张也使得门店成本同比+4.6%；费率管控成效显著，销管研三费占比同比-7.0pct至18.1%，其中股份支付薪酬费用的下降使得管理费用同比-7.2%；如若剔除股份支付薪酬费用相关分摊，三费较营收比重仍同比-4.7pct至16.3%；所得税率同比-10.3pct至38.1%，最终公司实现归母净利润8.6亿元（+98.2%）；股份支付薪酬费用与无形资产摊销同比下降，经调整归母净利润13.9亿元（+0.1%） [9] - 在手现金充裕，高度重视股东回报：截至2025Q1末，公司在手现金及现金等价物、短期投资等合计548亿元（去年同期为608亿元），仍保持充裕可动用资金；高度重视股东回报，Q1累计斥资1.39亿美元用于股份回购，回购股份数近2024年末已发行总股本的0.6%；2023、2024年公司也均进行了大手笔的分红与回购，为股东带来较好底线回报 [9] - 扩产能控费用提升远期盈利潜力，稀缺经纪龙头仍有望享有估值溢价：自营平台双轮驱动GTV提升，单季链家与贝联存量房货币化比率均环比提升；盈利短板家装与租赁贡献利润率均同环比提升，费率管控成效卓著放大潜在盈利弹性；预计2025 - 2027年公司经调整的归母净利润为82.5、90.2、100.3亿元，PE为20.2、18.5、16.6X；鉴于竞争优势、相对稀缺、潜在业绩弹性等，短期仍有望享有估值溢价；中长期角度，经纪业务份额仍有提升空间，家装、租赁可贡献潜在增长，数据资产具备较大价值弹性，后续表现仍值期待 [9] 盈利预测 - 报告给出了贝壳2017A - 2027E的盈利预测数据，包括GTV&货币化比率、营业收入、营业成本、毛利、毛利率、营业利润、所得税费用前利润、净利润、归属普通股东净利润、归属经调整净利润等指标及同比变化情况 [10]

业绩概览 - 公司一季度总营收达232亿人民币，同比增长42%，显著高于市场预期的37%增长[1][31] - 调整后净利润13.9亿人民币，同比持平，呈现增收不增利现象[6][46] - 经营利润率从上一季度的3.2%降至2.5%，主要受毛利率下滑2.3个百分点拖累[5][43] 存量房业务 - 存量房GTV达5803亿人民币，同比增长28%，超市场预期24%增速[15] - 市占率持续提升，全国二手房成交额同期仅增长17%，公司增速显著跑赢行业[1][15] - 综合佣金率环比下降1.4个基点至1.18%，导致营收增速20%低于GTV增速[17] - 贡献利润率38.1%，环比下滑2.3个百分点，分佣成本同比大增49%[33] 新房业务 - 新房GTV 2322亿人民币，同比大增53%，远超百强房企同期-6%的行业表现[20] - 变现率环比下降20个基点至3.5%，收入增速64%较上季放缓9个百分点[2][24] - 贡献利润率23.4%，环比下降2.3个百分点，分佣比例上升抵消规模效应[33] 新兴业务 - 二航道总收入83.8亿人民币，同比增长39%，租赁业务收入50.9亿同比大增94%[27][29] - 家装业务收入29.5亿同比增长22%，仍低于预期但较上季改善[29] - 租赁业务贡献利润率6.7%环比提升2.3个百分点，家装业务利润率同步改善[33] 成本结构 - 整体毛利率20.7%环比下降2.3个百分点，主因低毛利租赁业务占比提升[37] - 管理费用率环比下降1.5个百分点至8%，部分抵消毛利率下滑影响[40] - 营销费用率7.6%环比上升0.1个百分点，展业投入保持积极[34][40] 行业地位 - 存量房和新房GTV增速分别超行业11个和59个百分点，龙头优势显著[15][20] - 租赁业务逆势增长94%，在租房市场低迷期实现市占率快速提升[29] - 平台型GTV占比提升至31%，显示生态协同效应持续强化[17] 长期展望 - 公司展现穿越周期的运营能力，长期行业整合空间明确[13] - 存量房交易比重提升趋势明确，对中介服务商构成结构性利好[13] - 当前估值对应2023年PE 16-17倍，若利润维持则PE升至26-27倍[13]

核心观点 - 2025年一季度公司实现营收233.3亿元，同比增长42.4%，Non-GAAP归母净利润13.9亿元，同比基本持平 [1] - 新房和租赁业务是营收增长的主要驱动力，分别同比增长64.2%和93.8% [2] - 利润增速低于营收增速主要由于毛利率较高的存量房业务占比下降，综合毛利率同比下降4.5个百分点至20.7% [2] 营收结构 - 存量房业务营收69亿元，占比29.5%，同比下降5.5个百分点 [2] - 新房业务营收81亿元，占比提升 [2] - 家装业务营收29亿元，同比增长22.3% [2] - 租赁业务营收51亿元，同比增长93.8% [2] 业务表现 - 总GTV达8437亿元，同比增长34% [2] - 存量房交易GTV 5803亿元，同比增长28.1% [2] - 新房交易GTV 2322亿元，同比增长53%，显著优于全国商品房销售金额同比下降2.1%的表现 [2] - 装修及新兴业务GTV 312亿元，同比增长25.3% [2] 运营数据 - 门店数量达5.7万家，同比增长28.6%，环比增长10.2% [2] - 经纪人数量达55万人，同比增长24.3%，环比增长10.1% [2] - 存量房业务货币化率1.19%，与2024年四季度持平 [2] - 新房业务货币化率3.49%，环比下降0.2个百分点 [2] 财务状况 - 可动用现金余额127.7亿元，较2024年末增长11.6% [3] - 一季度使用1.4亿美元回购股份，占2024年末总股本的0.6% [3] 未来展望 - 预测2025-2027年Non-GAAP归母净利润分别为75.6/86.3/101.7亿元 [3] - 预测2025-2027年EPS分别为1.18/1.33/1.55元 [3]