报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 6月社融信贷超预期，社融存量同比增速回升0.2pct至8.9%，信贷数据改善成主要支撑项 [1][6] - 企业和居民短贷改善反映经营与支出意愿提振，但需关注季节性因素；居民和企业中长贷向好需关注可持续性，地产销售回落或制约居民中长贷，企业中长贷受去年低基数影响 [1][6] - 6月信贷数据改善显示增量政策发力、经济有韧性，但存在结构性压力，待政策进一步呵护，政策力度和节奏相机抉择 [1][6] - 三季度债市有利环境趋势未变，股债“跷跷板”为扰动因子，长端利率预计在1.65%左右窄幅震荡，当前是布局窗口 [1][6] 根据相关目录分别进行总结 总量上，政府债券、信贷形成支撑 - 6月社融同比多增，政府债券为核心拉动项，或支撑二季度经济；新增人民币贷款同比多增1673亿元超预期 [2][7] - 信贷投放改善，一方面6月是季末银行投放诉求季节性增长，另一方面稳增长政策发力，6月PMI回升0.2pct至49.7%，进出口数据超预期，反映企业经营预期改善 [2][7] 结构上，企业短贷表现亮眼 - 6月新增人民币贷款中，居民短贷同比多增150亿元，居民中长贷同比多增151亿元，企业短贷同比多增4900亿元，企业中长贷同比多增400亿元 [13] - 居民加杠杆意愿温和改善，居民短贷受“618”促销、暑期出行和消费政策提振，如汽车6月销量同比13.81%、环比8.1%；居民中长贷是房贷早偿压力和地产成交综合体现，存量房贷利率下调和存款利率调降影响早偿压力，6月地产成交分化 [13] - 企业短贷成新增信贷主要支撑项，有季末冲量特征，且5月初结构性货币政策工具降息扩容带动；企业中长贷受置换债影响缓释，去年基数低，6月PMI回升反映企业经营改善，BCI企业融资环境指数修复印证信贷投放改善 [14] 低基数效应下，M1同比高增 - 6月M2同比增速8.3%，较上月上行0.4%、较去年同期上行2.1%；M1同比增速4.6%，较上月上行2.3%、较去年同期上行6.3%；居民和企业存款同比多增，财政和非银存款同比多减 [22] - M1、M2同环比增速改善，M1同比明显抬升，因去年“手工补息”整改和债牛行情使增速下滑，今年低基数效应致同比增速高；季末财政发力支撑增速，外部关税缓和与国内稳增长政策提振企业经营和居民消费信心，助推存款活化 [22][23]

社融数据情况 - 6月社融新增4.2万亿，人民币贷款增加2.2万亿，社融规模存量同比增长8.9%，M2同比增长8.3%[6] - 6月新增社融同比多增0.9万亿，社融口径人民币贷款新增同比+0.2万亿，政府债新增同比+0.5万亿[8] 社融增速分析 - 6月社融存量同比增速回升至8.9%，剔除政府债后回升至6.1%，社融口径信贷增速持平至7.0%[6] - 基数效应和政府债前置推动社融增速震荡上行，年内高点或重回9%以上，但下半年面临冲高回落压力[2][6] 信贷结构表现 - 6月居民部门新增信贷0.6万亿，同比+267亿，其中短贷、中长贷同比分别+150亿、+151亿[8] - 6月企业部门信贷新增1.8万亿，同比+0.1万亿，其中短贷、中长贷、票据同比分别+0.5万亿、+400亿、 -0.4万亿，企业中长贷同比时隔4个月转正[8] 政策展望 - 货币上，年内有降准降息窗口，结构性工具或增加创设，关注央行恢复国债购买[2][6] - 财政上，Q3加速存量政府债发行，截至7.13，政府债净融资累计达8.5万亿，同比+4.3万亿，发行进度61%，还有5.4万亿待发，关注新型政策性金融工具落地和新增政府债额度[6] 风险提示 - 经济复苏不及预期、美联储降息不及预期、关税政策落地不确定、央行数据口径误差[7][27]

行业点评 本周 A 股地产、港股地产均下跌、港股物业上涨。本周（5.10-5.16）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-0.3%，在各 板块中位列第 25；恒生港股房地产板块涨跌幅为 0%，在各板块中位列第 11。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 +0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为+1.9%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的相对收益分别为-1.7%和-0.9%。 本周五上海四批次土拍：杨浦及松江地块溢价率超 20%。本周（5.10-5.16）全国 300 城宅地成交建面 334 万㎡， 单周环比-29%，单周同比-45%，平均溢价率 2%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 12486 万㎡，累计同 比-1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产、滨江集团、保利发展、建发房产的权益拿地金额位居行业前五。 本周新房销售环比反弹，同比有所下滑，景气度延续承压。本周（5.10-5.16）47 个城市商品房成交合计 343 万 平米，周环比+30%，周同比-13%。其中：一线城市周环比+29%，周同比+0%；二线城市周环比+43%，周同比-22%；三四 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 前期货币政策有望从居民端及企业端同时减少负债端的压力，对商品房成交以及新开工项目的落地均有一定带动作用；城市更新明确财政资金为主要支持资金，后续有望加快落地速度；推荐重点布局深耕一线及核心二线城市、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企，受益于政策利好、一二手房市场活跃度提升、拥有核心竞争力的中介平台，以及物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的物管商管企业 [6] 根据相关目录分别进行总结 城市更新出台行动“路线图” 中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，提及八项主要任务，包括加强既有建筑改造利用等；文件提出加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件项目给予支持，预计财政资金支持下城市更新项目有望提速 [4][13] 居民中长贷有所回落 2025年4月社会融资规模增量为1.16万亿元，比上年同期多1.22万亿元，1 - 4月新增社融累计同比上涨29.3%；4月居民中长贷减少1231亿元，同比少减435亿元，1 - 4月新增居民中长贷同比下跌6.0%，相比1 - 3月跌幅收窄；4月居民中长贷数据环比转负或因1季度地产小阳春后成交下滑和3月消费贷集中提款对应4月房屋贷款提前还贷；预计5月居民中长贷数据或维持震荡 [5][15][16] 行情回顾 地产行情回顾 本周申万A股房地产板块涨跌幅为 - 0.3%，位列第25；恒生港股房地产板块涨跌幅为0%，位列第11；地产涨跌幅前5名为华夏幸福等，末5名为建业地产等 [18] 物业行情回顾 本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为 + 0.3%，恒生中国企业指数涨跌幅为 + 1.9%，沪深300指数涨跌幅为 + 1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为 - 1.7%和 - 0.9%；物业涨跌幅前5名为鲁商服务等，末5名为众安智慧生活等 [26] 数据跟踪 宅地成交 2025年第20周，全国300城宅地成交建面334万㎡，单周环比 - 29%，单周同比 - 45%，平均溢价率2%；年初至今，累计宅地成交建面12486万㎡，累计同比 - 1.3%；年初至今，绿城中国、中海地产等权益拿地金额位居行业前五 [29] 新房成交 本周47个城市商品房成交合计343万平米，周环比 + 30%，周同比 - 13%，月度累计同比 - 4%，年度累计同比 + 2%；一线城市周环比 + 29%，周同比 + 0%等；各城市成交情况有差异 [35][41][42] 二手房成交 本周22个城市二手房成交合计265万平米，周环比 + 39%，周同比 - 2%，月度累计同比 + 6%，年度累计同比 + 27%；一线城市周环比 + 51%，周同比 + 9%等；各城市成交情况有差异 [43][50] 重点城市库存与去化周期 本周10城商品房库存为1.02亿平米，环比 + 0.2%，同比 - 9.8%；以3个月移动平均商品房成交面积计算，去化周期为22.9月，较上周 - 0.3个月，较去年同比 - 6.4个月；各城市库存及去化周期情况有差异 [51][55] 地产行业政策和新闻 河南信阳市起草《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，严控预售许可条件等；河南洛阳市优化经济适用住房认购条件；中办、国办印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，健全多元化投融资方式；自然资源部介绍化解历史遗留问题成果 [56][58] 地产公司动态 保利置业集团全资附属公司获准发行70亿元中期票据；华润置地等多家公司公布经营业绩；融创中国等公司有重组进展相关公告 [59] 物管行业政策和新闻 成都市委社工部和市住建局出台《成都市物业管理委员会组建运行实施办法（试行）》，明确物业管理委员会相关内容 [60] 非开发公司动态 贝壳 - W多次进行股份回购，2025年第一季度实现GTV为8437亿元等；雅生活服务进行股份回购 [60] 行业估值 报告展示了A股地产、港股地产、港股物业的PE - TTM图表，并给出覆盖公司估值情况，包括市值、PE、归母净利润及同比增速等 [62][64][67]