行业核心问题 - 中介行业出现雇佣“看房托”以虚假压价、探知卖家心理底线的行为，案例包括对挂牌价339万元的房屋报出280万元低价以及对挂牌价538万元的房屋坚持470万元出价导致卖家降价至510万元 [1] - 此类行为主要目的包括完成公司规定的带看量考核、与假买家演“双簧”向卖家施压、以及通过不断压价改变卖家心理预期以促进成交 [1] - 该做法严重违背市场诚信原则，加大了买卖双方的信任成本，但因难以证明看房者身份而难以杜绝 [1] 中介收入机制与行为动机 - 中介收入通常按房价比例提成，例如一套200万元的房屋可收取2万至4万元佣金，其核心价值在于提供房源和价格信息 [2] - 中介通过掌握的信息有能力推高或压低房价，例如促成买家多付10万元远超其提成，或促成卖家降价，因此买卖双方愿意按比例支付佣金 [2] - 中介的核心目标是促成交易而非单纯追求高价，在楼市向好时为获得佣金会做买家思想工作甚至虚构抢手假象，在买方市场时则转向努力说服卖家降价 [2] 市场透明度与潜在影响 - 行业透明度问题凸显，以上海为例2024年二手房成交21.6万套多数经中介完成，而链家等机构隐藏成交价的行为引发市场担忧 [3] - 隐藏价格本意为避免市场恐慌，但在中介机制下，部分中介为促进成交有动机虚构市场情况，可能导致信息误导下的恐慌性抛售 [3] - 遮蔽价格信息的行为可能无法维护市场，反而会因信息不透明进一步拖累房地产市场 [3]

中介市场行为分析 - 中介通过雇佣人员假扮买家进行看房和压价 对挂牌339万元房屋报280万元低价 砍价近60万元 对挂牌538万元房屋最终压价至510万元 [1] - 该行为主要目的包括完成公司规定的带看量 与卖家演双簧以探知心理底价 通过不断压价改变卖家心理预期以促进成交 [1] - 此类做法严重违背市场诚信原则 加大了买卖双方的信任成本 但由于难以证明看房者为托 该行为很难杜绝 [1] 中介收入机制与角色演变 - 中介收入通常按房价比例提成 一套200万元房屋可收取2万至4万元佣金 [2] - 中介的核心价值在于提供信息和影响价格 若能促成买家多付10万元或卖家降价 其提成对交易方而言是合算的 这解释了按比例收费的合理性 [2] - 中介的核心目标是促成交易 在楼市向好时为促成交会做买家工作甚至虚构抢手假象 在买方市场时则转向为买家压价 [3] 市场透明度与潜在影响 - 2024年上海二手房成交21.6万套 多数交易通过中介完成 [3] - 部分中介如链家近期隐藏成交价的行为引发市场对透明度的担忧 [3] - 隐藏价格本意为避免恐慌 但在中介机制下 为促成交而虚构市场情况的行为 可能导致信息误导下的恐慌性抛售 进一步拖累房地产市场 [3]

行业信息披露模式变化 - 中国平安 中国人保和中国人寿连续7个月停止披露月度保费数据 而中国太保和新华保险仍维持月度披露惯例 [2] - 月度保费披露并非监管部门硬性要求 而是行业长期形成的惯例 目前该惯例正被打破 [2] - 国际同业如好事达 英国保诚和法国安盛通常也不披露月度保费信息 重点放在年度报告和实际分红数据更新 [3] 停发月度数据的动因分析 - 新会计准则下原保险保费收入不能完全反映保险服务收入情况 且非监管强制披露事项 [2] - 月度数据受季节 政策和促销活动影响较大 短期波动无法真实反映长期经营状况 [3] - 有助于行业从短期规模指标转向关注价值指标 包括发展保障型产品 提升内含价值和优化业务结构 [4] 信息披露变革的影响 - 可能加剧市场信息不对称 特别是对依赖月度数据评估经营动态的中小投资者形成挑战 [4] - 需要险企通过季度报告提供更细致的业务结构 新业务价值和内含价值等数据弥补信息空白 [4] - 要求增加投资者交流频率 通过业绩说明会等方式主动沟通经营质量数据 [4] 行业战略转型趋势 - 反映头部险企从唯规模论向唯价值论的战略转型 符合高质量发展逻辑 [4] - 标志着保险行业从规模导向向价值导向转变的成熟化发展态势 [5] - 需要险企 投资者和监管部门共同平衡高质量发展与投资者权益保护 [5]