涉及的行业或公司 * 房地产行业[1][2][3][4][5][6][7][8][9][10][11][12][13][14][15][16][17][18][19][20][21] * 新城控股[2][3][18][19][20][21] * 华润置地[2][6][20] * 我爱我家[2][6][20] * 中国金贸[2][6][20] * 万物云[2][20] * 绿城服务[2][20] * 华润万象生活[20] * 贝壳[20] * 建发国际集团[20] * 越秀地产[20] * 滨江集团[20] 核心观点和论据 * 上海楼市新政力度和时间节点超预期 作为房产税试点城市 对非上海户籍居民家庭购买第一套住房暂免征收房产税 第二套及以上住房享受人均60平米免税面积扣除[1][3][4] * 上海新房成交量首周可能环比翻倍 二手房成交量可能环比提升30%至40% 三四季度保持良好成交量[1][5][10][11][21] * 北京2025年8月8日政策效果低于2024年9月24日政策 2024年政策使新房成交量环比提升超过100% 二手房环比提升超过50% 2025年政策仅使新房成交量环比提升约50% 二手房环比提升约10%至15%[1][9] * 上海在本轮房地产周期中表现领先 放宽户口限制 引进和发展新能源车、半导体、芯片产业以及AI和机器人等新兴产业[10] * 上海政策预计至少能维持一个季度 整个金九银十期间 到11月份可能仍保持较高水平 第一个月新房成交量翻倍 第二个月仍有大幅增长 到11月份可能达到50%至60%的增长水平[1][12] * 未来地产板块催化剂包括深圳跟进京沪政策 美联储降息打开国内降息空间[1][13][16] * 城市更新和城中村改造将在三四季度加速推进 例如上海内环以内的东安新村已完成几千户拆迁 未来可能在外滩源等核心地段大规模动迁[14] * 回收闲置用地进展快于土地收储 全国回收闲置用地总规模约为4000亿至5000亿 已发行专项债达1500亿 相比5月底的六七百亿翻倍增长 预计全年专项债发行规模可达3000亿至4000亿[15] * 地产板块投资逻辑转变为补涨和跟涨 推荐存量地产方向 包括商业地产、物业管理和二手房中介 这些分支具有持续商业模式和稳定现金流 在降息背景下估值将持续抬升[2][3][17] * 新城控股商业地产收入达到120亿 利润达到50亿 给予10倍市盈率是非常保守的估值 合理估值区间在500-750亿之间 住宅开发业务负面影响将逐渐减少[3][18][19] 其他重要内容 * 北京采取五环外不限套数 上海采取外环外不限套数 释放了五环内或内环内购房名额 促进整体市场活跃度[7][8] * 土地收储方面鼓励金融央企如信达资产管理与地方城投合作 使用保障房再贷款额度进行项目收储[15] * 货币政策方面 有可能在9月份进入重要窗口期实施降息降准[16] * 万物云因万科获得大力支持 一旦资金紧张状况缓解 估值将得到正向提升[20] * 中国金贸历史业绩问题已基本解决 并且积极拿地 有望持续提升公司价值[20]

二手房估价直播模式 - 各大社交直播平台兴起二手房"估价"直播间，采用业主与主播连线形式进行售价评估拉锯，观众参与讨论 [2] - 直播间使用统一模版化表格展示房源信息，核心环节为主播引导砍价制造冲突吸引流量 [2][3] - 典型场景：89平米房源挂牌300万，主播联合观众压价至288万，而实际平台同户型挂牌价普遍超300万，最新成交价290万 [3] 商业模式与运营策略 - 运营方多为房产中介转型的自媒体团队，提供"探房视频+大数据推送"组合服务，传统中介挂房+自媒体推广收费1000-2000元 [4][8] - 核心盈利模式包括成交后中介费及自媒体培训课程，教授制造冲突感的话术脚本 [8][11] - 探房视频存在脚本设计，200万以上房源拍摄收费2000元，需业主配合预设"一口价"表演 [8] 市场环境与行业数据 - 2025年6月百城二手住宅均价环比跌0.75%同比跌7.26%，十大城市环比跌0.60%同比跌5.29% [9] - 北京、上海、深圳、杭州四城中仅上海挂牌量环比下降，30个重点城市二手房成交同比微降3% [9] - 买方市场特征显著，"以价换量"成为主流，急售房源易引发小区价格连锁下跌 [10] 行业规范与潜在问题 - 部分直播间使用"水军"扮演业主，预设离婚、破产等故事剧本制造话题冲突 [7] - 缺乏专业估价流程，嘉兴房协指出此类直播可能扰乱市场秩序，建议选择正规估价机构 [10][11] - 多地加强房产自媒体管理，砍价行为可能扭曲买卖双方心理预期和市场定价机制 [11]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2][4][179] 报告的核心观点 - 房地产业是国民经济支柱产业，地产链影响广泛 本轮周期政策宽松，基本面深度调整后需求将逐步复苏 开工端降幅深、后续弹性大 竣工端下行但二手房表现好，C 端竣工链有优势 预计政策推动房地产止跌回稳，优质房企进入底部拐点，经营模式转向制造业，迎接 PB - ROE 向上突破 [4][179] 根据相关目录分别进行总结 前言 - 房地产业是支柱产业，产业链庞大，对金融系统稳定性影响深远 房地产开发周期长，涉及行业多 报告从基本面和股价角度剖析指标关联度和股价驱动因素，预判投资契机 [14] 1. 房地产：地产指标相互勾稽，前端筑底、后端弱 - **开工**：开工滞后拿地 6 - 9 个月 2017 年后拿地到开工传导关系变化受移动平均影响 预计 2025 年开工同比 - 15.1%，2026 年起底部复苏且更有弹性 [19][24] - **竣工**：竣工滞后新开工 2.5 年 2018 - 2020 年传导关系受多种因素影响延长 预计 2025 年竣工同比 - 20.0%，中期仍偏弱 [25][29] - **施工**：施工由开工和竣工拟合，偏滞后 2021 年净复工强，2022 - 2024 年走弱 预计 2025 年施工面积同比 - 10.5%，中期有下行压力 [30][38] - **投资**：投资由施工和拿地拟合，偏滞后 土地购置费与土地成交金额相关，2018 年起与预期背离 预计 2025 年房地产投资同比 - 11.0%，中期有下行压力 [40][51] - **销售**：短期销投分化，长期同步化 2014 - 2018 年销售领先拿地，2018 年后再次同步 预计 2025 年销售面积同比 - 4.5%、销售金额同比 - 6.5%，2026 年弱复苏 [52][56] - **小结**：目前前端弱、后端稳，后续前端筑底、后端弱 销售前瞻性强，拿地领先开工 6 - 9 个月，开工领先竣工 2.5 年 [57][61] 2. 产业链：地产链经济影响大，内部相互紧密关联 - **工程机械**：挖机和地产新开工强相关 2013 - 2015 年、2016 - 2018 年、2020 年、2024 年挖机与开工增速有差异，与挖机自身周期等因素有关 [65] - **建筑材料**：螺纹钢与新开工、施工及基建投资拟合好 铝合金与施工周期有关但扰动多 水泥与施工、基建投资拟合佳 玻璃从提前竣工到同步 五金/工具和基础建材与竣工和二手房成交相关 [69][87] - **家居消费**：空调、冰箱、洗衣机与竣工强相关，2020 年后与二手房成交趋势更一致 乘用车与竣工相关，滞后时间从 1.5 年调整为 1 年 [91][100] - **燃料能源**：动力煤销量与新开工相关，2020 年后趋势背离，源于火电产量及基建投资拉动 [102] - **小结**：产业链贯穿地产全流程，可相互佐证趋势科学性 工程机械、建筑材料、家居消费、燃料能源各指标与房地产不同环节相关 [109][110] 3. 周期复盘：需求强弱、库存高低决定前后端弹性 - **周期复盘** - **2008 - 2010 年**：政策强刺激，基本面“V 型”反转 各板块行情启动一致，产业链持续性强 开工和竣工链行情延续性和弹性更好 [116][126] - **2011 - 2013 年**：政策温和刺激，基本面销好于投 房地产及竣工链启动一致，竣工链延续性好 开工链基本无收益 [129][142] - **2014 - 2017 年**：政策强刺激，高库存下开工链弱弹性 房地产板块行情启动早，产业链在销售见底后出现 竣工链启动一致、持续性好，开工链表现一般 [145][157] - **规律小结**：政策强催化 + 行业库存低位，各板块相对收益启动一致，产业链持续性好 政策强催化 + 行业库存高位，地产及竣工链收益佳，开工链一般 政策温和催化 + 行业库存上行，地产及竣工链有收益，开工无收益 [159][160] - **当前周期**：政策持续放松，供需均需修复 房地产板块β行情弱，产业链平淡 后续修复顺序为销售、拿地和开工、后端链条 地产结构性行情明显，开工链超跌后弹性好，竣工链依赖二手房成交 [161][168] - **投资脉络** - **各产业链探讨**：2010 - 2024 年房地产产业链 PE - ttm 中枢 25.5 倍，2025 年 5 月略高于均值 存量时代，优质公司α收益强 [169] - **地产链探讨**：优质房企有望进入底部拐点，转向制造业模式 开工链超跌后有望反弹 竣工链依赖二手房成交，C 端公司表现或更好 [175][178] 4. 投资分析意见：周期往复，大浪淘金，胜者为王 - 维持“看好”评级，推荐产品力房企（建发国际、滨江集团等）、二手房中介（贝壳 - W 等）、物业管理（华润万象、招商积余等）、低估值修复房企（新城控股、越秀地产等） [179]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [6] 报告的核心观点 - 新一轮支持政策或将出台，以更大力度推动房地产市场止跌回稳，可能包括房贷降息、加量好房子、优化收储、推进城改等 [6] - 房地产新发展模式要着眼长远、稳中求进、先立后破、有序搭建，是长效机制而非短期一次性切换 [6] - “好房子”加大支持，纳入城市更新统筹，缔造“好房子”的房企模式有望由金融回归制造业，优质房企将率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE的向上突破 [6] 相关目录总结 事件 - 2025年6月13日，国务院常务会议听取构建房地产发展新模式和推进好房子建设有关情况汇报，强调构建新模式对房地产市场平稳、健康、高质量发展有重要意义，要推进“好房子”建设并给予政策支持，对全国房地产已供土地和在建项目摸底，优化政策推动市场止跌回稳 [4] 点评 - 政策表述从“持续巩固”调整为“更大力度”，意味着新一轮支持政策或出台，包括优化收储政策、协同发力避免合成谬误、推出供需两端政策等 [6] - 房地产新发展模式相关基础性制度可能包括好房子、“人房地钱”要素联动机制等，构建要着眼长远、稳中求进、先立后破、有序搭建 [6] - “好房子”政策进入发展快车道，未来赛道空间广阔，优质房企有望率先改善ROE，从金融模式转向制造业模式 [6] - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等不同类型企业 [6] 主流AH上市房企估值表 - 展示了保利发展、招商蛇口等12家主流AH上市房企的收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [11] 主流AH上市物业管理企业估值情况 - 展示了招商积余、碧桂园服务等7家主流AH上市物业管理企业的收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [12]