文章核心观点 - 线下商业地产正经历从单纯销售商品向提供多元化体验和服务的转型 以应对消费市场变化和线上冲击 通过项目改造升级、引入多元化业态和打造社交地标来吸引客流回归 [4][6][8] 太古地产三里屯项目升级 - 北京三里屯太古里北区近一半商业空间已完成焕新及品牌优化 迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等国际品牌独栋旗舰店已相继入驻成为新地标 [2][4] - 项目升级自2022年启动 核心驱动力是品牌方对定制化零售空间的需求攀升以及消费者对多元化体验的追求升级 [4] - 太古地产零售业务董事韩置表示 中国内地是其零售业务的战略重心 坚信内地消费市场的巨大潜力与长期价值 [6] 消费市场趋势与商业地产应对策略 - 消费市场正被两股力量重塑：Z世代成为主力军 追求个性化、社交感与文化认同 将商业空间视为“为有趣而来”的社交场；高净值人群则极致追求品质、服务、稀缺性和专属感 将购物视为生活方式和身份价值的表达 [7] - 商业项目打造需跳出传统角色 以人为核心成为“商业生态的构建者” 不能靠标准化复制 要量身定制、因地制宜 [7] - 在业态上不陷入“唯奢侈品论”误区 例如三里屯太古里在引入顶级奢侈品旗舰店的同时 也布局生活方式品牌、特色餐饮、潮流集合店以覆盖不同客群 [7] 行业整体趋势与案例 - 北京及多个城市均出现地标性商业项目改造升级案例 线下商业正从卖“货”转向卖“服务和体验”以吸引流量回归 例如北京朝阳区将推动蓝岛大厦、世贸天阶等商业体改造升级 [8] - 开源证券指出 在“人、货、场”演进升级驱动下 情绪消费正为行业带来新机会 “研究型消费+悦己导向+长期主义”成为行业三条主线 [8] - 中信建投表示 2021年以来 随着电商用户规模趋稳及线下消费场景多元化 线上消费渗透率对线下零售物业的销售冲击正在减小 [8] 存量商业调改与效果 - 截至2024年底 约56.5%的商业项目开业时间达5年以上 在存量时代 传统商业项目需打造新竞争优势以应对新项目的冲击 [9] - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”于上海兴业太古汇开业后引发社交媒体热潮 据静安区数据 7月初周末两天该商场客流分别达7.9万和7.8万人次 同比激增107%和114% [9] - 中信建投认为 当前新消费势头正盛 线下商业中餐饮、悦己类、体验类业态持续扩张 商业地产商可依靠话题性活动、多元业态等方式导入更多客流 [9]

文章核心观点 - 中国内地存量商业地产项目正集体加快调改进程，通过打造定制化、体验式、多元化的商业空间来吸引客流并构建新的竞争优势，以应对消费市场主力变迁和线上冲击减弱的趋势 [1][6][7] 市场趋势与驱动力 - 品牌方对定制化零售空间的需求持续攀升，消费者对多元化体验的追求不断升级，这是驱动商业项目升级的核心市场趋势 [1] - 消费市场从“买得到”到“买得好”，再到如今的“想体验、愿停留、能认同”，商业空间成为人们表达生活态度、寻求情感连接的重要载体 [4] - 2021年以来，随着电商平台用户规模趋于稳定以及线下消费场景多元化，线上消费渗透率对线下零售物业的销售冲击正在减小 [6] 消费者行为变化 - Z世代成为消费主力，他们追求个性化、社交感与文化认同，将商业空间视为“为有趣而来”的社交场，购物成为附带行为 [5] - 高净值人群对品质和服务的追求越发极致，看重产品的稀缺性和独特性，将购物视为生活方式、社交方式及身份价值的表达 [5] - 情绪消费为行业带来新机会，“研究型消费+悦己导向+长期主义”成为行业的三条主线 [6] 商业地产调改策略与案例 - 商业项目需量身定制、因地制宜，不陷入“唯奢侈品论”误区，应覆盖不同年龄层和需求的客群 [5] - 北京三里屯太古里北区近一半商业空间已完成焕新及品牌优化，迪奥、爱马仕、路易威登、蒂芙尼等国际品牌旗舰店已入驻 [1] - 北京朝阳区将推动蓝岛大厦、世贸天阶等商业体改造升级，世贸天阶将转型为CBD新商业地标，融入更多艺术文化业态 [6] - 截至2024年底，约56.5%的商业项目开业时间达5年以上，存量项目需打造新竞争优势以应对新项目的冲击 [7] 调改成效与行业展望 - 路易威登全球首座航海主题地标“路易号”在上海兴业太古汇开业后引发社交媒体热潮，带动客流激增，7月初周末客流分别达7.9万和7.8万人次，同比分别激增107%和114% [7] - 线下商业中餐饮、悦己类、体验类业态处于持续扩张状态，商业地产商可通过话题性活动、多元业态等方式导入更多客流 [7] - 公司坚信中国内地消费市场的巨大潜力与长期价值，并将内地作为零售业务布局的战略重心 [4]

报告行业投资评级 - 投资评级：看好（维持） [1] 报告核心观点 - 核心观点：2025年零售业态“人、货、场”演进升级，在“品质+服务”驱动下，情绪消费为行业带来新机会，建议关注情绪消费主题下的高景气赛道优质公司 [3][6][25] 零售行情回顾 - 2025年零售板块（商贸零售指数）报收2422.59点，全年上涨8.21%，跑输上证综指（全年上涨18.41%）10.20个百分点，在31个一级行业中位居第23位 [5][14][15] - 2025年全年，零售各细分板块中商业物业经营板块表现较好，年初至今累计涨幅为19.38% [5][20] - 2025年个股涨幅前三分别为：浙江东日（+357.8%）、东百集团（+158.0%）、国光连锁（+154.0%） [5][23] 行业动态：“人、货、场”演进升级 - **“人”：情绪价值驱动消费意向**，2025年消费者的年度消费关键词是“乐意”，消费决策呈现“研究型消费+悦己导向+长期主义”三条主线 [3][25][28] - 研究型消费：55%的消费者有喜爱的品牌也会频繁货比三家，相比2021年上升13个百分点 [28] - 悦己导向：“悦己”取代“悦人”成为更主流的心态 [3] - 长期主义：50.2%的消费者更愿意把钱花在“对未来有持续价值的事情上” [28] - **“货”：黄金珠宝与化妆品行业创新显著** [3][32][37] - **高端黄金**：凭借文化底蕴和保值属性成为“中式老钱”最佳载具，金价上涨强化其优势，以老铺黄金为代表的品牌实现快速渗透 [3][32] - **时尚黄金**：通过差异化设计和社交媒体运营，愈发受到年轻消费者和加盟商青睐 [3][32] - **化妆品**：产品创新范式升级，聚焦“技术成分IP化”与“文化自信” [3][37] - 技术成分IP化：2025年共有169款新原料备案，同比增加88% [37] - 文化自信：国货品牌利用中国特色植物成分（如青蒿）打造市场优势，例如安敏优品牌在2025年双11多渠道销售总额同比+208% [37] - **“场”：线下零售积极调改，从卖“货”转向卖“服务和体验”** [3][41][42] - **传统超市调改**：永辉超市学习胖东来进行门店调改，截至2025年9月底累计完成222家门店调改，前三季度同店销售额已恢复正增长，整体商品结构已达到胖东来的80%以上 [3][41] - **百货业态创新**：携手二次元文化及IP吸引年轻客群，例如百联ZX创趣场2024年销售额同比+70%至5.1亿元；爱婴室与万代南梦宫合作开设高达基地店，打造第二增长曲线 [3][42] 投资建议与关注公司 - **投资主线一（黄金珠宝）**：关注具备差异化产品力和消费者洞察力的品牌 [6][47] - 重点推荐：潮宏基、老铺黄金、周大福 - 受益标的：周生生、六福集团 - **投资主线二（线下零售）**：关注顺应趋势变革探索的线下零售企业和AI赋能跨境电商龙头 [6][47] - 重点推荐：永辉超市、爱婴室、吉宏股份、赛维时代 - **投资主线三（化妆品）**：关注满足情绪价值和安全成分创新的国货品牌 [6][48] - 重点推荐：毛戈平、珀莱雅、上美股份、巨子生物、丸美生物、润本股份 - 受益标的：若羽臣、上海家化 - **投资主线四（医美）**：关注差异化医美产品厂商和持续并购扩张的连锁医美机构 [6][48] - 重点推荐：爱美客、科笛-B、朗姿股份 - 受益标的：美丽田园医疗健康、锦波生物 重点公司核心数据与观点摘要 - **周大福 (1929.HK)**：FY2026H1营收389.86亿港元（-1.1%），归母净利润25.34亿港元（+0.1%）；中国内地直营同店销售重拾增长，FY2026H1同比+2.6%；定价黄金产品在内地占比提升至31.8%（+4.4pct） [49][54][55] - **潮宏基 (002345.SZ)**：2025前三季度营收62.37亿元（+28.4%），归母净利润3.17亿元（+0.3%）；2025Q3营收21.35亿元（+49.5%）；2025前三季度净增加盟店144家，期末总门店数达1599家 [53][57][58] - **永辉超市 (601933.SH)**：2025前三季度营收424.34亿元（-22.2%），归母净利润-7.10亿元；持续推进“胖改”，截至10月底已推出15款品质单品，当月累计销售额突破1亿元 [41][53][61] - **爱婴室 (603214.SH)**：2025前三季度营收27.25亿元（+10.4%），归母净利润0.52亿元（+9.3%）；与万代南梦宫合作开设高达基地店，打造第二增长曲线 [53][64][65] - **珀莱雅 (603605.SH)**：2025前三季度营收70.98亿元（+1.9%），归母净利润10.26亿元（+2.7%）；双11天猫现货4小时成交榜蝉联第一 [49][73][75] - **爱美客 (300896.SZ)**：2025前三季度营收18.65亿元（-21.5%），归母净利润10.93亿元（-31.1%）；骨相抗衰新品“嗗科拉”上市，首个化妆品新原料备案完成 [49][80] - **老铺黄金 (6181.HK)**：FY2025H1营收123.54亿元（+250.9%），归母净利润22.68亿元（+285.8%） [53] - **毛戈平 (1318.HK)**：FY2025H1营收25.88亿元（+31.3%），归母净利润6.70亿元（+36.1%） [53] - **丸美生物 (603983.SH)**：2025前三季度营收24.50亿元（+25.5%），归母净利润2.44亿元（+2.1%） [49][70]